Экономические отношения субъектов рынка в процессе арендных сделок с коммерческой недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

рыночный стоимость аренда

Актуальность данной работы заключается в том, что настоящее время недвижимость является активом, приносящим доход. Одним из его видов является аренда. При проведении мероприятий, связанных с заключением либо продлением договоров аренды, между арендодателем и арендатором зачастую возникают споры, предметом которых является ставка арендной платы. Объективность арендной ставки важна, как для арендодателя, так и для арендатора. Оптимальным и юридически закрепленным вариантом разрешения данных споров являются услуги профессиональных оценщиков, которые рассчитают объективную величину арендной ставки.

Предметом данной работы являются экономические отношения субъектов рынка в процессе арендных сделок с коммерческой недвижимостью.

Объектом оценки выступает офисное помещение в многофункциональном центре, оцениваемое для целей аренды.

Цель работы - это оценка рыночной стоимости прав аренды для офисного помещения в многофункциональном центре. Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:

Дать определение понятия и видов многофункциональных объектов недвижимости.

Рассмотреть особенности оценки многофункциональных объектов недвижимости.

Выявить особенности оценки недвижимости для определения арендной ставки.

Описать объект оценки.

Проанализировать рынок офисной недвижимости в г. Самара.

Провести анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Оценить объект недвижимости тремя подходами оценки: затратным, сравнительным доходным.

Определить величину арендной ставки объекта недвижимости.

Так как рынок многофункциональных объектов развивается сравнительно недавно, исследованием данного сегмента занимаются молодые экономисты на основе опыта зарубежных стран, где данный сегмент рынка более развит.

Теоретические данные получены аналитическим методом. Анализ рынка осуществлялся на основе графического метода с использованием диаграмм и графиков. В практической части работе был использован метод выделения для расчета стоимости земли, экспертный метод бальных оценок для расчета стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом. В доходном подходе использовался метод прямой капитализации, в основе которого заложена необходимость определения ставки капитализации. Она была рассчитана методом рыночной выжимки.

Теоретическая значимость заключается в том, что в курсовой работе обозначены особенности проведения оценки в целях определения арендной ставки. Данный материал может быть полезен для выявления более целесообразных подходов к оценке арендной ставки.

Практическая значимость предусматривает возможность применение данных, полученных в результате оценки, для установления арендной ставки в данном размере для аналогичных объектов недвижимости.

Таким образом, структура работы состоит из введения, 3-х глав, 2 из которых - практические, заключения, библиографического списка.



Глава 1. Теоретические аспекты оценки многофункциональных объектов недвижимости для целей аренды

1.1 Понятие и виды многофункциональных объектов недвижимости

В последнее время на российском рынке коммерческой недвижимости начинают активно развиваться комплексы, сочетающие торговые, офисные, гостиничные, развлекательные функции. В традиционных для мегаполиса условиях дефицита земельных участков под застройку, несовершенства транспортной системы и быстрого темпа жизни закономерен активный интерес, который проявляют к универсальным многофункциональным зданиям как покупатели и арендаторы недвижимости, так и игроки рынка.

Согласно классификации UrbanLandInstitute, многофункциональный, или мультифункциональный (mixed-use), комплекс - это объект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос.

Денис Соколов, старший специалист по исследованию рынка компании Cushman&WakefieldStiles&Riabokobylko (Россия), предлагает такое определение: "Многофункциональные комплексы и объекты смешанного назначения предполагают генерирование дохода от различных сегментов недвижимости в сопоставимых пропорциях" [28].

Эксперты отмечают разделение многофункциональных комплексов согласно архитектурному исполнению:

горизонтальные - размещение различных функций в отдельных объектах, объединенных одной концепцией;

вертикальные - размещение нескольких функций в одном архитектурном решении, как правило, высотном объеме.

Выбор того или иного варианта в процессе разработки проекта напрямую зависит от размера, конфигурации, ограничений и расположения земельного участка.

Практически любой крупный современный проект недвижимости, как правило, включает в себя несколько типов недвижимости - например, гостиница или офисный центр редко когда обходятся без магазинов. Однако объектами многофункционального назначения в полной мере могут считаться только те, в которых различные компоненты работают независимо друг от друга, а не являются дополнительной услугой. При этом необходимо четко выделять профилирующую функцию объекта [37].

По профилирующей функции можно выделить:

Торгово-офисные центры.

Центры, в которых основная функция торговая, однако часть этажей занимают офисы. По мнению экспертов, в торговом центре можно обустроить не более трех эффективно работающих этажей. Причем, 1 этаж будет работать на 100%, 2 - на 50%, 3 - на 25%. Однако земля стоит дорого, и сегодня собственники стремятся строить более высокие здания, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге, на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные используют под другие функции, например, под офисные. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально.

Другой вариант актуален для окраин, где земли больше, она дешевле и возможны более широкие горизонтальные постройки. В этом случае, торговые площади большого размера рынок просто не осилит, так как покупательная способность в данном районе недостаточна. Поэтому частично площади можно использовать под торговую функцию, а частично под офисы или что-то другое.

Сочетание торговли и офисов - нейтральное. Две эти функции не помогают, но и не мешают друг другу [38].

Офисно-торговые центры.

Бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых открываются магазины. Формат магазинов зависит от класса бизнес-центра. В бизнес-центрах класса «А» и «В+» целесообразно создавать бутиковые зоны, так как благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинам. Бизнес-центры высокого класса - хорошее место для создания дорогих магазинов: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазинов импульсивных покупок. Также это удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов.

В случае с бизнес-центрами высокого класса, офисные и торговые функции необходимо четко разделять. Например, необходимое условие для бизнес-центра класса «А» - большой просторный ресепшен. Поэтому входы в бизнес-центр и торговый центр, необходимо четко разделять.

Другой вариант офисно-торговая функция - в бизнес-центрах класса «В» и «С», а также в офисных центрах, не входящих в классификацию. В данном случае действует другой принцип - арендаторы бизнес-центра являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж бизнес-центра. В данном случае очень важно обеспечить доступ арендаторов бизнес-центра в эти магазины. Таким образом, торговля в данном случае является сопутствующей функцией при офисах, создавая, или помогая формированию потока покупателей.

Гостинично-торговые комплексы.

Это очень распространенное сочетание. Если профилирующая функция гостиничная, то на первом этаже создаются магазины сувениров и импульсивных покупок. Специализация магазинов такая же, как в бизнес-центрах высоких классов: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы. Преимущественно эти магазины ориентированы на туристов и живут именно за их счет, «паразитируя» на гостиничной функции.

Торгово-гостиничные комплекс.

Более редкое сочетание. Торговая и гостиничная функции плохо сочетаются, и даже мешают друг другу. Как правило, такие сочетания возникают из-за особенностей участка, обременений со стороны города.

Торгово-развлекательные комплексы.

Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы (ТК) вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в ТЦ является создание развлекательной инфраструктуры. Этот вид сочетания функции считается наиболее удачным, причем бонусы получают оба направления.

Развлекательная функция обычно выносится на более высокие этажи. Таким образом, первые два или три этажа оказываются заняты форматом торговли, а последние отдаются под кинотеатр, спортивные развлечения, рестораны. За счет того, что посетители зоны развлечений поднимаются на более высокие этажи, обеспечиваются потоки покупателей ко 2-му и 3-му торговым этажам [27].

Одна из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг - многозальные кинотеатры (мультиплексы). Мультиплекс считается одним из наиболее крупных якорей торгового комплекса, привлекающий иногда по несколько тысяч человек в день. Во многом успешность и доходность торгового комплекса тесно связана с расположением в нем кинотеатра. К сожалению, обустройство развлекательной функции в торговом комплексе не всегда возможно. Под кинотеатр необходимо строить специальное помещение, таким образом, его присутствие становится возможным только в новых строящихся комплексах. Еще одно неудобство состоит в том, что кинотеатр обычно занимает огромные площади и является якорным арендатором. Поэтому ставки аренды у него невысоки, что уменьшает доход собственника комплекса. Хорошим якорем для торгового центра считаются также боулинг клубы и фитнес-клубы[27].

Развлекательная функция помогает сформировать «привыкаемость» посетителей к торговому центру. На подсознательном уровне создается образ комплекса, в который можно «выбраться» с любой целью - будь то шоппинг или отдых. На этапе обострения конкуренции для торгового комплекса развлекающая составляющая является важным конкурентным преимуществом, потому что позволяет сформировать пласт лояльных посетителей, обеспечивающих высокую проходимость.

Эксперты рынка отмечают, что уже на этапе создания концепции многофункционального комплекса возникает множество вопросов, требующих комплексного изучения, в частности, демографические и экономические показатели района, конкурентная среда, доступность и пропускная способность транспортных путей [38].

Совмещение офисного центра, торгово-развлекательного комплекса, гостиницы, жилья усложняет работу транспортных потоков, движение людей, подвоз товаров, обеспечение сервиса, уборку территории, вывоз мусора и прочее. Наиболее важная задача - развести разные функциональные потоки и обеспечить нормальную работу центра.

Грамотное распределение человеческих потоков является особо важным еще на этапе разработки концепции: посетители торговой части должны минимально пересекаться с сотрудниками и посетителями офисного сегмента, аналогично - владельцы квартир и арендаторы офисов. Идеальным вариантом с точки зрения эффективности проекта является разделение парковок арендаторов, покупателей и/или жильцов - это предполагает организацию отдельных въездов и выездов для разных категорий пользователей.

Наиболее сложной частью создания концепции многофункционального комплекса является выбор целевых групп и определение их социального статуса. Однородный социальный состав потребителей можно назвать ключевым фактором успеха проекта.

Функциональные и количественные показатели будущего mixed-use комплекса должны пройти детальную проработку на сочетаемость всех компонентов. Однако, даже самые точные расчеты не дают гарантии того, что изменения в зонирование проекта не будут вноситься уже на этапе его реализации. Для минимизации таких изменений девелоперы стараются заключить предварительные договора с возможными арендаторами, на основе требований и пожеланий которых вносятся правки в проектную документацию.

При грамотном планировании каждый сегмент многофункционального комплекса может оказывать положительное влияние на доходность соседних сегментов. Спрос на сферу услуг в объекте, где сконцентрированы различные функции и пребывает значительное количество людей, существенно превышает показатели востребованности подобных услуг в отдельно расположенных многофункциональных проектах.

Основная функция многофункционального комплекса выбирается, исходя из местоположения. В месте с хорошей проходимостью, имеет смысл делать основной функцией торговлю. Если проходимость не очень высока, однако у места хорошая транспортная доступность, имеет смысл задуматься об офисной функции.

Таким образом, многофункциональные объекты обладают следующими преимуществами:

МФК создается на базе оригинальной концепции, которая учитывает особенности местного рынка, в результате объект приносит максимум дохода.

Максимально эффективное использование земельного участка под застройку.

Синергетический эффект - взаимодополняемость потоков посетителей.

Диверсификация рисков собственника.

Кроме этого у МФК выделяют ряд недостатков, среди которых:

Сложность при реализации проекта в планировании, зонировании, исполнении.

Плохая концепция и зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу.

Более дорогая и сложная эксплуатация и управление.

Сложности в подержании «классности» здания [27].

1.2 Особенности оценки многофункциональных объектов недвижимости

В настоящее время в нашей стране, в целях обеспечения унификации методологических подходов при проведении работ по оценке недвижимости и выработки единого стандарта по оценке, были разработаны и утверждены Правительством РФ федеральные стандарты оценки, которые законодательно утверждают три вышеприведенных подхода. Одним из пунктов данных стандартов является делегирование оценщику полномочий по самостоятельному выбору необходимых для определения стоимости объекта подходов к оценке (их может быть как три, так он может быть и один).

Однако выбор алгоритма расчета в рамках общепринятых подходов не всегда однозначен и зависит от множества факторов, в том числе вида недвижимости и задач оценки [54].

Оценка коммерческой недвижимости является востребованной услугой, необходимой для определения стоимости права собственности и иных вещных прав. Коммерческая недвижимость включает в себя весь комплекс объектов, используемых для коммерческой деятельности. Главная отличительная особенность коммерческой недвижимости - она может приносить доход своему владельцу, поэтому ее также называют доходной недвижимостью.

Многофункциональный центр может включать в себя как офисную, так и торговую недвижимость, также гостиничный комплекс.

Особенности оценки офисной недвижимости обусловлены рядом взаимосвязанных факторов, присущих объектам данного типа. Во-первых, это концентрация недвижимых данных объектов в городской зоне, во-вторых - та роль, которую офисная недвижимость оказывает на имидж компании. Большинство посетителей, особенно те, кто приходит впервые, формируют свое мнение об организации именно на основе впечатлений от офиса: его месторасположения, отделки и прочего. Именно поэтому месторасположение, удаленность офиса от транспортной сети, наличие парковки играют решающую роль при оценке такой недвижимости. Не менее важны также планировка, площадь и отделка помещения.

При оценке торговых помещений важнейшими факторами остается их месторасположение и доступность для покупателей. Привлекательность района, демографический состав населения, распространенность в районе других подобных объектов - эти сведения будут главными для оценщика. Также учитываются перспективы района: реконструкция, строительство новых торговых комплексов и жилых объектов [30].

Оценка гостиницы - сложный процесс. Для того чтобы правильно оценить отель, необходимо учитывать всевозможные ценообразующие факторы. Несмотря на то, что отельный комплекс считается недвижимостью, при его оценке во внимание берется и стоимость недвижимости, и стоимость бизнеса.

Главными критериями оценки гостиниц являются месторасположение, архитектура, историческая ценность, бренд, наличие ресторана, конференц-залов, стоянки, качество номерного фонда. Помимо перечисленных критериев для точной оценки гостиницы необходимо учесть еще и количественные критерии, которые позволяют измерить стоимость гостиницы со стоимостной точки зрения. Но при этом нельзя забывать о сезонности дохода.

Выбор методов и подходов оценивания в каждом случае определяется спецификой гостиничных активов, целями проводимой оценки и наличием необходимой информации. Конечная стоимость гостиниц определяется после обоснованного взвешивания стоимостей, которые получены при помощи каждого подхода к оцениванию. При затратном методе оценки учитываются все элементы, которые образуют рыночную стоимость функционирующей гостиницы. Обычно это совокупность материальных и нематериальных активов. Многие оценщики стараются данный метод не использовать, если влияние нематериальных активов, то есть всего того, что связано с брендом, слишком велико. При доходном методе главным показателем становится доход, получаемый гостиницей. Он и определяет ее рыночную стоимость. Сравнительный подход основан на сравнении гостиницы с аналогичными объектами, имеющими информацию о ценах.

Оценка коммерческой недвижимости дает возможность:

- получить кредит под залог (ипотеку) недвижимости или её части;

- определить стоимость недвижимости для разрешения имущественных споров;

- определить стоимость недвижимости для совершения сделки купли продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды;

- произвести приватизацию имущества;

- оформить часть недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;

- определить стоимость недвижимости для привлечения новых инвесторов и анализа инвестиционных проектов;

- определить размер ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами;

- определить стоимость недвижимости для судебных приставов;

- определить налоговую базу для исчисления налога на имущество;

- определить величину арендных платежей;

- определить стоимость недвижимость для проведения страхования.

Документы, необходимые для проведения оценки коммерческой недвижимости:

- правоустанавливающие документы на здание и земельный участок;

- пакет документов БТИ (технический паспорт, поэтажный план, экспликация);

- данные о сооружениях в составе объекта;

- информацию о расходах на содержание объекта (страховые взносы, коммунальные платежи, заработная плата персонала);

- бухгалтерские документы (справки о величине балансовой и остаточной стоимости объекта недвижимости);

- информацию о возможных обременениях (наличии арендаторов, долговых обязательств и прочее)[27].

Для оценки объекта недвижимости необходимо учесть факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов многофункциональной недвижимости. Их целесообразно делить на внешние и внутренние.

Под внешними факторами понимается:

доступность кредитования;

социальные факторы;

местоположение;

насыщенность рынка.

Останавливаясь на внутренних факторах, следует сказать, что объекты многофункциональной недвижимости постоянно сталкиваются с трудностями в эксплуатации из-за сложной инженерной инфраструктуры, которая необходима зданию, объединившему под одной крышей объекты различной направленности: бизнес-центр, торговые помещения, жилые квартиры или гостиничные номера, паркинг и пр. В такой ситуации наиболее эффективным будет централизованное управление эксплуатацией. Соответственно, одним из важнейших факторов, оказывающих влияние на стоимость многофункциональных объектов недвижимости, будет возможность создания и эффективность функционирования диспетчерского центра по сбору, обработке, анализу поступающей информации для последующего принятия решений и контролю их исполнения.

Помимо этого к внутренним факторам, влияющим на стоимость объектов многофункциональной недвижимости, относится наличие отдельного входа, проектировка специальных помещений, классификация мультиплекса в целом и его составных частей, общий уровень загрузки, инфраструктура, коммуникации, технические возможности помещений, год постройки и позиционирование среди потребителей.

В связи с этим оценка многофункциональных объектов имеет некоторые особенности [48].

Наиболее достоверный метод оценки недвижимости, метод сравнения продаж, но он оказывается труден в применении при оценке многофункциональных зданий даже на развитых рынках, где информация по сделкам носит довольно прозрачный характер. Если функциональные зоны в здании легко отделить, то есть офисные и гостиничные помещения соединены только переходом, то сопоставление стоимости квадратных метров зон с аналогами различных функций уместно. Однако в многофункциональных зданиях часто возникает смешение общих зон, появляются помещения, не имеющие четкого функционального зонирования, которые используются под какие-либо сервисные зоны или нестандартные цели - музей, библиотеку, выставку и т. п.

Таким образом, оценщики, анализируя многофункциональные здания, часто отдают предпочтение доходному подходу. Но для начала нужно определить, из каких элементов состоит доход от эксплуатации многофункционального здания. Как правило, в таком здании существует много площадей, которые не сдаются в аренду, а используются самой управляющей компанией для организации различного рода мероприятий, - выставок, концертов, корпоративных мероприятий, а также размещения столиков многочисленных кафе и ресторанов. В дополнение к этой деятельности управляющая компания может иметь довольно высокие доходы от рекламы, если здание действительно является уникальным и обладает имиджем достопримечательности.

Формально посчитать доход от подобных площадей можно, «сдав их в аренду» по какой-либо среднерыночной ставке. Однако, учитывая отсутствие аналогов, невозможно экспертно оценить подобную ставку, не ориентируясь на доходы от бизнесов, размещаемых на оцениваемых площадях. Поэтому, доход от сервисных бизнесов, существующих на территории уникального многофункционального здания, имеет большое значение как при оценке потенциальной арендной ставки для данных помещений, так и при оценке всего комплекса в целом [38].

Другим важным спорным моментом при оценке доходным подходом многофункционального здания является вопрос определения ставки капитализации. Один из вариантов - провести капитализацию чистого операционного дохода от различных функциональных зон по соответствующим ставкам, разделив расходы на эксплуатацию по зонам соответственно. Другой вариант - применить средневзвешенную ставку капитализации, используя потенциальный валовый доход от каждой составляющей в качестве весового коэффициента, чтобы не корректировать и не перераспределять эксплуатационные расходы [48].

Однако ни один из данных методов не позволяет учесть уникальный имидж здания, который влияет на стоимость объекта в целом. Решение о любой премии за имидж является экспертным и крайне субъективным. Учитывая тот факт, что покупатель и инвестор могут себе позволить быть субъективными, а оценщик - не может, то эксперты предлагают оставить вопрос о дополнительной стоимости имиджевой составляющей здания для решения аудиторам, если такой объект найдет своего покупателя по цене выше оцененной рыночной стоимости.

1.3 Особенности оценки недвижимости для определения арендной ставки

Покупка коммерческой недвижимости является одной из приоритетных целей практически любой компании нацеленной на развитие бизнеса. К сожалению, купить коммерческую недвижимость может далеко не всякая организация. Причиной этому чаще всего становится или отсутствие свободных денежных средств на предприятии, или высокая стоимость коммерческой недвижимости. В связи с этим, многие организации выбирают аренду.

Аренда - это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования [20, c. 115].

Главным документом, составляемым при аренде коммерческой недвижимости, является договор найма нежилого помещения или договор аренды.

По договору аренды арендатор получает:

- право собственности на продукцию и иные доходы, создаваемые в результате эксплуатации арендованного имущества;

- право сдавать имущество в субаренду, если это предусмотрено договором и не противоречит закону.

Арендодатель - это лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору аренды арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Договор аренды должен в обязательном порядке содержать следующие сведения:

Подробное описание объекта, включающее адрес, место расположения офиса на поэтажном плане, размер занимаемой площади.

Срок договора об аренде. Если срок не обозначен, то договор будет считаться бессрочным, а значит любая из сторон, руководствуясь статьей 610 Гражданского Кодекса РФ, может его расторгнуть, предварительно (за 3 месяца до даты расторжения) направив уведомление об отказе второй стороне[1].

Обязанность по регистрации арендного договора одной из сторон (в случае если договор заключен на срок более года).

Права на объект аренды третьих лиц.

Размер арендной платы, коммунальных услуг и прочих расходов.

Порядок возврата снимаемого помещения арендодателю.

Ответственность за нарушение условий договора каждой из сторон.

Также в документе должно быть отражено, в каком состоянии находится арендуемая площадь и составлена опись имущества также с указанием его состояния [34].

В качестве важнейшего параметра договора аренды выступает арендная плата. Именно она определяет привлекательность недвижимого имущества для потенциальных арендаторов.

Арендная плата - денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы определяется договором об аренде. Обычно арендная плата принимается равной сумме амортизационных отчислений и части прибыли от использования имущества [20].

Величина арендной платы за землю и государственное имущество может определяться законодательными актами государства.

На рынке недвижимости офисных зданий существует 3 основных вида арендной платы:

Арендная плата "все включено".

При такой стоимости аренды собственник недвижимости несет все операционные расходы и, таким образом, берет на себя все риски, связанные с ростом расходов. Такой тип арендной платы предпочитают арендаторы, которым нужна постоянная "безрисковая" аренда.

Собственник помещений может согласиться на такую стоимость аренды офиса, если арендатор занимает небольшую площадь и занимается "стандартной офисной деятельностью", т.е. предполагается, что его эксплуатационные расходы не будут превышать среднерыночные эксплуатационные расходы для офисных помещений.

Чистая арендная плата.

В случае если стоимость аренды определяется как "чистая арендная плата", арендатор обычно платит базовую арендную плату и свою долю некоторых эксплуатационных расходов (расходов по содержанию здания).

В зависимости от договоренностей, при таком типе оплаты в стоимость аренды помещения могут входить коммунальные расходы, земельные платежи, расходы на текущий ремонт и содержание помещений, а так же любые оговоренные расходы, в отдельных случаях и расходы по капитальному ремонту здания.

Арендная плата с переделом расходов.

В этом случае собственник недвижимости и арендатор делят эксплуатационные расходы между собой. Как правило, когда принимается такая стоимость аренды офиса, арендодатель оплачивает определенную, фиксированную сумму расходов, а все фактические расходы, которые превышает оговоренную сумму, оплачивает арендатор.

При такой стоимости аренды офисов так же возможны варианты: например, арендатор оплачивает только превышение расходов по коммунальным платежам.

Арендная плата рассчитывается на основании арендной ставки.

Арендная ставка - это объем выплат на период, указанный в договоре аренды. Ставка арендной платы должна обеспечивать арендодателю получение прибыли не ниже средней нормы на вложенный капитал, а для арендатора стоимость должна быть ниже стоимости банковского кредита на приобретение машин и оборудования [47].

Объективность арендной ставки важна, как для арендодателя, так и для арендатора. При проведении мероприятий, связанных с заключением либо продлением договоров аренды, между арендодателем и арендатором зачастую возникают споры, предметом которых является ставка арендной платы. Оптимальным и юридически закрепленным вариантом разрешения данных споров являются услуги профессиональных оценщиков, которые рассчитают объективную величину арендной ставки [34].

Согласно ФСО № 1, п. 20 "Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода" [6].

Стандарты оценки (ПП РФ № 519 от 06.06.2001 г) определяют три подхода к оценке:

- затратный подход - как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износов;

- сравнительный подход - как совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

- доходный подход - как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В данном случае мы как раз и должны определить «ожидаемые величины доходов» от объекта оценки в виде арендных ставок, поэтому, доходный подход не может быть реализован для этих целей.

Отдельные оценщики считают, что для определения арендных ставок может быть использован прием, основанный на выражении:

Арендная ставка за весь объект = (Стоимость / Коэффициент капитализации) + Расходы по обслуживанию, не учтенные в арендной ставке.

При этом «стоимость» объекта строится на базе двух подходов: затратного и сравнительного, поскольку доходный не может быть применен ввиду использования в нем оцениваемых величин арендных ставок.

Данный «метод» имеет большое количество нареканий:

- определение стоимости объекта с применением только двух подходов;

- невозможность построения коэффициента капитализации на базе рыночной экстракции (здесь также требуется иметь представление о величине арендной ставки);

- сложность при расчете расходов по обслуживанию, не учтенных в арендной ставке, но учтенных при построении коэффициента капитализации.

Для облегчения проведения аналогичных расчетов иногда используется выражение:

Арендная ставка = Стоимость / Валовой Рентный Мультипликатор

Однако и этот «метод» расчета не обладает доказательной силой ввиду неточностей по определению стоимости, а также априорным предположением, что средняя величина выборки в данном сегменте рынка по аренде и продаже будет достаточно похожа на реальную, (т.е. может быть использована для вычислений ВРМ - валового рентного мультипликатора) [29].

Данные методы используют дополнительно к основным, в качестве проверки.

Наиболее применимым и повсеместно используемым подходом является сравнительный подход на базе экстракции рынка. В его рамках производится анализ арендных ставок в заданном сегменте рынка, подбираются аналоги. Далее производится их корректировка с выходом на величины арендных ставок образца. Набирается статистическая выборка и производится обработка с применением методов математической статистики.

Методология аналогична такой же, применяемой при определении стоимости объекта, однако здесь оценщик сталкивается с более сложным проведением корректировок.

Кроме того, оценщик в большинстве случаев оперирует предложениями по рынку сдачи в аренду, что также уменьшает доверительную вероятность полученного результата.

Отказ от доходного подхода ввиду его невозможности использования заставляет остановиться на применении затратного подхода, в дополнение к сравнительному.

Затратный подход основывается на изучении расходов собственника по содержанию объектов недвижимости и исходит из того, что собственник не сдаст в аренду объект за меньшую сумму, чем та, в которую обойдутся затраты на содержание аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период. Данный подход к оценке может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

В рамках затратного подхода выделяются следующие методы:

- метод рекапитализации;

- метод экономической амортизации;

- метод валового рентного множителя.

Суть этих методов заключается в том, что арендодатель должен компенсировать все свои затраты, приведенные к сегодняшним ценам, связанные со сдаваемым в аренду имуществом, включая ранее понесенные на приобретение актива, а также получить некоторый доход [28].

Рассмотрим, метод рекапитализации как наиболее распространенный, более подробно. Некоторые относят данный метод к доходному подходу на основании того, что его логика является зеркальным отражением метода прямой капитализации, относящегося к доходному подходу. Однако с позиции Е. Озерова, Е. Яскевича данный метод корректнее отнести к затратному подходу.

Последовательность определения рыночной арендной платы с использованием метода рекапитализации следующая:

Определяется рыночная стоимость сдаваемого в аренду имущества с учетом требований методических указаний, соответствующих типу сдаваемого в аренду имущества.

Рассчитывается коэффициент капитализации.

Рассчитывается чистый операционный доход.

Рассчитываются операционные затраты.

Рассчитывается действительный валовой доход.

Рассчитывается рыночная арендная плата (потенциальный валовой доход) как сумма действительного валового дохода и величин возможных потерь от недозагрузки и неплатежей.

Метод компенсации затрат имеет ряд серьезных недостатков:

- отражает практически только точку зрения арендодателя и обеспечивает ему целевую рентабельность вне зависимости от того, рентабельна ли деятельность арендатора, связанная с использованием арендованного имущества, или нет;

- применим только для имущества, доходы от которого относительно постоянны или медленно изменяются по линейному закону;

- требует оценки самого сдаваемого в аренду имущества[29].

Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества [47].

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации.



Глава 2. Анализ рынка офисной недвижимости и выбор НЭИ существующего объекта оценки

2.1 Описание объекта оценки

Бизнес-центр "Деловой Мир" был построен в 2006 году ГК «Уран» и расположился в историческом центре города Самара вблизи железнодорожного вокзала. Данный объект относится к многофункциональной недвижимости, характеристика представлена в таблице 1 (таблица 1).

15-этажный бизнес-центр «Деловой Мир» расположен на транспортной развязке улиц Урицкого, Красноармейской и Мечникова. Место для бизнес-центра выбрано весьма удачно - именно район железнодорожного вокзала имеет все предпосылки стать в ближайшем будущем деловым центром города. Вблизи «Делового Мира» расположены магазины, торговые центры, кафе и рестораны, администрация Железнодорожного района[43].

Тем не менее, плотность имеющейся застройки исторического центра Самары сказывается на транспортной доступности, ежедневно по узким дорогам мимо «Делового Мира» проезжает порядка 7500 автомашин. Помимо этого, рядом с офисным центром проходят маршруты трамваев, автобусов и маршрутных такси. Сложность в подъезде к офисному центру ощущается как со стороны района Безымянки, так и со стороны железнодорожного вокзала. Это объясняется отличной транспортной доступностью. Вблизи бизнес-центра находится остановка общественного транспорта, через которую проходит более 20 разных маршрутов.



Таблица 1. Характеристика здания

Показатели	Характеристика здания объекта оценки
Управляющая компания	ООО «Деловой мир
Архитектор	Проектно-конструкторская мастерская «Русич»
Девелопер	ООО «Уран»
Застройщик	ООО «Уран»
Местоположение	г. Самара, Железнодорожный район, ул. Урицкого 19
Транспортная доступность	Хорошая
Год постройки	2006
Класс здания	«В»
Архитектура	Монолитный каркас с наружными кирпичными стенами
Этажность	15
Общая площадь здания	17400 кв. м.
Физический износ здания	4%
Техническое обеспечение здания	центральная система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования; система автономного отопления; спринклерная система пожаротушения, cистема пожарной сигнализации; резервная система электропитания, электропроводка разведена во всех помещениях, вторая категория безопасности электроснабжения; наличие систем автоматизации здания
Телекоммуникации	Оптико-волоконные телекоммуникации, возможна установка неограниченного количества телефонных линий
Лифты	4 лифта OTIS
Безопасность	круглосуточная охрана; система видео-наблюдения; система контроля доступа.
Парковка	Наземная охраняемая парковка на 120 м/м, подземная парковка на 50 м/м, парковка перед фасадом здания, гостевая парковка
Инфраструктура	Кафе, фитнес-центр, банкомат, салон красоты, супермаркет, ресторан, гостиница

"Деловой мир" представляет собой многофункциональное здание общей площадью свыше 17000 м2 с офисными помещениями площадью от 30 до 1200 м2. Площади помещений имеют возможность свободной перепланировки, отделка офисов произведена по европейским стандартам.

Помещения предоставляются на условиях аренды до 11 месяцев с правом пролонгации договора. Оплата аренды производится с предоплатой за 1 месяц и страховым депозитом равным стоимости месячной аренды. Ставка аренды офисных помещений находиться в диапазоне от $140 до $280 м2/год.

В стоимость аренды офисного помещения входят: техническое обслуживание, коммунальные услуги, круглосуточная охрана общественного порядка, система оповещения о пожаре, уборка мест и вывоз мусора в местах общего пользования, очистка прилегающей территории [44].

Дополнительные услуги: охраняемая парковка, высокоскоростной доступ в Интернет, уборка и охрана офисных помещений, любое количество телефонных номеров.

Объектом оценки является офисное помещение на 4-м этаже общей площадью 176,2 м2 со следующими характеристиками (таблица 2).

Таблица 2. Характеристика объекта оценки

Показатели	Характеристика объекта оценки (офисное помещение)
Объект	Офисное помещение
Этаж расположения	4
Площадь офиса, м2	176,2
Высота потолков, м	2,8
Планировка	Свободная, имеются передвижные перегородки
Отделка	евроремонт
Наличие кухни	Организация автономных кухонь в офисных блоках не предусмотрена
Наличие санузлов	Офисное помещение оборудовано собственными санитарными помещениями, 2 санузла
Вентиляция	Системы вентиляции и кондиционирования с блоками управления в офисе
Наличие мебели	Без мебели
Телекомуникации	В здании есть 4 провайдера телефонии и интернета: «Ростелеком», «ГлобалТелеком», «Самара-Транстелеком», «Эр-Телеком»



Таким образом, оцениваемое помещение площадью 176,2 м2 имеет все необходимые характеристики для использования его под офисы отвечает самым современным требованиям рынка.

2.2 Анализ рынка офисной недвижимости в г. Самара

Многофункциональные объекты предполагают сочетание в себе сразу нескольких видов деятельности, которые приносят доход. Так как объектом оценки было выбрано офисное помещение в многофункциональном комплексе, необходимо провести анализ именно этого сегмента.

Рынок коммерческой недвижимости представляет объекты торгового, складского, универсального и производственного назначения, а также офисную недвижимость, доля которой в общей структуре предложения коммерческой недвижимости довольно высока [51].

В результате проведенного анализа видно как меняется картина, доля предложения офисных помещений в 3 кв. 2011 и 2012, года имеет примерно равные значения 57% и 58% соответственно. Но в 3 кв. 2013 года предложение офисов снизилось до 50%, за счет увеличения предложения универсальных помещений.

Рисунок 1. Структура предложения коммерческой недвижимости за 3 кв. 2011 г.



Рисунок 2. Предложения коммерческой недвижимости за 3 кв. 2012 г.

Рисунок 3. Структура предложения коммерческой недвижимости за 3 кв. 2013 г.

При анализе объёма предложения на рынке недвижимостиза 3 кв. 2013 года выявлено, что на условиях аренды предложено 431 офисное помещение, а на условиях продажи 495 объектов [52].

Как видно на рисунке 4, объем площадей, предлагаемых для аренды, наиболее высок в центральных районах города. В 3 кв. 2011 года наблюдается значительное превосходство в Ленинском районе, далее практически на одном уровне Самарский и Октябрьский районы. Но к 2013 году разрыв между предлагаемыми офисными помещениями в центре и на периферии города снижается.



Рисунок 4. Объем предложения по аренде офисной недвижимости по районам г. Самара

Что касается объема предложения офисов для продажи, то здесь по итогам 3 кв. 2011 года Октябрьский и Железнодорожный районы занимали лидирующие позиции. А к 2013 году объем предложения Железнодорожного района упал до уровня Промышленного, Советского и Кировского районов. В 2012 году наибольшим предложением отмечен Самарский район (рисунок 5).



Рисунок 5. Объем предложения по продаже офисной недвижимости по районам г. Самара

Диапазон стоимости предлагаемых к продаже офисных помещений за 3 кв. 2013 года лежит в пределах от 45200 до 58200 рублей за квадратный метр. Средняя стоимость по городу составила 49843руб./кв. м. Максимальная средняя стоимость помещений в Ленинском и Самарском районах города. Основными факторами, влияющими на стоимость предложения, по-прежнему являются месторасположение объекта и его качественные характеристики (рисунок 6) [33].

Рисунок 6. Стоимость офисной недвижимости по районам

Арендная ставка лежит в диапазоне 420-680 руб./м2/мес. Минимальное значение зафиксировано в Советском районе, максимальное - в Ленинском. Средняя арендная ставка по г. Самара для офисов составила 511 руб./м2/мес. (рисунок 7).

Рисунок 7. Ставка аренды для офисной недвижимости по районам

Для 2013 года характерно расширение ценового диапазона предлагаемых объектов. Практически во всех районах появились предложения подвальных помещений, пригодных для размещения офисов, они заполняют нижний ценовой сегмент предложений. В верхнем ценовом сегменте - вновь появившиеся в продаже дорогостоящие помещения с дорогим качественным ремонтом, расположенные на местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Повышение числа подобных предложений по сравнению с предыдущим периодом объясняется некоторым оживлением рынка недвижимости [41].

Объект оценки находится в Железнодорожном районе, который является деловым центром Самары и находится близко к историческому центру города, что повышает его престижность за счет местоположения.

Что касается анализа офисной недвижимости данного района, то необходимо отметить, что в нем находятся такие крупнейшие объекты, как БЦ «Деловой мир», БЦ «Капитал Хаус», которые имеют множество современных офисных помещений, отвечающих современным требованиям. По состоянию на 3 кв. 2013 года в Железнодорожном районе к продаже представлено более 13 тыс. м2 (рисунок 8). Основная часть офисов располагается на 1-х этажах жилых домов. В течение анализируемых 3-х лет наблюдается снижение объема площадей к продаже и увеличение площадей сдающихся в аренду. В 3 кв. 2011 года арендаторам предлагали не более 5 тыс. м2, в 2012-произошел рост до 10 тыс. м2 сдаваемых в аренду офисов, а к 2013 объем предложения упал до 7-8 тыс. м2 [52].

Рисунок 8. Объем предложения офисной недвижимости в Железнодорожном районе по годам

Заметных изменений в составе арендаторов, так же как и значительной динамики арендных ставок не произошло и в формате «стрит-ретейла» и встроенных помещений. По данным в 3 кв. 2013 года арендная ставка в Железнодорожном р-не изменилась, (увеличилась), по отношению к показателям на начало года буквально на несколько рублей до 600 рублей за м2/мес. Что касается изменения по годам то в сравнении с 3 кв. 2011 арендная ставка выросла на 23 % (рисунок 9).



Рисунок 9. Динамика изменения арендной ставки для офисных помещений по Железнодорожному р-ну по годам, руб./м2/мес.

Рыночная стоимость в Железнодорожном районе находиться на 4 месте среди районов города, следуя по ценовой категории за Октябрьским районом, и составляет в среднем 49700 руб./м2. Динамика по годам показала увеличение стоимости офиса в данном районе в 2012 году на 6,8%, а в 2013- 3,5% (рисунок 10).Процент увеличения снизился почти в 2 раза в сравнении с предыдущим годом, это обусловлено снижением спроса на покупку офисных площадей, и уменьшением объема предложения. Так как наиболее приемлемым для предпринимателей является взять такие площади в аренду.

Рисунок 10. Динамика изменения цены продажи для офисных помещений по Железнодорожному р-ну по годам, руб./м2



По результатам проведенного анализа по состоянию на 3 кв. 2013 года, можно сделать следующие выводы [51].

Наибольшую долю предложения в сегменте коммерческой недвижимости занимают офисы. Объем предложенных офисных площадей на рынке составил 926 тыс. единиц, общей площадью 390 тыс. м2. Средняя цена предложения по аренде составила 511руб./м2/мес. А средняя цена предложения по продаже 49843 руб./м2.

Активность на рынке торговой недвижимости Самары остается на предельно среднем уровне. Аналитики отмечают интересную тенденцию, что предложения с точки зрения его качественных характеристик больше не зависит напрямую от того, в центре города или на периферии находится объект. Наиболее востребованные на рынке небольшие площади вне зависимости района их размещения, но в локациях с высокими показателями пешеходной проходимости, демонстрируют значительный рост ставок капитализации. Поэтому наибольшую популярность набирают офисы на периферии города.

2.3 Анализ наиболее эффективного использования

Согласно определению, данному в Международных стандартах оценки МСО, под АНЭИ понимается «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной [6].

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:

Законодательная разрешенность.

Физическая осуществимость.

Финансовая обеспеченность.

Максимальная продуктивность.

Законодательная разрешенность.

В соответствие с Постановлением Самарской городской Думы № 61 от 26 апреля 2001 года «Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре», территория, на которой расположен объект оценки, относится к зоне Ц-1 «Зона деловых и коммерческих предприятий в границах исторической части центрального района» (приложение 3).Одним из разрешенных видов использования, являются офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний. Объект оценки попадает в перечень данной категории и является нежилым помещением, что соответствует его основным направлениям деятельности, поэтому можно сделать вывод, что объект оценки законодательно разрешен [8].

Объект оценки расположен в Железнодорожном районе г. Самара по адресу ул. Урицкого, 19. Помещение находится на 4 этаже пятнадцатиэтажного бизнес-центра «Деловой мир». Помещение полностью оснащено всеми коммуникациями. Здание представляет собой монолитный каркас с наружными кирпичными стенами. Форма земельного участка, на котором расположен объект - ровная. В данном районе отлично развито движение общественного транспорта. До остановки «ул. Урицкого» от объекта 50 м, менее 2-х минут пешком. Хорошая транспортная развязка.



По данным карт: «Сейсмическое районирование территории РФ», «Опасность наводнений в мире», «Опасность засухи в мире», г. Самара находится в районе минимального риска.

Таким образом, по всем параметрам объект является физически возможным.

Финансовая осуществимость.

Бизнес-центр «Деловой мир», расположен в Железнодорожном районе, в радиусе 300 м от объекта оценки расположено более 145 организаций. Имеются учреждения здравоохранения, образования и социального обслуживания населения. Так же большое количество продуктовых магазинов, салон красоты, фитнес-центр, автомастерская. Бизнес-центр «Деловой мир» является многофункциональным центром, то есть сочетает в себе несколько видов деятельности. В нем находится гостиница, ресторан, продуктовый магазин. Большая часть здания сдана под офисы.

Исследовав инфраструктуру данного бизнес-центра и Железнодорожного района в целом, было выявлено, что целесообразно открыть школу изучения иностранных языков и рекламное агентство. Так как Железнодорожный район является деловым центром, именно эти виды использования выбраны для анализа финансовой осуществимости.

Рассмотрим суммарные затраты на открытие рекламного агентства (таблица 3).

Таблица 3. Суммарные затраты на открытие рекламного агентства

Затраты	Значение, руб.
Регистрация юридического лица	9800
Закупка орг. техники и расходного материала	600000
Мебель	69200
Создание сайта	15500
Итого:	694500

Регистрация юридического лица, со стандартным набором услуг по данным компании «Адвоком» составила 9800 руб.[47].

Закупка орг. техники включающая приобретение комплекта для полиграфии, 3-х персональных компьютеров и видео- фотоаппаратуры, а также расходных материалов на начальном этапе составляет 600 000 рублей по данным сайта «timersamara».

Создание сайта по модулю «Бизнес» составила 15 500 в соответствии с средними ценами и прайс-листом компании «Арт-клик».

Таким образом, суммарные затраты на открытие рекламного агентства составляют 694500 руб.

Ежемесячные расходы имеют следующую структуру, представленную в таблице (таблица 4).

Таблица 4. Структура ежемесячных затрат для агентства по рекламе

...