Экономические отношения субъектов рынка в процессе арендных сделок с коммерческой недвижимостью

Затраты	Значение
Аренда помещения	105720 руб.
З/п персонала	79619 руб.
Закупка расходного материала	60000руб.
Реклама	20000 руб.
Итого:	265339 руб.

Арендная плата рассчитывается исходя из средней арендной ставки по Железнодорожному району, путем умножения на площадь помещения. Она составила 600 руб./м2 /мес., включая коммунальные расходы[33].

Арендная плата равна 600 руб./м2/мес.* 176,2 м2= 105720 руб./мес.

Заработная плата рассчитана на основе статистических данных по г. Самаре. Предполагается, что состав персонала следующий:

руководитель (средняя з/п - 44819 руб./мес.);

менеджер (средняя з/п - 18000 руб./мес.);

дизайнер (средняя з/п - 16800 руб./мес.)[53].

Так как агентство не имеет постоянной клиентской базы, объем заказов невысок, поэтому затраты на расходные материалы составляют около 60000 рублей.

По данным рынка в среднем доход агентства по рекламе составляет 500000-700000 руб.[54].

В соответствие с бизнес планом примерный доход от деятельности агентства составит 500000 рублей.

Таким образом, прибыль будет равна 234661 руб. (500000 руб. - 265339 руб.).

Делаем вывод, о том, что открытие рекламного агентства финансово осуществимо.

Вариант использования - это открытие школы изучения иностранных языков.

Расчет суммарных затрат на открытие представлен в таблице (таблица 5).

Таблица 5. Суммарные затраты на открытие школы иностранного языка

Затраты	Значение, руб.
Регистрация юридического лица	9800
Образовательная лицензия	42600
Закупка орг. техники и учебного материала	75000
Мебель	53600
Реклама	15000
Итого:	196400

Стоимость услуг, связанных с юридическим оформление составила 52400 руб. по данным компании «Адвоком»[49].

Закупка орг. техники и учебного материала равна 75000 руб., включая принтер, 2 компьютера, учебные материалы, методические пособия, аудиоматериалы.

Предполагается размещение 2-х классов для аудиторных занятий по 10 человек, а также 2 класса для индивидуальных занятий. Исходя из этого, затраты на оснащение мебелью составили 53600 руб. по данным средних цен компании «Светоч» [50].

Затраты на рекламу предполагают, оформление наружной вывески.

Ежемесячные расходы имеют следующую структуру, представленную в таблице (таблица 6).

Таблица 6. Структура ежемесячных затрат школы иностранных языков

Затраты	Значение
Аренда помещения	105 720 руб.
З/п персонала	80 220 руб.
Закупка учебного материала	5 000 руб.
Реклама	10 000 руб.
Итого:	200 940 руб.

Арендная ставка рассчитана, так же как для рекламного агентства.

Заработная плата на основе средних показателей г. Самары, составит:

директор- 44820 руб./ мес.

преподаватель иностранного языка 2 человека по - 17700 руб./мес. [53].

Закупка учебного материала предполагает обновление методических пособий и составляет 5000 руб.

Расходы на рекламу в размере 10000 рублей достаточны для рекламных афиш по городу, стоимость взята на основе среднерыночных показателей рекламных агентств г. Самары.

Доходность такого бизнеса составляет примерно 300000 рублей на основе бизнес плана[55].

Исходя из этого, прибыль будет равна 300000-200940=99060 руб. Открытие школы английского языка является экономически возможным.

Так как у обоих возможных вариантов использования доходы превышают расходы, можно сделать вывод, что использование данного объекта недвижимости финансово осуществимо.

Максимальная продуктивность.

Максимальная продуктивность -- это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным или застроенным. Реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости -- земельного участка.

Этап. Определение стоимости земельного участка как незастроенного.

Для этого рассмотрим возможные варианты застройки земельного участка. Так как, местоположение участка - зона Ц-1, то для нее допустимо строительство офисных, торговых помещений, а также жилых зданий, этажностью, не более 3-х[8].

Таким образом, рассмотрим данные варианты застройки в таблице (таблица 7).

Таблица 7. Определение остаточной стоимости земельного участка

Показатели	Торговое помещение	Офисное помещение	3-хэтажный дом, руб.
Рыночная стоимость ЕОН, руб.	15013895	11500000	5444580
Строительные издержки, руб.	12005633	8339914	2414488
Стоимость зем. участка на площадь квартиры (176,2 кв.), руб.	3008262	3160085	3030092
Стоимость зем. участка за 1м.кв., руб.	17073	17935	17196

Для того чтобы рассчитать остаточную стоимость земельного участка, необходимо взять среднерыночную стоимость 1м2 для каждого варианта строительства. В результате умножения на площадь объекта (176,2 м2), получены данные, представленные в таблице (таблица 7). После этого необходимо определить строительные издержки на основе данных УПВС. Для торгового помещения стоимость строительства составила 7141738, расчет приведен в приложении[13].

В итоге, после вычитания из цены единого объекта издержки на строительство, получаем стоимость земельного участка.

По всем критериям получаем следующую картину (таблица 8).



Таблица 8. Критерии наиболее эффективного использования земельного участка

Критерии АНЭИ	Земельный участок
Юридическая допустимость	+
Физическая осуществимость	+
Финансовая осуществимость	+
Максимальная продуктивность	3160085 руб.

Таким образом, можно сделать вывод, что максимальная продуктивность участка как свободного наибольшая при использовании его под офисное помещение и составляет 17 935 руб. /м2.

этап. Определение НЭИ имеющихся улучшений (таблица 9).

Таблица 9. Определение стоимости единого объекта недвижимости (офисное помещение)

Показатели	Значения
ПВД, руб./год	1305840,72
Потери от недоиспользования, %	4,7
Потери от неплатежей, %	8,3
ДВД, руб./год	1141175,51
ОР, руб./год	279956,29
ЧОД руб./год	854755,79
R, %	9,17%
Стоимость объекта оценки, руб.	9322218,55

Расчет ПВД произведен на основе среднерыночной арендной ставки для офисных помещений, которая составляет 617 руб./м2/мес. [33].

ПВД =617*176,2*12= 1305 840,72 руб./год.

Потери от недоиспользования рассчитаны на основе данных управляющей компании ГК «Уран». И составили 4,7%.

Потери от неплатежей составили 8,3%, они рассчитаны исходя, из того, что для того чтобы найти нового арендатора необходимо затратить 1 месяц[43].

Операционные расходы по данным собственника и в соответствии со среднерыночными показателями составили 24,6 % [35].

Ставка капитализации, равная 9,17% получена методом рыночной выжимки [35].

Проведенные расчеты показали, что стоимость объекта составила 9 322 218,55 руб.

Таблица 10. Итоговая таблица АНЭИ для офисного помещения

Критерии АНЭИ	Офисное помещение
Юридическая допустимость	+
Физическая осуществимость	+
Финансовая осуществимость	+
Максимальная продуктивность, руб.	9 322 218,55

Таким образом, использование офисного помещения является юридически допустимым, физически и финансово осуществимым, максимальная продуктивность составляет 9322218,55руб.

Рассмотрим АНЭИ торгового помещения (таблица 11).

Таблица 11. Определение стоимости единого объекта недвижимости (торговое помещение)

Показатели	Значения
ПВД, руб./год	1205208,00
Потери от недоиспользования, %	9
Потери от неплатежей, %	8
ДВД, руб./год	1009000,14
ОР, руб./год	151350,02
ЧОД руб./год	857650,12
R, %	9,47
Стоимость объекта оценки, руб.	9056495,43

Средняя ставка для расчета ПВД составила для торгового помещения 570 руб./м2/мес. [51].

ПВД =570*12*176,2=1205208 руб.

ДВД =1205208 - 108468,72 - (1205208 - 108468,72)*8%=1009000,14 руб.

Потери от недоиспользования и от неплатежей приняты в размере 9% и 8% соответственно, на основе среднерыночных данных для торговой недвижимости.

ОР составили 151350,02 руб. (15% от ДВД на основе среднерыночных данных).

Ставка капитализации 9,47% для торговых помещений [35].

Стоимость объекта - 9056495,43руб., рассчитана путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации.

Таблица 12. Итоговая таблица АНЭИ для торгового помещения

Критерии АНЭИ	Торговое помещение
Юридическая допустимость	+
Физическая осуществимость	+
Финансовая осуществимость	+
Максимальная продуктивность, руб.	9056495,43

По данным таблицы торговый объект отвечает всем критериям НЭИ, максимальная продуктивность составила 9 056 495,43руб.

Рассмотрим АНЭИ для квартиры (таблица 13).

Таблица 13. Определение стоимости единого объекта недвижимости (квартира)

Показатели	Значения
ПВД, руб./год	634320,00
Потери от недоиспользования, %	7
ДВД, руб./год	570888,00
ОР, руб./год	127004,96
ЧОД руб./год	443883,04
R, %	5,17



ПВД = 300*16,2*12= 634320 руб.

ДВД = 634320-7%=570888 руб.

ОР приняты на основе квитанции на оплату коммунальных услуг и составляют 127 004,96 руб.

ЧОД =570888-127004,96=443883,04 руб.

Средний коэффициент капитализации для квартир составляет 5,17% [41].

Стоимость объекта оценки = 443883,04/ 5,17%= 8585745,45 руб.

Таблица 14. Итоговая таблица АНЭИ для жилого помещения

Критерии АНЭИ	Торговое
Юридическая допустимость	+
Физическая осуществимость	+
Финансовая осуществимость	+
Максимальная продуктивность, руб.	8 585 745,45

Таблица 15. Определение наиболее эффективного варианта использования

	Квартира	Торговое помещение	Офис
Максимальная продуктивность, руб.	8 585 745,45	9 056 495,43	9 322 218,55

По итоговым данным, представленным в таблице наибольшая максимальная продуктивность у офисного помещения - 9322218,55 руб.

Проанализировав данные можно сделать выводы:

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями, так как 3160085>9322218,55руб.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это использование его в качестве офисного помещения.



Глава 3. Расчет рыночной стоимости объекта для определения арендной ставки

3.1 Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценка недвижимости затратным методом включает следующие этапы:

Этап 1.Оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания.

Оценим стоимость воспроизводства на основе данных из сборника «Укрупненных показателей себестоимость строительства» (таблица 16).

Таблица 16. Исходная информация об объекте оценки

Параметры	Характеристика
Объект оценки	Нежилое помещение в многофункциональном объекте БЦ "Деловой мир", находящийся по адресу г. Самара, ул. Урицкого 19
Назначение	Офисное помещение
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Предполагаемое использование результатов оценки	Для расчета арендной ставки
Дата оценки	20.11.2013
Этаж/этажность	4/15
Год постройки	2006
Группа капитальности	3
Площадь общая	176,2
Расценка по сборнику Центра ценообразования УПСС№ ХХХ, май 2013 год	27076

Произведем сводный сметный расчет стоимости строительства.

В результате стоимость строительства составила 8339914,23 руб. или 47332,09 руб./м2.

Этап 2. Оценка величины предпринимательской прибыли.

Прибыль предпринимателя рассчитывается по формуле Е.С. Озерова:

Рr=(1+Yocq*k/3+дE*(1+2*Yocq*k/3+ Yocq І*kІ/3))* Yocq*k/2,

где Рr - прибыль предпринимателя;

Yocq - годовая норма отдачи на вложенный капитал;

k - продолжительность строительства [43];

дE - доля авансовых платежей (обычно дE=0,2-0,3).

Таблица 17. Расчет прибыли предпринимателя

Показатели		Значение
Нормативный срок строительства	k	3,502
Норма отдачи на собственный капитал	Yocq	0,092
Доля авансового платежа к об. стоимости строительства	d	0,2
Прибыль предпринимателя	Pr	22%

Таким образом, прибыль предпринимателя равна:

Рr=((1+0,092*3,502/3+0,2*(1+2*0,092*3,502/3+0,092^2*3,502^2/3))*0,092)*100=22%.

3 этап. Расчет выявленных видов износа.

Для начала составим акт осмотра.

Так как фактический срок службы здания составляет 7 лет, то наибольший износ имеют несущие элементы (фундамент, стены, перекрытия). Элементы с коротким сроком жизни имеют незначительный объем повреждений.

Для определения разных видов износа необходимо рассчитать восстановительную стоимость долгоживущих и короткоживущих элементов.

Расчет производится на основе данных удельных весов элементов по УПСС и рассчитанной ранее в сводном сметном расчете стоимости строительства.

Определим устранимый физический износ (таблица 18).

Таблица 18. Расчет устранимого физического износа

Элементы здания	Восстановительная стоимость, руб.	Физический износ, руб.	Остаточная стоимость, руб.
1	2	3	4
Элементы с долгим сроком жизни
1. Фундамент	251031,42	15061,89	235969,53
2. Стены	2278464,57	159492,52	2118972,05
3. Перекрытия	2173381,65	173870,53	1999511,12
Итого по элементам с долгим сроком жизни	4702877,63	348424,94	4354452,70
Элементы с коротким сроком службы
4. Крыша, кровля	77561,20	5429,28	72131,92
5. Полы	434509,53	39105,86	395403,67
6. Проемы	Дверные	251073,12	22596,58	228476,54
	Оконные	306867,14	27618,04	279249,10
7. Отделочные работы	341936,48	27354,92	314581,56
8. Внутренние инж. устройства:	1637125,16	111324,51	1525800,65
горячее водоснабжение	327425,03	26194,00	301231,03
холодное водоснабжение	327425,03	22919,75	304505,28
центральное отопление	327425,03	22919,75	304505,28
канализация	327425,03	26194,00	301231,03
электрооборудование	327425,03	13097,00	314328,03
9. Прочие работы	587963,95	58796,40	529167,56
Итого по элементам с коротким сроком жизни	3637036,60	292225,59	3344811,01
Итого по объекту	8339914,23	640650,53	7699263,70

Устранимый физический износ рассчитывается путем умножения восстановительной стоимости элемента на его процент износа, который берется из акта осмотра. Далее определяется остаточная стоимость элементов путем вычитания износа из восстановительной стоимости каждого элемента.

Рассчитаем неустранимый физический износ элементов с коротким сроком службы. Неустранимый физический износ короткоживущих элементов рассчитывается путем вычитания из стоимости воспроизводства элемента (за вычетом устранимого физического износа) процент износа. Процент износа рассчитывается делением фактического срока эксплуатации на нормативный срок (таблица 19) [19].

Таблица 19. Расчет неустранимого физического износа элементов с коротким сроком службы

№ п/п Элементы Стоимость воспроизвод-ства (за вычетом устранимого физ. износа) Срок эксплуатации Износ, % Износ, руб. Стоимость воспроизводства за вычетом неустранимого износа Факт. Норм. 1 Полы 395403,67 7 150 5% 18452,17 376951,50 2 Окна 279249,10 7 40 18% 48868,59 230380,51 3 Двери 228476,54 7 50 14% 31986,72 196489,82 4 Отделка 314581,56 2 8 25% 78645,39 235936,17 5 Инженерные системы: 1525800,65 7 6 горячее водоснабжение 301231,03 5 10 50% 150615,52 150615,52 7 холодное водоснабжение 304505,28 5 15 33% 101501,76 203003,52 8 центральное отопление 304505,28 7 30 23% 71051,23 233454,05 9 канализация 301231,03 7 40 18% 52715,43 248515,60 10 электрооборудование 314328,03 7 30 23% 73343,21 240984,82 11 Кровля 72131,92 5 12 42% 30054,97 42 076,95 12 Прочие работы 529167,56 7 20 35% 185208,65 343958,91 Итого 3344811,01 842443,63 2502367,38



Стоимость воспроизводства определяется вычитанием из стоимости воспроизводства (с учетом устранимого физического износа) неустранимого физического износа.

Рассчитаем неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни. Он определяется исходя из нормативного срока жизни данного типа зданий и фактического срока жизни объекта (таблица 20).

Таблица 20. Расчет неустранимого физического износа элементов с долгим сроком службы

Показатель	Значение
Нормативный срок, лет	175
Фактический возраст, лет	7
Неустранимый физический износ, %	4%
Стоимость воспроизводства элементов с долгим сроком жизни (за вычетом устранимого физического износа), руб.	4354452,70
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни, руб.	174178,11

Неустранимый физический износ рассчитывается от стоимости воспроизводства элементов с долгим сроком жизни с учетом устранимого физического износа.

Далее необходимо рассчитать функциональный и экономический износы. Так как данный объект соответствует самым современным требованиям рынка и расположен в престижном районе с нормальной внешней средой, то данные виды износа не имеются.

Проведя все расчеты необходимо определить совокупный износ объекта оценки (таблица 21).

Таблица 21. Расчет совокупного износа

Показатель	Значение
1	2
Устранимый физический износ элементов с долгим и коротким сроком службы, руб.	640650,53
Неустранимый физический износ элементов с долгим и коротким сроком службы, руб.	1016621,73
Итого физический износ, руб.	1657272,26
Устранимый функциональный износ, руб.	0
Неустранимый функциональный износ, руб.	0
Итого функциональный износ, руб.	0
Внешний износ, руб.	0
Итого износ всех видов, руб.	1657272,26
Стоимость воспроизводства с учетом всех видов износов, руб.	6682641,97

После вычитания всех видов износа восстановительная стоимость уменьшилась и составила 6846969,23 руб.

Таким образом, мы определили стоимость улучшений, но не единого объекта, которая включает в себя стоимость земельного участка. Поэтому для завершения затратного подхода необходим расчет стоимости земельного участка.

4 этап. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

Стоимость земли оценивается методом выделения. Метод заключается в том, что сначала составляется выборка объектов-аналогов, для которых известны основные характеристики и рыночная стоимость. В цену предложения вносится скидка на торг, характерная для сегмента недвижимости, к которому относятся объекты-аналоги и которая составляет 5% по данным статьи А.А. Марчука (таблица 22) [45].

Таблица 22. Данные об объектах-аналогах для расчета стоимости земли

№ п/п	Адрес объекта аналога	Назначение	Материал стен, Этажность	S, м2	Цена предложения, руб.	Цена предложения с учетом скидки на торг, руб (5%) [по статье А. А. Марчука]	Источник информации
1	Владимир-ская	офис	кирпич, 1/16-ти эт. дома	147,30	8 950 000,00	8 502 500,00	http://an5zvezd.ru/premises/sela/office/obekt_denisa279.html
2	Киевская/пр. Карла Маркса	офис	кирпич, 1/16-ти эт дома	155,00	9 300 000,00	8 835 000,00	http://an5zvezd.ru/premises/sela/office/pomeschenie_na_prospekte_karla_marksa410.html
3	Красноармей-ская	офис	кирпич, 17,18/18-ти эт дома	183,00	11 000 000,00	10 450 000,00	http://www.rosrealt.ru/Samara/kommercheskaja/68858
4	Революцион-ная	офис	кирпич, 1/5-ти эт дома	170,40	10 650 000,00	10 117 500,00	http://www.delo-bg63.ru/catalog/catalog-item/?id=2148&type=0
5	Урицкого/Желябова	офис	кирпич, 1/12-ти эт дома	161,00	9 750 000,00	9 262 500,00	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/142299.php

Также нам необходимы вспомогательные данные для определения износа (таблица 23).

Таблица 23. Вспомогательные данные для расчета стоимости земельного участка, условно приходящегося на объект оценки

Показатель	Значение
Восстановительная стоимость 1 м2 ОА №№ 1-5, руб.	47332,09
Нормативный срок службы зданий, преобладающих в застройке, лет	150
Средний фактический срок жизни домов преобладающих в застройке, лет	7
Средний процент износа (исчислен по методу экономической жизни), %	4,67%

Восстановительная стоимость берется из сводного сметного расчета. Средний фактический срок жизни домов преобладающих в застройке составляет 7 лет. На основе этих данных мы определили процент износа, который был исчислен по методу экономической жизни. После этого перейдем к расчету стоимости земельного участка (таблица 24).

Таблица 24. Расчет стоимости земли методом выделения

№ п/п	Адрес объекта-аналога	Материал стен, этаж/этажность	Площадь объекта, м2	Площадь зем. участка, м2	Цена предложения (с учетом скидки на торг)	Цена за 1 м2, тыс. руб.	Восстановительная стоимость 1 м2, руб.	Восстановительная стоимость 1м2, руб. (с учетом износа)	Восстановительная стоимость улучшений с учетом износа, руб.	Стоимость зем. участка, приходящегося на площадь застройки, руб.	Стоимость 1 м2зем. участка, приходящегося на объект оценки, руб.
1	Владимирская	кирпич, 1/16-ти эт дома	147,30	147,30	8502500,00	57722,34	47332,09	45123,26	6646656,05	1855843,95	12599,08
2	Киевская/пр. Карла Маркса	кирпич, 1/16-ти эт дома	155,00	155,00	8835000,00	57000,00	47332,09	45123,26	6994105,14	1840894,86	11876,74
3	Красноармейская	кирпич, 17,18/18-ти эт дома	183,00	183,00	10450000,00	57103,83	47332,09	45123,26	8257556,39	2192443,61	11980,57
4	Революционная	кирпич, 1/5-ти эт дома	170,40	170,40	10117500,00	59375,00	47332,09	45123,26	7689003,33	2428496,67	14251,74
5	Урицкого/Желябова	кирпич, 1/12-ти эт дома	161,00	161,00	9262500,00	57531,06	47332,09	45123,26	7264844,70	1997655,30	12407,80
	Среднее значение				9433500,00	57746,44	47332,09	45123,26	7370433,12	2063066,88	12623,18
	Стоимость 1м2 оценимаемого земельного участка, руб.	12623,18
	Общая площадь объекта оценки, м2	176,2
	Стоимость земельного участка, руб.	2224205,07

В результате проведенных расчетов стоимость земельного участка составила 2224205,07 руб.

5. Этап. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка (таблица 25).

Таблица 25. Итоговая таблица по затратному подходу

Показатели	Значение
Стоимость воспроизводства объекта оценки с учетом всех видов износа, руб.	6682641,97
Рыночная стоимость зем. Участка, руб.	2224205,07
Стоимость объекта с учетом стоимости земли, руб.	8906847,04
Общая площадь, м2	176,20
Стоимость 1 м2 объекта оценки, руб.	50549,64

Таким образом, в рамках затратного подхода стоимость объекта составила 8906847,04 руб.

3.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов [6].

В данной работе будет применен метод бальных оценок. Данный метод предполагает расставление бальных оценок по всем критериям.

Проанализировав рынок офисной недвижимости по Железнодорожному району, в котором находиться объект оценки, в качестве объектов-аналогов были выбраны следующие единицы рынка (таблица 26) [32].

Таблица 26. Данные об объектах-аналогах

Критерии	ОО	ОА 1	ОА 2	ОА 3	ОА 4	ОА 5	ОА 6
Местоположение	Урицкого/Красноармейская	Спортивная	Аэродромная	Пр-т К. Маркса	Красноармейская	Чернореченская	Дзержинского
Назначение	офисное	офисное	офисное	офисное	офисное	офисное	офисное
Этаж/этажность	4/15	1/3	2/9	1/16	1/10	4/5	2/2
Общая площадь, м2	176,2	171	153	201	205	210	183,3
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Планировка	свободная	коридорного типа	свободная	свободная	коридорного типа	коридорного типа	коридорного типа
Отделка	евро	требует ремонта	евро	ремонт	ремонт	ремонт	требует ремонта
Сан. узел	2	1	2	1	1	1	1
Кондиционер	есть	нет	нет	нет	есть	есть	нет
Наличие отдельного входа	нет	есть	нет	есть	есть	нет	есть
Парковка	есть	ограничена	есть	ограничена	нет	есть	ограничена
Охрана	есть	нет	есть	нет	нет	есть	нет
Транспортная доступность	отличная	отличная	хорошая	удовлетворительная	хорошая	хорошая	удовлетворительная
Окружение	хорошее	отличное	хорошее	удовлетворительное	хорошее	хорошее	удовлетворительная
Интернет	есть	есть	подведены к зданию	подведены к зданию	есть	есть	нет
Наличие телефонных линий	есть	есть	подведены к зданию	подведены к зданию	есть	есть	есть
Стоимость1 кв. м		51461,99	55882,35	49751,24	51219,51	51904,76	49918,17
Цена объекта		8800000,00	8550000,00	10000000,00	10500000,00	10900000,00	9150000,00
Источник информации		http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/144474.php	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/144225.php	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/58015.php	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office/detail/49287.php	http://dom.63.ru/realty/sell/commerce/office.php	http://aspektsamara.ru/catalog/sale/comnedv

Проведем бальную оценку всех критериев сравнения для определения весомости влияния каждого из них на стоимость объектов данного типа (таблица 27).

Таблица 27. Присвоение баллов аналогам и критериям

Критерии	ОО	ОА1	ОА2	ОА3	ОА4	ОА5	ОА6	Оценка критерия	Вес критерия
Этаж/этажность	1	3	2	3	3	1	2	2	0,083
Планировка	1	3	1	1	3	3	3	3	0,125
Отделка	3	1	3	2	2	2	1	2	0,083
Сан. Узел	3	2	3	2	2	2	2	2	0,083
Кондиционер	2	1	1	1	2	2	1	1	0,042
Наличие отдельного входа	1	2	1	2	2	1	2	3	0,125
Парковка	3	2	3	2	1	3	2	3	0,125
Охрана	3	1	3	1	1	2	1	1	0,042
Транспортная доступность	3	3	2	1	2	2	1	3	0,125
Окружение	2	3	2	1	2	2	1	2	0,083
Интернет	3	3	2	2	3	3	1	1	0,042
Наличие телефонных линий	3	3	2	2	3	3	3	1	0,042
Сумма								24	1,000

В шкале «Оценка критерия» производиться оценка критерия по важности, то есть наибольшая оценка 3 балла была присвоена таким параметрам, как: наличие отдельного входа, транспортная доступность, парковка и планировка. Данные критерии оказывают большее влияние на стоимость офисного помещения. Средняя важность - 2 балла присвоена критериям : этаж, отделка, сан. узел и окружения объекта. Наименьшее влияние на стоимость имеют такие критерии, как кондиционер, охрана, наличие интернета и телефонных линий, им присваивается 1 балл. При желании собственник может данные параметры установить самостоятельно.

Присвоение баллов критериям по объектам-аналогам происходит тоже по 3-х бальной шкале. Обоснование критериев представлено в таблице (таблица 28).

Таблица 28. Обоснование бальной шкалы для критериев оценки

Критерии/ Баллы	1	2	3
Этаж/этажность	3-й и выше	2-й этаж	1-е этажи
Планировка	Свободная, с возможностью установки перегородок	свободная, с уже установленными перегородками	кабинетно-коридорная
Отделка	требует ремонта	косметический ремонт	евро
Сан. Узел	нет	1	2 и более
Кондиционер	нет	есть	2 и более
Наличие отдельного входа	нет	есть	2 и более
Парковка	нет	ограничена	есть
Охрана	нет	есть: охрана и видеонаблюдение здания , в ночное время только видеонаблюдение, парковка не охраняется	Все здание и внутренняя автостоянка круглосуточно охраняется, действует пропускной режим
Транспортная доступность	Удовлетворительная: значительная удаленность остановки от здания, малая проходимость общественного транспорта (маршрутные такси, автобусы)	Хорошая: незначительная удаленность остановки, средняя проходимость общественного транспорта(автобусы, маршрутные такси, троллейбусы)	Отличная: незначительная удаленность остановки, высокая проходимость общественного транспорта(трамваи, троллейбусы, маршрутные такси, автобусы)
Окружение	Удовлетворительное: небольшая проходимость людей, удалено от транспортных магистралей, рядом не имеются банки, магазины и другие объекты социально-культурного назначения.	Хорошее: умеренная проходимость людей, расположение недалеко от транспортных магистралей, рядом небольшое количество магазинов, банк и других объектов социально-культурного назначения	Отличное: Высокая проходимость людей, близкое расположение к транспортной магистрали, рядом находится большое количество магазинов, банков и других объектов социально-культурного назначения
Интернет	нет	подведены к зданию, предусмотрена возможность подвода к каждому помещению в здании	есть: подведены к каждому помещению
Наличие телефонных линий	нет	подведены к зданию, предусмотрена возможность подвода к каждому помещению	есть: подведены к каждому помещению

После присвоения баллов необходимо определить весовой коэффициент каждого критерия. Расчет происходит путем умножения балла критерия по каждому объекту на весовой коэффициент критерия.

Далее определяется стоимость объекта оценки по формуле:

,

где, - Стоимость i-х объектов-аналогов;

- весовой коэффициент для объектов-аналогов;

- весовой коэффициент для объекта-оценки;

- площадь объекта оценки [24].

Таким образом, стоимость равна:

((51 461, 99*0,164+55 882,35 *0,143+49 751, 24*0,117+51 219, 51*0,149+51 804, 76*0,149+49 918, 17*0,123)/(1-0,155)) * 176,2=9 124 634,29 руб.

В результате сравнительного подхода получены следующие данные (таблица 29).



Таблица 29. Расчет стоимости объекта оценки с помощью МБО

Показатель	Значение
Стоимость 1м2 ОО, руб.	51785,67
Стоимость ОО, руб.	9124634,29

Таким образом, стоимость объекта в рамках сравнительного подхода составила 9124634,29 руб. Стоимость 1 м2 составил 51785, 67 рублей, что входит в диапазон средних цен на данный тип недвижимости в Железнодорожном районе.

3.3 Доходный подход

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода [6].

Доходный подход включает два метода:

Метод прямой капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков.

В данной работе будет использован метод капитализации доходов.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Для того чтобы определить ставку капитализации методом рыночной выжимки, необходимо рассчитать ЧОД.

ЧОД= ПВД-ОР-Пн- Пнпл,

где ПВД - потенциальный валовой доход;

ОР - операционные расходы;

Пн - потери от незанятости;

Пнпл. - потери от неплатежей.

ПВД =Арендная ставка средняя*12 месяцев [24].

Для того чтобы рассчитать среднюю ставку аренды, необходимо определить среднее значение по ставкам объектов-аналогов (таблица 30).

Таблица 30. Расчет средней арендной платы за 1 кв. м и величины годового дохода объектов-аналогов

Источник информации	Тип объекта недвижимости	Месторасположение	S, кв. м	Размер арендной платы за 1 кв. м в мес., руб.
http://dom.63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/145616.php	офис	ул. Урицкого	193,6	680
http://dom.63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/135614.php	офис	ул. Советской Армии	180	650
http://dom.63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/39027.php	офис	ул. Никитинская	190,5	640
http://dom.63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/144808.php	офис	ул. Мориса Тореза	180	580
http://dom.63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/144835.php	офис	ул. Тухачевского	147,4	600
http://dom.63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/143170.php	офис	ул. Мяги	183	650
Средняя арендная плата, руб./кв.м/мес.				633,33

Подобные документы

• Оценка стоимости недвижимости

  Понятие права аренды в Российском законодательстве. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости ОАО "НЗХК". Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на стоимость арендных прав на недвижимость.
  
  дипломная работа [717,0 K], добавлен 27.03.2013
  

• Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения

  Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [326,9 K], добавлен 09.08.2010
  

• Оценка офисного помещения

  Анализ рынка офисных помещений г. Кемерово. Методы определения рыночной стоимости офисного здания. Порядок оценки объектов нежилого фонда. Особенности применения рыночного, доходного и затратного подходов с целью определения стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [584,0 K], добавлен 19.09.2014
  

• Оценка рыночной стоимости офисного помещения

  Характеристика нежилого помещения, подходы к оценке его рыночной стоимости. Применение сравнительного анализа продаж и метода прямой капитализации. Анализ рынка офисной недвижимости. Оценка недвижимости при залоге в рамках российского законодательства.
  
  дипломная работа [1,2 M], добавлен 09.02.2012
  

• Основы оценки недвижимости

  Описание риэлтерской компании ООО "БизнесОценка", анализ ее места на рынке. Экономические принципы определения стоимости недвижимости. Обзор московской офисной недвижимости. Составление аналитической справки для оценки офисного помещения в г. Москве.
  
  отчет по практике [524,0 K], добавлен 16.04.2013
  

• Практика оценки недвижимости

  Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Последовательность определения стоимости. Обзор рынка коммерческой недвижимости. Внесение и обоснование корректировок цены. Расчет ставки капитализации.
  
  дипломная работа [149,9 K], добавлен 28.10.2014
  

• Оценка рыночной стоимости офисного помещения

  Определение понятия рыночной стоимости в отчетах по оценке недвижимости. Сравнительный анализ цены объекта методом затрат, сравнительного анализа продаж и капитализации дохода. Согласование результатов и установление итоговой цены офисного помещения.
  
  курсовая работа [51,7 K], добавлен 16.10.2010
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Оценка недвижимости

  Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
  
  курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011
  

• Рынок аренды коммерческой недвижимости в г. Москве

  Понятие и функции аренды. Виды и формы аренды. Экономический механизм аренды недвижимости. Арендная плата: состав и функции. Виды и формы арендных платежей. Аренда коммерческих помещений. Методика расчета арендной платы.
  
  курсовая работа [82,9 K], добавлен 26.05.2006
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Оценка стоимости офисного помещения методом капитализации дохода

  Виды недвижимости в Республике Беларусь. Этапы затратного подхода к оценке недвижимости. Характеристики ставок капитализации и дисконтирования. Оценка стоимости офисного помещения методом сравнительной стоимости единицы имущества, расчет издержек.
  
  курсовая работа [494,3 K], добавлен 03.03.2016
  

• Оценка рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мориса Тореза, д. 36

  Состояние рынка коммерческой недвижимости в г. Самаре. Анализ среды месторасположения и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов.
  
  курсовая работа [618,6 K], добавлен 15.03.2014
  

• Оценка стоимости недвижимости

  Последовательность определения стоимости объекта оценки. Экономический анализ Москвы. Обзор рынка коммерческой недвижимости. Стоимость аренды офисных помещений. Анализ наилучшего использования. Описание конструктивных элементов и характеристика здания.
  
  курсовая работа [74,3 K], добавлен 23.04.2014
  

• Расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости (на примере встроенного помещения в г. Новокузнецке)

  Принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, методические аспекты данного процесса: доходный, сравнительный и затратный подходы. Расчет рыночной стоимости торгового помещения, согласование полученных результатов оценки.
  
  дипломная работа [96,6 K], добавлен 26.01.2014
  

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

  Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
  
  курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014
  

• Операции (сделки) с недвижимостью

  Определение понятия, сущности и видов сделки. Необходимость письменной формы сделок с недвижимостью; основные правила аренды. Характеристика особенностей субъектов и объектов данной операции. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на цену.
  
  реферат [37,4 K], добавлен 07.08.2015
  

• Оценка рыночной стоимости торгового помещения

  Методические основы оценки стоимости объекта. Анализ рынка недвижимости и местоположения объекта. Описание оцениваемого торгового помещения. Результаты визуального осмотра объекта. Анализ наилучшего использования. Расчет рыночной стоимости имущества.
  
  курсовая работа [7,1 M], добавлен 25.03.2011
  

• Оценка недвижимости на примере офисного здания

  Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
  
  курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012
  

• Управление объектом коммерческой недвижимости (офисного здания) Ленинского района города Перми, улица Клименко, дом 1

  Управление недвижимостью - особый вид предпринимательской деятельности. Характеристика оцениваемого офисного здания, анализ наиболее эффективного варианта его использования. Расчет рыночной стоимости объекта с позиций сравнительного и доходного подходов.
  
  дипломная работа [4,4 M], добавлен 11.12.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам