Определение стоимости ООО "Черноморец"

Показатели деловой активности

Оборачиваемость активов предприятия в 2011 году резко сократилась относительно 2010 года, после чего находится в одном диапазоне: в 2010 году - 1,715, в 2011 - 0,948 в 2012 - 1,020, в 2013 - 1,079. В количестве оборотов оборонных средств сокращение за период с 2010 по 2013 год произошло с 19,83 раз за цикл до 9,45 раз.

Оборачиваемость дебиторской задолженности падает, о чем свидетельствует падение коэффициента оборачиваемости с 45,89 до 19,00.

При этом растет оборачиваемость кредиторской задолженности - с 5,37 раза за цикл в 2010 году до 8,42 раз в 2013 году.

Процесс снижения оборачиваемости активов предприятия сопровождается снижением оборачиваемости источников их финансирования. Оборачиваемость собственного капитала уменьшилась в течение анализируемого периода.

ВЫВОД:

Снижение рентабельности продаж и рост удельного веса условно постоянных и внереализационных расходов могут стать основными причинами снижения прибыльности деятельности ООО «ЧЕРНОМОРЕЦ»;

Оборачиваемость капитала предприятия и оборачиваемость оборотных средств достаточно низкая, показатели оборачиваемости снижаются, что наглядно характеризует падение эффективности хозяйственной деятельности.

3.9 Выводы по результатам финансового анализа

Анализ финансовой деятельности ООО «Черноморец» был выполнен за период с 01.01.2010 г. по 01.01.2014 г по данным бухгалтерской отчетности, представленной администрацией рассматриваемого предприятия.

Результат анализа показал, что предприятие находится в стадии роста:

1. Стоимость внеоборотных активов ООО «ЧЕРНОМОРЕЦ» увеличивается. Причиной роста стоимости внеоборотных активов является приобретение основных производственных фондов;

2. Основная часть собственных оборотных средств вложена в наиболее ликвидную часть запасов, что повышает ликвидность баланса в течение анализируемого периода;

3. Собственный капитал предприятия, увеличивается как в абсолютном выражении, так и в отношении к валюте баланса. Источником увеличения суммы собственного капитала является прибыльная работа предприятия на протяжении всего анализируемого периода.

4. Темпы погашения покупателями и заказчиками задолженности ниже темпов ее образования в 2010-2014 годах. Это обусловлено расширением масштабов деятельности предприятия в этом периоде. Увеличение суммы наиболее срочных обязательств сопровождается ростом дебиторской задолженности и положительной тенденции в формировании запасов;

5. Существующих темпов погашения дебиторской задолженности достаточно для сохранения на надлежащем уровне и улучшении платежеспособности ООО «ЧЕРНОМОРЕЦ»;

6. Возрастающие темпы возникновения наиболее срочных обязательств компенсируются ростом дебиторской задолженности, а также увеличением наиболее ликвидной части запасов предприятия;

7. Основную часть кредиторской задолженности на 31.12.2013 составляют задолженность по авансам и внутренним расчетам.

8. Как показали результаты расчета, представленные в приложении 4, предприятие обладает достаточно большой величиной собственных средств - основными производственными фондами не обременёнными обязательствами. Положительная тенденция в формировании показателя чистых активов в абсолютном и относительном выражении позволяет сделать вывод об укреплении платежеспособности предприятия в течение анализируемого периода.

9. Падение рентабельности продаж являются основными причинами снижения темпов наращивания прибыли ООО «ЧЕРНОМОРЕЦ»;

10. Оборачиваемость капитала предприятия и оборачиваемость оборотных средств достаточно низкая, показатели оборачиваемости падают, что наглядно характеризует снижение эффективности хозяйственной деятельности.

3. 

4. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ

4.1 Обзор подходов и методов определения рыночной стоимости

При определении рыночной стоимости бизнеса (действующего предприятия) в соответствии со стандартами РОО используются три подхода:

Затратный;

Сравнительный;

Доходный.

В рамках каждого подхода существуют различные методы оценки, применение которых зависит от конкретных условий заданий на оценку и свойств оцениваемого объекта.

4.1.1 Затратный подход

Затратный подход позволяет определить стоимость имущественного комплекса с учетом текущего состояния экономики и сложившегося на момент оценки бизнес-окружения оцениваемой компании. Для ОЦЕНКИ используются данные баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю дату), которые корректируются с учётом рыночной стоимости активов. В основу затратного подхода положен принцип “замещения”, согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на создание соответствующего предприятия аналогичного по своему виду деятельности, назначению и стоимости имущества в ДАННЫЙ период времени.

Основными методами определения стоимости бизнеса в рамках затратного подхода являются:

Метод балансового собственного материального капитала;

Метод стоимости чистых активов;

Метод ликвидационной стоимости;

Метод рыночного собственного материального капитала.

Метод балансового собственного материального капитала. Сущность данного метода состоит в определении балансовой стоимости собственного материального капитала с учетом ряда корректировок. Сумма всех средств предприятия в балансовой оценке на дату составления последнего бухгалтерского баланса корректируется на следующие величины:

стоимость нематериальных активов, рыночная стоимость которых отличается от балансовой;

стоимость нематериальных активов, которые станут ненужными в случае продажи бизнеса;

стоимость имущества, не используемого в основной хозяйственной деятельности предприятия.

Применение данного метода при оценке ООО «ЧЕРНОМОРЕЦ» не имеет смысла по следующим причинам:

на балансе компании отсутствуют активы, не используемые в основной деятельности;

на балансе компании отсутствуют активы, которые могут быть классифицированы как нематериальные.

Метод чистых активов. При применении данного метода предприятие оценивается с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим и у него имеются значительные материальные активы. Применение данного метода неоправданно, поскольку информация о стоимости собственных акций, принимаемая в расчет чистых активов, отсутствует, так как акции ООО «ЧЕРНОМОРЕЦ» не котируются.

Метод рыночного собственного материального капитала состоит в том, что бухгалтерский баланс, составленный на последнюю отчетную дату, используется в качестве базы для разработки экономического баланса путем внесения корректировок в различные статьи актива и пассива баланса. Применение данного метода для оценки ООО «ЧЕРНОМОРЕЦ» является наиболее обоснованным как с точки зрения структуры баланса, так и с точки зрения возможностей корректировки балансовой оценки ряда активов и обязательств компании.

4.1.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия продавца и покупателя. Данный подход предусматривает использование информации по открытым компаниям, имущественные комплексы которых котируются на рынке. Такая информация может использоваться в качестве ориентиров и при оценке компаний закрытого типа. В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки в рамках применения сравнительного подхода наиболее распространено использование трех методов:

ь Метод компании-аналога.

ь Метод сделок.

ь Метод отраслевых коэффициентов.

Метод компании-аналога (рынка капитала). Основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена акций акционерных обществ. Данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий. Выбор сопоставимых предприятий осуществляется исходя из анализа сходных предприятий по отрасли, продукции, диверсификации продукции (услуг), жизненному циклу, географии, размерам, стратегии деятельности, финансовым характеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.).

Метод сделок (метод продаж). Является частным случаем метода рынка капитала. Данный метод основан на ценах приобретения аналогичных предприятий, либо контрольного пакета акций. Это определяет рациональную сферу применения данного метода оценки предприятия или контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов (отраслевых соотношений). Основан на использовании сложившихся соотношений между ценой и определенными ценообразующими параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продаж предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками. Ценовые показатели выводятся эмпирическим путем из данных о продажах предприятий. Применение данного метода наиболее обосновано в случаях, когда имеются данные о ценах аналогичных предприятий.

4.1.3 Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки, проводимую исходя из того принципа, что стоимость бизнеса непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный бизнес. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный инвестор.

Данный подход является основным для оценки рыночной стоимости действующих предприятий, которые и после их перепродажи новым владельцам не планируется ликвидировать. Применительно к действующему предприятию он предполагает рассмотрение результатов прогнозирования деятельности предприятия в соответствии с доступными ему технологиями выпуска продукции.

Для пересчёта чистого дохода в текущую стоимость наиболее часто применяются следующие методы:

ь метод капитализации прибыли;

ь метод избыточной прибыли;

ь метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод капитализации прибыли используется, когда ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянны). Данный метод не требует прогноза денежных потоков, а основывается на прогнозе прибыли на год вперед. В нашем случае некорректно будет применять данный метод, поскольку анализ макро- и микросреды функционирования оцениваемого предприятия показал, что темпы роста рынка парфюмерно-косметической продукции будут в перспективе замедляться, что может явиться причиной снижения доходности оцениваемого бизнеса.

Метод избыточного дохода. Суть метода в том, чтобы выявить и оценить гудвилл по избыточной прибыли (прибыли, превышающей нормы доходов по материальным активам). Стоимость предприятия определяется как стоимость материальных активов и гудвилла. Метод может быть использован только для высокорентабельных предприятий, имеющих деловую репутацию. Он требует тщательного анализа износа активов и их доходности. По этой причине применение данного метода будет необоснованно, т.к. из проведенного анализа деловой активности видно, что уровень рентабельности в течение всего анализируемого периода остается достаточно низким.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда можно обоснованно спрогнозировать будущие денежные потоки. Предполагается, что будущие денежные потоки могут существенно отличаться от текущих, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, а денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. Другими словами, метод более применим, когда не удается сделать предположение в отношении стабильности дохода и/или его постоянного равномерного темпа роста. Данный метод наиболее подходит для оценки ООО «ЧЕРНОМОРЕЦ», поскольку основные допущения данного метода, такие как положительная величина денежных потоков и т.д. Кроме того, в распоряжении оценщика имеются данные о предполагаемой динамике рынка парфюмерно-косметической продукции, которым, по его мнению, можно доверять.

4.1.4 Выводы

С учётом результатов проведённого финансового анализа, исходя, из полученных от предприятия данных и цели оценки был сделан вывод, что для проведения расчетов должны быть применены следующие методы оценке:

в рамках затратного подхода - метод рыночного собственного материального капитала;

в рамках доходного подхода - метод дисконтированных будущих денежных потоков;

в рамках сравнительного подхода - метод отраслевых коэффициентов.

4.2 Затратный подход: оценка методом рыночного собственного материального капитала

Для расчета стоимости бизнеса методом рыночного собственного материального капитала необходимо на основе баланса предприятия на дату оценки или на последнюю отчетную дату составить экономический баланс. По данным скорректированного (экономического) баланса рассчитывается стоимость рыночного собственного материального капитала, которая является оценкой бизнеса.

Корректировки подвергаются следующие статьи баланса на последнюю отчетную дату:

стоимость основных средств;

стоимость материально-производственных запасов;

дебиторская и кредиторская задолженность.

В целях получения экономического баланса основные средства и материально-производственные запасы оцениваются по их рыночной стоимости, а дебиторская и кредиторская задолженности корректируются с учетом реальных условий возврата и получения средств.

Кроме того, при оценке предприятия необходимо исключить из баланса стоимость всех активов и пассивов не участвующих в основной деятельности предприятия.

Оценка стоимости ООО «ЧЕРНОМОРЕЦ» проводилась методом рыночного собственного материального капитала следующими этапами:

Расчет стоимости собственного материального капитала.

Оценка стоимости объектов недвижимости.

Оценка стоимости мебели и оборудования.

Оценка стоимости материально-производственых запасов.

Оценка дебиторской и кредиторской задолженности.

Расчет рыночной стоимости собственного материального капитала.

4.2.1 Расчет стоимости собственного материального капитала

Балансовый собственный материальный капитал представляет собой скорректированный определенным образом собственный капитал предприятия. Собственный капитал предприятия является разницей между всеми активами предприятия и всеми его обязательствами. Исходной информацией для расчета являются данные баланса ООО «ЧЕРНОМОРЕЦ» за 2013 год (Приложение 1).

Для получения стоимости собственного материального капитала необходимо балансовый собственный капитал уменьшить на стоимость нематериальных активов, утрачивающих ценность при продаже бизнеса, и увеличить на изменение рыночной стоимости нематериальных активов, получивших рыночную оценку. Примером нематериального актива, утрачивающего ценность при продаже бизнеса, может выступать специфическое программное обеспечение, разработанное для ведения аналитической работы руководства.

Анализ состава имущества ООО «ЧЕРНОМОРЕЦ» показал, что на предприятии отсутствуют нематериальные активы и прочие активы корректирующие стоимость балансового собственного капитала.

Таким образом, Балансовый собственный материальный капитал на 31.12.2013г. равен сумме III раздела баланса «Капитал и резервы» и составляет 6487,9 тыс. руб.

4.2.2 Оценка стоимости объектов недвижимости

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или стоимость прав на его аренду). Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

определить стоимость земельного участка (или прав его аренды) в предположении, что он не застроен;

определить восстановительную стоимость здания;

определить величину накопленного износа;

вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа;

к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка (или прав его аренды).

При оценке необходимо составить мнение об эффективности использовании объекта недвижимости на основе анализа состояния рынка и определить наилучший вариант его использования в соответствии со следующими критериями:

Физическая осуществимость - рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Юридическая допустимость - рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, нормами градостроительства, экологическим законодательствам и т.д.

Финансовая осуществимость - рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность - рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Стоимость земельного участка и прав его аренды.

Оценка стоимости земельного участка представляет собой отдельный и обязательный этап расчета стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода. Существует шесть основных методов рыночной оценки земли: 1) метод соотнесения; 2) метод извлечения (экстракции); 3) метод застройки или развития (освоения); 4) метод остатка для земли; 5) метод капитализации земельной ренты; 6) метод сопоставимых продаж.

Для того чтобы произвести оценку земли, обычно используется метод прямого сравнительного анализа продаж. Данный подход предполагает сбор информации по недавним продажам аналогичных земельных участков, их сравнение с оцениваемым участком и, если необходимо, проведение корректировок на присутствующие различия. Полученные откорректированные показатели стоимости затем используются для определения окончательной оценки стоимости оцениваемого участка земли.

Таким образом, на настоящий момент применение подхода сопоставимых продаж в с. Угловом затруднено ввиду отсутствия аналогичных сделок и непрозрачности информационного рынка.

Другой метод оценки стоимости земли - метод соотнесения - представляет собой экспресс-оценку застроенных земельных участков в составе однотипных объектов недвижимости: в районах дачной застройки, ИЖС и т.п. Данный метод базируется на информации по сопоставимым объектам недвижимости, для которых может быть рассчитана в процентах стоимость земли от цены объекта или строений. Стоимость объектов по каждому из объектов-аналогов рассчитывается приемами затратного подхода. Разность цены продажи объекта и стоимости улучшений есть цена участка. В результате анализа соотношений цен участков и стоимостей строений выявляется процент, который может быть рекомендован для конкретной оцениваемой недвижимости. Чем более обширна выборка по сопоставимым объектам и незначительны различия, присущие им, тем более точные и надежные результаты дает данный метод.

В целях оценки метод соотнесения неприменим ввиду тех же причин, что описаны выше.

Оценка стоимости земельного участка методом физического остатка применяется как для застроенного участка, так и для оценки свободного участка под предполагаемое строительство, а также для "доходных" объектов недвижимости, подлежащих сдаче в аренду. Основными предположениями при его применении являются следующие: - доход от объекта недвижимости известен и может быть разделен на составляющие, причем, доход от земли предполагается постоянным: - известна стоимость улучшений и коэффициент капитализации для здания. Эти условия не выполняются для объекта оценки.

Метод застройки и освоения (развития) может быть рекомендован при оценке больших площадей, разбиваемых на отдельные стандартные осваиваемые под застройку участки.

Могут оцениваться как права собственности на земельный участок, так и права аренды (краткосрочная, долгосрочная). Это зависит от характерных особенностей рынка земельных участков определенного функционального назначения. Суть метода заключается в том, что разница общих затрат на освоение территории и суммы, полученной от продаж освоенных участков, эквивалентна стоимости неосвоенной земли.

Этим методом находится обоснованная рыночная стоимость свободного земельного участка для реализации определенного варианта землепользования с учетом финансового интереса застройщика и инвестора в виде предполагаемой прибыли застройщика и ставки дохода на капитал, вложенный инвестором. Подобные расчеты применимы при определении стратегии застройки в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования. Также они позволяют через рассмотрение различных вариантов функционального использования территории установить наибольшую экономически обоснованную стоимость земли.

Этот метод применяется для оценки неосвоенной территории. Для оценки земельного участка удобно использовать метод выделения (извлечения), который предусматривает анализ улучшений недвижимости при отсутствии рынка свободных земельных участков в районе оценки и соответственно информации о продажах незастроенных участков.

Для существующих объектов недвижимости возможно выделение из рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости стоимости участка. С этой целью другими возможными подходами (сравнительного анализа продаж, доходным) рассчитывается стоимость объекта. Затратным подходом оценивается вклад улучшений в стоимость объекта. Разность дает стоимость земельного участка. Наконец, метод капитализации земельной ренты базируется на принципах расчета стоимости объекта недвижимости доходным подходом. Доходы, получаемые от сдачи в аренду земельных участков по рыночным арендным ставкам, пропорциональны их стоимости. Коэффициентом пропорциональности в этом случае может быть или коэффициент капитализации, или рентный мультипликатор. В нашем случае данный метод не работает по той же причине, что и метод физического остатка.

Сквозной анализ методов рыночной оценки земли показывает, что в ситуации, сложившейся на настоящий момент, оценка рыночной стоимости участка земли может быть проведена только методом извлечения. Однако в случае его применения мы не должны использовать результаты затратного подхода в процедуре согласования, поскольку они будут непосредственно связаны с результатами другого (например, доходного) подхода. Поэтому предлагается произвести оценку нормативной стоимости участка земли.

Кроме того, отсутствует какая-либо достоверная информация о сделках купли-продажи земли. Учитывая данное положение и проанализировав методическую базу, оценщик воспользовался положениями пункта 5.11 проекта стандарта Российского Общества оценщиков "Оценка недвижимости", подготовленного коллективом авторов под руководством Е.И Тарасевича, предусматривающего возможность применения, при отсутствии информации о рыночных продажах и аренде земли, действующих нормативных методик.

Таким образом, нормативная стоимость земли составляет 5 350,4 тыс руб.

Краткая характеристика объектов недвижимости

База отдыха «Черноморец» расположена в серединной зоне объектов курортно-рекреационного назначения с. Угловое, в 2-х км. от жилого массива с. Углового. Недалеко от территории базы расположены рынок, автостанция, кафе-бары, объекты социально-культурного назначения.

Данный район является небольшим курортно-рекреационным центром Западного побережья.

Курортная недвижимость здесь пользуется спросом благодаря низкой стоимости услуг, хорошей транспортной доступности, песчаным пляжам.

Район снабжен всеми инженерными коммуникациями.

Оцениваемые здания и сооружения представляют собой недвижимость базы отдыха «Черноморец», оказывающей услуги курортно-рекреационного назначения в период летнего сезона.

База отдыха «Черноморец» расположена по адресу: АРК, Бахчисарайский р-он, с. Угловое, ул. Набережная, 1.

Здания и сооружения постройки начала 1970-х годов, эксплуатируются более 30 лет. С момента строительства здания и сооружения использовались для летнего отдыха работников комбината «Стройиндустрия».

В течение последних 10 лет база отдыха обслуживает и сторонних потребителей.

Перечень объектов и их технико-экономические показатели приведены в соответствии с инвентаризационным делом БТИ и инвентаризацией, представленной Заказчиком.

Таблица 10.

Технико-экономические показатели зданий, сооружений и инженерных коммуникаций базы отдыха.

Территория базы отдыха имеет ограждение с 4-х сторон, несколько въездов через ворота, спортивные площадки, бетонное покрытие, цветочные газоны, озеленение. На территории базы отдыха расположены летние коттеджи, клуб, столовая, административные и общехозяйственные здания, душевые и туалеты. Имеется свободная от застройки территория, пригодная под новое строительство в пределах существующего использования и застройки базы отдыха.

Общая площадь оцениваемых зданий базы отдыха составляет 2 595 кв. м.

В целом, рассматриваемая база отдыха отвечает всем требованиям, предъявляемым к объектам курортно-рекреационного назначения.

Здания и сооружения в удовлетворительном состоянии, часть помещений требует проведения косметического ремонта перед началом курортного сезона. Однако для роста конкурентоспособности и удержания позиций на рынке требуется проведение капитального ремонта всех жилых помещений и основной доли объектов инфраструктуры.

Таблица 11.

Структура номерного фонда базы отдыха.

Расчет стоимости зданий

Оценка стоимости здания проводилась по следующим этапам:

· Определение расчетной величины (объем, площадь, длина, количество), на основе которой будет выполняться расчет стоимости объекта недвижимости.

· Выбор функциональных аналогов. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) единицы расчетной величины (руб./м2, руб./м3, руб./шт., руб./м.пог. и пр.).

· Определение физического износа недвижимости.

· Расчет остаточной стоимости замещения.

Анализ источников информации

Расчет стоимости замещения зданий и сооружений в рамках затратного подхода производится методом единичных показателей.

Для определения стоимости замещения объекта были использованы сметы (СМ) или типовые проекты (ТП) на строительство аналогичных по использованию и конструкциям объектов, с перерасчетом стоимости на единицу.

Такой подход вполне приемлем, и дает адекватную стоимость строительства оцениваемых объектов в текущих ценах. Определение стоимости строительства объектов через создание индивидуальных смет не является целесообразным, поскольку по объектам отсутствует проектная документация (спецификации). Создание новой сметы без указанной документации будет заранее некорректным, а расчеты нецелесообразно сложными.

Перевод цен 1969 г. в цены 1984 г. осуществлялся путем использования нормативной составляющей стоимости строительства, которая учитывает увеличение базисной сметной стоимости строительно-монтажных работ в ценах 1984г. по отношению к ценам 1969 г. в соответствии с Постановлением Госкомстроя СССР №94 с 11.05.1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ...» коэффициент 1,18 и территориального коэффициента (1,03) (Приложение № 2 к вышеупомянутому Постановлению).

Пересчет базисной стоимости 1984 года в уровень фактических цен на 01.01.1991 года был произведен с помощью системы индексов цен на строительную продукции и виды строительных работ «Показатели изменения стоимости строительства», а также индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, изданным в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-ИНВЕСТа «Индексы цен в строительстве». Он равен 1,59.

Пересчет базисной стоимости 1991 года в уровень фактических цен на 01.05.2014 года был произведен с помощью системы индексов цен по строительной продукции и видам строительных работ «Показатели изменения стоимости строительства», а также индексам цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, изданным в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-ИНВЕСТа «Индексы цен в строительстве». Он равен 22,48.

Таким образом, конечное значение индекса удорожания стоимости строительства (К) для зданий представляет: 22,48*1,59= 35,74

Сметы составлены по состоянию на 2006 год. Коэффициент перевода цен 20о6 года к ценам 2014 года составляет 1,45

Таблица 12.

Расчет стоимости замещения.

Определение показателя физического износа.

Возникновение физического износа для зданий и сооружений вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов, и определяется по состоянию на дату оценки.

Физический износ для здания определяется укрупненно на основании КДП 204-12 «Правила оценки физического износа жилых зданий, утвержденных приказом № 52 Госжилкоммунхоз Украины от 02.07.1992.

Определение величины функционального износа.

Функциональный износ определяется несоответствием объекта оценки современным требованиям, а также невозможностью оптимально использовать объекты из-за таких факторов, как размещение, комплектация, избыток производственных мощностей, несбалансированность производственного процесса.

Функциональный износ равен нулю.

Коэффициент величины функционального износа равен 1.

Определение величины экономического износа.

Экономический износ (износ внешнего воздействия) - это снижение стоимости улучшений, связанных с землей, вследствие негативного влияния внешней среды, экономических или политических факторов. Причины внешнего износа всегда находятся вне объекта оценки и не могут быть устранены в общем случае путем изменения самого объекта.

Износ внешнего воздействия принят равным нулю.

Коэффициент экономической пригодности равен 1.

Расчет остаточной стоимости здания представлен.

Таблица 13.

Определение остаточной стоимости замещения объекта оценки.

Наименование в соответствии с инвентаризацией	Инвентарный	Наименование в соответствии с делом БТИ	Литер по БТИ	Стоимость замещения	коэффициент годности	Остаточная стоимость, грн
	№
Домик административный	2161/	Административное здание	А	100 050	0,5	50 025
	9642/1
Домик деревянный (Коттедж деревянный, изолятор), 37 шт.	0964, 0964/1-0964/18,	Коттедж для летнего отдыха, 37 шт.	Б,В,Г,Д,Е,Ж, З,И,К,Л,М,Н,О,П,Р,С,Т,У,Ф,Х,Ч,Д1,Е1,Ж1,З1,И1,К1,Л1,М1,Н1,О1,П1,Р1,С1,Х1,Ч1,Щ1	2 925 996	0,5	1 462 998
	0965, 0965/1-0965/6, 0972, 0972/1-0972/4,
	0973, 0973/1, 0973/2, 0974, 0974/1, 0974/2
Сторожевая	970	Сторожевая	Щ	153 414	0,5	76 707
Клуб	2160/ 9642	Клуб	Ц	296 415	0,4	118 566
Столовая	2155/ 9641	Столовая	Э	3 198 194	0,5	1 599 097
Склад, 2 шт	2156/9641/1 (2,3)	Склад, 2 шт.	Ю,Я	2 526 818	0,65	1 642 432
Склад		Склад	В1	42 159	0,65	27 404
Трансформаторная подстанция	846	Трансформаторная подстанция	Б1	678 792	0,6	407 275
Прачечная	0970/7	Прачечная	Г1	620 847	0,65	403 550
Туалет, 2 шт	0970/8, 0970/9	Туалет, 2 шт	Я1, В2	110 258	0,6	66 155
		Навесы	Ю1,Б2,Г2,Д2,Е2	5 497	0,55	3 023
		Ворота	№1,4,5,8	60 559	0,55	33 308
		Забор	№2,3,6,7,9	188 030	0,55	103 417
		Мощение	I	99 292	0,6	59 575
Линия воздушная	2029			1 999	0,7	1 399
Берегоукрепление	0970/1			801 455	0,6	480 873
ИТОГО	6 535 804

Таким образом, стоимость объекта недвижимости составляет:

5 350,4 + 6 535,8 = 11 886,2 тыс. руб.

4.2.3 Определение стоимости мебели и оборудования

Оценка стоимости мебели и оборудования выполнялась исходя из анализа характера активов. С этой целью был определен уровень спроса на каждый актив, с учетом технического состояния и необходимости для Предприятия.

В качестве цен аналогов выбирались данные рынка о стоимости продаж подобного имущества.

Таблица 14. Определение стоимости мебели и оборудования

Наименование	Количество	Цена с НДС, руб	Стоимость всего без НДС, руб	Физическая годность	Стоимость, рублей без НДС
Водонагреватель в общий душ	4	18000	61017	0,4	24407
Холодильник	74	1512	94820	0,4	37928
Телевизор	74	2427,5	152233	0,4	60893
Кровать	148	1500	188136	0,4	75254
Тумбочка	148	625	78390	0,4	31356
Стол в номере	74	577,5	36216	0,4	14486
Стул в номере	148	315	39508	0,4	15803
Мебель в кафе	37	2340	73373	0,4	29349
Шкаф	74	2567,5	161013	0,4	64405
Оборудование кухни	1	390000	330508	0,4	132203
Итого			1215214		486084

Все оборудование и мебель приобретены до 2008 года физический износ для них определяется методом экспертизы состояния.

Метод экспертизы состояния предусматривает привлечение специалистов для определения физического состояния машин и оборудования в соответствии с оценочной шкалой.

Таблица 15.

Шкала экспертных оценок для определения коэффициента физизноса (Джон Алико. Оценивая машины и оборудование)

Состояние оборудования	Характеристика физического состояния	Износ, %
НОВОЕ	НОВОЕ - установленное и/или еще не использовалось, в отличном состоянии.	0 5
ОЧЕНЬ ХОРОШЕЕ	ОЧЕНЬ ХОРОШЕЕ - эксплуатируется недавно и не требует замены или ремонта каких-либо частей.	10 15
ХОРОШЕЕ	ХОРОШЕЕ - эксплуатируется на протяжении длительного периода времени, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии.	20 25 30 35
УДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНОЕ	УДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНОЕ - эксплуатируется на протяжении длительного периода времени, требует незначительного ремонта или замены отдельных мелких деталей.	40 45 50 55 60
ПРИГОДНОЕ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ*/	ПРИГОДНОЕ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ - эксплуатируется на протяжении длительного периода времени, в рабочем состоянии, требует значительного ремонта и замены некоторых узлов, деталей.	65 70 75 80
НЕУДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНОЕ (ПЛОХОЕ).	ПЛОХОЕ - эксплуатируется на протяжении длительного периода времени, требует значительного (капитального) ремонта и замены движущихся частей или основных структурных элементов	85 90
НЕГОДНОЕ К ПРИМЕНЕНИЮ ИЛИ ЛОМ	Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь.	97,5 100

Величина износа мебели и оборудования принимается равной 60%.

ИТОГО, стоимость основных средств ООО «Черноморец» составит: 11 886,2 + 486,1 = 12 372,3 тыс. руб.

4.2.4 Оценка стоимости материально-производственых запасов

По данным бухгалтерского баланса стоимость материально-производственных запасов на 31.12.2013 г. составляет:

Таблица 16.

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 
•  4 

курсовая работа "Определение стоимости ООО "Черноморец"" скачать

Подобные документы

• Анализ ликвидности и финансовой устойчивости предприятия

  Определение характера финансовой устойчивости предприятия, расчет его экономических показателей. Понятие ликвидности предприятия и его баланса. Расчет стоимости чистых активов предприятия. Проведение анализа финансовой устойчивости на примере ОАО "ТЗТО".
  
  курсовая работа [1,0 M], добавлен 30.12.2010
  

• Финансовый анализ на предприятии ООО "Мебель"

  Анализ финансового положения ООО "Мебель". Структура имущества и источники его формирования. Оценка стоимости чистых активов организации. Анализ финансовой устойчивости, ликвидности, рентабельности. Выводы по результатам анализа. Прогноз банкротства.
  
  реферат [32,9 K], добавлен 12.05.2011
  

• Анализ финансового состояния организации ООО Торговый дом "Виктория"

  Анализ состава и динамики прибыли, рентабельности производства и финансовых результатов реализации продукции. Оценка структуры источников формирования имущества, показателей устойчивости, платежеспособности, ликвидности и чистых активов предприятия.
  
  отчет по практике [55,1 K], добавлен 09.12.2014
  

• Анализ цены и структуры капитала ЗАО "Термотрон-завод"

  Анализ источников формирования капитала. Методика оценки стоимости капитала предприятия, оптимизации структуры. Стоимость источников собственного капитала акционерного общества. Оценка стоимости капитала ЗАО "Термотрон-завод" и оптимизация его структуры.
  
  курсовая работа [68,7 K], добавлен 19.12.2009
  

• Анализ финансового состояния предприятия

  Общая характеристика состава активов и структуры имущества, обязательств или источников их формирования. Основные способы формирования оценки ликвидности и платежеспособности предприятия. Сущность анализа финансовой устойчивости и деловой активности.
  
  дипломная работа [307,6 K], добавлен 24.12.2008
  

• Анализ финансового состояния ООО "АйТиАйСи"

  Анализ динамики состава и структуры имущества предприятия. Оценка технического состояния основных средств. Источники финансирования имущества по данным бухгалтерского баланса. Финансовые коэффициенты ликвидности. Расчет оценки стоимости чистых активов.
  
  отчет по практике [207,1 K], добавлен 01.12.2013
  

• Анализ финансового состояния предприятия (на примере ОАО "Кемеровогоргаз")

  Оценка финансовой устойчивости предприятия на основе анализа соотношения собственного и заемного капитала. Анализ состава и структуры активов, ликвидности и платежеспособности, показателей деловой активности, прибыли от продаж, объема валовой продукции.
  
  курсовая работа [113,2 K], добавлен 16.02.2015
  

• Анализ хозяйственной деятельности предприятия

  Сущность экономического анализа. Оценка финансового состояния предприятия: состава имущества, источников формирования имущества, ликвидности, платежеспособности, финансовой устойчивости, оборачиваемости капитала, дебиторской и кредиторской задолженности.
  
  контрольная работа [528,1 K], добавлен 20.03.2012
  

• Экономический анализ деятельности предприятия

  Анализ состава и структуры материальных активов и капитала предприятия; оценка его финансовой устойчивости, платежеспособности, ликвидности и деловой активности. Расчет показателей рентабельности фирмы. Обобщение результатов финансового анализа.
  
  курсовая работа [427,0 K], добавлен 25.04.2012
  

• Анализ имущественного и финансового состояния и оценка финансовой устойчивости предприятия

  Обобщенная оценка изменения структуры имущества и источников финансирования предприятия. Анализ финансовой устойчивости на основе абсолютных и относительных показателей. Факторный анализ рентабельности капитала. Определение финансовых результатов.
  
  курсовая работа [315,1 K], добавлен 04.09.2013
  

• Анализ состава и структуры имущества ОАО "ПЗСП"

  Оценка состава, динамики и структуры имущества ОАО "ПЗСП". Анализ имущества организации и источников его формирования. Группировка активов предприятия. Размещение капитала предприятия, его значение в финансовой деятельности и повышении ее эффективности.
  
  курсовая работа [1,0 M], добавлен 24.05.2016
  

• Чистые активы

  Теоретико-правовые аспекты оценки чистых активов коммерческой организации. Характеристика ЗАО "Статус-Кво". Анализ финансовой устойчивости и платежеспособности. Бухгалтерская отчетность как источник информации для расчета стоимости чистых активов.
  
  дипломная работа [117,3 K], добавлен 05.05.2015
  

• Оценка стоимости бизнеса

  Методологические основы анализа деятельности предприятия, сведения о балансовой стоимости объекта оценки. Прогноз основных макроэкономических показателей рынка электротехнической промышленности. Определение итоговой стоимости собственного капитала фирмы.
  
  дипломная работа [171,9 K], добавлен 11.12.2010
  

• Анализ деятельности предприятия. Определение степени угрозы банкротства

  Анализ финансового положение предприятия. Структура имущества и источники его формирования. Оценка стоимости чистых активов организации. Эффективность деятельности предприятия. Определение неудовлетворительной структуры баланса, прогноз банкротства.
  
  контрольная работа [53,8 K], добавлен 19.05.2010
  

• Определение стоимости объекта недвижимости и бизнеса

  Определение стоимости объекта недвижимости - магазина на территории завода затратным методом. Расчет восстановительной стоимости здания. Физический износ элементов. Определение стоимости бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.
  
  контрольная работа [16,3 K], добавлен 11.04.2012
  

• Средневзвешенная стоимость

  Классификация источников финансирования. Сущность и виды, расчет стоимости капитала, определение стоимости привилегированных акций. Традиционный взгляд на зависимость стоимости и структуры капитала. Модель Модильяни-Миллера. Финансовый риск организации.
  
  презентация [65,8 K], добавлен 30.07.2013
  

• Стоимость капитала корпораций

  Методологический подход к формированию капитала. Основной принцип финансирования активов. Расчет средневзвешенной стоимости капитала. Определение его структуры с точки зрения максимального прироста рентабельности собственного капитала, методы оптимизации.
  
  контрольная работа [26,5 K], добавлен 12.02.2015
  

• Анализ хозяйственной деятельности ООО "Латом-БИС"

  Вертикальный и горизонтальный анализ хозяйственной деятельности ООО "Латом-БИС". Оценка стоимости чистых активов. Определение типа финансовой устойчивости по показателю Альтмана. Расчет трехкомпонентного показателя и выявление типа финансового состояния.
  
  отчет по практике [97,8 K], добавлен 05.04.2011
  

• Оценка экономической эффективности, и финансовой устойчивости в частности, в общей системе анализа финансового состояния, и способы повышения степени финансовой устойчивости ООО "Стимул"

  Оценка динамики, состава и структуры имущества предприятия. Факторный анализ эффективности использования оборотного капитала. Анализ дебиторской и кредиторской задолженностей, коэффициент деловой активности с определением операционного финансового цикла.
  
  дипломная работа [292,9 K], добавлен 10.10.2010
  

• Комплексный анализ деятельности авиапредприятия на примере ОАО "Псковавиа"

  Анализ производственных показателей деятельности авиапредприятия, его имущественного положения. Оценка ликвидности баланса и показателей финансовой устойчивости предприятия, расчет оценки стоимости чистых активов. Диагностика состояния банкротства.
  
  дипломная работа [496,6 K], добавлен 07.02.2012
  

Другие документы, подобные "Определение стоимости ООО "Черноморец""

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам