Определение стоимости ООО "Черноморец"

На третьем этапе составляется окончательный список аналогов, позволяющий аналитику определить стоимость оцениваемой фирмы. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает критерии сопоставимости и оценивает такие факторы как уровень диверсификации производства, положение на рынке, характер конкуренции и т. д.

На практике невозможно проанализировать все факторы, по которым осуществляется окончательный отбор, однако критерий отраслевого сходства является обязательным.

Оценщик на основе анализа критериев может сделать один из следующих выводов:

ь компания сопоставима с оцениваемой по ряду характеристик и может быть использована для расчета мультипликаторов;

ь компания недостаточно сопоставима с оцениваемой и не может быть использована в процессе оценки.

4.3.3 Характеристика ценовых мультипликаторов

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультипликаторов.

Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Для расчета мультипликатора необходимо:

ь определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога; это даст значение числителя в формуле;

ь вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя.

К интервальным мультипликаторам относятся:

1) цена/прибыль;

2) цена/денежный поток;

3) цена/ дивидендные выплаты;

4) цена/выручка от реализации.

К моментным мультипликаторам относятся:

1) цена/балансовая стоимость активов;

2) цена/ чистая стоимость активов.

Мультипликатор «Цена/Прибыль» (Р/Е). Отношение «цена/прибыль» - это стоимостной мультипликатор, который наиболее часто используется на практике при применении оценочного подхода на основе компаний - аналогов. Этот мультипликатор отражает связь между рыночной ценой акционерного капитала компании и ее чистой прибылью. Умножение этого мультипликатора на прибыль оцениваемой компании дает оценку стоимости соответствующей доли собственности. Под показателем «прибыль» здесь может пониматься как чистая прибыль, так и прибыль до налогообложения. Если для компаний - аналогов цена акций делится на прибыль до налогообложения, то полученный стоимостной мультипликатор должен умножаться так же на прибыль компании до налогообложения, подлежащей оценке. Аналогично поступают с чистой прибылью.

Мультипликатор «Цена/Валовый денежный поток» (Р/GCF). Валовый денежный поток определяется как скорректированная чистая прибыль до учета необычных или неповторяющихся статей, плюс неденежные вычеты из дохода (амортизация). Мультипликатор Р/GCF рекомендуют использовать в случаях, когда:

ь Можно было бы использовать мультипликатор цена/прибыль для оценки акций, но прибыль компаний - аналога, или оцениваемой компании отрицательна или слабо положительна;

ь Капитал компаний в той отрасли, к которой относится оцениваемая компания, принято оценивать с помощью мультипликаторов валового денежного потока;

ь Экономический срок жизни основных средств компании существенно превышает срок амортизации этих активов, установленный для финансовой отчетности. Это имеет место, когда применяется ускоренная амортизация, что приводит к низкой остаточной стоимости в финансовом отчете, хотя фонды в значительной мере сохранили свою экономическую ценность;

ь Амортизационные отчисления от имущества, которое не предполагается выводить из строя составляют существенную долю денежного потока по сравнению с чистым доходом.

Мультипликатор Цена/Дивиденды (Р/D). При расчете числового значения этого мультипликатора нужно цену акции компании-аналога на дату оценки разделить на размер годового дивиденда в расчете на одну акцию.

Этот метод определения стоимости компании имеет ограниченное применение по следующим причинам:

Многие компании закрытого типа не платят дивиденды;

Даже когда дивиденды выплачиваются, они обычно несоизмеримы с дивидендами, выплачиваемыми компаниями открытого типа. Собственники компаний закрытого типа обычно получают деньги другими способами (в виде компенсаций, в виде арендной платы за предоставляемое собственной фирме оборудование и недвижимость и т.д.), направляя относительно незначительную долю прибыли на выплату дивидендов.

Р/D - мультипликатор чрезвычайно полезен если оцениваемая компания регулярно выплачивает дивиденды и наблюдается некоторая согласованность Р / D - мультипликаторов компаний аналогов.

Мультипликатор Цена/Выручка (Р/R). Этот мультипликатор наиболее применим для компаний, работающих в сфере услуг (страховые, бухгалтерские компании и т.д.) и в меньшей степени для компаний - дистрибьютеров (занимающихся перепродажей или оптовиков). Желательно применять именно этот мультипликатор при оценке в целях слияния и поглощения, а не мультипликатор Цена/Прибыль, поскольку «Прибыль» может быть искусственно завышена за рассматриваемый период.

Для применения Р/R - мультипликатора имеются большие основания, если в ретроспективе и на момент оценки объем выручки находился примерно на одном уровне. Поскольку выручка (валовой доход) - это измеритель операционного результата работы компании, который отражается в отчете о прибылях и убытках до выплаты процентов по кредитам, то Р/R - мультипликатор оказывается более чувствителен к структуре капитала, а именно к разнице в соотношении собственных и заемных средств, чем другие мультипликаторы, зависящие от операционного результата. Поэтому мультипликатор Цена/Выручка рассматривается как более пригодный для оценки совокупного инвестированного капитала компании, чем ее капитала, очищенного от заимствований.

Возможность применения того или иного мультипликатора данной группы зависит от целей оценки.

4.3.4 Формирование итоговой величины стоимости

Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:

ь выбора величины мультипликатора;

ь взвешивания промежуточных результатов;

ь внесения итоговых корректировок.

Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения мультипликаторов, должна быть откорректирована в зависимости от конкретных обстоятельств, наиболее типичными являются следующие поправки. Портфельная скидка предоставляется при наличии не привлекательного для покупателя характера диверсификации производства. Аналитик при определении окончательного варианта стоимости должен учесть имеющиеся активы непроизводственного назначения. Если в процессе финансового анализа выявлены либо недостаточность собственного оборотного капитала, либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть. Возможно применение скидки на ликвидность. В некоторых случаях вносится поправка в виде премии за предоставляемые инвестору элементы контроля.

После анализа доступных баз данных, полученных с помощью открытых источников информации, удалось отобрать три компании, относящихся к той же категории, что и оцениваемый бизнес. Их описание и сравнение с объектом оценки представлено в таблице.

Таблица 18.

Показатель	ООО "Волна"	ООО "Чайка"	ООО "КрымТурист"	ООО "КерчьПорт"	Объект оценки
Источник информации	http://bakhchisaray.cri.slando.ua/obyavlenie/mini-pansionat-chayka-v-s-peschanom-ID8dhVN.html#36420b8498	http://simferopol.cri.slando.ua/obyavlenie/suschestvuyuschaya-baza-otdyha-v-pgt-nikolaevka-ul-naberezhnaya-ID9j0gD.html#f487e3ea3b	http://simferopol.cri.slando.ua/obyavlenie/krym-prodam-novyy-sovremen-deystvuyusch-pansionat-na-beregu-chernogo-morya-ID4uVF1.html#56a7df80d3	http://bakhchisaray.cri.slando.ua/obyavlenie/prodam-deystvuyuschuyu-gostinitsu-v-peschanom-v-potryasayusche-krasivom-meste-ID7iOhz.html#99780b1bd0
Местоположение	Бахчисарайский район, с. Песчанное	Симферопольский район, с. Николаевка	Симферопольский район, с. Николаевка	Бахчисарайский район, с. Песчанное	Бахчисарайский район, с. Угловое
Номерной фонд	60	80	160	140	148
Состав номерного фонда	номера с удобствами в капитальных корпусах	домики без удобств	домики без удобств	2-3-х местные номера с удобствами в капитальном корпусе	домики без удобств
Уровень комфортности	средний	низкий	средний	средний	низкий
Наличие дополнительной инфраструктуры	подразделение общественного питания,	подразделение общественного питания, спортивная, социальная инфраструкутра	подразделение общественного питания, спортивная, социальная инфраструкутра	подразделение общественного питания	подразделение общественного питания и прочая инфраструкутра соцкульбыта
Сезонность использования	Май-сентябрь	Май-сентябрь	Май-сентябрь	Май-сентябрь	Май-сентябрь

Следующий этап - анализ доступной бухгалтерской информации, а также исследование данных за 2013 г. о деятельности компаний-аналогов в целом.

Цена аналогов принята, по цене предложения за предприятие.

По отобранным аналогам была получена информация о: выручке, чистой прибыли и амортизационных начислениях.

Исходя из этого, для оценки использовались мультипликаторы:

Цена/прибыль;

Цена/выручка;

Цена/денежный поток.

Поправки, из-за ограниченности информации по аналогам, в данном подходе не учитывались.

Все расчеты по определению стоимости по методу компании-аналога приведены в таблице.

Таблица 19

Финансовые показатели объектов аналогов и расчет стоимости капитала оцениваемой компании

Тыс.руб.

Показатель	ООО "Волна"	ООО "Чайка"	ООО "КрымТурист"	ООО "КерчьПорт"	Среднее	Медианное	Объект оценки	Капитализация оцениваемого предприятия
Цена (Р)	16740000	15000000	30240000	40740000
Выручка (R)	8235000	7 275 000	13 890 000	16 900 000			9 791 000
Чистая прибыль (Е)	1482300	1091250	1805700	2704000			649 300
Валовая прибыль (GCF)	2470500	1818750	3750300	4225000			1 517 900
P/R	2,033	2,062	2,177	2,411	2,171	2,177	2,174	21 252 342
P/E	11,293	13,746	16,747	15,067	14,213	15,067	14,640	9 228 582
P/GCF	6,776	8,247	8,063	9,643	8,182	8,247	8,215	12 419 965
	Средняя капитализация оцениваемого предприятия	14 300,3

Рыночная стоимость ООО «Черноморец», определенная сравнительным подходом составляет: 14 300,3 тыс рублей

(Четырнадцать миллионов триста тысяч триста) рублей.

4.4 Доходный подход

Доходный подход состоит в определении текущей стоимости предприятия как будущих доходов от его деятельности и реализуется методом дисконтированных денежных потоков. В целях применения данного метода оценки необходимо спрогнозировать будущие доходы на определенный период времени. Прогнозный период в нестабильной экономической ситуации не должен превышать пять лет, так как долгосрочные прогнозы мало обоснованы.

4.4.1 Расчет ожидаемого валового дохода

Доход от эксплуатации объекта формируется за счет оказания услуг по кратковременному проживанию отдыхающих. Потенциальный валовый доход от оказания услуг по объекту формируется с учетом цены на проживания 1 человека в сутки, продолжительности курортного сезона и величины номерного фонда. Валовый доход представляет собой скорректированный на величину загрузки потенциальный валовый доход.

Прогноз цены на услуги по проживанию.

Прогноз цены по аналогам выполнен на основании анализа цен на предоставление аналогичных услуг баз отдыха в районе расположения объекта оценки, приведенном в разделе «Маркетинговые исследования рынка курортно-рекреационных услуг».

В оцениваемой пансионате в стоимость проживания входит 3-х разовое питание. Средняя стоимость полного пансиона в учреждениях Бахчисарайского района составляет 322 рубля.

В дальнейших расчетах принимается предоставление услуг по трехразовому питанию, как наиболее типичное на рынке подобных услуг, что также позволит получать дополнительный доход.

Расчетная стоимость проживания приведена в таблице.

Таблица 20.

Результаты анализа ценового предложения, рублей в сутки с человека.

Название	Местоположение	Тип размещения	Стоимость услуги 1 койко место
			май	июнь	июль	август	сентябрь
База отдыха «Черноморец»	Бхчисарайский район с. Угловое	2-х местный номер без удобств в щитовом домике	500	575	625	625	550

Прогноз загрузки.

Для определения показателей загрузки нами проанализированы показатели заполняемости здравниц АРК. Результаты проведенного исследования отражены на диаграмме.

Диаграмма построена путем линейной интерполяции, на основании информации размещенной на официальной странице Министерства курортов и туризма АРК. (www3.tour.crimea.com/OFFICIAL)



Рис 9. Данные о загрузке действующих здравниц аналогичного класса по месяцам.

Диаграмма свидетельствует, что загрузка объектов носит явно выраженный сезонный характер. Причем, наиболее ярко выражена сезонность для объектов, ориентированных на низкий и средний уровень доходов. На курортных предприятиях, оказывающих услуги высокого качества, сезонность имеет менее выраженный характер. Для курортных предприятий Крыма самая низкая загрузка характерна в период с октября по апрель включительно. Основное количество предприятий не работает в этот период, так как высока вероятность превышения эксплуатационных затрат над доходом.

Как у типичного предприятия сферы отдыха в Крыму, деятельность оцениваемого объекта подвержена сезонным колебаниям. Показатели загрузки помесячно и длительность сезона прогнозируются на основании исследований рынка аналогичных услуг в регионе, выполненных специалистами нашего предприятия. В расчете загрузка прогнозируется на уровне средних значений на рынке за два последних года. Исключение - июль и август, когда для небольших объектов подобного класса характерна максимальная загрузка - 100%.

По данным маркетинговых исследований, приведенных в соответствующем разделе отчета, сезонная заполняемость санаторно-курортных предприятий Бахчисарайского района в 2013 году находилась ориентировочно на уровне 70%. Учитывая приведенные данные, прогнозная загрузка (заполняемость) представлена в таблице.

Таблица 21.

Прогнозируемая загрузка.

	май	июн	июл	авг	Итого
Загрузка, %	15	50	100	100	25
Количество дней в периоде	31	30	31	31	365

Таблица 22.

Прогноз заполняемости, койко/дней.

	май	июн	июл	авг	сен	Итого
Загрузка, %	688	2220	4588	4588	1332	13416

Расчет валового дохода от оказания услуг по проживанию.

Расчет прогнозной суммы дохода при спрогнозированных выше показателях, представлен в таблице.

Таблица 23.

Доходы от оказания услуг по проживанию, рублей.

Категория номеров	май	июн	июл	авг	сен	Итого
2-х местный номер без удобств	344 000	1 276 500	2 867 500	2 867 500	732 600	8 088 100

Однако, приведенные в расчётах цены аналогов - это цены туроператоров и агентств, поэтому итоговая величина доходов откорректирована на их процент, составляющий 2%.

Кроме того, курортно-рекреационный бизнес предусматривает также получение дохода от оказания прочих услуг, таких как бронирование номеров, экскурсионные услуги, бытовые услуги (прокат фена, утюга и т.д.), транспорт и пр. Величина доходов от прочих услуг принята на уровне 5% от суммы доходов по проживанию как средняя величина для подобного бизнеса.

Таблица 24.

Валовые доходы по предприятию, рублей.

Категория номеров	май	июн	июл	авг	сен	Итого
Доходы от основной деятельности	333 680	1 238 205	2 781 475	2 781 475	710 622	7 845 457
Прочие доходы, 5%	16 684	61 910	139 074	139 074	35 531	392 273
Итого валовые доходы	350 364	1 300 115	2 920 549	2 920 549	746 153	8 237 730

4.4.2 Расчет прогнозного валового дохода

По ретроспективному анализу цен на проживание в гостинице, изменение стоимости услуг по проживанию ежегодно составляет от 5 до 10 %.

Для дальнейшего прогноза предположим минимальный рост цен на проживание в размере 5%.

Таблица 25.

Расчет прогнозного валового дохода.

	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Темпы прироста,%	5	6	7	8	10
Валовые доходы, руб	8 649 616	9 168 593	9 810 395	10 595 226	11 654 749

4.4.3 Расчет ожидаемых текущих затрат от эксплуатации объекта

Прогноз затрат объекта курортного комплекса определяется спецификой их эксплуатации - дифференциацией загрузки в различное время года, в связи с чем затраты классифицируются по признаку зависимости от объемов деятельности: на условно - постоянные и условно - переменные.

Условно-переменные затраты изменяются прямо пропорционально изменению загрузки. Условно-постоянные затраты связаны с самим существованием предприятия и должны быть оплачены, даже если предприятие не получило доход. Для прогнозируемого объекта эта часть затрат преобладает, так как содержание недвижимости, оплачиваемое независимо от интенсивности эксплуатации, включает значительное количество расходных статей.

К условно-постоянным затратам отнесены:

· Расходы на оплату труда.

· Износ МБП.

· Общие эксплуатационные расходы:

· затраты на электроснабжение по освещению территории и служебных помещений,

· расход воды на общие нужды и потребление персоналом,

· затраты на ремонт.

· Прочие затраты, включаемые в себестоимость и не зависящие от загрузки: арендная плата за землю, реклама, связь и пр.

Состав условно-переменных затрат:

· Затраты по электроснабжению.

· Затраты по горячему и холодному водоснабжению.

· Приобретение материалов (товары сангигиены).

· Стирка белья.

· Прочее (материалы и МБП на уборку номерного фонда и т.д.)

Все затраты приводятся без учета величины НДС.

Определение величины переменных затрат.

Прогноз удельных переменных затрат осуществляется на каждую единицу. Прогнозируемые статьи: электро-, водоснабжение (холодное и горячее), стирка и материалы.

Прогноз затрат по водоснабжению производится с учетом суточных норм водопотребления в соответствии по СНиП «Водоснабжение и канализация» и тарифа водоканала за данный вид услуг. Нормы СниП указаны на 1 проживающего.

Расчет затрат по водопотреблению представлен в следующей таблице.

Таблица 26.

Расчет удельных переменных затрат по водопотреблению/*.

Категория номера	Общая норма потребления на 1 чел в сутки, л. на 1 чел	В том числе горячей воды, л. на 1 чел	Тариф за холодное водоснабжение, грн за 1 куб.м.	Тариф за канализацию, грн за 1 куб.м.	Тариф за горячее водоснабжение, грн за 1 куб.м.	Расход, грн./ сутки на 1 человека
Номера без удобств	120	70	1,148	1,148	0	0,28

*/Тариф по оплате за водоснабжение и канализацию принят по данным КРП «Производственное предприятие водопроводно-канализационного хозяйства южного берега Крыма»

Расчет затрат по электроснабжению производится с учетом устанавливаемых в номерах электроприборов. Расчет затрат представлен в следующей таблице.

Таблица 27.

Расчет удельных переменных затрат по электроснабжению.

Наименование статьи	Количество э/приборов	Потребляемая мощность э/прибора кВт/ч	Время эксплуатации ч/сутки	тариф руб./кВт	Расход, грн./ сутки на 1 номер
Освещение	2	0,1	4	2,5	2,00
бойлер (потребление на 3 человека в немере)	1	12,6	0	2,5	94,50
Телевизор	1	0,2	4	2,5	2,00
Холодильник	1	0,02	24	2,5	1,20
Питание				2,5	2,31
Прочее, 5%				2,5	5,10
Итого по группе					107,11
Освещение	2	0,1	4	2,5	2,00

*/Тариф по оплате за электроэнергию принят по данным ПАО ДТЭК Крымэнерго http://www.krymenergo.com/t1309.html

/** Прочие затраты на электроснабжение приняты на уровне 5%

Стоимость услуг по стирке белья принята по прачечной в г. Бахчисарае составляет 25 руб за 1 кг.

Масса одного комплекта белья составляет 1,5 кг По нормам, принятым для 2-х звездочных гостиниц белье меняется каждые 5 дней.

Таблица 28.

Расчет затрат на стирку белья.

Категория номера	Масса 1 комплекта белья, кг	Периодичность смены, дней	Стоимость стирки 1 кг белья без НДС, руб	Расход, грн./ сутки на 1 человека
Номера без удобств	1,5	5	25,00	7,50

Стоимость затрат на продукты питания с учетом 100% наценки приведена в таблице.

Таблица 29.

Расчет затрат на продукты питания

Наименование статьи	Величина
Стоимость питания без учета НДС, грн	254,2
Наценка	100%
Затраты на продукты питания, грн	127,12

Расчет общей суммы переменных затрат приведен в таблице.

Таблица 30.

Расчет общей суммы удельных переменных затрат.

Категория номера	электроснабжение	водоснабжение	стирка белья	продукты питания	прочее, 2%	итого затраты на 1 человека в сутки, руб
Номера без удобств	35,70	0,28	7,50	127,12	3,41	174,01



Таблица 31.

Расчет общей суммы переменных затрат за год.

Категория номера	Переменные затраты на 1 человека в сутки, руб	Количество проведенных койко/дней	Итого переменные затраты по прогнозу
Номера без удобств	174,01	13416	2 334 465
Итого		13 416	2 334 465

Прогноз величины постоянных затрат.

Постоянные затраты в общем случае не связаны с загрузкой, поэтому прогнозируются по общей сумме затрат за прогнозный год по отдельным статьям.

Прогноз затрат по статье «оплата труда» выполняется исходя из потребности в персонале и среднего уровня заработной платы по предприятиям соответствующих категорий, определенный на основании анализа рынка труда региона.

Прогноз затрат по оплате труда представлен в таблице.

Таблица 32.

Расчет затрат по оплате труда.

Должность	Количество ставок	Ставка, руб	Количество месяцев работы	ФОТ с начислениями, руб
Директор	1	10000	12	165 000
Бухгалтер	1	5675	12	93 638
Обслуживание номерного фонда:
Администратор	1	7500	5	51 563
Горничная	4	6250	5	171 875
Обслуживание столовой:
Зав производством	1	7500	5	51 563
Повар	1	7500	5	51 563
Официант	2	6250	5	85 938
Кухонный работник	2	6250	5	85 938
Прочий персонал:
Дворник	1	3625	5	24 922
Охрана	2	3500	12	115 500
сантехник	1	5000	5
электрик	1	5000	12	82 500
Итого	18			979 997

*/ставка оплаты принята по средней заработной плате соответствующего работника в регионе, рассчитанная по данным объявлений в газетах. Оклады директора, бухгалтера, охранника и электрика приняты по рынку трудовых ресурсов Симферополя с последующей корректировкой на регион 0,89, определенной по данным Статистического бюллетеня АРК, как отношение средней заработной платы в Бахчисарайском районе и в Симферополе. Информация находится в приложении к отчету.

Ежегодная сумма затрат на ремонт представляет собой величину резерва, откладываемого ежегодно, для осуществления ремонта, необходимого для поддержания помещений в состоянии, соответствующем началу эксплуатации, на протяжении всего срока службы. Эта сумма рассчитывается как отношение общей суммы затрат на ремонт к сроку периодичности ремонта.

При этом учитываются только затраты на косметический ремонт направленные на обновление отделки стен, потолка и пола, который проводится раз в 5 лет, а его основной функцией является обновление внешнего вида номеров и гостиницы с точки зрения сформированных в новых тенденциях дизайна помещений. В данный ремонт не включаются сантехнические, электротехнические работы, работы по замене дверных заполнений. Работы выполняются при условии ранее проведенной подготовке стен и потолков. Резервирование на капитальный ремонт не учитывается, т.к. его проведение в рамках оцениваемого объекта является экономически нецелесообразным.

Стоимость работ упрощенного косметического ремонта варьируется в диапазоне от 2500 до 4000 рублей без НДС за 1 кв.м. Ссылки на расценки приведены в приложении к отчету. Средняя стоимость ремонтных работ составляет 3000 рублей без НДС за 1 кв.м.

Таблица 33.

Затраты на замещение

Наименование бъекта	Общая площадь, кв.м.	Стоимость косметического ремонта	Резервирование на косметический ремонт, рублей без НДС в год/*
Щитовые домики	1 096,70	3000	658020
Административный корпус	37,5	3000	22500
столовая	392,7	3000	235620
Сумма резервирования	183228

/* резервирование на косметический ремонт рассчитано с учетом периодичности его проведения один раз в пять лет

Износ МБП это ежегодное обновление МБП на предприятии, данная статья рассчитана с учетом рыночной стоимости МБП и необходимого количества МБП отдельно по каждому виду.

Затраты на приобретение МБП определены поэлементно на основании данных маркетингового исследования, результат которого представлен в таблице. Количество МБП принято с учетом 5% запаса на складе.

Таблица 34.

Расчет потребности в МБП.

Износ МБП	Количество штук	Цена за штуку с НДС, руб	Итого, руб без НДС	Срок службы/*	Сумма, руб. без НДС
Подушка	178	125	18 856	6,7	2 814
Одеяло	178	225	33 941	6,7	5 066
Покрывало	155	162,5	21 345	6,7	3 186
Белье	310	300	78 814	3	26 271
Полотенце	465	75	29 555	6,7	4 411
Посуда, инвентарь	155	300	39 407	3	13 136
Итого			221 917		54 884

*/Срок службы МБП принят по Единым нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР от 22 октября 1990 года №1072.

Статья затрат «плата за землю» учитывает оплату арендной платы за часть земельного участка, приходящегося на оцениваемые здания и прилегающую территорию. Документы на землю балансодержателем не предоставлены. Величина земельного участка принята под пятном застройки объекта оценки, который на основании дела БТИ составляет 8560 кв.м. Согласно денежной оценке земли городских земель с. Угловое стоимость единицы площади под коммерческой застройкой составляет 315 руб/кв.м..

Коэффициент арендной платы к земельному налогу составляет трехкратный размер.

Арендная плата за земельный участок составляет:

315*8560*0,01*3 = 80892 рублей, где

315 - стоимость 1 кв.м. под коммерческой застройкой на 2011 год

8560 - площадь земельного участка

0,01 - ставка земельного налога в соответствии с Налоговым Кодексом Украины;

3 - коэффициент арендной платы к ставке налога на землю.

Административные затраты приняты на уровне 1% от валового дохода по предприятию.

Учитывая специфичность курортного бизнеса и большой конкуренции, затраты на рекламу приняты по максимальной величине, до 2% от валового дохода. В расчет учены затраты на рекламу в размере 1%.

Статья «прочие затраты» рассчитывается как 1 % от общей суммы затрат и включает в себя такие статьи, как постоянная часть расходов по водопотреблению, электроэнергии, связь, вывоз мусора и др. А также, затраты, связанные с обслуживанием и содержанием мест общего пользования совместно с другими пользователями территории, пользованием межквартальных сетей и пр.

Статья Амортизация приняты из расчета 7% от остаточной стоимости ОФ

Прогноз годовых постоянных затрат по предприятию сведен в таблице.

Таблица 35.

Прогноз суммы постоянных затрат по годам, грн.

Наименование	Величина
Оплата труда	979 997
Ремонт	183228
МБП	54 884
Плата за землю	80 892
Административные расходы (1%)	80 881
Реклама (1%)	80 881
Амортизация	45899
Прочее 1%	80 881
Итого	1 587 543

Прогноз общей суммы затрат приведен в следующей таблице.

Таблица 36.

Расчет общей суммы затрат.

Статьи затрат	Общая сума затрат, грн.
Переменные затраты	2 334 465
Постоянные затраты	1 587 543
Итого затрат	3 922 008

Таблица 37.

Расчет суммы постоянных затрат по годам, руб.

	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Оплата труда	1 077 997	1185796	1304376	1434814	1578295
Затраты на ежегодный ремонт	183 228	183 228	183 228	183 228	183 228
МБП	57 628	60 510	63 535	66 712	70 047
Плата за землю	80 892	80 892	80 892	80 892	80 892
Административные расходы, 2 % от ВД	86 496	91 686	98 104	105 952	116 547
Реклама, 1 % от ВД	86 496	91 686	98 104	105 952	116 547
Амортизация	42686	39698	36919	34335	31931
Прочее 3%, от ВД	86 496	91 686	98 104	105 952	116 547
Итого	1 701 919	1 825 181	1 963 262	2 117 837	2 294 035

В прогнозе затрат учтен ежегодный прирост на 10% для статьи «Оплата труда», 5% прироста по статье «МБП».

Расчет амортизации представлен в таблице.

Таблица 38.

Расчет амортизации по прогнозным периодам.

	на 01.01.2014	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Остаточная стоимость основных фондов, руб	655700	609801	567 115	527 417	490 498	456 163
Норма амортизации,%	7	7	7	7	7	7
Амортизация, руб	45899	42686	39698	36919	34335	31931

4.4.4 Расчет прогнозных затрат

При прогнозе величины переменных затрат учтен ежегодный 10% прирост, опираясь на данные ретроспективного анализа.

Таблица 39.

Расчет прогнозных затрат по предприятию

Наименование	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Переменные затраты	2 567 911	2 824 702	3 107 173	3 417 890	3 759 679
Постоянные затраты	1 701 919	1 825 181	1 963 262	2 117 837	2 294 035
Итого затрат	4 269 830	4 649 883	5 070 435	5 535 727	6 053 714
в т.ч. амортизация	42 686	39 698	36 919	34 335	31 931

4.4.5 Расчет изменения оборотного капитала и изменения стоимости капитальных вложений

На данном этапе Оценщиком определены суммы фактического наличия собственного оборотного капитала на момент оценки и его потребность для нормального функционирования предприятия, установлены необходимые величины прироста собственных оборотных средств, для финансирования будущего роста предприятия.

Таблица 40.

Расчет изменения оборотных средств

	2013	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Валовые доходы без учета НДС	7 561 400	7 330 183	7 769 994	8 313 894	8 979 005	9 876 906
Оборачиваемость оборотных средств, раз		9,49	9,49	9,49	9,49	9,49
оборотные средства	862 400	772411	818756	876069	946154	1040770
Изменение оборотных средств		-89 989	46 345	57 313	70 085	94 616

Изменение стоимости капитальных инвестиций принят по сумме капитальных вложений, которые принимаются на уровне ежегодного резервирования сумм на капитальный ремонт здания. Учитывая, что для сохранения конкурентоспособности предприятие должно соответствовать требованиям рынка, Оценщик предполагает, что с 1-го прогнозного периода требуются капитальные вложения, в размере ежегодного резервирования суммы затрат на капитальный ремонт, при сроке его проведения 5 лет. При этом оценщик учитывает, что стоимость такого ремонта составляет 4000 рублей без НДС на 1 кв.м. щитовых домиков, и 5000 рублей без НДС для капитальных объектов.

Расчет суммы капитальных вложений приведен в таблице.

Таблица 41.

Капитальные вложения

Наименование	Общая площадь, кв.м.	Стоимость косметического ремонта	Резервирование на капитальный ремонт, рублей без НДС в год
Административный корпус	1 096,70	4000	877360
Спальные корпуса	37,5	4000	30000
Столовая	392,7	5000	392700
Сумма резервирования	260012

4.4.6 Расчет денежного потока по прогнозному периоду

Расчет величины денежного потока по прогнозу в соответствии со схемой, приведенной в методологии, представлен в таблице.

Таблица 42 .

Расчет денежного потока для собственного капитала по прогнозу, руб.

Потоки	1 ГОД	2 ГОД	3 ГОД	4 ГОД	5 ГОД
Валовые доходы без учета НДС	7 330 183	7 769 994	8 313 894	8 979 005	9 876 906
Затраты	4 269 830	4 649 883	5 070 435	5 535 727	6 053 714
Прибыль до налогообложения	3 060 353	3 120 111	3 243 459	3 443 278	3 823 192
Налог на прибыль	612 071	624 022	648 692	688 656	764 638
Чистая прибыль	2 448 283	2 496 089	2 594 767	2 754 623	3 058 554
Изменение оборотных средств	89 989	-46 345	-57 313	-70 085	-94 616
Изменение капвложений	-260 012	-260 012	-260 012	-260 012	-260 012
Амортизация	45 899	42 686	39 698	36 919	34 335
Денежный поток	2 324 159	2 232 418	2 317 140	2 461 445	2 738 261

4.4.7 Определение ставки дисконта

Ставка дисконтирования представляет собой коэффициент, применяемый для перевода будущих платежей или поступлений в текущую стоимость. Полученная текущая стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить норму доходности, равную определенной ставке дисконтирования.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Если рассматривать ставку дисконта со стороны предприятия как самостоятельного юридического лица, обособленного и от собственников (акционеров), и от кредиторов, то можно определить ее как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников.

Рассчитаем ставку дисконтирования для денежного потока методом кумулятивного построения.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премия за риск.

В связи с расчетом ставки дисконтирования по методу кумулятивного построения встает задача определения следующих показателей:

безрисковой ставки,

надбавки за макроэкономический риск,

надбавки за отраслевой риск,

надбавки за риск вложения в оцениваемое предприятие

Безрисковая ставка. В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

1. Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.

Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.

2. Государственные облигации РФ.

Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.

Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по облигациям России государственные облигации внешнего облигационного займа РФ с погашением в 2036 году (ОГЗ-46020-АД) составляющая 8,6% на дату оценки (источник информации: Министерство финансов России).

Макроэкономические риски. В настоящее время достаточно трудно точно определить макроэкономические риски, т.к. отсутствуют утвержденные методики их количественной оценки.

Отраслевой риск. Надбавка за отраслевой риск показывает насколько риск вложения в акции предприятий данной отрасли выше риска вложения в банковский сектор. Данную поправку можно не учитывать отдельно, так как данный вид риска косвенно присутствует в расчете надбавки за риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

Надбавка за риск инвестирования в оцениваемое предприятие. Надбавка за риск с учетом специфики фирмы необходима в том случае, если ожидается что инвестирование денежных средств в конкретную компанию предполагают более высокий уровень риска по сравнению с инвестициями в компанию с минимальным уровнем риска. Риск инвестирования в оцениваемое предприятие рассчитывается на основе модели, которая учитывает следующие факторы:

размер предприятия - наиболее очевидное преимущество, которое имеет крупное предприятие, заключается в относительно более легком доступе к финансовым рынкам при необходимости привлечения дополнительных ресурсов, а также большая стабильность бизнеса, по сравнению с малыми конкурентами;

качество управления отражается на всех сторонах существования предприятия, т.е. текущее состояние предприятия и перспективы его развития во многом предопределены качеством управления;

финансовая структура состоит из собственных и заемных средств в определенном соотношении, что определяется анализом таких финансовых коэффициентов как доля долгосрочной задолженности в пассиве баланса, доля кредиторской задолженности, коэффициенты ликвидности и др.;

диверсификация производственная и территориальная - производство товаров и оказание услуг предприятием, относящимся к различным отраслям и подотраслям;

диверсификация клиентуры - согласно теории маркетинга цель предприятия -удовлетворение потребностей клиентов - чем больше у предприятия потребителей, тем при прочих равных условиях более устойчив бизнес; однако уровень диверсификации определяется не только количеством клиентов, но и долей сбыта приходящейся на каждого из них - чем меньше неравенство долей выручки, приходящейся на конкретных клиентов, тем при прочих равных условиях в меньшей степени предприятие зависит от конкретного потребителя;

уровень и прогнозируемость прибыли - данная составляющая надбавки за риск характеризуют степень прогнозируемости будущих доходов предприятия и определяется на основании ретроспективы финансовых результатов ее деятельности.

Определение составляющих показателя риска инвестирования средств в оцениваемое предприятие проводилось экспертным путем, результаты которого представлены в таблице:

Таблица 43.

Расчет величины рисков

	Наименование рисков	Уровень риска,%
1	Размер компании	3,0
2	Качество управления	3,0
3	Финансовая структура	2,0
4	Товарная и территориальная диверсификация	3,0
5	Диверсифицированность клиентуры	3,0
6	Рентабельность предприятия и прогнозируемость	2,0
7	Прочие собственные риски	2,0
8	Безрисковая ставка	8,6
	Итого риск инвестирования в оцениваемое предприятие	26,6

Размер компании. Предприятие является представителем сегмента пансионатов среднего размера. Количество номеров - 74, вместимость 148 места. Как предприятие, умерено оказывающее управляющего воздействия на тенденции и процессы, характеризующие данный рынок, оно подвержено дополнительному риску по сравнению с доминирующими предприятиями. Риск -- 3%.

Качество управления. В связи с неустойчивым финансовым положением ООО «Черноморец», качество управления оценено как «низкое» и требует дополнительного страхования данной позиции на уровне 3%.

Финансовая структура. Соотношение собственных и заемных средств не соответствует нормативным показателям, долгосрочная задолженность отсутствует, активы предприятия ликвидные. Высокий удельный вес собствен...