Экономическое обеспечение оценки недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства Российской федерации

Федеральное Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.Н.Прянишникова

Факультет заочного отделения

Кафедра земельного кадастра

Курсовая работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

тема: «Экономическое обеспечение оценки недвижимости»

Выполнила:

Попова К.С.

Пермь, 2010

Оглавление

Введение

1. Стоимость денег во времени, функции сложного процента

1.1 Накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы)

1.2 Текущая стоимость единицы (реверсии)

1.3 Накопление денежной единицы за период

1.4 Фонд возмещения

1.5 Взнос на амортизацию единицы

1.6 Текущая стоимость аннуитета (платежа)

2. Анализ рынка земельных участков под индивидуальным жилищным строительством на территории Пермского муниципального района Пермского края

2.1 Анализ социально - экономической ситуации в Пермском крае

2.1.1 Развитие экономики

2.1.2 Уровень жизни населения

2.2 Анализ социально - экономической ситуации в Пермском районе

2.3 Анализ рынка земельных участков в Пермском районе

3. Оценка стоимости объектов недвижимости

3.1 Доходный подход оценки недвижимости

3.1.1 Прямая капитализация дохода

3.1.2 Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков)

3.2 Рыночный (сравнительный) подход оценки недвижимости

3.2.1 Метод сравнения продаж

3.2.2 Валовой рентный мультипликатор

3.3 Затратный подход оценки недвижимости

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости

4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка

4.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования застроенного земельного участка

5. Ипотечно-инвестиционный анализ

5.1 Оценка эффективности привлечения заемных средств

5.2 Оценка кредитуемой недвижимости

5.3 Расчет стоимости кредита

5.3.1 Расчет постоянного ипотечного кредита

5.3.2 Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной суммы долга

6. Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

Заключение

Список литературы

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Объект недвижимости может быть иметь «несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки).

Основные виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

Рассмотрим наиболее часто встречаемые виды стоимости.

1. наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

2. Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).

3. Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения.

4. Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость - стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита.

5. Инвестиционная стоимость - это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев..

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости.

Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

1. Стоимость денег во времени, функции сложного процента

недвижимость стоимость земельный жилищный

Стоимость недвижимости, как и стоимость денег, меняется во времени. Известно, что одна и та же сумма денег, полученная в разные моменты времени, обладает разной полезностью (стоимостью). Стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью доходов, ожидаемых от нее в будущем. Теория стоимости денег во времени позволяет рассчитать и уравнять денежные потоки, приходящиеся на разные моменты времени.

Денежные потоки - суммы денег, относящиеся к определенным моментам времени.

Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные (приходящиеся на разные моменты времени) деньги, являются операции накопления и дисконтирования.

Накопление - процесс определения будущей стоимости денег.

Дисконтирование - процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости (реверсии), т. е. это процесс, обратный накоплению.

Одним из основных критериев кредитных отношений является процентная ставка (i) - отношение чистого дохода к вложенному капиталу, выраженное в процентах. В случае операции накопления эта ставка называется ставкой дохода на капитал, при дисконтировании - ставкой дисконта или ставкой дисконтирования.

Пример 1.1. Определим влияние фактора времени на вклад в банке. Предположим, что процентная ставка составляет 10% в год. Тогда при вкладе 10 тыс. руб. через 1 год его сумма составит 11 тыс. руб. Из этого простого примера следует важный вывод: Сегодняшние деньги дороже такого же количества денег в будущем. Вложенные в этом году 10 тыс. руб. равны 11 тыс. руб. через 1 год. И, наоборот, будущие 11 тыс. руб. (через 1 год) - это сегодняшние 10 тыс. руб.

Накопление: FV=PVЧ(1+i)=10000Ч(1+0,10)= 11000 руб. (1)

Дисконтирование: PV=FVЧ=11000=10000руб. (2)

где FV - будущая стоимость;

РV - текущая стоимость;

I - процентная ставка (доход на вложенный капитал);

n - число лет, в течение которых получен доход (период накопления).

Аннуитет - равновеликие периодические платежи или суммы денег, получаемые (отдаваемые) регулярно (ежегодно, ежемесячно и т.д.). Аннуитеты бывают простыми или авансовыми. В случае, если платежи (поступления) производятся в конце каждого периода, то говорят об обычном аннуитете. Если платежи (поступления) осуществляются авансом, т.е. в начале каждого периода, то это авансовый аннуитет.

Если все платежи равны между собой и условно равны единице, то такой поток называется единичным аннуитетом.

Риск - неопределенность, связанная с инвестициями, т.е. вероятность того, что прогнозируемые доходы от инвестиций, окажутся больше или меньше предполагаемых величин.

Ставка дохода на инвестиции - процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капитаном (конечная отдача). Естественно, чем больше риск, тем выше должна быть ставка дохода, компенсирующая риск инвестора.

Финансовые расчеты могут основываться на простом или сложном процентах.

Простой процент - приращение дохода на вложенную сумму денег по единой процентной ставке в течение всего срока инвестиции или кредита.

Сложный процент- приращение дохода на вложенную сумму денег по сумме остатка предыдущего периода времени в течение срока инвестиций или кредита.

Разница в расчетах по простому и сложному процентам заключается в том, что при простом проценте ставка начисляется каждый раз на первоначально вложенный капитал; при сложном проценте каждое последующее начисление ставки осуществляется от накопленной в предшествующий период суммы с учетом начисленных процентов (табл. 1).

FV=PVЧ(1+nЧi), (3) FV=PVЧ(1+i), (4)

Простой процент Сложный процент

Пример 1.2. Первоначальный депозит (вклад) в банке составляет 1000 руб., процентная ставка 10% годовых, период накопления 3 года. Определить накопления по простому и сложному процентам в течение 3 лет.

Таблица 1 - Получение простого и сложного процентов

Год	Наименование суммы	Простой процент	Сложный процент
1-й	Первоначальный депозит	1000,0	1000,0
	Полученный процент	100,0	100,0
2-й	Сумма на начало периода (остаток на конец 1-го года)	1100,0	1100,0
	Полученный процент	100,0	110,0
3-й	Сумма на начало периода (остаток на конец 2-го года)	1200,0	1210,0
	Полученный процент	100,00	121,0
	Сумма на конец периода	1300,00	1331,0

Процентная ставка задается, как правило, номинальной годовой ставкой. В случае, если начисление процента осуществляется чаще, чем 1 раз в год, например, ежемесячно или ежеквартально, то эффективная годовая ставка рассчитывается по следующей формуле:

I=, (5)

где I- годовая эффективная ставка;

i - номинальная годовая ставка;

k- число начислений процента в год.

Чем чаще производится начисление процента, тем выше эффективная годовая ставка.

Для определения примерного срока удвоения капитала (в годах) применяется правило «72-х», согласно которому число «72 необходимо разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал» (форм. 6). Правило применимо для ставок дохода в интервале от 3 до 18%.

=, (6)

В расчетах по определению стоимости недвижимости используют шесть стандартных функций сложного процента (табл. 2). Базовыми являются три функции, оставшиеся три - их обратные величины:

Таблица 2 - Стандартные функции сложного процента

Прямая функция (процесс накопления)	Обратная функция (процесс дисконтирования)
1. Накопленная сумма денежной единицы	2. Текущая стоимость единицы (реверсии)
3. Накопление денежной единицы за период	4. Фонд возмещения
5. Взнос на амортизацию единицы	6. Текущая стоимость аннуитета (платежи)

1.1 Накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы)

Данная функция используется в том случае, если известна текущая (сегодняшняя) стоимость денег и требуется определить ее накопленную сумму (будущую стоимость) на конец определенного периода при заданной процентной ставке дохода на капитал.

Экономический смысл функции - показывает, какая сумма будет накоплена на счете к концу определенного периода при заданной ставке дохода, если сегодня положить на счет одну денежную единицу.

Базовые формулы:

а) при начислении процентов 1 раз в год:

FV=PVЧ(1+i)=PVЧ(fvf,i,n), (7)

б) при более частом, чем 1 раз в год начислении процентов:

FV=PVЧ, (8)

где n - число лет;

I - ставка дохода на капитал;

K - число начислений процентов в год;

(1+i)- фактор накопленной суммы (будущей стоимости) денежной единицы (fvf) при ежегодном начислении процентов;

- фактор накопленной суммы (будущей стоимости) денежной единицы при более частом, чем 1 раз в год начислении процентов.

Задача 1. Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 8,5-го года, если сегодня внесли на счет, приносящий 12% годовых, 2250 руб. Начисление процентов осуществляется ежеквартально.

Решение:

Начисление процентов осуществляется ежеквартально (форм. 8).

FV=

1.2 Текущая стоимость единицы (реверсии)

Данная функция обратная функции накопленной суммы денежной единицы. Сущность ее состоит в том, чтобы при заданной ставке дисконта (процесс дисконтирования) оценить текущую стоимость денег, которые могут быть получены (уплачены) в конце определенного периода. Например, можно рассчитать, какую сумму нужно уплатить за объект недвижимости сегодня, чтобы продать его в будущем, получив определенный доход.

Экономический смысл функции - показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость одной денежной единицы, получаемой в конце определенного периода времени.

Базовые формулы:

а) при начислении процентов 1 раз в год:

, (9)

б) при более частом, чем 1 раз в год начислении процентов:

PV=FV, (10)

где - фактор текущей стоимости единицы (pvf) при ежегодном начислении процентов;

- фактор текущей стоимости единицы при более частом, чем 1 раз в год начислении процентов.

Задача 2. Определить текущую стоимость 5250 руб., которые будут получены через 6 лет при 12% ставке дисконта. Начисление процентов осуществляется в конце каждого полугодия.

Решение:

Начисление процентов осуществляется в конце каждого полугодия (форм. 10).

РV =

1.3 Накопление денежной единицы за период

На основе использования данной функции определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей (аннуитетов). В отличие от предыдущих двух функций, в этой, и последующих, производится пополнение первоначальной суммы денег аннуитетными платежами.

Экономический смысл функции - показывает, какая сумма будет накоплена на счете при заданной ставке, если регулярно в течение определенного срока откладывать на счет одну денежную единицу (платеж).

Платежи могут производиться как в конце (обычный аннуитет), так и в начале (авансовый аннуитет) каждого периода времени.

Расчет будущей стоимости обычного аннуитета (платежи производятся конце периода).

Базовые формулы:

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в конце года:

FV=PMT=PMT(fvaf,i,n), (11)

б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в конце каждого периода:

FV=PMT, (12)

где PMT - равновеликие периодические платежи (поступления);

- фактор накопления денежной единицы за период (fvaf) при платежах, осуществляемых 1 раз в конце года;

- фактор накопления денежной единицы за период при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в конце каждого периода.

Расчет будущей стоимости авансового аннуитета (платежи производятся в начале периода).

Базовые формулы:

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в начале года:

FV=PMT, (13)

б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в начале каждого периода:

FV=PMT , (14)

где - фактор накопления денежной единицы за период при платежах, осуществляемых 1 раз в начале года;

- фактор накопления денежной единицы за период при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в начале каждого периода.

Из формул 11, 13 следует заключить, что

Фактор накопления Фактор накопления единицы за период для = [( единицы за период для) - 1] n авансовых платежей (n + 1)-го платежа

Задача 3. Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых к концу 16-го месяца, если ежемесячна откладывать на счет 2000 руб. Платежи осуществляются: а) в конце каждого месяца; 6) в начале каждого месяца.

Решение:

а) Платежи осуществляются в конце каждого месяца (форм. 12).

б) Платежи осуществляются в начале каждого месяца (форм. 14).

1.4 Фонд возмещения

Данная функция обратна функции накопления денежной единицы за период. Используется для расчета равновеликих периодических платежей, которые необходимо осуществлять в течении определенного периода для того, чтобы к концу срока иметь на счете запланированную сумму денег.

Экономический смысл функции - показывает, сколько нужно откладывать на счет регулярно в течении определенного времени, чтобы при заданной ставке дохода иметь на счете к концу этого срока одну денежную единицу.

Рассматриваются расчеты при внесении платежей в конце каждого периода.

Базовые формулы:

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в год:

, (15)

6) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год:

PMT=FV, (16)

где - фактор фонда возмещения (sff) при платежах, осуществляемых 1 раз в год;

-фактор фонда возмещения при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год.

Задача 4. Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 16-го года иметь на счете, приносящем 11% годовых, 20000 руб. Платежи осуществляются: а) в конце каждого года; б) в конце каждого месяца.

Решение:

а) Платежи осуществляются в конце каждого года (форм. 15).

б) Платежи осуществляются в конце каждого месяца (форм. 16).

1.5 Взнос на амортизацию единицы

Под амортизацией в данном случае понимается процесс погашения долга с течением времени. Функция используется для определения обязательных периодических платежей, необходимых для погашения (возврата) кредита в течение установленного срока.

Экономический смысл функции - показывает, какими должны быть аннуитетные платежи в счет погашения кредита в одну денежную единицу, выданного при заданной процентной ставке на определенный срок.

Базовые формулы:

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в год:

PMT=PV=PV(iaof,I,n), (17)

б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год:

PMT=PV, (18)

где - фактор взноса на амортизацию единицы (iaof) при платежах, осуществляемых 1 раз в год;

- фактор взноса на амортизацию единицы при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год.

Задача 5. Кредит в размере 130000 руб. выдан на 5 лет под 16% годовых. Определить размер аннуитетных платежей. Выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого месяца.

Решение:

Выплаты осуществляются в конце каждого месяца (форм. 18).

1.6 Текущая стоимость аннуитета (платежа)

Данная функция является обратной функции взноса на амортизацию единицы. Используется для того, чтобы определить текущую стоимость регулярных платежей, получаемых в будущем в течение определенного периода. Например, необходимо обосновать размер сегодняшних инвестиций в недвижимость исходя из того, какой доход она принесет в будущем.

Экономический смысл функции - показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость серии платежей в одну денежную единицу, поступающих в течение определенного срока.

Как отмечалось, платежи могут поступать как в начале, так и в конце каждого периода времени.

Расчет текущей стоимости обычного аннуитета (платежи производятся в конце периода).

Базовые формулы:

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в конце года:

PV=PMT= PMT(pvaf,I,n), (19)

б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год каждого периода:

PV=PMT, (20)

где -фактор текущей стоимости аннуитета (pvaf) при платежах, осуществляемых 1 раз в конце года;

- фактор текущей стоимости аннуитета при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в конце каждого периода;

Расчет текущей стоимостного авансового аннуитета (платежи производятся в начале периода).

Базовые формулы:

а) при платежах, осуществляемых 1 раз в начале года:

PV=PMT, (21)

б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в начале каждого периода:

PV=PMT, (22)

где - фактор текущей стоимости аннуитета при платежах, осуществляемых 1 раз в начале года;

-фактор текущей стоимости аннуитета при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в начале каждого периода.

Из формул 19, 21 следует заключить, что

Фактор текущей Фактор текущей стоимости = [( стоимости аннуитета ) + 1] n авансовых платежей для (n - 1)-го платежа

Задача 6. Договор аренды квартиры составлен на 6 месяцев. Определить текущую стоимость арендных платежей при 10% ставке дисконтирования. Арендная плата вносится: а) в размере 12000 руб. (24000/2) в начале каждого квартала; б) в размере 12000 руб. в конце каждого квартала.

Решение:

а) Арендная плата в размере 12000 руб. выплачивается в начале каждого квартала (форм. 22).

б) Арендная плата в размере 12000 руб. выплачивается в конце каждого квартала (форм. 20).

2. Анализ рынка земельных участков под индивидуальным жилищным строительством на территории Пермского муниципального района Пермского края

Анализ рынка недвижимости является неотъемлемой частью информационного обеспечения оценки и любых операций с недвижимым имуществом, включая строительство объектов недвижимости, изменение их функционального использования. Знание рынка, его потребностей дает основу для эффективной инвестиционной деятельности при строительстве, обороте объектов недвижимости, эксплуатации.

Анализ рынка необходим для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная эффективность участка земли или объекта для строительства может быть определена из доказательства, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для земель данного вида пользования. Узнать соответствующий уровень спроса, можно проведя анализ рынка продажи земельных участков. Данные исследования могут помочь определить ключевые маркетинговые стратегии для использования земли или проектирования недвижимости, прогнозировать долю рынка, если планируется коммерческое использование недвижимости.

Стоимость земельного участка на рынке недвижимости в первую очередь определяется его конкурентными способностями. Характеристика оцениваемой недвижимости поможет идентифицировать конкурирующие объекты и понять преимущества и недостатки, которые имеются у земельного участка.

В разделе анализа рынка объекта оценки и других внешних факторов рассматриваются следующие разделы:

1. Анализ социально-экономической ситуации в регионе (Пермский край)

2. Анализ экономической ситуации в Пермском районе

3. Анализ рынка земельных участков в Пермском районе

4. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Результатом анализа рыночной ситуации является позиционирование объекта аренды на рынке с выводами о типичном покупателе, среднерыночном периоде экспозиции недвижимости данного типа на открытом рынке, вероятном характере использования объекта.

2.1 Анализ социально-экономической ситуации в Пермском крае

2.1.1 Развитие экономики

Общая динамика экономического развития Пермского края, сложившаяся в январе-ноябре 2010 года, характеризуется:

- сохранением позитивных тенденций в промышленном секторе экономике (ноябрьский прирост производства в годовом выражении составил - 9,8%, октябрьский - 7,5%, общероссийский прирост промышленного производства в ноябре 2010 года составил 6,7%). Такая ситуация складывается в основном за счет роста промышленного производства в химической промышленности - ноябрьский прирост составил 108,6% (137,2% к аналогичному периоду прошлого года), металлургии - 105,0% (123,5%), машин и оборудования - 102,1% (115%);

- существенным увеличением выпуска строительных материалов: производство цемента выросло в 2,2 р. по сравнению с уровнем годичной давности, блоков и мелких стеновых камней из бетона - в 1,5 р., сборных железобетонных конструкций и деталей - на 12,4%. Столь значительный рост можно рассматривать как признак постепенного восстановления строительной отрасли (крупными и средними организациями по виду деятельности «Строительство» с начала т.г. года выполнено работ на 3,3% больше по сравнению с уровнем января-ноября 2009 года);

- увеличением общей численности безработных на фоне снижения среднесписочной численности работников: спрогнозированная в прошлом месяце скрытая безработица приобретает характер явной;

- увеличением задолженности по оплате труда на 35% по сравнению с предыдущим месяцем, при этом численность работников, перед которыми организации имеют просроченную задолженность по заработной плате увеличилась на 14% (наибольший объем просроченной задолженности по заработной плате приходится на обрабатывающие производства - 49,6% от общего объема задолженности, сельское хозяйство, охота, лесозаготовки - 13,2%, строительство- 13,1%).

С учетом вышеперечисленных тенденций и развития в предыдущие месяцы темп роста объема производства товаров и услуг в Пермском крае, измеряемый величиной индекса реального роста региональной экономики^[1], составил в январе-ноябре 2010 года 109,9% (за аналогичный период 2009 года - 88,8%).

Индекс промышленного производства в январе-ноябре 2010 года составил 117,9% в годовом выражении (что объясняется, в том числе, эффектом низкой базы - за аналогичный период прошлого года промышленность края снизила объемы производства на 13,1%).

Наиболее быстрыми темпами продолжают восстанавливаться обрабатывающие производства (в которых по итогам 2009 года было и самое существенное снижение объемов производства) - ноябрьский темп роста составил 113,1%, в целом за 11 месяцев 2010 года - 123,5%.

В ноябре лидерами роста, как обрабатывающих производств, так и промышленности в целом остается химическое производство, темп роста которого составил 116,0% в годовом выражении (137,2% - с начала 2010 года), производство транспортных средств и оборудования - 327,5% и 189,3% соответственно.

Положительная динамика зафиксирована в большинстве обрабатывающих производств (кроме производства кожи, изделий из кожи и производство обуви, производства электрооборудования, электронного и оптического оборудования). В отличие от производства электрооборудования, испытывающего по-прежнему трудности в связи со слабым спросом одного из основных потребителей (внутренний жилищный рынок), остальное машиностроение демонстрирует положительную динамику: в металлургическом производстве ноябрьский темп роста объемов производства составил 131,4%, в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака- 102,9% в годовом выражении (123,5% и 110,8% в целом за январь-ноябрь 2010 года к соответствующему периоду 2009 года соответственно).

Результаты прочих ключевых обрабатывающих производств следующие. В производстве кокса и нефтепродуктов ноябрьский индекс производства составил 90,4% в годовом выражении, 102,3% - в целом за январь-ноябрь 2010 года. В производстве стройматериалов (прочих неметаллических минеральных продуктов) темп роста производства составил 133,5%, 119,3% - в целом за январь-ноябрь 2010 года к аналогичному периоду предыдущего года.

В производстве резиновых и пластмассовых изделий рост объемов составил - 233,1% и 133,7% соответственно; в целлюлозно-бумажном производстве, издательской и полиграфической деятельности - 82,6% и 106,0% соответственно.

В добыче топливно-энергетических полезных ископаемых, несмотря на отсутствие низкой базы (в 2009 году в Пермском крае добыто 12,1 млн. тонн нефти, что на 4,1% больше, чем в 2008 году) ноябрь также продолжил общую тенденцию устойчивого роста сектора - индекс производства составил 100,6% в годовом выражении, 103,8% - в целом за одиннадцать месяцев 2010 года.

Индекс производства и распределения электроэнергии, газа и воды составил - 103,5% (в годовом выражении, 102,8% - в целом за январь-ноябрь 2010 года).

По предварительным данным темп роста по объему работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в ноябре 2010 года составил 70,0% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года, за 11 месяцев 2010 года объем строительных работ составил 53259,7 млн. рублей или 98,6% к аналогичному периоду 2009 года.

Объем выпущенной продукции сельского хозяйства за январь-ноябрь 2010 года в фактических ценах составил 25923,8 млн. рублей, что ниже уровня предыдущего года на 8,0%.

С начала года перевезено грузов всеми видами транспорта (по крупным и средним организациям) 52510,5 тыс. тонн грузов или 118,5% к январю-ноябрю 2009 года. Рост обусловлен увеличением перевозок железнодорожным транспортом - 129,3% (36581,6 тыс. тонн). Грузооборот в январе-ноябре 2010 года составил 36196,3 млн. т-км (103% к январю-ноябрю 2009 года).

Оборот организаций по полному кругу за январь-ноябрь 2010 года по всем видам экономической деятельности составил 1548,8 млрд. руб. (121,3% к январю-ноябрю 2009 года).

В добыче полезных ископаемых оборот увеличился на 20,6%, на предприятиях обрабатывающих производств - на 22,0% (в том числе в химическом производстве - на 22,6%, в производстве кокса и нефтепродуктов - на 26,0%), в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды - на 14,4% к январю-ноябрю 2009 года. Оборот в оптовой и розничной торговле вырос на 28,3%, в операциях с недвижимым имуществом, аренде и предоставлении услуг - на 15,5%. В строительстве темп роста оборота составил 102,4%.

Сальдированный финансовый результат крупных и средних организаций составил по итогам десяти месяцев 2010 года 105,7 млрд. рублей, что на 21,1% выше результатов аналогичного периода 2009 года.

На 1 ноября 2010 года суммарная задолженность по обязательствам (кредиторская, задолженность по кредитам банков и займам) организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, составила 395671,8 млн. рублей, из неё просроченная - 12914,4 млн. рублей или 3,3% от общей суммы задолженности (на 1 ноября 2009г. - 3,8%).

Кредиторская задолженность на 1 ноября 2010 года выразилась в сумме 226453,5 млн. рублей, из неё на просроченную составляющую приходилось 5,1% (на 1 ноября 2009г. - 6,4%). В просроченной кредиторской задолженности 53,7% занимают долги предприятий обрабатывающих производств.

Дебиторская задолженность на 1 ноября 2010 года составила 256776,6 млн. рублей, из неё просроченная - 14637,3 млн. рублей или 5,7% от общего объема дебиторской задолженности (на 1 ноября 2009г. - 6,8%).

Суммарная задолженность по заработной плате по состоянию на 1 ноября 2010 года составила 148,8 млн. рублей, увеличившись за месяц на 38,6 млн. рублей или на 35,0%.

Численность работников, перед которыми организации имеют просроченную задолженность по заработной плате на 1 декабря 2010 года, составила 5,7 тыс. человек или 114,0% к предыдущему месяцу (на 1 ноября 2010 года - 5,0 тыс. человек и 71,4% соответственно).

Индекс цен производителей промышленных товаров составил в ноябре 2010 года 105,94% к предыдущему месяцу и 120,64% к декабрю 2009 года.

На формирование сводного индекса цен производителей промышленных товаров в прошедшем месяце значительное влияние оказали цены на добычу полезных ископаемых - в ноябре текущего года индекс цен к декабрю 2009 года составил 127,55% (111,1% к октябрю 2010 года).

В то же время росли цены на продукцию обрабатывающих производств - 117,72% к декабрю 2009 года (103,69% - к октябрю 2010 года). Удорожание продукции зафиксировано практически во всех отраслях. Так, в химическом производстве общий рост цен в ноябре составил 114,37% к декабрю 2009 года (103,85% к предыдущему месяцу), в производстве кокса и нефтепродуктов - 125,79% к декабрю (105,76% к предыдущему месяцу), в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования - 115,57% (104,73%), в целлюлозно-бумажном производстве - 108,47% (100,53%), в обработке древесины и производства изделий из дерева - 108,25% (102,82%), в текстильном и швейном производстве - 115,89% (102,7%), в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака - 109,75% (101,28%) соответственно.

Неизменным с начала года уровень цен остался в производстве резиновых и пластмассовых изделий и незначительно изменился в производстве транспортных средств и оборудования.

Ниже соответствующего уровня прошлого года сложилась ценовая ситуация в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов - индекс цен производителей в данном секторе составил 91,33% к декабрю 2009 года.

Сводный индекс цен производства и распределения электроэнергии, газа и воды в ноябре составил 111,65% к декабрю 2009 года, 99,48% к предыдущему месяцу 2010 года.

Сводный индекс цен строительной продукции по Пермскому краю сложился в ноябре 2010 года на 8,08% выше, чем в декабре 2009 года и на 0,7% выше, чем в предыдущем месяце.

Индекс тарифов на грузовые перевозки в ноябре составил 166,30% к уровню декабря 2009 года (это объясняется ростом тарифов на грузовые перевозки трубопроводным транспортом на 71,79%). Индексы тарифов на грузоперевозки автомобильным и внутренним водным транспортом сохранились на уровне октября.

В ноябре 2010 года цены производителей сельскохозяйственной продукции по Пермскому краю увеличились - на 3,22% (что обусловлено значительным удорожанием продукции растениеводства), в целом за период с начала года темп роста цен составил 128,98%.

Инвестиции в основной капитал за 9 месяцев 2010 года составили 87,0 млрд. руб. или 103,8% к аналогичному периоду 2009 года (по сопоставимому кругу предприятий).

Итоги жилищного строительства: за январь-ноябрь 2010 года на территории Пермского края построено 7864 квартиры общей площадью 564 тыс. кв. метров, что составило 99,5% к январю-ноябрю 2009 года.

В городе Перми сдано в эксплуатацию 3541 квартир общей площадью 252,9 тыс. кв. метров или на 15,6% больше уровня соответствующего периода 2009 года.

Оборот розничной торговли Пермского края в ноябре снизился на 3,3% по отношению к октябрю текущего года и составил 26,2 млрд. руб.

В целом за январь-ноябрь 2010 года оборот составил 274,9 млрд. руб., или 98,0% в действующих ценах к январю-ноябрю 2009 года.

Объем реализации платных услуг населению Пермского края в ноябре составил 6,6 млрд. руб., увеличившись на 4,0% по отношению к октябрю 2010 года, на 12,9% - к соответствующему периоду прошлого года. За 11 месяцев 2010 года объем платных услуг составил 70,3 млрд. руб., что выше уровня соответствующего периода прошлого года на 3,9%.

2.1.2 Уровень жизни населения

Сводный индекс потребительских цен на все товары и платные услуги в ноябре 2010 года составил 108,8% к декабрю 2009 года, в том числе на продовольственные товары - 112,07%, непродовольственные - 105,98%, платные услуги населению - 108,06%.

Денежные доходы населения края за январь-ноябрь 2010 года по предварительным данным составили 525,4 млрд. рублей (или 17681 рублей в среднем на душу) и по сравнению с аналогичным периодом 2009 года увеличились на 6,9%. Реальные денежные доходы по отношению к январю-ноябрю 2009 года не изменились.

По итогам января-октября реальная заработная плата составила 104,0% к соответствующему периоду предыдущего года.

Среднесписочная численность работников (без внешних совместителей) за январь-октябрь 2010 года составила 893,8 тыс. чел. или 100,3% по отношению к январю-октябрю 2009 года. В октябре 2010 года численность работников увеличилась относительно предыдущего месяца на 811 чел. В сельском хозяйстве темп роста уровня занятости за январь-октябрь 2010 года составил 92,7% к аналогичному периоду 2009 года, в промышленном производстве - 95,3%, в строительстве - 110,9%, в оптовой и розничной торговле - 101,1%.

В органах государственной службы занятости на 1 декабря 2010 года зарегистрировано в качестве безработных 29,8 тыс. человек или 2,1% экономически активного населения.

2.2 Анализ социально-экономической ситуации в Пермском районе

Пермский район расположен в пригородной зоне областного центра г. Перми.

На западе территория ограничена Воткинским водохранилищем, на севере от граничит с территорией города Перми, на северо-востоке с Чусовским, на востоке Осинским и Оханским; юге, юго-востоке с Кунгурским районами. Отдельным массивом на правобережье р.Кама находятся земли хозяйства «Хохловский». Занимает 5 000 кв.км.

Районный центр - п.Верхние Муллы находится в черте г.Перми. сообщение с областным центром автобусное по асфальтированной трассе, связь центральных усадеб хозяйств с районным центром, с населенными пунктами и производственными центрами осуществляется в основном по дорогам с твердым покрытием.

Климат. Территория Пермского района входит в пятый агроклиматический район области, который является теплым, незначительно засушливым. Небольшая северо-восточная часть района вошла в четвертый подрайон - умеренно теплый и влажный. Гидротермический коэффициент по Селянинову (отношение суммы осадков к сумме испарения за период с температурой выше 10 єС) составляет 1,2, на северо-восточной части ГТК - 1,4 (влажный агроклиматический район). Среднегодовая температура воздуха составляет 1,5 єС. Самым теплым месяцем является июль (18,1 єС), самым холодным - январь (-15,1 єС). Продолжительность безморозного периода у почвы составляет 80-100 дней, вегетационного - 157-159. Климатические характеристики приводятся по средним многолетним данным метеостанции г. Перми. Сумма температур выше 10 єС составляет 1849єС.

За год в среднем выпадает 570 мм осадков, 200-235 мм из них приходится на вегетационный период. Нередко в июне - июле ощущается недостаток продуктивной влаги в пахотном горизонте. Снежный покров является хорошей защитой растений от вымерзания. Высота снега более 40 см уже достаточна для предохранения посевов. В Пермском районе средняя высота снежного покрова на полях составляет 50-60 см. В южных частях района есть необходимость задерживать снег на полях. Устойчивый снежный покров образуется в первой декаде ноября и сходит к середине мая. Средняя глубина промерзания почвы 70-80 см. Условия перезимовки озимых культур благоприятные. Господствующее направление ветров в Пермском крае южное, юго-восточное и западное. Территория района по запасу тепла, продолжительности вегетационного и безморозного периодов благоприятна для роста и развития районированных культур.

Рельеф. Территория Пермского района расположена на левобережье р. Кама, в основном на северных отрогах Тулвинской возвышенности. Поскольку территория района с трех сторон опоясана крупными реками (Кама, Сылва), то большая площадь района - долины этих рек. На севере и западе района вдоль русла р. Кама пойма чаще заболочена. Надпойменная терраса сливаясь с долинами рек (Мулянка, Качка) образует обширные выравненные пространства. Рельеф местности холмисто - увалистый. Вершины холмов и увалов не широкие. Южная часть района более возвышена, чем северная, водораздельные пространства здесь то понижаются, то повышаются склонами различных экспозиций (крутизна от 1є до 7є). Северная часть района широковолнистая, расчленение логами и долинами рек здесь меньше (крутизна склонов - 0,5-6є).

В целом, рельеф района не препятствует ведению механизированных сельскохозяйственных работ и позволяет применять широко захватные сельскохозяйственные агрегаты, но учитывая эрозию на склонах необходимо применение противоэрозионных мероприятий.

Гидрография и гидрология. Водными ресурсами район обеспечен очень хорошо. По его территории протекают многочисленные реки различной величины: Кама, Сылва, Мулянка, Качка, Пизь, Юг, Бабка и др., которые хорошо дренируют район.

Территория района входит в Камскую гидрогеологическую область. Глубокое залегание грунтовых вод (10 м) на процесс почвообразования влияния не оказывает.

В целом район достаточно обеспечен водными ресурсами для питьевых и хозяйственных нужд.

Растительность. Территория района расположена в районе южнотаежных пихтово-еловых лесов с липой во втором ярусе. Подлесок составляют различные кустарники: калина, малина, шиповник, можжевельник. В травостое преобладает папоротник, земляника, осока, тимофеевка и др.

Естественные кормовые угодья представлены суходольными, материковыми, низинными и пойменными лугами. Значительные площади кормовых угодий размещены в логах (на склонах и днищах). На Камской пойме к югу от г. Перми имеются хорошие злаковые луга. Растительные ассоциации каждого типа лугов довольно разнообразные. В основном преобладают злаково-разнотравные ассоциации с небольшой примесью бобовых (полевица белая, мятлик луговой, пырей ползучий и др.) Суходольные луга разнотравно-бобово-злаковые. Растительность пойменных лугов злаково-разнотравная, а на заливных лугах преобладает щучка дернистая, которая способствует образованию кочек.

Почвообразующие и подстилающие породы. Геологическими напластываниями, слагающими данную местность, являются отложения Казанского яруса верхней Перми. По вершинам холмов и крутым склонам известковые породы выходят на поверхность. На выровненных водоразделах эти геологические отложения покрыты чехлом четвертичных отложений, верхние горизонты которых являются почвообразующими породами (древнеаллювиальные глины и суглинки, покровные лессовидные отложения, элювий пермских глин, современные аллювиальные отложения, делювиальные глины и суглинки).

Почвы. Район расположен в зоне дерново-подзолистых почв, которые составляют основной фон почвенного покрова всей территории - 51381 га, что составляет 50,1%. Преобладают почвы дерново-мелко-подзолистые (41580га). На площади 6624 га (6,5%) расположены серые лесные почвы.

В связи с широко развитой сетью оврагов и логов значительные массивы подвержены эрозии в той или иной степени. Эти почвы занимают 21473 га (19,8%).

В депрессионных понижениях водоразделов, по шлейфам склонов формировались дерновые глееватые и глеевые почвы, они расположены на площади 9464 га (9,2%).

На вершинах холмов и увалов, на перегибах склонов залегают дерново-карбонатные и дерново-бурые почвы, они занимают 6050 га (5,9%).

В поймах рек сформировались аллювиальные почвы различного механического состава, они залегают на площади 7011 га (7,3%). Мелиорируемые земли расположены в основном в оценочных округах: ОПХ «Лобановское», колхоз «Россия», совхоз «Верхнемуллинский», госплемзавод «Пермский», совхоз «Луговской» и др.

Серьезную угрозу в районе представляет загрязнение рек и водоемов сточными водами с ферм, свалок, полей (смываются удобрения). Наиболее загрязнены реки Мулянка и Пыж, куда впадают стоки нефтепродуктов от УПКА объединения Пермавтодор и объединения ПНОС.

С учетом перечисленных факторов была проведена кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на территории района. Оцениваемая площадь сельскохозяйственных угодий в административных границах района на 01.01.2010 года составляет 102486 га, в том числе: пашня - 73919 га. Не оценивались сельхозугодия в пользовании лесничеств и других несельскохозяйственных предприятий.

В связи со строительством нового моста через реку Кама в районе Заостровки крупнейшая магистраль пройдет через территорию Пермского района, что даст толчок к развитию аграрного района.

Предполагается создание районного центра в село Кондратово, в ближайшие годы планируется здесь ввести около 60 тыс.кв.м. современного жилья, население вырастет на 15 тыс.человек. Скоро большое строительство жилых домов начнется в селах Лобаново, Фролы, Гамово, Сылва.

Близость к краевому центру определила более высокий уровень жизни населения по сравнению с остальной сельской местностью Прикамья. В районе 50 школ, где обучается около 15 тыс.детей, расположено также Бершетское СПТУ-75. медицинскую помощь 9 больниц и 10 сельских амбулаторий. На окраине с. Усть-Качка находится бальнеологический курорт «Усть-Качка». На территории района расположено 7 действующих православных храмов. На территории района расположен международный аэропорт Большое Савино.

В настоящее время 86% населения района составляют русские, 6,2% - татары, 3,4% - коми-пермяки, 2,3% - удмурты, 1,8% - башкиры, 0,8% - украинцы, 0,2% - белорусы, 0,1% - мордва и другие (всего 12 национальностей).

2.3 Анализ рынка земельных участков в Пермском районе

Рынок недвижимости невозможно анализировать в отрыве от анализа состояния рынка земельных участков. Земля является составной и неотъемлемой частью любого объекта недвижимости, поскольку стоимость и размер земельного участка во многом определяют будущую стоимость такого объекта.

На рынке земли Пермского района структура предложения участков в зависимости от категории земли на конец 3-го квартала 2010 выглядит следующим образом:

В составе каждой категории выделяются земельные участки, различающиеся по видам разрешенного использования. В структуре предложения земельных участков на рынке Пермского района можно выделить следующие участки в зависимости от видов разрешенного использования:

- в составе земель населенных пунктов выделяются:

* земли под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство),

* земли под многоэтажное жилищное строительство;

* земли под строительство объектов коммерческой недвижимости (объектов торгово-офисного назначения, административного назначения, а также объектов производственной недвижимости);

- в составе земель сельхозназначения выделяются:

* земли под ЛПХ (личное подсобное хозяйство),

* земли под ведение садоводства и дачного хозяйства,

* сельхозугодия;

* крестьянские (фермерские) хозяйства;

- земли промышленности.

С учетом разделения земельных участков по видам разрешенного использования структура предложения пермского земельного рынка по данным на конец 3-го квартала выглядит следующим образом:

На сегодняшний день объем рынка земельных участков (предлагаемых к продаже на территории Пермского района) составляет чуть более 1100 предложений.

В течение 3-го квартала 2010 наблюдается снижение числа предложений на земельном рынке. Во многом прослеживается влияние фактора сезонности - в июле число предложений было еще достаточно высоким, к августу-сентябрю снизилось. На сегодняшний день рынок земли в Пермском районе является более закрытым по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. Во многом это связано с пробелами в области земельного законодательства, отсутствием разработанных планов зонирования территорий в большинстве муниципальных образований, наличием ограничений на свободный оборот земельных участков и т.д.

Более 15-ти лет, с начала 1990-х годов, в России фактически не велось никакой работы по территориальному планированию. Изменения начались с принятия в 2004 году Градостроительного кодекса РФ. Неразвитость рынка земли видна и на примере пермского рынка. Так, ведутся работы по формированию схем территориального планирования во всех муниципальных образованиях и краю в целом, по подготовке градостроительной документации для обеспечения жилищного строительства.

На развитие земельного рынка, как и на все секторы и сегменты рынка недвижимости, оказал влияние кризис, однако и в докризисный период рынок земли как таковой фактически не был сформирован.

В течение 2009 года на всех подсегментах земельного рынка наблюдалось снижение средних цен предложения. При этом следует отметить, что наибольший процент общего снижения пришелся на 2-ой квартал, в 3-ем квартале цены предложения на земельные участки снижались более медленными темпами. В 4-ом квартале на отдельных подсегментах земельного рынка наблюдалась стабилизация, которая продолжилась и в течение 2010 года.

В 3-ем квартале текущего года наблюдается снижение числа предложений в целом на рынке и соответственно на каждом из рассматриваемых подсегментов.

В отношении ценовой ситуации на рынке отметим, что на различных подсегментах наблюдается либо небольшой рост средней цены предложения, либо небольшое падение - в пределах от 0,5% до 9%. При этом такие колебания цен предложения связаны в основном с изменениями структуры предложения - появлением предложений по более высоким либо более низким ценам. Аналогичная ситуация наблюдалась и в течение предыдущего квартала.

Особенность рынка: изменение средней цены предложения вызывается в большей степени изменением структуры предложения - появлением в выборках предложений по более высоким, либо более низким ценам. В целом ситуацию на земельном рынке можно охарактеризовать как переходную к стабилизации.

3. Оценка стоимости объектов недвижимости

Недвижимость обладает существенной стоимостью. Совершение сделок с недвижимостью, инвестирование, кредитование, страхование, налогообложение недвижимости и другие важные моменты требуют определения стоимости, которая находится в процессе оценки.

Определение оценочной стоимости недвижимости подразумевает, прежде всего, экономическую оценку, результатом которой является денежный эквивалент.

Стандарты оценки выделяют рыночную стоимость, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, инвестиционную, ликвидационную стоимость, стоимость для целей налогообложения и другие. Наиболее распространена необходимость определения рыночной стоимости.

При оценке недвижимого имущества применяют 3 общеизвестных подхода:

- Доходный.

- Рыночный.

- Затратный.

В рамках каждого подхода оценки недвижимости выделяют ряд методов оценки. Оценка недвижимости базируется на следующих основных принципах: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, сбалансированности, экономической величины, зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения, наилучшего и наиболее эффективного использования.

3.1 Доходный подход оценки недвижимости

Доходный подход основан на определении стоимости недвижимости, исходя из величины (суммы) доходов, которые оцениваемый объект приносит и может принести в будущем. Оценка недвижимости методами доходного подхода базируется на установлении текущего дохода, прогнозировании будущих доходов, получаемых от эксплуатации и возможной продажи недвижимого имущества, скорректированных величиной соответствующих рисков.

Доход, приносимый недвижимостью, может быть подставлен следующими видами:

· Потенциальный валовой доход (доход, который принесет объект при условии максимальной загрузки, т.е. будет сдана в аренду вся предназначенная площадь).

· Действительный валовой доход (потенциальный валовой доход, скорректированный на уровень незанятости площадей и потерь платежей).

· Чистый операционный доход (действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией).

· Стоимость реверсии (выручка от продажи объекта недвижимости).

Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Пересчет доходов может производиться с помощью ставки капитализации (форм. 23) или функций сложного процента (форм. 31).

Принципы, лежащие в основе данного подхода, - ожидания, замещения.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

1) метод прямой капитализации дохода;

2) метод дисконтирования будущих доходов (денежных потоков).

3.1.1 Прямая капитализация дохода

Прямая капитализация позволяет преобразовать стабильный ежегодный доход от объекта в величину его стоимости (форм. 23). Метод не устанавливает отдельно доходы в расчете по периодам эксплуатации и владения объектом.

V= или С=, (23)

где V - стоимость объекта недвижимости (С);

NОI - чистый операционный доход, приносимый недвижимостью (ЧОД);

R - коэффициент капитализации (К).

Коэффициент капитализации - показатель текущей доходности объекта недвижимости, процентная ставка, используемая для перевода годового дохода в стоимость объекта оценки. Общий коэффициент капитализации включает две составляющие - ставку доходности инвестора на вложенный капитал (of) и норму возврата (возмещения) капитала (on). В оценочной практике используют три метода расчета нормы возврата капитала: Ринга, Инвуда, Хоскольда.

...