Экономическое обеспечение оценки недвижимости

Для расчета ставки капитализации применяют методы:

* метод кумулятивного построения (формирует коэффициент капитализации из составных частей, отражающих определенный уровень риска);

* рыночной «выжимки» (экстракции) (сопоставляется величина годового дохода с ценой продажи аналогичных объектов недвижимости);

* метод остатка (основан на разделении стоимости объекта недвижимости на составляющие - физические, финансовые);

* коэффициента покрытия долга (отношение чистого операционного дохода к сумме ежегодных платежей по обслуживанию долга).

В случае, если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала. Тогда коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом (по методу остатка):

или , (24)

где R - общий коэффициент (ставка) капитализации;

М - доля заемного капитала;

R - ставка доходности на заемный капитал (кредит);

E - доля собственного капитала;

R - ставка доходности на собственный каннибал.

Метод остатка применяется также и для физических составляющих (земельный участок и улучшения - здания, сооружения). Соответственно выделяют:

- метод остатка для земли (используется, когда здания еще не построены или сравнительно новые), формула 25;

- метод остатка для зданий, сооружений (для давно построенных и устаревших зданий, сооружений), формула 26.

Формулы для расчетов по методу остатка для физических составляющих:

V=, (25)

V=, (26)

где V - стоимость земельного участка;

V - стоимость здания, сооружения;

NOI - чистый операционный доход, приносимый объектом в целом

R - ставка капитализации для земли;

R - ставка капитализации для здания, сооружения.

Задача 7. Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Планируемый доход 12% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оценивается в 8%. Ожидаемый доход арендной платы 430000 руб. в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации (R) методами Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Решение:

Расчет стоимости методом прямой капитализации дохода определяется по формуле 23. Находятся величины ставок капитализации указанными методами и соответствующие оценочные стоимости объекта.

1. Метод Ринга (прямолинейный возврат капитала)

R=on+of=on+=12%+=12%+25%=37% или 0,37 (27)

где on - ставка дохода на капитал;

of - норма возврата (возмещения) капитала;

n - период возмещения капитала (срок службы зданий, сооружений).

Соответственно стоимость земельного участка равна (форм. 23):

2. Метод Инвуда (возврат капитала по фактору фонда возмещения)

R=on+(sff)=i+= (28)

3. Метод Хоскольда (возврат капитала по фактору фонда возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке)

R=on+(sff)= (29)

Вывод: Из проведенных расчетов стоимости по различным вариантам определения ставки капитализации видно, что стоимость объекта недвижимости с увеличением ставки капитализации снижается. Занижение стоимости объясняется тем, что с увеличением риска возрастает вероятность потери вложенных средств, соответственно увеличивается ставка капитализации.

Задача 8. Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 64%. Стоимость собственных вложенных средств равна 490000 руб., которые приносят 115000 руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена величиной 15%. Определить общую ставку капитализации.

Решение:

1. Определяется ставка дохода на собственный капитал. Из общей формулы 23 следует:

V=, (30)

Тогда для собственного капитала

= 0,23 или 23%

2. Рассчитывается общая ставка капитализации (форм. 24)

= 0,60,15+(1- 0,6)0,23 = 0,09+0,092 = 0,18

Задача 9. Свободный земельный участок под магазином оценен в 526000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 16%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 880000 руб. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина.

Решение: Общая формула 26.

1.Определяется доход, относимый к земле:

руб.

2. Находится доход, относимый к зданию:

руб.

3. Рассчитывается ставка капитализации для здания магазина (по методу Ринга форм. 27):

или 0,18

4. Капитализируется доход, приносимый зданием, в его стоимость:

руб.

3.1.2 Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков)

Метод дисконтирования денежных потоков определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов от использования недвижимости и текущей выручки (реверсии) от продажи объекта в конце периода владения.

В отличие от прямой капитализации дохода, этот метод предполагает оценку дохода по отдельным периодам (как правило, по годам), на которые разбивается время обладания объектом. Учитывается также доход, который будет получен от продажи объекта. Метод корректен для оценки объектов с нестабильным потоком доходов, например, для недвижимости в стадии строительства, реконструкции и т. д.

Пересчет будущих доходов в сумму текущей стоимости производится по следующей модели:

, (31)

где V - стоимость объекта недвижимости;

NOI - чистый операционный доход за период;

FV - выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;

i - ставка дисконтирования;

n - число периодов (порядковый номер периода);

m - период владения объектом до момента продажи.

Ставка дисконтирования - ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования не содержит норму возврата капитала. Данная величина может меняться по периодам получения дохода, а также быть отличной для дисконтирования выручки от продажи объекта.

Расчет ставки дисконтирования производится следующими методами:

* кумулятивного построения (последовательная аккумуляция премий за риски, характерные оцениваемому объекту-аналогичен методу определения R);

* рыночного анализа (на основе анализа фактической доходности, полученной инвесторами при вложении капитала в аналогичные объекты);

* инвестиционной группы (корректируется рискованность вложения заемного капитала).

Задача 10. В соответствии с инвестиционным проектом, вкладывая 1,1 млн. в покупку оборудования сейчас, владелец кафе в течение последующих 5 лет получает годовой доход, приведенный в таблице 5. Установить:

1. Какова величина текущей стоимости доходов?

2. Будет ли проект рентабельным, если ставка дохода составит 23% годовых?

Таблица 3 - Годовой доход объекта недвижимости, тыс.руб.

Годы	1	2	3	4	5
Доход	210	295	460	680	870

Решение:

Текущая стоимость ежегодного потока дохода на сегодняшний день - момент вкладывания денег (форм. 31) (без продажи объекта в будущем) составит:

=170,73+194,99+247,20+200,97+309,02=1122,91 тыс.руб.

2. Чистая текущая стоимость дохода от инвестиций равна 22,1 тыс. руб. (1100 - 1122,91), следовательно, проект покупки оборудования на рассматриваемых условиях окупаемости рентабелен.

Задача 11. На земельном участке в качестве варианта наиболее эффективного использования планируется офисная застройка. Затраты на постройку офисного здания составляют 20 млн. руб., из которых 12 млн. руб. приходится на начало 1-го года, 5 млн. руб. - на конец 1-го и 3 млн. руб. - на конец 2-го года. Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход в виде чистой аренды начиная с конца 2-го года, в соответствии с данными, приведенными в таблице 6, и будет продан через 6 лет после первоначальной инвестиции за 36 мин. руб. (за вычетом расходов на продажу).

Таблица 4 - Итоговый поток денежных средств (тыс.руб.)

Статья доходов и расходов	Периоды (годы)
	0	1	2	3	4	5	6
Первоначальная инвестиция	(12000)
Дополнительные затраты		(5000)	(3000)
Чистый операционный доход, N0I			3000	3500	4000	4500	5000
Чистая реверсия (продажа)							39200
Поток денежных средств	- 12000	- 5000	0	3500	4000	4500	34200

Расчеты производятся по формуле 31. В первый год капиталовложения формируют отрицательный поток денежных средств, поэтому доход имеет знак « - ».

= 8182,4 тыс.руб.

3.2 Рыночный (сравнительный) подход оценки недвижимости

Сравнительный подход оценки недвижимости определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

Основными условиями применения методов сравнительного подхода является активность рынка с аналогичными объектами недвижимости и доступность качественной информации по совершенным сделкам.

Источниками получения информации являются продавцы, покупатели, регистрационные палаты, налоговые органы, специализированные риэлторские базы данных, электронные и печатные периодические издания, ипотечные банки и др.

Сравнительный подход базируется на принципах спроса и предложения, замещения, вклада.

Рыночный подход представлен двумя методами:

1) метод сравнения продаж;

2) валовой рентный мультипликатор.

3.2.1 Метод сравнения продаж

Посредством анализа рыночных цен недавних продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

, (32)

где V - рыночная стоимость объекта недвижимости;

P - цена продажи i-го объекта сравнения (аналога);

К - корректировка (поправка) цены продажи i-го объекта сравнения на различие в j-ой характеристике от объекта оценки.

Под аналогичным объектом недвижимости понимается объект, максимально похожий на оцениваемый по функциональному назначению или использованию, размерам, местоположению. В оценочной практике используется 3-5 объектов-аналогов.

Единица сравнения - физическая (цена единицы площади - цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 кв. м. и т.д.; цена за весь объект) или экономическая единица (цена единицы, приносящей доход, - номер в гостинице, посадочное место; машиноместо и т.д.), в которой выражается поправка на отличия в характеристиках объектов. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости и наличия рыночной информации.

Элемент сравнения - характеристики недвижимости и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену объектов-аналогов. Корректировка на выявленные различия в характеристиках объектов обеспечивается соответствующими величинами поправок. Поправки могут выражаться как в абсолютных (руб., тыс. руб. и т.д.), так и в относительных (процентах) величинах.

К наиболее существенным различиям (элементам сравнения) в характеристиках объектов недвижимости относят:

1. Переданные имущественные права на объект (собственность, аренда).

2. Условия финансирования (способ расчета, привлечение заемных средств).

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Время продажи (динамика цен сделок на рынке).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики (наиболее значительные).

7. Экономические характеристики.

8. Отклонение от целевого использованы.

9. Наличие движимого имущества.

Поправки по первым четырем элементам сравнения производятся в очередности согласно их порядковым номерам. Корректировке подлежат цены всех отобранных схожих объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки.

При внесении поправок необходимо соблюдать следующие два правила:

- Корректируется цена продажи объектов сравнения. В оцениваемый объект поправки не вносятся.

- Если объект-аналог по какому-либо элементу сравнения (характеристике) лучше оцениваемого объекта, то поправка вносится со знаком «минус», и наоборот. Направленность (знак) поправки должна быть в сторону, приближающую аналог к объекту оценки.

Наиболее распространенные методы внесения поправок:

* метод анализа парных продаж (два объекта-аналога должны быть максимально похожи между собой, кроме той характеристики, на которую вносится поправка);

* метод анализа затрат (на основе информации, полученной от аналогичных строительных компаний о затратах на возведение оцениваемого объекта, которые пересчитываются на дату оценки);

* экспертный метод (на основе экспресс-расчета специалиста (в процентах) о влиянии анализируемого параметра на цену объекта);

* метод статистического анализа (определяется математическая зависимость цены аналогичной недвижимости от различных характеристик, которая затем переносится на оцениваемый объект).

Из скорректированных цен объектов-аналогов в качестве окончательной величины, принимаемой за стоимость объекта оценки, могут быть:

- скорректированная цена объекта-аналога, в которую внесено наименьшее количество поправок, или их абсолютное значение минимально;

- статистические величины (мода, медиана).

Задача 12. Требуется оценить дачу общей площадью 70 м. Дача имеет три комнаты. Площадь садового участка, на котором расположена дача, равна 10 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти аналогичных объектов в рассматриваемом загородном районе. Третий и пятый объекты сравнения приобретены с привлечением ипотечного кредита. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице 5.

Решение:

Устанавливается единица сравнения. Цена продажи объектов сравнения за весь объект недвижимости не может рассматриваться в качестве единицы сравнения, т.к. общая площадь дома для аналогов различается достаточна в широком диапазоне от 45 до 62 м. В качестве единицы сравнения принимается цена продажи 1 м общей площади дома, расчетные значения которой по объектам сравнения представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Информация для проведения оценки

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объекты сравнения (аналоги)
		I	II	III	IV	V
Цена продажи, руб.	?	50200	55100	57200	59900	52000
Площадь дома,	70	45	51	53	62	55
Динамика сделок на рынке (дата продажи)		Полгода назад	Полгода назад	Три месяца назад	Две недели назад	Год назад
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Нерыночные (цена завышена на 7 тыс. руб.)	Рыночные	Нерыночные (цена завышена на 5,6 тыс. руб.)
Площадь садового участка, соток	10	11	12	10	11	10
Число комнат	3	4	4	3	3	3
Местоположение (относительно города)		Аналог	Ближе к городу	Аналог	Ближе к городу	Аналог
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Лучше	Аналог
Водопровод	Есть	Есть	Нет	Нет	Есть	Есть

Таблица 6 - Корректировка цен продаж объектов-аналогов, руб.

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объекты сравнения (аналоги)
		I	II	III	IV	V
Цена продажи 1 м2, руб.		1116	1080	1079	966	945
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Нерыночные	Рыночные	Нерыночные
Поправка на условия финансового расчета		0	0	- 132 (7000/53)	0	- 102 (5600/55)
Скорректированная цена		1116	1080	947 Время	966	843 Время
Динамика сделок на рынке (дата продажи)		Полгода назад	Полгода назад	Три месяца назад	Две недели назад	Год назад
Поправка на дату продажи, % (руб.)		+ 6,1% (+68)	+ 6,1 (+ 66)	+ 3,1 (+29)	0	+ 12,3 (+ 104)
Скорректированная цена		1184 Местоп.	1146	976	966 Местоп.	947
Местоположение		Аналог	Ближе	Аналог	Ближе	Аналог
Поправка на местоположение		0	-218	0	- 218	0
Скорректированная цена		1184 Размер Комн.	928	976 Трансп. Водопр.	748 Трансп. Комн.	947 Размер Водопр.
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Лучше	Аналог
Поправка на транспортную доступность		-180	0	0	-180	0
Размер участка, соток	10	11	12	10	11	10
Поправка на размер участка		-57	-114	0	-57	0
Число комнат	3	4	4	3	3	3
Поправка на число комнат		-436	-436	0	0	0
Водопровод	Есть	Есть	Нет	Нет	Есть	Есть
Поправка на наличие водопровода		0	+29	+29	0	0
Скорректированная цена продажи		511	407	1005	511	947
Количество внесенных поправок, ед.		4	5	3	3	2
Абсолютное значение поправок, руб.		-605	-673	-74	-455	2
Стоимость 1 м2 оцениваемой дачи,	511

В качестве рыночной стоимости объекта оценки принимается скорректированная цена продажи, полученная по I и IV объектам-аналогам, в размере 511 руб. за 1кв.м. (мода - величина, встречающаяся наибольшее количество раз).

Рыночная стоимость оцениваемой дачи составляет: 51170 = 35770 руб.

3.2.2 Валовой рентный мультипликатор

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Основан на прямой взаимосвязи между ценой продажи и величиной потенциального, либо действительного валового дохода (годового, месячного), которые имеют аналогичные объекты недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется за различия в характеристиках объектов.

ВРМ=, (33)

где Р - цена продажи i-го аналогичного объекта;

I - валовой доход i-го аналогичного объекта;

n - количество используемых аналогов (3-5 объектов).

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле

V=IBPM, (34)

где V - рыночная стоимость объекта недвижимости;

I - валовой доход оцениваемого объекта.

Задача 13. Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в данном микрорайоне города. Рыночные данные представлены в таблице 7. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 5700 рублей в месяц.

Таблица 7 - Расчет валового рентного мультипликатора (фор. 33)

Объекты-аналоги	Рыночная цена, тыс. руб.	Арендная плата в месяц, тыс. руб.	Расчетный ВРМ
Квартира 1	2450	5,7	429,8
Квартира 2	2250	5,5	409,1
Квартира 3	2600	6,2	419,4
ВРМ (средний)			419,4

Рыночная стоимость оцениваемой однокомнатной квартиры (форм.34) составляет (5,8 419,4) 2432,5 тыс. руб. 2400 тыс. руб.

3.3 Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, включает сумму остаточной стоимости здания и земельного участка.

, (35)

где V - стоимость объекта недвижимости;

V - стоимость земельного участка;

V- стоимость восстановления (замещения) здания;

D - накопленный износ оцениваемого здания.

Методология оценки недвижимости затратным подходом включает элементы оценки рыночным и доходным подходами, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с затратами, которые потребуются для строительства или приобретения аналогичного объекта.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления - стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии оцениваемого объекта при использовании таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов с аналогичным качеством работ, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения - затраты (в текущих ценах) на строительство объекта недвижимости, с полезностью, эквивалентной полезности оцениваемого объекта, но построенного с использованием современных проектных решений и нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, современного оборудования.

В процессе оценки данным методом определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, также учитывается предпринимательская прибыль.

Для пересчета восстановительной стоимости прошлых показателей затрат в текущие цены (на дату оценки) применяются специальные индексы.

Методы расчета восстановительной стоимости зданий и сооружений:

* метод количественного обследования (рассчитываются затраты на основе нормативов по статьям затрат труда, материалов и оборудования, которые использованы в оцениваемой недвижимости - составление сметы);

* метод разбивки (разделения) по компонентам (отдельные строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия и другие оцениваются по стоимостным показателям затрат на единицу объема, которые затем суммируются);

* метод сравнительной единицы (основан на использовании стоимости строительства 1 м или 1 м аналогичного здания, корректируемой на различия).

Накопленный износ - потеря стоимости оцениваемого объекта по ряду причин (эксплуатация, новые материалы и технологии строительства, воздействие окружающей среды и др.).

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Износ зданий, сооружений делится также на устранимый и неустранимый.

Методы определения износа зданий и сооружений:

* рыночной выборки или сравнения продаж (сопоставление накопленного износа зданий с текущими ценами продаж аналогичных объектов);

* метод эффективного возраста (срока службы) (рассчитывается из равенства о том, что эффективный возраст так относится к сроку экономической жизни, как накопленный износ к восстановительной стоимости);

* метод разбивки (определение всех видов износа с разделением на устранимый и неустранимый).

Задача 14. Восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, определена в 26232 тыс. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 80 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.

Решение:

1. Определяется величина накопленного износа (по методу эффективного возраста). Для этого используется следующее соотношение:

, (36)

где ЭВ - эффективный возраст здания;

СЭЖ - срок экономической жизни;

И- накопленный износ (D);

ВС- восстановительная стоимость.

По формуле 36 рассчитывается износ:

тыс. руб.

2. Вычисляется общая стоимость объекта недвижимости (форм. 35)

тыс.руб.

Задача 15. Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка 4000 м. Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 159 руб./м. Полезная площадь здания 2574 м. Стоимость прямых затрат строительства здания по смете 34196 тыс. руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо провести некоторые восстановительные работы (табл. 8). Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 92 руб./м. Валовой рентный мультипликатор арендных убытков для аналогичных объектов равен 3,5.

Таблица 8 - Восстановительные работы, требующиеся в оцениваемом здании

Вид работ (затрат)	Стоимость, тыс. руб.
Замена кровли	150
Отделка интерьеров	430
Демонтаж и модернизация отопительной системы	195

Решение: Общая формула 35.

1. Определяется стоимость земельного участка (V)

тыс. руб.

где S - площадь земельного участка;

C - кадастровая стоимость земли соответствующего вида функционального использования (земли под административно-управленческими и общественными объектами).

2. Рассчитывается полная восстановительная стоимость здания. Прямые затраты составляют 34196 тыс. руб., косвенные - 20% от прямых затрат, тогда

V=34196+(341960,20)=41035 тыс.руб.

3. Вычисляется общий (суммарный) накопленный износ (D). Устанавливается на основе стоимости восстановительных и ремонтных работ.

тыс.руб.

где D -физический износ;

D - функциональный износ;

D - внешний износ.

К физическому износу относятся затраты по замене кровли, отделке интерьеров.

тыс.руб.

К функциональному износу - модернизация отопительной системы.

тыс.руб.

Внешний износ заключается в сокращении платежей арендной платы. Стоимость экономического износа определяется капитализацией арендных убытков или при помощи валового рентного мультипликатора.

тыс.руб.

4. Находится стоимость объекта недвижимости (форм. 35)

=636+(41035-1604) = 40 067 тыс.руб.

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное (оптимальное) использование один из главных принципов оценки недвижимости, формирующий основу расчета объективной стоимости. Принятие финансовых решений участниками рынка, инвесторами диктует необходимость определения наиболее эффективного использования недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - сопоставление альтернативных вариантов использования свободного или застроенного земельного участка. При этом должны соблюдаться следующие четыре условия (критерия):

1. юридическая допустимость (законность) (функциональное зонирование территории, градостроительные регламенты, строительные нормы и правила, экологические требования);

2. физическая осуществимость (возможность) (размер, форма, рельеф участка, возможности технологий строительства, подъездные пути);

3. финансовая оправданность (стоимость недвижимости должна превышать издержки на строительство или реконструкцию объекта);

4. максимальная продуктивность (обеспечивается максимальная остаточная стоимость земельного участка).

Разрабатывается детальный план реализации каждого варианта использования с учетом следующих факторов:

- местоположение (формирование вариантов, адекватных зоне, району города);

- рыночный спрос (востребованность рынка в возводимых объектах);

- наличие долгосрочных договоров аренды земельного участка (срок аренды);

- ресурсное качество участка (инженерно-геологические условия, грунт и т. д.);

- инвестиционная привлекательность (уровень доходности инвестиций).

Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования осуществляется либо на основе существующих строений, либо предполагает строительство новых зданий, сооружений. Исходя из этого анализ наилучшего использования выделен в два направления (случая):

1) наиболее эффективное использование незастроенного (свободного) земельного участка;

2) наиболее эффективное использование застроенного земельного участка (существующих улучшений).

4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка

Представляет собой форму инвестиционного проектирования. Базируется на допущении, что участок не имеет строений либо может быть освобожден от строений в результате их сноса. В итоге определяется стоимость земли (по методу остатка) на основе анализа возможных вариантов застройки участка. Наивысшая остаточная стоимость земли на дату оценки соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ включает выполнение трех этапов;

1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки, инвестиционные проекты). Принимается во внимание потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические требования на застройку. Например, если нормами градостроительного зонирования предусмотрена застройка территории жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройкой не рассматриваются.

2. Определяется стоимость нового строительства по каждой из выбранных стратегий, при этом учитываются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

3. Рассчитывается финансовая обоснованность анализируемых стратегий застройки:

а) вычисление чистого операционного дохода для каждого варианта;

б) расчет коэффициента капитализации;

в) нахождение распределения чистого операционного дохода между доходам, приносимым землей и доходом, относящимся к зданию (улучшению).

г) определение остаточной стоимости земли путем капитализации величины чистого дохода, относимого к земле.

Составляется отчет-прогноз о доходах и расходах (учитываются отток денежных средств на этапе строительства, возможные затраты на снос ветхих строений).

Задача 16. Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 45,2 млн. руб.; 54,3 млн. руб.; 69,6 млн. руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 10,5%. Срок службы объектов определен соответственно в 120, 80 и 50 лет.

Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации дня земли 10%.

Решение: Общая формула 25

Результаты расчетов приведены в таблице 11.

1. Определяется ставка капитализации для зданий (по методу Ринга - форм. 27)

или 0,113

или 0,118

или 0,125

2. Рассчитывается чистый операционный доход, относящийся к зданиям (из форм. 30)

тыс.руб.

тыс.руб.

тыс.руб.

3. Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли (форм. 25)

тыс.руб.

тыс.руб.

тыс.руб.

Таблица 9 - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, тыс.руб.

Показатели	Жилое здание	Офисное здание	Торговый центр
Годовой валовой доход	11290	17100	27180
Поправки за недоиспользование и потери при сборе платежей (потери платы за аренду площадей)	-500	-2000	-2500
Прочий доход (салон красоты, бар, парикмахерская и т.п.)	+300	+500	+ 1000
Действительный валовой доход	11090	15600	25680
Операционные расходы (эксплуатация объектов)	-3000	-5000	-12000
Резерв на замещение короткоживущих элементов (коммуникации, сантехника и т.п.)	-300	-500	-1000
Чистый операционный доход (общий), NOIp	7790	10100	12680
Доход, относимый к зданиям, NOIb	-4430	-9860	-7710
Чистый операционный доход от земли, NOIl	3360	240	4970
Стоимость земли, VL	26800	36900	39800

Вывод: Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка при рассматриваемых физических и экономических параметрах признается строительство торгового центра.

4.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования застроенного земельного участка

Проводится в целях определения, является ли текущее использование лучшим или альтернативное использование принесет более высокую норму дохода.

Предполагает сохранение либо изменение (реконструкцию) на анализируемом участке существующих строений. При анализе рассматривается необходимость и возможность следующих действий:

- сохранение существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

- проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменение ставок арендной платы;

- проведение строительных работ по расширению (сокращению) площадей для сдачи в аренду.

Наиболее эффективный вариант использования строений обеспечит максимальную доходность недвижимости при соответствующем уровне риска выбранного варианта.

Задача 17. Собственники многоквартирных жилых домов сдают в аренду меблированные и немеблированные квартиры в одном районе города. Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники составляют в среднем 13500 руб. на квартиру в год. Эксплуатационные расходы и налоги достигают 40% валового дохода. Убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей арендной платы оцениваются на уровне 5% для немеблированных квартир и 10% для меблированных. Арендная плата немеблированной квартиры составляет 5700 руб. в месяц, меблированной - 8500 руб. Расчеты представлены в таблице 10.

Таблица 10 - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования квартир, руб.

Показатели	Немеблированная квартира	Меблированная квартира
Валовой доход (в год)	68400	102000
Убытки от простоя площадей и неплатежей арендной платы	3420	10200
Действительный валовой доход	64980	91800
Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники	0	-13500
Эксплуатационные расходы	-27360	-40800
Чистый операционный доход	37620	37500

Вывод: Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования арендуемого жилья в многоквартирных домах является сдача в аренду немеблированных квартир.

5. Ипотечно-инвестиционный анализ

Приобретение недвижимости с помощью заемных средств инвестора предполагает оценку рыночной стоимости собственного и привлекаемого заемного капитала.

Ипотечно-инвестиционный анализ представляет собой совокупность расчетов и аналитических решений, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования. Данный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Ипотечный кредит - разновидность кредита, который характеризуется предоставлением денежных средств на длительное время дня кредитования сделки по приобретению недвижимости, выступающей в качестве залога.

5.1 Оценка эффективности привлечения заемных средств

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать эффективность использования кредита. Эффективность ипотечного кредитования оценивается кредитором и заемщиком. Для этого анализируются такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита, финансовый левередж и другие особые условия кредитования.

Решение о привлечении ипотечного кредита дня покупки недвижимости принимается покупателем на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе.

Стоимость недвижимости с использованием заемных средств определяется следующим образом:

V=V+V, (37)

Где V- стоимость недвижимости;

V- стоимость заемных средств (ипотечного кредита);

V- стоимость собственного капитала инвестора.

Чистый операционный доход - разница между действительным валовым доходом и операционными расходами, осуществляемыми в процессе эксплуатации недвижимости. Если для приобретения собственности привлекается ипотечный кредит, то у инвестора ежегодно появляются расходы, связанные с условиями финансирования - возврат части основного долга и уплата причитающихся процентов.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором.

I=NOI- DS, (38)

где I- денежные поступления на собственный капитал;

NOI- чистый операционный доход;

DS- годовые расходы по обслуживанию долга (включая погашение основного долга и суммы уплачиваемых процентов).

Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

, (39)

где R - ипотечная постоянная;

DS - годовые расходы по обслуживанию долга;

V - величина первоначально подученного ипотечного кредита.

При кредитовании используются специально рассчитанные карты ипотечных постоянных. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может выбрать условия кредитования, обеспечивающие оптимальную величину ежегодных выплат банку.

Пример 5.1. Кредит в сумме 800 тыс. руб. выдан на 20 лет под 13% с ежемесячным погашением. Определить величину ипотечной постоянной.

Решение: Используются таблицы сложного процента.

Первый вариант

1. Ежемесячные платежи в счет погашения кредита составят (форм. 18)

PMT= 0,011716800000= 9372,8 руб.

(iaof - фактор взноса на амортизацию денежной единицы, начисление процентов ежемесячно, 13%, 20 лет)

2. Годовые расходы но обслуживанию долга (ежемесячный платеж x 12)

DS=9372,812 = 112473,6 руб.

3. Ипотечная постоянная (форм. 39)

R= = 0,1406 или 14,06%

Второй вариант

R= (iaof или фактор взноса на амортизацию кредита) 12 = 0,011716 12= 0,1406 или 14,06%

Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе называется финансовым левереджем. Качество финансового левереджа является важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств. Для его оценки следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.

, (40)

где R- ставка доходности недвижимости;

NOI - чистый операционный доход;

V - стоимость недвижимости (включая сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора).

, (41)

где R - ставка доходности на собственный капитал;

I- денежные поступления на собственный капитал инвестора;

V - величина собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость.

Эффективность использования заемных средств характеризуется сравнением ставок доходности.

R= R нейтральный финансовый левередж

R> R отрицательный финансовый левередж

R< R положительный финансовый левередж (эффективное использование заемных средств)

Пример 5.2. Объекты недвижимости ежегодно приносят равный чистый операционный доход по 1500 тыс. руб. и имеют одинаковую стоимость 10 млн. руб. В каждый объект инвестор вложил одинаковый собственный капитал - по 4 млн. руб. Оба объекта имеют аналогичную величину ипотечного кредита. Так как кредит был получен на разных условиях, то ежегодные расходы по обслуживанию долга (DS) составляют по первому объекту - 700 тыс. руб., по второму - 1000 тыс. руб. Требуется оценить финансовый левередж по двум объектам.

Решение:

Таблица 11 - Расчет ставок доходности

Ставка доходности, %	Объект № 1	Объект №2
Недвижимости (R v) (форм. 40)
Собственного капитала (R e) (форм. 38,41)

Вывод: Финансовый левередж по объекту №1 оценивается положительно, по объекту №2 - отрицательно.

Тем не менее отрицательная оценка не означает обязательного отказа от займа, если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по аналогичным инвестициям. Инвестору выгодно приобрести второй объект на данных условиях финансирования, если среднерыночная доходность ниже 12,5%.

Соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости зависит не только от процентной ставки, срока кредитования и порядка погашения займа. Важным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости.

, (42)

где K - коэффициент ипотечной задолженности;

V - величина первоначально полученного ипотечного кредита;

V - стоимость недвижимости (включая сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора).

Важным этапом анализа кредитоспособности заемщика является оценка достаточности величины прогнозируемого чистого операционного дохода для обеспечения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях кредитования. Для этого рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, а затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.

Задача 18. Прогнозная величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком, составляет 8400 тыс. руб. Предполагается, что инвестор вложит 16500 тыс. руб. собственных средств и 35200 тыс. руб. заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 11% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода на вложенный капитал. Определить, обеспечит ли доход, приносимый недвижимостью, требуемую ставку доходности на собственный капитал?

Решение:

1. Требуемая сумма дохода на вложенный собственный капитал (из форм. 41)

I=V R=16500 0,15=2475 тыс.руб.

2. Требуемая сумм дохода для покрытия расходов по обслуживанию долга (из форм. 39)

DS= V R=35200 0,1656= 5829,1 тыс.руб.

R= (iaof, начисление процентов ежемесячно, 11%, 10 лет) 12= 0,0138 12= 0,1656

3. Минимальная величина чистого операционного дохода (из форм. 38)

NOI= I+ DS= 2475 + 5829,1 = 8304,1 тыс.руб.

Вывод: Доход, приносимый недвижимостью в размере 8304,1 тыс. руб., не обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал.

При получении ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга (DCR), сравнить его с требованиями банка.

Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход, приносимый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку.

, (43)

где DCR - коэффициент покрытия долга;

NOI - чистый операционный доход;

DS - годовые расходы по обслуживанию долга (включая погашение основного долга и суммы уплачиваемых процентов).

Задача 19. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что DCR 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 650 тыс. руб. чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 2190 тыс. руб. на 29 лет под 11% с ежемесячным погашением.

Решение:

1. Ипотечная постоянная (по второму варианту из примера 6.1)

R= (iaof, начисление процентов ежемесячно, 11%, 29 лет) 12= 0,009566 12= 0,1112

2. Годовые расходы по обслуживанию долга (из форм. 39)

DS= V R=2190000 0,1112= 243528 руб.

3. Коэффициент покрытия долга (форм. 43)

DCR= = 2,7 > 2,5

Вывод: Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как расчетный коэффициент покрытия долга больше банковского норматива. Кредит будет одобрен.

5.2 Оценка кредитуемой недвижимости

Использование ипотечного кредита в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости вносит некоторые особенности в применение методов доходного подхода при оценке недвижимости по следующим причинам:

* рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, т.к. недвижимость частично куплена за счет заемных средств;

* текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.

Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем пересчета годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации (форм. 23), включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Особенность данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации.

Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.

, (44)

где R- коэффициент капитализации;

R- ставка доходности инвестора (на собственный капитал);

R- процентная ставка по кредиту;

K- коэффициент ипотечной задолженности.

Пример 6.3. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11500 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит сроком на 20 лет под 10% с коэффициентом ипотечной задолженности - 70%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал - 15%.

В течение срока кредитования заемщик уплачивает только сумму процентов, погашение ипотечного кредита произойдет в момент перепродажи недвижимости.

Решение:

1. Коэффициент капитализации (форм. 44)

=0,15

2. Стоимость кредитуемой недвижимости (форм. 23)

тыс.руб.

Если инвестор получит самоамортизирующийся кредит, то коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной (R) вместо процентной ставки по кредиту (R). Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга равномерно аннуитетными платежами.

, (45)

где R - коэффициент капитализации;

R- ставка доходности инвестора (на собственный капитал);

R- ипотечная постоянная;

K- коэффициент ипотечной задолженности.

Задача 20. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 12330 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 15 лет под 17% с коэффициентом ипотечной задолженности - 65%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал - 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.

Решение:

1. Коэффициент капитализации (форм. 45)

=0,12(1-0,65)+0,18470,65=0,1621

R= (iaof, начисление процентов ежемесячно, 17%, 15 лет) 12= 0,015390 12= 0,1847

2. Стоимость кредитуемой недвижимости (форм. 23)

тыс.руб.

Метод дисконтирования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые ожидаются от объекта в будущем. Данный метод обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.

Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, то ее стоимость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитана. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных потоков инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объект в конце периода владения.

Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявляется в следующем:

* ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;

* в качестве текущего дохода за период владения используется не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;

* выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой продажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Задача 21. Определить рыночную стоимость недвижимости, чистой операционный доход которой составит следующие величины: в 1-й год - 160 тыс. руб., во 2-й - 300 тыс. руб., в 3-й - 500 тыс. руб., в 4-й - 800 тыс. руб., в 5-й - 1000 тыс. руб.

Цена продажи объекта в конце 5-ого года ожидается в размере 2200 тыс. руб., Ставка дохода на собственный капитал инвестора - 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 810 тыс. руб. на 23 года под 11%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.

Решение:

Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга (табл. 12). Анализируемый период до момента продажи объекта недвижимости составляет 5 лет.

Таблица 12 - Расчет доходов по обслуживанию долга

№ п/п	Показатель	Периоды (годы)
		1	2	3	4	5
1	Сумма погашаемого кредита, тыс. руб. (810/23)	35,22	35,22	35,22	35,22	35,22
2	Остаток долга на конец года, тыс. руб.	774,78	739,56	704,34	669,12	633,90
3	Сумма начисленных процентов по сумме остатка предыдущего периода (ставка 12%)	(810 0,11) 89,10	774,780,11 85,23	739,560,1181,35	704,340,11 77,48	669,120,11 73,60
4	Расходы по обслуживанию долга, тыс. руб. (стр. 1+3)	124,32	120,45	116,57	112,7	108,82

Расчет текущей стоимости выручки от продажи объекта недвижимости:

* цена продажи = 2200 тыс. руб.

* остаток долга на конец 5-ого года = 810 - 35,2*5 = 633,9 тыс. руб.

* выручка от продажи = 2200 - 633,9 = 1566,1 тыс. руб.

*текущая стоимость выручки от продажи = 633,9 x 0,4972 (pvf, начисление процентов ежегодно, 15%, 5 лет) = 314,78 тыс. руб.

Оценка рыночной стоимости собственного капитана инвестора

V=1255,0+314,78 = 1569,78 тыс. руб.

Оценка рыночной стоимости недвижимости (форм. 37)

V=V+ V=810+1569,78 = 2379,78 тыс. руб.

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассматривается следующим образом:

, (46)

где V - стоимость недвижимости;

V - ипотечный кредит;

NOI- чистый операционный доход;

DS- годовые расходы по обслуживанию долга;

pvaf- фактор текущей стоимости аннуитета;

FV- цена продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода;

V- ост...