Экономическое обеспечение оценки недвижимости

Платежи по кредиту (возврату основной суммы долга) фиксированы, рассчитываются следующим образом:

, (49)

Задача 25. Определить стоимость кредита при возврате дифференцированными платежами. Используются условия предыдущей задачи 24.

Решение:

Расчеты приведены в таблице 13.

Таблица 13 - Расчет характеристик и стоимости кредита с фиксированными платежами

№ месяца	Дата платежа	Остаток задолженности по кредиту, руб.	Количество дней с даты последнего платежа	Платежи по кредиту (погашение основной суммы долга), руб. (форм. 49)	Проценты по кредиту, руб. (форм. 50)	Сумма платежа, руб. (форм. 48)
1	2	3	4	5	6	7
0	20.05.2008	150000,00	-	-	-	-
1	20.06.2008	145000,00	31	5000,00	2286,89	7286,89
2	20.07.2008	140000,00	30	5000,00	2139,34	7139,34
3	20.08.2008	135000,00	31	5000,00	2134,43	7134,43
4	20.09.2008	130000,00	31	5000,00	2058,20	7058,20
5	20.10.2008	125000,00	30	5000,00	1918,03	6918,03
6	20.11.2008	120000,00	31	5000,00	1905,74	6905,74
7	20.12.2008	115000,00	30	5000,00	1770,49	6770,49
8	20.01.2009	110000,00	31	5000,00	1758,08	6758,08
9	20.02.2009	105000,00	31	5000,00	1681,64	6681,64
10	20.03.2009	100000,00	28	5000,00	1449,86	6449,86
11	20.04.2009	95000,00	31	5000,00	1528,77	6528,77
12	20.05.2009	90000,00	30	5000,00	1405,48	6405,48
13	20.06.2009	85000,00	31	5000,00	1375,89	6375,89
14	20.07.2009	80000,00	30	5000,00	1257,53	6257,53
15	20.08.2009	75000,00	31	5000,00	1223,01	6223,01
16	20.09.2009	70000,00	31	5000,00	1146,58	6146,58
17	20.10.2009	65000,00	30	5000,00	1035,62	6035,62
18	20.11.2009	60000,00	31	5000,00	993,70	5993,70
19	20.12.2009	55000,00	30	5000,00	887,67	5887,67
20	20.01.2010	50000,00	31	5000,00	840,82	5840,82
21	20.02.2010	45000,00	31	5000,00	764,38	5764,38
22	20.03.2010	40000,00	28	5000,00	621,37	5621,37
23	20.04.2010	35000,00	31	5000,00	611,51	5611,51
24	20.05.2010	30000,00	30	5000,00	517,81	5517,81
25	20.06.2010	25000,00	31	5000,00	458,63	5458,63
26	20.07.2010	20000,00	30	5000,00	369,86	5369,86
27	20.08.2010	15000,00	31	5000,00	305,75	5305,75
28	20.09.2010	10000,00	31	5000,00	229,32	5229,32
29	20.10.2010	5000,00	30	5000,00	147,95	5147,95
30	20.11.2010	0,00	31	5000,00	76,44	5076,44
	Итого			150000,00	34900,79	184900,79

Стоимость кредита при возмещении дифференцированными платежами составит 184900,79 руб.

Сравнивая рассмотренные формы кредитования, следует отметить, что возмещение самоамортизирующегося кредита предусматривает более быстрый возврат процентов, возмещение кредита с фиксированным платежом - возврат всей суммы кредита.

6. Оценка стоимости инвестиций в недвижимость

Применение в оценочной практике показателей экономической эффективности инвестиционных проектов часто является неотъемлемым элементом в силу того, что недвижимость отличается высокой капиталоемкостью, инвестиции достаточно надежны и могут в будущем приносить доход продолжительное время. Методы оценки инвестиций основаны на теории стоимости денег во времени.

Основная цель оценки инвестиционной привлекательности проектов заключается в том, чтобы обосновать решение инвестора о выгодности вложения денег в тот или иной проект.

Экономическая эффективность капитальных вложений включает следующую систему традиционных показателей:

1. Коэффициент экономической эффективности капитальных вложений (К)

, (51)

где П - годовая прибыль;

К - капитальные вложения.

2. Срок окупаемости (Т) - обратная величина

, (52)

3. Коэффициент сравнительной экономической эффективности (К), основанный на минимизации приведенных затрат

, (53)

где С - текущие затраты (себестоимость) по данному проекту;

К - капитальные вложения по тому же проекту;

Е- нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Экономическая оценка инвестиционных проектов с учетом фактора времени основана на использовании системы следующих показателей:

1. срок (период) окупаемости (РР);

2. чистая текущая стоимость доходов (NPV);

3. ставка доходности проекта (коэффициент рентабельности) (РI);

4. модифицированная ставка доходности проекта (MIRR).

Рассмотрим методики расчета каждого показателя подробнее.

Задача 26. Инвестиционный проект строительства гостиницы требует вложения 20960 тыс. руб., прогнозируемый поток доходов составит величины, представленные в таблице 18. Ставка дисконта - 13%.

Решение:

1. Определяется текущая стоимость доходов по проекту (дисконтируются денежные потоки) (форм. 9).

Таблица 14 - Определение срока окупаемости инвестиций

Показатели	Периоды
	0	1	2	3	4	5
Поток доходов, тыс. руб.	20960	3690	7100	10440	12250	16200
Фактор текущей стоимости денежной единицы (pvf)	1,0000	0,8850	0,7831	0,6931	0,6133	0,5428
Дисконтированный денежный поток (при ставке дисконта 15%), тыс. руб.	209560	3266	5560	7236	7513	8793
Накопленный дисконтированный денежный поток (возмещенная стоимость), тыс. руб.	-20960	(-20960 +3266)= -17694	(-17694 +5560)= -12134	-12134 + 7236)= -4898	(-4898 +7513)= +2615

2. Рассчитывается срок окупаемости проекта (форм. 54)

года

Чистая текущая стоимость доходов показывает прирост капитала от реализации проекта на основе сравнения затрат с доходами по инвестиционному проекту (форм. 55). Предпочтение отдается проекту с максимальной величиной данного показателя.

, (55)

где NPV - чистая текущая стоимость доходов;

FV- денежные потоки доходов, получаемые в n -ом периоде;

n - число периодов (порядковый номер периода).

K- приведенные (текущие) затраты по проекту (капиталовложения);

Задача 27. Рассчитать показатель чистой текущей стоимости доходов по анализируемому проекту строительства гостиницы (на условиях предыдущей задачи 26).

Таблица 15 - Расчет чистой стоимости доходов по проекту (форм. 55)

Показатели	Периоды
	0	1	2	3	4	5
Поток доходов, тыс. руб.	20960	3690	7100	10440	12250	16200
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	20960	3266	5560	7236	7513	8793
Суммарный приведенный поток доходов, тыс. руб.	(3266 + 5560 + 7236 + 7513 + 8793) = 32368
Чистая текущая стоимость доходов, NPV, тыс. руб.	32368-20960= 11408

Ставка доходности проекта (коэффициент рентабельности) показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Ставка доходности проекта (РI) рассчитывается как отношение чистой текущей стоимости доходов по проекту к величине инвестиций (капиталовложений):

, (56)

Задача 28. Определить ставки доходности двух проектов инвестирования недвижимости, если известны следующие данные: по проекту №1 (условия предыдущей задачи 27 кроме ставки дисконтирования), проект №2 требует инвестирования 22050 тыс. руб. и обеспечивает поток доходов в течение 5 лет в следующем размере: 3850, 6710, 11860, 13250 и 17750 тыс. руб.

Ставка дисконтирования, используемая для принятия решения, - 12%.

Решение:

1. Рассчитывается величина NPV по каждому проекту (табл. 16).

Таблица 16 - Определение показателей чистой текущей стоимости доходов (форм. 55)

Показатель	Проект №1	Проект №2
Суммарный приведенный поток доходов (при ставке 12%), тыс. руб.	(3295 + 5660 + 7431 + 7785 + 9192) = 33363	(3437 + 5349 + 8442 + 8421+ 10072) = 35721
Затраты по проекту, К, тыс. руб.	20960	22050
Чистая текущая стоимость доходов», NPV, тыс. руб.	12403	13671

2. Находится показатель ставки доходности проекта (форм. 56)

=

=

Вывод: Установлено, что более выгодным является проект №2, имеющий наибольшую эффективность единицы инвестиций (62% или 1,62).

Внутренняя ставки доходности проекта - ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций (затрат), при которой чистая текущая стоимость доходов равна нулю (NPV = 0). Данный метод оценки инвестиционных проектов основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой обеспечится безубыточность инвестиций.

Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом:

1. Выбирается произвольная ставка дисконтирования и на ее основе рассчитывается суммарная текущая (приведенная) стоимость доходов по проекту.

2. Затраты по проекту сопоставляются с полученной приведенной суммой доходов.

3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбирается вторая ставка дисконтирования по следующему правилу:

- если NPV > 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

- если NPV < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

4. Подбор второй ставки дисконтирования следует проводить до тех пор, пока не будет получена суммарная текущая стоимость доходов как больше, так и меньше затрат по проекту.

5. Рассчитывается внутренняя ставка доходности проекта (IRR) методом интерполяции.

Составляется пропорция и решается уравнение:

, (57)

Рассчитывается внутренняя ставка доходности проекта IRR=X

Задача 29. Рассчитать внутреннюю ставку доходности по проекту строительства гостиницы (на условиях задачи 26).

Решение:

1. Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 13% (в задаче 27) составляет 33368 тыс. руб. (суммарный приведенный поток доходов).

2. Величина чистой текущей стоимости доходов при ставке дисконтирования 13% равна 11408 тыс. руб. (табл. 17), т. е. NPV > 0. Следовательно, данная ставка дисконтирования принимается за максимальную соответственно сумме приведенных доходов (PV).

3. Выбирается вторая ставка дисконтирования, значение которой согласно правилу должно быть больше (целесообразно выбирать существенные интервалы в подборе ставок 10 - 20%, в зависимости от величины первоначальной ставки). Пусть вторая ставка будет в размере 30%.

4. Рассчитывается суммарный поток доходов, дисконтированных по ставке 30%.

PV= 2838+4201+4752+4289+4781 = 20861

NPV=20861-20960 = -99 (тыс.руб.) < 0, что соответствует PV

5.Составляетея пропорция и решается уравнение (форм. 57):

X(IRR)=29,9%

Модифицированная ставка доходности инвестиционного проекта позволяет учесть крупный отток денежных средств и предположения о реинвестировании доходов от проекта по расчетной ставке, несвязанной с рынком, по внутренней ставке доходности проекта. В основе расчетов лежит модифицированный денежный поток.

Если затраты по проекту осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен будет вложить в проект в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Основное требование к размещению таких временных инвестиций - безопасность и ликвидность, так как вложенные средства должны быть возвращены точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка и обычно равна или несколько выше безрисковой ставки доходности.

Модификация затрат - дисконтирование затрат последующих периодов по безопасной ликвидной ставке.

Модификация доходов - накопление доходов по средней или «круговой» ставке доходности исходя из условий рынка.

Схема расчета модифицированной ставки доходности состоит из следующих этапов:

1. Определение безопасной ликвидной ставки доходности.

2. Дисконтирование затрат последующих периодов к нулевому периоду по безопасной ликвидной ставке и расчет суммарных затрат по инвестиционному проекту.

3. Определение «круговой» ставки доходности.

4. Накопление доходов по «круговой» ставке доходности к последнему году жизненного цикла проекта и их суммирование.

5. Составление модифицированного денежного потока.

6. Расчет модифицированной ставки доходности по формуле ставки доходности бескупонной облигации:

, (58)

где n - анализируемый период;

- суммарные накопления на конец анализируемого периода;

- суммарные дисконтирование затраты.

Задача 30. Рассчитать модифицированную ставку доходности проекта строительства гостиницы (на условиях задачи 26). Затраты по бизнес-плану в размере 20950 тыс. руб. распределены на два года - 12350 в первый и 8610 тыс. руб. во второй год.

Решение:

1. Средства, предназначенные дня вложения в проект во втором году, могут быть помещены на один год в безопасный проект, например, в государственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 4% годовых, то инвестор в первый год должен вложить следующие величины:

PV = 12350 тыс. руб. в основной проект;

PV =8610Ч0,961538 (pvf,4%,1год) =8279 тыс. руб. в государственные ценные бумаги.

Таким образом суммарные инвестиции (дисконтированные затраты) составят

= 20629 тыс. руб.

2. Определяется будущая стоимость доходов от проекта (на конец пятого года), при условии, что «круговая» ставка доходности равна 13% (форм. 7).

(без изменений, так как приходятся на конец пятого года)

3. Рассчитывается суммарные накопленные доходы

= 6016+10245+13331+13843 = 43444 тыс.руб.

4. Определяется модифицированная ставка доходности проекта (форм. 58). Анализируемый интервал времени фактически составляет 6 периодов, поэтому n = 6.

или 13,2%

Заключение

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

- индивидуальность ценообразования;

- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара на рынке;

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступность достоверной информации;

- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов.

Список литературы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 №135 - ФЗ «0б оценочной деятельности к Российской Федерации» [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» - М.: К+, 2008.

2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 №519 [Электронный ресурс] //I Справочно-правовая система «Консультант Плюс». - М.: К+, 2008.

3. Артеменко Т.В., Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. - М.: ГУЗ, 2000. - 127 с.

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2004. - 512 с.

5. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2000. - 208 с.

6. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр. Т. 5. Оценка земли и иной недвижимости. - М.: КолосС,2006. - 463 с.

7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Высшее образование, 2007. - 655 с.

8. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - Спб.: Питер, 2002. - 256 с.

9. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / Под ред. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007. - 344 с.

10. Коваленко Н.Я. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Н.Я. Коваленко, Г.А. Петраневой, А.Н. Романова. - М.: КолосС, 2007. - 240 с.

11. Поносов А.Н., Поносова Н.Н. Экономическое обеспечение оценки недвижимости: Учебно-методическое пособие по дисциплине «Экономика недвижимости» / А.Н.Поносов. - Пермь.: Изд-во ФГОУ ВПО «Пермская ГСХА», 2008. - 84 с.

Размещено на Allbest.ru

...