Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Размещено на http://www.allbest.ru

2

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

1.1 Правовое регулирование оценочной деятельности в РФ

• 1.2 Понятие и основные цели оценки стоимости предприятия
• 1.3 Этапы процесса оценки стоимости предприятия
• 1.4 Общая характеристика подходов в оценке бизнеса
• 2. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ
• 2.1.Основные факты и выводы
• 2.1.1 Задание на оценку
• 2.1.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщиках

2.1.3 Применяемые стандарты оценки и используемая терминология

• 2.1.4 Ограничивающие условия и сделанные допущения
• 2.1.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

2.1.6 Этапы процесса оценки

• 2.2 Анализ внешней среды объекта оценки
• 2.3 Краткая характеристика оцениваемого предприятия
• 2.4 Оценка объекта различными методами оценки стоимости
• 2.4.1 Сравнительный подход в определении рыночной стоимости аренды
• 2.4.2 Использование доходного подхода
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения. оценка стоимость земельный участок

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка недвижимости.

Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок. Особенностью земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия является то, что выгоды от использования земельного участка это предприятие получает на протяжении неограниченного времени, тогда как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как основы среды проживания населения, объекта бизнеса и, наконец, природного ресурса.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки. Это обусловлено такими причинами, как:

· специфика данного объекта;

· неразработанность нормативно-правовой базы;

· неразвитость земельного рынка в стране.

Как показывает практика, из-за отсутствия рыночной оценки стоимости земли происходит неэффективное, не приносящее выгоды землепользование в сельском и лесном хозяйствах. Более того, это также порождает нерациональную модель городского развития, прежде всего размещение в центральной части городов промышленных зон и экологически вредных предприятий.

Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений как в государственном, так и в частном секторе. Экономисты и градостроители уже давно осознали, что отсутствие экономической оценки кадастровой и рыночной стоимости земли приводит к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития, например к строительству в центре городов промышленных предприятий, а это, в свою очередь, приводит к существенным финансовым потерям в муниципальных и городских бюджетах.

Необходимо также подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану участка, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, особенно в городах, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства. Все это указывает на актуальность выбранной темы исследования.

Целью работы является определение величины арендной платы на основе оценки рыночной стоимости земельного участка, для организации предпринимательской деятельности.

Задачи исследования состоят в следующем:

- раскрыть основные понятия и характеристики объектов недвижимости;

- рассмотреть основные принципы оценки рыночной стоимости земли;

- провести анализ стоимости земельных участков для предоставления в аренду земельного участка под организацию автостоянки.

Объектом исследования данной работы является земельный участок категории земель населенных пунктов для временного размещения некапитального объекта: автостоянка общая площадь 1607 кв.м.

Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы.

В первой главе раскрывается сущность земельных участков как объекта недвижимости, основные аспекты и принципы оценочной деятельности в Российской Федерации; представлена методика оценки.

Во второй главе проведена оценка рыночной стоимости земельного участка для определения ставки арендной платы с раскрытием различных подходов к определению стоимости.

При написании дипломной работы использовались нормативные акты в области оценочной деятельности, документация проведения оценки земельного участка, методики определения рыночной стоимости объекта оценки, а также работы таких авторов как В.И.Петров, А.Д. Немоляев, А.Г.Грязнова.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

1.1 Правовое регулирование оценочной деятельности в РФ

Происходящее в РФ процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизации экономической жизни.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. До принятия данного Закона оценочная деятельность регулировалась большим количеством достаточно противоречивых законов и подзаконных нормативных актов не прямого действия.

Оценочная деятельность регулируется также иными федеральными законами, которые, так или иначе, касаются вопроса оценочной деятельности. В качестве примера таких законов можно привести Федеральные законы "Об обществах с ограниченной ответственностью", "Об акционерных обществах", "О рынке ценных бумаг", "О саморегулируемых организациях" и многие другие.

Помимо федеральных законов и международных договоров к нормативным правовым актам Российской Федерации в соответствии со ст. 3 ГК РФ относятся также:

· Конституция Российской Федерации;

· Указы Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить ГК РФ и другим законам России;

· Постановления Правительства Российской Федерации, принимаемые во исполнение Гражданского кодекса и иных законов России, указов Президента России;

· Акты министерства и иных федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы гражданского права, в случаях и пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами.

Регулирование оценочной деятельности осуществляется также нормативными правовыми актами, издаваемыми федеральными органами исполнительной власти, прежде всего федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством РФ на осуществление надзора и нормативно-правового регулирования оценочной деятельности и деятельности СРОО (соответственно Минэкономразвития России). К числу таких актов относятся и утвержденные уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции нормативно-правового регулирования оценочной деятельности, федеральные стандарты оценки, определяющие требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, а также образовательные программы высшего профессионального, дополнительного профессионального образования и программы профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности (см. комментарии к ст. 19, 20 Закона).

В ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" дается определение таких базовых понятий, как "оценочная деятельность" и "рыночная стоимость".

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Исходя из данного определения, можно выделить следующие характерные особенности оценочной деятельности:

1) оценочная деятельность является видом профессиональной деятельности;

2) оценочную деятельность вправе осуществлять лица, признанные субъектами оценочной деятельности;

3) целью оценочной деятельности является определение рыночной или иной стоимости объектов оценки.

Следует отметить, что первая особенность оценочной деятельности была закреплена в тексте комментируемого Закона только в редакции Федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон ""Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценочную деятельность вправе осуществлять лица, признанные в соответствии с Федеральным законом субъектами оценочной деятельности. Понятия "субъект оценочной деятельности" и "оценщик" равнозначны.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями комментируемого Федерального закона.

Таким образом, Законом установлены следующие признаки субъекта оценочной деятельности:

- является физическим лицом;

- членство в саморегулируемой организаций оценщиков;

- ответственность данного лица застрахована в соответствии с требованиями ст. 24.7 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ст. 5 Вышеупомянутого закона определяет примерный перечень объектов оценки, в который включены:

- вещи;

- совокупность вещей, в том числе имущественные комплексы;

- имущественные права;

- работы, услуги;

- информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Между тем перечень объектов гражданских прав, определенный в ст. 128 ГК РФ, является более широким по сравнению с перечнем объектов оценки:

- вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права;

- работы и услуги;

- охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность);

- нематериальные блага.

В соответствии с п. 3 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, то есть объекты гражданских прав, не изъятые из оборота.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают:

- из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также не противоречащих ему;

- из соответствующих актов государственных органов и органов местного самоуправления;

- из решений судов различных инстанций;

- в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

- в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

- вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

- вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В отношении стандартов и правил оценочной деятельности, разрабатываемых и утверждаемых СРОО (см. комментарий к ст. 20 Закона), необходимо отметить следующее. Такие стандарты и правила оценочной деятельности не вполне соответствуют определению понятия нормативного правового акта, данному в п. 12 Постановления Пленума ВС России от 20 января 2003 г. № 2 "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации": под нормативным правовым актом понимается изданный в установленном порядке акт управомоченного на то органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, устанавливающий правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение и действующие независимо от того, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные актом.

Во-первых, стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются СРОО, т.е. организациями, не наделенными публично-властными полномочиями.

Во-вторых, такие стандарты и правила обязательны к соблюдению только теми оценщиками, которые являются членами СРОО, утвердившей данные стандарты и правила (см. комментарий к ст. 15 Закона). В то же время стандартам и правилам оценочной деятельности СРОО присущи отдельные признаки нормативных правовых актов (они устанавливают обязательные для своих членов правила поведения, рассчитаны на неоднократное применение, действуют независимо от того, возникли или прекратились конкретные отношения, ими предусмотренные), что позволяет охарактеризовать их как локальные нормативные правовые акты.

1.2 Понятие и основные цели оценки стоимости предприятия

Особое место среди объектов оценки занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

Предприятие, организация является объектом гражданских прав (ст. 132 ГК РФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результат возникает потребность в оценке его стоимости.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для реализации его целей, для осуществления хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том числе недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудования, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменное наименования, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки.

Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость как его собственного капитала, так и отдельные части имущественного комплекса (активы и обязательства).

Стоимость бизнеса - объективный показатель результатов его функционирования. По сути, оценка стоимости бизнеса - это финансовый, организационный и технологический анализ текущей деятельности и перспектив предприятия.

Бизнес - это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли. Для достижения такой цели должно быть создано предприятие.

Предприятие - производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его организационно-правовых рамках при осуществлении предпринимательской деятельности, и право на это имущество. Предприятие рассматривается как юридическое лицо, самостоятельный хозяйствующий субъект, производящий продукцию (товары), оказывающий услуги и занимающийся различными видами коммерческой деятельности.

Оценка бизнеса является функцией (деятельностью), которую в разных ситуациях часто приходится осуществлять в рыночной экономике. Ею необходимо заниматься и при оценке подлежащего продаже предприятия-банкрота, и при определении того, на какую сумму нормально работающее открытое акционерное общество имеет право выпустить новые акции (на сумму, превышающую балансовую стоимость собственного капитала предприятия), и при исчислении цены, по которой любое акционерное общество (открытое либо закрытое) должно выкупать акции выходящих из него акционеров.

При этом не важно, о какой стране с рыночной экономикой идет речь. Это универсально и касается также России.

В подобном наиболее широком смысле предмет оценки бизнеса понимается двояко.

Первое его понимание сводится к традиционному сейчас в нашей стране пониманию оценки бизнеса как оценки фирмы в качестве юридического лица. При таком подходе характерно отождествление оценки бизнеса фирм с оценкой имущества этих фирм.

Второе - и наиболее распространенное в мире - понимание оценки бизнеса заключается в том, чтобы выяснить, сколько стоят не фирмы, зарабатывающие те или иные доходы, а права собственности, технологии, конкретные преимущества и активы, материальные и нематериальные, которые дают возможность зарабатывать данные доходы. Причем эти права, технологии и активы могут принадлежать не юридическим, а физическим лицам. Это не лишает такие права привлекательности в качестве объектов купли-продажи на рынке. Следовательно, актуальной остается проблема их оценки.

Бизнес - это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, обладающим всеми признаками товара. Но это товар особого рода 8, с. 289].

Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. В этом случае элементы бизнеса становится основой формирования иной, качественно новой системы, т.е. товаром становится уже не бизнес, а отдельные его составляющие [30, с. 178] .

В третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает ещё одна особенность бизнеса как товаро-потребность в регулировании купли-продажи.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Оценки бизнеса проводят в целях:

1. Повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой.

2. Определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса.

3. Определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров [36, с. 178].

4. Реструктуризации предприятия. Предприятие рыночной оценки предполагается в случае ликвидации предприятия, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга.

5. Разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа.

6. Определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании.

7. Страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь.

8. Налогообложения.

9. Принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому необходима периодическая переоценка имущества предприятия независимыми оценщиками.

10. Осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходящую стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество организации и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложения и т.д.

Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденным Приказом МЭРТ России от 20 июля 2007 г. № 255, устанавливаются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2008 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Причем ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к понятию рыночной стоимости приравниваются термины "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" и Федеральным законом от 29 июля 2008 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" перечень видов стоимости закрыт. Однако отмечено, что в различных нормативно-правовых документах, подзаконных актах, в том числе утративших силу, научной литературе, бытовом обиходе используются и иные виды стоимости.

1.3 Этапы процесса оценки стоимости предприятия

Оценка стоимости предприятия - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из следующих стадий:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Каждая стадия в свою очередь состоит из нескольких этапов: идентификация предприятия, выявление предмета оценки, определение даты оценки, формировка целей и функций оценки, определение вида стоимости, ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

При идентификации предприятия указывается его полное и сокращенное название, организационно-правовая форма, место его регистрации, местоположение, отрасль производства, основные виды выпускаемой продукции и пр.

Предмет оценки - это вид имущественных прав, которые оцениваются: права собственности на предприятие, права на материальные активы предприятия, права на акционерный капитал акционерного общества, долю участника в уставном капитале предприятия, права на пакет акций предприятия или какой-либо интерес иной.

Определение даты оценки, или момента времени на который выполняется оценка. Это может быть дата продажи предприятия, дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанная с разделением имущественного комплекса, и другие случаи.

Определение цели оценки и вида стоимости - важный этап от которого зависит выбор методики проведения оценки. Например, методы, используемые для оценки предприятия в целях налогообложения, могут значительно отличаться от тех, которые применяются в целях его ликвидации.

Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку

Эта стадия состоит из следующих этапов: предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией, определение исходной информации и источников информации, определение состава группы экспертов-оценщиков, составление задания на оценку и календарного плана, подготовка и подписание договора на оценку.

Сбор и анализ информации

Данную стадию оценки можно разбить на следующие этапы: сбор и систематизация общих данных, сбор и анализ специальных данных, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Самый распространенный способ представления общих данных - это разбивка их на подразделы, касающиеся сектора рынка, на котором функционирует предприятие, вида продукции, цен на нее, местоположения предприятия (данные о городе, районе, где расположено предприятие), финансового и технико-экономического состояния оцениваемого предприятия и т.д. Преимущество данного способа представления собранных данных заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию один раз, в дальнейшем ее можно использовать для проведения оценок других предприятий.

Кроме общих, необходимо собрать ещё специальные данные, к которым можно отнести данные о предприятии и сопоставимых продажах. Данные о предприятии включают в себя информацию о документах, удостоверяющих право собственности, состав участников предприятия, их доли в уставном капитале, информацию об использовании земельного участка, зданий и сооружений, расположенных на этом участке, включая финансово-экономические и технические характеристики предприятия, физические характеристики зданий и сооружений и т.д.

В настоящее время в России рынок, связанный с оценочной деятельностью, развивается, поэтому сбор информации для оценки предприятия является наиболее трудоемкой частью всего процесса оценки.

Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения.

Анализ конъюнктуры рынка

Конъюнктура рынка (рыночная конъюнктура) - ситуация на рынке, сложившаяся на данный момент или за какой-то промежуток времени под воздействием совокупности условий [34, с. 78].

Постоянно действующие факторы конъюнктуры: - научно-технический процесс, влияние монополий, вмешательство государства, инфляция, сезонность и др. Непостоянные (стихийные) факторы конъюнктуры: социальные конфликты, стихийные бедствия, политические кризисы и др.

Важнейшим элементом методологии анализа и прогноза рыночной конъюнктуры является установление активности и характера действия циклических факторов, определение фазы цикла, сроков перехода цикла в следующую фазу и его динамики в перспективе. Цикличность рынка -постоянные краткосрочные и долгосрочные колебания рынка, связанные с глубинными экономическими и социальными процессами. Экономический цикл содержит фазы подъема, высокой конъюнктуры (бум), спада (рецессия) и низкого уровня экономической активности (депрессия). Подобный цикл длится от 3 до 5 лет.

Изучение конъюнктуры осуществляется с помощью показателей, позволяющих количественно оценить происходящие на рынке изменения и определить тенденции в развитии конъюнктуры, т.е. составить прогноз.

В число этих показателей входят:

Данные о промышленном производстве: валовой внутренний продукт, индекс физического объема промышленной продукции, использование производственных мощностей, индекс цен производителей, расходы на капитальное строительство, заказы на товары длительного пользования и прочие товары, уровень безработицы. Данные о промышленном производстве дают возможность судить о конкурентоспособности той или иной страны на мировом рынке или той или иной отрасли промышленного производства.

Динамика капиталовложений. Анализ динамики капиталовложений позволяет сделать вывод о том, как в дальнейшем будет развиваться производство. Если объем инвестиций в ту или иную отрасль увеличивается, значит спрос на ее продукцию находится на высоком уровне, поступление заказов растет и производство, скорее всего будет расширяться. И наоборот, если капиталовложения сокращаются - спрос снижается, что может привести к свертыванию производства.

Сведения о заказах -- показатель, позволяющий оценить загрузку производственных мощностей на перспективу.

Показатели по труду (средняя продолжительность рабочей недели, уровень безработицы, фонд заработной платы.

Показатели внутреннего товарооборота (обороты) розничной торговли, индексы стоимости жизни, данные о движении товарных запасов, размеры продаж в кредит, информация о внутренних перевозках грузов и т.д.). Данные показатели особенно важны при изучении конъюнктуры рынков товаров потребительского назначения. Обороты розничной торговли являются одним из важнейших конъюнктурных показателей, дающих возможность оценить изменения в платежеспособном спросе населения.

Показатели внешней торговли (объем и географическое распределение экспорта и импорта, дефицит торгового баланса). Практически все изменения, которые претерпевает экономика страны в ходе цикла воспроизводства, находят отражение в динамике и структуре внешней торговли. Рост промышленного производства сопровождается увеличением внешнеторговых оборотов, а за кризисным спадом в сфере производства следует сокращение внешней торговли.

Данные, характеризующие положение в кредитно-денежной сфере (эмиссия ценных бумаг, курс акций, учетный процент, валютный курс, количество денег в обращении, показатели движения банковских депозитов и т.д.).

Цены (средние цены по товарным группам, индекс цен производства, индекс потребительских цен, индекс-дефлятор).

Цены являются одним из важнейших показателей, в динамике и колебаниях которого отражаются изменения многих других данных. Анализ движения товарных цен необходим как для полной характеристики состояния экономики в целом, так и при изучении положения конъюнктуры на каком-либо товарном рынке.

Этапы процесса оценки бизнеса

В процессе оценки стоимости бизнеса можно выделить три основных этапа (и семь более мелких):

1. Подготовительный этап.

2. Оценочный этап.

3. Заключительный этап.

Подготовительный этап

1. Выбор вида стоимости и методов оценки.

Первым этапом проведения оценки бизнеса является определение искомой стоимости в соответствии с существующими видом стоимости бизнеса. Затем, когда определен необходимый видов стоимости бизнеса, определяются необходимые для оценки компании методы, наиболее подходящие в данном конкретном случае.

2. Подготовка информации для проведения оценки.

В соответствии с определенными методами оценки определяется набор и объем необходимой информации. Информация может черпаться из нескольких источников, как то: оцениваемая компания, фондовый рынок, различная статистическая информация, маркетинговые исследования и т.д.

При проведении оценки бизнеса необходимо использовать ретроспективную учетную информацию (бухгалтерскую отчетность) и текущие финансово-экономические показатели компании. Время учета используемых данных и момент оценки между собой не согласованы. Расхождение данных во времени создает условия для появления в них различного рода искажений. Среди них можно назвать: изменение стандартов учета исходных данных, деноминация денежных единиц, колебания курса валют, структурные изменения цен и др. Эти несоответствия порождают проблему корректировки всей используемой финансовой и бухгалтерской отчетности с целью приведения их к общему временному эталону, в роли которого выступает момент оценки.

3. Приведение финансовой отчетности к единой основе.

В пределах государственной системы бухгалтерского учета компания всегда имеет свободу выбора методов ведения бухгалтерского учета. Этот выбор закрепляется в приказе "Об учетной политике предприятия" сроком на один год и может изменяться в течение ряда лет. Принцип составления бухгалтерской отчетности не требует отражения реальной рыночной стоимости тех или иных активов предприятия. В такой ситуации компании предпочитают использовать те методы ведения бухгалтерского учета, которые позволят минимизировать налоги.

Оценка бизнеса требует получения стандартизированных данных, отражающих реальное рыночное и экономическое положение фирмы. Вследствие этого используемую бухгалтерскую отчетность компании необходимо привести к единому стандарту учета.

4. Корректировка используемой информации на инфляцию.

Оценка предприятия должна базироваться на реальных (очищенных от влияния инфляции) значениях используемых показателей. В условиях значительного изменения цен учетные значения стоимостных показателей существенно отличаются от их реальных значений. Таким образом, использование учетных данных требует их корректировки с учетом динамики цен, т.е. инфляции (или дефляции) и структурного изменения цен. Однако в современных условиях экономики РФ основным является искажающее влияние инфляции.

В теории финансового менеджмента существуют два альтернативных пути корректировки (очищения) показателей на влияние инфляции:

- прямая корректировка активов и денежных сумм на значения инфляционных показателей;

- учет влияния инфляции на активы и денежные суммы посредством включения в процедуру дисконтирования инфляционных показателей.

Различия в значении итоговых показателей при использовании указанных подходов являются незначительно мелкими в промышленно развитых странах с устоявшимся рынком и нормальным темпом инфляции. В странах с большими темпами инфляции или гиперинфляцией появляются различия в значениях итоговых показателей в зависимости от выбора того или иного подхода корректировки на инфляцию. При проведении оценки в РФ предпочтительнее использование методов, основанных на прямой корректировке денежных сумм на значения инфляционных показателей.

5. Оценка финансового положения компании

В процессе оценки бизнеса возникает необходимость предварительной проверки его финансового положения. Такая проверка позволяет получить важные справочные сведения об оцениваемой компании и выполнить расчет значений корректировочных показателей, необходимых для нахождения конечной стоимости бизнеса.

Для оценки финансового положения компании необходимо выбрать модель, позволяющую:

- учитывать выбранную модель корректировки показателей на влияние инфляции;

- отражать финансовое положение компании на момент оценки;

- установить соответствие финансового состояния требованиям экономической безопасности компании;

- определить излишек (дефицит) оборотного капитала компании.

Методика оценка финансового положения компании для целей оценки бизнеса может быть основана на одном из трех основных подходов.

Первый подход предполагает организацию дифференцированного учета всех долговых обязательств по срокам их погашения. Параллельно устанавливается интенсивность будущих денежных поступлений и проверяется их достаточность на отдельные моменты времени. Такой подход основан на использовании первичной информации по финансовым потокам. Систематизация этих сведений весьма трудоемка и реально осуществима только в компаниях, ведущих управление финансовыми потоками.

Второй подход основан на использовании специального баланса ликвидности, который позволяет устанавливать финансовое положение компании. При составлении баланса ликвидности все статьи бухгалтерского баланса перегруппировываются в зависимости от скорости их оборота. Сопоставляя части активов, реализуемых к определенному сроку, с частями пассивов, которые к этому же сроку должны быть оплачены (погашены), устанавливается величина платежного излишка или платежного дефицита на определенный момент.

Третий подход основан на использовании показателей, вычисляемых на основе сравнения объема отдельных средств и источников, сложившихся по состоянию на конкретный момент времени. Это могут быть показатели ликвидности, показатели финансовой зависимости или автономии, показатели финансовой устойчивости и т.д.. Практическое использование любого варианта показателей связано с установлением критического уровня, позволяющего классифицировать финансовое положение предприятия с точки зрения платежеспособности. Поскольку показатели служат лишь индикаторами и не позволяют прямо устанавливать степень платежеспособности, то этот метод не гарантирован от отсутствия ошибок. Однако в большинстве случаев он позволяет получить правильный диагноз истинного финансового положения предприятия, имеющий достаточную точность для его включения в последующую процедуру оценки предприятия. Также к достоинствам этого метода следует отнести высокую степень формализованности.

6. Оценка рисков компании

Для целей оценки бизнеса риск следует определить как степень неопределенности, связанной с получением ожидаемых в будущем доходов, иными словами, это опасность недостижения (отклонения) планируемого объема ожидаемых будущих доходов или риск нереализации прогноза.

При определенном уровне ожидаемых будущих доходов рынок заплатит за бизнес больше в том случае, если вероятность этих доходов выше. Другими словами, при определенном уровне ожидаемой будущей прибыли (или денежного потока, дивидендов и т.п.) чем ниже риск, тем выше текущая стоимость бизнеса.

Существует два подхода к трактовке элементов риска при проведении оценки:

- проведение понижающей корректировки ожидаемого будущего потока (прибыли, денежного потока, дивидендов и т.п.) с тем, чтобы отразить эту неопределенность;

- учет риска путем использования более высокой ставки дисконта при оценке ожидаемого потока с тем, чтобы отразить требуемую доходность как вознаграждение за риск.

7. Оценочный этап.

Проводится выполнение необходимых расчетных процедур, предусмотренных избранными методами оценки бизнеса

8. Заключительный этап.

Вынесение итоговых поправок.

В любом случае, вне зависимости от того, предпринимается ли попытка составить прогноз на будущее, или же за основу берутся ретроспективные данные, оценка бизнеса опирается на ряд ключевых переменных. Их относительная важность может быть различной в зависимости от конкретной ситуации, но во многих случаях на заключение о стоимости влияет такие внутренние переменные как:

- размер оцениваемой доли (мажоритарная или миноритарная);

- наличие голосующих прав;

- ликвидность компании (пакета);

- положения, ограничивающие права собственности;

- специальные привилегии;

- финансовое положение оцениваемого объекта;

- и др.

Более того, следует учесть, что сумма стоимостей всех отдельных пакетов акций может отличаться от стоимости предприятия, взятого как целое. В большинстве случаев сумма стоимостей отдельных пакетов меньше стоимости всего бизнеса, как если бы оно было приобретено одним покупателем. Компания, оцениваемая как единое целое, имеет иную стоимость, поскольку последняя сопряжена с иными правами и интересами, чем сумма всех интересов, взятых на миноритарной основе.

9. Составление отчета об оценке бизнеса

Составление отчета об оценке бизнеса регулируется Федеральным стандартом оценки № 3.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

1.4 Общая характеристика подходов в оценке бизнеса

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (п. 7 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утв. Приказом МЭРТ России от 20 июля 2007 г. № 256).

В оценочной деятельности сегодня применяется три базовых подхода: доходный, сравнительный, затратный.

Согласно разделу III федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утв. Приказом МЭРТ России от 20 июля 2007 г. № 256:

1. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

2. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

3. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

В зависимости от конкретной ситуации результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.

Рассмотрим подходы в оценочной деятельности применительно к оценке стоимости организации (действующего бизнеса).

ГЛАВА 2. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

2.1 Основные факты и выводы

Описание объекта оценки: земельный участок. Категория земель - земли населенных пунктов. Для временного размещения некапитального объекта: автостоянка общая площадь 1607 кв.м. Участок находится примерно в 66 м по направлению на запад от ориентира многоквартирный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, район Привокзальный, ул. Седова, дом 49.

Таблица 2.1.

Основные характеристики объекта оценки

Имущественные права на объект оценки	Право собств.
Кадастр. стоим-ть оцениваемого объекта	5 045 385,41 руб.
Вид определяемой стоимости	Рыночная
Цель и задачи оценки	Рыночная стоимость размера арендной платы при предоставлении в аренду земельного участка
Дата определения стоимости	24.02.2014г.
Дата составления отчета	27.02.2014г.
Собственник объекта оценки	ХХХХХХХХ Сергей Павлович
Применяемые стандарты оценки:	Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №256; Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №255; Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №254
Итоговая стоимость аренды	363 400 рублей

Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных ранее.

2.1.1 Задание на оценку

Объект оценки: земельный участок. Категория земель - земли населенных пунктов. Для временного размещения некапитального объекта: автостоянка общая площадь 1607 кв.м. Участок находится примерно в 66 м по направлению на запад от ориентира многоквартирный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, район Привокзальный, ул. Седова, дом 49.

Имущественные права на объект оценки: частная собственность.

Цель оценки: рыночная стоимость размера арендной платы при предоставлении в аренду земельного участка с размещенными некапитальными объектами.

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения:

- результаты оценки предполагается использовать для оформления договора аренды;

- результаты оценки действительны в месте оценки и на дату оценки;

- результаты оценки могут быть рекомендованы для использования в указанных целях, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев;

- другие ограничения отражены в Отчете об оценке.

Вид стоимости: рыночная.

Дата оценки: 24 февраля 2014 года.

Срок проведения оценки: 2 рабочих дня с даты заключения Договора на оценку, в соответствии с условиями Договора.

2.1.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщиках

Сведения о заказчике

ХХХХХХХХ Сергей Павлович

Паспорт

Адрес: г. Тула, ул.ХХХХХХХХ

Сведения об оценщике

ХХХХХХХХХ Марианна Сергеевна

Является членом НП СРО Ассоциации российских магистров оценки, № по реестру 655.

Сведения о профессиональном образовании оценщика:

Диплом профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права; серия ПП № 515959 ,дата выдачи 07.07.2004 г.

Повышение квалификации обязательное раз в три года:

Свидетельство о повышении квалификации Государственного университета по землеустройству, г.Москва, по программе «Оценочная деятельность» 104 часа, от 18.07.2007г № 10546.

Свидетельство о повышении квалификации Государственного университета по землеустройству, г.Москва, по программе «Оценочная деятельность» 104 часа, от 06.10.2010г № 15489.

Свидетельство о повышении квалификации Государственного университета по землеустройству, г.Москва, по программе «Оценочная деятельность» 108 часов, от 22.10.2010г № 21179.

Страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика № ГС4К-ОЦСТ/002933-12 от 01.12.2013г. по 30.11.2014г. на сумму 300 000 руб.

Стаж работы в оценочной деятельности - 8 лет

Сведения об юридическом лице (ИСПОЛНИТЕЛЕ) с которым оценщик (и) заключил(и) трудовой договор.

Общество с ограниченной ответственностью «Альянс-Капитал».

Основной государственный регистрационный номер: 1107154026154 

Дата присвоения ОГРН: 19.11.2010 г. 

Юридический адрес: 300007, г. Тула, ул. Оборонная, д. 91, корп. 2, оф. 25 

Фактический адрес: 300002, г. Тула, ул. Луначарского, д. 1, оф. 805

 Реквизиты: ОГРН 1107154026154 от «19» ноября 2010 г. 

ИНН/КПП 7107525613/710701001.

Т ел./факс +7 (4872) 37-37-43 

Генеральный директор: Заварзин Максим Игоревич 

...