Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Профессиональная ответственность компании застрахована в СК Югория на сумму 100 млн рублей. Ответственность каждого специалиста застрахована дополнительно на 5 млн. рублей. 

2.1.3 Применяемые стандарты оценки и используемая терминология

Работа по оценке и настоящий Отчет выполнены в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», № 2 «Цель оценки и виды стоимости», № 3 «Требования к отчету об оценке», Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СРО «Ассоциации российских магистров оценки».

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

? одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

? стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

? объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

? цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

? платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Подходы к оценке:

- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Срок экспозиции - это период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2.1.4 Ограничивающие условия и сделанные допущения

Нижеследующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

- Настоящий отчет достоверен только в полном объеме и только в указанных в нем целях;

- Мнение оценщиков относительно стоимости действительно только на дату оценки.

Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества;

- Настоящий отчет не может быть использован иначе, чем это предусмотрено договором об оценке;

- Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации;

- Оценщики не принимают на себя ответственность за достоверность предоставленной Заказчиком информации. Оценщики исходили из того, что представленная Заказчиком информация является точной и правдивой, но не проводили ее проверки;

- При проведении оценки Оценщики предполагали отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества; на Оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;

- От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу отчета или оцениваемого имущества, кроме как на основании отдельного договора, или официального вызова суда;

- Публикация Отчета в средствах массовой информации допустима исключительно по письменному разрешению Оценщиков;

- Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно будет продано по цене, равной стоимости, указанной в Отчете.

2.1.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

- «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.

- «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.

- «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

Информация, полученная от Заказчика:

Копия свидетельства о регистрации права собственности на объект оценки.

Копия извлечения из технического паспорта.

Другие документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта оценки Заказчиком не представлены.

2.1.6 Этапы процесса оценки

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества.

Сведения, полученные из внешних источников, считаются достоверными.

В отчете используются модели и расчетные формулы, в основе которых лежат те или иные допущения.

Мнение относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки.

Заключение об искомой стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

* . сбор информации для проведения работ по оценке;

изучение документов, предоставленных Заказчиком;

установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

анализ рынка, к которому относятся объекты оценки;

выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

составление и передача заказчику отчета об оценке.

Под рыночной стоимостью, в соответствии со статьей 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями), понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенности конкретной сделки.

2.2 Анализ внешней среды объекта оценки

Рынок недвижимости в Тульской области можно разделить на составляющие: земельные участки, жилая недвижимость, коммерческая (магазины, офисы, складские помещения), промышленная недвижимость. Если еще несколько лет назад можно было говорить об отсутствии как такового рынка земельных участков. В последние годы идет активное формирование рынка земли. Так, например год от года растет спрос на земельные участки, предназначенные под ИЖС. На рынке начинает вырисовываться тенденция. Владельцы квартир в городе Тула продают жилье и покупают в пригороде (Ленинский, Дубенский, Щекинский районы) домовладения для дальнейшего строительства нового жилья или реконструкции старого. Как правило, это участки размером 10-З0 соток, редко больше. Основная ценность которых близость к городу (как правило, наибольшим спросом пользуются участки, расположенные до 20км от города), наличие инфраструктуры и размер земельного участка. Формируется рынок и земель сельскохозяйственного назначения. В данном сегменте продаются как отдельные паи без выделения доли и формирования земельного участка, так и сформированные земельные участки. Лидерами по стоимости земли, являются: Заокский, Алексинский, Ясногорский районы, в которых стоимость сотки доходит до 3500 долл. Земли в этих районах покупают для дальнейшего перевода в другую категорию с целью последующей продажи по частям для ИЖС или строительства коттеджных поселков. Именно поэтому стоимость данных земель зависит от близости к «большой» воде (р. Ока), леса, зонам отдыха, уровня развития инфраструктуры.

Остается все меньше свободных больших участков. Стоимость земли растет. Так, за последние пять лет она увеличилась с 300 до 2100 долл. за сотку.

Общая характеристика рынка жилья, коммерческой недвижимости - превышение предложения над спросом. Однако это превышение для разных сегментов рынка различно. Лучше продаются небольшие (менее капиталоемкие) объекты: квартиры, небольшие склады, офисы. Такая недвижимость легче продается частями (например, поэтажно, отдельными помещениями).

Промышленная недвижимость, крупные объекты практически не продаются, и если и переходят в другие руки то, как правило, за долги. Как правило, крупные объекты дробят на части (если существует возможность), это позволяет сократить срок продажи. Если же такой возможности нет, срок экспозиции на рынке может растягиваться до нескольких лет. Все больший интерес к коммерческой недвижимости проявляют интерес московские инвесторы. Как правило, интересуют небольшие коммерческие помещения широкого профиля для последующей сдачи в аренду под магазины, офисы, производственные помещения для увеличения производственных мощностей организации, складские помещения. Но потенциальных инвесторов сдерживают, непрозрачность рынка, слабая законодательная база, дефицит консультантов, которые могли бы помочь при решении опросов оформления документов и разбирающихся в специфики региона.

Отслеживается сезонность спроса на объекты жилой недвижимости, так и коммерческой. Лучше они продаются осенью, хуже - летом.

Анализ рынка показал, что наибольшим спросом пользуются магазины и торговые площади, а так же небольшие помещения свободного назначения.

Спрос и цена на них зависит от местоположения, типа, состояния помещения, а также показателя "проходимости" (плотности населения, проходящего в окрестностях торговой точки и способного сделать покупку в магазине в единицу времени). Немаловажными факторами, влияющими на стоимость, являются площадь помещения, длинна витрины выходящей на центральную улицу, наличие оборудования и т.д. Наибольшим реальным спросом пользуются магазины и торговые площади площадью 50-150 кв.м. Цена предложения 1 кв.м. торговых площадей на данный момент в городе Тула, составляла от 900 до 4000 долл./кв.м., стоимость аренды от 400 до 2700 руб./кв.м. в месяц.

В районных центрах стоимость торговых площадей 10 000 - 40000 рублей/кв.м., арендные ставки 150-600 руб./кв.м.

Спрос на складские и промышленные помещения сформирован, главным образом, торговыми предприятиями. Для областного центра в настоящее время более выгодно арендовать склады в удалённых от центра районах города, т.к. арендная ставка, включая транспортные расходы, оказывается ниже, чем стоимость аренды в центре. Цена аренды 1 кв. м. складских и промышленных помещений в Туле составляет от 40 до 250 руб./кв. м. в месяц, цена продажи (при условии длительной экспозиции на рынке) -- от 237 до 1583 долл./кв. м. В районах рынок не сформирован, только в не которых наиболее экономически развитых можно выделить диапазон предложения в 50-400долл./кв.м.

Приведенные выше значения возможных диапазонов стоимости различных видов недвижимости характеризуют нормальную продажу с "адекватным маркетингом". В случае вынужденной продажи данные границы снижаются на 20-40 %.

2.3 Краткая характеристика оцениваемого предприятия

Автостоянка расположена по адресу: примерно в 66м по направлению на запад от ориентира многоквартирный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, район Привокзальный, ул. Седова, дом 49

Оцениваемый земельный участок является частной собственностью.

Таблица 2.2

Описание объекта оценки и анализ местонахождения.

Местонахождение	Участок находится примерно в 66м по направлению на запад от ориентира многоквартирный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, район Привокзальный, ул. Седова, дом 49
Вид права	собственность
Кадастровый номер	71:30:020609:8
Площадь земельного участка, кв.м.	1607в.м.
Категория земель	земли населенных пунктов
Целевое использование земельного участка	для временного размещения некапитального объекта
Рельеф	ровный

Привокзальный район - один из старейших районов города Тулы. Его площадь составляет 4005 га. Помимо городской части в него входят: п. Косая Гора, Михалково, Лихвинка, Ново-Басово, Нижнее и Верхнее Волохово, большую часть территории занимает Мясново.

В состав Привокзального района входят территории двух вокзалов - автовокзала и Московского железнодорожного вокзала.

В Привокзальном районе находятся 12 детских садов, 9 школ, гимназии №2 и №4, Российская правовая академия при Минюсте РФ и др.

В Мясново разместились важнейшие пищевые предприятия: кондитерская фабрика «Ясная Поляна», ОАО «Пивоваренная компания «Балтика», ЗАО «Депсона», АООТ «Мясоптицекомбинат», ЗАО «Тулажелдормаш» и др.

Оживает и жилищное строительство. Несколько компаний и фирм имеют большие планы по возведению домов в комплексе с объектами соцкультбыта и благоустройством территории в районе ул. Болдина, ул. Белкина, жилищного комплекса «Кузнецкая слобода». Калужского шоссе и жилищного комплекса «Платоновский лес».

Оцениваемый земельный участок расположен в районе ул. Седова дом 49 г. Тулы. В непосредственной близости от участка расположены остановки общественного транспорта (автобус, маршрутное такси), микрорынок, ряд многоэтажных жилых домов, торговый центр, "ряд» продовольственных и промтоварных магазинов. Близкое расположение от значимых объектов для города, наличие крупной транспортной развязки, близость общественного транспорта позволяют говорить о достаточном развитии инфраструктуры в районе.

Вывод: Благоприятное окружение объекта оценки - жилая застройка, торговые объекты, хорошая транспортная доступность, оживленная транспортная магистраль в непосредственной близости - позволяют сделать вывод о коммерческой привлекательности объекта оценки.

Территория оцениваемого участка имеет ровный рельеф. Кадастровый план земельного участка от 28.05.2008г. №302/08-05-6135 .

Вывод: Учитывая категорию земли, возможные, законодательно разрешенные варианты её использования, типичный для данного района порядок землепользования, лучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого участка является использование и предназначение для застройки и развития населенных пунктов.

2.4 Оценка объекта различными методами оценки стоимости

В ходе выполнения технического задания на оценку работа велась по следующим основным направлениям:

• сбор и анализ документов, относящихся к оцениваемому имуществу;

• выбор методологии проведения оценки;

• расчет рыночной стоимости объектов оценки;

• составление настоящего Отчета.

В процессе оценки используется три традиционных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

В данной работе необходимо определить величину рыночной стоимости арендной годовой арендной платы объекта оценки. Методика ее определения имеет свои особенности по сравнению с определением рыночной стоимости объекта.

Затратный подход. Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.

Доходный подход. Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики определяют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Сравнительный подход. Основополагающим принципом сравнительного подхода является принцип замещения, гласящий, что при; наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации.

В данном случае для определения величины арендной платы, он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения по аренде) по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок при наличии различий влияющих на величину арендной платы.

В чистом виде, для определения величины арендной платы, затратный подход не может быть использован. Это определяется тем, что создание объекта, предусматривающее получение полного пакета прав собственности, по определению не может выступать альтернативой аренде, включающей только право пользования, т.е. принцип замещения при оценке аренды не применим.

Доходный подход - как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. В нашем случае мы как раз и должны определить «ожидаемые величины доходов» от объекта оценки в виде арендных ставок, поэтому применение доходного подхода является не корректным.

2.4.1 Сравнительный подход в определении рыночной стоимости аренды

В условиях наличия информации на рынке аренды по аналогичным оцениваемому объектам наилучшим образом, отражающим предпочтения типичных продавцов (арендодателей) и покупателей (арендаторов) относительно наиболее предпочтительной арендной ставки, является сравнительный подход.

В настоящей работе необходимо определить величину арендной платы за пользование земельным участком. Поскольку рынок аренды застроенных земельных участков в чистом виде отсутствует, определение величины арендной ставки будет происходить последующим этапам:

Метод корреляционно-регрессионного анализа. В регрессионном анализе рассматривается связь между одной переменной, которая называется зависимой переменной, или признаком, и несколькими другими, которые называются независимыми переменными. Линейный регрессионный анализ - это самый распространенный инструмент для описания связи между факторами и какой-то зависимой величиной.

На основе линейной модели проводится расчет величины рыночной стоимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом, предложения по которым, появились относительно недавно. Собранная информация по объектам-аналогам проверяется, анализируется, определяются основные качественные ценообразующие факторы, проводится их оцифровка, определяются связи между качественными ценообразующими факторами и строится линейное уравнение.

Линейный регрессионный анализ в отличие от других методов сравнительного подхода в наименьшей степени связан с субъективным мнением эксперта, что безусловно ведет к повышению достоверности результата.

Наиболее распространенной на практике оценкой рыночной стоимости объекта является метод экспертных корректировок, базирующийся в основном на профессиональном опыте и интуиции эксперта-оценщика и, как следствие, имеющий весьма субъективный характер. Ведущими специалистами в области оценочной деятельности не раз отмечалась необходимость снижения субъективности и повышения достоверности результатов практических оценок, чему может способствовать применение в оценочной области математически обоснованных методов, в частности, методов многомерного регрессионного анализа.

Для задачи оценки рыночной стоимости в настоящей работе нами применен метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов (МНК).

Пусть имеется выборка из n известных значений цен объектов-аналогов у1, у2,..., уn. И пусть экспертом выделено k характеристик объекта недвижимости, влияющих на результирующее значение стоимости. Обозначим численные значения этих характеристик как хi1, xi2,..., xik, i=1,...,n для объектов-аналогов и х01, х02,..., хок - для объекта оценки. В собственно линейной модели регрессионная связь ищется в виде:

(1)

К этому же виду могут быть приведены степенная

(2)

и показательная

(3)

зависимости. После логарифмирования правых и левых частей получим:

, (4)

и

(5)

После замены переменных =, первом случае и - во втором, зависимости (2) и (3) примут вид (1).

Значение , вычисленные с помощью регрессионной зависимости (1) для -того аналога, могут отличаться от значения стоимости , известного на рынке:

МНК ищет коэффициенты системы уравнений(1), исходя из условия минимизации суммы квадратов отклонений:

В результате коэффициенты могут быть найдены из уравнения где:

Получив коэффициенты регрессионной зависимости, можно вычислить значение стоимости для объекта оценки, подставив в (1) значения его характеристик. Нельзя, однако, ограничиться этой точечной оценкой. Необходимо оценить точность и надежность полученного результата. Для этих целей может быть использован ряд статистических критериев. Приведенные ниже статистические оценки получены и справедливы в предположении нормальности распределения случайной величины у, а также независимости и нормальности распределения погрешностей .

1) Стандартное отклонение (СКО) результата s (или остаточное СКО):

(7)

используется для построения доверительного интервала полученного результата.

Вместо часто говорят о несмещенной оценке остаточной дисперсии

.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта со статистической надежностью у попадет в доверительный интервал

где Х₀ - столбец:

- значение t -распределения Стьюдента для уровня значимости

и числа степеней свободы .

2) Коэффициент определенности (8)

позволяет судить о том, какой процент дисперсии известных рыночных данных объясняется с помощью регрессионной зависимости.

Коэффициент определенности наряду с остаточным СКО служит показателем качества регрессионной модели. Из двух регрессионных моделей предпочтение отдают той, которая характеризуется меньшим остаточным СКО или большим коэффициентом определенности. Как видно, величина (8) обратно пропорциональна (7), поэтому применение этих двух критериев равнозначно.

3) Проверка значимости уравнения регрессии с помощью F-критерия Фишера основана на вычислении статистики

(9)

Остаточная сумма квадратов представляет собой показатель ошибки предсказания с помощью регрессии известных рыночных значений стоимости. Ее сравнение с регрессионной суммой квадратов показывает, во сколько раз регрессионная зависимость предсказывает результат лучше, чем среднее у Значение коэффициента Фишера (8) сравнивают с критическим значением F_Kp, представляющее собой значение F-распределения (распределение Фишера-Снедекора) со степенями свободы , к и уровнем значимости . Если неравенство F > выполнено, то регрессионная зависимость (1) статистически значимо (с надежностью ) описывает известные рыночные данные.

Если регрессионная зависимость незначима, то принимается гипотеза о равенстве нулю всех коэффициентов регрессионной связи в генеральной совокупности. В таком случае применение методов регрессионного анализа применительно к выбранным влияющим факторам не имеет смысла, и следует либо анализировать иные влияющие факторы, либо прибегнуть к оценкам с помощь среднего.

Несмотря на кажущуюся сложность приведенных выше формул, рассмотренная регрессионная модель достаточно просто реализуются с помощью табличного процессора MS Excel, точнее инструмента РЕГРЕССИЯ надстройки MS Excel «Анализ данных».

При этом необходимо помнить, что задачи индивидуальной оценки недвижимости имеют ряд особенностей, требующих дополнительного внимания и обработки рыночных данных.

В первую очередь это связано с требованием к количеству объектов аналогов, используемых при расчете сравнительным подходом.

Рынок недвижимости является замкнутым в рамках того или иного территориального образования и, как следствие, в фиксированный промежуток времени на нем имеется информация о весьма ограниченном количестве сделок с близкими аналогами оцениваемого объекта, в особенности для коммерческой и специализированной недвижимости. Поэтому на практике в большинстве случаев стандартные требования к объему n рыночных данных (превышение в 5-7 раз количества используемых моделью независимых факторных переменных) оказываются невыполнимыми. Применительно к наиболее распространенным значениям числа основных влияющих факторов - 4-7, позволяющих строить адекватные модели для отдельных сегментов рынка недвижимости, необходимый объем выборки однородных рыночных данных должен составлять порядка 25-50 сделок или предложений к ним. Опыт показывает, что это слишком жесткое требование для пассивных рынков российских поселений, за исключением, может быть, таких городов как Москва, Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород и некоторые другие.

Данные требования ориентированы на классическую постановку задач статистического моделирования, характерную для массовой оценки, когда главной целью исследования является выявление отдельного влияние каждого из факторов на исследуемую величину (результирующий признак). Применительно к задачам индивидуальной оценки объектов недвижимости, такой подход можно считать избыточным Действительно, основной целью индивидуальной оценки является количественное определение суммарного результирующего влияния основных ценообразующих факторов на значение стоимости (арендной ставки) объекта недвижимости.

Для получения представляющих практический интерес результатов моделирования цены оцениваемого объекта недвижимости методами множественной линейной регрессии по выборке рыночных данных о ценах (арендных ставках) его аналогов, необходимо иметь в распоряжении, как минимум, n=2(k+2) аналогов оцениваемого объекта (где n - количество аналогов (объем выборки); k - количество основных ценообразующих факторов). Такой объем выборки достаточен при требуемом уровне коэффициента детерминации R2>0,7.

Если отличия в характеристиках объекта оценки и отобранных аналогах достаточно малы и модель хорошо специфицирована (коэффициент детерминации R2>0,8), потребный объем выборки может быть оценен значением n=2(k+1).

При наличии на рынке очень близких аналогов и верной спецификации модели (R2>0,9) для статистической значимости регрессионного уравнения достаточно иметь объем выборки, равный n=k+5.

В любом из этих случаев потребный (минимально достаточный) объем выборки существенно ниже, чем определенный для стандартных задач выражением n=(5 - 7)к:

Таблица 2.3.

Сравнение требуемых объемов выборки рыночных данных

Качество модели (R2)	Количество ценообразующих факторов (k)	Формула расчета
	3	4	5	6	7
70%	10	12	14	16	18	n=2(k+2)
80%	8	10	12	14	16	n=2(k+1)
90%	8	9	10	11	12	n=k+5
	21	28	35	42	49	n=7k

Опыт практического моделирования сегментов рынка коммерческой недвижимости при решении задач индивидуальной оценки показывает, что существующее состояние рынка позволяет формировать выборки из объектов-аналогов, обеспечивающие получение значений коэффициента детерминации не ниже 0,8. Это означает, что для наиболее часто применяемых моделей с числом факторов 4-5 статистическая значимость уравнения обеспечивается уже при объеме выборки, содержащем 10-12 аналогов соответственно. При удовлетворении существующих рекомендаций потребовалось бы формировать выборку из 25-30 аналогов, что для большинства оцениваемых объектов пока невыполнимо. Отметим попутно, что с повышением однородности выборки (близости аналогов к объекту оценки) растет и адекватность применения собственно линейной модели регрессии.

Другой важной особенностью является необходимость учета в регрессионной модели факторов разной, в том числе и неколичественной, природы. Значения числовых характеристик могут быть как непрерывными, так и дискретными. Неколичественные признаки также могут быть различны: порядковые (качественные) - выраженные в баллах, рангах и характеризующие степень проявления того или иного качества, и номинальные, значения которых не связаны никаким естественным упорядочением, например, описывающие различные классы объектов.

В задачах индивидуальной оценки чаще приходится сталкиваться с порядковыми признаками, поскольку:

при формировании исходной выборки рыночных данных стараются отобрать сопоставимые объекты недвижимости, принадлежащие, как правило, одному классу;

эксперт обычно в состоянии высказать экономическую гипотезу о характере влияния значений признака на оцениваемую величину, хотя и не может дать четкого количественного выражения этого влияния.

Из номинальных чаще всего встречаются бинарные признаки, описывающие наличие/отсутствие какого-либо качества (наличие отдельного входа, парковки, лоджии, балкона и т.п.).

Теория линейных регрессионных моделей с ненулевым свободным членом не накладывает ограничений на характер значений числовых признаков (непрерывные, дискретные). Кроме того, значения (градации признака) инвариантны относительно линейных преобразований, то есть безразлично, какова точка отсчета и масштаб (цена деления) шкалы. Поэтому неколичественные признаки могут быть учтены в регрессионной модели после присвоения их значениям некоторых числовых меток (оцифровки). Оцифрованные признаки описываются обычно с помощью дискретных шкал с некоторым фиксированным количеством градаций.

Процедуры оцифровки разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости подробно описаны в работе. В рамках данной работы отметим лишь наиболее важные моменты:

1. Наибольшее прикладное значение в задачах индивидуальной оценки недвижимости имеет случай сочетания разнотипных (количественных и неколичественных) влияющих признаков, значения которых измеряются в разных шкалах. В рассматриваемых задачах наиболее предпочтительным является приведение всех признаков к количественному типу или совместное использование количественных, квазиколичественных и небольшой совокупностей бинарных признаков.

2. Количество градаций и порядок их следования для каждого неколичественного признака должны быть согласованы с экономической гипотезой о характере влиянии признака на результирующий показатель, а также с достижимой погрешностью измерения его значений, обусловленной, в основном, полнотой рыночных данных. Рекомендуемое для рассматриваемого класса задач количество градаций - 3-6.

3. Оцифровка (присвоение числовых меток) неколичественных признаков может и должна проводиться с применением оптимизационных процедур, обладающих объективными критериями и позволяющих существенно повысить точностные показатели регрессионных моделей. При этом, как и при выборе градаций, результаты оцифровки должны проверяться на соответствие экономическому характеру описываемых зависимостей.

В качестве объектов аналогов в данной работе использованы данные о объектах, предлагаемых в аренду,

Далее расчеты производятся в два этапа. На первом этапе в цены предложения аналогов вносятся известные корректировки. На втором этапе рассчитывается стоимость объекта оценки регрессионным анализом.

Как и в методе анализа сравнимых продаж, оценщику необходимо учесть те же факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, а именно: корректировка на передаваемые права, корректировка на условия финансирования, корректировка на условия продажи, корректировка на дату продажи, корректировка на снижение цены в процессе торгов.

Таблица 2.4.

Расчет стоимости объекта оценки методом регрессионного анализа

№	Местоположение	Возможное использование	Наличие газа	Размер ЗУ	Стоимость сотки, в руб.	Источник
1	п.Хомяково	производство	нет	140	78 571	30-40-00
2	Центральный р-н, Новомосковское ш.	производство	да	50	8 888 463	8-915-693-59-95
3	Центральный р-н, Новомосковское ш.	производство	да	80	88 463	8-915-693-59-95
4	Зарзареченский	производство	нет	62	134 677	30-75-33
5	ул.Хворостухина	коммерческое	да	6,4	281 250	30-75-33
6	Мясново, ул. Щекинская	производство	да	56	321429	http://megapolis-tula.ru/spec/1212834093.htm
7	Пролетарский р-н, ул. Короткая	коммерческое	нет	3,64	370 879	700-508
8	Зареченский р-н, ул. Октябрьская/ул. Карпова	коммерческое	да	100	395 000	30-75-33
9	Привокзальный, ул. Болдина	коммерческое	да	82	420 000	http://www.twinservice.ru/comp_g.php
10	Пролетарский р-н, ул. Вильямса	коммерческое	да	20	430 000	30-48-66
11	Пролетарский р-н, ул. Вильямса	коммерческое	да	8	500 000	26-18-02
12	Центральный р-н, П.Алексеева/Р.Лозинского	коммерческое	нет	4	625 000	36-23-03

Корректировка на передаваемые права. Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость. В нашем случае корректировка по данному фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают право собственности объектом недвижимости (пользование).

Корректировка на условия финансирования. Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на условия продажи. Объекты-аналоги были проданы на открытом рынке без каких-либо ограничений. Условия сделок - рыночные. В этом случае корректировка принимается равной 0.

Корректировка на дату продажи. Анализ приводимых в отчете данных, а также другой доступной информации о динамике цен на рынке аналогичных объектов недвижимости, может показать изменения рублевых цен на рынке за период со времени продажи объекта сравнения к дате оценки. Эта разница в ценах отражается приводимой поправкой. Поскольку в расчетах использовались действующие предложения корректировка не проводилась.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов. Цена, реально уплаченная при сделке, как правило, является результатом процесса торгов, в котором множество представленных на торги объектов было изучено и оценено. На основании информации, представленной риэлторскими компаниями, скидка, которую оказывает продавец покупателю, в среднем составляет 10%. Указанные цены предложения отобранных объектов аналогов, скорректированы на 10%.

Таблица 2.5.

Расчет скорректированной стоимости земли

Номер аналога	Стоимость сотки, в руб.	Корректировка на торг, в %	Скорректированная цена сотки, в руб.
1	78571	10%	70714
2	88463	10%	79616
3	88463	10%	79616
4	134677	10%	121210
5	281250	10%	253125
6	321429	10%	289286
7	370879	10%	333791
8	395000	10%	355500
9	420000	10%	378000
10	430000	10%	387000
11	500000	10%	450000
12	625000	10%	562500

В качестве аналогов отобраны земельные участки, относящиеся к землям населенных пунктов, разрешенное использование которых, наиболее типично для земельных участков, предоставляемых под коммерческое использование.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов влияющих на стоимость недвижимости. В ходе анализа рынка основные районы города, были выделены в основные группы, ценовое различие между которыми имеет наиболее ярко выраженный характер, а именно: 1.Ближний пригород - Скуратове Косая гора, Хомяково, а также выезды из города; 2.Пролетарский; З.Мясново; 4.3аречье/Привокзальный (без учета Мясново); 5.Центральный. Эти группы можно упорядочить в соответствии с предполагаемым увеличением цены, соблюдая принцип экономической обоснованности влияния рассматриваемого фактора на результат.

Сильное влияние на стоимость оказывает вид разрешенного использования земельного участка. Все отобранные аналоги можно разделить на две основные группы с учетом разрешенного использования земельного участка: на участки производственного и коммерческого назначения.

Еще одним немаловажным фактором является наличие на участке газа. Данный признак относится к бинарным. То есть либо признак присутствует, либо нет.

Размер земельного участка также отражается на стоимости. Земельный участок меньшей площади будет стоить больше, чем участок большей площади в пересчете на единицу стоимости. Данный фактор является количественным и в оцифровке не нуждается.

Таким образом, для построения регрессионной модели в качестве независимых переменных Оценщиком были выбраны такие параметры, как месторасположения (х1), Категория ЗУ (х2), наличие газа (хЗ), Размер земельного участка (х4). Остальные физические характеристики нами не использовались, поскольку по ним оцениваемый объект и объекты-аналоги схожи, либо влияние их на цену не значительно.

Таблица 2.6.

Числовые метки при равномерной оцифровке.

	Ближний пригород	1
	Пролетарский	2
Местоположение	Заречье, Привокзальный	4
	Мясново	3
	Центральный	5
	Советский	6
Газ	Да	1
	нет	0
	Произ-во	1
	Ком-кое	2

Исходные данные после оцифровки неколичественных и количественных влияющих признаков Х1, Х2, ХЗ, Х4 представлены в таблице:

Таблица 2.7.

Исходные данные для проведения регрессионного анализа.

№№	Местоположение	Описание, xl	Метка	Категория, х2	Метка	Наличие газа, хЗ	Метка	Размер ЗУ, х4
1	п.Хомяково	Ближний пригород	1	производство	1	нет	0	140
2	Центральный р-н, Новомосковское ш.	Ближний пригород	1	производство	1	да	1	50
3	Центральный р-н, Новомосковское ш.	Ближний пригород	1	производство	1	да	1	80
4	Зареченский	Заречье	4	производство	1	нет	0	62
5	Пролетарский р-н, ул. Хворостухина	Пролетарский	2	коммерческое	2	да	1	6,4
6	Мясново, ул. Щекинская	Мясново	3	производство	1	да	1	56
7	Пролетарский р-н, ул. Короткая	Пролетарский	2	коммерческое	2	нет	0	3,64
8	Зареченский р-н, ул. Октябрьская/ул. Карпова	Заречье	4	коммерческое	2	Да	1	100
9	Привокзальный, ул. Бол дина	Привокзальный	4	коммерческое	2	Да	1	82
10	Пролетарский р-н, ул. Вильямса	Пролетарский	2	коммерческое	2	да	1	- 20
11	Пролетарский р-н, ул. Вильямса	Пролетарский	2	коммерческое	2	да	1	8
12	Центральный р-н, П.Алексеева/Р.Лозинского	Центральный	5	коммерческое	2	нет	0	4

Дальнейшие расчеты производим с помощью инструмента РЕГРЕССИЯ надстройки Excel «Анализ данных». Ниже приведена статистика, выданная инструментом РЕГРЕССИЯ.

	Коэффициенты	Стандартная ошибка	t-статистика	Р-значение	Нижние95%	Верхние 95%	Нижние 95,0%	Верхние 95,0%
Y-пересечение Переменная х1 Переменная х2 Переменная х3 Переменная х4	-84159,35 45630,08 175153,64 16841, 39 -828,23	120189,96 20976,75 64707,79 54574,27 685,63	-0,700219 2,175269 2,70684 0,308591 -1,207969	0,50639 0,0661 0,03034 0,76661 0,26628	-368363 -3972 22144 -112207 -2449	200044 95232,2 328163, 145888, 793,047	-368363,5 -3972,0 22144,1 -112206,5 -2449,5	200044,7 95232,2 328163,2 145888,8 793,04

По этим данным построена регрессионная модель вида (1) и получена оценочная величина стоимости 1 кв. м объекта оценки в руб./кв.м.:

у = 84159,351+45630,0853*х1 + 175153,644*х2 + 16841,1396*х3+-828,23081*х4

Проверка статистической значимости полученной модели и ее качества проводится при помощи статистических характеристик и приведена в таблице 2.8.

Таблица 2.8.

Проверка статистической значимости.

Статистическая характеристика	Требование	Числовые значения	Вывод
Коэффициент детерминации R2	В эконометрических приложениях регрессионная модель считается вполне адекватной, если значение коэффициента детерминации R2 не меньше 0,7	0,8273?0,7	Соответствует
F-критерий Фишера F	Если расчетное значение F-критерия превышает критическое, то считается, что уравнение в целом статистически значимо и хорошо соответствует рыночным данным	8,3878? 3,2388	Соответствует

Из данной таблицы следует, что коэффициент определенности (детерминации) превышает минимально допустимое значение 0,7 и свидетельствует о том, что почти 87% дисперсии известных рыночных данных объясняется с помощью данной регрессионной зависимости. Оценку надежности уравнения регрессии в целом и показателя тесноты связи проводят с помощью F-критерия Фишера. Его расчетное значение должно быть больше табличного. Табличное значение FKpum для данной выборке 3,2591, что Fpacчem -8,3878. Вероятность случайно получить такое значение F -критерия составляет малую величину 2,78Е-0,5 Уровень вероятности, с которой модель можно считать статистически значимой, определяется вычитанием из единицы значения значимость F.

Таким образом, рассчитав рыночную стоимость за 1 кв.м. объекта оценки методом регрессионного анализа мы рассчитаем величину рыночной стоимости всего объекта оценки, умножив стоимость 1 кв.м. объекта оценки на его общую площадь:

Адрес	Кадастровый номер	Местоположение	Категория	Наличие газа	Площадь, в сотках	Стоимость сотки	Стоимость участка
г. Тула, район Привокзальный, ул. Седова, дом 49	71:30:020609:8	3	1	0	16,07	214 574,88	3 448 218,30

Величина рыночной стоимости права собственности земельного участка, общей площадью 1607кв. м, кадастровый номер: 71:30:020609:8 расположенного по адресу: Участок находится примерно в 66м по направлению на запад от ориентира многоквартирный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, район Привокзальный, ул. Седова, дом 49 по состоянию на 24 февраля 2014года, составляет, по результатам расчетов с использованием сравнительного подхода составила 3 448 218,30 руб.

2.4.2 Использование доходного подхода

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все текущие стоимости являются отражением будущих преимуществ. Применяя доходный подход для определения стоимости объектов оценки, исходим из концепции, утверждающей, что реальная рыночная стоимость объекта недвижимости может быть измерена величиной чистого дохода, который ожидается получить от данной собственности. Т.е. в данном подходе исследуется и оценивается потенциальная возможность недвижимости генерировать доход, который может быть получен как в процессе эксплуатации объекта недвижимости, так и при последующей его продажи (реверсии).

Источником дохода от эксплуатации недвижимости является арендная плата.

Для оценки стоимости доходной недвижимости традиционно применяют два метода: метод капитализации и метод дисконтирования. Выбор метода оценки (дисконтирование денежных потоков или прямая капитализация) основан на характеристике чистого операционного дохода.

Дисконтирование чистых операционных доходов предполагает перевод будущих чистых операционных доходов в текущее время с помощью ставки дисконта.

Дисконтирование чистых операционных доходов является одним из видов оценки по доходу и предполагает, что недвижимость стоит столько же, сколько стоят будущие доходы, которые она может приносить. Данный метод применяется ограничено, в основном в случаях, когда:

- чистые операционные доходы различаются по своей величине на протяжении определенного периода времени;

- для получения чистых операционных доходов требуется инвестирование в недвижимость (например, ремонт).

Метод прямой капитализации наиболее распространен при оценке недвижимости доходным подходом. Данный метод используется в случае, если чистые операционные доходы одинаковы по своей величине и не ограничены по времени. Возможно также, использовать метод прямой капитализации, в случае если прогнозируется равномерное изменение потоков доходов, а также снижение или увеличение стоимости объекта.

Данный метод позволяет на основании данных о предполагаемой величине дохода в ближайший год и ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о текущей стоимости недвижимости.

В данной работе, исходя из того, что поток доходов от оцениваемой собственности предполагается равномерно изменяющимся, было принято решение применить метод прямой капитализации.

С целью определения величины арендной платы за пользование объектом оценки в рамках доходного подхода Оценщиком предприняты следующие действия:

- методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки и рисков инвестирования в недвижимость рассчитана ставка капитализации;

обратной капитализацией стоимости земельного участка с помощью полученной ставки капитализации рассчитан ЧОД объекта;

с учетом расходов собственника, неплатежей и потерь от неполной загрузки получена величина потенциального валового дохода (ПВД) объекта оценки.

Расчет ставки капитализации R для объекта оценки приведен ниже в таблице на основе безрисковой ставки Rf, премий за иски и нормы дохода, методом кумулятивного построения.

Расчет ставки капитализации проведен кумулятивно по формуле:

R = Rf+r1+...+rn

Где:

R - Ставка капитализации:

Rf - очищенная от риска норма доходности;

r1, …,rn -поправки на различные риски

Таблица 2.9.

Расчет коэффициента капитализации

Показатели	Значения
Ликвидн...

Подобные документы

• Методы рыночной оценки земельного участка

  Развитие рынка земли в России. Принципы рыночной оценки стоимости земли. Подача заявки и конкретизация задачи по оценке земельного участка. Расчет стоимости оцениваемого участка. Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы.
  
  дипломная работа [133,0 K], добавлен 20.10.2011
  

• Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске

  Основные особенности процесса оценки недвижимости. Обоснование величины рыночной стоимости земельного участка под застройку на примере участка в городе Новосибирск. Анализ согласования результатов оценки для определения итоговой величины стоимости участка
  
  дипломная работа [5,5 M], добавлен 12.07.2012
  

• Оценка стоимости предприятия ООО "Аланд"

  Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами. Порядок определения рыночной стоимости оценщиком.
  
  курсовая работа [514,0 K], добавлен 08.10.2013
  

• Оценка залоговой стоимости земельных участков

  Обобщение основных принципов оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения. Методы определения залоговой стоимости земельного участка. Залог земельного участка, как частный случай ипотеки. Рекомендации по оценке.
  
  реферат [59,5 K], добавлен 22.07.2011
  

• Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

  Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Сущность каждого из методов оценки стоимости бизнеса в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Отчет об определении рыночной стоимости 1 пакета акций ЗАО "Сибур-Моторс".
  
  дипломная работа [772,0 K], добавлен 02.07.2012
  

• Оценка недвижимости

  Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
  
  курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011
  

• Стоимость бизнеса

  Основы оценки стоимости бизнеса. Сущность и понятие оценочной деятельности. Определение рыночной стоимости на примере ООО "Брянск-Лада". Пути совершенствования сбытовой деятельности предприятия. Характеристика автомобиля "Лада Приора" и его стоимости.
  
  дипломная работа [88,4 K], добавлен 30.05.2008
  

• Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Бенотех"

  Правовое регулирование оценочной деятельности в РФ, основные цели установления стоимости предприятия. Доходный, сравнительный и затратный подходы к определению ценности бизнеса. Согласование результатов и выводы по величине рыночной стоимости предприятия.
  
  дипломная работа [170,0 K], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Экспертиза", г. Краснодар

  Понятие и цели оценки бизнеса. Обоснование выбранных подходов и методов оценки. Анализ финансово-экономического состояния ООО "Экспертиза". Определение рыночной стоимости земельного участка, зданий, сооружений, оборудования, активов, денежных средств.
  
  дипломная работа [299,6 K], добавлен 13.05.2015
  

• Оценка стоимости бизнеса (на примере ОАО "Ярославский бройлер")

  Особенности бизнеса как объекта оценки. Цели, этапы, подходы и методы оценки стоимости бизнеса, использование её результатов. Оценка рыночной стоимости бизнеса затратным методом на основе активов, доходным и рыночным методами и агрегированная оценки.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 02.04.2014
  

• Оценка бизнеса предприятия ООО "Хирш на Садовом"

  Характеристика понятия бизнеса для целей оценки. Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами.
  
  курсовая работа [36,7 K], добавлен 09.02.2015
  

• Проблемы оценки стоимости предприятий с циклическим развитием

  Основные цели и методы оценки стоимости предприятий. Процесс оценки стоимости предприятия с циклическим развитием на примере ООО "Векор". Анализ хозяйственной деятельности торгового предприятия. Использование модели Гордона для расчета рыночной стоимости.
  
  курсовая работа [1,1 M], добавлен 18.09.2015
  

• Оценка стоимости предприятия ООО "Сладкий рай"

  Развитие оценочной деятельности. Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Анализ деятельности предприятия и перспектив его развития на примере ООО "Сладкий рай". Затратный, доходный и сравнительный подход к оценке стоимости предприятия.
  
  курсовая работа [86,0 K], добавлен 28.09.2008
  

• Предприятие как особый вид оценки

  Проблема оценки стоимости действующего бизнеса в условиях рыночной экономики. Основные цели и задачи оценки предприятия (бизнеса). Изучение подходов при оценке рыночной стоимости различных объектов: затратный, доходный и рыночный методы оценки.
  
  реферат [19,9 K], добавлен 27.07.2010
  

• Оценка рыночной стоимости оборудования

  Основание для проведения оценки. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода. Процедура оценки рыночной стоимости движимого имущества. Этапы процесса оценки.
  
  курсовая работа [151,9 K], добавлен 02.04.2009
  

• Оценка стоимости предприятия

  Методические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса). Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия в современных условиях. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости предприятия: основные преимущества и недостатки.
  
  курсовая работа [197,5 K], добавлен 18.11.2010
  

• Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

  Особенности бизнеса как товара. Принципы оценки стоимости предприятия или процесса определения рыночной стоимости его капитала. Требования к содержанию отчета об оценке. Расчет вероятности банкротства предприятия. Стоимость пакета привилегированных акций.
  
  контрольная работа [119,1 K], добавлен 01.06.2015
  

• Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

  Применяемые стандарты оценочной деятельности. Вид определяемой стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки: однокомнатная квартира. Технология определения стоимости объекта. Анализ эффективного использования и оценка рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [710,4 K], добавлен 16.06.2011
  

• Оценка стоимости компании ОАО "Ростелеком"

  Подходы к оценке стоимости предприятия на примере ОАО "Ростелеком". Цели проведения, основные методы оценки стоимости бизнеса и их характеристика. Обзор отрасли и характеристика ОАО "Ростелеком", интерпретация показателей и результатов оценки стоимости.
  
  курсовая работа [365,0 K], добавлен 17.11.2014
  

• Оценка бизнеса предприятия

  Структура стоимости объекта недвижимости по элементам. Определение стоимости бизнеса в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Этапы оценки стоимости бизнеса. Процесс согласования стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса.
  
  контрольная работа [85,5 K], добавлен 10.02.2016
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам