Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

В соответствии с этими данными безрисковая ставка выбрана как средняя от рублевых депозитам сроком не менее 1 года и составила 8,0%.

Таблица 2.11.

Порядок и результат определения надбавки за риск вложения в актив

В целом такая оценка поправки на риски обеспечивает при аккуратном использовании воспроизводимость ставок капитализации с учетом индивидуальных характеристик объекта инвестирования.

Безрисковая ставка не учитывает дополнительные риски вложения средств в недвижимые активы, связанные с дополнительными рисками, такими как риск, связанный с низкой ликвидностью объекта и бременем управления.

Первый риск оценивается на основе безрисковой ставки и ориентировочного времени экспозиции (определяемой в месяцах экспертно) по формуле:

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, будет возвращаема при перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата. Земельный участок как неизнашиваемый актив генерирует неограниченный во времени постоянный поток дохода. Кроме того, неистощимость земельного участка как актива дает возможность инвестору не заботиться о необходимости возврата инвестиций в него, так как этот возврат может быть выполнен по желанию инвестора в любой момент времени в полном объеме за счет продажи земельного участка. Норма возврата капитала в данной работе не рассчитывалась.

Определение потенциального валового дохода (ПВД). Потенциальный валовой доход - это доход приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат.

ПВД = SЧ АЧ 12

S- площадь арендуемых помещений.

А - ставка арендной платы.

12 - число месяцев в году.

Определение действительного валового дохода (ДВД). ДВД - это ПВД, уменьшенный на вакансии недобор платежей и прочие расходы.

В рыночных условиях, как правило, существует вероятность потерь арендной платы за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Но с учетом то, что участок предоставляется в аренду, т.е. на нем буду возведены улучшения, риск смены арендаторов практически равен нулю, как и риск неуплаты арендной платы, с учетом сложившейся судебной практики и возможности потери арендатором улучшений которые будут возведены. Применительно к данному объекту следует прогнозировать отсутствие потерь. Тогда, годовой действительный валовой доход (ДВД) определится из выражения:

ДВД = ПВД

Определение чистого операционного дохода (ЧОД). Чистый операционный доход равен ДВД за вычетом операционных расходов за год.

ЧОД = ДВД - Расходы

Определение операционных расходов. Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей.

Переменные операционные расходы - это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей.

Поскольку типичным для рынка аренды является принятие всех эксплуатационных расходов арендатором на себя, то к расходам арендодателя, в нашем случае можно отнести расходы на управление.

Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет объектом - собственник или нанятый управляющий, поскольку, рассматривая вариант сдачи недвижимости в аренду как бизнес, необходимо обеспечить его эффективное ведение, а также налоговую и бухгалтерскую отчетность

Анализ рынка показал, что при поиске арендатора риэлторы, в качестве оплаты своих услуг получают от арендатора сумму равную месячному размеру арендуемого помещения. Таким образом, арендодатель не несет расходов по привлечению арендатора. Налоговый и бухгалтерский учет в данном случае будет состоять из затрат по налогу на имущество и затрат по оплате бухгалтера (предоставление декларации) Учитывая данные расходы, Оценщик исходил из того, что потенциальный собственник оцениваемого имущества будет вести свой бизнес наилучшим и наиболее эффективным образом. Оптимальным с точки зрения минимизации налогообложения является ведение данного бизнеса по упрощенной системе налогообложения. Как известно по упрощенной системе налогообложения собственник освобождается от уплаты налога на имущество. Ведение бухгалтерского учета в данном случае будет заключаться в предоставлении ежеквартальных деклараций в налоговую. Стоимость фирм оказывающих услуги по ведению бухгалтерского учета на договорной основе, с учетом необходимых трудозатрат в среднем составляет 10000 в год.

Определение размера арендной ставки.

Размер арендной ставки определяется из выражения: С = ЧОД/R, путем обратного пересчета ЧОД = C*R, где R - коэффициент капитализации; ЧОД - чистый операционный доход; С - рыночная стоимость.

В рамках данной работы определение величины арендной платы происходило с использованием сравнительного и доходного подходов, по следующим этапам:

1. Расчет рыночной стоимости земельного участка с использованием методов сравнительного подхода

2. Определение коэффициента капитализации.

3. Расчет величины арендной платы за пользование земельным участком методом прямой капитализации.

Таким образом, в результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик, пришли к следующему заключению:

Величина рыночно обоснованной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 1607кв. м, кадастровый номер: 71:30:020609:8, расположенного по адресу: Участок находится примерно в 66м по направлению на запад от ориентира многоквартирный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, район Привокзальный, ул. Седова, дом 49 на 24 февраля 2014 года составляет, округлено:

363 400 (триста шестьдесят три тысячи четыреста) рублей.

Для определения рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход. В ходе проведения данной работы изучалось состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно сегмента земельных участков, к которому принадлежит данный объект.

Определение величины рыночной арендной платы осуществлялось с помощью метода корреляционно-регрессионного анализа. В регрессионном анализе рассматривается связь между одной переменной, которая называется зависимой переменной, или признаком, и несколькими другими, которые называются независимыми переменными. Линейный регрессионный анализ - это самый распространенный инструмент для описания связи между факторами и какой-то зависимой величиной.

На основе линейной модели проводился расчет стоимости. Выявлялись участки, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом, предложения по которым, появились относительно недавно. Собранная информация по объектам-аналогам проверялась и анализировалась, определялись основные качественные ценообразующие факторы, проводилась их оцифровка, определялись связи между качественными ценообразующими факторами и строилось линейное уравнение.

В рамках доходного подхода был рассчитан коэффициент капитализации методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки и рисков инвестирования в недвижимость. С использованием метода прямой капитализации, путем обратной капитализацией стоимости земельного участка с помощью полученной ставки капитализации рассчитан ЧОД объекта. С учетом расходов собственника, неплатежей и потерь от неполной загрузки получена величина потенциального валового дохода (ПВД) объекта оценки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участников тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируются три фундаментальных подхода к оценке - доходный, сравнительный и затратный.

В стратегии рыночных преобразований, происходящих на всей территории России, институт оценки земли должен занять одно из важнейших мест. Обоснование научных принципов и практических методов оценки рыночной и кадастровой стоимости необходимо для эффективного развития отношений по использованию земли:

· как основы жизни, деятельности и благосостояния народов России ;

· как важнейшего природного ресурса, необходимого для развития всех отраслей народного хозяйства;

· как пространственного базиса под городскую застройку;

· как кладовой месторождений;

· как объекта налогообложения.

В данной работе были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатора ищет определенный земельный участок, инвестор хочет создать необходимое ему сочетание земли и строений или когда покупатель подбирает землю, обладающую значительным потенциалом увеличения стоимости.

Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере объектов недвижимости в целом.

Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Земельный кодекс Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

3. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

4. Федеральный закон РФ от 25.10.2001 № 37 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

5. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

6. Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».

7. Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

8. Постановление Правительства Российской Федерации от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

9. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256).

10. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255).

11. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254).

12. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508)

13. Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328).

14. Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 07.11.2011 № 628).

15. Письмо Роскомзема от 28.12.1994 № 1-16/2096 «О порядке определения нормативной цены земли».

16. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р).

17. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р).

18. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39).

19. Приказ Росземкадастра от 12.03.2003 № П/42 «О кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и лесных земель в пределах территорий субъектов Российской Федерации».

20. Бродунов А.Н., Кичигин Ю.А. Об итоговых поправках при оценке бизнеса методами доходного подхода // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 3.

21. Бусов В.И., Землянский О.А., Поляков А.П. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебник для бакалавров. Гриф МО. М.: КНОРУС, 2014.

22. Валигурский Д.И. Организация предпринимательской деятельности: учебник / Д. И. Валигурский. М. : Дашков и К, 2011.

23. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. Москва, 2011г.

24. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. Москва, 2013г.

25. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятия // Учебно - практическое пособие. Москва, 2010г.

26. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. Оценка бизнеса // 4-е издание, под редакцией А.Г.Грязновой, Москва, 2011г.

27. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса // 3-е издание, Питер, 2012г.

28. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости бизнеса. М.: ЮРАЙТ, 2014. 411 с.

29. Масленкова О.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие. М.: КНОРУС, 2011. 288 с.

30. Международные стандарты оценки ,7-е изд., Москва, 2005г.

31. Немоляев А.Д. «О государственном кадастровом учете земельных участков» // Официальные материалы для бухгалтера, №17, №18. 2011г.

32. Окунев А.И. Административно-правовые положения земельного законодательства Российской Федерации, влияющие на оценку стоимости земельных активов // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 4.

33. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков// Учебное пособие под редакцией профессора М.А.Федотовой, Москва, 2011г.

34. Ревуцкий Л.Д. «Рыночная стоимость и рыночная цена предприятия и других бизнес-объектов» // Консультант директора, №4,№6. 2007г.

35. Рутгайзер В.М. Комментарий нормативных правовых актов об оценочной деятельности // Административное и муниципальное право. 2008. № 6.

36. Рутгайзер В.М. Проблемы правового регулирования оценочной деятельности в России // Административное и муниципальное право. 2010. №12.

37. Сафарян К.В. Оценочная деятельность: понятие, нормативная база, механизмы регулирования // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. №8.

38. Семенова Е. «Экономико - правовое развитие рынка земли в РФ» // Экономист, №4, 2012г.

39. Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений, Москва, Росземкадастр, 2011г.

40. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебник для бакалавров. Гриф МО РФ. М.: Дашков и К, 2014. 256 с.

41. Щепотьев А.В. Методика выявления и оценки "скрытых" и "мнимых" активов и обязательств. М.: «Юстицинформ», 2009. 144 с.

Размещено на Allbest.ru