1.1 Понятие, экономическая сущность и основные характеристики недвижимости

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР - ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1).

Таблица 1. - Виды недвижимого имущества

недвижимость оценка стоимость сельскохозяйственный

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба - например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения - условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

В мировой практике существуют определенные концепции недвижимости:

- географическая;

- юридическая;

- социальная;

- экономическая.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Социальная концепция предполагает наложение ограничений, которые может устанавливать общество для защиты публичных интересов.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости - это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования:

- жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.

- коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.

- производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.

- сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.

- специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения:

- для ведения бизнеса;

- для проживания владельца;

- в качестве инвестиций;

- в качестве товарных запасов и НЗП;

- для освоения и развития;

- для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации:

- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

- неспециализированная -- вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

- введенные в эксплуатацию;

- требующие реконструкции или капитального ремонта;

- незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме:

- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

1) будущие периодические потоки денежных средств;

2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Особенности объектов недвижимости в сельском хозяйстве:

· прочная связь с землей как физическая, так и юридическая;

· физическая неподвижность;

· длительность использования объекта;

· сохранение натуральной формы в течение всего срока службы;

· специфика потери потребительских свойств;

· потеря стоимости частями по мере износа;

· объекты недвижимости являются узко специализированными и их нельзя, или очень тяжело использовать для других видов деятельности.

На результаты сельскохозяйственного производства существенное влияние оказывает природно-климатические факторы. Изменения погодных условий сказываются на биологических объектах производства, колебании урожайности сельскохозяйственных культур и продуктивности животных, доходности самого сельскохозяйственного предприятия, эффективности использования производственных мощностей и площадей объектов недвижимости.

Пространственная рассредоточенность производства в сельском хозяйстве требует оптимизации размера предприятия, обеспечение его дорогами, мобильной техникой, соответствующего размещения структурных подразделений предприятия. Различные строения, навесы, постройки для обслуживания отделений занимают значительные площади земли, относящейся к землям сельскохозяйственного назначения.

На результаты производства в сельском хозяйстве влияет множество внешних и внутренних факторов. Предприятие на одни из них может повлиять, а другие может лишь учесть в своей деятельности. Таким образом, одни факторы объективны по отношению к сельскохозяйственному товаропроизводителю, другие субъективны. При анализе и выявлении резервов производства используют и иные подходы к определению факторов, например, учитывающие природно-климатические, экономические, социальные, организационно-управленческие условия. Факторы, под влиянием которых развивается сельское хозяйство и каждое отдельное предприятие, оказывает существенное влияние на характер недвижимости, ее структуру, перспективу обновления, ликвидность, загруженность, возможность сдачи в аренду и т.д.

Экономика большинства современных сельскохозяйственных предприятий малоэффективна, многие из них убыточны, движимое и недвижимое имущество находится в состоянии высокой степени износа, практически не ведется новое строительство, многие объекты отличаются низкой ликвидностью. Что касается земли, то ее плодородие снижается, часть сельскохозяйственных угодий не используется по назначению, выходят из сьтроя мелиоративные сооружения. Такое состояние недвижимости обусловлено недостатком, а в ряде случаев и отсутствием финансовых средств.

Месторасположение сельскохозяйственных предприятий и, следовательно, объектов недвижимости различно относительно областного или районного центров. Больше возможностей эффективно использовать недвижимость в пригородной зоне. Пригородные сельскохозяйственные предприятия, как правило, более рентабельны, имеют условия для получения дифференциальной ренты по местоположению (близость к транспортным магистралям и рынкам сбыта). Они в состоянии вести узкоспециализированное производство (теплично-парковое, птицеводческое, молочное животноводство, цветоводческое), имеют специализированную недвижимость, соответствующую технологическим требованиям производства. Объекты своевременно ремонтируются, обновляются.

Сельское хозяйство - сложная система, занимающая особое место в агропромышленном комплексе. Успех развития сельского хозяйства зависит от межотраслевых связей в этом комплексе. Создание сельскохозяйственной недвижимости, ее обновление, качество, соответствующее функциональному назначению зависит от того, в какой мере обеспечивается материально-техническое снабжение и производственно-техническое обслуживание сельскохозяйственными отраслями I сфера АПК.

1.2 Правовые основы оценки недвижимости

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом №135 - ФЗ, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки конкретного вида стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

o рыночная стоимость;

o инвестиционная стоимость;

o ликвидационная стоимость;

o кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

o одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

o стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

o объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

o цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

o платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

o при изъятии имущества для государственных нужд;

o при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

o при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

o при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

o при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

o при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями №135 - ФЗ.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

К объектам оценки относятся:

o отдельные материальные объекты (вещи);

o совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

o право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

o права требования, обязательства (долги);

o работы, услуги, информация;

o иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

o при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

o при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

o при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

o при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

o при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

o при национализации имущества;

o при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

o при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

o при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

o при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Подходы к оценке:

1) Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

2) Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

3) Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Требования к проведению оценки:

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятия, как имущественные комплексы признаются недвижимостью.

Согласно ст.131 ГК, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного правления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Данные отношения регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

· прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

· правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

· установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

· внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

· совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно ст. 16 вышеприведенного закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у его нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно ст. 18 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно ст. 22 закона о регистрации, в отношении предприятия, как имущественного комплекса, подлежат регистрации права на здания, сооружения, и земельные участки.

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация прав на предприятие в целом и сделки с ним проводится в органе по регистрации прав по месту регистрации (проживания) лица, приобретающего в собственность предприятие, а государственная регистрация договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения (обременения) права на предприятие - по месту регистрации правообладателя предприятия. Если правообладатель предприятия зарегистрирован в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории иностранного государства либо лицо, приобретающее в собственность предприятие, зарегистрировано (проживает) на территории иностранного государства, государственная регистрация прав проводится по месту регистрации (проживания) участника сделки (стороны договора), зарегистрированного (проживающего) на территории Российской Федерации, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации.

Зарегистрированное право на предприятие, а также зарегистрированное ограничение (обременение) права на предприятие является основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимости.

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Формы документов, касающихся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

1.3 Принципы и подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

Теoретическим фундaментoм прoцессa oценки является единый нaбoр oценoчных принципoв. В их oснoву пoлoжены мoдели нaблюдaвшегoся рaнее экoнoмическoгo пoведения людей, имевших делo с недвижимoстью.

Принципы oценки oбъектoв недвижимoсти мoгут быть услoвнo oбъединены в следующие четыре группы:

- принципы, oснoвaнные нa предстaвлениях пoльзoвaтеля;

- принципы, связaнные с oбъектaми недвижимoсти (земля, здaния, сooружения);

- принципы, связaнные с рынoчнoй средoй;

- принцип нaилучшегo и нaибoлее эффективнoгo испoльзoвaния oбъектa недвижимoсти.

Все принципы oценки недвижимoсти связaны между сoбoй. Оценивaя oбъект недвижимoсти, неoбхoдимo пo вoзмoжнoсти зaдействoвaть срaзу нескoлькo принципoв. При этoм следует пoмнить, чтo дaнные принципы oтрaжaют лишь тенденцию экoнoмическoгo пoведения людей, oднaкo не гaрaнтируют тaкoе пoведение.

Принципы пoльзoвaтеля включaют в себя: принципы пoлезнoсти, зaмещения и oжидaния.

Пoлезнoсть - этo спoсoбнoсть oбъектa недвижимoсти удoвлетвoрять пoтребнoсти пoльзoвaтеля в дaннoм месте и в течение дaннoгo периoдa времени. Принцип пoлезнoсти зaключaется в тoм, чтo всякий oбъект недвижимoсти oблaдaет стoимoстью тoлькo в тoм случaе, если oн пoлезен кaкoму-нибудь инвестoру и мoжет быть испoльзoвaн для реaлизaции oпределенных функций или личных пoтребнoстей, нaпример, испoльзoвaние недвижимoсти в кaчестве прoмышленнoгo предприятия, гoстиницы, кaфе, oфисa, музея и пр. В случaях с принoсящей дoхoд недвижимoстью удoвлетвoрение пoтребнoстей пoльзoвaтеля, в кoнечнoм счете, мoжет быть вырaженo в виде пoтoкa дoхoдoв.

Принцип зaмещения oпределяется следующим oбрaзoм: рaциoнaльный (типичный, рaзумный) пoкупaтель не зaплaтит зa oбъект недвижимoсти бoльше минимaльнoй цены, взимaемoй зa другoй aнaлoгичный oбъект тaкoй же пoлезнoсти, или, инaче, мaксимaльнaя стoимoсть oценивaемoгo oбъектa oпределяется нaименьшей стoимoстью, пo кoтoрoй мoжет быть приoбретен другoй aнaлoгичный oбъект с эквивaлентнoй пoлезнoстью. Принцип замещения используется во всех трех пoдхoдaх к oценке недвижимости: зaтрaтнoм, дoхoднoм, срaвнительнoм.

Принцип oжидaния глaсит: стoимoсть oбъектa, принoсящегo дoхoд, oпределяется текущей стoимoстью будущих дoхoдoв, кoтoрые, кaк oжидaется, этoт oбъект принесет. Стoимoсть oбъектa недвижимoсти, принoсящегo дoхoд, oпределяется величинoй денежнoгo пoтoкa, oжидaемoгo oт испoльзoвaния oценивaемoгo oбъектa, a тaкже суммoй, oжидaемoй oт егo перепрoдaжи. Принцип oжидaния является oснoвным при реaлизaции дoхoднoгo пoдхoдa к oценке.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 2. - Принципы оценки недвижимости

2.1 Характеристика природно-экономических условий

Открытое акционерное общество "Тепличное", в дальнейшем именуемое Общество, создано путем преобразования государственного унитарного предприятия в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в редакции от 24.07.2008), Законом Тамбовской области от 27.10.2004 № 241-З "Об управлении государственной собственностью Тамбовской области" (в редакции от 04.06.2007) и с момента государственной регистрации является правопреемником всех прав и обязанностей Тамбовского областного государственного унитарного предприятия "Тепличное", в том числе по всем сертификатам, полученным ранее ТОГУП "Тепличное".

Учредителем Общества является Тамбовская область в лице комитета по управлению имуществом Тамбовской области.

Общество является коммерческой организацией и действует в соответствии с Федеральным законом от 26.12.1995 № 208-ФЗ "Об акционерных обществах", иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации и настоящим Уставом.

Общество является открытым акционерным обществом.

Полное фирменное наименование Общества на русском языке: открытое акционерное общество "Тепличное".

Сокращенное фирменное наименование Общества на русском языке: ОАО "Тепличное".

Юридический и фактический адрес Общества: ул. Хитрова, дом 1, деревня Красненькая, Тамбовский район, Тамбовская область, 393519, Российская Федерация.

Общество имеет гражданские права и несет обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных действующим законодательством Российской Федерации.

Основной целью деятельности Общества является удовлетворение общественных потребностей и извлечение прибыли.

Видами деятельности Общества являются:

- овощеводство закрытого и открытого грунта;

- полеводство;

- реализация производимой продукции, отходов производства, работ и услуг по оптовым, розничным и договорным ценам.

Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется федеральными законами, Общество может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии).

Если условиями предоставления специального разрешения (лицензии) на занятия определенными видами деятельности предусмотрено требование о занятии такой деятельностью как исключительной, то Общество в течение срока деятельности специального разрешения (лицензии) не вправе осуществлять иные виды деятельности, за исключением видов деятельности, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), или им сопутствующих.

Право Общества осуществлять деятельность, на которую в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется специальное разрешение - лицензия, возникает у Общества с момента ее получения или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Деятельность Общества не ограничивается вышеназванными видами. Общество может иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных действующим законодательством и настоящим Уставом. Общество осуществляет любые виды внешнеэкономической деятельности, не противоречащие действующему законодательству.