Тепличные предприятия объединены в отраслевой ассоциации «Теплицы России», которая активно представляет интересы отрасли, как в парламенте, так и в правительстве. В настоящее время тепличная отрасль включена в список сельхозпредприятий на субсидированные кредиты в программе развития АПК. В октябре 2008 года в некоммерческом газовом обществе была создана рабочая группа, в которую вошли представители различных направлений сельского хозяйства (птицеводы, животноводы, тепличники), а также представители естественных монополий. С целью разработать проект программы, для представления в правительство, одним из основных направлений которой является выделение сельхозпроизводителей, в том числе и тепличные хозяйства, в группу льготных потребителей газа. Так как тепличное производство является энергозатратным, предоставление льгот по оплате за газ даст возможность существенно снизить затраты на производство. Производители овощей защищенного грунта через ассоциацию «Теплицы России» выступили с инициативой принятия технического регламента на овощи с жесткими требованиями к их качеству и готовы разделить с государством затраты на модернизацию проверяющих импорт лабораторий. В Турции, Марокко, Испании, Китае, Иране, откуда к нам поступают овощи, нет таких же жестких требований к их качеству, как в России, предельно допустимые концентрации нитратов и пестицидов, по некоторым культурам на Западе и в Японии в 2,5-3,5 раза выше, чем у нас. Вместо стимуляторов завязывания, которые, по словам директора костромского тепличного хозяйства «Высоковский» Алексея Ситникова, применяют турецкие хозяйства, отечественные производители пользуются шмелями. Стимуляторов же нет в списке препаратов, разрешенных российским Минсельхозом. То же самое касается ускорителей созревания. В России жестко контролируется не только качество конечного продукта, но и сам процесс производства овощей. Во многих хозяйствах проверкой качества выпускаемой продукции занимаются не только контролирующие органы, но и свои лаборатории. Ни в одном из хозяйств Турции таких лабораторий нет. Кроме разработки нового технического регламента, предлагается повысить пошлину на импортные огурцы и томаты в период с 1 марта по 1 октября до 25% (сейчас пошлина не превышает 15%) круглый год.

Положительное решение вопросов, способствующее увеличению производства отечественной сельскохозяйственной продукции, в том числе и продукции овощеводства, имеют не только экономическую значимость, но и политическую, это проблема здоровья нации. Следует уходить от импортной продовольственной зависимости, расширять объемы собственного производства, в полной мере задействовать свои мощности, занять свой производственный и трудовой потенциал необходимой работой.

Для увеличения объемов производства в ОАО «Тепличное» принято решение о строительстве нового блока теплиц площадью 1,15 га на базе конструкций и оборудования современных промышленных культивационных сооружений, выпускаемых предприятием ООО «Агрисовгаз».

Инициатором проекта строительства нового блока теплиц является ОАО «Тепличное». Районом для строительства выбрана территория, закреплённая на праве аренды за ОАО «Тепличное», расположенная в д. Красненькая Тамбовского района Тамбовской области.

Целью проекта является увеличение объёмов производства тепличных овощей (планируется томатов) преимущественно во внесезонные периоды года на 500 т и более в год, что даёт возможность увеличить объём продаж на 34,3 млн. руб. и получить дополнительно 21,8 млн. руб. прибыли.

Тип проекта: новое строительство.

Строительство нового гектара теплиц даёт возможность:

1)увеличить объемы производства;

2)производить за счёт усовершенствованных конструкций и оборудования нового гектара теплиц больше килограмм с м² томатов с меньшими затратами, чем в старых гектарах, т.е. снизить себестоимость выпускаемой продукции и увеличить производительность труда;

3)производить новейшие гибриды томатов с замечательными вкусовыми качествами, внешним видом, способностью к продолжительному хранению в течение всего периода выращивания, т.е. выпуск конкурентоспособной продукции;

3)увеличить площади для производства огурца в старых теплицах за счёт переноса производства томатов в новый гектар, что даёт возможность в целом по предприятию увеличить прибыль от реализации, т.к. производство огурца в теплицах старого типа является более рентабельным, чем производство томата.

Данный проект является вторым этапом реконструкции тепличного комплекса ОАО «Тепличное». На первом этапе данного мероприятия (2005-2008гг.) была проведена реконструкция имеющихся у предприятия зимних теплиц с внедрением новых высокоэффективных технологий. Второй этап предусматривает строительство одной теплицы площадью 1 га с разделительным коридором площадью 0,15 га.

Оценка рисков проекта:

ОАО «Тепличное» имеет налаженное производство овощей в закрытом грунте, квалифицированные кадры, налаженные связи с потребителями продукции и поставщиками сырья, что минимизирует риски при осуществлении проекта.

Обеспечение проекта: предполагаемый залог при реализации проекта складывается из недвижимого имущества, находящегося на балансе предприятия.

Осуществление проекта обуславливается следующими факторами:

-наличием постоянного спроса на производимую продукцию,

-отличным качеством производимой продукции;

-100% - ной натуральностью и экологической безопасностью производимого продукта.

Земельный участок, на котором планируется вести строительство, предоставлен ОАО «Тепличное» на основании постановления администрации Тамбовского района от 24.09.2008г. №2841 в аренду сроком на 49 лет (договор арены земельного участка, находящегося в государственной собственности).

Общая площадь 394200 м².

Годовая базовая арендная плата за пользование земельным участком составляет 8278,20 руб.

Размещение новой теплицы обусловлено тем, что проектируемая теплица и существующий комплекс, площадью 13 га предполагается эксплуатировать как единый комплекс по производству ранних овощей, то есть имеется возможность использовать находящиеся на балансе ОАО «Тепличное» административные, производственные, складские помещения, транспортные средства, инженерные сети и дороги с твёрдым покрытием.

Участок свободен от застройки, по габаритам позволяет разместить теплицу с учётом необходимого зонирования. Выбранная площадь позволяет в перспективе расширение тепличного комбината.

Теплоснабжение от собственной котельной, работающей на газе, резервное топливо - тепло от ТЭЦ.

Электроснабжение от проектируемой КТПНУ-250.

Телефонизация - от мини АТС «PANASONIC» на 24 порта.

Радиофикация от электрического радиоприемника.

Водоснабжение от существующего водопровода тепличного комбината.

Канализация - сброс хозяйственно-фикальных сточных вод предполагается в действующую канализацию ОАО «Тепличное».

Проектируемая теплица предназначается для круглогодичного выращивания томатов. Современная конструкция теплиц позволяет производить гибриды крупноплодных томатов.

Тепличное производство - наиболее автоматизированная отрасль сельского хозяйства, позволяющая регулировать условия выращивания растений в защищённом грунте. В настоящее время существует несколько способов выращивания овощных культур, в частности томатов. Это традиционное использование грунтовых теплиц при поливе дождеванием, выращивание на грунтах с интегральным орошением и, более современное, выращивание способом малообъёмной технологии.

В свою очередь, и этот способ претерпевает изменения и усовершенствуется. Так, если ещё недавно отдавалось предпочтение искусственным субстратам (минеральная вата, керамзит и др.), то в последнее время всё больше используются органические материалы, такие как торф, кокосовое волокно как более экологически чистые субстраты.

Выращивание овощей предусматривается способом малообъёмной технологии на субстрате из кокоса с подвязкой к вертикальной шпалере. Субстрат размещается в плёночных упаковках, которые укладываются на подвесные желоба. V-образная подвеска растений к шпалерной проволоке обеспечивает лучше использование света в теплицах.

Применение малообъёмной технологии позволяет существенно снизить потребность в субстрате, по сравнению с почвенными культурами. Проектом предусматривается расход субстрата из расчёта 10-12 литров на 1 растение. Это в 10-12 раз меньше объёма расхода субстрата в почвенных теплицах.

Капельное орошение и минеральная подкормка растений питательными растворами - второе преимущество малообъёмной технологии выращивания.

Производство овощей принято в продлённом обороте. Основную часть вегетационного периода (восемь месяцев) теплицы находятся в режиме отопления с искусственным регулированием температурно-влажностных параметров с точностью не более +1 ⁰С и управляемой скоростью температурных периодов 0,5…1⁰С/час. Такие возможности теплицы в сочетании с естественным достаточным освещением обеспечивают нормальный ход технологического процесса выращивания овощей в культивационных сооружениях. Поддержание оптимальных параметров микроклимата в теплице - залог получения высоких урожаев.

Фирмой ООО НПФ «Фито» предусмотрен отвод производственных стоков в овощных теплицах по подвесным желобам и подземным коллекторам. Дренажные стоки из полимерных лотков собираются в накопительные резервуары и подаются на повторное использование после предварительной очистки от механических примесей и бактериологической обработки.

Для эффективного опыления растений предусматривается использование в теплицах на томате шмелей Bomdus terrestris - наилучшего природного опылителя.

Так как выращивание растений, в основном, осуществляется в относительно холодный период года, то система зашторивания теплиц чаще всего применяется для снижения теплопотерь. Эффективно притенение взрослых растений в весеннее-летний период.

Специализация теплиц даст возможность максимально сконцентрировать усилия персонала на отработке технологии выращивания конкретной культуры, наработать необходимые профессиональные навыки и обеспечить получение расчётных объёмов продукции и нужного качества. Этим учитывается существующие и перспективные тенденции на потребительском рынке овощной продукции, позволяющие производить указанные овощи в объёмах, обеспечивающих устойчивый, рентабельный сбыт.

Расчётная урожайность культур после выхода комплекса на проектную мощность составляет томата - 50 кг/м².

Технические возможности теплицы позволяют обеспечить указанный выход товарной продукции, при соблюдении агротехнических регламентов выращивания растений, на уровне требования современных технологий производства тепличных овощей.

Важной особенностью проектного выхода продукции является её поступление во внесезонный период, когда она пользуется наибольшим спросом и имеет наиболее рентабельный сбыт из-за отсутствия поступлений овощей из открытого грунта.

В дальнейшем возможно улучшение качества томата при использовании углекислотных подкормок, что способствует увеличению содержания органического вещества в продукте. Росту урожайности и получению урожая в более ранние сроки могло бы способствовать внедрение дополнительного искусственного освещения в зимний период.

Производственный план данного проекта подразумевает строительство специализированной промышленной теплицы нового поколения с целью последующего использования ее для выращивания различных сортов томатов. Многопролетные промышленные теплицы проектируются и изготавливаются любой площади и конфигурации. Расчетная ячейка 9,6х4,0м или 6,4х4,0м (Каркас - стальные облегченные профили, защищенные от коррозии методом горячего цинкования. Покрытие, перегородки, стены - листовое оконное стекло толщиной 4мм по алюминиевым шпросам на резиновых уплотнителях; покрытие, перегородки - одинарное остекление, стены - двойное остекление. Фундаменты - сборные бетонные, набивные сваи. Цоколь - монолитный железобетонный, сборный железобетонный. Шаг колонн - 4м).

Для осуществления данного инвестиционного проекта необходимы заемные средства. Требуется определить рыночную стоимость теплицы, для получения кредита под залог данного объекта.

3.2 Оценка объекта недвижимости различными подходами

Оценка затратным методом.

Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию -- очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведенных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы затратного подхода исходят часто не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой стоимости объекта с ограниченным рынком.

Процедура затратного подхода начинается с того, что собирается и анализируется информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. При этом одной технической характеристики недостаточно, требуется подробное описание конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта.

В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический, функциональный и внешний).

Для анализа ситуации сложившейся на земельном участке и оценке рыночной стоимости земельных участков необходимо обратить внимание на ряд действующих федеральных и муниципальных законодательных актов. Такие как, Федеральный Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральный Закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 "О порядке определения нормативной цены земли", Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и др.

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно - эстетическим, объемно - планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ - устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов. К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик - это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

Далее оценим каждый вид износа применительно к объекту оценки.

Таблица 18. - Определение величины физического износа строительных конструкций теплицы

Стоимость объекта, рассчитанная затратным методом (с учетом стоимости земельного участка), составляет 68667 тыс. руб.

Подход к оценке по сравнимым продажам.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам собственности, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов собственности, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Таблица 20. - Описание сравнимых объектов

Согласование результатов.

При оценке объекта недвижимости нами были применены три подхода определения стоимости. Согласование результатов подчеркивают адекватность и точность применения каждого из методов. Ниже следует краткое обсуждение каждого из методов и обоснование итогового заключения о стоимости объекта.

Оценка по затратам.

Экономический подход включает в себя расчет восстановительной стоимости нового объекта за вычетом всех форм накопленного износа плюс стоимость земельного участка. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценки всех форм износа, особенно на данном сегменте рынка, который находится в процессе трансформации и не позволяет достоверно определить внешний износ. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

Расчет стоимости объекта методом затрат показал следующий результат: 68667 тыс. руб.

Оценка методом сравнимых продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее «рыночным» из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Оценка методом прямого сравнительного анализа продаж является, пожалуй объективной, но лишь в том случае, когда имеется достаточно сопоставимый информации по прошедшим на рынке сделкам.

Расчет стоимости объекта методом прямого сравнительного анализа продаж показал следующий результат: 92434,6 тыс. руб.

Оценка доходным методом.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом, составляет 218944,3 тыс. руб.

Согласование результатов.

Анализируя применимость каждого подхода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:

- затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. Информация, предоставляемая методом затрат, безусловно, имеет значение для нашего анализа;

- оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта;

- подход прямого сравнения продаж является наиболее не надежным в условиях рынка по оцениваемому имуществу. Проанализировав состояние рынка продаж аналогичного имущества, Оценщики считают, что рынок на аналогичное оборудование в данном регионе не является достаточно активным.

Учитывая вышеизложенное, пришли к следующим весовым коэффициентам, отражающим долю каждого метода в определении итоговой стоимости:

- затратный метод - 0,4 в итоговой стоимости объекта;

- доходный - 0,1 в итоговой стоимости объекта;

- метод сравнимых продаж - 0,5 в итоговой стоимости объекта.

Таблица 22. - Расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

Итоговое заключение о стоимости объекта.

На основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость объекта составляет 95578,5 тыс. руб.

3.3 Определение величины кредита, предоставляемого под залог

На основании рассчитанной рыночной стоимости объекта недвижимости определим ликвидационную стоимость для получения максимальной величины кредита.

Ликвидационная стоимость имущества всегда меньше его рыночной стоимости из-за линии двух факторов: фактора ограничения времени продажи и фактора вынужденной продажи - психологического аспекта, воздействующего на инициативу покупателей. Реально представляется возможным аналитически оценить величину воздействия фактора ограничения времени продажи, и невозможным - воздействие фактора вынужденной продажи. Потому при определении реальной ликвидационной стоимости следует сначала аналитически оценить ее верхнюю границу (т.е. стоимость без учета скидки, обусловленной вынужденной продажей), после чего экспертным путем сделать скидку на фактор вынужденной продажи.

Ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной продажи есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В большинстве случаев к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, рассчитываемых продавцом. Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости.

В нашем случае, соответственно, можно сделать вывод о том, что единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор "вынужденности продажи", что характерно для нерыночных условий продажи имущества.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:

С лик ⁼ Срын ^Х 0 ~ К вын

где: С_лт. - ликвидационная стоимость имущества; С_рын. - рыночная стоимость исследуемого объекта;

Квын - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < К_вын < 1 * Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта. На втором рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор "вынужденности продажи" (на нерыночные условия продажи).

Определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,05 до 0,5 (5 - 50% от рыночной стоимости).

Фактор "вынужденности продажи", влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность прода-жи, в свою очередь состоит из системы факторов более низкого уровня (схема 1).

Фактор "вынужденности продажи":

С Способы продажи;

С Сроки продажи;

С Риск инвестирования;

С Затраты на продажу;

С Другие.

Схема 1. Составные элементы фактора "вынужденности продажи"

В результате проведенных расчетов по определению рыночной стоимости имущества оценщики пришли к выводу, что при определении ликвидационной стоимости необходимо учитывать только фактор "вынужденности продажи", так как оцениваемое имущество не выявлялось ранее на торги, находится в хорошем состоянии и достаточно ликвидное.

Под сокращенным периодом экспозиции объекта следует понимать период экспозиции, продолжительность которого меньше продолжительности разумно долгого периода экспозиции данного объекта. Определение платы за заемные средства связано с установлением спросов экспозиции, что затруднено в связи с невозможностью точного определения срока экспозиции оцениваемого объекта

Оценщиками экспертным путем принято значение ликвидационной скидки, при условии вынужденной реализации в течение 90 дней в размере 30 % или К_вын = 0,70.

Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумного.

Таблица 23. - Ликвидационная стоимость объектов недвижимости