Главная Коллекция "Revolution" Экономика и экономическая теория Оценка стоимости спортивного магазина

Оценка стоимости спортивного магазина

Методологические основы и подходы к оценке бизнеса, ее цели и принципы. Основные виды стоимости. Оценка рыночной стоимости предприятия на примере ООО "Лавина". Анализ финансово-экономического состояния предприятия. Анализ перспектив развития отрасли.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 06.11.2014
Размер файла 403,8 K
рефераты на заказ со скидкой

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

4. Расчет стоимости предприятия как сумма текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Выбор модели денежного потока.

Денежный поток рассчитывается на основании номинального бизнеса, по следующей схеме:

Таблица 18 - Схема расчета денежного потока

Чистая прибыль

Плюс

амортизационные отчисления

плюс (минус)

уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала

плюс (минус)

уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства

плюс (минус)

прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности

Итого равно

денежный поток

При оценке бизнеса мы можем применить одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала. В данном случае была применена модель денежного потока для собственного капитала. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.

Расчет величины денежного потока.

В ходе анализа и прогнозирования расходов и доходов компании фактически определяются величины отдельных элементов денежного потока: прибыли, амортизационных отчислений, капитальных вложений, изменений в долгосрочных пассивах и собственном оборотном капитале.

Анализ основных доходов предприятия за анализируемый период представлен в таблице.

Таблица 19 - Анализ основных доходов

Показатели

Декабрь 2009

Декабрь 2010

Декабрь 2011

Среднеарифметическая величина

1

2

3

4

5

Выручка от реализации продукции, работ, услуг (без НДС и косвенных налогов), тыс. руб.

11 511

13 563

22 423

-

Темп роста выручки, %

-

117,83

165,32

141,58

Валовая прибыль, тыс. руб.

4 296

4 410

6 238

-

Темп роста валовой прибыли, %

-

102,72

141,36

-

Прибыль от продаж, тыс. руб.

907

1 650

2 181

-

Доля прибыли в выручке, %

7,88

12,17

9,73

-

Балансовая прибыль (до налогообложения), тыс. руб.

887

1 619

2 135

-

Средний темп роста выручки от реализации в анализируемом периоде составил 141,58%. Прогнозирование роста выручки принято на уровне от 10% до 15 % в третьем прогнозном году с дальнейшем понижением до 7 процентов на 5 год и постпрогнозный период.

Анализ затрат.

Для подготовки данного раздела слушатель изучил представленные предприятием отчеты о движениях денежных средств (форма 4), форму № 2 "Отчет о прибылях и убытках", а также структуру себестоимости.

Таблица 20 - Анализ затрат

Показатели

Декабрь 2009

Декабрь 2010

Декабрь 2011

Среднеарифметическая величина

1

2

3

4

5

Выручка от реализации продукции, работ, услуг (без НДС и косвенных налогов), тыс. руб.

11511

13563

22423

-

Себестоимость реализованной продукции, работ, услуг, тыс. руб.

7 215

9 150

16 185

-

Темп роста себестоимости, %

-

126,82

176,89

-

Доля себестоимости выручке, %

62,68

67,46

72,18

69,82

Коммерческие расходы, тыс. руб.

63

125

161

-

Доля в выручке, %

0,55

0,92

0,72

0,73

Управленческие расходы, тыс. руб.

3326

2638

3896

-

Доля в выручке, %

28,89

19,45

17,38

21,91

Прочие расходы, тыс. руб.

20

31

46

-

Доля в выручке, %

0,17

0,23

0,21

0, 20

Налог на прибыль, тыс. руб.

227

344

435

-

Доля в выручке, %

1,97

2,54

1,94

2,15

Доля себестоимости в выручке в прогнозные и постпрогнозный годы составит 69,82%. Доля коммерческих и управленческих расходов, прочих расходов, а также налога на прибыль, в выручке от реализации составит, соответственно: 0,73%; 21,91%; 0, 20%; 2,15%.

Прогноз чистой прибыли представлен в итоговой таблице.

Прогноз капитальных вложений. Капитальные вложения в прогнозный и постпрогнозный период не предвидятся.

Прогноз амортизационных отчислений. Принят метод равномерного прямолинейного списания стоимости основных фондов. Ставки амортизационных отчислений для зданий, сооружений, оборудования приняты согласно нормативным документам.

Принимаем амортизационные отчисления по существующим основным фондам в прогнозные и постпрогнозный годы в размере 1,03% от выручки.

Расчет изменения собственного оборотного капитала. Собственный оборотный капитал - это разница между текущими активами и текущими пассивами. Требуемый оборотный капитал рассчитывается как процент от выручки от реализации в базовый период.

Таблица 21 - Анализ и прогноз амортизационных отчислений по существующим основным фондам

Период

Декабрь 2009

Декабрь 2010

Декабрь 2011

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

6 год

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Выручка по годам,

тыс. руб.

11511

13563

22423

24665

27625

31769

35581

38072

40737

Амортизационные отчисления, тыс. руб.

126

118

254

254

285

327

366

392

420

Доля амортизационных отчислений в выручке, %

1,09

0,87

1,13

1,03

1,03

1,03

1,03

1,03

1,03

Величина потребности в собственном оборотном капитале (СОК) определяется по формуле:

СОКН = Выручка * Норматив СОК, (10)

Норматив СОК требуемый показатель уровня обеспеченности собственным оборотным капиталом. Для предприятия принят средний норматив СОК в размере 10%.

Таблица 22 - Расчет потребности в СОК

Показатели

2011г.

Прогнозный период

6 год

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

1

2

3

4

5

6

7

8

Выручка от реализации товаров, услуг, тыс. руб.

22423

24665

27625

31769

35581

38072

40737

Доля требуемого (нормативного) собственного оборотного капитала в выручке от реализации, %

10%

10%

10%

10%

10%

10%

10%

Требуемый (нормативный) собственный оборотный капитал, тыс. руб.

2 242

2 467

2 763

3 177

3 558

3 807

4 074

Прирост собственного оборотного капитала, тыс. руб.

-

225

296

414

381

249

267

Расчет ставки дисконта.

Ставка дисконтирования представляет собой коэффициент, применяемый для перевода будущих платежей или поступлений в текущую стоимость. Полученная текущая стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить норму доходности, равную определенной ставке дисконтирования.

Экономически, ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект. Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконта заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

В соответствии с типом ДП выбирают ставку дисконтирования. При ДП для собственного капитала ставка дисконтирования рассчитывается с помощью либо модели оценки капитальных активов, либо кумулятивной модели. В данной работе слушатель применил метод кумулятивного построения. За базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.

Расчет ставки дисконтирования согласно кумулятивному подходу проводится в два этапа:

- определение соответствующей безрисковой ставки дохода;

- оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента вложения в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает "фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата". В настоящий момент в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ. На дату оценки доходность ОФЗ к погашению составляет 4,64 % (Сайт центрального банка России).

Премии за риск - в западной теории оценки определен перечень основных несистематических рисков, которые должны быть проанализированы. Они определяются методом экспертной оценки, путем присвоения каждому виду риска значений в интервале 0 - 5 %.

Таблица 23 - Коэффициент дисконтирования

№ п/п

Фактор

Значение

Комментарии

1

Ставка дохода по ОФЗ

4,64 %

Сайт центрального банка России

2

Размер компании

3,5%

Оцениваемая компания является малым предприятием. Следовательно испытывает повышенные риски. Риски приняты выше среднего

3

Финансовая структура

2,5 %

Риски по этому фактору приняты на среднем уровне. Предприятие не имеет долгосрочной задолженности. Краткосрочная задолженность является текущей.

4

Производственная и территориальная диверсификация

3 %

Риск принят выше среднего так как организация в основном работает только на территории ЮФО.

5

Диверсификация клиентуры

3 %

Рынок сбыта является узкоспециализированным. Риски приняты на уровне выше среднего

6

Рентабельность предприятия и прогнозируемость его доходов

2 %

Организация показывает положительную динамику на протяжении всего рассматриваемого периода. Риски приняты ниже среднего диапазона.

7.

Качество управления

2,8 %

Вычисляется как средняя величина от всех ранее рассчитанных премий, кроме премии за размер компании и премии за прогнозируемость доходов

8.

Прочие особенные риски

2,5

Приняты на уровне среднего диапазона

Итого 23,94

Расчет остаточной стоимости компании (реверсии).

Определение стоимости компании в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют тот или иной способ расчета стоимости компании в остаточный период. В данной работе стоимость бизнеса в остаточный период рассчитывалась с помощью модели Гордона, в соответствие с которой годовой доход после прогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

V (term) = CF (t+1) / (K-g), (11)

где V (term) - стоимость в постпрогнозный период; CF (t+1) - денежный поток за первый год постпрогнозного (остаточного) периода; K - ставка дисконта; g - долгосрочные темпы роста денежного потока.

Расчет стоимости предприятия.

Текущая стоимость денежного потока получаемого в конце определенного периода времени:

PV = FV / (1+R) n, (12)

где FV - сумма накопления к концу определенного периода,

R - ставка дисконта,

n - период (годы).

Текущая стоимость денежного потока получаемого в середине определенного периода времени:

PV = FV / (1+R) (n-0,5), (13)

Таблица 24 - Расчет рыночной стоимости организации методом ДДП

Показатели

2011 г

Прогнозный период

Пост-прогнозный период

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

1

2

3

4

5

6

7

8

Выручка от реализации продукции, работ, услуг (без НДС и косвенных налогов)

22423

24 665

27 625

31 769

35 581

38 072

40 737

Темп роста выручки, %

165,32

110

112

115

112

107

107

Себестоимость реализованной продукции, работ, услуг

16185

17 221

19 288

22 181

24 843

26 582

28 443

Доля себестоимости выручке, %

72,18

69,82

69,82

69,82

69,82

69,82

69,82

Валовая прибыль

6238

7 444

8 337

9 588

10 738

11 490

12 294

Коммерческие расходы

161

180

202

232

260

278

297

Доля в выручке, %

0,72

0,73

0,73

0,73

0,73

0,73

0,73

Управленческие расходы

3896

5404

6053

6961

7796

8342

8925

Доля в выручке, %

17,38

21,91

21,91

21,91

21,91

21,91

21,91

Прибыль от продаж

2181

1 860

2 082

2 395

2 682

2 870

3 072

Прочие операционные расходы

46

49

55

64

71

76

81

Доля в выручке, %

0,21

0, 20

0, 20

0, 20

0, 20

0, 20

0, 20

Балансовая прибыль

2135

1 811

2 027

2 331

2 611

2 794

2 991

Налог на прибыль и прочие платежи

435

530

594

683

765

819

876

Доля в выручке, %

1,940

2,150%

2,150%

2,150%

2,150%

2,150%

2,150%

Чистая прибыль

1700

1 281

1433

1648

1846

1975

2115

Амортизационные отчисления

плюс

254

285

327

366

392

420

Уменьшение (прирост) чистого оборотного капитала

Плюс (минус)

225

296

414

381

249

267

Денежный поток для собственного капитала

итого

1 310

1 422

1 561

1 831

2 118

2 268

Коэффициент текущей стоимости

0,8982

0,7247

0,5848

0,4718

0,3807

0,3419

Текущая стоимость денежных потоков

1 177

1 031

913

864

806

Сумма текущих стоимостей

4791

Коэффициент капитализации для реверсии

0,1394

Будущая стоимость денежного потока остаточного периода (реверсия), руб.

16 270

Коэффициент текущей стоимости для реверсии

0,3419

Текущая стоимость остаточного периода, руб.

5 563

Рыночная стоимость, тыс. руб.

10 354

Следовательно, рыночная стоимость 100% доля в уставном капитале ООО "Лавина" определенная доходным подходом по состоянию на дату оценки с учетом округления составляет: 10 354 000 (Десять миллионов триста пятьдесят четыpе тысячи) рублей

3.7 Итоговое согласование стоимости предприятия

Для определения итоговой величины стоимости действующего предприятия учитывались цель оценки и используемое определение стоимости, характер деятельности предприятия и его активов, количество и качество данных, использованных для обоснования вышеупомянутых методов оценки.

Подходы или методы, выбираемые при проведении оценки, зависят главным образом от количества и качества имеющейся исходной информации. Для определения рыночной стоимости объекта оценки здесь были применены три подхода: затратный (метод чистых активов), доходный (метод дисконтированных денежных потоков).

Основываясь на трех разных подходах к оценке, получены результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки как с учетом количественного, так и качественного их значения.

Выбор взвешивающих факторов для различных подходов.

Затратный подход (метод чистых активов) был использован, поскольку компания владеет значительным имущественным комплексом и имеет капиталовложения в здания, сооружения, оборудование. Неоспоримым преимуществом затратного подхода является то, что он базируется на реальной стоимостной оценке существующих активов предприятия, большую часть которых, как правило, составляют собственные средства. Данный подход полезен в основном для оценки объектов, необычных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

Недостатком подхода является невозможность учета будущих денежных поступлений и уровня отдачи на существующие активы. Поэтому затратный подход, как правило, определяет верхнюю границу оценочной стоимости предприятия. Результат, полученный в рамках затратного подхода, основан на существующих активах и должен существенно влиять на итоговую величину стоимости.

Сравнительный подход при определении рыночной стоимости не применялся.

Доходный подход применяется при оценке предприятия как действующей фирмы, так как данный подход акцентирует внимание на получение прибыли фирмы в будущем. Доходный подход используется также при определении стоимости отдельных видов активов предприятия, таких как кредиты, инвестиционный портфель, объекты производственной недвижимости. При определении итоговой стоимости были учтены преимущества и недостатки каждого из примененных подходов для данного случая оценки.

С учетом вышеизложенного ниже в таблице рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Таблица 25 - Весовые коэффициенты по степени доверия подходу

Параметры оценки

Затратный подход

Доходный подход

Достоверность информации

20

80

Полнота информации

20

80

Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца

50

50

Способность учитывать конъюнктуру рынка

40

60

Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта

35

65

Допущения, принятые в расчетах

15

85

Сумма:

180

420

Всего 600

Весовые показатели достоверности метода оценки, %

30%

70%

Таблица 26 - Расчет рыночной стоимости 100% капитала ООО "Лавина"

Наименование подхода к оценке

Полученный результат при использовании данного подхода к оценки, руб.

Вес каждого подхода в окончательной величине рыночной стоимости, %

Стоимость каждого используемого подхода при определении итоговой рыночной стоимости, руб.

Затратный подход

12 231 000

60%

7 338 600

Доходный подход

10 354 000

40%

4 141 600

Средневзвешенная величина рыночной стоимости

100%

11 480 200

Таким образом, рыночной стоимости 100% капитала ООО "Лавина" по состоянию на 01.01.2012 г., с учетом округления составляет: 11 480 000 (Одиннадцать миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей.

Заключение

Становление в России рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни.

Приобретение реального объекта может преследовать двоякую цель - личное потребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи. Наиболее сложно произвести оценку действующего предприятия. Предприятием мы называет организацию, осуществляющую экономическую деятельность в сфере торговли, производства товаров или услуг.

Определение стоимости фирмы не может ограничиваться оценкой ее недвижимости и других активов. В подавляющем большинстве случаев завод или фабрику покупают не для того, чтобы ее закрыть, а имущество продать по частям, хотя и такой вариант не исключен. Скорее всего, подобная покупка обусловлена намерением выпускать продукцию и прибыль. Поэтому необходимо комплексная оценка стоимости всех активов предприятия с учетом получения будущей прибыли, а также оценка ряда факторов, как "доброе имя" фирмы, торговая марка, место ее расположения, владение новыми технологиями, лицензиями, наличие квалификационных кадров и т.п. Оценка всех этих элементов в экономических терминах, принятых на Западе, называется оценкой бизнеса, связанного с данным предприятием.

По стандартам многих стран понятие "рыночная стоимость" означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на свободном конкурентном рынке при соблюдении всех необходимых для продажи условий, по которыми понимаются, в том числе и следующие: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют осмотрительно, сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающих в ней участие.

На Западе существует множество приемов для определения стоимости действующей фирмы, однако, большинство из них может быть ограничено тремя подходами: доходным, затратным и сравнительным. Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или несколько оценочных методов. Целью использования более одного метода является достижение наибольшей обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости фирмы в зависимости от ожидаемых будущих доходов.

Базовым понятием в доходном подходе являются чистые денежные поступления или чистые денежные потоки, определяемые как разность между притоками и оттоками денежных средств за определенный период времени.

Приведение будущих денежных поступлений к текущей стоимости проводится с использованием ставки дисконта. Вследствие неопределенности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку дохода, то есть должна обеспечить премию за риск инвестирования в оцениваемую фирму, Иными словами, дисконтная ставка должна отражать требуемую инвесторам ставку прибыли с учетом предполагаемого риска.

Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако балансовая стоимость активов, исходя из представленного баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.

Сравнительный метод в дипломной работе не используется так как нет информации компаний аналогов.

Оценки фирмы, полученные в результате использования различных подходов, будут отличаться по своей величине друг от друга. В большинстве случаев оценщики определяют стоимость предприятия в виде интервальной оценки, то есть в интервале от минимальной до максимальной оценок, полученных при использовании различных подходов.

Работа по оценке бизнеса должна включать в себя анализ основных тенденций финансовых действий предприятия. Для этого используются данные кратких балансов и финансовых отчетов с пояснениями.

Результаты финансового анализа непосредственно влияют на прогнозирование доходов и расходов предприятия, на определение ставки приведенной стоимости будущих денежных потоков.

Цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в аналогичных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Сравнение основных финансовых показателей с соответствующими показателями аналогичных предприятий, функционирующих в той же отрасли, позволяет оценить относительное финансовое положение данной фирмы в сегменте бизнеса.

В дипломной работе была произведена оценка действующего предприятия ООО "Лавина" доходным методом, в частности методом дисконтированных денежных потоков и затратным методом, в частности методом чистых активов.

По результатам проведенной работы скорректированная стоимость предприятия ООО "Лавина": 11 480 000 (Одиннадцать миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей.

Данная стоимость может быть использована руководителями предприятия для принятия управленческих решений, решений для принятия инвестиционной политики, разработки антикризисных мероприятий.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) / части первая, вторая, третья и четвертая/ (с изменениями и дополнениями);

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136 - ФЗ (ЗК РФ) (с изменениями и дополнениями);

3. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (часть первая) от 31 июля 1998 г. № 146 - ФЗ (с изменениями и дополнениями);

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (часть вторая) от 1 июня 2000 г. № 117 - ФЗ (с изменениями и дополнениями);

5. Федеральный закон "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 08.02.1998 г. №14-ФЗ (с изменениями и дополнениями);

6. Федеральный закон "О бухгалтерском учете" от 21.11.1996 г. №129-ФЗ (с изменениями и дополнениями);

7. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (с изменениями и дополнениями);

8. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. №135-ФЗ (с изменениями и дополнениями);

9. Постановление Правительства РФ "О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" от 01 января 2002 г. № 1 (с изменениями и дополнениями);

10. Порядок оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденный Приказом Министерства финансов РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29.01.2003г. №10н, №03-6/пз.;

11. Приказ Минфина РФ "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Бухгалтерская отчетность организации" ПБУ 4/99" (с изменениями и дополнениями);

12. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития РФ № 256 от 20 июля 2007 г.;

13. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденный приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20 июля 2007 г.;

14. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденный приказом Минэкономразвития РФ № 254 от 20 июля 2007 г.;

15. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р;

16. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р.;

17. Адрианов Ю.В. Оценка автотранспортных средств. - М.: Издательство "Дело", 2006. - 488 с.;

18. Антонова В.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: Учебное пособие. - М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001. - 392 с.;

19. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник. - М.: Проспект, 2009. - 576 с.;

20. Гиляровская Л.Т., Вехорева А.А. Анализ и оценка финансовой устойчивости коммерческого предприятия: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2003. - 256 с.;

21. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. Оценка бизнеса: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 736 с.;

22. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 560 с.;

23. Джеймс Р. Хитчнер под научной редакцией Рутгайзера В.М. Премии и скидки при оценке стоимости бизнеса: Учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009. - 176 с.;

24. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: Учебное пособие. - М.: Питер, 2009. - 464 с.;

25. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. - М.: Кнорус, 2009. - 344 с.;

26. Кошкин В.И. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник. - М.: Экмос, 2002. - 944 с.;

27. Прорвич В.А., Кузнецов В.Н., Семенова Е.А. Оценка урбанизированных земель: Учебное пособие. - М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2004. - 776 с.;

28. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса: Учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009. - 432 с.;

29. Т. Коупленд, Т. Коллер, Д. Муррин. Стоимость компаний: оценка и управление. - М., ЗАО "Олимп-бизнес", 2000г. - 25-26 с.;

30. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие. - М.: Омега-Л, 2009. - 288 с.;

31. Сборник "Ко-Инвест" Складские здания и сооружения, 2003 г.;

32. Справочник "Ко-Инвест" Промышленные здания, 2004 г.;

33. Сборник "Ко-Инвест" Общественные здания, 2005 г.;

34. www.consultant.ru - нормативно - правовой портал "КонсультантПлюс";

35. www.goscomstat.ru - сайт Государственного комитета статистики;

36. www.expert.ru - сайт журнала "Эксперт";

37. www.кubanrealty. rbc.ru - Справочно-информационный сайт по объектам недвижимости;

38. www.kubanpages.ru - Справочно-информационная информация по оценке;

39. Cbr.ru - Сайт центрального банка РФ;

40. Adminkray.ru - сайт администрации Краснодарского края.

Приложение

Определение рыночной стоимости основных средств.

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход.

Таблица 27 - Краткая характеристика объекта оценки

№ п/п

Наименование объекта

Литер

Год ввода в эксплуатацию

Этажность объекта

Объем, куб. м.

Общее состояние объекта

1

Здание магазина с складом

Г39

1995

2

221

Удовлетворительное

2

Подвал

под/Г39

1995

1

119

Удовлетворительное

Краткая характеристика земельного участка.

Таблица 28 - Краткая характеристика земельного участка

Характеристика

Значение

Адрес

Российская Федерация, г. Краснодар, ул. Уральская 39

Правоудостоверяющие документы

Свидетельство на право собственности.

Фактическое использование

Целевое использование - для эксплуатации производственно-складских помещений

Сервитуты

Отсутствуют

Площадь земельного участка, кв. м.

350

Территория правового зонирования

Земли населенных пунктов

Категория земель

Земли поселений

Форма земельного участка

Многоугольная

Топография земельного участка

Ровный, без уклона.

Состояние участка

Застроен

Величина налоговых (арендных обязательств)

Не предоставлены

Постройки на участке:

Производственно-складское здание

Определение стоимости земельного участка.

Расчет проведен в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков основаны на следующих принципах:

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Слушатель при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Слушатель вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

В сравнительном подходе применяются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. В доходном подходе применяются метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

В связи с тем, что при определении рыночной стоимости земельного участка не применялся метод остатка и выделения, элементы затратного подхода не использовались.

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован следующими методами:

- методом сравнения продаж;

- метод выделения;

- метод распределения.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Процесс оценки сравнительным подходом земельного участка.

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка земельных участков района расположения объекта оценки. В процессе анализа рынка земли было найдено 3 сравниваемых наиболее подходящие по характеристикам.

Таблица 29 - Описание объектов аналогов

Характеристики объектов

Объекты недвижимости

Оцениваемый объект

Сравниваемые объекты

№ 1

№ 2

№ 3

1

2

3

4

5

Стоимость земельного участка, руб.

определяется

10 000 000

8 000 000

6 500 000

Общая площадь земельного участка, кв. м.

350

700

500

400

Стоимость 1 кв. м. общей площади земельного участка

определяется

14 286

16 000

16 250

Права собственности

Собственность продавца

Собственность продавца

Собственность продавца

Собственность продавца

Условия продажи

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Дата продажи/ предложения

Декабрь 2011

Декабрь 2011

Декабрь 2011

Декабрь 2011

Месторасположение

г. Краснодар, ул. Уральская

г. Краснодар, ул. Уральская

г. Краснодар, ул. Уральская

г. Краснодар, ул. Уральская

Форма земельного участка

Многоугольная

Многоугольная

Многоугольная

Многоугольная

Топография земельного участка

Ровный, без уклона

Ровный, без уклона

Ровный, без уклона

Ровный, без уклона

Ситус

Отличный

Отличный

Отличный

Отличный

Использование (предполагаемое использование)

Коммерческое использование

ИЖС

ИЖС, коммерческое использование

ИЖС, коммерческое использование

Территория правового зонирования

Зона поселений

Зона поселений

Зона поселений

Зона поселений

Состояние участка

Условно не застроен

Не застроен

Гараж

Не застроен

Сервитуты

Нет

Нет

Нет

Нет

Транспортная доступность

Отличная

Отличная

Отличная

Отличная

Плотность застройки

Высокая

Высокая

Высокая

Высокая

Коммуникации

Электроснабже-ние

Без коммуникаций

Все коммуникации

Все коммуникации

Источник информации

http://krd.1rc.ru/realty/336149

http://krd.1rc.ru/realty/362029

http://krd.1rc.ru/realty/403701

Обоснование корректировок.

Объем передаваемых прав.

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В нашем случае корректировка по данному фактору для зданий равна нулю, так как и объекты-аналоги, и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности на объект недвижимости (владение, распоряжение и пользование).

Корректировка на условия продажи.

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение стоимости в процессе торгов.

По мнению слушателя, объявленные стоимости должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения стоимости во время торгов (по данным риэлтерских фирм, реальная цена продажи объекта недвижимости отличается от цены предложения на 1-5% в меньшую сторону). Исходя из анализа ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, при оценке методом сравнения продаж стоимость предложения уменьшена на величину 5%.

Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи.

Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на площадь земельного участка.

Принята понижающая корректировка для всех объектов-аналогов, поскольку сопоставимые участки имеют меньшую площадь по сравнению с оцениваемым объектом. Для определения корректировки оценщики сравнили стоимость 1 кв. м. участков площадью, не превышающей 10 соток, со стоимостью 1 кв. м. участков площадью более 10 соток.

По центральному району:

До 10 соток, средняя стоимость, рублей 21 280

Более 10 соток, средняя стоимость, рублей 19 611

Получаем корректировку: (21 280-19 611) / 21 280 * 100% = 7,84.

Корректировка на использование объекта.

Объект аналог №1 возможно использовать только под ИЖС. Корректировка принята на уровне 7%.

Корректировка на состояние участка.

Корректировка принята в размере 10% для сопоставимого аналога № 2, поскольку данный объект имеет на участке гараж.

Корректировка на наличие коммуникаций.

Корректировка применялась в расчете на наличие коммуникаций. Оцениваемый объект имеет в наличии только электроснабжение. Сравниваемые объекты №2,3,4,5,7 имеют все коммуникации (суммарная корректировка - 15%).

Веса аналогов.

Определение веса каждого сравниваемого объекта производилось по следующей формуле:

, (14)

где с1, с2, с3 - скорректированные стоимости по сопоставимым объектам;

x1, x2, x3 - количество корректировок.

Полученные удельные веса по каждому объекту-аналогу представлены в таблице расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта по сравнительному подходу.

Таблица 30 - Расчет стоимости земельного участка

Характеристики объектов

Объекты недвижимости

Оцениваемый объект

Сравниваемые объекты

Объекты аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

1

2

3

4

5

Стоимость 1 кв. м., руб.

Определяется

14286

16000

16250

Корректировка на торг при покупке, %

-5

-5

-5

Скорректированная стоимость объекта, руб.

13 572

15 200

15 438

Общая площадь земельного участка, кв. м.

350

700

500

400

Корректировка, %

-7,84

-7,84

-7,84

Скорректированная стоимость объекта, руб.

12 508

14 008

14 228

Права собственности

Собственность продавца

Собственность продавца

Собственность продавца

Собственность продавца

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная стоимость объекта, руб.

12 508

14 008

14 228

Условия продажи

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная стоимость объекта, руб.

12 508

14 008

14 228

Дата продажи/ предложения

Декабрь 2011

Декабрь 2011

Декабрь 2011

Декабрь 2011

Корректировка, %

0

0

0

Страница:


Подобные документы

  • Оценка стоимости предприятия ООО "Аланд"

    Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами. Порядок определения рыночной стоимости оценщиком.

    курсовая работа [514,0 K], добавлен 08.10.2013

  • Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

    Цели оценки, основные виды стоимости и методологические основы оценки бизнеса. Оценка финансового состояния бизнеса, показатели рентабельности. Оценка стоимости Омского предприятия строительной промышленности доходным, затратным и сравнительным подходом.

    курсовая работа [90,1 K], добавлен 04.03.2012

  • Оценка стоимости предприятия

    Методические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса). Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия в современных условиях. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости предприятия: основные преимущества и недостатки.

    курсовая работа [197,5 K], добавлен 18.11.2010

  • Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

    Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Сущность каждого из методов оценки стоимости бизнеса в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Отчет об определении рыночной стоимости 1 пакета акций ЗАО "Сибур-Моторс".

    дипломная работа [772,0 K], добавлен 02.07.2012

  • Оценка бизнеса предприятия ООО "Хирш на Садовом"

    Характеристика понятия бизнеса для целей оценки. Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами.

    курсовая работа [36,7 K], добавлен 09.02.2015

  • Оценка стоимости компании ОАО "Ростелеком"

    Подходы к оценке стоимости предприятия на примере ОАО "Ростелеком". Цели проведения, основные методы оценки стоимости бизнеса и их характеристика. Обзор отрасли и характеристика ОАО "Ростелеком", интерпретация показателей и результатов оценки стоимости.

    курсовая работа [365,0 K], добавлен 17.11.2014

  • Оценка стоимости предприятия ООО "Сладкий рай"

    Развитие оценочной деятельности. Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Анализ деятельности предприятия и перспектив его развития на примере ООО "Сладкий рай". Затратный, доходный и сравнительный подход к оценке стоимости предприятия.

    курсовая работа [86,0 K], добавлен 28.09.2008

  • Оценка стоимости предприятия

    Финансово-экономическая деятельность исследуемого предприятия и проведение ее анализа как базового этапа предшествующего оценке бизнеса. Анализ рыночной стоимости бизнеса с использованием двух основных подходов к его оценке: затратного и доходного.

    дипломная работа [158,2 K], добавлен 13.05.2015

  • Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса строительного предприятия при процедуре банкротства (на примере ЗАО "Иркутскремстрой")

    Оценка рыночной стоимости предприятия, анализ стоимости отдельных его активов как составляющих отдельный имущественный комплекс. Ограничительные условия и допущения, подходы и методы оценки имущества. Характеристика предприятия и строительной отрасли.

    дипломная работа [141,0 K], добавлен 15.08.2011

  • Оценка рыночной стоимости предприятия. Управление факторами стоимости

    Подходы и методы к определению рыночной стоимости предприятия и принципы управления данным процессом, его нормативная база. Обзор макроэкономической ситуации в России и оценка финансового состояния организации, пути повышения рыночной стоимости.

    курсовая работа [96,5 K], добавлен 24.04.2015

  • Определение рыночной стоимости предприятия

    Анализ финансового состояния компании, ее баланса и финансовых результатов. Расчет финансовых коэффициентов. Затратный и доходный подходы к оценке рыночной стоимости. Направления процедуры оценки. Сравнительный подход к оценке стоимости (метод сделок).

    курсовая работа [95,9 K], добавлен 19.04.2014

  • Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Экспертиза", г. Краснодар

    Понятие и цели оценки бизнеса. Обоснование выбранных подходов и методов оценки. Анализ финансово-экономического состояния ООО "Экспертиза". Определение рыночной стоимости земельного участка, зданий, сооружений, оборудования, активов, денежных средств.

    дипломная работа [299,6 K], добавлен 13.05.2015

  • Оценка рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО

    Основные подходы и методы определения рыночной стоимости предприятия. Обзор мирового рынка нефти. Общая характеристика экономики в Российской Федерации, текущее состояние нефтепереработки. Анализ финансового состояния ОАО. Оценка стоимости предприятия.

    дипломная работа [249,8 K], добавлен 14.01.2011

  • Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

    Особенности бизнеса как товара. Принципы оценки стоимости предприятия или процесса определения рыночной стоимости его капитала. Требования к содержанию отчета об оценке. Расчет вероятности банкротства предприятия. Стоимость пакета привилегированных акций.

    контрольная работа [119,1 K], добавлен 01.06.2015

  • Оценка стоимости предприятия методом чистых активов

    Оценка стоимости предприятия и бизнеса. Анализ внешней и внутренней среды функционирования организации. Оценка рыночной стоимости активов предприятия. Технологии оценки автотранспортного бизнеса. Оценка величины долговых обязательств и платежеспособности.

    курсовая работа [295,7 K], добавлен 24.03.2011

  • Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО "Сосновая роща"

    Теоретические основы оценки бизнеса. Классические подходы к оценке - доходный, затратный и сравнительный, особенности их применения и характеристика. Определение рыночной стоимости собственного капитала действующего предприятия ОАО "Сосновая роща".

    курсовая работа [4,5 M], добавлен 05.06.2009

  • Оценка стоимости предприятия

    Определение текущей рыночной стоимости предприятия с определенной правовой формой, выбор подходов к оценке стоимости. Методика определения стоимости бизнеса затратным и доходным подходами. Выбор обоснованного направления реструктуризации предприятия.

    курсовая работа [237,5 K], добавлен 13.05.2013

  • Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

    Постановка задания на оценку стоимости предприятия (бизнеса). Метод дисконтирования денежного потока. Макроэкономическое окружение объекта. Анализ финансового состояния компании ООО "Энергия". Определение рыночной стоимости компании доходным подходом.

    курсовая работа [1,6 M], добавлен 15.01.2011

  • Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Бенотех"

    Правовое регулирование оценочной деятельности в РФ, основные цели установления стоимости предприятия. Доходный, сравнительный и затратный подходы к определению ценности бизнеса. Согласование результатов и выводы по величине рыночной стоимости предприятия.

    дипломная работа [170,0 K], добавлен 14.12.2010

  • Оценка стоимости бизнеса (на примере ОАО "Ярославский бройлер")

    Особенности бизнеса как объекта оценки. Цели, этапы, подходы и методы оценки стоимости бизнеса, использование её результатов. Оценка рыночной стоимости бизнеса затратным методом на основе активов, доходным и рыночным методами и агрегированная оценки.

    курсовая работа [1,2 M], добавлен 02.04.2014

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены