Оценка стоимости спортивного магазина

Накопленный износ.

Накопленный износ определяется по формуле:

И_н = 1 - (1 - И_физ) х (1 - И_фун) х (1 - И_вн), (25)

где И_физ - физический износ;

И_{фун -} функциональный износ;

И_{вн. -} внешний износ.

Таблица 36 - Расчет износа

Конструктивные элементы	Материал	Удельный вес конструктивного элемента, %	Состояние элемента	Износ конструктивного элемента, %	Удельный износ конструктивных элементов, %
1	2	3	4	5	6
Магазин со складом, литер Г39; Подвал, литер под/Г39
Фундамент	Бетонный ленточный	11	Осадка, трещины	45	4,95
Стены и перегородки	Кирпичные	36	Выветривание швов, трещины	40	14,40
Перекрытия и покрытия	Железобетонные плиты	11	Трещины в местах сопряжения	40	4,40
Кровля	Металлопрофиль	9	Хорошее	30	2,70
Полы	Бетонные	8	Стертости в проходных местах, трещины, сколы	45	3,60
Окна и двери	Одинарные створчатые	7	Перекос полотен, неплотный притвор	45	3,15
Отделка	Побелено	4	Волосяные трещины, отсутствие местами	70	2,80
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	Электроснабжение	11	Частичная потеря эластичности	40	4,40
Прочие работы	Лестница	3	Сколы, трещины	40	1, 20
Итог	100			41,6

Расчет стоимости замещения с учетом накопленного износа.

Стоимость замещения предъявленных на оценку зданий и сооружений с учетом износа по состоянию на дату оценки, рассчитана в таблице:

Таблица 37 - Стоимость замещения предъявленных на оценку зданий и сооружений с учетом износа по состоянию на дату оценки

№ п/п	Наименование объекта	Стоимость объекта с учетом прибыли предпринимателя, рублей	Физический износ, %	Совокупный износ, %	Совокупный износ, руб.	Стоимость объекта расчитанная в рамках затратного подхода, без учета НДС, рублей
1	Магазин со складом	536 707	41,6	41,60	223 270	313 437
2	Подвал	231 196	41,6	41,60	96 178	135 018
	ИТОГО	767 903			319 448	448 455

Таким образом, по результатам оценки затратным подходом рыночная стоимость оцениваемых объектов, по состоянию на дату оценки, составляет:

Таблица 38 - Заключение по затратному подходу

Элемент затрат	Стоимость, руб.
Рыночная стоимость земельного участка	4 265 450
Рыночная стоимость улучшений, без учета НДС	448 455
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом без учета НДС (18%)	4 713 905

4 713 905 (Четыре миллиона семьсот тринадцать тысяч девятьсот пять) рублей.

Сравнительный подход для объектов недвижимости.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости, аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его значение, возможность и способы использования, а также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, престижность.

Полезность является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий сделки с данным объектом. Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылки, что рыночная стоимость, указанной информированными покупателями и продавцами для сопоставимой по важнейшим характеристикам недвижимости.

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи и предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

В рамках сравнительного подхода будет использован метод сравнения продаж.

Подход прямого сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка коммерческой недвижимости района расположения объекта оценки в районе расположения объектов оценки. В данной дипломной работе слушателем были выбраны в качестве аналогов 3 объектов недвижимого имущества коммерческого назначения расположенных в непосредственной близости от объекта оценки.

Таблица 39 - Исходные данные для расчета стоимости в рамках сравнительного подхода

Характеристики объектов	Объекты недвижимости
	Оцениваемый объект	Сравниваемые объекты
		№ 1	№ 2	№ 3
Стоимость объекта недвижимости, руб.	определяется	7 800 000	40 000 000	44 000 000
Общая площадь помещений, м2	270,5	260	1500	1100
Права собственности	Собственность продавца	Собственность продавца	Собственность продавца	Собственность продавца
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата продажи	Декабрь 2011	Декабрь 2011	Декабрь 2011	Декабрь 2011
Назначение помещения	Складские помещения	Складские помещения	Производственные, складские	Складские помещения
Земельный участок, м2	-	260	1800	1900
Месторасположение	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская
Дополнительно	Нет	Нет	Нет	Нет
Использование	Складские помещения	Под склад	Производственно-складские помещения	Складские помещения
Коммуникации	Электричество	Электричество, вода, местная канализация, отопление	Электричество, вода, местная канализация, отопление	Электричество, вода, местная канализация, отопление
Техническое состояние	Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Необходимость реконструкции	Нет	Нет	Нет	Нет
Источник информации		http://kubanrealty.ru/real/id/ 010025599.html	http://krd.1rc.ru/realty/594963	http://ekaterinodar.ru/realty/ent/653479.html

Обоснование корректировок.

Корректировка на размер земельного участка и его месторасположение.

Таблица 40 - Расчет корректировки на земельный участок

Параметры	№1	№2	№3
Общая стоимость объекта аналога, рублей	7 800 000	40 000 000	44 000 000
Площадь земельного участка, кв. м.	260	1 800	1 900
Стоимость земельного участка за 1 кв. м., в районе расположения объекта аналога, рублей	12 187	12 187	12 187
Стоимость земельного участка относящегося к объекту аналогу, рублей	3 168 620	21 936 600	23 155 300
Стоимость улучшений (без учета стоимости земельного участка), рублей	4 631 380	18 063 400	20 844 700
Площадь недвижимости объекта аналога, кв. м.	260	1500	1100
Удельная стоимость 1 кв. м. улучшений, рублей	17 813	12 042	18 950

Объем передаваемых прав на здание.

В нашем случае корректировка по данному фактору для зданий равна нулю, так как и объекты-аналоги, и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности на объект недвижимости (владение, распоряжение и пользование).

Корректировка на условия продажи.

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение стоимости в процессе торгов.

По мнению слушателя, объявленные стоимости должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения стоимости во время торгов (по данным риэлтерских фирм, реальная цена продажи объекта недвижимости отличается от цены предложения на 2-5% в меньшую сторону). Исходя из анализа ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, при оценке методом сравнения продаж стоимость предложения уменьшена на величину 5%.

Корректировка на дату выставления на торги и дату продажи.

Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на коммуникации.

Корректировка принята для объектов №1,2,3 в размере 15% на наличие коммуникаций, в связи с тем, что оцениваемый объект имеет в наличии только электроснабжение. Объекты аналоги имеют в наличии все коммуникации.

Веса аналогов

Определение веса каждого сравниваемого объекта производилось по следующей формуле:

, (26)

где с1, с2, с3 - скорректированные стоимости по сопоставимым объектам;

x1, x2, x3 - количество корректировок.

Полученные удельные веса по каждому объекту-аналогу представлены в таблице расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта по сравнительному подходу.

Расчет методом сравнительного анализа представлены в таблице ниже.

Расчет стоимости, сравнительным подходом

Таблица 41 - Расчет стоимости сравнительным подходом

Характеристики объектов	Объекты недвижимости
	Оцениваемый объект	Сравниваемые объекты
Объекты аналоги		№ 1	№ 2	№ 3
1	2	3	4	5
Стоимость 1 м2, руб.	определяет.	17 813	12 042	18 950
Корректировка на торг, %		-5	-5	-5
Скорректированная стоимость объекта, руб.		16 922	11 440	18 003
Общая площадь помещений, м2:	270,5	260	1500	1100
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная стоимость объекта, руб.		16 922	11 440	18 003
Техническое состояние	Удовлетво-рительное	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка, %		-22,5	-22,5	-22,5
Скорректированная стоимость объекта, руб.		13 115	8 866	13 952
Месторасположения	г. Красно-дар, ул. Ура-льская	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная стоимость объекта, руб.		13 115	8 866	13 952
Использование	Складские помещения	Под склад	Производственно-складские помещения	Складские помещения
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.		13 115	8 866	13 952
Дополнительно	Нет	Нет	Нет	Нет
Корректировка, %		0	0	0
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		13 115	8 866	13 952
Коммуникации	Электричество	Электричество, вода, местная канализация, отопление	Электричество, вода, местная канализация, отопление	Электричество, вода, местная канализация, отопление
Корректировка, %		-15	-15	-15
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		11 148	7 536	11 859
Количество поправок		3	3	3
Удельный вес аналога с учетом поправок		1/3	1/3	1/3
Сумма удельных весов аналога		1
Средневзвешенная рыночная стоимость аналога, руб.	(11148*1/3+7536*1/3+11859*1/3) / (1/3+1/3+1/3) =10181
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС, руб.	10181*270,5=2753961
Рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС, руб.	2 333 865

Для определения стоимости единого объекта недвижимости, после определения стоимости улучшений, необходимо учесть наличие земельного участка, стоимость которых определена в рамках затратного подхода. Учет наличия земельного участка производится путем прибавления их стоимости при окончательном расчете.

Общая площадь земельного участка составляет 350 кв. м. Стоимость земельного участка составляет: 4 265 450 рублей.

Таким образом, стоимость объекта оценки (недвижимости) по состоянию на дату оценки, полученная сравнительным подходом, без учета НДС, составляет: 2333865 + 4265450 = 6 599 315 рубле.

6 599 315 (Шесть миллионов пятьсот девяносто девять тысяч триста пятнадцать) рублей.

Доходный подход.

Доходный подход является наиболее применимым для объектов коммерческой и промышленной недвижимости. Суть его заключается в определении стоимости объектов оценки с точки зрения их доходности. В зависимости от выбранного метода расчета за базу доходности берется либо чистый годовой операционный доход от использования недвижимого имущества, либо денежные потоки, формируемые в результате использования недвижимости.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость имущества определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Типичный инвестор приносящей доход недвижимости имеет своей целью получить доход, сравниваемый с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. С одной стороны, инвестор должен возвратить вложенные средства, а с другой стороны, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, возврат вложенных инвестиций складывается из возврата инвестированного капитала и дохода на инвестированный капитал. При этом для количественного выражения возврата инвестиций применяются измерители, которые называют нормы возврата.

В зависимости от базы исчисления, нормы возврата можно разделить на нормы дохода или нормы денежных потоков, и нормы отдачи или нормы прибыли.

Нормы дохода отражают взаимосвязь между годовым доходом, приходящимся на определенный интерес, и стоимостью части собственности, относящейся к данному интересу. К одному из видов таких норм относят общий коэффициент капитализации.

Общий коэффициент капитализации - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей стоимостью или ценой собственности.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования. При прямой капитализации осуществляется анализ и оценка чистого операционного дохода текущего года использования актива при условии, что актив находится в стадии генерации типичных доходов, и коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе дисконтирования денежных потоков - прогноз ежегодного чистого операционного дохода в процессе использования актива, расчет ставки дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентами их преобразования в текущую стоимость.

Метод капитализации базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего, определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Делением дохода на данный коэффициент определяется рыночная стоимость имущества. На первый взгляд, данный метод может быть легко использован в России, поскольку долгосрочное прогнозирование затруднено постоянными изменениями в законодательной базе, сложной экономической обстановкой в стране, нестабильностью политической ситуации и т.д. Однако метод капитализации может быть использован только в случае, если доход от коммерческого использования объекта является относительно стабильной значительной положительной величиной, что в условиях экономической нестабильности встречается крайне редко. Кроме того, составление прогноза по методу капитализации базируется на динамике денежного потока в предыдущие годы.

Метод дисконтированных денежных потоков основывается на более детальном подходе к прогнозированию. Прогноз охватывает период от трех до пяти лет. В зарубежной практике на ближайшие пять лет, рассчитываются конкретные величины дохода, на последующие пять лет определяются темпы развития предприятия (в случае их отличия от среднеотраслевой тенденции) и, наконец, на весь последующий срок существования предприятия закладываются среднеотраслевые темпы роста. В России и этот метод неприменим в таком классическом варианте. В связи с изменчивостью деловой среды, в большинстве своем отсутствием бизнес-планов развития на предприятиях, а также отсутствием долгосрочных отраслевых прогнозов основанных на серьезных маркетинговых исследованиях, приходится сокращать период конкретного планирования, а в качестве темпов роста выручки от коммерческого использования объекта в постпрогнозном периоде брать прогнозируемые темпы роста экономики в целом и накладывать на них ограничения, связанные с конкретным объектом. Этот метод позволяет сформировать предположительный положительный поток от использования коммерческого (в данном случае нежилого) объекта при любом варианте его использования.

На первом этапе составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего рассчитывается стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном выражении - так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством дисконтирования.

Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется с помощью метода дисконтированных денежных потоков путем приведения стоимости будущих денежных потоков к текущему моменту (чистая приведенная стоимость) с использованием ставки дисконтирования, которая представляет собой ставку альтернативных инвестиций со сравнимым уровнем риска.

Этот метод учитывает время поступлений денежных средств, дисконтируя их в текущую стоимость, и предполагает, что начисленные доходы, получаемые в будущем, имеют меньшую стоимость, чем доходы, полученные сегодня (теория временной стоимости денег).

Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:

, (27)

где NOI - чистый операционный годовой доход;

i - ставка дисконтирования;

FV - цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);

n - период владения;

l - номер платежного периода.

Основные этапы и процедуры метода дисконтирования.

Основные этапы метода:

1. Установление продолжительности периода получения дохода.

2. Определение арендной платы.

3. Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанный с основной его функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков денежных средств являются:

- размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);

- периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);

- продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

4. Расчет ставки дисконтирования.

5. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый год прогнозного периода на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей. Выбор денежного потока производится в зависимости от стоящей перед оценщиком задачи. В дипломной работе - от сдачи имущества в аренду (чистый операционный доход).

6. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Определение длительности прогнозного периода.

Поскольку все расчеты в методе дисконтированных денежных потоков основаны на прогнозных данных, то очень важно определить длительность прогнозного периода. Ожидаемый предстоящий срок деятельности предприятия был разделен на два периода: прогнозный и постпрогнозный.

Высокий уровень риска, характеризующий российский рынок инвестиций, делает неоправданным рассмотрение длительного периода в качестве прогнозного. Также суммы прироста стоимости с течением времени стремятся к нулю и вклад потоков отдельных отдаленных периодов в значение чистой приведенной стоимости незначителен.

Учитывая вышесказанное, прогнозный период выбран равным 5 годам.

Определение потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

Расчет ПВД производится по формуле:

, (28)

где А - ставка арендной платы (годовая);

S - площадь, сдаваемая в аренду.

При расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода использовалась площадь равная 270,5 кв. м. Объект представляет собой складское здание с полезной складской площадью равной 270,5 кв. м. (отсутствуют коридоры, внутренние лестницы и т.д.).

Исходные данные для расчета арендной ставки в рамках доходного подхода.

При определении арендной ставки использовался сравнительный подход. В рамках данного подхода был изучен рынок аренды месторасположения объекта оценки. При определении рыночной стоимости арендной ставки использовалась средняя величина арендной ставки за 1 кв. м. сложившаяся в городе Краснодаре (при анализе арендной средней арендной ставки города Краснодара и района места расположения использовалась наименьшая величина, исходя из особенностей использования производственно-складских помещений (слабая зависимость от месторасположения), (см. анализ рынка).

Таким образом рыночная арендная ставка, без учета НДС составляет: 200 рубля за 1 кв. м.

При определении темпов роста дохода учитывалась аналитическая информация о росте арендных ставок, а также уровне годовой инфляции. К расчету принят темп роста арендной ставки во второй год равный 3%. Изменение темпов роста арендных ставок принят дифференцировано в зависимости от стабилизации экономики и уменьшения уровня инфляции. Определение потенциального валового дохода представлена с таблице ниже по тексту.

Расчет потенциального валового дохода

Таблица 42 - Расчет потенциального валового дохода

Наименование параметра	Показатель
Потенциальный валовый доход с 1 м. кв. площади в месяц, рублей	200
Общая площадь, м2 *	270,50
Потенциальный валовый доход в год, рублей	649 200
Расчет потенциального валового дохода
Показатели	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Среднегодовые темпы роста	-	3%	4%	5%	5%
Прогнозируемый потенциальный валовый доход, руб.	649 200	668 676	695 423	730 194	766 704

Определение действительного валового дохода.

Действительный валовой доход (ДВД) - это предполагаемый потенциальный валовой доход от приносящей доход недвижимости за вычетом потерь от недоиспользования площадей и потерь при сборе арендной платы и рассчитывается по формуле:

ДВД = ПВД - потери, (29)

где ДВД - действительный валовой доход; ПВД - потенциальный валовой доход.

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недоиспользования (недозагрузки) слушатель прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд).

Коэффициент недоиспользования площадей корректируется с учетом вероятности несдачи части площадей в будущем. Вероятность несдачи площадей в аренду зависит от целой группы факторов, прежде всего от общеэкономической ситуации, стадии цикла рынка недвижимости, соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном рынке недвижимости. Коэффициент недоиспользования зависит и от типа недвижимости. Помимо потерь от недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие расходы, получение которых можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания арендаторов и не включаемых в арендную плату.

Следует отметить, что стандартные условия сдачи помещений в аренду предполагают проведение комплекса мероприятий, направленных на снижение потерь от неуплаты аренды. Так, арендодателем устанавливаются следующие условия сдачи площадей в аренду:

- создание за счет средств арендаторов страхового фонда, в размере до 2-х месячных арендных платежей;

- выставление счетов на оплату аренду и сбор платежей в начале очередного периода.

Указанные выше мероприятия позволяют практически до нуля снизить риск неуплаты платежей недобросовестными арендаторами.

Общее выражение для определения коэффициента недоиспользования объекта недвижимости:

(30)

где Kнд - коэффициент недоиспользования;

Дn - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течении года перезаключаются договора;

Tc - средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Na - число арендных периодов в году.

Исходя из рыночных данных, маркетинговый период для аналогичных помещений, сдаваемых в аренду, составляет в среднем 1 месяц, договора аренды заключаются обычно на 1 год. Таким образом, коэффициент недоиспользования равен 8%.

, (31)

где K _{загрузки} - коэффициент загрузки;

K_нд - коэффициент недоиспользования.

Уровень загрузки площадей, как показывает анализ рынка помещений под коммерческую деятельность в центре г. Краснодара, составляет 90 - 95%.

Таблица 43 - Расчет действительного валового дохода

Показатели	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Потери от недозагрузки, %	8%	8%	8%	8%	8%
Эффективный валовый доход, руб.	597 264	615 182	639 789	671 778	705 368

Определение чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход (ЧОД, или NOI) - ожидаемый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода эксплуатационных расходов за год (за исключением амортизационных отчислений). Эксплуатационными расходами называют периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

ЧОД = ДВД - эксплуатационные расходы, кроме амортизации, (32)

где ЧОД - чистый операционный доход;

ДВД - действительный валовой доход.

Эксплуатационные расходы делятся на: условно-постоянные расходы; условно-переменные расходы; расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг. Перечень потенциальных условно-постоянных расходов для арендуемого объекта недвижимости включает в себя:

- налог на имущество, страховые взносы,

- заработную плату обслуживающего персонала плюс налоги на данную заработную плату.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг. Основными условно-переменными расходами являются:

- коммунальные,

- расходы на содержание территории,

- расходы на текущие ремонтные работы,

- заработная плата основного персонала плюс налоги на данную заработную плату,

- расходы по обеспечению безопасности,

- расходы на управление.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, электроарматура, санитарно-техническое оборудование).

Исходя из ретроспективной информации расходов собственника, к операционным расходам относятся:

- Налог на имущество (в размере 2,2% от стоимости объекта определенную в сравнительном подходе);

- Платежи за землю;

- Расходы на управление (расходы связанные с управлением по сдаче оцениваемого имущества в аренду, согласно риэлтерских расценок равны 50% месячной арендной плате или 1/24 потенциальной годовой арендной платы);

- Расходы на замещение объекта (для проведения капитального ремонта, определены в размере 1% от стоимости объекта определенной в рамках сравнительного подхода).

Таким образом:

Таблица 44 - Определение чистого операционного дохода

Показатели	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Стоимость имущества для целей налогообложения (по сравнительному подходу)	2 333 865	2 263 849	2 195 934	2 130 056	2 066 154
Начисляемая амортизация (3% в год)	70 016	67 915	65 878	63 902	61 985
Налог на имущество (2,2%)	51 345	49 805	48 311	46 861	45 455
Потенциальный валовый дохода (определен ранее)	649 200	668 676	695 423	730 194	766 704
Налог на земельный участок (1,5% от кадастровой стоимости, только под объектом оценки)	56 206	56 206	56 206	56 206	56 206
Расходы на управление (1/12 от потенциального валового дохода)	27 050	27 862	28 976	30 425	31 946
Расходы на замещение объекта (1% от стоимости объекта полученной в рамках сравнительного подхода ежегодно)	23 339	22 638	21 959	21 301	20 662
Итого, эксплуатационные расходы	157 940	156 511	155 452	154 793	154 269
Чистый операционный доход	439 324	458 671	484 337	516 985	551 099

Расчет ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. То есть ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня за право получения ожидаемых в будущем поступлений. При вложении средств в объект ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения. Таким образом, для того чтобы принять правильное решение об инвестировании в объекты с одинаковыми денежными потоками, необходимо учесть в ставке дисконтирования все риски, связанные с функционированием тех или иных объектов. При этом в основе любой оценки лежит мнение конкретного лица, и расчет ставки дисконтирования всегда несет в себе долю (и зачастую значительную) субъективизма.

Ставка дисконтирования определена методом кумулятивного построения. В рамках данного метода ставка строится на базе следующих компонентов:

- определяется безрисковая ставка;

- определение премии за риск вложения в объект оценки;

- определение премии за инвестиционный менеджмент;

- определение премии за низкую ликвидность;

- определение постоянных темпов роста.

Под безрисковой ставкой (Rf) подразумевается ставка, по которой привлекают средства наиболее надежные заемщики в условиях конкретной страны. Безрисковая ставка не является абсолютно безрисковой, но предполагает минимальный риск кредитора в определенном государстве. Безрисковую ставку можно рассматривать как сумму абсолютно безрисковой ставки (показателем которой является доходность долгосрочных государственных облигаций, номинированных в рублях) и премии за страновой риск. Надежным показателем величины ставки безрискового финансирования для каждой конкретной страны в мировой практике считается уровень доходности правительственных облигаций. Для оценки безрисковой ставки в российских условиях можно воспользоваться данными о доходности российских рублевых облигаций ОФЗ, обращающихся на Московской межбанковской валютной бирже. Это предположение представляется вполне корректным, поскольку эмитентом облигаций выступало Правительство РФ, по этим ценным бумагам не было прецедентов нарушения обязательств по выплатам процентов, а также не велись переговоры об их реструктуризации.

Таким образом, в качестве безрисковой ставки принимается - 4,64 % (для среднесрочного периода - периода дисконтирования).

Премия за риск инвестирования учитывает более высокую степень риска при размещении средств в более рискованных (по сравнению с государственными ЦБ) инвестиционных инструментах. Основные группы риска вложений в оцениваемый объект, отражены в таблице.

Таблица 45 - Основные группы риска вложений в оцениваемый объект

№ п/п	Наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Несистематический риск
1	Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	Статичн.			1
2	Ускоренный износ объекта	Статичн.				1
3	Неэффективное управление собственностью (риск менеджмента)	Динамич.			1
4	Риск необоснованного вмешательства власти	Динамич.				1
5	Количество наблюдений		0	0	2	2	0	0	0	0	0	0
6	Взвешенный итог		0	0	6	8	0	0	0	0	0	0
7	Сумма	14
8	Количество факторов	4
9	Средневзвешенное значение	3,5

Премия за инвестиционный менеджмент связана с необходимостью компетентного управления объектами недвижимости в случае более сложных инвестиций. Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта недвижимости, контроль за получением дохода, работа с налоговыми органами и т.д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента. Ставка инвестиционного менеджмента принимается на уровне 1,43%.

Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Продажа объекта недвижимости может потребовать значительного времени и дополнительных усилий. Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Расчет поправки на недостаточную ликвидность осуществлялся по следующей формуле:

П_{н. л.} = , (33)

где I_{б/р -} безрисковая ставка;

Т_эк - срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).

По данным риэлтерских агентств, срок экспозиции для данного типа недвижимости в г. Краснодаре составляет 3 месяцам.

Таблица 46 - Расчет ставки дисконтирования

Наименование компонентов ставки дисконта	Величина ставки (%)
Базовая безрисковая ставка	4,64
Поправка на несистематический риск	3,50
Поправка на низкую ликвидность	1,13
Премия за инвестиционный менеджмент	1,43
ИТОГО 10,70

Расчет ставки капитализации для реверсии.

При расчете стоимости реверсии используется ставка капитализации. Ставка капитализации состоит из следующих частей (слагаемых):

+ R_k, (34)

где С_диск - ставка дисконтирования;

g - долгосрочные темпы роста денежного потока;

R_k - норма возврата капитала.

В связи с тем, что не ожидается уменьшение стоимости на протяжении всего прогнозного периода, при расчете ставки капитализации не учитывалась норма возврата капитала.

Долгосрочные темпы роста. Учет темпов постоянного роста осуществлялся из предположения повышения величины арендной платы, а следовательно и ЧОД, согласно роста рыночных ставок аренды. Согласно прогноза стабилизированный рост арендных ставок составит 5% в год.

Таблица 47 - Расчет ставки капитализации для реверсии

№ п/п	Наименование компонента ставки дисконтирования	Действие	Величина, %
	Ставка дисконтирования	Плюс	10,70
	Долгосрочные темпы роста	Минус	5,00
	Норма возврата капитала	Плюс	Не учитывается
Итого ставка капитализации для реверсии 5,70

Доходный подход.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта методом дисконтированных денежных потоков нами была составлена схема прогнозных денежных потоков на основании имеющихся в нашем распоряжении данных.

При этом:

1. Величина чистого операционного дохода, принята постоянной для всех последующих (начиная со второго года) лет эксплуатации объекта оценки (в основе лежит тезис о том, что возможное увеличение доходов на начальном этапе эксплуатации компенсируется их снижением в дальнейшем в результате увеличения операционных расходов);

2. Стоимость реверсии рассчитана как отношение чистого операционного дохода последнего прогнозного периода (как следует из п.1 стоимость чистого операционного дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода равна чистому операционному доходу последнего прогнозного периода) к ставке капитализации определенной ранее.

3. Величина стоимости объекта оценки после определения характера денежного потока определяется путем дисконтирования расходов и доходов на дату оценки с помощью соответствующей ставки дисконтирования, определенной ранее.

Для дальнейших расчетов необходимо построить денежный поток и продисконтировать его.

Расчет текущей стоимости денежных потоков производится путем дисконтирования ожидаемых денежных потоков прогнозного периода по формуле:

, (35)

где

PV - текущая стоимость;

ЧОД - известная в будущем сумма;

СД - ставка дисконтирования;

n - число периодов.

Величина реверсии определяется по формуле:

, (36)

где ДП_{пост -} денежный поток постпрогнозного периода;

С_кап - ставка капитализации.

Ставка капитализации рассчитывалась по формуле:

+ R_k, (37)

где С_диск - ставка дисконтирования;

g - долгосрочные темпы роста денежного потока;

R_k - норма возврата капитала.

Расчет денежного потока в постпрогнозный период рассчитывался по следующей формуле:

, (38)

где ЧОД_пост - чистый операционный доход в постпрогнозный период;

n_пост-1 - порядковый номер года, предшествующего постпрогнозному периоду.

Таблица 48 - Определение рыночной стоимости нежилых помещений, доходным подходом

Показатели	Прогнозный период
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Чистый операционный доход, руб.	439 324	458 671	484 337	516 985	551 099
Коэффициент текущей стоимости.	0,9504	0,8586	0,7756	0,7006	0,6329
Текущая стоимость денежных потоков, руб.	417 534	393 815	375 652	362 200	348 791
Сумма текущей стоимости денежных потоков, руб.	1 897 992
Коэффициент капитализации (для реверсии).	5,70%
Будущая стоимость денежного потока остаточного периода (реверсия), руб.	9 668 404
Коэффициент текущей стоимости для реверсии.	0,6015
Текущая стоимость остаточного периода, руб.	5 815 545
Текущая стоимость будущих доходов (с учетом реверсии), руб.	7 713 537

Таким образом, по результатам оценки доходным подходом, рыночная стоимость объекта оценки, без учета НДС, составляет: 7 713 537 (Семь миллионов семьсот тринадцать тысяч пятьсот тpидцать семь) рублей.

Согласование результатов оценки.

При оценке объекта недвижимости слушателем были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.

Согласование - это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия обоснованного решения. При этом оценщик должен определиться с ситуацией - выбрать, какой подход к оценке будет основополагающим, имеющим наибольший вес при вынесении конечного решения о стоимости оцениваемого объекта, а какой подход потребуется для ориентирования оценщика, для помощи в его логических рассуждениях.

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на "пассивных" или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Такой же специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. Следует отметить, что в настоящее время в практике нового строительства возникает целый круг неучтенных и непредвиденных затрат, установление и расчет которых не регламентируются ни рыночными отношениями, ни нормативно-правовыми актами. В связи с этим при расчете стоимости объекта по затратному подходу может возникать большая погрешность полученного результата. На погрешность полученных результатов также, в значительной степени влияет большой износ объектов оценки. В связи с этим затратному подходу присвоен меньший удельный вес.

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, что, по мнению оценщиков, наиболее достоверно отражает сложившийся уровень рыночных цен на недвижимость. Слушатель обнаружил достаточной предложений по продаже коммерческой и жилой недвижимости для применения сравнительного подхода. В связи с этим слушателем сравнительному подходу присваивается больший удельный вес.

...