Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Российский университет дружбы народов

Факультет: Аграрный

Кафедра экономической оценки и земельного кадастра

Направление: Экономика

Специализация: Оценка собственности

Дипломная работа

Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости в г. Москве на вторичном рынке

Студент:

Иванова Василиса Михайловна

Руководитель:

к.э.н., доцент,

Инжинова Любовь Андреевна

Москва 2010 г.



Оглавление

Введение

Глава 1. Методические основы оценки недвижимости

1.1 Правовое обеспечение оценочной деятельности

1.2 Цели и принципы оценки

1.3 Этапы оценки объектов недвижимости

1.4 Подходы и методы оценки

1.5 Факторы, влияющие на стоимость жилья

Глава 2. Рынок жилой недвижимости в городе Москве

2.1 Особенности рынка жилой недвижимости

2.2 Этапы застройки Москвы и типы домов

2.3 Развитие отечественного рынка недвижимости

2.4 Современный рынок жилой недвижимости Москвы

Глава 3. Определение рыночной стоимости квартиры, находящейся по адресу: г. Москва, Керамический пр-д, д. 51, к. 1

3.1 Общие сведения

3.2 Анализ объекта оценки и его окружения

3.3 Анализ местоположения объекта оценки

3.4 Определение рыночной стоимости объекта

3.5 Согласование результатов оценки

3.6 Итоговое заключение о стоимости

Заключение

Список использованных источников



Введение

Оценка недвижимости представляет собой одно из наиболее востребованных сфер рыночной экономики, т.к. надежная оценка необходима для рационального использования собственности, обеспечения доступа к финансовым ресурсам и взаимодействия с другими рынками капитала.

Институт профессиональной оценки объектов недвижимости в нашей стране начал формироваться в 1992-1993 гг. и продолжает развиваться в настоящее время.

Недвижимость может использоваться для удовлетворения насущных потребностей человека и его деятельности; она является привлекательной для инвестирования с целью получения дохода и может служить надежным средством обеспечения кредита. Однако одного понимания, что недвижимость имеет большую ценность недостаточно. Для того чтобы разумно распорядиться этим богатством его собственнику - гражданину, предприятию, территориальной общине или государству, - необходимо знать за какую денежную сумму можно продать или сдать в аренду объект недвижимости, либо использовать его в качестве залога.

Именно с этой целью и осуществляется оценка, направленная на определение стоимости недвижимого имущества, т.е. той денежной суммы, за которую может состояться смена собственника, условий собственности или условий использования собственности. Оценка стоимости сегодня является неотъемлемым элементом при совершении гражданско-правовых сделок, принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании. Кроме того, оценка в обязательном порядке используется для целей налогообложения и бухгалтерского учета объектов недвижимости.

Одной из наиболее распространённых операций с недвижимостью, где востребованы оценочные технологии, являются процессы купли-продажи объектов. В целом, купля-продажа недвижимости более сложный процесс, чем покупка обычного товара. Она предполагает юридическое оформление сделки, заключение договора и государственную регистрацию. Кроме того, условия этой сделки регулируются не только мнениями сторон, но и законами государства в части землепользования, градостроительства и охраны окружающей среды.

Оценка недвижимости представляет собой процесс определения стоимости недвижимого имущества на конкретную дату в соответствии с установленной процедурой и является результатом практической деятельности оценщика.

Главной целью исследования является оценка стоимости квартиры на вторичном рынке г. Москвы.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть методические основы оценки недвижимости;

- проанализировать рынок жилой недвижимости г. Москвы на вторичном рынке;

- провести анализ объекта недвижимости и его окружения.

Объект исследования: квартира по адресу: г. Москва, Керамический проезд, д. 51, к. 1.

Предмет исследования: экономические основы определения рыночной стоимости квартиры.

В работе использовались такие методы исследования как:

- экономико-статистический метод;

- расчётно-конструктивный метод;

- монографический метод.



Глава 1. Методические основы оценки недвижимости

1.1 Правовое обеспечение оценочной деятельности

Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и её субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.

Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.

Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.

Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки.

Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятельности, которое должно осуществляться саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяться на их членов.

Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствующих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности". Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки [5].

1.2 Цели и принципы оценки

Оценку недвижимости отличает многообразие функций ее использования и целей, для которых она проводится и которые связаны с потребностью общества в экономическом регулировании имущественных отношений.

Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости [5].

Цели оценки недвижимости - определение различных видов стоимости в зависимости от потребностей общества и необходимости экономического регулирования имущественных отношений [6].

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

· приватизации;

· передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

· использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

· продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

· переуступке долговых обязательств;

· передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

· возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

А недвижимого имущества, находящегося в частной собственности - при:

· купле-продаже объектов недвижимости;

· акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

· внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

· дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

· ликвидации объектов недвижимости;

· сдаче недвижимости в аренду;

· уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости - зданий и земельных участков;

· страховании объектов недвижимости;

· кредитовании под залог объектов недвижимости;

· разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

· исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров [5].

Понятие рыночной стоимости. Понятие стоимости является ключевым в оценочной деятельности. Именно оно устанавливает экономическую связь между приобретаемым объектом недвижимости и его покупателем (продавцом) [6].

Формулировка рыночной стоимости при оценке недвижимости базируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыночная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная стоимость - наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оценка рыночной стоимости недвижимости -- это оценка и физического объекта и конкретных имущественных прав.

Рыночная стоимость -- наиболее вероятная денежная сумма, по которой данный объект оценки может быть передан новому собственнику на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

На рыночную стоимость недвижимости влияют четыре основных объективных фактора: полезность, дефицит (редкость), спрос (потребность) и отчуждаемость недвижимости (передаваемость). В отличие от рыночной стоимости на цену объекта недвижимости, как правило, влияет множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, неинформированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, их настроение на момент совершения сделки купли-продажи. Можно с определённой долей условности утверждать, что рыночная стоимость объективна, а цена субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость, например инвестиционная - стоимость инвестора, когда он готов заплатить цену бульшую, чем рыночная стоимость, для того чтобы господствовать в данном секторе рынка [12]. Или покупатель жилой недвижимости готов переплатить, например за то, что квартира находится в одном подъезде с его родителями и т.д.

Помимо рыночной стоимости существуют ещё и другие виды: стоимость в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

  Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.

  Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).

  Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость - это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта.

  Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость - стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуда.

  Инвестиционная стоимость - это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

  Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость - это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости - залог успешной работы оценщика.

Принципы оценки недвижимости. В основе науки об оценке лежит ряд принципов, руководящих процессом выполнения любого задания по оценке и составлением любого отчета. Эти принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка недвижимости и общеэкономических и призваны обобщить принципы, влияющие на стоимость. Приведённые ниже принципы считаются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости [12].

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

2. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

3. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

· Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

Процесс создания стоимости ориентирован на получение будущих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в прошлом или производственным издержкам на ее создание; ее величина отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения.

Для владельца недвижимости личного пользования стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости.

Полезность заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребителей. Недвижимость обладает различной полезностью для жильцов, владельца и арендатора. Жилая недвижимость, находящаяся в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с той или иной степенью удобства. Качество удобств влияет на полезность недвижимости для владельца или арендатора. В данном случае полезность принимает форму генерируемых недвижимостью денежных потоков.

Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских характеристик недвижимости, к которым относят площадь, местоположение, качество ремонта и другие свойства полезности, существенно влияющие на стоимость недвижимости.

Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой.

· Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.

Например, фактически осуществленный ремонт помещения, имеющий смету понесенных при этом затрат, в зависимости от соответствия привнесенных улучшений требованиям рынка и типа конкретного объекта, может изменить стоимость на величину, равную или превышающую расходы, а при неблагоприятных условиях привести к снижению итогового результата.

Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков.

Так, согласно принципу прогрессии, недвижимость с низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу регрессии, недвижимость с высокой ценой в районе с низкими ценами, будет стоить меньше чем в районе с сопоставимой недвижимостью.

Принцип внешнего фактора означает, что положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы.

Например, в Москве открытие станции метро в районе новостроек приводит к увеличению ее стоимости приблизительно на 25%.

К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно относят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования и экологию.

· Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, в процессе своего взаимодействия формируют экономический принцип спроса и предложения.

Принцип предложения и спроса предполагает, что цена недвижимости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной - от предложения.

Предложение недвижимости -- это количество объектов определенного вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в данный период времени для продажи или аренды по соответствующим ценам, при условии стабильности издержек производства.

Спрос в сфере недвижимости -- это потребность в приобретении или аренде в данный период времени какого-либо типа недвижимости по ценам данного рынка при условии стабильности численности населения, дохода, будущих цен и предпочтений собственников и пользователей [5].

Принцип конкуренции тесно связан с принципом спроса и предложения. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купли-продажи недвижимого имущества.

Помимо этого, каждый объект недвижимости конкурирует с другими объектами, имеющими аналогичное функциональное назначение [12].

· Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта обычно применяются четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность - рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки - квартиры, учитывая сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости, является использование её как жилого помещения для удовлетворения потребности в жилье [3].

1.3 Этапы оценки объектов недвижимости

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

Основная цель оценки недвижимости -- определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

Схематично этапы оценки недвижимости включают:

1. Постановку задания на оценку;

2. Сбор информации и предварительный анализ данных;

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

4. Выбор уместных методов оценки и их применение;

5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком [5].

При этом главными вопросами для оценщика являются:

"Что?" - тип и характеристики оцениваемого объекта;

"Где?" - положение объекта в пространстве и на рынке;

"Когда?" - дата, на которую определяется стоимость;

"Почему?" - основные причины, объясняющие спрос на недвижимое имущество и определяющие его ценность;

"Сколько?" - денежное выражение ценности объекта оценки.

Иными словами, оценка представляет собой процесс определения стоимости недвижимого имущества на конкретную дату в соответствии с установленной процедурой и является результатом практической деятельности оценщика [6].

1.4 Подходы и методы оценки

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

- затратный подход

- сравнительный подход

- доходный подход

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Затратный подход к оценке. Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек.

Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка собственности.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость прав аренды земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

* оценка стоимости строительства объекта как нового на дату проведения оценки;

* оценка величины общего накопленного износа;

* определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости (как стоимости объекта оценки как нового за вычетом износа).

То есть, общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС = СЗ + Св/з,

где: РС - рыночная стоимость объекта недвижимости;

СЗ - рыночная стоимость прав на земельный участок;

Св/з - стоимость воспроизводства или замещения улучшений;

Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли - продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов недвижимости, в связи с чем последние не предоставлены на рынке.

Затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве, накопленный износ здания. Более того, затратный подход, как правило, не применяется при оценке встроенных помещений. Квартира в многоквартирном доме относится к категории встроенных помещений, и выделение доли стоимости, приходящейся на объект оценки из рыночной стоимости всего многоквартирного дома в целом может привести к существенным погрешностям.

Доходный подход к оценке. Доходный подход основывается на принципе, по которому текущая стоимость объекта есть текущая стоимость чистых доходов, ассоциированных с объектом оценки. Это принцип ожидания.

Он утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его потенциальная способность приносить доход в будущем.

Используя доходный подход, Оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает методы:

* метод прямой капитализации;

* метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Другой метод - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

Сравнительный подход к оценке. Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения, вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы, основанные на сравнении парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы.

Для расчета стоимости данного объекта оценки был использован экспертный метод расчета и внесения поправок.

Качественный признак - это признак, характеризующий некоторое свойство и состояние, а также наличие или отсутствие данного свойства у данного объекта.

Количественный признак - это признак, отдельное значение которого, полученное в результате измерения, наблюдения или расчета, выражается определенным числом.

В зависимости от того, по какой шкале идет измерение, экспертные оценки содержат больший или меньший объем информации и обладают различной способностью к математической формализации.

В современной теории измерений существует пять основных видов шкал:

* шкала наименований (номинальная);

* порядковая (ранговая) шкала;

* интервальная шкала;

* шкала отношений;

* абсолютная шкала.

Для выработки единого значения рыночной стоимости объектов, стоимость которых рассчитывалась с использованием нескольких подходов, необходимо определить удельный вес каждого из подходов с учетом их преимуществ и недостатков.

Удельный вес каждого из подходов рассчитывается персонально для каждого конкретного объекта недвижимости, при этом преимущества каждого из подходов определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупатель и фактического продавца.

2. Тип, качество и обширность исходной информации.

3. Способность учитывать конъюнктурные требования рынка.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость [11].

1.5 Факторы, влияющие на стоимость жилья

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

Ш К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

v социальные:

- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни.

v экономические:

- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

v физические:

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические факторы.

v политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ш Ко второму уровню относятся следующие факторы:

v местоположение:

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

v условия продаж:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

Ш К третьему уровню относятся следующие факторы:

v физические характеристики:

- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт.

v архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные показатели и др.

v финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства;

- доходы, генерируемые объектом недвижимости [21].

Можно также расположить наиболее используемые в риэлтерской практике факторы оценки квартир в порядке их значимости:

1. Расположение, точный адрес (район, микрорайон, квартал, экология и престиж района, инфраструктура);

2. Общая площадь;

3. Тип дома (монолит, кирпичный, панельный, блочный) и год постройки;

4. Удалённость от метро;

5. Размер кухни;

6. Габариты (высота потолков);

7. Перекрытия (железобетонные, смешанные, деревянные);

8. Наличие телефона (спаренный, отдельный);

9. Наличие центрального отопления, горячей воды (или газовая колонка);

10. Наличие лифта (грузового, пассажирского);

11. Планировка (наличие холла, кладовки и т.д., отношение жилой и вспомогательной площади, возможность перепланировки);

12. Этаж (первый: - 10-20%, последний: - 5-10%);

13. Наличие лоджии или балкона;

14. Вид из окон (на ж/д, проспект, улицу, во двор);

15. Физический износ строения (дома);

16. Состояние подъезда, лестничной площадки, лифтов, контингент в доме и соседи;

17. Состояние объекта (необходимость или наличие ремонта);

18. Наличие консъержки, огороженной территории, охраны;

19. Наличие гаража, охраняемой стоянки;

20. Условия продажи и покупки:

Ш Свободная или альтернатива (длина цепочки, наличие рисков);

Ш Сроки и условия физического и юридического освобождения;

Ш Наличие несовершеннолетних, необходимость прохождения органов опеки и попечительства;

21. Характер и формы взаиморасчётов (оплата переводом на счёт, наличными до сделки, конкретный банк, количество ячеек, условия доступа и т.д.);

22. Средства платежа (безналичный, валюта, наличные, векселя, сертификаты и т.д.)

23. Правоустанавливающие документы и юридическая история квартиры.

К дополнительным факторам влияющим на цену относятся:

24. Сезонные колебания спроса и предложения;

25. Политические и экономические факторы (стабильность, платёжеспособность населения);

26. Административные и технические (планы реконструкции в г. Москве, изменения в жилищном законодательстве, порядок регистрации сделок и т.п.) [9].



Глава 2. Рынок жилой недвижимости в городе Москве

2.1 Особенности рынка жилой недвижимости

Понятие недвижимости. Недвижимость - это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам - в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости, как особенного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения.

Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 года "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году, после введения в действие Гражданского Кодекса РСФСР.

Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства. В октябре 1994 года Государственной думой был принят новый

Гражданский кодекс РФ, который в статье 130 дает определение "недвижимости" следующим образом:

"1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество".

С позиции оценочной деятельности данное определение объединяет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.

Термин "недвижимость" и "оценка различных объектов недвижимости" получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.

Принятые Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", к сожалению, не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рассматривают ее как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости проводится различие между терминами "недвижимость" и недвижимое имущество".

Недвижимость -- это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности -- это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.

Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

· локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

· низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

· сезонные колебания;

· необходимость государственной регистрации сделок;

· вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

· сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

· низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.) [6].

Рынок жилья - сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования.3 Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

2.2 Этапы застройки Москвы и типы домов

За последние несколько десятков лет образ Москвы изменился до неузнаваемости. В данной работе нет возможности описать все этапы застройки города, однако прежде чем перейти к оценке жилой недвижимости, необходимо описать основные типовые серии жилых домов и их особенности.

В первые годы после революции облик многих древних городов был сильно изменен. Сносились храмы, соборы и богатые усадьбы. Освободившиеся территории застраивали заводами и бараками для проживания советских людей. Многокомнатные квартиры в доходных домах превращались в перенаселённые коммуналки.

Не избежала этой участи и столица - уютный "купеческий" город со множеством церквей и "барских" домов превратился в промышленный центр с "пыхтящими" трубами и невзрачными барачными строениями. Это более относится к тогдашним городским окраинам и предместьям. Однако, исторический центр пострадал меньше, а после распада Союза многие храмы и здания удалось восстановить и реставрировать, и сегодня мы имеем возможность любоваться красивейшими сооружениями давно ушедших веков [17].

В 1930-е годы ситуация в г. Москве немного улучшилась: для партийных, хозяйственных руководителей и их семей, а также для творческой и научной интеллигенции начали возводиться дома сталинского типа, так называемые "сталинки" (рис. 1.) - красивые дома с лепниной, барельефами и даже скульптурами [16, 21]. При строительстве таких домов использовались кирпич или прочные керамические панели, железобетонные или комбинированные перекрытия. Толстые стены обеспечивают защиту от шума и холода. Дома оштукатурены, имеют хорошую планировку, холлы, широкие лестницы, лифты, мусоропроводы (на кухне или на лестничной площадке).

Квартиры большой площади с потолками высотой более 2,9 м. Планировка квартир предусматривает большие комнаты (от 15 до 25 кв. м), кабинеты, детские, гостиные, библиотеки, комнаты для прислуги, раздельные санузлы.

В "сталинках", рассчитанных на коммунальное заселение рабочих, имеются трех- и четырехкомнатные квартиры, а также квартиры коридорного типа. Площади квартир меньше, часто отсутствует ванная комната.

В 1970-е годы такие дома были оборудованы выносными лифтами.

Жилье сталинского периода достаточно дорогое и престижное. Оно отличается стойкостью постройки, хорошим местоположением - в центральных районах города и на основных транспортных магистралях, - а также высоким качеством строительства.

Рис. 1. Дом сталинской застройки

Недостатками "сталинок" являются устаревшие коммуникации и перекрытия [22].

60-е начались под девизом "каждой семье маленькое, но своё". Спальни уменьшились до 6-9 квадратных метров, кухни до 6, а потолки до 2,5. Так как период массового строительства начался при Никите Сергеевиче Хрущёве, в народе дома стали называться "хрущевками". Первоначально "хрущевки" были кирпичными, а с начала 60-х в целях экономии произошел переход на панельное домостроение, при котором попутно совместили ванную с туалетом [23].

Итак, "хрущевки" - панельные или кирпичные трех-пятиэтажные дома, сооружавшиеся во время правления Н. Хрущева с 1959 по 1985 годы. В таких домах нет лифта, мусоропровода и чердака. Обязательными элементами квартиры должны были быть кладовая (либо встроенный шкаф), спальня (6 кв. м на человека, 8 кв. м - на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м). Квартиры отличаются маленькой площадью комнат, кухни и прихожей, санузел либо раздельный, либо совмещен, потолки низкие. Особенностью является наличие встроенного шкафа под окном кухни, который в холодное время года использовался как холодильник. Несущие конструкции - внешние. Однако у этих домов есть и свои преимущества: при дешевизне на фоне других домов, хрущевки, как правило, расположены в районах с развитой инфраструктурой, недалеко от метро. Основная претензия к "хрущевкам", помимо малых площадей и совмещенного санузла, плохое удержание тепла (зимой холодно, летом жарко) и отсутствие лифта.

...