Наихудшее качество воды - в Северо-Восточном, Восточном и Центральном округах.

5 Самых чистых округов и районов г. Москвы (по качеству атмосферного воздуха):

- Зеленоград

- Районы Москвы, расположенные за пределами МКАД. В первую очередь Митино.

- Строгино, Крылатское

- Ясенево, Теплый стан

- Район метро "Юго-Западная"

5 Самых грязных округов и районов г Москвы (по качеству атмосферного воздуха):

- Капотня

- Марьино

- Люблино

- Братеево, Орехово-Борисово

- Районы ЦАО



Глава 3. Определение рыночной стоимости квартиры, находящейся по адресу: г. Москва, Керамический пр-д, д. 51, к. 1

3.1 Общие сведения

  Объект оценки: Жилая квартира

  Местоположение объекта оценки: г. Москва, Керамический проезд, д. 51, к. 1, кв. №1

  Собственник: Иванов Иван Иванович

  Заказчик: Иванов Иван Иванович

  Цель и задача оценки: Определение рыночной стоимости для совершения сделки купли - продажи

  Вид оцениваемой стоимости: Рыночная стоимость

3.2 Анализ объекта оценки и его окружения

v Наименование документов, представленных к оценке:

1. Копия свидетельства о праве собственности

2. Копия договора передачи

3. Кадастровый паспорт

4. Экспликация и поэтажный план

Копии вышеупомянутых документов представлены в Приложении 1.

v Юридическое описание объекта оценки:

  Вид оцениваемых прав: Частная собственность

  Наличие обременений: Обременений не зарегистрировано

  Объект права: Квартира

  Правоустанавливающие документы: Договор передачи и Свидетельство о праве собственности

  Имущественные права на объект оценки: Право собственности

  Форма собственности на объект недвижимости: Частная

v Строительно-техническое описание объекта оценки:

  Тип здания: Панельный

  Количество этажей в доме: 17

  Состояние подъезда: хорошее

  Дополнительные улучшения: Нет

  Справка о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт: Не требуется

v Описание технических характеристик объекта оценки:

  Этаж: 5

  Кол-во комнат:1

  Общая площадь квартиры, кв. м: 38,4

  Площадь кухни, кв. м: 8,3

  Наличие балкона/лоджии: балкон

  Внутренняя отделка: Линолеум, обои, плитка

  Состояние отделки объекта оценки: хорошее

  Техническое состояние объекта оценки: хорошее

  Планировка комнат: рис. 13

  Тип санузла: совмещённый

  Кол-во санузлов: 1

  Наличие коммуникаций: Электричество, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, центральное водоснабжение, канализация, телефон, коллективная антенна, Интернет.

П-44 - самая распространённая в Москве серия современных панельных 17-этажных домов, состоящих из однотипных жилых секций - рядовых и угловых, установленных прямо, реже - буквой "П" или "Г". Во всех квартирах - сравнительно просторные прихожие, ванные комнаты, при этом небольшие балконы, в 2 и 3-комнатных квартирах - изолированные жилые помещения. Снаружи дома облицованы керамической плиткой голубого и бледно-зелёного тона (рис. 12.).

  Высота потолков - 2,64 м.

  Стены: наружные - керамзитобетонные панели толщиной 340 мм, внутренние - железобетонные панели толщиной 140 мм и 180 мм, перекрытия - железобетонные плиты толщиной 140 мм, межкомнатные перегородки толщиной 80 мм.

  2 пассажирских лифта грузоподъёмностью 400 кг.

  Отопление центральное.

  Вентиляция естественная вытяжка через вентиляционные блоки в санузле и на кухне.

  Горячая и холодная вода от городской сети.

  Мусоропровод на каждом этаже.

  Техподполье и технический этаж для размещения инженерных коммуникаций.

Серия П-44 имеет очевидные преимущества перед домами более ранней застройки: 2 лифта, наличие балконов в каждой квартире, просторные прихожие, удобные ванные комнаты. К недостаткам этой серии можно отнести: наличие в кухне однокомнатной квартиры вентиляционного короба, в 3-комнатной квартире - гостиной 11 кв. м. и то, что внутренние стены в домах П-44 - несущие [17].

Рис. 12. Дом серии П-44, расположенный по адресу: г. Москва, Керамический пр-д, д.51, к. 1.



Рис. 13. Планировка квартиры по БТИ

v Описание внутренней отделки объекта оценки

  Кухня (рис. 14): Полы - линолеум

Стены - обои

Потолок - побелка

Оконные проемы - пластиковые

Дверные проемы - деревянные

Рис. 14. Кухня

  Санузел (рис. 15): Полы - плитка

Стены - плитка

Потолок - краска

Дверные проемы - деревянные



Рис.15. Санузел

Рис. 16. Коридор

  Коридор (рис. 16): Полы - линолеум

Стены - обои

Потолок - побелка

  Комната (рис.17): Полы - линолеум

Стены - обои

Потолок - побелка

Дверные проемы - деревянные

Оконные проемы - пластиковые



Рис. 17. Комната

  Необходимые ремонтные работы: Требуется косметический ремонт

v Описание прилегающей территории

  Населенный пункт: г. Москва

  Преобладающая застройка микрорайона: Жилые здания различной этажности

  Транспортная доступность: автобус - 1 мин пешком,

электричка - 7 мин пешком,

м. Петровско-Разумовская - 20 мин тр.

  Экологическая обстановка: Уровень шума повышен (рядом электричка), загазованность воздуха в пределах нормы

  Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона: В непосредственной близости от объекта оценки предприятия промышленной инфраструктуры отсутствуют

  Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км): Магазины, школы, аптеки, предприятия службы быта и т.д.

  Состояние прилегающей территории: Хорошее

  Состояние подъездных путей: Хорошее

Благоустройство прилегающей территории: Наличие зеленых насаждений, наличие уличного освящения, наличие детских площадок.



3.3 Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен по адресу: г. Москва, Керамический проезд, д. 51, к. 1, кв. №1. Местоположение объекта оценки отмечено на приведённом ниже фрагменте карты г. Москвы на рис. 18.

Рис. 18. Местоположение объекта оценки на карте [32]

Объект оценки расположен в районе Восточное Дегунино Северного Административного Округа (рис.19).

Рис. 19. Положение района Восточное Дегунино на карте Москвы [27]

История района. Самый ранний документ, где упоминается село Дегунино - Духовная грамота Ивана Калиты 1336 года, в которой он жалует село княгине Ульяне с малыми детьми [28].

В стародавние времена площади района занимали большие земляничные поляны - теперь они стали символической основой герба управы Восточное Дегунино (рис.20). До конца 19 в. на территории района стояли небольшие пригородные деревни и села, на рубеже 19-20 веков здесь были популярные подмосковные дачные поселки, после 1917 г. здесь появились мелкие промышленные и аграрные предприятия и склады. После 1945 г. в районе, примыкавшем к городской черте, было 15 предприятий строительной индустрии.

Рис. 20. Герб [27]

В 1900 г. при прокладке Савеловской железной дороги в двух верстах от деревни Бескудниково была устроена одноименная станция, которая служила перевалочной для перевода грузов на Ярославскую железную дорогу. Это строительство стало ключевым в формировании района. Рядом со станцией появился кирпичный завод. После застоя во время революции и гражданской войны к 1926 году он осуществлял свою деятельность как кирпичный завод № 1 Московского управления промышленности и торговли.

В это время рядом строится новый кирпичный завод №2. Станция "Бескудниково" была связана веткой с Северной железной дорогой. В помощь ей строится станция Дегунино. Это усилило значение Бескудниково как узла транспортных коммуникаций, что стимулировало концентрацию здесь промышленных предприятий, появление рабочих мест. Складывается рабочий поселок Бескудниково, население которого в предвоенные годы более восьми тысяч человек, а в 1959 г. - шестнадцать тысяч человек.

После 1945 г. в районе, примыкавшем к городской черте, было 15 предприятий строительной индустрии [29].

В 1960 г. было принято решение о расширении границ Москвы до новой окружной автомобильной дороги. Так территория будущего этого района вошла в состав столичной земли. По линии Савеловской железной дороги прошла граница административно-территориального деления. Она разделила поселок Бескудниково: его западная часть вошла в состав Тимирязевского района и была включена в поселок Вагоноремонт. Здесь у станций "Бескудниково" и "Лианозово", формировалась сегодняшняя промышленная зона. В 1964 году началось строительство микрорайона Дегунино-Бескудниково и началась массовая жилая застройка района типовыми многоэтажными домами, сопровождавшаяся сносом существовавшей промышленно-складской зоны. Деревня Бескудинково оказалась в центре новой застройки. Через нее пролегли улицы Дубнинская и Бескудниковский бульвар (1966-1967), застроенные 5-ти и 9-ти этажными домами [30].

Распоряжением Мэра Москвы в сентябре 1991 г. были установлены временные границы муниципальных округов Москвы, в число которых вошел и муниципальный округ Восточное Дегунино в составе Северного округа, 5 июля 1995 года Восточное Дегунино приобрело статус района [28], границы района приведены на рис.21.

Описание района. Территория района - 369,8 га, население - 95,3 тыс. человек. Сейчас в районе нет "своих" станций метрополитена, но вблизи него находятся станции "Владыкино" и "Алтуфьево", но в недалеком будущем на пересечении Дмитровского шоссе и улицы 800-летия Москвы появится "своя" станция метрополитена с условным названием "Юбилейная".



Рис. 21. Карта района Восточное Дегунино [30]

Восточное Дегунино - молодой развивающийся район, здесь всего 16 современных предприятий и много жилых кварталов. Решаются вопросы по "точечной" застройке территорий района комфортабельным современным жильем. На территории района расположены крупнейший в Европе Лианозовский молочный комбинат, НИИ стали, комбинат "Хоккей" (выпускает хоккейные клюшки мирового уровня) электромеханический завод и завод технологического оборудования. В районе создана разветвленная инфраструктура (16 школ, 11 детских дошкольных учреждений, 2 ПТУ, 4 библиотеки, 3 поликлиники, 71 предприятие торговли и общественного питания, 19 предприятий бытового обслуживания), действуют спортивно-досуговые клубы для молодежи (в т.ч. единственная в стране "Детская Лига по американскому футболу"), разбит парк "Дубки" - излюбленное место отдыха жителей Восточного Дегунино, выходит районная газета "Дегунинские вести" [29]. Более подробная характеристика района представлена в таблице 5.



Таблица 5

Характеристика района Восточное Дегунино [30]

Показатели	Единица измерения	Значение
Территория района - всего	га	369,8 (115-е место)
Население	тыс. чел.	95,3 (43-е место)
в том числе:
в возрасте моложе трудоспособного (0-18 лет) из них:	тыс. чел.	11,03
- дошкольники (0-6 лет)	тыс. чел.	4,48
- школьники (7-16 лет)	тыс. чел	5,99
- в трудоспособном возрасте	тыс. чел.	64,41
- старше трудоспособного возраста	тыс. чел.	21,63
Плотность населения	чел./кмІ	25278,5 (3-е место)
Площадь жилого фонда (2008)	тыс. мІ	1506 (70-е место)
Учреждений здравоохранения - всего:	ед.	4
Поликлиники - всего в том числе:	шт.	3/1764
- детские поликлиники	шт.	1
- стоматологические, всего:	шт.	1
Мощность поликлиник	посещ./смену	2370
Центры и отделения специализированной помощи:
Социальной помощи семье и детям	шт.	1
Учреждения образования	шт.	25
Количество государственных школ и ЦО	шт.	9
Количество колледжей	шт.	1
Количество дошкольных образовательных учреждений - всего:	шт.	18
Количество ведомственных дошкольных образовательных учреждений	шт.	1
Количество прогимназий	шт.	2
Количество дошкольных образовательных учреждений центров образования	шт.	2
в них детей	чел.	2669
Количество очередников на место в ДОУ	чел.	824
Государственные вузы	шт.	1
Количество библиотек	шт.	4
в том числе:
массовые	шт.	2
детские	шт.	2
Спортивные залы в школах		10
Плоскостные спортивные сооружения:	ед.	23
бассейны	шт.	1
спортивные площадки	шт.	22
Детские спортивные школы	шт.	2

3.4 Определение рыночной стоимости объекта

Во второй главе уже были подробно рассмотрены цены на жилую недвижимость г. Москвы, район Восточное Дегунино стоит в рейтинге на 79-м месте, т.е. входит в десятку самых дешевых районов, изменение цен за последние 2 года приведено на рис. 22.

Рис. 22. Цены на квартиры в районе Восточное Дегунино, руб./кв.м. [28]

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цены на аналогичные объекты служат отправной информацией для расчета стоимости данного объекта.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости предпринимают следующие шаги:

1. Изучение рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявление тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

2. Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту, сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т.д.;

3. Корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-продажи на рынке недвижимости носят конфиденциальный характер. В основном Оценщик ориентируется на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

В оценочной практике принято выделяют следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия продажи и время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики;

- компоненты, не связанные с недвижимостью (наличие движимого имущества).

Необходимо учитывать, что не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования и условия продаж, желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемых по этим характеристикам.

Для того чтобы провести анализ рынка и провести сравнительный анализ объекта оценки с аналогами, необходимо отобрать несколько аналогичных объектов, для этого в риэлторской и оценочной деятельности проводится так называемая "выборка".

Выборка осуществляется по следующей схеме:

1. Задаются параметры отбора;

2. Полученную "выборку" корректируют на предмет несоответствия определённым требованиям, которые нельзя указать в параметрах заказа (рис. 23);

Рис. 23. Параметры заказа [33]



3. Об оставшихся объектах сравнения собирают уточняющую и дополнительную информацию;

4. По результатам третьего этапа "выборка" ещё раз корректируется.

Пример "выборки" приведен в приложение 2.

После проведения анализа рынка выбраны следующие объекты, сопоставимые с объектом оценки, представленные в таблице 6.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемой квартиры устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с жилой недвижимостью. Поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.

Таблица 6

Описание объекта оценки и объектов-аналогов

№ п/п	Адрес	кол-во комнат	общая площадь квартиры, кв.м	жилая площадь, кв.м.	площадь кухни, кв.м.	этаж/ этажность	тип дома	цена, тыс. руб.	Цена за 1кв.м., тыс.руб.
Объект	Керамический пр-д, д. 51, к.1	1	38,4	18,9	8,3	5/17	П	4600	119,8
Объект-аналог №1	800-летия Москвы ул., д. 32	1	38	19	8,5	2/16	П	4400	115,8
Объект-аналог №2	Керамический пр-д, д. 45, к. 1	1	40	23	9	4/17	П	4500	112,5
Объект-аналог №3	800-летия Москвы ул., д. 4, к. 2	1	38	19	8	10/17	П	4500	118,4
Объект-аналог №4	Дубнинская ул., д. 73, к. 2	1	38	20	10	13/16	П	4500	118,4
Объект-аналог №5	Керамический пр-д, д. 45, к. 2	1	38	19	8,5	12/17	П	4600	119,8
Объект-аналог №6	Керамический пр-д, д. 49, к. 3	1	38	19,1	8,5	2/17	П	4600	119,8
Объект-аналог №7	Керамический пр-д, д. 49, к. 2	1	38	19	8,5	5/17	П	4700	123,7
Объект-аналог №8	800-летия Москвы ул., д. 12	1	38,9	18,9	8,5	4/17	П	4700	120,8

недвижимость рынок стоимость квартира

Для удобства сравнения было выбрано 3 аналога с наиболее схожими параметрами сравнения. Все анализируемые объекты недвижимости находятся в 17-ти этажных панельных домах, на одной улице, недалеко друг от друга, одинаково удалены от центра, все квартиры однокомнатные, в квартирах имеется телефон.

Оценка рыночной стоимости квартиры, на основе сравнительного подхода, приведена в таблице 7.

Таблица 7

Расчёт стоимости объекта методом анализа рыночных продаж

Сравниваемые объекты	ед. изм.	Жилая квартира	Керамический пр., д. 45, к. 1	Керамический пр., д. 45, к. 2	Керамический пр., д. 49, к. 2
Площадь объекта	кв. м.	38,4	40	38	38
Стоимость 1 кв.м.	тыс. руб.		112,5	119,8	123,7
Цена продажи	тыс. руб.		4 500	4600	4700
Состояние объекта		хорошее	плохое	среднее	хорошее
Корректировка	%		+5%	+3%	0%
Окна выходят на		улицу/ж/д	железную дорогу	во двор	во двор
Корректировка	%		+1%	-3%	-3%
Средняя площадь комнаты, м.кв.			23	19	19
Корректировка	%		- 4 %	0%	0%
Размер кухни, м.кв.		8,3	9	8,5	9
Корректировка	%		-1%	-0,2%	-1%
Близость автобусной остановки		близко	средне	средне	близко
Величина корректировки	тыс. руб.		+1	+1	0
Наличие балкона или лоджии		Балкон (застеклён)	-	Лоджия (застеклена)	балкон (не застеклён)
Величина корректировки	тыс. руб.		+4%	-2%	+1%
Весовые коэффициенты			1	1	1
Скорректированная цена за 1 кв.м.	тыс. руб.		119,25	119,6	120
Скорректированная цена	тыс. руб.		4770	4545	4559
Стоимость объекта за 1 кв.м.		119,62

В таблице сравниваются характеристики объекта оценки и объектов аналогов.

При отличии какого либо из объектов аналогов от объекта оценки, стоимость за единицу сравнения данного объекта корректируется на величину поправки, которая указывается в строке "Корректировка, %" в процентах.

Абсолютные поправки отражают абсолютное изменение цены объекта оценки, в зависимости от наличия, либо отсутствия того или иного фактора, влияние которого на цену объекта удобнее оценить в стоимостном выражении.

Третья строка снизу "Весовой коэффициент" отражает значимость объекта аналога среди прочих.

Если коэффициент одного из аналогов выше других, то его стоимость будет влиять на стоимость оцениваемого объекта больше, нежели остальных.

Таким образом, окончательная стоимость единицы сравнения будет рассчитываться по формуле:

P=(V1*P1+V2*P2+……Vn*Pn)/©V,

где

P - стоимость оцениваемого объекта;

V1…Vn - весовые коэффициенты

P1.…Pn - скорректированные стоимости объектов-аналогов за кв. м.

Как видно из таблицы, после оценки стоимости кв.м. методом сравнения продаж, может составить 119 620 рублей.

Стоимость же всего объекта оценки будет равна произведению стоимости единицы сравнения на их количество, и по методу сравнения продаж может составить 4 593 410 рублей [34].

Обоснование отсутствия корректировок по следующим характеристикам:

Передаваемые права. Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и стоимости. При прочих равных условиях стоимость продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности. То есть, когда при сделке купли-продажи, покупателю передаются права собственности в полном объеме: владения, пользования, распоряжения. Введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи. В данном случае, все представленные объекты находятся в собственности, без каких - либо ограничений прав. Корректировка равна 0.

Условия финансирования. Условия финансирования для объектов аналогов и объекта оценки одинаковые и в корректировке не нуждаются.

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и, соответственно, на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве, изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др.

Все объекты выставлены на продажу в октябре - ноябре 2010 г. Корректировка не требуется.

Местоположение. Местоположение объекта оценки (расстояние от транспортных магистралей, экологические условия) является важным параметром, влияющим на стоимость в условиях рынка. Объекты-аналоги расположены с объектом оценки на одинаковом удалении от станции метрополитена и в одном районе с объектом оценки. Корректировка не требуется.

Корректировка на этажность. Корректировка на этаж, на котором расположена квартира - величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от этажа расположения и количества этажей в доме. Корректировка применяется, если квартира расположена на первом или последнем этаже. В нашем случае объект оценки расположен на 5-м этаже. Среди объектов-аналогов нет квартир, расположенных на первом или последнем этаже. Корректировка не применялась.

Площадь кухни. Как правило, объекты с большей кухней продаются дороже, чем объекты с меньшей кухней, схожие по остальным характеристикам. Величина поправки определяется путем мониторинга рынка предложений и выявленными соотношениями между ценой предложения и площадью кухни. У объектов - аналогов площадь кухни схожа с оцениваемым объектом, корректировка не применялась.

Материал стен. Материал стен жилого дома, в котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на стоимость квартиры. Чем более современен и экологичен материал стен дома, тем более привлекательной для покупателей является квартира в нем. Как правило, квартиры в блочных и панельных домах дешевле квартир в кирпичных и кирпично-монолитных домах, даже если они схожи по всем остальным характеристикам. В нашем случае объект оценки расположен в панельном доме и объекты-аналоги так же расположены в панельных домах. Корректировка не требуется.

Корректировка на отделку. Отделка также играет существенную роль на стоимость квартиры, выставленной на продажу. Так квартиры с хорошим ремонтом, встроенной мебелью пользуются большим спросом и стоят дороже, чем квартиры без отделки или с некачественной отделкой. В нашем случае и у объекта оценки, и у объектов-аналогов отделка простая. Корректировка не требуется.

Корректировка на техническое состояние. Техническое состояние объекта - хорошее. Объекты - аналоги также имеют хорошее техническое состояние. Корректировка не требуется.

Отклонения от целевого использования. После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования. В данном случае все объекты - аналоги, как и объект оценки, используются как жилые помещения для удовлетворения потребности в жилье. Корректировка не применяется.

Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (наличие движимого имущества). Стоимость движимого имущества должна быть исключена из цены предложения аналога.

В данном случае все объекты представлены свободными от движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки стоимость продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке, причем допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Корректировка на перепланировку. В данной квартире перепланировка не проводилась, поэтому корректировка не применялась.

3.5 Согласование результатов оценки

Для определения рыночной стоимости объекта оценки применялся только сравнительный подход.

В результате применения данного подхода для оценки квартиры получен следующий результат:

* затратным подходом: Не применялся;

* сравнительным подходом: 4 593 410 руб.;

* доходным подходом: Не применялся.

Целью сведения результатов используемых методов являются определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.

Существует два метода согласования результатов: метод экспертных оценок и метод анализа иерархий. Метод экспертных оценок основан на личных суждениях оценщика о весомости того или иного подхода и учитывает следующие критерии:

1. Возможность отразить действительные намерения продавца или покупателя.

2. Качество информации, на основании которой проводится анализ.

3. Способность методов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

Метод анализа иерархий (МАИ) является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.

В настоящей оценке при согласовании результатов оценки применялся метод экспертных оценок.

Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются следующими критериями:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя.

2. Качество информации, на основании которой проводится анализ.

3. Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход позволяет определить затраты на восстановление нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Однако, при этом подходе, наиболее полно учитывается стоимость прав долгосрочной аренды на земельный участок под зданием.

Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты. Затратный подход не применялся.

Подход сравнительного анализа продаж использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка.

Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом.

В данном случае применялся сравнительный подход.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Но в доходном подходе используются прогнозные величины ставок арендной платы на много лет вперед. Отсутствие надежной информации о будущем развитии рынка аренды недвижимости не позволяет получить максимально достоверную оценку стоимости объекта на основе доходного подхода. Учитывая вышеизложенные аргументы и то, что по информации, полученной от заказчика, данная квартира, в которой находится объект оценки, использовалась и будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения прибыли, доходный подход был исключен из расчётов. Доходный подход в данном отчете не применялся.

В результате вышеприведенного анализа получились следующие коэффициенты весомости при оценке рыночной стоимости квартиры:

Затратный подход - не применялся;

Сравнительный подход - 100%;

Доходный подход - не применялся.

4 593 410х 100% = 4 593 410 руб.

3.6 Итоговое заключение о стоимости

Рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, xxx; принадлежащей xxx, с учетом ндс (18%) и округления по состоянию на 15.11.2010 г.

Составляет: 4 593 410 (четыре миллиона пятьсот девяносто три тысячи четыреста десять) рублей.

Выводы: Результатом правильной оценки рыночной стоимости объекта является сделка. За данную квартиру был внесён аванс через 2,5 недели с момента выставления её в рекламу за 4,6 млн. Этот результат говорит об адекватной оценке сравнительным методом.



Заключение

Оценка недвижимости как вид профессиональной деятельности представляет собой одно из наиболее востребованных сфер рыночной экономики. Являясь основой национального богатства, недвижимое имущество участвует в рыночных процессах в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительный товар длительного пользования.

Рынок недвижимости является менее совершенным по сравнению с другими видами рынков, в силу его ограниченной возможности саморегулирования посредством ценового механизма. Формирование цен на недвижимость всегда происходит в условиях неравновесия спроса и предложения, ограниченного количества продавцов и покупателей, а главное, под воздействием множества конкретных и вполне определенных факторов, оказывающих на них влияние. Все это обусловливает необходимость присутствия на рынке недвижимости специалистов по оценке, деятельность которых направлена на определение адекватной состоянию рынка стоимости объектов недвижимости.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.

Оценку недвижимости отличает многообразие функций ее использования и целей, для которых она проводится и которые связаны с потребностью общества в экономическом регулировании имущественных отношений.

Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность, передача прав собственности на недвижимость, включая приватизацию и национализацию, налогообложение, получение кредита в банке под залог имеющегося или приобретаемого имущества.

Анализ развития рынка жилой недвижимости, проведенный на основе реально существующей динамики цен в г. Москве, свидетельствует о цикличности развития рынка недвижимости: за этапами длительного роста (или спада) следуют этапы стабильности. На сегодняшний день рынок недвижимости находится на этапе стабилизации после экономического кризиса. Изменение цен на объекты недвижимости в период с 2008 года по настоящее время во многом напоминает период 1998-2000 гг. За период развития рынка недвижимости в г. Москве менялся спрос на жилую недвижимость с учётом типа застройки. В настоящее время самыми популярными объектами являются постройки типа монолит-кирпич.

На оценку объектов недвижимости оказывают влияние множество факторов, главными из которых можно выделить местоположение, тип дома, удалённость от метро, планировка, условия продажи и покупки.

В работе была определена рыночная стоимость конкретного жилого объекта, находящегося на территории г. Москвы с целью его продажи. Исходя из поставленной задачи, для оценки данного жилого объекта недвижимости использовался сравнительный подход. В ходе исследования была определена рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: г. Москва, Керамический пр-д, д. 51, к. 1.



Список использованных источников

1. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ. Об оценочной деятельности в Российской Федерации, в действующей редакции.

2. Агенство недвижимости Азбука Жилья. Отдел консалтинга и аналитики. Обзор рынка жилой недвижимости Москвы и Московской области. Москва, 2010.

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2007. - 624 с.: ил.

4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 2009. - 592 с.

5. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. - М. : ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

6. Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И. Драпиковского и И.Б.Ивановой. Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / - изд. 2-ое. - Б. : Изд-во "Ега-Басма", 2007. - 480 с.

7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) - СПб.: Издательство "Лань", 2001. - 480 с.

8. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.

9. Пособие для стажеров ООО "ИНКОМ-Беляево". -М.: 2008.

10. Репченко О. Недвижимость Москвы: схожесть и различия сценариев 2008-2012 и 1998-2002 годов. -М.: 2010.

11. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. - Ростов н/Д.: Феникс, 2006. - 320 с.

12. Телман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред.проф. В.А. Швандара. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 303 с.

13. Тарасевич Е.И., Парфенов С.Л. Оценка имущества. Оценка недвижимости. Москва 1998г.

14. Унифицированные требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости. - М.: АРМО, 2006.

15. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. - М.: ЭКМОС, 2000.

16. Хавин Д.В., Овчинников П.А. Оценка собственности. Практикум. 2-е издание. - Н. Новгород: Нижегород. гос. архит.- строит. ун-т, 2005. - 59 с.

17. Что за тип этот дом? типовые серии жилья: их характеристики и советы риэлторов. -М. : Эксмо, 2010. -288 с.

18. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д.: Феникс, 2002. - 320 с.

19. Экономическая теория: Учебник. - Изд. испр. и доп. / Под общей ред. акад. В.И. Видяпина, А.И. Добрынина, Г.П. Журавлевой, Л.С. Тарасевича - М.: ИНФРА-М, 2004. - 672 с.

20. Войтович О. www.stroyka.ru

21. www.inbico.ru/analizrinka/39-factoricenoobrazovanie/70-factorinedvigimost.html

22. www.ourrealty.ru/vybor-kvartiry/tipy-domov-chast-1.html

23. www.prime-realty.ru/tip/tip.htm

24. www.mosr.ru/article/plans_of_flats.html

25. www.irn.ru

26. www.moscowmap.ru

27. www.wikipedia.org.ru

28. www.metrinfo.ru/area/vostochnoe_degunino

29. www.vostochnoe-degunino.infograd.ru

30. www.vdeg.sao.mos.ru

31. www.arenta-group.com

32. www.yandexmap.ru

33. База данных WiNer

34. "Константа". Отчет об определении рыночной стоимости квартиры, находящейся по адресу: г. С-Пб, ул. Полевая, д. 8. Санкт-Питербург: б.н., 2006.

Размещено на Allbest.ru

...