Преимуществом домов типа "хрущевок" является то, что они при своей дешевизне расположены в районах с развитой инфраструктурой [21,22] и хорошим транспортным сообщением.

Блочный дом - этот тип домов очень часто путают с панельными домами. Оно и не удивительно, так как и в том и в другом случае ограждающие стены выполнены из легких бетонов, но, в панельном домостроении размер стены - это размер панели (с соответствующим армированием), а в блочном варианте стена складывается из нескольких элементов - мелких блоков.

Блочный дом имеет практически тот же недостаток, что и кирпичные дома "брежневской" эпохи - отвратительное качество штукатурки (если кое-кто не помнит, то главное в соцстрое было не качество, а количество), крайне неровные потолки с постоянно трескающимися швами между плитами перекрытий. С панельным "братом" эти дома роднит очень плохое качество "спаренных" оконных переплетов.

Перепланировать квартиру в блочном доме - практически не возникнет проблем. Возможен снос перегородок, изменение размеров ванн и туалетов (что в панельном доме - категорически невозможно) при желании - расширение оконных и дверных проемов [23].

"Брежневки" - дома застройки середины 1960-х - начала 1980-х годов. Большинство таких домов построено из сборных железобетонных панелей. Их называют "улучшенными хрущевками". В них есть лифты, лестничные площадки просторней, чем в "хрущевках", и количество квартир на этаже меньше. Высота потолков в квартирах возросла до 2,7 м, увеличилась площадь кухни до 7 кв. м., совмещенные санузлы остались только в однокомнатных квартирах.

Преимущества домов такого типа обусловили более высокую цену на них, по сравнению с "хрущевками" [22].

"Малосемейки" или "гостинки" - это самые крохотные квартирки на рынке недвижимости. Раньше их строили для молодых семей. Площадь таких однокомнатных квартир - от 21 до 33-34 квадратных метров, площадь комнат - 11.5 или 17.5 квадратных метров. Обычно "малосемейки" строились в девятиэтажных домах. На одном этаже располагается от 6 до 15 квартир. Сидячие ванные, совмещенный санузел, кухня не более 6 метров квадратных - вот "прелести" квартирок такой планировки [24].

В 1969 году руководство страны поставило перед застройщиками задачу "повысить художественно-эстетический и эксплуатационный уровень жилья". И сразу же начали создавать новые серии домов - блочных, панельных и кирпичных с улучшенными по сравнению с морально устаревшими "брежневками" планировками. По понятиям неискушённого советского человека, это были "хоромы", но на современный взгляд не самое удобное жильё. Тем не менее при Леониде Ильиче квартирный вопрос граждан был решён более кардинально, чем когда-либо до и после этого: чуть более чем за 3 пятилетки было построено 1,6 млрд. кв. м жилья, т.е. 44% всего жилого фонда, который имелся в СССР к 1980 году, и 161 млн человек получили новое жильё [17].

В домах новой планировки квартир устранены практически все недостатки, характерные для более ранних зданий. Так кухня в таких квартирах имеет площадь 7-12 квадратных метров, санузел обязательно раздельный, в многокомнатных квартирах их может быть несколько [24].

С развалом СССР и переходом России к рыночной экономике архитекторы начали разрабатывать новые проекты современных домов различных классов - от экономического до элитного. Новые здания существенно изменили внешний вид большинства районов столицы и, конечно, улучшили качество жизни многих москвичей.

С развитием рынка недвижимости потребности граждан в качественном жилье заметно возросли, что побудило архитекторов изменить подход к строительству, в том числе и типовому, строже походить к инженерно техническим решениям, внешнему виду зданий и планировкам квартир. После пересмотра устаревших серий типовых домов в использовании остались только несколько - на их основе были созданы новые, модифицированы дома. Однако вскоре и новых серий оказалось недостаточно, чтобы удовлетворить возросший покупательский спрос. Перед разработчиками и архитекторами вновь встала задача создания новых серий - привлекательных внешне, с комфортабельными квартирами, но при этом относительно недорогих в производстве [17].

Большинство возводимых сейчас жилых комплексов - это кирпично-монолитные дома, в основе строительства которых лежит принцип соединения жесткого монолитного бетонного каркаса с внешними кирпичными стенами.

На глубоком свайном основании они наиболее устойчивы к землетрясениям и наводнениям; в них нет швов и соединений, по сути, это единые жесткие конструкции.

Кирпично-монолитный дом - это единый каркас, где несущими являются внутренние стены - перегородки между квартирами. При создании фасадов архитекторы и строители обладают большой свободой выбора форм и материалов. Реальный `срок годности` монолита составляет более 100 лет.

С середины 80-х и по сегодняшний день все больше предпочтения отдается кирпичным домам индивидуальных проектов. Причем индивидуальность может быть самая разная - от экспериментальных проектов пятиэтажек, очень похожих на "хрущевки", до двухуровневых квартир огромной площади. Все дело в финансовых возможностях строителей и покупателей.

Основное преимущество кирпичных домов - они значительно теплее панельных. Правда, и платить за это приходится дороже. Немалую роль, о какой бы из вышеперечисленных квартир ни шла речь, играет местоположение: в некоторых районах каких-то серий просто нет, в других общая обстановка и окружающая среда плохо влияют на стоимость. Квартиры улучшенной планировки, высота потолка 3м, квартиры разделены на спальную и гостевую зону, два санузла.

Возможны перепланировки: например, кухня может быть соединена с гостиной, комната с комнатой. Возможно объединение нескольких одноуровневых квартир в двухуровневую.

Для увеличения звуко- и теплоизоляции в квартирах устанавливаются окна с тройными стеклопакетами в деревянной раме, усилена звукоизоляция внутриквартирных помещений, стены между квартирами кирпичные. Лестничные пролеты и площадки расширены, на каждой площадке от 3 до 5 квартир [23].

Элитное жилье делится на две категории - это дома, построенные до 1990 года, и современное элитное жилье.

В категорию элитной недвижимости, расположенной в центре столицы, входят дореволюционные особняки и жилые дома, построенные в советское время. Период их постройки ограничивается 1990 годом, что является своеобразным историческим рубежом. В этой группе можно выделить три категории объектов.

1. Особняки-доходные дома. Дома этой категории построены в период экономического расцвета царской России известными архитекторами в самом центре столицы. Они предназначались для сдачи в наем богатым и состоятельным людям (отсюда и название - доходный дом). Обычно имеют 5-7 этажей. Достоинства старинных особняков: хорошее расположение, большие площади (120-300 м.), пригодные для перепланировки, красивые фасады, просторные вестибюли и лестницы. Недостатки: смешанные перекрытия, старые коммуникации, отсутствие гаражей, центрального кондиционирования и вспомогательных служб.

2. Сталинские дома. Лучшие из этих домов хорошо известны и узнаваемы. Достоинства сталинских домов: историческая ценность, отличное расположение, панорамные виды на центр Москвы, узнаваемая архитектура, высокие потолки от 3,2 м, просторные парадные вестибюли, качественная отделка. Недостатки: старые коммуникации и лифты, неудобные планировки, очень большое количество жильцов в доме, сильное социальное расслоение жителей.

3. Дома ЦК; они построены в более позднее время (1960-1992 гг.) для руководителей ЦК, Совмина, Минобороны. Квартиры для чиновников такого ранга всегда строились в престижных и тихих местах. Обычно это - добротные кирпичные дома, имеющие от 6 до 14 этажей. Достоинства домов ЦК: хорошее расположение, высокие потолки 2,9 и выше, удобные планировки. Площади квартир составляют от 70 до 125 кв. м., кухни - от 12 кв. м. Многие квартиры имеют несколько санузлов, просторные холлы и вспомогательные помещения. Недостатки: отсутствие гаражей и центрального кондиционирования, приточной вентиляции, скучные и однообразные фасады [20].

2.3 Развитие отечественного рынка недвижимости

Существуют различные методики исследования рынка недвижимости. При этом единой информационной базы, из которой берутся сведения, положенные в основу исследований, не существует, а часть материалов вообще является закрытой. Общеизвестно, что консалтинговые организации, специализирующиеся на сборе и обобщении информации по первичному и вторичному рынкам недвижимости как правило, предоставляют сведения на платной основе.

В этой связи организации, действующие на рынке недвижимости, проводят собственные исследования, глубина которых соответствует реализуемым стратегическим задачам.

Для этих целей формируется специальная аналитическая группа, к основным функциям которой относятся:

* сбор, накопление, анализ данных о спросе и предложении на первичном и вторичном рынках недвижимости;

* прогнозирование основных тенденций рынка;

* изучение вопросов ценообразования;

* разработка экономически обоснованного механизма формирования цен.

В своей деятельности аналитическая группа использует опросы, анкетирование, экспертные оценки, статистические методы обработки больших массивов информации [3].

На развитие российского рынка недвижимости оказывают влияние следующие факторы:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается "политической конъюнктурой" в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается "тормозится" развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как "в определенной мере" позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья) [4].

Аналитические характеристики развития рынка жилой недвижимости. На основе исследования развития рынка недвижимости выделено одиннадцать стадий его развития (табл. 1).

Таблица 1

Основные этапы развития рынка жилой недвижимости [3]

Характеристики рынка	Общая характеристика	Временной период	Динамика цен на вторичном рынке жилья	Динамика цен на первичном рынке жилья	Динамика себестоимости	Темпы роста цен	Соотношение цен первичного и вторичного рынков	Развитие рынка недвижимости
этапы	1-ый	Начальная стадия	1991-1996 гг.	Рост	Рост	Рост	Сверхвысокие	До 1993 г. цены вторичного рынка были существенно выше цен первичного рынка, после разница стала менее существенной	Самоорганизация системы началась с хаоса в условиях либерализации экономики. Начала свое формирование качественно новая для российской экономики того времени структура -- рынок недвижимости
	2-ой	Стабилизация после роста	1997 - август 1998 г.	Снижение темпов роста	Снижение темпов роста	Снижение темпов роста	Умеренные (около 5% в год)	Цены на вторичном и первичном рынках жилья почти одинаковые	На этой стадии образовалась уже довольно устойчивая функциональная структура рынка недвижимости
	3-ий	Кризис (спад)	Август 1998 -- середина 1999 г.	Падение цен	Падение цен	Рост себестоимости	Снижение цен на 35-65%	Цены на вторичном рынке снижались быстрее, чем на первичном	Рынок недвижимости в результате сильного макроэкономического потрясения сохранился, после недолгого обвала активизировался и в результате вышел на новый, более низкий уровень цен
	4-ый	Стабилизация после кризиса	Вторая половина 1999 -- середина 2001 г.	Относительная стабильность	Относительная стабильность	Относительная стабильность	Нет четкой общей динамики ни снижения ни роста цен	Цены вторичного рынка выше цен первичного рынка	Поиск качественно новых путей ведения бизнеса (переформирование функциональной структуры) субъектами рынка недвижимости, была осознана необходимость усложнения системы рынка недвижимости, в частности была осознана необходимость получения достоверной информации о рынке
	5-ый	Рост	Вторая половина 2001 --весна 2004 г.	Рост	Рост	Рост	Рост цен 31-45% в год	Цены вторичного рынка выше цен первичного рынка	Под воздействием внешних факторов наблюдался в основном количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка
	6-ой	Стабилизация	Весна 2004 г. -- первая половина 2005 г.	Относительная стабильность	Относительная стабильность	Относительная стабильность	Нет четкой общей динамики ни снижения, ни роста цен	Цены вторичного рынка выше цен первичного рынка	Внешние факторы, "питавшие" рост цен на предыдущем этапе, "исчерпали" себя. Ситуация аналогична 4-му этапу. Качественное переформирование функциональной структуры
Продолжение таблицы
Характеристики рынка	Общая характеристика	Временной период	Динамика цен на вторичном рынке жилья	Динамика цен на первичном рынке жилья	Динамика себестоимости	Темпы роста цен	Соотношение цен первичного и вторичного рынков	Развитие рынка недвижимости
этапы	7-ой	Рост	Вторая половина 2005 --конец 2006 г.	Рост	Рост	Рост	Рост цен 60-75% в год	Цены вторичного рынка выше цен первичного рынка	Под воздействием внешних факторов наблюдался в основном количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка
	8-ой	Стабилизация	2007 год	Относительная стабильность	Относительная стабильность	Относительная стабильность	Нет четкой общей динамики ни снижения, ни роста цен	Цены вторичного рынка выше цен первичного рынка	Стабилизация цен и незначительная коррекция по отношению к предыдущему году
	9-ый	Рост	Конец 2007 --первая половина 2008 г.	Рост	Рост	Рост	Рост цен 31-45% в год	Цены вторичного рынка выше цен первичного рынка	Под воздействием внешних факторов наблюдался в основном количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка
	10-ый	Кризис (спад)	Октябрь 2008 -- середина 2009 г.	Падение цен	Падение цен	Падение цен	Снижение цен на 35-65%	Цены на вторичном рынке снижались быстрее, чем на первичном	Рынок недвижимости в результате сильного макроэкономического потрясения сохранился, после недолгого обвала активизировался и в результате вышел на новый, более низкий уровень цен
	11-ый	Стабилизация после кризиса	Вторая половина 2009 -- н/в	Относительная стабильность	Относительная стабильность	Относительная стабильность	Нет четкой общей динамики ни снижжения, ни роста цен	Цены вторичного рынка выше цен первичного рынка	Ситуация аналогична 4-му этапу.

1. Первая (начальная) стадия -- старт и рост рынка и цен в условиях либерализации экономики и общего экономического спада в России. Период до конца 1992 г. можно рассматривать как стартовую стадию развития рынка недвижимости. На этой стадии преобладали сравнительно простые сделки по покупке квартир. Затем стали развиваться операции по расселению крупногабаритных квартир. Основные направления: перераспределительные процессы. Становление рынка жилья происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы. Жилье было недооценено. Впервые в России в 1993 г. наблюдается небольшой рост жилищного строительства.

На этом этапе развития рынка жилья спрос значительно опережал предложение, так как приватизация жилья еще не набрала темпа, а покупатели уже имелись. На вновь построенное жилье цены довольно долго были стабильны и отставали от цен вторичного рынка. Поведение продавцов и покупателей было нерыночное, активность рынка низкая, форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась.

Но к концу стадии все эти параметры стремительно изменились, и главная характеристика этих изменений -- взлет цен вторичного рынка: увеличение в 7-8 раз.

Таким образом, очевидно, что формирование рынка недвижимости началось в условиях либерализации экономики с хаоса, т.е. формируется качественно новая для российской экономики структура -- рынок недвижимости. Индекс стоимости московского жилья 1991-1998 гг. приведен на рис. 2.



Рис. 2. Индекс стоимости московского жилья 1991-2008 г., долл./кв.м. [25]

2. Вторая стадия -- стабилизация после роста. К 1997 г. на рынке жилой недвижимости была достигнута стабилизация. На этой стадии система рынка жилой недвижимости самоорганизовалась уже в довольно устойчивую функциональную структуру.

3. С августа 1998 г. во всех городах России началась новая, третья стадия развития (рис.3.) -- кризис и падение цен на 35-65% от докризисного уровня. Цены на жилье и другие объекты недвижимости начали снижаться. Ранее в периоды аналогичных кризисов ("черный вторник" октября 1994 г.) цены в основном повышались. Высокая степень долларизации экономики России привела к тому, что в разных городах поведение рынка жилья в условиях кризиса и характер изменения цен на нем различались в зависимости от того, в рублях или в долларах выставлялись на продажу объекты недвижимости.



Рис. 3. Стоимость жилья в Москве с 1998 года по 2010 гг. долл./кв. м.[25]

На первичном рынке жилья в связи с быстрыми темпами инфляции цены начали снижаться с сентября 1998 г., причем эта понижательная тенденция сохранилась до лета 1999 г., когда была достигнута определенная стабилизация, а с марта 2000 г. снова начался рост.

Главным итогом 1998 г. можно считать то, что рынок недвижимости в результате сильного макроэкономического потрясения сохранился, и после недолгого обвала его активность начала возрастать и в результате вышла на новый, более низкий уровень цен.

После кризисного для рынка недвижимости, впрочем, как и для всей экономики России, 1999 г. также был достаточно напряженным. Первый период (январь-июнь) характеризовался резким спадом цен и объемов продаж. Второй (июль-август)- замедлением темпов снижения цен, медленным восстановлением объемов продаж. Третий (сентябрь-декабрь) -- стабилизацией и даже некоторым подъемом цен, ростом спроса и объемов продаж. Поданным аналитиков, в 1999 г. на рынке жилья городов России число предложений на продажу превышало число покупателей в 2-5 раз.

4. Во втором полугодии 1999 г. (с конца лета) наступил новый, четвертый этап развития рынка жилья - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема.

Снижение долларовых цен на первичном рынке жилой недвижимости с августа 1998 и в 1999 г. оказывало дополнительное понижающее давление на цены вторичного рынка. Только во второй половине 2000 г. разница стала несущественной.

За первое полугодие 2000 г. средняя цена 1 кв. м. жилья на вторичном рынке Москвы снизилась примерно на 10%. С июля спад прекратился и начался стабильный рост цен. Необходимо также отметить тот факт, что в большинстве городов России с июня-июля также четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен. По мнению аналитиков, общей причиной, спусковым механизмом начала подъема рынка в 2000 г. был общий экономический рост в стране, политическая, финансовая, социально-экономическая стабилизация.

В этот период можно говорить о таких тенденциях самоорганнзационного развития системы, как поиск качественно новых путей ведения бизнеса. Во время кризиса субъектами рынка недвижимости была осознанна необходимость усложнения системы рынка жилья, в частности, была осознана необходимость получения достоверной информации о рынке.

Таким образом, по итогам 2000 г. можно говорить уже не только о стабилизации цен на рынке недвижимости, но и о переходе летом 2000 г. к пятой стадии - стадии устойчивого роста.

5. Последовавший во второй половине 2001 г. (конец лета - начало осени) резкий взлет цен, но мнению аналитиков, был связан с двумя обстоятельствами: ростом спроса и снижением объема предложения.

Рост цен на экспорт энергоносителей к лету 2001 г. обеспечил приток денег в экономику, и в силу отсутствия других привлекательных направлений инвестирования они приходили на рынок недвижимости. Повышались реальные доходы населения, и совокупный платежеспособный спрос превращался в ажиотажный приток покупателей в агентства недвижимости. Реализованный спрос (объем сделок купли-продажи) на вторичном рынке жилья за первое полугодие 2001 г. по сравнению с тем же периодом 2000 г. вырос в Москве более чем на 35%. Прирост от декабря 2001 г. составил около 31%. Ценовая ситуация в городах России в 2002 г. по тенденциям развития рынка жилья разделилась на три группы. Первую представлял Санкт-Петербург, где рост цен, начавшийся в 2000 г., продолжался. Вторую - Москва и область, где наметившийся в первой половине года переход к стабилизации сменился новым ростом цен. В третью группу вошли все остальные города из имевшейся выборки (Екатеринбург, Новосибирск, Ярославль, Иркутск, Пермь, Ульяновск, Нижний Новгород и др.), в которых цены на жилье после стремительного роста стабилизировались. Важными факторами роста цен в России в 2002 г. стала общая экономическая ситуации в стране, ее особенности в отдельных регионах, инвестиционная привлекательность регионов, привлекательность рынка недвижимости, в том числе и рынка недвижимости, для капиталов по сравнению с другими рынками. В январе 2003 г. аналитики и риелторы Москвы отметили ажиотажный рост спроса на жилье, что можно объяснить попыткой "бегства от доллара" путем перевода денежных средств в недвижимость. Это привело к росту сделок купли-продажи квартир и повышению номинальных долларовых цен на жилье. Есть мнение, что в этот период доходы некоторых слоев населения стали обходить потребление, накопление резко пошло вверх, что, в свою очередь, привело к росту цен. Кроме того, приток капитала на рынок недвижимости из нефтегазодобывающих регионов оказал весьма значимое влияние на рынок жилой недвижимости Москвы и в меньшей степени Санкт-Петербурга. Еще одним фактором, который заметно повлиял на рост цен на жилье, можно считать ослабление доллара.

Спрос на жилую недвижимость в Москве в течение 2003 г. сохранялся на устойчиво высоком уровне, принимающем в отдельные моменты характер ажиотажного. Особенно это касалось нижнего ценового сегмента, где покупатели были готовы приобретать жилье на любой стадии строительства и практически в любом месте.

Таким образом, на этой стадии наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка.

С начала 2003 г. цены на жильё массового спроса выросли на первичном рынке на 43% в долларовом эквиваленте, на вторичном рынке -- на 44%.

Следует отметить, что с конца 2002 г. недвижимость становится объектом инвестиций, в 2003 г. до 10% квартир покупалось с целью получения дохода путем последующей перепродажи (в 2002 г. -- только 3-5%).

Инвестиционная составляющая начинает играть все большую роль на рынке жилой недвижимости. Как у частных лиц, так и у корпоративных структур возрастает интерес к покупке жилья как к вложению свободных денежных средств. Это вызвано тем, что в 2003 г. цены на жилье росли такими быстрыми темпами, что ни один банковский вклад и прочие финансовые инструменты не могли дать такого прироста капитала, как рынок жилой недвижимости.

На этом этапе на развитие рынка жилой недвижимости значительное влияние оказывали внешние факторы, которые благодаря синергетическому эффекту повлияли не только на рост цен, но и на рост системы в целом.

6. В первой половине 2004 г. тенденции стремительного роста цен сохранялись до конца весны, в начале лета рынок жилья вступил в состояние относительного равновесия. Таким образом, с лета 2004 г. рынок жилья перешел к шестой стадии - стадии относительной стабилизации.

В августе 2004 г. цены на жилье практически перестали расти, при этом обороты рынка упали на 25%. Количество договоров купли-продажи сократилось. Цены на первичном рынке в 3-м квартале 2004 г. также стабилизировались. Среднерыночный показатель цены на первичном рынке с мая был относительно стабилен. Свой вклад в этот процесс стабилизации вносили как повышения цен по отдельным объектам, так и вывод на рынок новых домов по ценам ниже среднерыночных. В октябре 2004 г. общий индекс цен на вторичном рынке пошел вниз. Говоря о тенденции снижения цен на жилье, нельзя не отметить, что цены снижались в основном на квартиры, которые стали не интересны покупателю, -- это квартиры в "кораблях", "хрущевки" и пр. квартиры, касаемо же редких квартир в домах последних лет с хорошими планировками, в зеленых районах, то спрос на них сохранился и цены не падают [3].

7. Период с середины 2005 г. по конец 2006 г. был ознаменован бурным ростом. Цены на жильё в Москве выросли в среднем в два раза и превысили отметку в $4000 за 1 кв. м.

8. После стремительного роста году рынок жилья вступил в состояние относительного равновесия до середины 2007 года. В октябре 2007 г. общий индекс цен на вторичном рынке пошел вниз, в основном это касалось неликвидных квартир.

9. До середины 2008 года цены опять стремительно поползли вверх и достигли своего максимума за всю историю отечественного рынка недвижимости чуть более $6000 за 1 кв. м.

10. В начале осени 2008 года финансовый кризис спровоцировал падение цен на 30-35%, что напоминает ситуацию 1998 г. Более подробное сравнение этих периодов описывается в следующем параграфе.

11. Осенью 2009 года началась стадия стабилизации после кризиса.

Анализ развития рынка жилой недвижимости, проведенный на основе реально существующей динамики цен, свидетельствует о цикличности развития рынка недвижимости: за этапами длительного роста (или спада) следуют этапы стабильности.

2.4 Современный рынок жилой недвижимости Москвы

Как показывает практика, история время от времени повторяется. Если применить этот принцип к российскому и московскому рынку недвижимости, то, несмотря на его относительную "молодость", похожего в том, что было ранее, и в том, что происходит сейчас, немало. Спустя более двух лет после начала финансового кризиса 2008 года, динамика рынка недвижимости по-прежнему оказывается очень схожей с динамикой аналогичных 1998-2000 годов. Ниже на рис.4. представлен индекс цен на квартиры в Москве ($/кв. м.), еженедельно рассчитываемый аналитическим центром.

Рис. 4. Стоимость жилья в Москве с 1998 года [25]

Чтобы сравнение периодов 1998-2000 и 2008-2010 годов было более наглядным, далее приведен этот же график, но только в относительных единицах, а за 1 в первом случае выбран август 1998 года, а во втором - август 2008:

Рис. 5. Стоимость жилья в Москве [25]

Несмотря на разную "природу" дефолта 1998 года и финансового кризиса 2008 года, динамика цен на недвижимость в обоих случаях оказалась на удивление схожей. Так, в обоих случаях в течение примерно года с начала кризиса падение стоимости квадратного метра составило в среднем 30%-35%, после чего наступила стабилизация. Незначительные отличия обуславливают курсы валют: так в 1999-2002 годах курс доллара продолжал систематически расти, что притормозило отскок долларовых цен на жилье, а в 2009-2010 годах доллар слабел, что и привело к появлению незначительного положительного тренда уже с осени 2009 года. Но сути от этого не меняется - кривые 1998-2000 и 2008-2010 годов фактически "оплетают" друг друга.

На основе схожести реакции рынка недвижимости на эти кризисы вполне естественно было бы предположить, что сценарий 1998-2002 годов может полностью повториться в 2008-2012 годах. Если отталкиваться от этой гипотезы, то цены на жилье должны были бы вернуться на докризисный уровень - чуть более $6 тыс. за кв. м по индексу ИРН - где-то к осени 2012 года, аналогично тому, как после дефолта 1998 года стоимость столичных квартир полностью отыграла потери к осени 2002 года. Порой из уст участников рынка недвижимости звучат и более оптимистичные прогнозы относительно того, что это произойдет уже ближайшей осенью или в течение 2011 года.

Однако схожесть поведения рынка недвижимости в 2008-2012 и 1998-2002 годах не говорит о дальнейшем повторений развития событий 2003-2008 годов, т.к. в этом случае к 2018 году средняя стоимость жилья в Москве должна будет достичь порядка $40 тыс. за кв. м. Нереальность этих цифр говорит о том, что схожесть прежней и нынешней динамики цен на недвижимость на этом заканчивается, и тому есть немало объективных причин. Поэтому, по мнению специалистов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", несмотря на очень схожую реакцию рынка на кризисы 1998 и 2008 года, период восстановления цен, как и дальнейшая динамика стоимости квадратного метра, будут различными. В отношении рынка недвижимости между периодами 1998-2002 и 2008-2012 годов существует немало различий, а между периодами 1998-2008 и 2008-2018 годов - еще больше.

Различие сценариев. Первое важное различие - это уровень цен на недвижимость в абсолютных цифрах. Так, в 2000 году цены на квартиры в Москве были примерно в 6 раз ниже, чем сейчас: в среднем $700 за кв. м против $4,3 тыс. (по индексу ИРН). При этом зарплаты с того момента выросли, по разным оценкам, примерно в три раза (то есть раза в два меньше, чем цены на жилье). В 2000 году стоимость жилья в Московском регионе в разы уступала мировым аналогам: в то время однокомнатная квартира стоила дешевле средней иномарки - самое скромное жилье в новостройках за МКАД обошлось бы примерно в $16-20 тыс., типовая квартира в спальном районе стоила порядка $25 тыс. Сейчас жилье в Москве нередко оказывается дороже, чем аналогичная недвижимость за рубежом, хотя обычно уступает ей по качеству.

Второе принципиальное различие связано с серьезными переменами в ипотечном кредитовании. В начале "нулевых" ипотека только зарождалась. Ее стремительный приход на рынок недвижимости и излишняя либерализация (получить кредит могли почти все, нередко - под "липовые" справки о несуществующих доходах, с нулевым или минимальным начальным взносом и т.д.) во многом спровоцировали аномальный рост цен 2005-2008 годов. С приходом кризиса отношение к ипотеке кардинально изменилось. В нынешних условиях требования банков к заемщикам стали жесткими, а сами заемщики теперь уже вряд ли бездумно полезут в долги, как это нередко случалось ранее.

А значит, не бездумная, а осмысленная ипотека будет способствовать не росту цен, а скорее, наоборот, сдерживать их. Как несложно рассчитать, используя ипотечный калькулятор, при определенном уровне дохода основной массы населения (или среднего класса), разумной величине начального взноса (в идеале 30%, но вряд ли менее 20%), разумном сроке кредитования (порядка 15-20 лет) получается довольно ограниченный бюджет, в рамках которого ипотечный покупатель может купить квартиру, и даже снижение ипотечной ставки не так сильно влияет на величину этого бюджета. А значит, если цены на недвижимость подрастут выше данного бюджета, то основная масса покупателей окажется отрезанной от рынка, и наступит стагнация рынка с коррекцией цен назад.

Третье различие - снижение инвестиционной привлекательности жилья. Инвестиции в недвижимость как в низколиквидный товар традиционно отличаются невысокими рисками, но и ограниченной доходностью, а также носят долгосрочный характер. Однако аномально высокие темпы роста цен на квадратные метры с 2005 по 2008 годы привели в недвижимость немало спекулятивных инвесторов, а также спровоцировали на эту деятельность ряд профессиональных участников рынка (застройщиков, риелторов). В итоге если в 2000 году объем инвестиционного жилья в столице был минимален, то сейчас московский рынок недвижимости уже "переинвестирован" и продолжает оставаться таковым.

Четвертое различие заключается в том, что сегодня на рынке присутствуют ограниченные объемы предложения и это, по сути, единственный аргумент сторонников возобновления активного роста цен. Однако следует понимать, что дефицит предложения - проблема во многом искусственная и уж точно не сегодня возникшая. Она сформировалась в период 2005-2008 годов, когда было выгоднее строить медленно, жилье не продавать, а "придерживать", чтобы цены максимально выросли, а площадки не осваивать, а накапливать - опять же в ожидании еще большего роста цен, однако кризис заметно изменил приоритеты.

Объемы предложения в новых условиях. До кризиса был избыток свободных денег во многом за счет доступного кредитования. И всем игрокам рынка было невыгодно продавать что-либо, а напротив, все искали активы для инвестирования. Кризис переверну всю ситуацию с точность до наоборот - теперь для игроков рынка стало выгоднее тем или иным образом превращать активы в свободные средства, нежели держать их "мертвым грузом".

Сократившаяся платежеспособность населения, очевидно, уже не позволит максимизировать прибыль с каждого квадратного метра, как это было раньше. А значит, для получения прежних доходов нужно наращивать объемы. Поэтому аналитический центр ИРН считает, что сейчас наступает время активного строительства больших объемов жилья, потому что нечто подобное уже происходило в тех же 1998-2002 годах. Несмотря на дефолт 1998 года, стройки не встали, а в Москве (и в ряде других регионов России), напротив, развернулся строительный бум жилья экономкласса в нижней ценовой категории.

Именно в те годы в Москве были построены и распроданы такие районы новостроек, как Марьино и Марьинский парк, Люблино, Южное Бутово, а также достроены значительные части Северного Бутова и Митино, возведена большая часть Куркино. Кроме таких масштабных проектов было реализовано немало жилья экономкласса в спальных районах в виде точечной застройки.

А в последующие годы, в период экономического роста, доступное жилье в столице, напротив, исчезло как класс. Застройщики пытались все новостройки Москвы, даже в малопрестижных местах или в спальных районах "вытянуть" в категорию "бизнес-класс", причем не столько по качеству, сколько по цене. Но стоило снова случится кризису, как уже в начале 2009 года, появился первый большой район новостроек экономкласса в Москве - "Марфино", который стартовал по ценам 70 тыс. руб. за кв. м - почти вдвое ниже среднерыночных. Параллельно в Москве появилось еще несколько жилых комплексов по схожим ценам, например, ЖК "Лазаревское" в Южном Бутово, где продажа квартир началось от 80 тыс. руб. за кв.м. В то же время в течение 2009 года неоднократно звучали реплики, что эти объемы распродадутся и на рынок больше не выйдет ничего подобного. Однако в конце 2009 - в начале 2010 годов было проанонсировано еще несколько новых микрорайонов и ЖК экономкласса как в Москве, так и в ближнем Подмосковье (мкр. "Царицино", жилые комплексы "Юрлово", "Нахимово", "Богородский" и др.). Сейчас недели не проходит, чтобы тот или иной застройщик не объявил о начале нового строительного проекта в нижнем ценовом сегменте - в одних случаях на этапе покупки земли или заключения инвестконтрактов, в других - при выходе на площадку или старте продаж.

О росте объемов свидетельствует последние месяцы также и вторичный рынок жилья. В декабре 2009 года, а затем и в марте 2010 года было зарегистрировано рекордное число сделок на "вторичке". Принимая во внимание, что основную массу сделок здесь составляют альтернативы, они могут реализоваться только в условиях относительно стабильных цен. Только сейчас, после периода ценовой нестабильности 2005-2009 годов, на рынке настал этап стабильности, когда весь отложенный спрос по альтернативам может реализоваться. Поэтому специалисты аналитического центра ИРН полагают, что в ближайшие год-два рост количества сделок на вторичном рынке будет только расти.

Цены в новых условиях. Что касается цен, то, принимая во внимание все вышесказанное, быстрое возвращение к докризисному уровню по сценарию 1998-2002 следует рассматривать скорее как оптимистичный сценарий. В качестве пессимистичного развития ситуации, которое вполне возможно, специалисты ИРН рассматривают как стабилизация цен на одном уровне, так и возникновение дополнительной умеренной коррекции по сценарию стагнации 2007 или 1996-1997 годов (откат цен вниз на 5%-10%-15% без какого-то внешнего кризиса или серьезных потрясений).

Наиболее же вероятным, по мнению аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", представляется более продолжительное возвращение к докризисному уровню цен темпами инфляции или немногим быстрее, что может потребовать не 1-2, а 3-5 лет. Скорее всего, в целом умеренный рост цен на жилье ближайших лет может происходить с повышенной волатильностью, связанной с немалым количеством перемен на рынке, установкой новых правил игры и особенностей потребительского поведения. Так, заметную волатильность рынок уже продемонстрировал в 2006-2009 годах. Дополнительной причиной частой смены периодов роста цен и последующей стагнации с откатом назад может стать нестабильность макроэкономического фона и курсов валют [10].

Предложение. Как и прогнозировалось, в сентябре собственники, временно убравшие свои объекты из открытой продажи на время летних отпусков и рассчитывавшие выставить их на рынок осенью в период растущего спроса, вернулись на рынок. Объем предложения вторичного жилья в Москве относительно августа увеличился на 11,7% и составил 57,2 тыс. квартир (рис. 6).

Рис. 6. Динамика объёма предложения на рынке вторичного жилья Москвы [2]

Рис. 7. Структура предложения на рынке вторичного жилья Москвы на сентябрь 2010 г.

а - по классам, б - по количеству комнат, в - по типу конструкций [2]

Что касается распределения по классам, то в объеме предложения вторичного жилья Москвы преобладают объекты категорий эконом и комфорт, совокупная доля которых достигает 70% (40% и 29% соответственно) (рис. 7а). Показатели квартир бизнес и элитного классов в общем объеме предложения последние 1,5 года сохраняют показатели 27% и 4%. Структура предложения по числу комнат повторяет соотношение, отмеченное по итогам августа: 24%-35%-32%-9% в распределении на 1-2-3-многокомнатные квартиры соответственно (рис. 7б).

Ассортимент экспонируемых на рынке квартир по типу строительных конструкций, смещен в сторону панельной застройки (рис. 7в) - более половины (56%) всего объема предложения. Еще почти 30% приходится на кирпичные дома, преимущественно старого фонда. Доля современных монолитных зданий составляет около 15%.

Среди административных округов лидирующие позиции в ранкинге по количеству предлагаемых на вторичном рынке квартир сохраняет ЦАО (рис. 8). В сентябре на продажу здесь было выставлено более 7,9 тыс. квартир (14% от общего объема). По 7,2 тыс. квартир (по 13% в общей структуре) предлагалось в ЗАО и ЮЗАО. Наименьшее число объектов - менее 0,7 тыс. или 1,2% от всего предлагаемого жилья было выведено на продажу в Зеленоградском округе.

Рис. 8. Структура предложения на рынке вторичного жилья Москвы [2]

Спрос. Уровень потенциального спроса в сентябре 2010 по сравнению с декабрём 2009, определяемого количеством обращений в агентства недвижимости по вопросу покупки квартир вырос на 50%.

Большинство сделок с жильем (до 80%) составляют альтернативные операции. Вопрос улучшения жилищных условий для значительной части семей остается актуальным, а приобрести квартиру на свободные средства может себе позволить небольшое число граждан с высоким уровнем дохода.

Цены. Средние ценовые показатели на рынке вторичного жилья сохраняют стабильное значение, демонстрируя незначительную положительную динамику (рис.9). По итогам сентября средняя удельная цена предложения в Москве составила 165,0 тыс. руб./кв. м.

Рис. 9. Динамика средней удельной цены предложения на рынке вторичного жилья Москвы, тыс. руб./кв.м [2]

Средние удельные цены предложений на жилье эконом и комфорт классов составили 138,8 и 159,3 тыс. руб./кв. м соответственно. Расслоение ценовых трендов в зависимости от количества комнат в квартире также не подлежит какой-либо систематизации (табл. 2). Наиболее ликвидные 1-комнатные и 2-комнатные квартиры в сентябре в среднем предлагались за 152,4 и 159,9 тыс. руб./кв. м. 3-комнатные квартиры за 164,8 тыс. руб./кв. м. Стоимость единицы площади недоступных массовому покупателю многокомнатных квартир составила в среднем 219.8 тыс. руб.

Таблица 2. Средняя удельная цена предложения на рынке вторичного жилья Москвы [2]

Сентябрь 2010	тыс. руб./кв. м.	млн. руб./квартира
Эконом	138,8	6,555
Комфорт	159,3	11,456
Бизнес	211,2	19,280
Элит	397,8	49,316
В среднем	165,0	11,556
1-комнатные	152,4	5,690
2-комнатные	159,9	8,778
3-комнатные	164,8	13,532
4 и более комнатные	219,8	31,258

Рис. 10. Структура предложения на рынке вторичного жилья Москвы руб./кв. м.[2]

В разбивке по административным округам (Рис.10) максимальная цена вторичного жилья зафиксирована в ЦАО - 255,0 тыс. руб./кв. м. Наименьший показатель - в ЮВАО и ВАО (131,1 и 133,8 тыс. руб./кв. м), а также в удаленном от МКАД Зеленограде -103,6 тыс. руб./кв. м. [2].

Рейтинги округов и районов г. Москвы по стоимости квартир на 1 ноября 2010 года. Всего в г. Москве выделено 10 округов, из них в 8 наблюдается увеличение индекса стоимости, а в двух - снижение, распределение цен по округам приведено в таблице 3.



Таблица 3

Цены на квартиры в Москве по округам [25]

Цены на квартиры в Москве по округам	октябрь 2010	сентябрь 2010
Центральный округ	6 703	+0,9%
Юго-Западный округ	5 296	+2,1%
Западный округ	4 942	+1,6%
Северный округ	4 429	+1,1%
Северо-Западный округ	4 396	-0,4%
Северо-Восточный округ	4 158	+1,4%
Восточный округ	4 084	+0,1%
Южный округ	4 053	+1,4%
Юго-Восточный округ	3 825	+0,7%
Все районы за МКАД	3 607	-0,3%

Каждый округ в свою очередь подразделяется на районы. В одном округе могут находиться относительно дорогие и дешёвые районы, так например, в Северном Административном округе районы Аэропорт и Сокол стоят в рейтинге приведённом в таблице 4 на 18 месте, а район Восточное Дегунино, о котором речь пойдёт в третей главе, на - 79-м.

Таблица 4

Цены на квартиры в Москве по районам [25]

...

№	Район	Станции метро	октябрь 10	сентябрь 10
1.	Хамовники	Кропоткинская, Парк культуры	8 533	+1,3%
2.	Тверской	Маяковская, Пушкинская, Тверская, Чеховская	8 493	+1,1%
3.	Арбат	Александровский сад, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Боровицкая, Смоленская	8 394	+0,4%
4.	Китай-город	Китай-город, Кузнецкий мост, Лубянка, Охотный ряд, Площадь Революции, Театральная	7 826	+1,6%
5.	Якиманка	Новокузнецкая, Полянка	7 229	+2,0%
6.	Хамовники	Спортивная, Фрунзенская	7 186	+2,3%
7.	Дорогомилово	Киевская, Кутузовская, Парк Победы, Студенческая	6 570	+0,2%
8.	Красносельский	Комсомольская, Красные ворота, Сретенский бульвар, Тургеневская, Чистые пруды	6 424	-0,7%
9.	Мещанский	Достоевская, Проспект Мира, Сухаревская, Третьяковская, Трубная, Цветной бульвар	6 227	-0,2%
10.	Гагаринский, Ломоносовский, Раменки	Воробьевы горы, Университет	5 967	+2,4%
11.	Пресненский	Баррикадная, Деловой центр, Краснопресненская, Международная, Улица 1905 года	5 880	-0,6%
12.	Беговой	Белорусская	5 828	+0,8%
13.	Замоскворечье	Добрынинская, Октябрьская, Павелецкая, Серпуховская	5 823	-0,3%
14.	Таганский	Курская, Марксистская, Таганская, Чкаловская	5 718	+0,4%
15.	Донской	Ленинский проспект, Шаболовская	5 584	+1,6%
16.	Черемушки	Новые Черемушки, Профсоюзная	5 397	+0,8%
17.	Проспект Вернадского	Проспект Вернадского	5 349	+2,0%
18.	Аэропорт, Сокол	Аэропорт, Сокол	5 319	+1,1%
19.	Марьина Роща, Савеловский	Марьина роща, Менделеевская, Новослободская, Савеловская	5 281	+1,2%
20.	Крылатское	Крылатское	5 223	-0,5%
21.	Динамо	Динамо	5 212	-1,0%
22.	Басманный	Бауманская	5 198	-0,9%
23.	Сокольники	Красносельская, Сокольники	5 187	-0,7%
24.	Академический	Академическая	5 135	+2,5%
25.	Алексеевский	Алексеевская, Рижская	5 125	+2,4%
26.	Нижегородский	Волгоградский проспект, Крестьянская застава, Площадь Ильича, Пролетарская, Римская	5 057	-0,1%
27.	Хорошевский	Беговая, Полежаевская	4 875	-1,0%
28.	Тропарево-Никулино	Юго-Западная	4 841	-0,7%
29.	Коньково, Обручевский	Беляево, Калужская, Коньково	4 772	+1,2%
30.	Филевский парк	Багратионовская, Пионерская, Славянский бульвар, Филевский парк, Фили	4 768	+0,6%
31.	Останкинский, Ростокино	ВДНХ	4 689	+1,3%
32.	Хорошево-Мневники	Октябрьское поле	4 677	-0,3%
33.	Зюзино, Нагорный	Варшавская, Каховская, Нахимовский проспект, Севастопольская	4 490	+1,9%
34.	Можайский, Фили-Давыдково	Кунцевская	4 484	+1,7%
35.	Бутырский, Тимирязевский	Дмитровская, Тимирязевская	4 438	+0,8%
36.	Войковский, Коптево	Войковская	4 415	+1,1%
37.	Даниловский, Котловка	Нагатинская, Нагорная, Тульская	4 411	+0,1%
38.	Нагатино-Садовники, Нагатинский Затон	Коломенская	4 407	+1,0%
39.	Чертаново Северное, Чертаново Центральное	Чертановская, Южная	4 396	+0,5%
40.	Строгино	Строгино	4 383	+0,6%
41.	Кунцево	Молодежная	4 379	+0,5%
42.	Соколиная гора	Измайловский парк, Партизанская, Семеновская, Электрозаводская	4 339	+0,6%
43.	Свиблово	Ботанический сад, Свиблово	4 334	+1,4%
44.	Преображенское	Преображенская площадь	4 282	+1,3%
45.	Куркино, Молжаниновский		4 235	+1,9%
46.	Южнопортовый	Автозаводская, Дубровка, Кожуховская	4 226	-0,0%
47.	Ясенево	Битцевский парк, Ясенево	4 186	+0,3%
48.	Очаково-Матвеевское		4 161	+2,1%
49.	Покровское-Стрешнево, Щукино	Тушинская, Щукинская	4 137	+2,3%
50.	Бабушкинский, Южное Медведково	Бабушкинская	4 128	+0,7%
51.	Лефортово	Авиамоторная, Шоссе Энтузиастов	4 126	+2,2%
52.	Левобережный, Ховрино	Речной вокзал	4 116	+0,5%
53.	Головинский	Водный стадион	4 092	-0,2%
54.	Восточное Измайлово, Измайлово	Измайловская, Первомайская	4 086	+2,6%
55.	Отрадное	Отрадное	4 078	+2,7%
56.	Москворечье-Сабурово, Царицыно	Кантемировская, Каширская, Царицыно	4 052	+2,3%
57.	Теплый Стан	Теплый стан	4 009	+0,1%
58.	Северное Тушино, Южное Тушино	Планерная, Сходненская	4 000	-0,6%
59.	Северное Медведково	Медведково	3 999	-0,7%
60.	Чертаново Южное	Аннино, Пражская, Улица академика Янгеля	3 971	+1,5%
61.	Митино	Волоколамская, Митино, Мякинино	3 938	+0,9%
62.	Перово	Перово	3 882	-0,5%
63.	Богородское, Метрогородок	Улица Подбельского, Черкизовская	3 851	-0,3%
64.	Кузьминки, Текстильщики	Кузьминки, Текстильщики	3 847	+0,7%

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Пермь

  Имущественные права на объект оценки. Характеристика местоположения квартиры. Общая характеристика здания. Анализ рынка жилой недвижимости Перми. Динамика средней цены на вторичном рынке недвижимости. Оценка стоимости объекта несколькими способами.
  
  курсовая работа [1,5 M], добавлен 13.06.2012
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Оценка стоимости жилой недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Беловежская 10

  Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
  
  курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014
  

• Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке

  Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
  
  дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Ценообразование на рынке недвижимости. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Оренбурге

  Характер развития современного рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки. Расчет рыночной стоимости объекта затратным и сравнительным подходами.
  
  дипломная работа [433,5 K], добавлен 08.09.2014
  

• Анализ рынка жилой недвижимости

  Понятие, характеристика классов жилой недвижимости. Тенденции спроса и предложения на рынке. Влияние экономических факторов. Построение модели для прогноза стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода.
  
  дипломная работа [1,9 M], добавлен 19.09.2016
  

• Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, общей площадью 45,1 м, расположенной по адресу: Саратовская область, город Саратов, Ленинский район, ул. Лунная, 19, кв. 11

  Анализ наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости. Исследование рынка, к которому относится объект оценки. Зонирование жилой недвижимости г. Саратова. Определение рыночной, инвестиционной и кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [1,8 M], добавлен 05.03.2013
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8

  Изучение информации, идентифицирующей жилой дом как объект оценки. Характеристика местоположения дома. Перечень документов, используемых при проведении оценки. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости затратным и сравнительным доходным подходами.
  
  курсовая работа [458,3 K], добавлен 24.10.2014
  

• Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

  Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011
  

• Оценка жилой недвижимости

  Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
  
  дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)

  Классификация объектов недвижимости, общие принципы их оценки. Анализ ситуации на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости административного здания.
  
  дипломная работа [1,8 M], добавлен 28.06.2012
  

• Рыночная оценка недвижимости

  Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
  
  курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016
  

• Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

  Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
  
  дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011
  

• Определение рыночной стоимости жилой трёхкомнатной квартиры в Москве

  Анализ применяемого стандарта стоимости. Краткий обзор подходов к оценке. Характеристика региона, маркетинг рынка. Определение стоимости объекта оценки недвижимости сравнительным подходом. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
  
  курсовая работа [2,8 M], добавлен 23.03.2015
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

  Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
  
  курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012
  

• Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

  Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.
  
  курсовая работа [131,5 K], добавлен 29.12.2014
  

• Определение рыночной стоимости квартиры

  Характеристика объекта недвижимости. Определение его рыночной стоимости методом прямой капитализации и дисконтированного денежного потока. Корректировки для сопоставимых продаж квартир. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  контрольная работа [17,4 K], добавлен 21.04.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам