Экономика недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы организации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

1.1 Рынок недвижимости и особенности его функционирования

1.2 Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости

1.3 Методические аспекты оценки инвестиционного проекта рынка недвижимости

Глава 2. Организация инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

2.1 Общие тенденции развития российского и зарубежного рынков недвижимости

2.2 Анализ инвестиционной ситуации на российском рынке недвижимости

2.3 Опыт инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

Глава 3. Направления повышения инвестиционной привлекательности рынка недвижимости

3.1 Прогноз развития основных сегментов российского рынка недвижимости

3.2 Пути повышения инвестиционной привлекательности рынка недвижимости в российских условиях

Список использованной литературы

Введение

Российский рынок недвижимости относительно молод, непрозрачен и подвержен сильному влиянию административных структур. В условиях постоянного роста цен на энергоносители и начавшегося мирового экономического кризиса в него приходит всё больше инвестиций, которые стимулируют его рост.

В условиях постоянного роста в рынок недвижимости инвестируют большое количество различных инвесторов - от профессиональных участников рынка до банков, страховых компаний, владельцев различных бизнесов и частных лиц. Обоснование таких инвестиций в условиях роста не является сложной задачей, так как рост рынка покрывает все недостатки пред инвестиционного анализа.

В российских условиях процесс создания рынка инвестиций становится приоритетным направлением экономического развития страны. Инвестиции в недвижимость в рыночных условиях являются одним из важнейших видов инвестиций. Рынки недвижимости обладают своей собственной сегментацией, специфическими информационными признаками, своеобразной структурой, региональными и прочими специализированными признаками, динамикой операций, другими отличительными свойствами.

Рассмотрение любого инвестиционного проекта требует всестороннего анализа и оценки. При этом важно учитывать технические, социально-экономические, финансовые аспекты инвестирования. В настоящее время российский рынок недвижимости как составная часть инвестиционного рынка полностью еще не сформировался. Для его дальнейшего развития необходима тесная взаимосвязь с финансовым рынком, прежде всего, через развитие отечественной системы ипотечного кредитования. Это же свидетельствует о том, что данный рынок сформировался неокончательно, а значит заниматься его изучением - актуально.

Теоретическая значимость исследования в дипломной работе основана на получении последовательной и грамотной информации автором диплома и возможности применения его наработок в научной деятельности преподавателями учебных заведений.

Практическая значимость работы связана, главным образом, с анализом современных экономических реалий в секторе недвижимости как особо привлекательной ниши инвестирования, а также с проработкой нового инвестиционного проекта в сфере недвижимости.

Сформировавшиеся собственники по-разному воспринимают ценность принадлежащих им объектов и пути их использования. Те же, кто рассматривают недвижимость в качестве средства собственных инвестиций или актив для последующего получения дохода, ранжируют основные мотивы подобного решения следующим образом:

1. Эффективное использование основных фондов, которые менее доходны при текущем использовании (развитии экономики) или являются избыточными для потребностей собственного производства.

2. Снижение налогового бремени и постоянных издержек для существующего собственника, которые в настоящее время растут опережающими темпами.

3. Часть привлекаемых ресурсов от продажи одного здания покрывает расходы по достижению полного титула всего имеющегося комплекса недвижимости, например при выкупе земельного участка;

4. Возможность участия собственника в процессе инвестиций или эксплуатации, от подрядчика до менеджера бизнеса на основе данной недвижимости. инвестиционный недвижимость рынок

Однако на что бы ни ориентировались собственники недвижимого имущества, его ценность несомненна.

Инвестиционная привлекательность - одно из основных свойств любого объекта инвестиций. Ее уровень определяется несколькими факторами, среди которых выделяются: а) эффективность экономики, б) потенциал роста и ожидаемый уровень ликвидности рынка, в) полезность объекта, а именно имеющая платежеспособный спрос способность удовлетворять конкретные потребности.

Поскольку любые инвестиции - это процесс обмена свободных ресурсов на право собственности на доходные и ликвидные активы, то можно утверждать, что при всем многообразии возможных объектов инвестиций, каждый из них может обладать определенным набором характеристик, качеств или соответствовать таким критериям, наличие которых позволит ему быть привлекательным для руководствующегося рыночной логикой "стандартного" инвестора.

При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, учебная и тематическая литература, а также информация с сайтов фирм, работающих в сфере инвестиционного анализа.

Объектом исследования является российский рынок недвижимости.

Предмет исследования - организация экономических отношений, связанных с инвестиционной привлекательностью на рынке недвижимости.

Целью работы является задача выявить особенности анализа рынка недвижимости в современной России, организационно-правовые особенности недвижимости как объекта инвестиций, затронуть эффективность инвестиционных проектов, анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости в экономических условиях и разработка предложений по дальнейшему развитию.

Указанная цель достигнута посредством решения следующих задач:

1) рассмотрены теоретические аспекты организации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

2) охарактеризована организация инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

3) проанализированы тенденции развития и пути совершенствования рынка недвижимости в современных условиях.

4)разработаны предложения по развитию рынка недвижимости.

Таким образом, дипломная работа сделана в соответствии с логикой изложения, целью и задачами, согласно которым она состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

В первой главе, рассматривается рынок недвижимости и особенности его функционирования, теоретические основы организации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Во второй главе, рассматриваются общие тенденции развития российского и зарубежного рынков недвижимости, анализ инвестиционной ситуации на российском рынке недвижимости, а так же, мировой опыт инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

В третьей главе, осуществляется прогноз развития основных сегментов российского рынка недвижимости, пути повышения инвестиционной привлекательности рынка недвижимости в современных условиях и в завершение следует обоснование инвестиционного проекта развития объекта недвижимости.

Глава 1. Теоретические основы организации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

1.1 Рынок недвижимости и особенности его функционирования

Рынок недвижимости представляет собой систему правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ "к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства

Согласно ст. 132 ГК РФ "предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью".

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ[2].

Выделим основные типы операций с недвижимым имуществом (Табл. 1.1).

Таблица 1.1 Основные типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника	С изменением состава собственников	С добавлением иных субъектов прав
Купля-продажа	Акционирование	Инвестирование средств
Наследование по закону или по завещанию	Изменение состава с разделом имущества	Строительство, реконструкция
Реализация обязательств (залог или долги)	Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия	Передача в доверительное управление
Приватизация; национализация	Внесение имущества в уставный капитал	Аренда, наем, поднаем, перенаем
Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением	Долевое строительство с выделением долей	Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
Изъятие земельного участка и снос строения	Оформление кредита под залог недвижимости	Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование
Обмен и мена	Расселение (коммунальной квартиры)	Введение и снятие сервитутов, бронирование
-	Вступление в кондоминиум	Страхование

Сам по себе, рынок недвижимости важен в сфере экономики.

Он совмещает в себе множество нужных функций. Во-первых, он устанавливает равновесие цен на рынке. Во-вторых, регулирует распределение ресурсов. Также он стимулирует продвижение конкуренции.

Без рынка недвижимости финансирование многих государств терпело бы убытки.

Опыт на рынке недвижимости развитых стран был взят во внимание при создании законодательной и нормативной баз рынка недвижимости в России.

Безусловно, рынок недвижимости является частью национальной рыночной экономии со своими правилами и правами. Рынок недвижимости в своей структуре включает: его субъекты, процессы функционирования и инфраструктуру.

Рынок недвижимости и его субъекты существуют каждый по своим законам, но, тем не менее, в сотрудничестве друг с другом.

Строительных организаций или продавцов недвижимости - сравнительно небольшое количество. Это очень сложный вид деятельности. Необходимы крупные капиталовложения, но при этом окупаемости придется ожидать не один месяц, а иногда и не один год.

Риэлтерская деятельность осуществляется, либо индивидуальными предпринимателями, либо юридическими лицами, и смыслом этой деятельности являются услуги риелторов (агентств недвижимости), то есть получение комиссионных за посреднические услуги.

Оценка недвижимости должно быть, если не обязательным фактором при любых действиях с недвижимостью, то, по крайней мере, желательным. Оценка недвижимости незаинтересованной стороной всегда подскажет реальную рыночную стоимость строения.

Конечно же, финансовый контроль на рынке недвижимости предусмотреть очень сложно. На данный момент недвижимость - это одно из самых удачных финансовых вложений. Даже при самом плохом обстоятельстве в мировых финансовых явлениях, таких как кризис, владельцы недвижимости не останутся в убытке. Это всегда гарантия некоторой стабильности.

При всем при этом рынок недвижимости и его механизмы обеспечивают его функционирование. Один из таких механизмов - это социальный, который обуславливает законодательную и нормативную базы, и поддерживает порядок общественного контроля над тем, чтобы правовые и этические нормы были соблюдены участниками рынка недвижимости в полной мере, а также были защищены их права и интересы.

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система гибких механизмов, обеспечивающих создание, передачу и эксплуатацию объектов недвижимости, а также финансирование этих процессов. В связи с этим рынок недвижимости формирует, регулирует и обеспечивает отношения, возникающие между инвесторами, застройщиками, подрядчиками, пользователями недвижимости в ходе создания объекта недвижимости, между продавцами, покупателями, арендаторами, арендодателями, а также другими профессиональными участниками в процессе оборота прав на него, между собственниками, управляющими и пользователями в процессе его эксплуатации.

Рынок недвижимости выполняет ряд общих и специальных функций:

Ценообразующая функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок перераспределяет ресурсы по видам экономической деятельности и направляет его участников к достижению целей, которые не входили в их намерения - удовлетворение общественных интересов и формирование эффективной экономики.

Коммерческая функция заключается в реализации потребительной стоимости недвижимости и получении от этого процесса прибыли.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и неэффективных участников рынка через механизм банкротства.

Информационная функция заключается в сборе, мониторинге, анализе и распространении обобщенной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно и профессионально принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок представляет собой место встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, на котором устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью при создании и продуктивном использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция реализуется через привлекательность, сохранность и способность увеличить капитал.

Социальная функция проявляется в росте активности населения, в повышении интенсивности его труда для удовлетворения своих потребностей через механизм собственности на объект недвижимости.

Реализация функций рынка недвижимости невозможна без активной поддержки государства.

Государственное регулирование рынка недвижимости для решения этих задач осуществляется в двух формах:

? прямое управление, т.е. административные методы управления;

? косвенное воздействие, т.е. экономические методы управления.

Административные методы управления включают:

? формирование и совершенствование нормативно-правовой базы;

? отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости;

? установление и стандартизацию обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

? контроль за соблюдением участниками рынка установленных норм и правил;

? введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом.

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются посредством:

? системы налогообложения имущества и льгот;

? амортизационной политики;

? реализации государственных целевых программ;

? регулирования ставки рефинансирования;

? выпуска и обращения жилищных сертификатов и других ценных бумаг;

? предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, займов и безвозмездных субсидий для строительства жилья.

Спрос на рынке недвижимости - это количество земельных участков, зданий, сооружений, находящихся в гражданско-правовом обороте, и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам на определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формирование спроса обусловливается следующими факторами.

1. Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; платежеспособность покупателей, условия и доступность финансирования; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

2. Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; национальные и культурные условия, традиции населения; изменения предпочтений населения; образовательный уровень и др.

3. Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

4. Политические и административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.), степень совершенства законодательства; уровень политической стабильности.

5. Внешняя окружающая среда: состояние инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

Предложение на рынке недвижимости - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам на определенный период времени.

По многим назначениям, которые, как правило, конкурируют между собой, т.е. предложение рассматривается как величина динамично изменяющаяся, так как оно может быть увеличено за счет объектов недвижимости другого назначения.

Основными особенностями функционирования рынка недвижимости являются следующие:

- Необходимость высокого "порогового" уровня инвестиций.

-Ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости.

-Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическими и историческими факторами.

-Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем.

-Необходимость выполнения регламентирующих функций.

-Неоднородность недвижимости.

-Защищенность доходов от инфляции.

-Высокие транзакционные издержки.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам (Табл. 1.2)

Табл. 1.2 Классификация рынков недвижимости

Признак	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, знаний, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещный прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное значение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Таким образом, рынок недвижимости представляет собой инфраструктуру по созданию условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной и иной деятельности компаний.

Рынок недвижимости делится на определенные сегменты (рисунок 1.1)

Рис.1.1 Сегменты рынка недвижимости

Объекты недвижимости различаются по нескольким признакам.

По происхождению:

- Созданные природой без участия труда человека (земельные участки);

- Являющиеся результатом труда человеком (здания и сооружения);

- Созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут (многолетние насаждения).

По характеру использования:

- Жилая недвижимость, т. е. используемая для получения: дома, коттеджи, квартиры;

- Коммерческая недвижимость, т. е. используемая для получения экономической выгоды: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;

- Производственная недвижимость: заводы, склады;

- Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;

- Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

- По целям владения:

- Для ведения бизнеса;

- Для проживания владельца;

- В качестве инвестиций;

- Для освоения и развития;

- Для потребления истощимых ресурсов.

- По степени специализации:

- Неспециализированная - недвижимость, на которую существует спрос на открытом рынке инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях;

- Специализированная - редко продается на открытом рынке или сдается третьим лицам для продолжения ее использования: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору.

По воспроизводимости в натуральной форме:

- Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

- Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

В соответствии с мировыми стандартами разделения на классы (A, B, C, D, E). Как правило, по этому признаку классифицируются офисы в крупных городах:

- Офисы класса "A" характеризуются высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. В Москве к офисам класса "A" относят бизнес-центры в пределах Садового кольца;

- Офисы класса "B" - это помещения с несколькими худшими характеристиками, чем офисы класса "A". Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации;

- Офисы класса "C" - это помещения, не предназначенные изначально для офисной деятельности и арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия;

- Офисы класса "D" - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения;

- Офисы класса "E" - помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переделанные в нежилой фонд.

Участниками рынка недвижимости в зависимости от уровня управления являются: Российская Федерация; субъекты Российской Федерации; муниципальные образования; юридические лица Российской Федерации и иностранных государств; физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы.

1. Продавцы - владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью).

Строительные организации (застройщики) создают, расширяют, модернизируют объекты недвижимости: жилые и нежилые (производственные и непроизводственные).

2. Покупатели и инвесторы - субъекты на рынке недвижимости, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объек-ты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления) с целью получения прибыли или иного полезного результата от их использования.

Инвесторов можно разделить на два типа: активные, т.е. инвесторы, финансирующие и занимающиеся строительством, развитием или управлением объекта недвижимости, и пассивные, т.е. инвесторы, только финансирующие проект создания объекта недвижимости и не принимающие в нем дальнейшего участия.

Девелопер - это субъект рынка недвижимости по организации (управлению) процессов качественного преобразования недвижимости в новый объект, обладающий рыночной стоимостью, большей, чем стоимость исходного объекта.

3. Профессиональные участники образуют инфраструктуру рынка недвижимости и организуют его функционирование в соответствии с установленными нормами. Основными профессиональными участниками являются: риелторы, агентства недвижимости, оценщики, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, кредитные организации.

4. Государственные органы и организации: бюро технической инвентаризации (БТИ), регистрирующие органы, нотариальные конторы, органы по управлению недвижимостью, налоговые инспекции, Государственная Дума РФ, арбитражный суд и др. выполняют следующие функции:

? законодательное установление правил и ограничений;

? учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

? распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

? контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

? стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов недвижимости;

? инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т.п.) за счет федерального и региональных бюджетов.

? регулирование вопросов зонирования, градостроительного развития;

? установление льгот и ограничений (законодательные ограничения, особенности налогообложения) связанных с недвижимостью.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.

1.2 Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости

Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока:

(1) базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности;

(2) особенности недвижимости как товара;

(3) особенности организационно-правового характера;

(4) особенности инвестиционного характера.

Классификация инвестиций

реальные - покупка реального капитала в разных формах(материальные активы, капитальный ремонт, вложения в патенты, лицензии, права, в человеческий капитал - образование)

финансовые - непрямое приобретение капитала (ценные бумаги, кредиты, лизинг)

спекулятивные - возможность покупки активов только ради возможного изменений на рынке(валюта, драгоценные металлы, ценные бумаги)

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав собственности на объекты).

Рис.1.2 Рынок инвестиций и место в нем рынка недвижимости

Инвестиции - это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

Инвестиционная деятельность - выполнение инвестором практических действий по вложению накопленных сбережений в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.

На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Вследствие существенных различий региональных рынков недвижимости наблюдаются различия и в инвестиционной привлекательности. Потенциальному инвестору при принятии решений об инвестировании необходимо анализировать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. Наблюдаемое в большинстве случаев несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей, недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в сферу недвижимости - вот основные факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости.

Основные цели инвестиций в недвижимость:

- получение периодических потоков денежных средств, например, от сдачи недвижимости в аренду;

- прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен, реконструкции и развития объектов;

- будущая длительная эксплуатация объекта;

- получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Выделяют три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход.

При вложениях в земельные участки высока зависимость от внешних факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции в жилье, наряду с возможностью использования помещений для проживания, обеспечивают прирост средств за счет рост цен на жилье. Наличие высоко потенциального спроса на жилье, обусловленного острой жилищной проблемой, обеспечивает перспективность и привлекательность этого направления инвестирования.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными: прямые - приобретение недвижимости на торгах, в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; косвенные - покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.

Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, - долгосрочные. В США инвестиции в недвижимость занимают второе место после корпоративных ценных бумаг. В России популярность этого рынка не настолько высока, хотя соответствующие тенденции к этому есть. Существует ряд преимуществ инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:

1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью за счет ежемесячной оплаты аренды.

2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:

- денежный поток доходов корпораций зависит от объемов реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, т.к. они базируются на договорах аренды;

- источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, т.к. здания неподвижны, а активы зафиксированы как физически, так и юридически.

3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, т.к. ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.

4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем акции.

Мотивацией инвестора является возможность получить сумму, превышающую вкладываемую, и выбрать из нескольких вариантов проект с наибольшей доходностью при минимальном риске. Для этого необходимо проанализировать, какую сумму денежных средств нужно вложить, когда и в каком объеме будет получен доход, каков риск инвестиционного проекта и какова прибыльность проектов с аналогичным риском. Выбор инвестора зависит от соответствующего соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта.

В целом на источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:

- ожидаемый доход на инвестиции,

- ставка банковского процента,

- налоговая политика в целом ив инвестиционной сфере в частности,

- темпы инфляции,

- степень риска.

Проблемы активизации инвестиций в недвижимость, развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, требуют одновременного принятия системы мер. В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы строй сбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

- инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;

- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

- вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

- рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;

- высокий риск инвестирования в недвижимость сопровождается приемлемой доходностью операций на этом рынке.

На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости - необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.

Участники процесса финансирования недвижимости: федеральные и местные органы власти и управления, кредитно-финансовые учреждения и пр. Государство и общественные организации обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство является собственником множества объектов недвижимости; устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость. Через районирование, обязательность получения разрешения на строительство, развитие транспортной инфраструктуры и законодательства государство оказывает влияние на управление проектом, на процессы финансирования, строительства и аренды недвижимости.

Кредитно-финансовые компании предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами. Как правило, в общем объеме инвестиций в недвижимость собственные средства инвестора занимают лишь часть, другая часть - заемные средства

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально-пригодном состоянии. Именно они решают, в какой проект, когда и сколько инвестировать.

Инвесторов можно разделить на два типа:

- активные, которые финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;

- пассивные, которые только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент - особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости.

Источники финансирования капитальных вложений в настоящее время: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.

К основным проблемам участников инвестиционного процесса относятся: низкая покупательная способность, трудности у строительных организаций с выплатой налогов и погашением высоких ставок по кредиту, к тому же кредитные организации предпочитают краткосрочное кредитование. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости - необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.

Потенциал роста стоимости земли обусловливают: бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и других факторов. С течением времени стоимость другого компонента недвижимости зданий и сооружений наоборот, снижается вследствие износа, не компенсируемого инфляцией. К снижению стоимости зданий и сооружений приводят: физический износ (вследствие эксплуатации), моральный износ (вследствие появления на рынке новых, более совершенных объектов), а также устаревание по местоположению (вследствие изменения самой внешней среды влияние соседних объектов, изменение транспортного сообщения, экологии и другие причины).

Федеральные и муниципальные органы власти многих развитых стран обычно создают сложную сеть регулирующих норм, влияющих на процесс инвестиций в недвижимость. Эти нормы как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения. Но если в США и Западной Европе инвестиции в недвижимость часто рассматриваются как налоговое укрытие, то в России льготы по налогообложению сделок с недвижимостью имеют несопоставимо меньшее значение и существуют в основном для физических лиц.

Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительности создания и относительной дефицитности объектов. В случае увеличения спроса на бизнес-центры предложение сдерживается длительностью строительного цикла, при росте спроса на родовые замки постройки XV в. предложение ограничено наличием таковых, но возможно создать копию или провести реконструкцию руин. А предложение земли в принципе невозможно увеличить, оно ограничено абсолютным размером земельных ресурсов планеты. Поэтому наряду с полезностью постоянная относительная дефицитность недвижимости является фактором, прямо влияющим на ее стоимость [19].

Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени, по сравнению с традиционными финансовыми активами, подвержены риску и неопределенности. Спектр рисков увеличен за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Прежде чем принять решение об инвестициях в недвижимость необходимо провести инспекцию как самого объекта, так и окружающей его территории. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости (иначе ситус) зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Степень неопределенности усугубляется более длительными сроками капиталовложений, а также неадекватностью систем доступа к информации. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.

Сравнение оценок стоимости и эффективности инвестиционных проектов показано в таблице 1.3

Таблица.1.3 Сравнение оценок стоимости и эффективности инвестиционных проектов

Параметры	Оценка имущества	Оценка эффективности инвестиционных проектов
Цель оценки	Подготовка стоимостей информации для осуществления какой-то намечаемой или потенциально возможной сделки	Выявление целесообразности или нецелесообразности этих действий
Регламентация действий	Оценочной деятельностью профессионально занимаются оценщики, деятельность которых регламентирована законом, постановлениями Правительства и стандартам оценки	Деятельность по оценке инвестиционных проектов никак не регламентирована. Занимаются ею специалисты, имеющие экономическое образование. Специального названия этих специалистов нет. Называют их и проектировщиками-экономистами, и оценщиками-консультантами, и инвестиционными оценщиками и т. п.
Результат оценки	Служит основанием для принятия решений участниками сделки или государственного органа	Является частью проектной документации и служит инструментом убеждения всех участников проекта в целесообразности его реализации (технико-экономическое обоснование проекта)
Требования к квалификации	Определяется законом и требованиями СРО оценщиков	Определяется заказчиками и руководителями проекта
Ответственность	Количественное выражение степени полезности имущества (МСО). Стоимость имущества отражает оценку прав собственности на это имущество, обремененных определенными обязательствами. Стоимость - это результат профессионального суждения оценщика	Количественное выражение соответствия проекта целям и интересам (реальных и потенциальных) участников проекта. Эффективность проекта отражает стоимость прав на получение предусмотренных проектом доходов, обремененных определенными предусмотренными проектом обязательствами. Под термином "стоимость" иногда подразумеваются затраты, например стоимость реализованной продукции, стоимость капитального ремонта и т. п.
Применимые подходы оценки	Сравнительный, доходный, затратный	Только доходный
Денежный поток	Относится к расчетному периоду. "Денежный поток в таком-то году составляет столько-то рублей". В терминологии оценки эффективности - "денежные притоки". В расчетах используются прогнозные суммарные потоки с учетом инфляции	Отдельные элементы, относящиеся к тем или иным шагам (временным интервалам, обычно годам) расчетного периода, т.е. последовательность эффектов (доходов или расходов), относящихся к разным шагам расчетного периода. В расчетах используются дефлированные денежные потоки
Учет налогов	Как правило, используется безналоговый денежный поток	Учитываются налоги для конкретных участников проекта
Ставка	Ставка дисконтирования (ставка дисконта, discountrate). Как правило, применяется номинальная ставка, постоянная для ряда денежных потоков	Норматив дисконтирования или норма дисконта. Используется реальная норма дисконта.
Учет неопределенности и риска	Введение премии за риск в ставку дисконтирования	Введение резерва в денежный поток, расчеты устойчивости или чувствительности (анализ сценариев)
Многообразие оценок	Стоимость определяется на рыночных и нерыночных базах	Эффективностей столько же, сколько и участников проекта
Показатели стоимости и эффективности проекта	Чистая приведенная стоимость (ЧПС, NetPresentValue- NPV). Внутренняя ставка отдачи (BCO, IRR)	Чистый дисконтированный доход (ЧДД) или интегральным эффектом (проекта). Внутренняя норма доходности (ВНД, InternalRateofReturn - IRR) и др.

Из рассмотренных выше особенностей недвижимости вытекают, в свою очередь, наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственно инвестиционного плана.

Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками. Кроме того, определенные инвестиции в недвижимость носят долгосрочный и относительно стабильный характер, что объясняется постоянной необходимостью поддержания зданий и сооружений в функциональном состоянии.

Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидны, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы. Низкая ликвидность недвижимости усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке [27].

У приносящей доход недвижимости может быть несколько "слоев" финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование инвестиций может быть организовано различным образом по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Наиболее распространенным способом финансирования инвестиций в недвижимость является ипотечное кредитование, при котором одна треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита.

Инвестирование в объекты недвижимости является перспективным и прибыльным. При этом выделяют прямые инвестиции, т.е. затраты на при-обретение объектов недвижимости по договору купли-продажи, мены, ипотеки и т.п., и косвенные инвестиции, т.е. затраты на покупку ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, закладных, обеспеченных недвижимым имуществом, и т.п.

Привлекательность инвестирования в объекты недвижимости для потенциальных инвесторов объясняется следующими причинами:

- возможностью получения дохода от эффективного ее использования, а также роста цен на нее во времени;

- высокой степенью сохранности и безопасности вложений, в том числе и от влияния инфляции;

- перспективами быстрого роста рынка недвижимости из-за не освоенности многих сегментов и обеспечением в связи с этим высокой доходности операций с недвижимостью;

- возможностью получения периодических поступлений от эффективного использования недвижимости;

- низкой степенью изменения денежного потока от использования недвижимости, т.к. он менее динамичен, чем денежный поток доходов компаний с высокой долей заемного капитала и зависимостью от конъюнктуры рынка;

- ограниченностью более доходных направлений инвестирования;

- остаточной доступностью и простотой инвестирования в жилье;

- устойчивость потребительского спроса.

Основными недостатками инвестирования в недвижимость являются:

- значительный объем инвестиционных средств для приобретения или создания объекта недвижимости;

- недостаток финансовых ресурсов у потенциальных инвесторов;

- сложность получения долгосрочных заемных ресурсов под приемлемый процент;

- высокий уровень риска этой сферы инвестиционной деятельности, в первую очередь за счет низкой ликвидности недвижимого имущества;

- снижение инвестиционной активности на рынке недвижимости в период высоких темпов инфляции;

- низкий уровень открытости информации по сравнению с товарными рынками, что затрудняет процесс обоснования объема инвестиций;

- зависимость от внешних условий: государственного регулирования, возможностей строительного комплекса, специфики потребительского спроса;

- необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости;

- высокий уровень затрат, включая затраты на техническую документацию и регистрацию;

- длительные сроки создания объектов недвижимости;

- низкий уровень конкуренции на рынке недвижимости.

В теории инвестиционного анализа принято выделять инвестиционные качества различных активов. Инвестиции в недвижимость в этом смысле обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Основные инвестиционные качества недвижимости следующие.

1. Высокая степень зависимости от качества менеджмента. В отличие от инвестиций в ценные бумаги доходность инвестиций в недвижимость чрезвычайно сильно зависит от эффективности управления недвижимым имуществом.

2. Высокая степень устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности вложения в недвижимость считаются хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения доходности и риска.

3. Большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью по сравнению с денежным потоком корпораций зачастую при более высоких ставках доходности.

4. Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы. Цикличность развития рынка недвижимости не совпадает с циклом промышленного развития на уровне макроэкономики. Инвестиционная привлекательность доходной недвижимости повышается в период промышленного кризиса и высоких темпов инфляции, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в этот период падают [23].

Такие специфические инвестиционные качества недвижимости, безусловно, учитываются инвесторами, ибо позволяют им достичь целей, которые ставит перед собой любой из них получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал

Во многих странах налоговое законодательство позволяет вычитать стоимость вновь приобретенной недвижимости из общего дохода от нее, что уменьшает налогооблагаемую прибыль; существуют также льготы по подоходному налогу. В России владение недвижимостью предполагает уплату налога на имущество организаций, сумма которого уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль организаций, так как в соответствии с Налоговым кодексом РФ включается в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, и, следовательно, приводит к уменьшению суммы налога на прибыль. Налоговым кодексом РФ предусмотрены также льготы по подоходному налогу с физических лиц, приобретающих недвижимость, в виде так называемых имущественных вычетов из налогооблагаемой базы [29].

1.3 Методические аспекты оценки инвестиционного проекта рынка недвижимости

Вопросы оценки, создания, управления инвестиционной привлекательностью с развитием общества и экономических отношений приобретают все большую значимость, многие отечественные исследователи обращаются в последнее время к данной тематике, предлагая собственные определения и подходы к ее оценке. Под инвестиционной привлекательностью проекта отечественные ученые предлагают принять интегральную характеристику состояния объекта инвестирования, отражающую его конкурентный потенциал для достижения цели инвестора с учетом возможных рисков.

В случае, когда объектом инвестиций является недвижимость, нельзя не принимать во внимание ее основные свойства, определяющие особенности оборота в качестве реального инвестиционного актива: долговечность, сложность, уникальность, неоднородность, неразрывную связь с землей и капиталоемкость. Принимая во внимание эти специфические особенности недвижимости, можно выделить основные факторы, оказывающие влияние на ее инвестиционную привлекательность на стадии проекта:

1. Местоположение - одна из ключевых характеристик объекта недвижимости, определяющая другие его параметры, такие как тип использования, объем и плотность застройки, класс объекта и др.

2. Соответствие параметров проекта требованиям рынка и прогнозируемым рыночным тенденциям. В настоящий момент рынок недвижимости находится на стадии активного развития, уровень конкуренции между проектами растет быстрыми темпами. Одновременно растут требования потенциальных пользователей объектов недвижимости, соответствие которым оказывает непосредственное влияние на успех проекта, его востребованность рынком.

3. Наличие проработанного плана работ по проекту: контрактов с поставщиками и подрядчиками, привлечение опытных и известных на рынке партнеров. Сложность, уникальность, долговечность, капиталоемкость - все перечисленные характеристики объекта недвижимости говорят о том, что реализация проекта в данной сфере требует взаимодействия с многочисленными подрядчиками, поставщиками товаров и услуг, тщательной подготовки и планирования. Привлечение партнеров, обладающих хорошей репутацией на рынке, позволит получить дополнительные выгоды в виде накопленных знаний, дополнительной информации, преимуществ при получении финансирования для развития проекта и при привлечении других партнеров.

...