Экономика недвижимости

4. Юридическая чистота проекта, наличие всех необходимых на данном этапе документов. Стадия согласования проекта и получения всех разрешений считается самой рискованной, особенно это важно в условиях российской действительности. Именно поэтому для многих инвесторов наличие разрешения на строительство и прочих согласований является непременным условием вхождения в проект.

5. Гибкость концепции. Учитывая долгий период реализации проектов в сфере недвижимости, вероятность изменения ситуации в стране и на рынке недвижимости достаточно высока. Однако фундаментальный характер недвижимости, ее капиталоемкость практически не оставляют возможностей для внесения корректировок на стадиях жизненного цикла объекта, следующих за проектными проработками или же связывают их со значительными материальными затратами. Поэтому гибкость концепции позволит выбрать наиболее оптимальный момент для его реализации, что повысит привлекательность проекта для инвестора.

Каждый из перечисленных факторов в той или иной степени оказывает влияние либо на ход реализации проекта девелопемента земельного участка, либо на его будущую доходность, т.е. инвестиционную привлекательность. По этой причине, следует признать, что методика оценки инвестиционной привлекательности должна учитывать эти факторы [31].

В существующих работах по оценке инвестиционной привлекательности проекта использовались методики, основанные на финансовых показателях работы предприятия, экспертных балльных оценках, показателях стоимости или же экономической эффективности проекта. Все перечисленные выше методики обладают как достоинствами, так и недостатками. Чтобы сделать выбор в пользу той или иной методики, необходимо выделить требования к конечному результату, т.е. показателю инвестиционной привлекательности.

Одним из наиболее важных требований является способность максимально отражать как текущее состояние объекта, так и будущие перспективы его развития, поскольку именно потенциал объекта делает его привлекательным для инвестора.

Максимально возможная объективность оценки во многом обусловлена выбором методики. При использовании любой из предложенных методик необходимо прибегать к допущениям, экспертным оценкам и прогнозам тех или иных показателей. Однако привлечение большого количества опытных экспертов не всегда возможно и затруднительно. Для использования расчетов на практике требуется максимально простой и понятный математический аппарат. Для этого необходимо сравнить показатели различных проектов, определить насколько предлагаемый уровень инвестиционной привлекательности может быть интересен инвестору и т.д. Таким образом, еще одним требованием будет сопоставимость показателя. Для удобства сопоставлений результатов оценки важно, чтобы показатель был интегральным.

Наиболее полно данному критерию соответствуют методики оценки инвестиционной привлекательности проекта и предприятия, основанные на показателях стоимости или экономической эффективности. Использование финансовых коэффициентов, характеризующих деятельность предприятия в качестве показателей инвестиционной привлекательности, менее эффективно, поскольку они носят статичный характер, что в меньшей степени отражают конкурентный потенциал оцениваемого объекта. Кроме того, в случае, когда объектом оценки является недвижимость, возможно подходить к оценке как с позиции проекта, так и с позиции предприятия [25]. На рассматриваемом этапе жизненного цикла (проект) мы считаем более целесообразным анализ именно определенного комплекса действий, направленного на создание объекта недвижимости. На практике в данном случае часто прибегают как к оценке стоимости девелоперского проекта, так и к оценке его эффективности.

Одним из основных отличий оценки стоимости имущества от эффективности того или иного проекта является назначение оценки, ее предмет и цели. Так, оценка имущества обычно предшествует какой-либо сделке с этим имуществом, либо получению финансирования (в случае, когда оценивается проект). При оценке экономической эффективности, как правило, принимается решение об осуществлении предлагаемого комплекса действий или о их неосуществлении. Важно, что в процессе такой оценки в проект могут вноситься корректировки, позволяющие повысить его эффективность, размер же самого эффекта имеет второстепенное значение: проект принимается, если эффект положительный.

Эффективность проекта оценивается каждым из его участников, учитывается и механизм взаимоотношений всех участников, в котором могут присутствовать и нерыночные элементы. Это отражает одну из сторон инвестиционной привлекательности - учет интересов конкретного инвестора. Инвестиционный проект в каждом случае рассматривается как уникальный, требующий индивидуального подхода. Похожая ситуация возникает в случае оценки инвестиционной стоимости, под которой подразумевается стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Она может отличаться от рыночной в результате разных оценок: ставки доходности, перспективности местоположения, престижности и др. [32].

В своей статье С.А. Смоляк отмечает, что различий в сущности показателей оценки имущества и эффективности проекта практически нет, как и принципиальной разницы в составе денежных потоков. Так, денежный поток, учитываемый при оценке коммерческой эффективности проекта, наиболее близок к используемому в оценке имущества чистому денежному потоку на собственный капитал (акционерный). Показатели стоимости имущества проекта целям и интересам реальных или потенциальных собственников имущества. Кроме того, результатом оценки в любом случае будет стоимость: стоимость имущества выражает оценку прав собственности на это имущество, обремененных определенными обязательствами, а эффективность проекта - отражает стоимость прав на получение предусмотренных проектом доходов, обремененных определенными проектом обязательствами [34]. Сроком окупаемости называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости инвестиционного проекта. Начальный момент отмечается началом операционной деятельности. Момент окупаемости наступает в тот момент времени, после которого чистый денежный поток, рассчитанный нарастающим итогом, становится неотрицательным.

В общем виде денежный поток, генерируемый инвестиционным проектом, представляет собой последовательность элементов INVt, CFk, где

INVt - отрицательные величины, соответствующие денежным оттокам (за данный период суммарные расходы по проекту превышают суммарные доходы).

CFk - положительные величины, соответствующие денежным притокам(доходы превышают расходы).

В общем случае искомой величиной является значение РР, для которого выполняется:

РР = min N, при котором ? INVt / (1 + i)t = ? CFk / (1 + i)k

где i - выбранная ставка дисконтирования

Критерий принятия решения при использовании метода расчета периода окупаемости может быть сформулирован двумя способами:

а) проект принимается, если окупаемость в целом имеет место;

б) проект принимается, если найденное значение РР лежит в заданных пределах. Этот вариант всегда применяется при анализе проектов, имеющих высокую степень риска.

Существенным недостатком данного показателя, как критерия привлекательности проекта, является игнорирование им положительных величин денежного потока, выходящих за пределы рассчитанного срока.

Также данный метод не делает различия между проектами с одинаковым значением РР, но с различным распределением доходов в пределах рассчитанного срока. Тем самым частично игнорируется принцип временной стоимости денег при выборе наиболее предпочтительного проекта.

Разность между приведенной стоимостью будущего денежного потока и стоимостью первоначальных вложений называется чистым приведенным доходом проекта (чистой приведенной стоимостью).

Показатель NPV отражает непосредственное увеличение капитала компании, поэтому для акционеров предприятия он является наиболее значимым. Расчет чистого приведенного дохода осуществляется по следующей формуле:

NPV = ? CFk / (1 + i)k - ? INVt / (1 + i)t

Критерием принятия проекта является положительное значение NPV. В случае, когда необходимо сделать выбор из нескольких возможных проектов, предпочтение должно быть отдано проекту с большей величиной чистого приведенного дохода.

В то же время, нулевое или даже отрицательное значение NPV не свидетельствует об убыточности проекта как такового, а лишь об его убыточности при использовании данной ставки дисконтирования. Тот же проект, реализованный при инвестировании более дешевого капитала или с меньшей требуемой доходностью, т.е. с меньшим значением i, может дать положительное значение чистого приведенного дохода.

Необходимо иметь в виду, что показатели PP и NPV могут давать противоречивые оценки при выборе наиболее предпочтительного инвестиционного проекта.

Универсальным инструментом сравнения эффективности различных способов вложения капитала, характеризующим доходность операции и независящим от ставки дисконтирования (от стоимости вкладываемых средств) является показатель внутренней нормы доходности IRR.

Внутренняя норма доходности соответствует ставке дисконтирования, при которой текущая стоимость будущего денежного потока совпадает с величиной вложенных средств, т.е. удовлетворяет равенству:

? CFk / (1 + IRR)k = ? INVt / (1 + IRR) t

Для расчета данного показателя можно использовать компьютерные средства либо следующую формулу приближенного вычисления:

IRR = i1 + NPV1 (i2 - i1) / (NPV1 - NPV2)

Здесь i1 и i2 - ставки, соответствующие некоторым положительному (NPV1) и отрицательному (NPV2) значениям чистого приведенного дохода. Чем меньше интервал i1 - i2, тем точнее полученный результат (при решении задач допустимой считается разница между ставками не более 5 %).

Критерием принятия инвестиционного проекта является превышение показателя IRR выбранной ставки дисконтирования (IRR > i). При сравнении нескольких проектов, более предпочтительными являются проекты с большими значениями IRR.

К несомненным достоинствам показателя IRR относится его универсальность в качестве инструмента оценки и сравнения доходности различных финансовых операций. Его преимуществом является и независимость от ставки дисконтирования - это чисто внутренний показатель.

Недостатками IRR являются сложность расчета, невозможность применения данного критерия к нестандартным денежным потокам (проблема множественности IRR), а также необходимость реинвестирования всех получаемых доходов под ставку доходности, равную IRR, подразумеваемую правилом расчета данного показателя. К недостаткам следует отнести и возможное противоречие с критерием NPV при сравнении двух и более проектов.

Для нестандартных денежных потоков решение уравнения, соответствующего определению внутренней нормы доходности, в подавляющем большинстве случаев (возможны нестандартные потоки с единственным значением IRR) дает несколько положительных корней, т.е. несколько возможных значений показателя IRR. При этом критерий IRR > i не работает: величина IRR может превышать используемую ставку дисконтирования, а рассматриваемый проект оказывается убыточным (его NPV оказывается отрицательным).

Для решения данной проблемы в случае нестандартных денежных потоков рассчитывают аналог IRR - модифицированную внутреннюю норму доходности MIRR (она может быть рассчитана и для проектов, генерирующих стандартные денежные потоки).

MIRR представляет собой процентную ставку, при наращении по которой в течение срока реализации проекта n общей суммы всех дисконтированных на начальный момент вложений получается величина, равная сумме всех притоков денежных средств, наращенных по той же ставке d на момент окончания реализации проекта:

(1 + MIRR)n ? INV / (1 + i)t = ? CFk (1 + i)n-k

Критерий принятия решения - MIRR > i. Результат всегда согласуется с критерием NPV и может применяться для оценки как стандартных, так и нестандартных денежных потоков. Помимо этого, у показателя MIRR есть еще одно важное преимущество перед IRR: его расчет предполагает реинвестирование получаемых доходов под ставку, равную ставке дисконтирования (близкой или равной ставке среднерыночной доходности), что более соответствует реальной ситуации и потому точнее отражает доходность оцениваемого проекта.

Рентабельность - важный показатель эффективности инвестиций, поскольку он отражает соотношение затрат и доходов, показывая величину полученного дохода на каждую единицу (рубль, доллар и т.д.) вложенных средств.

Р = NPV / INV х 100 %

Индекс рентабельности (коэффициент рентабельности) PI - отношение приведенной стоимости проекта к затратам, показывает во сколько раз увеличиться вложенный капитал в ходе реализации проекта.

PI = [ ?CFk / (1 + i)k ] / INV = P / 100% + 1

Критерием принятия положительного решения при использовании показателей рентабельности является соотношение Р> 0 или, что то же самое, PI > 1. Из нескольких проектов предпочтительнее те, где показатели рентабельности выше.

Данный показатель особенно информативен при оценке проектов с различными первоначальными вложениями и различными периодами реализации.

Критерий рентабельности может давать результаты, противоречащие критерию чистого приведенного дохода, если рассматриваются проекты с разными объемами вложенного капитала. При принятии решения нужно учитывать инвестиционные возможности предприятия, а также то соображение, что показатель NPV более отвечает интересам акционеров в плане увеличения их капитала.

В случаях, когда возникает сомнение в корректности сравнения с использованием рассмотренных показателей проектов с разными сроками реализации, можно прибегнуть к методу цепного повтора

При использовании этого метода находят наименьшее общее кратное n сроков реализации n1 и n2 оцениваемых проектов. Строят новые денежные потоки, получаемые в результате нескольких реализаций проектов, предполагая, что затраты и доходы сохранятся на прежнем уровне (начало следующей реализации совпадает с окончанием предыдущей). Показатели чистого приведенного дохода при многократной реализации изменятся, а вот показатели внутренней нормы доходности останутся прежними, независимо от количества повторов, хотя новые денежные потоки могут оказаться нестандартными, если первоначальные инвестиции больше, чем доходы в последний период реализации.

Использование данного метода на практике может быть связано со сложными расчетами, если рассматривается несколько проектов и для совпадения всех сроков, каждый нужно будет повторить по несколько раз.

Основным недостатком метода цепного повтора является предположение, что условия реализации проектов, а значит и требуемые издержки и получаемые доходы, останутся на прежнем уровне, что почти невозможно в современной рыночной ситуации. Также и сама повторная реализация проекта не всегда возможна, особенно, если он достаточно продолжителен или относится к сферам, где происходит быстрое технологическое обновление производимой продукции.

Помимо рассмотренных количественных показателей эффективности капиталовложений при принятии инвестиционных решений необходимо учитывать и качественные характеристики привлекательности проекта, соответствующие следующим критериям:

Соответствие рассматриваемого проекта общей инвестиционной стратегии предприятия, его долгосрочным и текущим планам;

Перспективность проекта в сравнении с последствиями отказа от реализации альтернативных проектов;

Соответствие проекта принятым нормативно-плановым показателям в отношении уровня риска, финансовой устойчивости, экономического роста организации и т.д.;

Обеспечение необходимой диверсификации финансово-хозяйственной деятельности организации; Соответствие требований реализации проекта имеющимся производственным и кадровым ресурсам;

Социальные последствия реализации проекта, возможное влияние на репутацию, имидж организации; Соответствие рассматриваемого проекта экологическим стандартам и требованиям.

Для применения в сфере недвижимости исходные данные могут быть модифицированы и представлены в табл. 1.4 [21].

Таблица 1.4 Исходные данные для оценки опциона на отсрочку: незастроенная Земля.

Стоимость базового актива	Приведенная стоимость денежных потоков, которую можно получить от коммерческой застройки земли
Дисперсия стоимости базового актива	Дисперсия стоимостей коммерческой недвижимости в данном местоположении
Цена исполнения	Стоимость застрахованной земли
Срок опциона	Если земля находится в долгосрочной аренде, моет быть использован срок аренды; в ином случае следует установить срок опциона равным периоду до истечения срока ссуды, взятой для покупки земли
Стоимость отсрочки	Ежегодные процентные выплаты по ссуде

В 1979 году ученые Кокс, Росс и Рубинштейн опубликовали биноминальную модель оценки опционов, основанную на построении биноминального дерева возможных будущих цен на акции.

Опираясь на теорию построения замещающего портфеля, в каждом узле дерева может быть произведена оценка опциона. Данная модель позволяет производить оценку американских опционов с учетом дивидендных выплат. Она представляет собой достаточно простой и понятный инструментарий, однако имеет два серьезных недостатка [25]: является дискретной и ограничивает период возможной реализации проекта до какого-то определенного отрезка времени.

На этапе проекта предлагаем представить инвестиционную привлекательность недвижимости как отношение эффективности проекта, готовящегося к реализации, к рыночной стоимости земельного участка, на котором планируется его реализация. Подобная методика была предложена Н.В. Смирновой [33] для оценки инвестиционной привлекательности предприятия: данный показатель определялся как соотношение его инвестиционной и рыночной стоимостей. Дополнением такой методики будет является включение в расчет показателя, отражающего гибкость проекта, способность проектной команды реагировать на будущие изменения в окружающей среде.

Заметим, что предложенный подход основан на традиционном построении приведенного денежного потока проекта, с учетом условий конкретного инвестора и среднерыночных условий. Как показал анализ, методика оценки эффективности проекта является более гибкой, нежели методика оценки инвестиционной стоимости. Поэтому предпочтительно применение именно оценки эффективности для учета условий конкретного инвестора в данном проекте.

Согласно предлагаемой методике, инвестиционная привлекательность проекта в сфере недвижимости может быть представлена следующей формулой:

IP = NPVinv+Vopt / Vmarket

где IP - инвестиционная привлекательность проекта (investmentpreference); NPVinv - показатель эффективности проекта для данного конкретного инвестора (netpresentvalue); Vmarket - рыночная стоимость земельного участка (value); Vopt - стоимость реальных опционов, имеющихся в данном проекте (value).

Данная методика отражает новый подход к оценке инвестиционной привлекательности проектов в сфере недвижимости. Использование одной из последних разработок западной экономической науки в сочетании с широко применяемыми отечественными экономистами методиками позволяет расширить круг факторов, влияние которых учитывается при оценке проектов. Дальнейшее изучение подхода, активно внедряемого зарубежными учеными, его совершенствование и адаптация к российским реалиям со временем будут способствовать все более широкому применению на практике предложенной методики оценки инвестиционной привлекательности проектов в сфере недвижимости.

Глава 2. Организация инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

2.1 Общие тенденции развития российского и зарубежного рынков недвижимости

На протяжении 2012 года мировая экономика демонстрирует стойкие тенденции к замедлению темпов своего развития, однако, эти показатели не обязательно могут сказаться негативно на рынке недвижимости. Еще с конца прошлого года рейтинговые агентства упорно занижали прогнозы динамики развития мировой экономики из-за кризиса, который проявился в некоторых странах Европейского Союза. Однако с начала 2012 года прогнозы стали изменятся в лучшую сторону. Положительные сдвиги были связаны со смягчением денежной политики мировых центральных банков и выделением финансовым институтам дополнительных сумм, которые должны пойти на санацию некоторых банков и кредитование реального сектора.

Центральные банки Японии и Великобритании расширили программы выкупа государственных облигаций и есть предпосылки к тому, что в США могут инициировать выкуп ипотечных облигаций.

Центральный европейский банк начал давать кредиты в неограниченных объемах, а Центробанк Китая снизил требования к резервным средствам банков. Все эти факторы положительно сказались на состоянии мировой экономики и обеспечили ей некоторую поддержку.

Все эти события в мировой экономике не могли не сказаться положительно на рынке недвижимости. Уже с начала 2012 года оживился вторичный рынок США - отмечен рост продаж на 4% относительно декабря 2011 года. Ситуация на рынке недвижимости США начинает стабилизироваться, это связано в первую очередь со снижением безработицы и доступностью условий получения кредитов на жилье.

Количество продающихся домов показало самый низкий уровень за последние пять лет. Этот показатель нельзя назвать негативным, так как растущее предложение на рынке недвижимости США в докризисные годы было связано с большим количеством домов, выставленных на торги за кредитные задолженности. Пиковые показатели цен на недвижимость в США были зафиксированы в 2006 году, после чего стремительно упали, став причиной кризиса в ипотечном секторе. На сегодня количество домой, выставленных на продажу за неуплату по ипотечным кредитам тоже велико, однако, число неплательщиков сокращается, что является положительной тенденцией.

Тенденции мирового рынка недвижимости и кризисные явления в международной экономике не могли не отразиться и на рынке недвижимости РФ. Сейчас по показателям первой половины 2012 года, кредитоспособность населения России вернулась на уровень, наблюдавшийся до начала кризиса. На конец 2011 года показатель просроченных кредитов был всего лишь 10%. Из общего количества кредитов, на ипотеку приходится около 1,5 трлн. рублей, и именно в ипотечном секторе наблюдается улучшения - проблемных кредитов стало намного меньше. Эксперты отмечают, что российский рынок недвижимости тоже демонстрирует оживление, заемщики стали погашать задолженности за счет продажи квартир.

Снижение стоимости ипотечного кредитования способствовало тому, что 2011 год стал рекордным по числу выданных ипотечных кредитов. Ставки по ипотеке достигли своего минимума - 11% годовых. При такой тенденции прогнозируется дальнейший рост ипотечного кредитования, однако есть небольшая вероятность повышения процентных ставок - до 12% годовых, что может замедлить рост рынка недвижимости.

Улучшение финансово-экономического положения России, стабильность в политической сфере, высокий потребительский спрос на качественные помещения во всех сегментах рынка недвижимости обеспечили в последние годы значительный приток инвестиционного капитала.

Следствием указанных тенденций стала компрессия доходности, уровень которой на данном этапе для рынка Москвы всего на 2-3 процентных пункта превышает аналогичные показатели развитых западных рынков (см. таблицу "Минимальная доходность").

Значительный дефицит качественных помещений во всех сегментах столичного рынка создал благоприятные условия для роста арендных ставок, которые к настоящему времени стали одними из самых высоких в мире.

Между тем, указанный дефицит все в большей степени компенсируется благодаря значительному объему нового строительства. В сегменте офисной недвижимости в 2011-2012 гг. ожидается выход на рынок более 1,5 млн кв. м качественных помещений ежегодно. Это почти в 2 раза больше, чем вводилось в эксплуатацию в период с 2008 по 2010 гг. Общая площадь торговых центров увеличится примерно на 650 тыс. кв. м и достигнет 5 млн кв. м. Предложение складских объектов класса "А" в Московском регионе в 2013 г. вырастет более чем на 2 млн м 2, что почти на треть повысит общий объем качественных площадей по данным на начало года (3,5 млн кв. м).

Несмотря на весьма низкие уровни вакантных площадей, свидетельствующие о высоком спросе на качественные объекты (офисы - около 3-4%, склады - 1-3%, торговая недвижимость - 1-2%), значительные объемы нового предложения позволят сдержать в ближайшем будущем интенсивный рост арендных ставок.

Динамичный рост арендной платы и снижение доходности обусловили значительное повышение капитальной стоимости объектов московской недвижимости, уровень которой приближается к ценам сопоставимых объектов на развитых рынках. При этом, однако, инвестиционные риски в России все еще достаточно высоки, и такие аспекты, как высокий уровень коррупции, недостаточно развитый институт права собственности, демографические проблемы, в определенной степени сдерживают оптимизм инвесторов. В условиях избытка инвестиционного капитала на столичном рынке недвижимости инвесторы стремятся к расширению и диверсификации своего бизнеса, переориентируя деятельность на региональные рынки. Последние развиваются с некоторым отставанием от столичных рынков, характеризуются высоким дефицитом качественных объектов (особенно в секторах торговой, складской и гостиничной недвижимости) и обладают значительным потенциалом для роста.

Поэтому инвесторы расширяют свои портфели в основном за счет вхождения в проекты на стадии девелопмента.

Непрерывно продолжающийся в первом полугодии 2012 г. рост ставок аренды на высококачественную офисную недвижимость в Москве обусловлен, в первую очередь, опережающим ростом спроса в сравнении с выводимым на рынок объемом предложения, вследствие чего заполняемость столичных бизнес-центров близка к 100%.

В Москве и Московской области в первой половине 2012 г. предложение в классе В не пополнилось ни одним построенным или реконструированным складом. Рынок переориентировался с создания складов класса В на логистические комплексы класса А. В Москве и Московской области в первом полугодии 2012 г. было введено в эксплуатацию 315 000 м 2 площадей профессиональных ТЦ, что составляет около половины ожидаемого годового ввода площадей - 650 000 м 2.

В Санкт-Петербурге в первом полугодии 2012 г. было введено в эксплуатацию 367,6 тыс. м 2 общих площадей в торговых центрах, что составило 44,5% заявленного девелоперами годового объема ввода. Объем ввода арендопригодных площадей составил около 350 тыс. м 2. Более 28% общего объема ввода пришлось на специализированные отдельно стоящие торговые объекты (DIY, гипермаркеты).

Столь существенное снижение средних цен на московские новостройки объясняется, к сожалению, не рыночными, а административными причинами. Официальное присоединение к Москве новых территорий вынуждает участников рынка рассматривать объекты, возводящиеся на "новых" землях как обычные столичные новостройки. А учитывая, что их стоимость значительно ниже, чем строящихся в границах старой Москвы, то происходит корректировка. Свою роль сыграло также и усиление курса рубля.

Неопределенность, которой характеризуется нынешнее состояние европейского и российского рынков является причиной того, что инвесторы, учитывая тенденции мирового рынка недвижимости, стараются вкладывать средства не в растущие и рискованные рынки, а безопасные и проверенные рынки недвижимости.

Для инвестирования в сегмент жилой недвижимости самым привлекательным считается Берлин. Популярность его в первую очередь обусловлена высокой безопасностью инвестиций в объекты жилой недвижимости. Не менее популярен Берлин и у инвесторов специализирующихся на коммерческой недвижимости и компаний-девелоперов - на протяжении двух последних лет - 4-е место.

Признанное лидерство удерживает также Стамбул, на втором месте находится Мюнхен, третьем - Варшава. Лидерство по инвестициям в недвижимость Стамбулу обеспечили быстро растущее молодое население и экономические показатели, демонстрирующие активный рост [30].

Таким образом, на сегодня тенденции мирового рынка недвижимости заставляют инвесторов отдавать предпочтение более стойким и безопасным рынкам, а не растущим, но более рискованным. По-прежнему лидерство удерживают традиционные и проверенные рынки в Восточной и Западной Европе, а также рынок недвижимости Турции.

2.2 Анализ инвестиционной ситуации на российском рынке недвижимости

Процесс активизации инвестиционной деятельности невозможен без систематизации и анализа факторов, оказывающих на нее влияние.

Различают следующие группы факторов: объективные и субъективные; макроэкономические и микроэкономические.

К объективным относят те факторы, которые не зависят от деятельности государства в целом и предприятия в частности. К ним можно отнести, например, финансовые кризисы, стихийные бедствия и т.п.

В свою очередь субъективные факторы полностью зависят от деятельности государства и отдельных субъектов хозяйствования. В их числе можно назвать, например, уровень менеджмента в управлении как предприятиями, так и государством; выбор предприятием научно-технической, инвестиционной и финансовой политики и т.д.

Кроме того, на инвестиционную деятельность влияют различные факторы, как на микро, так и на макроуровне.

К первой группе факторов можно отнести:

Размеры (масштабы) организации. Они самым непосредственным образом влияют на объем инвестиционной деятельности, так как крупные предприятия при прочих равных условиях располагают значительными финансовыми ресурсами по сравнению со средними и малыми.

Финансовое состояние организации. Им определяются прежде всего объем и структура источников реинвестирования. Не имея достаточной финансовой устойчивости, организация, во-первых, вряд ли сможет изыскать заметные финансовые ресурсы для реинвестирования, а во-вторых, не каждый источник может быть ею использован. Скорее всего, организации придется отказаться от долгосрочных дорогостоящих кредитов, а также от других схем финансирования, предполагающих отвлечение средств из оборота на длительное время и по высокой цене.

Применяемые способы исчисления амортизации. Амортизационные отчисления - один из важных собственных источников финансирования инвестиций. Экономическое содержание его состоит в следующем: амортизационные отчисления, накапливаемые организацией, представляют собой фонд, который в будущем будет использован для замены изношенного оборудования. Амортизационная политика должна носить такой характер, чтобы накопленных амортизационных отчислений было достаточно для обеспечения расширенного воспроизводства.

Научно-техническая политика организации. Содержание научно-технической политики организации определяет уровень ее конкурентоспособности. Отсутствие стратегии научно-технического развития, финансирование капитальных вложений по остаточному принципу приводит к снижению уровня конкурентоспособности и в перспективе - к утрате рынков сбыта продукции.

Объем инвестиций в российский рынок недвижимости за первые три месяца 2012 г. составил $547 млн, в том числе в коммерческие объекты было вложено $512 млн, согласно исследованию JonesLangLaSalle. При подсчете не учитывались сделки по покупке земельных участков и прямые продажи жилья конечным пользователям. По сравнению с первым кварталом 2011 г. уровень инвестиций в целом по рынку и в сегменте коммерческой недвижимости снизился на 70%.

В 1 квартале 2012 г. основной объем инвестиций пришелся на офисный и торговый сегменты - 40% и 34% от общего объема сделок соответственно. Доля гостиниц составила 12%, а складских объектов - 8%. Интерес инвесторов по-прежнему сосредоточен на активах, расположенных в Москве и Санкт-Петербурге (69% и 27% соответственно). При этом на 27% увеличилась доля сделок со строящимися объектами. Аналитики отмечают, что в отчетном периоде на рынке доминировали российские инвесторы, их доля достигла 90% от всего объема сделок, тогда как в первом квартале 2011 г. она составляла 65%. Впрочем, эксперты считают, что по итогам 2012 г. активность иностранных компаний на рынке будет как минимум на уровне прошлого года.

По прогнозам JonesLangLaSalle, объем инвестиций в российскую недвижимость до конца 2012 г. может составить $6,5 млрд. По сравнению с прошлым годом, когда объем инвестиций в российскую недвижимость составил порядка $8 млрд, в этом году аналогичный показатель будет меньше. Высокий показатель 2011 г. вызван в том числе и благодаря крупнейшим для рынка коммерческой недвижимости России сделкам в Санкт-Петербурге общей стоимостью $1,8 млрд (американский фонд MorganStanleyRealEstateFund VII приобрел ТЦ "Галерея" за $1 млрд, и около $800 млн пришлось на сделки с активами - торгово-развлекательными центрами - компании "Макромир"). Инвестиционные сделки такого же объема в 2012 г. не прогнозируются. Сегодня наибольшая инвестиционная привлекательность - у высококачественных активов, к примеру, у хороших офисных проектов в Москве, чья доходность составляет 9%. Определенный инвестиционный интерес продолжают представлять и торговые проекты в регионах - городах-миллионниках и субмиллионниках. Качество объектов растет и до 2013 г. в регионах будут построены многие новые современные торговые центры. Складские помещения в столичном регионе могут составлять доходность 11%.

В экономику Краснодарского края в 2011 г. было инвестировано порядка 680 млрд руб., что на 8,1% больше показателей 2010 г. Основной объем инвестиций, по данным статистического наблюдения, был направлен на строительство зданий и сооружений - 378,1 млрд руб. (55,9%). Инвестиции в жилищное строительство составили 155 млрд руб. (или 22,9%). Около 80% всех инвестиций было освоено в столице Кубани и Сочи. Иностранные инвесторы в 2011 г. вложили в экономику Краснодарского края 767 млн рублей, по сравнению с 2010 годом показатели увеличились в 1,4 раза. Средства в экономику региона инвестировали представители 40 стран мира. В числе основных инвесторов - США, Нидерланды, Кипр, Германия и Швейцария.

Также в настоящее время привлекательна для вложений жилая недвижимость. Например, среднегодовая доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры в хорошем состоянии, расположенной в новом доме рядом с метро, колеблется от 10 до 12% при арендной ставке в 20-25 тыс. руб./месяц. Недвижимость по показателям доходности оставляет далеко позади другие инструменты для инвестиций, в том числе популярные у населения банковские депозиты [28].

В 1 квартале 2012 г. мировой объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $75 млрд. Объем транзакций сократился на 23% по сравнению с высокими показателями 2011 г. По предварительным данным, объем прямых инвестиций в недвижимость в мире в 1 квартале 2012 г. снизились на 23% по сравнению с 1 кварталом 2011 г. и составили $75 млрд.

Прогноз на 2012 г. в сегменте коммерческой недвижимости сохраняется на уровне 2011 г., около $400 млрд. По предварительным данным на всех мировых рынках коммерческой недвижимости 2012 г. начался довольно скромно, по сравнению с весьма активным прошлым годом. Высокий объем инвестиций в недвижимость в 1 квартале 2011 г. был достигнут, в том числе за счет крупных сделок с единичными объектами. Таких транзакций в начале 2012 г. не наблюдалось. Сокращение показателя в 1 квартале 2012 г. было также связано со сложной экономической ситуацией, которая ограничивает доступность заемного финансирования, особенно новых кредитов. Несмотря на то, что объем инвестиций снизился в 1 квартале 2012 г. и экономическая ситуация остается неопределенной, недвижимость сохраняет свою привлекательность благодаря высокому спросу и стабильным фундаментальным показателям. Последний квартал 2011 г. был периодом неопределенности, но спасло положение то, что политики осознали серьезность ситуации и приняли соответствующие меры. Это помогло стимулировать инвестиционную активность в регионе.

Объем иностранных инвестиций в российскую недвижимость сокращается - об этом свидетельствуют отчеты аналитиков, рассмотревших результаты первого квартала 2012 года.

Иностранные инвесторы резко снизили количество сделок на российском рынке недвижимости. Так, в компании JonesLangLasalle подсчитали, что инвестиции в российскую недвижимость составили 547 миллионов долларов, а инвестиции в коммерческую недвижимость можно оценить в 512 миллионов долларов.

90% сделок с российской недвижимостью в первом квартале 2012 года пришлись на покупки российских инвесторов. Всего в 9% сделок участвует иностранный капитал. В минувшем году, для сравнения, участие иностранного капитала составляло 35%. А общий объем таких сделок в 2011 году составил 8 миллиардов рублей.

Помимо того, с ними соглашаются аналитики консалтинговой компании Praedium ONCOR International - он, говоря о том, что на российском рынке всего 2% сделок совершают иностранные покупатели.

Иностранных инвесторов в первом квартале 2012 года отпугнула политическая ситуация. Помимо того, возможной причиной снижения их участия называют их чрезмерную активность на рынке недвижимости Москвы, Петербурга и России в 2011 году. Но в целом аналитики считают, что российский рынок еще услышит о крупных сделках с иностранными покупателями.

За последнее время была совершена всего одна крупная сделка - покупка недвижимости в Санкт-Петербурге фондом MorganStanley за 1,1 миллиардов долларов. Фонд инвестировал в коммерческую недвижимость - торгово-развлекательный комплекс "Галерея" [20].

2.3 Опыт инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

Если рассматривать зарубежный опыт привлечения инвестиций, то необходимо сказать об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных фирм на удовлетворение этого спроса, с другой. Данная ситуация сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестиций. О развитости зарубежных институтов жилищного строительства говорят следующие факты. В России лишь для 11% населения на одного человека приходится 17-18 м 2 жилья, за рубежом данные цифры составляют 30-35 м 2. По инвестициям в строительный комплекс Россия стоит на 11-м месте. В общем объеме финансирования: 25% средств - местных бюджетов, 75% - индивидуальных застройщиков.

Приобретение недвижимости за рубежом представляет собой надежную инвестицию, поскольку цены в перспективных странах растут. Очень выгодна покупка жилья или коммерческих помещений на этапе строительства для последующей перепродажи. Не слишком большой, но стабильный доход приносит сдача недвижимости в аренду. Тем же, кто желает начать "играть по-крупному", стоит подумать о вложении денег в готовый бизнес или строительство.

Выбор того или иного способа инвестиций зависит от конечных целей. Покупку недвижимости или бизнеса за рубежом можно рассматривать как способ диверсификации рисков накопленных вложений, как создание источника дохода при переезде на новое место жительства или как присоединение дополнительного элемента к существующей в России организационной структуре бизнеса.

Если человек переезжает или просто проводит много времени за пределами России, он сможет контролировать ведение приобретенного бизнеса в соответствующей стране. Значит, при выборе он руководствуется такими ключевыми критериями, как состояние конкурентной среды, перспективы развития отрасли, специфика бизнеса, финансовые возможности, доходность. В данном случае уместно приобретение как промышленного предприятия, так и салона красоты.

Зачастую российские компании (в особенности ориентированные на экспортное производство), у которых возникла потребность в расширении границ дела, покупают родственный бизнес в странах - членах ЕС или кандидатах в него.

Фирмы, ориентированные на импорт, нередко заинтересованы в приобретении за рубежом промышленных предприятий (например, текстильного цеха в Турции или винных заводов в Болгарии).

Наиболее распространено инвестирование за рубеж с целью диверсификации рисков. Сейчас российские клиенты обсуждают небывалый рост цен в России вообще и в Москве в частности, приводя фантастические для европейских стран цифры. Скажем, купив квартиру на этапе строительства, уже через полгода можно "заработать" до 30-40 %. Но не стоит забывать, что порой стройка длится годами, суды тянутся бесконечно и очень нескоро человек получает свою недвижимость в собственность. Словом, разумному инвестору следует сначала сформировать инвестиционный портфель, включающий в себя различные по степени риска и доходности вложения, а уже затем решать, выберет ли он быстрорастущую российскую экономику или стабильную устоявшуюся правовую систему. Это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Рассмотрим опыт самых активных покупателей жилья за рубежом - англичан. Безусловно, средний доход рядового британца выше, чем россиянина. Но и стоимость жизни наряду со стоимостью домов и квартир в Великобритании значительно выше, чем во многих других странах. Это одна из причин приобретения недвижимости за границей. Тем не менее, многие покупают апартаменты и виллы не для проживания и даже не для отдыха, а в первую очередь с целью инвестирования (причем зачастую берут несколько объектов в различных государствах).

Испания и Кипр довольно давно входят в число самых популярных среди жителей Британских островов направлений. Сегодня они смотрятся особенно выигрышно благодаря прекрасной кредитной политике, проводимой их правительствами. Процентная ставка по займу составляет обычно 3,5-4 % при росте цен на недвижимость на 15 % в год.

В последнее время на английском рынке недвижимости вошло в моду выражение emergancymarkets - "рынки, требующие решительных действий". К ним относят Болгарию, Турцию, Черногорию, Чехию, Хорватию, страны Балтии и Россию.

Экономическая ситуация здесь характеризуется чрезвычайно высоким ростом цен, что представляет собой несомненное преимущество. Однако инфраструктура в этих странах еще развивается и пока не соответствует европейским образцам в полной мере, а законодательная база только стремится к мировым стандартам, что вызывает сомнения некоторых особо скептически настроенных инвесторов из Западной Европы. Общепризнанный минус рынков, требующих решительных действий, - более низкая ликвидность недвижимости (много незастроенных площадей в новых районах, большое количество новостроек). По мнению рядовых британцев, российское законодательство на фоне остальных выглядит одним из наиболее запутанных, а рынок - наименее предсказуемым. Поэтому англичане и ирландцы отдают предпочтение жилью в Болгарии (особенно на Южном Черноморье), Турции (преимущественно на Эгейском побережье) и Черногории (прежде всего в Которской бухте).

Самое перспективное направление инвестирования в жилую недвижимость - покупка строящихся апартаментов, таунхаусов и вилл. На нулевом этапе предлагают наиболее льготные условия оплаты (например, беспроцентную рассрочку на срок строительства), различные отделочные материалы, возможность некоторого изменения планировок, большой выбор объектов и, конечно, самые выгодные цены. Средний срок возведения нового комплекса с нуля до сдачи под ключ - около 18 месяцев. В каждом конкретном случае (учитывая расположение, величину комплекса, наличие собственной инфраструктуры и т. д.) стоимость увеличивается на 15-25 %. Общий рост цен на недвижимость за период строительства на рынках, требующих решительных действий, составляет 20-50 %. Таким образом, купив "нулевые" апартаменты в Испании или Болгарии, инвестор через полтора года окажется владельцем жилья, чья рыночная стоимость будет минимум в полтора раза выше первоначальной.

Многие предприниматели приобретают торговые и офисные площади, чтобы впоследствии сдавать их в аренду или эксплуатировать самостоятельно. Однако распространен и обратный вариант: россияне снимают площади под свои нужды.

Говоря о покупке не просто коммерческой недвижимости, а действующего бизнеса за рубежом, следует отметить, что в цене объекта стоимость активов, включая недвижимость, составляет 50-70 %, остальное - плата за организованный бизнес. Особенно это справедливо в отношении высокодоходных гостиниц и популярных действующих ресторанов в хороших местах. Именно поэтому некоторые инвесторы предпочитают возвести новый объект или купить новое помещение. Скажем, совсем новый отель стоит на 30-50 % дешевле, чем успешно проработавший два-три сезона (это без учета роста цен на недвижимость и других макроэкономических показателей, например инфляции). К тому же стоимость строительства сама по себе всегда значительно ниже продажной стоимости объекта. Так что на чашах весов оказываются два показателя - время и деньги. Да и еще, пожалуй, такая мелочь, как головная боль, связанная со строительством и налаживанием бизнеса. Если инвестору нужен действующий бизнес сейчас, стоит взять успешный готовый объект. Если есть время подождать и возможность раскрутиться, в итоге можно получить неплохую экономию, которая наверняка превысит доход от эксплуатации объекта.

И в любом случае использует ли инвестор коммерческую недвижимость самостоятельно или сдает ее внаем, можно предусмотреть различные способы управления ею в зависимости от готовности предпринимателя к полной или частичной занятости. Имеется в виду самостоятельное или доверительное управление. [24]

Региональные особенности инвестирования в недвижимость за рубежом

Испания. Испанский рынок в настоящее время динамично растет. Быстрые темпы строительства жилья обусловливают увеличение потребности в предприятиях сферы услуг: магазинах, барах, ресторанах, парикмахерских. Поэтому одновременно с сооружением жилых зданий строительные компании возводят и продают локалы (коммерческие помещения, предназначенные для организации в них вышеупомянутых заведений, а также для открытия различных офисов - проката автомобилей, турагентств и др.). Последние два года цены на жилую недвижимость росли примерно на 15 % в год, а на коммерческую - более чем на 20 % (в зависимости от района). Наибольшим спросом пользуются развитые побережья - Коста-Брава, Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. Последнее - самое дорогое, поскольку климат там более теплый и продолжительность сезона дольше. Цены на Коста-Браве выше, чем на Коста-Бланке ввиду большей освоенности региона и близости к Барселоне.

Кипр. Недвижимость на Кипре (и жилая, и коммерческая) пользуется сейчас повышенным спросом в связи с недавним вхождением страны в Евросоюз, а также благодаря прекрасному климату, способствующему круглогодичному ведению туристического бизнеса. Самыми дорогими считают район Пафоса и Лимасола - наиболее освоенные и раскрученные. Как молодежный курорт популярнаАйя-Напа. Быстрыми темпами осваивают относительно новые Протарас и Паралимни, расположенные на востоке острова. За десятилетие эти небольшие деревушки превратились в прекрасные курорты европейского уровня. Через несколько лет можно будет удивляться Полису, который сегодня представляет собой тихую заповедную зону, где только начато строительство комплексов вилл (по образцу коттеджных поселков со своей инфраструктурой) и отелей.

Иностранцы имеют право приобретать жилую недвижимость на Кипре практически без ограничений, то есть потенциальные инвесторы не встретят никаких законодательных затруднений. При покупке бизнеса нерезидентами необходимо разрешение Центрального банка Кипра. Кроме того, дополнительно придется получить разрешение министерства экономики, промышленности и туризма, если доля нерезидентов в приобретаемом бизнесе превышает 49 % либо величина инвестиций превышает 750 тыс. кипрских фунтов. Следует отметить, что шансы на отказ в выдаче разрешения довольно велики, если соответствующие инвестиционные проекты могут спровоцировать возникновение экологических проблем или повредить национальной безопасности.

Болгария. Среди приезжих наиболее популярны побережье, горнолыжные районы и София. Здесь покупают жилье и коммерческую недвижимость (по большей части связанную с туризмом): гостиницы, рестораны, бары, развлекательные заведения. Зарубежные юридические и физические лица имеют равные права с гражданами и юридическими лицами Болгарии по осуществлению инвестиционной деятельности. Исключений из данного конституционного принципа мало. Одно из них - запрет на приобретение иностранцами земельных участков в собственность. В случае приобретения земельных участков нерезидентами практика идет по пути создания местной холдинговой компании, которая в конечном итоге и выступает покупателем. Законодательство Болгарии позволяет иностранцам приобретать недвижимость на физическое лицо, если ее берут без земли. То есть помимо квартиры и таунхауса нерезидент, не регистрируя фирму, вправе купить магазин, ресторан, бар, представляющие собой часть здания, продаваемую без земли. Отдельное строение со своим участком земли разрешат приобрести только на юридическое лицо. Процедура эта несложная, участие болгарских лиц необязательно, 100 % активов может принадлежать иностранцам, особенно приветствуется создание рабочих мест для "аборигенов".

Благодаря наличию большого количества земли, поступившей в свободную продажу после реституции, большим спросом пользуются инвестиционные проекты. Иностранцы приобретают земельные участки под жилищное и гостиничное строительство в популярных зонах (на морских и горнолыжных курортах). В болгарском бизнесе много свободных ниш. Не хватает ресторанов, дискотек, других развлекательных заведений европейского уровня. Готовые малые предприятия пользуются большим спросом, а цены на коммерческую недвижимость пока сравнительно невысоки. Объекты гостиничного бизнеса представлены как семейными мини-отелями, так и полноценными туристическими комплексами. Востребованы также предприятия по переработке сельскохозяйственных продуктов (компании по производству вина, соков, овощных консервов, табачных изделий).

Хорватия и Черногория. Интерес к покупке коммерческой недвижимости связан с динамичным развитием туристического бизнеса в регионе и ростом популярности данного туристического направления в России. Природа республик бывшей Югославии пленяет своей красотой и чистотой, а экономический потенциал (несмотря на быстрый рост цен в последнее время) еще далек от своего предела. Туристический сезон здесь длится дольше, чем в Болгарии, а возможности яхтинга и дайвинга поистине неисчерпаемы. Наиболее популярные и дорогие районы - Опатия в Хорватии и Будванская Ривьера (от Будвы до Петроваца) в Черногории. Большим спросом пользуются и более демократичные (по цене), но не менее интересные (с точки зрения инвестиционной привлекательности) зоны побережья, особенно расположенные в пределах хорошей транспортной доступности от аэропортов. Это Пула (Истрия), Дубровник (Далмация), Тиват (Боко-Которский залив) и Подгорица (район Сутоморе: Чань, Шушань). В последнее время внимание иностранных инвесторов привлекают и коммерческие объекты в глубине страны (главным образом столица Хорватии - Загреб и горнолыжные районы Черногории - Жабляк, Колашин).

...