Экономика недвижимости

В Черногории и Хорватии можно купить семейный отель. Не менее интересен и такой способ инвестирования, как реставрация старинных каменных домов, их оснащение современной внутренней инфраструктурой и дальнейшая продажа - целиком (под отель или виллу) или по частям (в виде апартаментов класса люкс). Туристический бизнес активно развивается, однако до сих пор в Хорватии и Черногории немало гостиниц, построенных при социализме и нуждающихся в реконструкции. Возможность на выгодных условиях купить участок земли и относительная дешевизна строительных работ делают заманчивым финансирование возведения жилых и гостиничных комплексов, соответствующих европейским стандартам.

Чехия. Среди стран Центральной и Восточной Европы Чехия занимает первое место по инвестиционной привлекательности, поскольку предлагает наилучшую комбинацию потенциального экономического роста и политической стабильности. К такому выводу пришла международная фирма Cushman&WakefieldHealey&Baker (CWHB) - крупнейшая консалтинговая компания в области недвижимости. (На втором и третьем местах - Венгрия и Польша, далее следуют Словакия и Эстония. Россия только шестая.) Особенно выгодным вложением считают приобретение в Чехии коммерческой недвижимости.

Многие крупные промышленные предприятия переводят сюда производство, покупая коммерческую недвижимость, из-за наличия дешевой рабочей силы и сырьевой базы. Географическое расположение Чехии в центре Европы также способствует росту спроса на офисные площади в крупных городах (в первую очередь в Праге), заправочные станции, автосервисы, мотели и рестораны, расположенные на европейских автобанах. Привлекательность Чехии как крупного центра экскурсионного и лечебного туризма не подлежит сомнению, в связи с чем доля иностранных инвесторов в гостиничном бизнесе достаточно велика. Наиболее популярны Прага (международное признание), Карловы Вары (русские инвесторы), Марианске- и Франтишковы-Лазни (немецкие инвесторы). В последнее время пристальное внимание иностранных инвесторов обратили на себя горнолыжные районы - Крконоши (на границе с Польшей) и Северная Чехия (бывшая Судетская Германия, особенно курорт Теплице).

Процедура открытия чешской компании весьма проста, поскольку даже для покупки приезжими жилой недвижимости на территории страны необходима регистрация местного юридического лица. Допустимо стопроцентное участие нерезидентов в фирме, считающейся при этом чешской. Наличие недвижимости и статуса юридического лица в Чехии дает основание для получения ВНЖ, а по истечении пятилетнего срока - ПМЖ.

Турция. Наибольшим спросом пользуются развитые районы на побережье Средиземного (Анталья, Кемер, Белек, Сиде, Аланья) и Эгейского (Мармарис, Фетхие, Кушадасы) морей. Эгейское побережье лучше освоено, считается более престижным, поэтому недвижимость здесь дороже, чем на Средиземном. Один из самых недорогих и перспективных районов - Аланья. Здесь намечено открытие международного аэропорта, в связи с чем цены на недвижимость должны резко вырасти. Сегодня ближайшие воздушные ворота находятся в Анталье (140 км от Аланьи).

Благодаря популярности Турции как массового туристического направления и активизации местного рынка резко выросла инвестиционная привлекательность турецкой недвижимости. По прогнозам экспертов, в нынешнем году количество зарубежных покупателей значительно увеличится, поскольку принят новый закон о покупке недвижимости иностранцами. С января действует облегченная процедура оформления турецкой недвижимости в собственность. К марту разработают карту стратегически важных объектов, не подлежащих продаже зарубежным гражданам, и необходимость в получении разрешения военного ведомства отпадет, что значительно упростит и ускорит процесс покупки. Случившийся в прошлом году законодательный кризис (когда была приостановлена выдача разрешений) не ослабил инвестиционную привлекательность государства. Она переместилась на коммерческие объекты (отели, а также производственные, офисные и торговые площади), приобретение которых в любом случае предполагает регистрацию турецкой фирмы с иностранным капиталом. Правительство Турции регулярно предпринимает различные шаги с целью либерализации инвестиционного климата в стране. К примеру, разрешен свободный ввоз/вывоз капиталов, доходов, дивидендов и зарплат, организованы свободные торговые зоны. В связи с принятием нового закона и введением облегченной процедуры покупки недвижимости для иностранцев привлекательность инвестиций в жилую недвижимость должна значительно вырасти. [27]

По поводу участия государства в инвестиционном процессе отметим, что "в странах с развитой рыночной экономикой государство в процессе регулирования инвестиционной деятельности принимает на себя одновременно несколько функций.

Первая функция - это регулирование (стимулирование или ограничение) общего объема капиталовложений частного бизнеса.

Вторая функция - это выборочное стимулирование капиталовложений в определенные предприятия, отрасли и сферы деятельности через кредитные и налоговые льготы, например, с помощью инвестиционного кредита.

Третья функция - это прямое административное вмешательство в инвестиционный процесс"[28].

Самое перспективное направление инвестирования в жилую недвижимость - покупка строящихся апартаментов, таунхаусов и вилл. На нулевом этапе предлагают наиболее льготные условия оплаты (например, беспроцентную рассрочку на срок строительства), различные отделочные материалы, возможность некоторого изменения планировок, большой выбор объектов и, конечно, самые выгодные цены. Средний срок возведения нового комплекса с нуля до сдачи под ключ - около 18 месяцев. В каждом конкретном случае (учитывая расположение, величину комплекса, наличие собственной инфраструктуры и т. д.) стоимость увеличивается на 15-25 %. Общий рост цен на недвижимость за период строительства на рынках, требующих решительных действий, составляет 20-50 %. Таким образом, купив "нулевые" апартаменты в Испании или Болгарии, инвестор через полтора года окажется владельцем жилья, чья рыночная стоимость будет минимум в полтора раза выше первоначальной.

Многие предприниматели приобретают торговые и офисные площади, чтобы впоследствии сдавать их в аренду или эксплуатировать самостоятельно. Однако распространен и обратный вариант: россияне снимают площади под свои нужды.

Говоря о покупке не просто коммерческой недвижимости, а действующего бизнеса за рубежом, следует отметить, что в цене объекта стоимость активов, включая недвижимость, составляет 50-70 %, остальное - плата за организованный бизнес. Особенно это справедливо в отношении высокодоходных гостиниц и популярных действующих ресторанов в хороших местах. Именно поэтому некоторые инвесторы предпочитают возвести новый объект или купить новое помещение. Скажем, совсем новый отель стоит на 30-50 % дешевле, чем успешно проработавший два-три сезона (это без учета роста цен на недвижимость и других макроэкономических показателей, например инфляции). К тому же стоимость строительства сама по себе всегда значительно ниже продажной стоимости объекта. Если инвестору нужен действующий бизнес сейчас, стоит взять успешный готовый объект. Если есть время подождать и возможность раскрутиться, в итоге можно получить неплохую экономию, которая наверняка превысит доход от эксплуатации объекта.

И в любом случае использует ли инвестор коммерческую недвижимость самостоятельно или сдает ее внаем, можно предусмотреть различные способы управления ею в зависимости от готовности предпринимателя к полной или частичной занятости. Имеется в виду самостоятельное или доверительное управление [24].

В третьей главе, мы представим прогноз развития основных сегментов российского рынка недвижимости и пути повышения инвестиционной привлекательности рынка недвижимости.

Глава 3. Направления повышения инвестиционной привлекательности рынка недвижимости

3.1 Прогноз развития основных сегментов российского рынка недвижимости

С точки зрения обеспеченности площадями по различным секторам недвижимости, несмотря на существенное отставание России от развитых стран, ситуация в коммерческой недвижимости не настолько критичная, как в секторе жилой недвижимости. Торговая и торгово-развлекательная недвижимость чуть ли не единственный сегмент коммерческой недвижимости, где обеспеченность площадями находится на уровне развитых стран. В сегменте офисной недвижимости обеспеченность площадями находится на крайне низком уровне. Однако благодаря тому, что среднее значение норматива является небольшим в абсолютном выражении, для того, чтобы довести его до среднемирового, потребуется не так много времени.

Рис 3.1 Обеспеченность торгово-развлекательными площадями, кв.м/тыс.чел.Со времени кризиса 1998 года и до 2009 года в России наблюдался непрерывный экономический рост, и в частности рост показателей, влияющих на спрос. С 1999 года ВВП рос в среднем на 5,4% в год. В тот же период реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли росли в среднем на 8,6 и 9,5% в год соответственно, в то время как средний рост реальной заработной платы составил 12,9% в год. В результате за 11 лет реальный ВВП вырос на 78%, а реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли в неизменных ценах более чем удвоились. За тот же период реальная заработная плата увеличилась более чем в три раза.

Рис 3.2 Рост показателей влияющих на спрос, индекс

В перспективе ближайших лет мы ожидаем более медленные, но устойчивые значения роста данного показателя. Этот прогноз подтверждается текущей динамикой реального ВВП, рост которого за 6 месяцев 2012 года к аналогичному периоду предыдущего года по предварительным данным составил 4,0%.



Рисунок 3.3 Экономический рост,%

Это произойдет, во-первых, вследствие огромного неудовлетворенного внутреннего спроса, который поддержит темпы роста промышленного производства. Во-вторых, из-за существенного снижения уровня процентных ставок в России, которое наблюдается уже сейчас.

Рис 3.4 Прогноз увеличения динамики ВВП и доходов на душу населения,$

Развитие экономической ситуации и рост доходов населения приведет к тому, что большая часть жителей России будет улучшать свои жилищные условия. По нашим прогнозам, к концу 2014 года номинальный доход в расчете на одного жителя увеличится на 16,8% (к 2012), в то время как ВВП России в расчете на душу населения возрастет на 17%.

Рисунки 3.5 и 3.6 Динамика выданных ипотечных кредитов и средневзвешенных ставок в 2009-2011гг.

Потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков, в частности от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов. Поэтому доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости крайне важным фактором, который усиливает спрос на жилую недвижимость.

Мы считаем, что рынок аренды будет приближаться к европейскому уровню и повышение его цивилизованности будет приводить к относительному росту арендных ставок. В ближайшее время мы ожидаем доходность от аренды на уровне 5-7% годовых от стоимости жилья.

Сейчас население России пытается приблизить качество своей жизни к европейским стандартам, и проблемы нехватки жилых площадей и низкого качества жилья становятся особенно актуальными.

Мы считаем, что рынок аренды будет приближаться к европейскому уровню и повышение его цивилизованности будет приводить к относительному росту арендных ставок. В ближайшее время мы ожидаем доходность от аренды на уровне 5-7% годовых от стоимости жилья.

Даже если, начиная с 2013 года, темпы нового строительства резко возрастут, например до 24% (как в наиболее успешные для строителей годы), то, по самым оптимистичным прогнозам, уровня Чехии (28 кв. м на человека) мы достигнем не ранее 2019 года.

Стоит отметить, что из-за недостатка инвестиций в инфраструктуру в предыдущие годы (электричество, коммунальное хозяйство, дороги и пр.), а также сложности разработки и согласования проектов быстро увеличить объемы строительства не представляется возможным. [36]

О действительно интенсивном росте цен на недвижимость пока говорить рано, но все предпосылки для этого уже есть: переход экономики от посткризисного восстановления к развитию; рост доходов населения; улучшение доступности ипотечных кредитов; несмотря на заявленные строительные проекты, увеличение предложения на рынке жилья незначительное. Как следствие мы считаем, что сейчас сложилась ситуация, когда созданы все условия для ускорения роста цен на рынке недвижимости.



Рис 3.6 Доля жилого фонда, сдаваемого в аренду, в европейских странах,%

Российский рынок недвижимости обладает большим потенциалом. Повышение инвестиционного рейтинга России, общий рост экономических показателей, доходов населения - все это создает благоприятные условия для развития бизнеса, в том числе и в области недвижимости. Этот сегмент российского рынка пока отстает по показателям от рынков Европы и Америки. У нас гораздо ниже показатели обеспеченности торговыми и офисными площадями, не говоря уже о жилых площадях.

Прогноз жилого фонда, демографической ситуации и нормативов жилой недвижимости на человека показан в таблице 3.1

Таблица 3.1 Прогноз жилого фонда, демографической ситуации и нормативов жилой недвижимости на человека.

Регион	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013П	2014П
Россия	3 002	3 063	3 127	3 187	3 235	3 298	3 365	3 439	3 521
СПб	102,5	105,6	107,9	109,9	112,9	115,3	117,6	120,6	123,3

Прогноз демографической ситуации, тыс. чел.

Регион	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013П	2014П
Россия	142 221	142 009	141 904	141 909	141 900	141 900	141 900	141 800	141 700
СПб	4 571	4 568	4 582	4 582	4 600	4 600	4 600	4 600	4 600

Прогноз нормативов жилой недвижимости на человека, кв. м/чел.

Регион	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013П	2014П
Россия	21,1	21,6	22,0	22,5	22,8	23,2	23,7	24,2	24,8
СПб	22,4	23,1	23,6	23,9	24,0	24,0	24,5	25,1	25,7

Для анализа прогноза развития рынка недвижимости воспользуемся исследованием основе анкетирования порядка 30 компаний и инвесторов, активно работавших на российском рынке недвижимости в последние годы.

Обзор проводится по двум основным направлениям:

- общая оценка условий на российском рынке инвестиций в недвижимость в 2013 году активными участниками рынка;

- прогноз и анализ стратегии инвесторов в недвижимые активы в России в свете развития рынка недвижимости.

Явное большинство респондентов (98%), как и в 2011 году назвали Россию привлекательным или очень привлекательным рынком для инвестиций в недвижимость в 2013 году.

1. С учетом неопределенности прогнозов по рынкам капитала на 2013 год, были получены следующие результаты исследования:

- в 2013 году ожидается восстановление рынка обеспеченных коммерческой недвижимостью ипотечных ценных бумаг (CMBS) (80% респондентов согласны);

- страховые компании будут все активнее предлагать долговое финансирование в связи с введением Стандарта платежеспособности Solvency II;

- рост инфляции заставит инвесторов направить внимание на рынок недвижимости;

- ожидается рост рынка первичного и вторичного размещения акций;

- в связи с кризисом Еврозоны ожидается рост инвестиций в европейские рынки недвижимости.

2. Объем портфельных сделок с недвижимостью увеличится:

- в 2013 году будет наблюдаться значительный рост объема портфельных сделок с коммерческой недвижимостью;

- также в 2013 году ожидается увеличение объемов спекулятивных операций с недвижимостью;

- возрастет средняя сумма сделки;

- в 2013 году существенно возрастет объем сделок.

3. Ценовые прогнозы существенно различаются в зависимости от местоположения недвижимости:

- цены на наиболее выгодно расположенные офисные помещения вырастут или сохранятся на прежнем уровне;

- ожидается, что цены на офисную недвижимость в основном останутся стабильными при любых вариантах местоположения;

- цены на торговую недвижимость, предположительно, возрастут по всем категориям местоположения;

- ожидается, что цены на жилую недвижимость останутся в целом стабильными при любых вариантах местоположения;

- меньшее количество респондентов ожидает повышения цен на гостиничные объекты, расположенные в наиболее выгодных местах и на периферии;

- большинство опрошенных прогнозируют стабильность цен на объекты гостиничной недвижимости по всем категориям местоположения.

Мы ожидаем стабильного уровня цен на промышленную недвижимость с менее привлекательным местоположением, падение цен на удачно расположенные промышленные объекты.

5. Какие категории продавцов будут активнее других действовать на российском рынке в 2013 году:

- продолжая тренд прошлого года, банки в 2013 году останутся активной категорией продавцов;

- по сравнению с 2012 годом государственный сектор станет действовать активнее в качестве продавца;

- международные фонды и страховые компании (пенсионные фонды) будут вести более осторожную политику продаж;

- управляющие компании (инвестиционные фонды) недвижимости долевые инвесторы, такие как компании, по управлению частным и семейным капиталом в 2013 году останутся в числе наиболее активных покупателей;

- страховые компании (пенсионные фонды) и другие международные фонды в 2013 году предположительно будут более осторожны в покупках.

6. Подходы к работе с проблемными кредитами и основные препятствия роста объемов сделок:

- ограниченный доступ к несубординированным кредитам и требования кредиторов к уровню собственных средств заемщика являются основными препятствиями для роста объемов сделок;

- другим существенным препятствием является низкая доступность субординированного кредитования;

- продление сроков погашения и растущая тенденция к замене управляющих компаний являются наиболее распространенными подходами к работе с проблемными кредитами;

- другим способом, который также продолжает набирать популярность, является обращение взыскания на объект залога.

7. Сильный или умеренный интерес к объектам коммерческой и жилой недвижимости:

- торговая недвижимость будет по-прежнему в центре внимания инвесторов;

- привлекательность офисной недвижимости в глазах инвесторов снизилась;

- в 2013 году умеренной инвестиционной привлекательностью будут пользоваться офисная и торговая недвижимость;

- жилая недвижимость будет мало востребована инвесторами в 2013 году. Специалисты предпочитают другие категории недвижимости.

8. Москва будет самым популярным направлением для инвестиций в офисную недвижимость в 2013 году; спрос на торговые объекты будет наиболее высок и в других крупных городах России:

- помимо наиболее выгодно расположенных объектов в Москве, наибольшим спросом со стороны инвесторов в 2013 году предположительно будет пользоваться офисная недвижимость Санкт-Петербурга;

- инвестиции в торговую недвижимость по прогнозам будут активнее в крупных городах с населением свыше 1 млн. человек;

- спрос на жилые объекты будет набирать обороты в больших городах России с населением свыше 1 млн.;

- интерес инвесторов к наиболее выгодно расположенным объектам жилой недвижимости в Москве вырос, при этом недвижимость в Московской области стала существенно менее востребована инвесторами.

9. Плановые стратегии:

- управляющие компании и инвестиционные фонды будут главной стратегией выхода на 2013 год.

- внутриотраслевые продажи расцениваются как менее распространенный вариант.

В наиболее общем виде результаты проведенного исследования обобщены на рисунке 3.7



Рисунок 3.7 Основные прогнозы развития рынка недвижимости на 2013

В дальнейшем рынок недвижимости в России станет более цивилизованным. На сегодняшний день, по оценкам аналитиков, доходность от вложений при полном страховании рисков составляет 25-30% годовых и ниже. Следует ожидать возрастания роли узко специализированных профессионалов-консультантов, проектировщиков, подрядчиков. Все это дает основания надеяться, что в будущем качество и стандарты массового домостроения повысятся.

Скорее всего, в будущем эффективно смогут работать только интегрированные компании-застройщики, которые зарабатывают не только на продаже, но и на эксплуатации готового жилья. Это тот самый случай, когда интересы инвестора-застройщика и конечных потребителей совпадают.

Инвестиционно-привлекательные проекты сегодня есть во всех сегментах рынка. В перспективе доходным всегда останется строительство недвижимости класса люкс - и жилой, и коммерческой. Оно всегда будет дорогим, но и продажи будут выше, риск потери ликвидности в этом сегменте невелик.

Что касается рынка коммерческой недвижимости, конкуренция там пока невысока. Большинство возводимых зданий оказываются востребованными, заполняемость офисов превышает 90%, поэтому и в данной области перспективы можно оценивать положительно.

Наблюдаемый в настоящее время рост цен на жилье связан с общеэкономическим подъемом в стране, и если положительные общеэкономические тенденции сохранятся, он продолжится.

Однако высокий инвестиционный рейтинг России - лишь одно из необходимых условий притока иностранных инвестиций. Основная проблема заключается в том, что сегодня существует дефицит готовых для инвестирования проектов.

С приходом иностранных инвестиций на российский рынок возникает опасность чрезмерной активизации строительной деятельности, что, в свою очередь, чревато затовариванием рынка. Вероятность потери ликвидности существует во всех сегментах рынка, хотя в каждом из них степень риска своя.

Теперь проанализируем возможные пути повышения инвестиционной привлекательности рынка недвижимости в российских условиях.

3.2 Пути повышения инвестиционной привлекательности рынка недвижимости в российских условиях

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка.

Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика.

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

Сформировавшиеся собственники по-разному воспринимают ценность принадлежащих им объектов и пути их использования. Те же, кто рассматривают недвижимость в качестве средства собственных инвестиций или актив для последующего получения дохода, ранжируют основные мотивы подобного решения следующим образом:

- эффективное использование основных фондов, которые менее доходны при текущем использовании (развитии экономики) или являются избыточными для потребностей собственного производства;

- снижение налогового бремени и постоянных издержек для существующего собственника, которые в настоящее время растут опережающими темпами;

- часть привлекаемых ресурсов от продажи одного здания покрывает расходы по достижению полного титула всего имеющегося комплекса недвижимости, например при выкупе земельного участка;

- возможность участия собственника в процессе инвестиций или эксплуатации, от подрядчика до менеджера бизнеса на основе данной недвижимости.

Инвестиционная привлекательность - одно из основных свойств любого объекта инвестиций. Ее уровень определяется несколькими факторами, среди которых выделяются:

- эффективность экономики;

- потенциал роста и ожидаемый уровень ликвидности рынка;

- полезность объекта, а именно имеющая платежеспособный спрос способность удовлетворять конкретные потребности.

Для эффективного и динамического инвестиционного процесса требуется радикальное улучшение ряда ключевых моментов, которые хотя напрямую и не влияют на сравнительную доходность и ликвидность зданий, земельных участков и других объектов, но сдерживают в настоящее время приток инвестиционных ресурсов на рынок.

Критерии повышения инвестиционной привлекательностью объектов недвижимости на макроуровне выглядят следующим образом:



Рис. Критерии повышения инвестиционной привлекательности объектов недвижимости на макроуровне

Многие из действующих инвесторов и собственников недвижимости осознают невозможность оказывать существенное влияние на развитие макроуровя (рынка), но продолжают искать пути и возможности реализации своего права на инвестиции.

Поэтому особое внимание уделяется определению тех параметров, наличие которых напрямую или косвенно связано с конкретным объектом недвижимости.

Как показывает практика, от этих параметров, или критериев микроуровня в большинстве своем и зависит не только привлекательность девелоперского проекта, но и успешная реализация инвестиционной сделки, связанной с объектом недвижимости.

Анализ данных по реализованным и неудавшимся проектам и статистической обработки мнений агентов-риэлтеров, строителей, оценщиков и других профессиональных участников рынка недвижимости позволили сформировать три группы микрокритериев, которые по их отношению к объекту недвижимости можно сформулировать как:

- объективные, или "Данный объект недвижимости";

- субъективные, или "Предложенный Девелопер";

- производные, или "Финансирование сделки".

Объективные критерии определяются свойствами и неотделимыми правами данной недвижимости, не зависят от влияния или склонностей возможных участников сделки.

Субъективные критерии привлекательности недвижимости зависят сугубо от "ответственного" окружения, а именно - девелоперской команды, которая должна придать недвижимости, как проекту и как активу, товарный вид.

Таблица 3.2 Объективные критерии инвестиционной привлекательности объекта рынка недвижимости

Недвижимость	Пояснения
Полный пакет прав и обязанностей	Решение Городской Инвестиционно-Тендерной Комиссии Распоряжение Губернатора (Мэра). Договор об инвестиционной деятельности с Комитетом по Управлению Городским Имуществом Договор с Районной Администрацией Разрешительная документация на проектирование и строительство от Комитета по Градостроительству и Архитектуре Согласованный и утвержденный рабочий проект
Потенциал высокого дохода	Месторасположение (адрес, доступность, окружение, возможность парковки, и т.д.) Состояние объекта (размеры, архитектурный стиль, функции, экстерьер, интерьеры, механическое оборудование, инженерные коммуникации, общий физический износ) Благоприятная рыночная ситуация (совместимость спроса и предложения, растущая емкость рынка, подтвержденная динамикой и тенденциями) Наилучшее и Наиболее Эффективное Использование Обоснованная стоимость комплекса работ для достижения требуемого использования

Перечень субъективных критериев повышающих привлекательность объекта недвижимости выглядит следующим образом:

Таблица 3.3 Субъективные критерии инвестиционной привлекательности объекта рынка недвижимости

Недвижимость	Пояснения
Солидность девелоперской компании	Сильный менеджмент. Команда опытных прогрессивных мотивированных профессионалов Ориентированность на рынок. Понимание рынка и развитая стратегия маркетинга, наиболее эффективно утилизирующая существующие возможности Грамотная финансовая отчетность. Система управленческого финансового учета, обеспечивающая достоверные данные и контроль деятельности Существующий состав и структура активов Позитивная Ретроспектива Деятельности. Имеется Реализованные проекты и положительные рекомендации партнеров и клиентов
Реалистичный Бизнес-План	Обоснованы условия аренды и арендные ставки с прогнозом их изменению Методы поиска и привлечения арендаторов подкреплены оптимальным порядком расчетов Базирующаяся на текущей ситуации и на практике система управления проектом (Архитектор, Менеджер, Подрядчик, Агент) Осуществлено страхование (минимизация) всех выявленных рисков Предложена программа управления недвижимостью с четко идентифицированными действиями и распределением ресурсов после ввода объекта в эксплуатацию.

Наличие производных критериев придает хорошо подготовленной сделке не только товарную, но и высоколиквидную форму. Именно производные критерии в большой степени определяют, сможет ли собственник занять выгодную, "активную" позицию для переговоров с инвесторами и провести сделку с позиции продавца.

Таблица 3.4 Производные критерии инвестиционной привлекательности объекта рынка недвижимости

Недвижимость	Пояснения
Обоснованные методы финансирования	Выбрана форма привлечения средств (частное размещение акций, облигационный заем, банковский кредит и. т.д.) Оптимальное налоговое окружение и вмененные издержки при поиске и реализации выбранного метода финансирования Отсутствие ограничений на участие какого-либо типа действующих инвесторов
Благоприятная структура сделки	Низкая доля муниципалитета Рыночно обоснована стоимость доли участников девелоперского проекта Сбалансированы вклады сторон (при наличии нескольких инвесторов), где нематериальные активы, технология, строительный кредит не доминирует над денежными вкладами но и оцениваются на pro-rata основе Полное юридическое обеспечение регламента сделки, в т.ч. права обязанности миноритарных акционеров, права ликвидации/трансферта доли, разграничение полномочий менеджмента и собственников недвижимости
Профессиональный финансовый посредник	Опыт участия и реализации сходных сделок Менеджмент, персонал, контакты и рекомендации Размер, формы и порядок вознаграждения

Несомненно, невозможно заранее установить точный список критериев, при наличии которых конкретный объект недвижимости найдет своего инвестора, который к тому же сможет с заданной доходностью реализовать стратегию выхода в конце периода инвестиций.

Наличие производных критериев придает хорошо подготовленной сделке не только товарную, но и высоколиквидную форму. Именно производные критерии в большой степени определяют сможет ли собственник занять выгодную, "активную" позицию для переговоров с инвесторами и провести сделку с позиции продавца.

Несомненно, невозможно заранее установить точный список критериев, при наличии которых конкретный объект недвижимости найдет своего инвестора, который к тому же сможет с заданной доходностью реализовать стратегию выхода в конце периода инвестиций.

При соответствии объекта инвестиций базовым критериям возможно использовать более детальные требования, устанавливать дополнительные границы или изменять их при несоответствии объекта новым критериям

Главная цель подобного анализа - обосновать высокую вероятность получения реальных финансовых выгод всеми сторонами, участвующими в инвестициях, развитии и использовании недвижимости, схожей в той или иной степени с "портретом" наиболее привлекательной недвижимости.

Первоочередными мерами по повышению инвестиционной привлекательности являются:

обеспечение правового регулирования оформления договорных отношений;

создание условий для объединения финансовых и материальных ресурсов, установление приоритетов налогового регулирования;

определение форм ответственности местных органов за реализацию проекта и возможные негативные последствия;

обеспечение связи с общественностью через средства массовой информации для широкой демонстрации предлагаемого проекта.

Кроме того, необходима прямая поддержка государством уровня и интенсивности инвестиционных процессов в экономике, прямая кредитная поддержка отраслей и сфер экономики, структурная перестройка которых признана в качестве национальных приоритетов.

Необходимо разработать несколько крупных проектов стимулирования ускорения развития экономики, прежде всего, за счёт увеличения деловой активности в её общественном секторе. Основой практической реализации этих проектов должны являться денежные средства, выделяемые на государственные капвложения.

При этом критериями такой централизованной и прямой поддержки являются ориентация проектов на стимулирование расширения внутреннего спроса, содействие структурным реформам в национальной экономике, стимулирование целевого импорта и иностранных инвестиций в экономику, а также развитие перспективных технологий производств, вложение средств в которые на первом этапе несет высокую степень риска для финансовых институтов.

Необходимо повысить роль и ответственность регионов в принятии и реализации инвестиционных решений. Правительство должно проводить более активную региональную инвестиционную политику, включая поддержку развитие депрессивных регионов. При этом центр тяжести этой политики перемещается на уровень местных органов власти. Цель региональной инвестиционной политики - с помощью различных льгот привлечь внимание крупных корпораций и других частных предпринимателей к данной территории.

Государству, как гаранту гражданских прав, которое обязано организовать и регулировать инвестиционную деятельность компаний на социально значимом направлении развития экономики рынке недвижимости, необходимо повысить эффективность выполнения следующих функций:

- обеспечить принятие и совершенствование федеральных законов и иных правовых актов, регулирующих развитие рынка недвижимости;

- обеспечить баланс интересов владельцев недвижимости и местного сообщества, устанавливая нормы отношений, регламентирующие общественные интересы и налогообложение недвижимости;

- гарантировать защиту прав участников рынка недвижимости;

- способствовать гражданскому обороту прав на недвижимость;

- защищать интересы общества, устанавливая нормы по защите окружающей среды и режим использования сельхозугодий.

-четкое определение пределов ответственности государства (власти), с одной стороны, и рынка, с другой стороны, в жилищной сфере имеет ключевое значение для определения долгосрочных перспектив развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Задаче регулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в России присущи две особенности. В отдельных регионах "стихийно" сложились отдельные элементы механизма регулирования рынка недвижимости:

регистрация прав собственности и сделок с недвижимостью,

стимулирование инвестиционной деятельности,

защита прав добросовестных собственников и инвесторов,

рациональная структура управления, налогообложение на базе рыночной стоимости недвижимости и т.п.

Поэтому задача сводится лишь к обобщению и доработке уже имеющихся элементов в стройную систему регулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

По своему характеру регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости (по крайней мере пока) требует относительно небольших затрат, связанных главным образом с анализом существующего опыта и разработкой региональной нормативно-правовой базы. Это должна быть именно региональная нормативно-правовая база (поскольку одной из особенных черт рынка недвижимости является его региональная привязка).

Учет, регистрация прав и сделок, оценка и налогообложение недвижимости - все это эффективные инструменты мягкого регулирования развития рынка недвижимости. Эти функции и должны осуществлять на местах социально-финансовые группы (СФГ) совместно с местными органами власти.

Бизнес, связанный с недвижимостью, разнообразен не только по формам, но и по степени участия в нем и по способам инвестирования. Анализ исследованных процессов позволил выявить ряд проблемных ситуаций, которые следует учитывать при обеспечении дальнейших реформ институциональных основ государственного и муниципального управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости:

недостаточный уровень конкретизации целей при формулировании направлений и характера планируемых преобразований. Это влечет за собой необходимость подготовки и утверждения в качестве стратегического документа концепции формирования рынка недвижимости;

рассогласованность норм законодательства и иных нормативных правовых актов по вопросам регулирования функционирования и развития рынка недвижимости. С этим связана необходимость при подготовке новых нормативных правовых актов, а также при внесении изменений в действующие нормативные правовые акты использовать "пакетный метод": рассматривать и согласовывать совокупность различных актов, имеющих как прямое, так и косвенное отношение к регламентируемым вопросам;

разногласия между ведомствами по поводу как организационных схем, так и нормативно-правового обеспечения. Это предполагает необходимость преодоления "ведомственного нормотворчества", совершенствования административно управленческих структур, снятия излишних административных барьеров на пути развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости;

исследование также показало, что необходимо налаживать систему постоянного мониторинга происходящих на рынке недвижимости процессов с целью оперативной оценки воздействия на них тех или иных реформ.

Проблема, которая затрагивает интересы всех участников инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, заключается в невозможности использования недвижимого имущества как инвестиционного капитала. Решить эту проблему можно путем формирования пакета нормативных актов (норм, правил, процедур, стандартов) профессиональной деятельности на рынке недвижимости. Лишь один субъект управления развитием рынка недвижимости способен обеспечить их соблюдение это скоординированное функционирование вертикали власти (органы власти всех уровней).

Список использованной литературы

1. Конституция РФ

2. Гражданский кодекс Российской Федерации

3. Земельный кодекс Российской Федерации

4. Жилищный кодекс Российской Федерации

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

7. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

8. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

9. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"

10. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"

11. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

12. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации"// СЗ РФ. -1999. - N 9. -ст. 1096.

13. Абрамов С.И. Инвестирование. - М: Центр экономики и маркетинга, 2012.

14. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. - М: Дело, 2008.

15. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов.-СПб.; Питер Пресс, 2008

16. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М.: ЮрИнфоР, 2011.

17. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки: Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. - М., 2011. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. - М.: ВолтерсКлувер, 2007. - Т. 1.

18. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. - М.: Инфра-М, 2007.

19. Болотин С.А., Лемешко Д.С., Специфические вопросы оценки эффективности проектов коммерческой недвижимости / / Недвижимость: экономика, управление. 2005. № 11-12. http:www.rips.ru/mag/phtml?nm=11-12

20. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник. - СПб.: Питер, 2012.

21. Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. - СПб.: Питер, 2009.

22.. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. - М.: ИНФРА-М, 1996. - 432 с.

23. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. - СПб: Питер, 2012. - 160 с.

24. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. - М.: Дело, 2013.

25. Грабовой П.Г., Коростелев С.П. Оценка собственности. Часть 1. Оценка недвижимости: Учеб. Пособ. - М.: МГСУ-РООС, 2013.

26. Епифанов В.А. Территориальный заказ и кредитование жилищного строительства // Жилищно-коммунальное хозяйство. - 2013. - № 9. - с. 6.

27. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. - М: Юриспруденция, 2013.

28. Идрисов А.Б., Картышев С.В., Постников А.В. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. - М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 2012. - 272 с.

29. Игошин Н.В. Инвестиции: организация управления и финансирование. - М.: Финансы, ЮНИТИ, 2012. - 413 с.

30. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под.ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. - М: Проспект, 2008.

31. Кирсанов А.Р. Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом; Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права. - М., 2008.

32. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2011.

33. Комментарий к ГК РФ (ч. 1) / Под ред. В.П. Мозолина и М.Н. Малеиной. - М., 2011.

34. Коростелев С.П. Теория и практика оценки недвижимости: Учеб. Пособ. - М, 2014.

35. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью.-М.;Маросейка, 2014.-с 246-247

36. Коростелев С.П, Коношенко М.В., Оценка эффективностей инвестиционно-строительных проектов с использованием теории опционного ценообразования: Очерки экономической теории. Актуальные проблемы. Часть 2 / Под общ. Ред. Н.Ю. Яськовой. Консалдинговый центр МАГМУ Российской академии государственной службе при Президенте Российской Федерации. - М., 2014. - С. 52-94

37. Коростелев С.П., Коношенко М.В. Применение теории опционного ценообразования приоценки недвижимости и бизнеса // Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно-коммунального комплекса в России. Сб. тр. Моск. Гос. Строит. Ун-та - МГСУ..2014. - С. 28-32.

38. Красноперов О.М. Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность / / Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 9.

39. Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. - М.: Норма, 2014.

40. Лифшиц В.Н., Особенности оценки эффективности инвестиционных проектов с учетом реальных характеристик экономической среды: Методические материалы к семинару "Оценка инвестиционных проектов". - М., 2014.

41. Матюгина Э.Г. О рынке жилья // Жилищное строительство. - 2014. - № 1. - с. 8.

42. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). Организация, управление, финансирование. - СПб., 2013. - С. 256.

43. Погодин С.К. Методы оценки портфелей инвестицей, включающих ценные бумаги и недвижимость. Автореф. Дис. …к. э. н. - М.:ВШЭ, 2014.

44. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., 2011.

45. Рахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. - 2011. - № 6. - с. 45.

46. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М., 2012.

47. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. - М: ИНФРА - М, 2010.

48. Смоляк С.А. Учёт рисков неопределенностей приоценки эффективности проектов в России: Тезисы доклада на семинаре "Оценка эффективности реальных инвестиционных проектов в России" 10 июля 2013 г.

49. Смоляк С.А., Микерин Г.И. Оценка эффективности инвестиционных проектов и оценка имущества: сходства и различия и перспективы: Тезисы доклада на семинаре "Оценка эффективности реальных инвестиционных проектов в России" 10 июля 2013 г.

50. Таросевич Е.И. К вопросу оценки инвестиций в недвижимость с использованием модели ценообразования финансовых активов / / Вопросы оценки. 2013. № 2.

51. Таросевич Е.И. Ставка дисконтирования в концепции оценки недвижимости / / Вопросы оценки. 2013. № 2.

52. Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. - 2014. - № 2. - с. 3.

53. Щербинин А.Г., Артюхова А.В. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2013. - №1 - 2. - с. 28 - 32.

Размещено на Allbest.ru

...