Механизмы инвестирования в недвижимость: влияние кризиса

Размещено на http://allbest.ru

Механизмы инвестирования в недвижимость: влияние кризиса

ВВЕДЕНИЕ

недвижимость экономический инвестиционный кризис

Актуальность темы. Рынок недвижимости, являясь важным инфраструктурным элементом, в условиях все более возрастающей конкуренции и необходимости выстраивания конкурентоспособной экономики в России, должен стимулировать развитие всех отраслей экономики России. Для этого необходимо поддерживать оптимальные параметры, как предложения, так и спроса на первичном рынке недвижимости.

Существенная социальная и экономическая значимость объектов недвижимости для населения и предприятий требует построения эффективного хозяйственного механизма по созданию и распределению объектов недвижимости, так как в ином случае рост цен на недвижимость ведет к повышению как социальной напряженности в обществе, так и увеличению барьеров для осуществления предпринимательской деятельности.

Между тем, противоречивость форм и методов управления первичным рынком недвижимости, отсутствие внимания к параметрам структуры спроса на недвижимость, а также высокая динамика цен на недвижимость свидетельствуют об отсутствии целостной стратегии экономической политики на первичном рынке недвижимости. Необходимость формирования целостного подхода к исследованию первичного рынка недвижимости требует комплексного охвата, как изучения структуры спроса, так и оценки параметров предложения.

Стремительный рост цен на недвижимость, побуждает государство активно принимать меры воздействия на первичном рынке недвижимости. Однако некоторые меры государственного регулирования, в том числе стимулирование спроса на недвижимость через реализацию государственных программ, увеличение объемов ипотечного кредитования населения, уменьшение ставок по кредитам, способны привести к формированию спроса на недвижимость опережающего предложение и, следовательно, к дальнейшему росту цен.

Все это свидетельствует о необходимости комплексного рассмотрения проблем построения экономической политики на первичном рынке недвижимости.

Степень разработанности проблемы. Анализ монографической и периодической литературы по проблематике исследования показал, что научные публикации по вопросам формирования конкурентной среды на рынке недвижимости недостаточны. Отчасти это объясняется тем, что рынок недвижимости можно отнести к рынкам со сложной структурой взаимодействия, в рамках которой соединен ряд различных субъектов. Это затрудняет разработку схемы рынка недвижимости, которая могла бы находиться в основе анализа конкурентной среды. С другой стороны, проблемы формирования конкурентной среды на рынке недвижимости региона не являются объектом исследования в рамках отдельного научного знания, методы и способы их исследования рассматриваются в рамках нескольких экономических дисциплин. Кроме того, в регулировании рынка недвижимости задействованы множество министерств, органов и служб, каждый из которых регулирует свой специфический круг вопросов, и каждый из которых формирует своё специфическое знание о рынке.

Все это затрудняет предмет исследования и поэтому комплексный подход в вопросе функционирования рынка недвижимости, а также формирования конкурентной среды на нем в научной литературе в достаточной мере не освещен.

Однако, имеющиеся в научной литературе и периодических изданиях, а также в электронных источниках информации публикации в исследуемой области можно условно сгруппировать по тематической направленности следующим образом.

Вопросы формирования конкурентной среды в различных отраслях народного хозяйства исследованы в работах Авдашова С.Б., Бейна Д., Мейсена Э., Новоселова А.С., Ольсевича Ю., Розанова Н.М., Ряскова М.В., Стерника Г.М., Санько Г.Г., Чемберлена Э.

Вопросам исследования как в целом рынка недвижимости, а так же первичного рынка недвижимости посвящены работы следующих авторов: Асаула А.Н., Бугулова Э.Р., Горемыкина В.А., Степановой И.С.

В то же время в научной литературе не сформирован системный под-ход для анализа конкурентной среды на первичном рынке недвижимости и не подведена научная база для формирования предложений по формированию конкурентной среды на рынке. Особую актуальность данная проблема приобретает в связи с повышенным интересом в последнее время правительства РФ формированию конкурентной среды на первичном рынке недвижимости. Все перечисленные обстоятельства обусловили выбор темы исследования, формулировку ее цели и структуру работы.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются конкурентная среда, представленная параметрами спроса и предложения на рынке недвижимости. Предметом исследования является совокупность условий и факторов объективного и субъективного характера, обусловливающих развитие процесса формирования и развития конкурентной среды на рынке недвижимости.

Цель и задачи исследования. Цель выпускной работы состоит в том, чтобы, опираясь на теоретический анализ функционирования рынка недвижимости выявить его особенности по формированию конкурентной среды для обоснования эффективного хозяйствования всех субъектов экономических отношений.

Логика и структура выпускной работы предопределили решение следующих этапных задач:

- выявить сущность, механизм конкурентной среды на рынке недвижимости;

- выбрать теоретическую базу для исследования характера развития процесса формирования конкурентной среды;

- выявить структуру рынка недвижимости с целью выявления основных ее сегментов и оценки уровня конкурентной среды;

- определить факторы развития конкурентной среды на основе инвестиционного процесса, строительства на рынке недвижимости;

- выявить тенденции и факторы спроса на рынке недвижимости;

- оптимизировать структуру и объем спроса на рынке недвижимости.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды российских и зарубежных ученых по вопросам формирования конкурентной среды, и особенностям первичного рынка недвижимости.

При разработке проблемы использовались различные методологические подходы, в том числе системный подход, общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, методы экономического, сравнительного факторного анализа, метод научной абстракции, а также статистические и графические методы исследования.

Нормативно-правовую базу исследования составили: законы Российской Федерации, законодательные и правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, а также другие официальные документы и материалы.

Эмпирической основой исследования послужили официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ, фактические данные.

Структура работы. Выпускная работа состоит из введения, восьми параграфов, объединенных в три главы, заключения, списка использованных источников и приложений.

Во введении обосновывается актуальность проблемы, выявляются цель и задачи исследования, определяется теоретико-методологическая основа. В первой главе «Недвижимость и рынок недвижимости: место и роль в экономике» исследуются структурно-функциональные характеристики рынка недвижимости. Вторая глава «Место и роль рынка недвижимости в инвестиционном процессе» выпускной работы посвящена инвестиционному процессу недвижимости в посткризисной экономике. В третьей главе «Динамика инвестиций в недвижимость в условиях мирового финансового кризиса» анализируется влияние кризиса ликвидности на динамику инвестиций в недвижимость. В заключении приводятся выводы теоретического и практического характера, полученные в процессе исследования. В списке использованных источников дан перечень законодательной, монографической и другой литературы, изученной в процессе разработки проблемы, а также приводится перечень Интернет - технологий. В приложениях дан статистический материал, подтверждающий теоретические выводы.

1. НЕДВИЖИМОСТЬ И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: МЕСТО И РОЛЬ В ЭКОНОМИКЕ

1.1 Недвижимость как экономическая категория и объект рынка

Недвижимое имущество в настоящее время становится важнейшей составляющей региональной экономики и оказывает существенное влияние на экономическое, социальное и политическое развитие региона. Являясь категорией богатства и базой, без которой невозможно существование ни одного успешного государства, оно выполняет одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п Острина И.А., Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Деловая литература, 2001. С.91.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, так как недвижимость - это важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости //eup.ru/Documents/2003-03-31/1641E.asp.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. В целом рынок недвижимости, так же как и рынки труда (население), капитала (фондовый и финансовый рынки), товаров и услуг, является базовой составляющей рыночной экономики, без которой невозможно его существование.

С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование различных сфер жизни общества и материального производства, в том числе на региональном уровне. Каждый этап экономического развития общества определял понятие недвижимого имущества, вносил свои изменения в его структуру и методы государственного регулирования. В связи с этим целесообразно уточнить содержание некоторых основных понятий, связанных с процессами формирования и развития рынка недвижимости на различных уровнях организации социально-экономических систем и регулирования их развития и определить сущность и особенности локального рынка недвижимости.

Наиболее общим и емким понятием в данном ряду является понятие «недвижимость».

Лингвисты считают, что слово «недвижимость» образовалось в русском языке примерно еще в XVII веке из трех слов: неподвижный - имущество (имение) - собственность. Нетрудно заметить, что в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономике недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2000. С.480 . .

В каждом государстве местным законодательством устанавливается основной принцип для различения недвижимого и движимого имущества.

В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 году в указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. Григорьева. М.: ИНФРА_М, 1997.С.312. .

Российское законодательство конца XIX - начала XX веков в Своде гражданских законов делило имущество на «всякого рода недвижимые, движимые, раздельные, нераздельные, благоприобретенные и родовые». В ст. 384 данного Свода к недвижимому имуществу относились «земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Однако с 1917 года, после отмены частной собственности термин «недвижимость» из практики и юридического оборота исчез. Так, один из первых правовых актов советского государства «Декрет о земле» декларирует об отмене права частной собственности на землю, о переходе недр земли, имеющих общегосударственное значение, в исключительное пользование государства, а также всех мелких рек, озер, лесов и пр. в пользование общин, при условии заведования ими местными органами самоуправления. Гражданский кодекс РСФСР, введенный в действие с 1 января 1923 года, закрепил следующее положение: земля является достоянием государства и не может быть предметом частного оборота. Владение землей допускалось только на праве пользования и с отменой частной собственности на землю, деление имущества на движимое и недвижимое потеряло свой смысл и было упразднено. Однако здания и сооружения, а также прочее недвижимое имущество искусственного происхождения учитывались в составе основных фондов, классифицируемых по:

1) видам: здания, сооружения и пр.;

2) назначению: производственные и непроизводственные Отечественное законодательство ХI-XX вв/Под ред.Чистякова Ч.2.М.2000.С.24,25.

Реформирование экономики России после 1990 года, появление разных форм собственности, в первую очередь в жилом секторе, -- приватизация жилья, передача в собственность земель садово-огородных участков и земель под частными жилыми постройками, открыли дорогу к восстановлению понятия недвижимого имущества.

С принятием Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 № 2 1541-1 положено начало созданию современной правовой среды, регулирующей имущественные отношения.

Современное законодательство, в частности Гражданский кодекс Российской Федерации Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1,2,3. М., 2002. С. 21, закрепляет следующее определение недвижимости: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество» (ст. 130).

Данный подход к определению недвижимости как экономической категории и как объекта правового регулирования сохранился и в настоящее время. В научной отечественной литературе большинство авторов определяет недвижимость (объект недвижимости, недвижимое имущество) как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе и постройки) Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. - М.: Международная академия оценки т консалдинга. 2003. С.147; Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.Питер.2001.С.183; Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М..:Издательско торговая корпорация «Дашков и К⁰».2003.С.836 Оценка недвижимости/под ред.проф.Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.Финансы и статистика.2003.С.496 . Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней.

При этом важный аспект приобретает право собственности на недвижимость, что, по мнению некоторых авторов Биндасова Н.А.Развитие регионального рынка жилой недвижимости. Дисс. К.э.н. Ставрополь.2006; Экономика и финансы недвижимости/Пашкус Я.С.М.Финансы и статистика.1999.С.215, вносит еще одно уточнение в данное понятие, акцентируя внимание на том, что недвижимостью может считаться лишь «недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы».

Существует также точка зрения, что недвижимость -- это надежный инструмент генерирования дохода и эффективный объект инвестирования, то есть специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере Анимица Е.Г., Сурнина Н.М., Лысенко А.Г. Регтональный имущественный комплекс. Методология и практика.Екатеринбург.2000.С.59; Грибовский С.В., Иванова Е.Н. и др. Оценка стоимости недвижимости. М.2003. С.9..

Таким образом, российская экономическая наука под недвижимостью подразумевает физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под землей, так и над ее поверхностью, или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами Оценка недвижимости. Учебник/под ред.Грязновой А.Г.,Федотовой М.А. М.2002.С.10.

Зарубежная экономическая наука определяет понятие недвижимого имущества как землю и все, что постоянно закреплено на ней Фридман Дж., Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/пер. с англ.М.1995 С.7.. Разработанные римлянами классификация вещей и определение категорий вещных прав стали базисом, на котором строилась теория гражданского права европейских стран. Начиная с права древнейшего периода, впоследствии в классический период, вещи классифицировались на движимые и недвижимые. Недвижимые вещи -- это, прежде всего, земля и все, связанное с землей Иоффе О.С. Основы римского гражданского права.Л.1974.С.65..

Согласно международным стандартам оценки недвижимость -- это физический участок земли и прочно связанные с ним объекты, созданные человеком Микерин П.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.И. Международные стандарты оценки. Кн.1.М.2000.С.27.

В английском языке существуют несколько терминов, которые у нас принято переводить как «недвижимость»: Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как «реальный неподвижный объект», второй - как «реальная собственность». Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина «недвижимость», поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить «недвижимый объект», «недвижимая вещь», а во втором - «недвижимая собственность» Экономика и управление недвижимостью/под ред. Грабового П.Г. Смоленск. Изд-во «СмолинПлюс».М. Изд-во «АВС».1999.С.568.

Существует и более развернутое определение недвижимого имущества - имущество в виде частных индивидуальных домов, пустующих и неосвоенных земельных участков, а также имущество, привязанное к земле и приносящее доход (склады, многоквартирные дома различных видов) Гитман Л.Дж.,Джонк М.Д. Основы инвестирования/пер. с англ.М.1917.С.702.

Французское законодательство считает, что имущества являются недвижимыми или по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют,- земельные участки, урожай на корню, растущие плоды, лес на корню, принадлежности недвижимых имуществ и движимые вещи, присоединенные собственником навсегда к земельному участку. Также считаются недвижимостью в качестве предмета, к которому они относятся, узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты и залог недвижимости Морандьер Л.Ж, Гражданское право Франции / Вступ. ст. Е.А. Флейшиц. Том 1. М.: 1958. С. 742 ..

Согласно Гражданскому кодексу Японии (п. 1, ст. 86) недвижимыми вещами являются земля и неотделимые от нее вещи, строения, деревья Вагацума С, Ариндзуни Т. Гражданское право Японии / Пер. с англ. под ред. P.O. Халвиной. - М., 1983..

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от государства и исторического периода) -- неотрывную связь объектов недвижимости с землей.

Кадастр - важнейшая часть системы управления земельными ресурсами. Исторически сложилось так, что кадастровая деятельность, связана с получением, обновлением текстовой и графической информации об объектах недвижимости и ее агрегировании, в основном осуществляется государственными органами, поскольку процесс учета и описания объектов недвижимости затрагивает права собственности, фиксируя изменение границ земельных участков, их площади и местоположения. Возложение ответственности за введение кадастра на государственные органы и организации позволяет осуществлять эту деятельность по единым методам, технологиям и стандартам, достигая тем самым сопоставимости и совместимости всех кадастровых данных, чем заинтересованы и частные лица, владельцы прав на землю получают следующие преимущества:

- существенно упрощается проведение сделок с землей (становится дешевле и надежнее, что способствует оживлению рынка земли);

- обеспечивается защита прав собственности и других прав (что стимулирует инвестиции и развитие долгосрочного банковского кредитования);

- значительно сокращается число споров и судебных разбирательств, касающихся земли (что приводит к улучшению социальных и межличностных взаимоотношений между людьми).

В свою очередь, государственное ведение кадастра приносит ряд положительных моментов и обществу в целом:

- информация об объектах недвижимости становится основой создания земельно-информационных систем, которые являются эффективными источниками информации о правах собственности и других правах, о кредитах, налогообложении, оценочной стоимости и т.д.

- появляется возможность совершенствования системы управления земельными ресурсами и использования земель, так как всесторонняя информация об объектах недвижимости, ее владельцах вносит значительный вклад в систему эффективного управления недвижимым имуществом; планирование и регулирование территориального развития позволяют сделать использование земель более рациональным; создается основа для за земельной политикой и т.п. Поскольку земельные участки привязаны к общей системе координат, то и вся информация кадастра может быть географически точно определена. Кроме того, информация об объектах недвижимости может использоваться в сочетании с таким видом информации, как данные о населении, и служить важным средством увеличения государственных доходов благодаря установлению справедливого налогообложения недвижимости. Мишустин М. Мировой опыт описания и учета объектов недвижимости// Вопросы экономики. 2006. №2.С.135

Изучение современного мирового опыта ведения кадастра показали, что практически во всех развитых странах мира оно является задачей государственного масштаба и ответственность за регистрацию недвижимости возлагается на соответствующие государственные организации Мишустин М. Мировой опыт описания и учета объектов недвижимости// Вопросы экономики. 2006.№2.С.136.

1.2 Объектно-субъектная структура, функции и сегменты рынка недвижимости

Участниками субъективно-объективных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

- законодательное установление правил и ограничений;

- учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

-распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

- контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

- стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

- инвестирование жизненно важных сфер (например: строительство жилья, дорог, энергетику) и др.

В зависимости от особенностей вида недвижимого имущества функции государства, субъектов РФ и муниципальных органов дифференцируются.

В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и муниципальной исполнительной власти: "Ростехинвентаризация", Крайтехинвентаризации, Федеральное агентство кадастра недвижимости, учреждения Министерства юстиции РФ; Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ. Комитеты муниципального жилья и другие учреждения, выполняющие в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.

Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риелторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники. Риелтор - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.

Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенные законом, даже если некоторые из них не указанны в учредительных документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов.

Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения - Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риелторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Российская и региональная гильдии риелторов созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции:

- организуют обучение и сертификацию специалистов - риелторов фирм;

- гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сто-рон в сделках;

- дают рекомендации фирмам - членам гильдии по организации сделок и гарантии за счет создаваемого фонда;

- разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;

- формируют банки данных и организуют информационное обеспечение риелторов - членов ассоциации;

- участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;

- взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с объектами недвижимости;

- оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно разделить на три групп:

а) продавцы - собственники недвижимых объектов (физические и гражданские лица);

б) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование,

в) обслуживающие - инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Активные участники рынка недвижимости - инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.

Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.

По статусу всех инвесторов можно разделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.

Уполномоченные государством органы инвестируют в основном объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сферах. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитии на-родного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок - это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок - это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи рецензированных риелторских агентств.

По основному признаку - виду объектов недвижимости - выделяется не менее 8 специфических рынков, среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений.

Рынок складских помещений дифференцируется по их типу и оборудованию:

-складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением и другими удобствами;

-современные оборудованные ангары;

-подвальные и полуподвальные помещения;

- первые этажи различных зданий;

- переоборудованные бомбоубежища;

- другие помещения.

Предприятия как имущественные комплексы поступают пока на первичный рынок недвижимости в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается он на принципе взаимовыгодности - соглашения о 50-процентом распределении построенных площадей между инвестором и собственником (городом, фирмой).

Коттеджный рынок ускоренно развивается во всех регионах страны. В Краснодарском края, а именно в Туапсе и Туапсинском районе, к январю 2007 года построено порядка 15 тыс. коттеджей за счет частных инвестиций на условиях: 35% коттеджей получает инвестор , из которых 15% он продает на закрытых аукционах местным жителям, 40% по себестоимости выкупает Муниципальное образование, а 10% безвозмездно передаются муниципальному образованию.

И наконец, следует отметить, что функционирование рынка недвижимости способствует развитию общего экономического оборота страны.

1.3 Особенности конкурентной среды на первичном рынке недвижимости

История ХХ века была ознаменована соревнованием между двумя принципиально разными экономическими системами - рыночной и планово-директивной, в результате которой, по числу базисных преимуществ, рыночная экономическая система оказалась более передовой.

При этом одной из основных отличительных сторон рыночной экономики от планово-директивной является принцип построения ее на основе конкуренции. Наличие конкурентного механизма имеет важнейшее значение в экономике, так как позволяет достичь ряда положительных результатов.

Так, во-первых, конкуренция позволяет уменьшить издержки производства, и прибыль хозяйствующих субъектов, что приводит уменьшению рыночных цен. Во-вторых, конкуренция заставляет хозяйствующие субъекты разрабатывать новые виды продукции, имеющие конкурентные преимущества по сравнению с предыдущими, что способствует ускорению научно-технического прогресса, а также диверсификации экономики.

Недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного успешного государства, что обуславливает, на наш взгляд, важность исследования выбранной темы.

"Недвижимое имущество это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней" Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки. Кн. 1. М.2000.С. 27..

"...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют". "Недвижимость, недвижимое имущество реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле".

"Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги" .

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1,2,3. М., ИКФ, Омега-Л, 2002. С. 416 .

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) неотрывную связь объектов недвижимости с землей.

В силу значительной дифференцированности объектов недвижимости они подразделяются, в зависимости от ее происхождения и назначения на две основные составляющие.

1. Естественные (природные) объекты земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и "недвижимостью по природе".

2. Искусственные объекты (постройки):

- жилая недвижимость малоэтажный дом (до трех этажей), много-этажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

- коммерческая недвижимость офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

- общественные (специальные) здания и сооружения.

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

- инженерные сооружения мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

В различных источниках понятие рынка недвижимости трактуется по-разному.

1. "Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма "невидимой руки" и государственного регулирования:

- передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

- связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка". Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ». 1999.

2. "Региональный рынок недвижимости представляет собой систему экономических отношений субъектов региональной экономики, обеспечивающих перераспределение земель, производственных и непроизводственных зданий, сооружений и других объектов недвижимости между собственниками".

3. "Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости - сложная структура, цель которой свести покупателей и продавцов".

4. "Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономиче-ских субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)". Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. М.: РГР. 2000. //http://www.realymarket.ru/docs/met-sys.htm

5. "Рынок недвижимости это взаимосвязанная система рыночных ме-ханизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансиро-вание объектов недвижимости". Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ.М., 1995.

Классификация видов рынка недвижимости выделяет по признаку способа совершения сделок: первичный и вторичный рынки. При этом отличие их заключается в том, что первичный рынок содержит в себе воспроизводственный аспект. В рамках первичного рынка производится создание и реализация недвижимого имущества. При этом вторичный рынок является совокупностью сделок по перепродаже недвижимости. Поэтому первичный рынок занимает ключевое место на рынке недвижимости и большинство характеристик и определений, относящихся к рынку недвижимости, относятся в большей степени к первичному рынку.

Поэтому, исследуя особенности первичного рынка недвижимости, дается характеристика основной и наиболее важной части рынка недвижимости.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, так как недвижимость - это важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Рынок недвижимости, так же как и рынки труда (насе-ление), капитала (фондовый и финансовый рынки), товаров и услуг, являет-ся базовой составляющей рыночной экономики, без которой невозможно его существование Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости / http://eup.ru/Documents/2003-03-31/1641E.asp..

Исследование конкурентной среды на рынке недвижимости должно проводиться через систему экономических, социальных, административных, а также других факторов оказывающих влияние внешней среды на рынок не-движимости, а также и самого рынка недвижимости на внешнюю среду.

Экономические, социальные и административные факторы оказывают непосредственное влияние на рынок недвижимости. Так, например, дейст-вие экономического фактора, такого как повышение уровня доходов населе-ния, ведет к увеличению спроса на рынке жилья и следовательно способст-вует росту цен. Действие социального фактора, такого как, рост численности населения, ведет к увеличению спроса на рынке жилья и, следовательно, способствует росту цен. Действие административного фактора, такого как уменьшение зональных ограничений, на застройку приводит к увеличению предложения на рынке и, следовательно, способствует уменьшению цен.

Рынок недвижимости в свою очередь также оказывает влияние на внешнюю среду или на экономическую обстановку в целом. В основном это влияние происходит через изменение цены на недвижимость.

Повышение цены на недвижимость, как правило, приводит к следующим результатам:

- повышает расходы населения на проживание,

- повышает расходы работодателей на трудовые ресурсы,

- увеличивает арендную плату,

- увеличивает темп инфляции,

- ведет к увеличению предложения недвижимости на рынке,

- ведет к увеличению спроса на строительные материалы, квалифицированную рабочую силу, строительную технику

- увеличивает входные барьеры для бизнеса.

Уменьшение цены на недвижимость, как правило, приводит к следую-щим результатам:

- уменьшает расходы населения на проживание,

- уменьшает расходы работодателей на трудовые ресурсы,

- уменьшает арендную плату,

- ведет к уменьшению предложения недвижимости на рынке,

- уменьшает входные барьеры для бизнеса.

- уменьшает темп инфляции,

Особенности процесса создания объектов недвижимости позволяют охарактеризовать наиболее важную часть первичного рынка недвижимости ее воспроизводственный аспект.

Выделяют следующие отличительные характеристики процесса создания объектов недвижимости от других товаров.

Во-первых, особенностью процесса создания недвижимости (искусственного объекта недвижимости) является необходимость обеспечения землей.

Во-вторых, процесс создания недвижимости характеризуется многоэтапностью. Можно выделить следующие основные этапы: проектирование, инженерно-изыскательская работа и сам процесс строительства который зачастую специфичен и для выполнения его привлекаются разные субподрядчики.

В-третьих, в процессе создания объектов недвижимости, как правило, участвуют множество субъектов экономической деятельности. Эта особенность вызвана многоэтапностью процесса воспроизводства и необходимостью его специализации.

В-четвертых, в процессе создания объектов недвижимости используются большая номенклатура товаров, являющихся конечной продукцией других экономических субъектов (арматура, цемент, кирпичи, двери и др.).

В-пятых, процесс создания недвижимости на всех его этапах регламентирован кодексами, законами, указами и т.д.

В-шестых, процесс создания недвижимости растянут во времени.

В-седьмых, он требует вложения значительных финансовых ресурсов.

Недвижимость отличается от других товаров тем, что, процесс создания и процесс оборота его осуществляют, как правило, разные субъекты рыночной экономики. Так создают объект недвижимости в основном строительные фирмы, но они, как правило, не являются инвесторами и собственниками, которые вправе осуществлять продажу или аренду объектов недвижимости. Поэтому рынок недвижимости, на наш взгляд, целесообразно рассматривать, как совокупность двух самостоятельных рынков: рынка создания объектов недвижимости и рынка оборота объектами недвижимости.

На рынке оборота объектами недвижимости представлены инвесторы несшие затраты на их создание и предлагающие ее на продажу или в аренду, а также потенциальные потребители объектов недвижимости - покупатели фирмы и домохозяйства, арендаторы.

Таким образом, на рынке недвижимости строительные фирмы не соприкасаются напрямую с потребителями объектов недвижимости, так как не могут предлагать ее на продажу или в аренду. Поэтому для удовлетворения спроса на рынке недвижимости необходима деятельность инвесторов, вкладывающих значительные материальные ресурсы на возведение недвижимости и несущих все связанные с этим риски и расходы.

Исследование конкурентной среды на рынке недвижимости объясняется следующими причинами.

Во-первых, изучение конкурентной среды в рыночной экономике носит ключевой характер в силу особенности и сущности рыночной экономики.

Во-вторых, особенность новейшей истории развития экономики в России - т.е. переход от планово-хозяйственной системы экономики к рыночной предопределили актуальность темы исследования.

В-третьих, отличительные черты рынка недвижимости с большими барьерами входа на рынок, особенности процесса регламентирования на рынке и др. факторы определили актуальность темы исследования.

Структура рынка оказывает воздействие на поведение фирм-продавцов и фирм-покупателей, на наличие и степень их рыночной власти, которая вы-ражается в способности фирм назначать цену выше предельных издержек производства. Поведение фирм, в свою очередь, определяет результативность рынка величину прибыли продавцов, степень удовлетворенности спроса продуктовым разнообразием и объемами продаж, степень динамизма рынка.

2. МЕСТО И РОЛЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИНВЕСТИЦИОННОМ ПРОЦЕССЕ

2.1 Механизмы инвестирования на рынке недвижимости

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки, участки недр и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, строения и сооружения различного целевого назначения. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что в свою очередь, сужает возможности страны. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности участников этого процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре.

Рынок недвижимости, как саморегулируемая в установленной правовой среде система, состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфра структура и деловые процедуры.

Спрос - это количество объектов недвижимости, земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется спрос на недвижимые объекты, например, например на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение - это количество земли и другого недвижимого имущества (кв. м, куб. м, сотка, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы про-дать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена не них практически не снижается. Так на рынке жилья в Краснодарском крае в течение уже ряда лет на 8 продавцов приходится один покупатель, а цены постепенно растут.

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент условия существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества - информационная инфраструктура - содержащая достоверные сведения трех видов:

- о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

- о структуре спроса и предложения по различным объектам;

- об уровне и динамике уровня цен на недвижимость по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

- федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;

- заявки потенциальных продавцов и покупателе арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

- рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;

- специальные исследования, опросы.

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компании для собственного использования и региональные корпоративные базы данных.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить - аренда, а в других - залоговые обязательства, в третьих - объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

- локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

- открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не все-гда достоверной, так как сделки с недвижимостью носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

- владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержании объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина и другие сборы по сделкам.

- спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;

- низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля - вечна;

- товары - объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;

- сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

- товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности,

- относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;

- большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.

Особенности процесса создания объектов недвижимости позволяют охарактеризовать наиболее важную часть первичного рынка недвижимости -ее воспроизводственный аспект.

Можно выделить следующие отличительные характеристики процесса создания объектов недвижимости от других товаров.

Во-первых, особенностью процесса создания недвижимости (искусственного объекта недвижимости) является необходимость обеспечения землей.

Во-вторых, процесс создания недвижимости характеризуется многоэтапностью. Можно выделить следующие основные этапы: проектирование, инженерно-изыскательская работа и сам процесс строительства который зачастую специфичен и для выполнения его привлекаются разные субподрядчики.

В-третьих, в процессе создания объектов недвижимости, как правило, участвуют множество субъектов экономической деятельности. Эта особенность вызвана многоэтапностью процесса воспроизводства и необходимостью его специализации.

В-четвертых, в процессе создания объектов недвижимости используются большая номенклатура товаров, являющихся конечной продукцией других экономических субъектов (арматура, цемент, кирпичи, двери и др.).

В-пятых, процесс создания недвижимости на всех его этапах регламентирован кодексами, законами, указами и т.д.

...