Механизмы инвестирования в недвижимость: влияние кризиса

В-шестых, процесс создания недвижимости растянут во времени.

В-седьмых, он требует вложения значительных финансовых ресурсов.

Недвижимость отличается от других товаров тем, что, процесс создания и процесс оборота его осуществляют, как правило, разные субъекты рыночной экономики. Так создают объект недвижимости в основном строительные фирмы, но они, как правило, не являются инвесторами и собственниками, которые вправе осуществлять продажу или аренду объектов недвижимости. Поэтому рынок недвижимости, на наш взгляд, целесообразно рассматривать, как совокупность двух самостоятельных рынков: рынка создания объектов недвижимости и рынка оборота объектами недвижимости.

На рынке оборота объектами недвижимости представлены инвесторы, несущие затраты на их создание и предлагающие ее на продажу или в аренду, а также потенциальные потребители объектов недвижимости - покупатели фирмы и домохозяйства, арендаторы.

Таким образом, на рынке недвижимости строительные фирмы не соприкасаются напрямую с потребителями объектов недвижимости, так как не могут предлагать ее на продажу или в аренду. Поэтому для удовлетворения спроса на рынке недвижимости необходима деятельность инвесторов, вкладывающих значительные материальные ресурсы на возведение недвижимости и несущих все связанные с этим риски и расходы.

Структура рынка оказывает воздействие на поведение фирм-продавцов и фирм-покупателей, на наличие и степень их рыночной власти, которая выражается в способности фирм назначать цену выше предельных издержек производства. Поведение фирм, в свою очередь, определяет результативность рынка -- величину прибыли продавцов, степень удовлетворенности спроса продуктовым разнообразием и объемами продаж, степень динамизма рынка.

2.2 Недвижимость как приоритетный объект инвестирования в рыночной экономике

Дело в том, что интуитивно недвижимость представляется многим более понятным и надежным инструментом инвестирования, чем к примеру, фондовый рынок. Принято считать, что, купив квартиру сейчас, можно спокойно сдать ее в аренду, в последствии - перепродать по значительно более высокой цене - и так будет продолжаться достаточно долго. И не нужно следить за новостями экономики, валютными курсами, котировками акций.

Между тем, стратегия, основанная на инвестировании с целью последующей перепродажи, работает лишь до тех пор, пока есть кому перепродавать, т.е. обеспечивается платежеспособный спрос со стороны конечного покупателя. Если же в конце цепочки ослабевает спрос со стороны конечного покупателя (например, из-за того, что его доходы не позволяют приобрести желаемый актив), пирамида рушится и тем быстрее, чем больше в нее вовлечено заемных средств. При этом одним из ключевых настораживающих сигналов, как правило, является явное несоответствие ожидаемой надежности и доходности инструмента инвестирования.

Ключевой предпосылкой уверенности в стабильно высоких темпах роста цен на жилье является предположение об избыточном и низкоэластичном по цене спроса на жилье, поскольку оно, как известно, представляет собой одну из базовых потребностей человека. Столкнувшись с недоступностью покупки жилья, потенциальные покупатели могут предпочесть альтернативные варианты решения жилищной проблемы, например, аренду жилья (сейчас она обойдется примерно в двое дешевле приобретения жилья в собственность с помощью ипотеки) или приобретения недвижимости в сельской местности, где существует значительный дисконт по отношению к городским ценам.

Однако современный рынок недвижимости все более тесно переплетается с финансовыми рынками (прежде всего, чрез механизм ипотечного кредитования). В России стремительный рост цен на жилье в последние годы является следствием нескольких процессов. Со стороны спроса это - повышение мировых цен на нефть примерно в три раза за последние пяти лет и вызванный этим приток валюты в страну, обеспечивший ускоренный рост доходов при их глубочайшей дифференциации; длительное отставание от развитых стран по обеспеченности жильем на 1 человека. Дополнительные факторы увеличения спроса - пока еще не массовый, но быстро набирающий силу рынок ипотеки и дефицит инвестиционных возможностей при избыточной ликвидности, поступающей в страну.

Риски инвестирования в недвижимость - это в любом случае долгосрочное вложение капитала, в то время как на рынке ценных бумаг можно найти себе инструменты как под краткосрочные и среднесрочные вложения, так и для долгосрочных инвестиций - 3-5 лет. Чем краткосрочнее инвестиционная стратегия, тем больше самого главного риска - внезапного изменения стоимости актива. От этого не застрахован никто ни на фондовом рынке, ни на рынке недвижимости. В целом фондовый рынок более рисковый, чем рынок недвижимости. У рынка недвижимости кризисы и спады обычно видны заранее, и у инвесторов есть время "выйти в деньги", в то время как на ранке акций предсказания сбываются гораздо реже. Минц В. Недвижимость как объект инвестирования // Вопросы экономики. 2007. № 2. С.114

Недвижимость обладает существенными отличиями от других товаров:

- является товаром чрезвычайно длительного пользования;

- иммобильна;

- рыночная ценность меняется во времени вследствие изменения близлежащей территории (строительство метро или наоборот, цементного завода);

- уникальна, поэтому стоимость определяется приблизительно;

- информация распределяется асимметрично. поскольку потребительские свойства проявляются в потреблении, а не при покупке (шумные соседи);

- будучи предметом потребления, одновременно является объектом крупного инвестирования Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость // Вопросы экономики. 2007. № 2. С.114. , в том числе и для последующей продажи (спекуляции).

Недвижимость представляется многим более понятным и надежным инструментом инвестирования, чем к примеру, фондовый рынок. Принято считать, что, купив квартиру сейчас, можно спокойно сдать ее в аренду, в последствии - перепродать по значительно более высокой цене - и так будет продолжаться достаточно долго. И не нужно следить за новостями экономики, валютными курсами, котировками акций.

Между тем, стратегия, основанная на инвестировании с целью последующей перепродажи, работает лишь до тех пор, пока есть кому перепродавать, т.е. обеспечивается платежеспособный спрос со стороны конечного покупателя. Если же в конце цепочки ослабевает спрос со стороны конечного покупателя (например, из-за того, что его доходы не позволяют приобрести желаемый актив), пирамида рушится и тем быстрее, чем больше в нее вовлечено заемных средств. При этом одним из ключевых настораживающих сигналов, как правило, является явное несоответствие ожидаемой надежности и доходности инструмента инвестирования.

Ключевой предпосылкой уверенности в стабильно высоких темпах роста цен на жилье является предположение об избыточном и низкоэластичном по цене спроса на жилье, поскольку оно, как известно, представляет собой одну из базовых потребностей человека. Столкнувшись с недоступностью покупки жилья, потенциальные покупатели могут предпочесть альтернативные варианты решения жилищной проблемы, например, аренду жилья (сейчас она обойдется примерно вдвое дешевле приобретения жилья в собственность с помощью ипотеки) или приобретения недвижимости в сельской местности, где существует значительный дисконт по отношению к городским ценам.

Однако современный рынок недвижимости все более тесно переплетается с финансовыми рынками (прежде всего, чрез механизм ипотечного кредитования). В России стремительный рост цен на жилье в последние годы является следствием нескольких процессов. Со стороны спроса это - повышение мировых цен на нефть примерно в три раза за последние пяти лет и вызванный этим приток валюты в страну, обеспечивший ускоренный рост доходов при их глубочайшей дифференциации; длительное отставание от развитых стран по обеспеченности жильем на 1 человека. Дополнительные факторы увеличения спроса - пока еще не массовый, но быстро набирающий силу рынок ипотеки и дефицит инвестиционных возможностей при избыточной ликвидности, поступающей в страну.

Риски инвестирования в недвижимость - это в любом случае долгосрочное вложение капитала, в то время как на рынке ценных бумаг можно найти себе инструменты как под краткосрочные и среднесрочные вложения, так и для долгосрочных инвестиций - 3-5 лет. Чем краткосрочнее инвестиционная стратегия, тем больше самого главного риска - внезапного изменения стоимости актива. От этого не застрахован никто ни на фондовом рынке, ни на рынке недвижимости. В целом фондовый рынок более рисковый, чем рынок недвижимости. У рынка недвижимости кризисы и спады обычно видны заранее, и у инвесторов есть время «выйти в деньги», в то время как на ранке акций предсказания сбываются гораздо реже. Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость // Вопросы экономики. 2007. № 2. С.114.

Инвестиции в недвижимость являются одной из ключевых сфер экономической деятельности, и имеют высокий мультипликационный эффект. В США и в ряде западноевропейских стран инвестиции в недвижимость составляют до 10 % валового внутреннего продукта. Сектор инвестиций первичного рынка недвижимости (девелопмента) является важнейшей его частью занимая в нем центральное положение. Он является источником средств для получения подрядных заказов строительных организаций и, кроме того, является источником предложения недвижимости на рынке. Поэтому от характера функционирования сектора инвестиций зависит в значительной степени функционирование всего рынка недвижимости.

Инвестирование в недвижимость в советской хозяйственной системе относились к числу наиболее централизованных и контролируемых видов деятельности. Решения связанные с использованием земельных ресурсов определением направлений капиталовложений, их финансовым материальным обеспечением (за исключением инвестиций в индивидуальные жилые дома, всегда являлись прерогативой центральных органов управления экономикой и находились под их особым контролем.

Инвестиции в недвижимость структурируются по следующим сегментам:

- инвестиции в индивидуальные жилые дома,

- инвестиции в многоквартирные жилые дома,

- инвестиции в нежилые здания и сооружения.

В значительной степени инвестиции в индивидуальные жилые дома осуществляют мелкие инвесторы для личного потребления. Входные и выходные барьеры в этом сегменте значительно меньше, чем в инвестициях в многоквартирные жилые дома и инвестиции в нежилые здания и сооружения. Учитывая это вполне возможно предположить, что сегмент инвестиций в индивидуальные жилые дома высоко конкурентен.

Инвестирование в многоквартирные жилые дома является наиболее объемным видом инвестиций в недвижимость, но при этом и социально значимым, в силу того, что жилые квартиры, как правило, являются наиболее дешевым видом жилой недвижимости. Структурный анализ инвестиций в многоквартирные жилые дома показывает их рост. При этом доля крупнейшего инвестора - государства в этом сегменте очень значительна. Т.о. в сегменте инвестиций в многоквартирные жилые дома наблюдается абсолютное доминирование одного крупнейшего инвестора и увеличению доли его влияния

Анализ инвестиций в недвижимость в сегменте нежилых зданий и сооружений показывает, что объем инвестиций увеличился. При этом доля крупнейшего инвестора - государства в этом сегменте также значительна. Т.о. в сегменте инвестиций в недвижимость в нежилые здания и сооружения также наблюдается доминирование одного крупнейшего инвестора. Таким образом, сектор инвестиций в недвижимость является неоднородным.

Инвестор, входя в сектор инвестиций рынка недвижимости (девелопмента), встречает на своем пути значительные барьеры.

Барьеры входа можно разделить на две большие группы: нестратегические и стратегические. Нестратегическими барьерами являются барьеры, создаваемые фундаментальными условиями отрасли, факторами объективного характера и по большей части независимые от деятельности фирмы или слабо поддающиеся ее воздействию. В отличие от нестратегических, стратегическими являются барьеры, создаваемые стратегией самой фирмы, факторы субъективного характера, присущие политике фирмы на рынке.

Т.о. анализ входных барьеров в сектор инвестиций в недвижимость (девелопмента) показал наличие существенных входных барьеров, препятствующих входу новых инвесторов, что является главной причиной доминирования государства в секторе инвестиций в недвижимость (за исключением сегмента инвестиций в индивидуальные жилые дома).

3. ДИНАМИКА ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ В УСЛОВИЯХ МИРОВОГО ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА

3.1 Динамика инвестиционной привлекательности российского рынка недвижимости

Эксперты в области недвижимости, как один, сходятся во мнении о том, что привлекательность российского рынка недвижимости начала расти. Так, по данным компании Jones Lang LaSalle, в I квартале 2010 года общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость вырос на 69% относительно соответствующего периода 2009 года и составил $813 млн. Однако, рыночная активность в данный момент по-прежнему характеризуется преобладанием российских инвесторов - на россиян пришлось 85% от общего объема инвестиций в недвижимость I квартале 2010 года В I квартале иностранные инвестиции в недвижимость РФ выросли на 69% // http://www.irn.ru/news/41173.html // 11.05.2010.

По данным исследования, подготовленного Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers и представленного на конференции "Новые тенденции на европейском рынке недвижимости-2010", более щадящие условия кредитования и стабилизация цен на недвижимость приведут к некоторому улучшению ситуации в секторе недвижимости Европы и России в 2010 году. Однако процесс восстановления будет долгим и медленным Решетникова Е. Инвестиционная привлекательность российского рынка недвижимости // www.rieltkazna.ru/event/941.

По мнению экспертов, в 2010 году предпочтение инвесторов коммерческой недвижимости будет отдано офисам в центре города, магазинам на центральных улицах и торговым центрам. Однако инвестиции в жилую недвижимость так же высоко котируются, и ожидается, что в 2010 году они дадут лучшие результаты, чем коммерческая недвижимость.

Что касается различных видов недвижимости, то, по данным исследования, основными факторами, которые принимаются во внимание, являются местонахождение, тип здания и арендатор. С этим согласен и генеральный директор компании Horus Capital Алексей Бланин: "Все будет зависеть от качества объектов. Крупные торговые центры и офисы - именно по ним будет наблюдаться полное восстановление. На данный момент арендные ставки находятся на достаточно выгодном уровне. Сделки, которые совершаются сейчас, будут успешными. Но одной из главных проблем является отсутствие достаточного количества качественных объектов.

Многие эксперты отмечают, что в России недостаточно высококачественных объектов, а это, в свою очередь, влияет на качество сделок.

"Многие зарубежные компании хотели бы прийти на российский рынок, но они ищут высококачественные активы, - говорит Ричард Грэгсон, - поэтому быстрого роста рынка не будет, он будет медленным. Если сравнивать возможности инвестирования в Лондоне, Париже и в Москве, то разница, конечно, есть. Все зависит от класса активов, Москва не может предложить большое количество качественных активов, как только появятся качественные активы, тогда появятся инвесторы, которые обратят свое внимание на Москву, так же как они сейчас обращают свое внимание на Лондон и Париж" Решетникова Е. Инвестиционная привлекательность российского рынка недвижимости//www.rieltkazna.ru.

Однако, несмотря на то, что уровень инвестиционной привлекательности рынка недвижимости в России начал постепенно расти, сегодня все еще пустует, по разным оценкам, от 20 до 26% объектов нежилой недвижимости (приложение 1). По оценкам компании Knight Frank , это 20,5% бизнес-центров. По словам руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости СB Richard Ellis Анны Мельник, эта цифра еще больше - 26%. "При этом 70% помещений сейчас находится в состоянии "под отделку", - замечает она. В премиум-классе, по оценке эксперта, свободные площади находятся на уровне 21,2% Офисы с видом на кремль// РБК- Недвижимость.2010.

Несмотря на то, что более 20% рынка недвижимости еще не распределились среди инвесторов, стабильная положительная динамика рынка с начала 2009 года по второй квартал 2010 года на лицо. Более того, о стабилизации рынка недвижимости в России можно судить и по предварительно подготовленным к эксплуатации объектам недвижимости в третьем - четвертом кварталах 2010 года (приложение 2) _{СB Richard Ellis}.

Вместе с тем, весну 2010 года российский рынок недвижимости встретил небольшим повышением цен на уровне 1%-2% в месяц (приложения 3-5). Однако, по мнению аналитического центра IRN.RU, говорить о начале нового резкого подорожания жилья в нынешних экономических условиях пока не приходится. После падения стоимости квадратного метра на треть, вызванного финансовым кризисом, вполне естественен небольшой отскок цен вверх на несколько процентов, который и наблюдается с конца 2009 года. Более того, в условиях систематического ослабления доллара наибольший прирост испытывают именно долларовые цены, а прирост рублевых цен на жилье оказывается куда скромнее Обзор рынка недвижимости по итогам 2009-2010 г.//www.irn.ru.

Если сравнить индексы стоимости жилья в апреле-мае 2009 года и марте - апреле 2010 года, то рост стоимости жилья будет очевиден (приложение 6). Следовательно, это еще раз доказывает стабилизацию рынка недвижимости и положительную динамику инвестиционной привлекательности рынка.

В ближайшие месяцы, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», наиболее вероятно сохранение текущего уровня цен с небольшими конъюнктурными колебаниями. По сути, будет продолжаться «утряска» рынка, когда одни квартиры могут слегка отыгрывать прежнее падение и немного подрасти в цене, а другие - возможно, продолжать сползать вниз или «топтаться на месте». При этом от месяца к месяцу средний уровень стоимости жилья может варьироваться в пределах нескольких процентов, но вряд ли будет набирать силу продолжительный тренд к росту. Однако стабилизация стоимости квадратного метра на новом послекризисном уровне, скорее всего, обернется активизацией спроса и увеличением количества сделок, то есть в 2010 году рынок недвижимости будет расти не по цене, а по объемам Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2010 года//www.irn.ru.

Согласно анализа экспертов IRN, рынки недвижимости городов и регионов России находятся сейчас на этапе активного развития. Недвижимость в Сочи, Адлере, Анапе, Геленджике, Туапсе, недвижимость Краснодара, Краснодарского Края и Ростова привлекают покупателей и мигрантов со всей страны благодаря теплому климату. Недвижимость Петербурга, Калининграда, Екатеринбурга, Перми, Новосибирска, Ярославля и других городов интересна благодаря активному развитию регионов.

Отскок цен на квартиры в Москве и Московской области вверх последние полгода, по мнению аналитиков, был вызван дефицитом жилой недвижимости в столице. Так, по информации аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», почти во всех остальных регионах России никакого подорожания жилья последние месяцы не наблюдалось: в лучшем случае имеет место стабилизация цен или продолжается небольшое «сползание» вниз. Похожая картина имеет место и в других сегментах рынка недвижимости даже в Москве, где отсутствует дефицит предложения - в частности, это коммерческая недвижимость Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2010 года// http://www.irn.ru/news/40958.html..

Отметим, что помимо факторов мировой экономики на положительной динамике инвестиционной привлекательности российского рынка недвижимости способствовали также местные органы власти в некоторых регионах России. Так, Администрацией Санкт-Петербурга применяется система мер, направленных на увеличение притока инвестиций в экономику города и предупреждение их оттока:

- государственная поддержка инвестиционной деятельности (включая предоставление налоговых льгот);

- создание прозрачной процедуры осуществления инвестиционной деятельности;

- создание механизма работы с городскими инвестиционными проектами Асаул А.Н., Денисова И.В. Доклад на Годичном 39 собрании Санкт-Петербургских Научных Советов по экономическим проблемам Российской академии наук, состоявшемся 3 марта 2001 года в г. Санкт-Петербурге..

Таким образом, окончательной стабилизации цен на недвижимость и уменьшению шансов возникновения второй волны их снижения способствует благоприятный внешний фон (постепенная стабилизация курса валют, а, значит, и укрепления рубля, рост ценных бумаг и российского фондового рынка в целом. Все это, безусловно, также оказывает положительное влияние на динамику российского рынка недвижимости и на увеличение его инвестиционной привлекательности.

3.2 Влияние кризиса ликвидности на динамику инвестиций в недвижимость

Финансовый кризис внес свои коррективы в планы строителей и девелоперов. В сложившихся условиях многие участники рынка начали «сворачивать» свой бизнес в 2008 - 2009 гг. Так, многие крупные строительные компании объявили о том, что они "замораживают" проекты, которые находятся на начальной стадии разработки. Вслед за строителями закрывали свои агентства риэлторы. По мнению заместителя генерального директора по коммерции девелоперской компании "Олипс" Евгения Мельникова, кризис ликвидности, так резко ударивший по фондовым рынкам и частично по рынку недвижимости, в последнем случае будет компенсироваться тем, что многочисленные частные инвесторы, справедливо разочаровавшиеся в финансовых и фондовых инструментах сохранения и приумножения своих средств, будут искать более надежные во всех отношениях объекты инвестиций и перенаправят средства в реальный сектор, в том числе в недвижимость. «В этом плане жилая и ликвидная коммерческая недвижимость была, есть и будет очень выгодным вариантом. Ведь даже в период стагнации старое жилье потеряло в цене максимум 10% (а не 80% как некоторые ценные бумаги), а новостройки вообще продолжали расти в цене» Янко И. Кризис ликвидности вызовет приток инвестиций в недвижимость// Деловой квартал. 27.10.2008..

Перед нашей страной стояли следующие задачи, касающиеся фискальной политики и требующие достаточно быстрых решений.

Использование мер монетарной и фискальной политики для стабилизации ситуации на финансовом рынке страны и решения острых социальных проблем. В условиях мирового финансового кризиса, экономической нестабильности и замедления темпов экономического роста при одновременном достаточно высоком уровне инфляции Россия, как и другие страны, столкнулась с различными социальными проблемами. С одной стороны, это снижение уровня жизни граждан, рост безработицы, а с другой -- замедление развития отраслей социальной сферы. Здесь важен выбор мер стимулирующей политики, чтобы помощь получали именно те, кто в ней действительно нуждается, а бюджетные расходы не приводили к дополнительному росту инфляции.

Поддержка реального сектора экономики в условиях возможной рецессии. Во избежание резкого спада в реальном секторе экономики (в силу неблагоприятных внешних условий и внутренней нестабильности) и связанных с этим экономических и социальных последствий были необходимы стимулирующие меры со стороны государства.

В таблице 4 представлен набор мероприятий налогово-бюджетной политики, направленных на преодоление последствий мирового финансового кризиса в нашей стране.

Общая стоимость мер налоговой политики оценивается на уровне 900 -- 1000 млрд руб. (2,3--2,5% ВВП), мер бюджетной политики (без размещения средств суверенных фондов) -- в 1145 млрд руб. (2,9% ВВП). Таким образом, суммарный объем антикризисных мер составляет 2045--2145 млрд руб. (5,2-5,4% ВВП) Кудрин А. Мировой финансовый кризис и его влияние на Россию// http://institutiones.com/general/1158-mirovoj-finansovyj-krizis.html 31.05.2009 .

Кроме того, в 2008 г. из Фонда содействия реформированию ЖКХ было выделено 50 млрд руб. на выкуп квартир в домах с высокой степенью готовности, из федерального бюджета -- 32 млрд руб. на выкуп квартир для военнослужащих и социально уязвимых категорий граждан. Было принято решение о предоставлении в 2009 г. государственных гарантий предприятиям реального сектора экономики в размере 300 млрд руб Кудрин А. Мировой финансовый кризис и его влияние на Россию// http://institutiones.com/general/1158-mirovoj-finansovyj-krizis.html 31.05.2009 .

Меры налогово-бюджетной политики, направленные на преодоление последствий мирового финансового кризиса, предполагается осуществить в сумме 175 млрд руб. за счет остатков бюджета на начало 2009 г., остальные -- за счет перераспределения расходов внутри установленных параметров бюджета.

Таким образом, можно заключить, что основным инвестором на российском рынке недвижимости в период мирового финансового кризиса было государство, оказывающее поддержку гражданам в получении жилья.

Степень негативного влияния кризиса, «внешнего» по отношению к национальной экономике, на состояние рынка недвижимости зависит от того, насколько сильно сопутствующие кризису факторы ограничивают спрос и/или предложение объектов недвижимости. В российском случае круг основных факторов, способных «сыграть» в пользу сокращения спроса, включает в себя:

1. угрозу снижения доходов населения (главный двигатель спроса на жилье) и доходности частного бизнеса (спрос на коммерческую недвижимость);

2. снижение сравнительной прибыльности инвестиций в недвижимость по отношению к инвестициям в другие виды активов;

3. ухудшение доступности кредитных ресурсов для покупателей. Со стороны предложения - это прежде всего проблема доступности кредитных ресурсов для девелоперских компаний и компаний-застройщиков.

15 февраля 2010г. Компания Jones Lang LaSalle опубликовала обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России в 4 квартале 2009 года. В нем представлены последние тенденции в экономике, на финансовых рынках и в инвестициях в недвижимость, а также перспективы инвестиционного рынка на 2010 год.

Негативный тренд первой половины 2009 года сменился признаками стабилизации большинства секторов российской экономики в конце года. После резкого снижения в первой половине года (на 10,9%) ВВП показал позитивную динамику. В результате, снижение ВВП замедлилось до 7,9%.

Промышленное производство в 4 квартале сократилось лишь на 2,6% по отношению к соответствующему периоду предыдущего года против 11% в 3 квартале. При этом в ноябре и был зафиксирован рост впервые с начала кризиса. Негативная динамика реальных располагаемых доходов населения, отмеченная в 1-3 кварталах, также сменилась ростом в конце года. В результате, увеличение доходов в 2009 году составило 1,9%. Улучшение потребительских ожиданий и рост пенсий способствовали торможению негативного тренда розничной торговли до -5,5% в 2009 году. Начало восстановления экономики уже нашло отражение в арендных ставках и ценах на недвижимость, где наметилась стабилизация.

По данным компании Jones Lang LaSalle, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 4 квартале 2009 года составил 1,1 миллиардов долларов, что на 17% больше, чем в 3 квартале. Однако объем транзакций за весь год достиг всего 2,9 миллиарда долларов, что на 52% ниже уровня 2008 года.

В отличие от предыдущих лет, основную роль последнее время играют российские инвесторы: на них пришлось 72% вложений в прошлом году по сравнению с 28% в 2008 г. Активность была сосредоточена преимущественно в Москве: региональные сделки, включая Санкт-Петербург, составили лишь 9% от общего объема.

Самыми активными покупателями стали связанные с государством структуры и институциональные инвесторы. При этом, на офисную недвижимость пришлось 81% всех сделок, где спрос формировался во многом за счет компаний, приобретавших площади для собственных нужд.

В 2009 году большинство банков, получивших от девелоперов активы в счет выданных ранее кредитов, сохраняли позицию наблюдателя в ожидании восстановления цен на недвижимость. Однако уже в конце 2009 года некоторые банки начали продавать полученную таким образом недвижимость.

Например, Альфа-банк принял активное участие в продаже группой компаний Kopernik Group БЦ «Северное Сияние». Другие банки перешли на управление полученными активами с помощью специальных подразделений (например, Сбербанк Капитал, ВТБ Капитал). Процесс смены собственников продолжится в 2010 году, а некоторые активы, полученные банками в счет погашения долга, будут выставлены на продажу в 2010 году.

Олеся Черданцева, Руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости и инвестиций, отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметила: «Позитивным моментом для рынка стало то, что арендаторы начали активно покупать площади под собственное размещение, демонстрируя уверенность в том, что дно цикла уже достигнуто. В начале 2010 года такие инвесторы, скорее всего, будут лидерами рынка. Кроме того, во второй половине 2009 года заемное финансирование стало более доступным, в первую очередь, для стабильных девелоперских компаний и высококлассных активов. Финансирование недвижимости остается выгодным для кредиторов, и его объемы в 2010 году увеличатся, стимулируя восстановление рынка. Наконец, стабилизация экономики послужит толчком для улучшения положения на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость».

Джереми Эдди (Jeremy Eddy), глава отдела инвестиционных рынков торговой недвижимости в странах Европы, Ближнего востока и Африки, сказал: «В начале этого года мы наблюдали восстановление инвестиционной активности в торговой недвижимости, и мы рады, что участвовали в существенной доле этих сделок. Инвесторы ощутили приток капитала, улучшение ситуации на кредитных рынках, а также стабилизацию арендного рынка. Географический интерес по-прежнему сосредоточен на «Большой пятерке», и хотя инвесторы осуществляли сделки на рынках своих стран в 2009, сегодня покупки с участием иностранцев опять становятся популярными. В то же время, если раньше инвесторы прежде всего рассматривали высококачественные активы, то теперь сделки совершаются с широким набором торговых центров. Мы ожидаем, что интерес вернется и к торговым складским помещениям, и к традиционным схемам с гипермаркетами в качестве якорных арендаторов» На «Большую пятерку» приходится 80% объема инвестиций в торговую недвижимость Европы в 1 квартале 2010//www.rbc.ru .

В 1 квартале 2010 наибольшее количество сделок было заключено с торговыми центрами; объем сделок составил 4,1 миллиарда евро, что составляет около 80% общего объема по всей Европе. Это было вызвано возвращением крупных институциональных инвесторов, фондов и компаний, которые на протяжении 2009 года сосредотачивались на накоплении средств и на управлении имеющимися активами. Предметом их основного интереса стали высококачественные торговые центры. Сокращение количества сделок (несмотря на существенное увеличение в объемах) также говорит о том, что объем каждой сделки увеличивается и что интерес к торговым центрам растет. В 1 квартале 2010 было заключено 94 сделки, что на 11% меньше, чем в 4 квартале 2009, а средний объем сделки увеличился до 57 миллионов евро (в предыдущем квартале он составил 47 миллионов евро). Было заключено 10 сделок, объем которых превысил 100 миллионов евро, что существенно выше, чем средний показатель (шесть сделок) на протяжении последних двух лет Макроэкономическая ситуация и рынок торговых центров// www.rbc.ru.

Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований, отметил: «Во время кризиса в инвестициях в российскую недвижимость преобладали офисы. Однако в этому году рынок значительно оживился, в том числе в торговом сегменте. Хотя в первом квартале сделок с торговыми центрами было не так много (на общую сумму в 60 миллионов долларов), переговоры ведутся по многим объектам. Активность стимулируют стабилизация арендных ставок, рост доходов населения и оборотов торговли. К тому же, стало возможным получить банковское финансирование. Мы ожидаем значительного увеличения объема сделок в ближайшие месяцы» Рынок офисной недвижимости// www.rbc.ru.

Таким образом, по данным экспертов российского рынка недвижимости, кризис ликвидности в России практически преодолен, и в 2010 году российский рынок недвижимости стабилизируется.

3.3 Прогноз развития рынка недвижимости

На основании данных по итогам апреля 2010 года вполне можно было бы прогнозировать продолжение роста цен на недвижимость на весь 2010 год и, возможно, даже нарастающими темпами. Так было в 2003, 2005 и 2006 годах, однако примеры заметных перемен тенденций с приходом мая и переходы рынка недвижимости к стагнации, как было в 2004 или 2008 годах, заставляют задуматься о текущей ситуации более широко. А она пока располагает, в лучшем случае, к умеренному оптимизму, но никак не к эйфории.

Если говорить, о макроэкономическом фоне, то на финансовых рынках позитив в этом году, похоже, оказался недолгим. Непродолжительное «ралли» февраля-апреля 2010 года, как на российской бирже, так и на мировых площадках, оказалось куда скромнее, нежели наблюдалось даже в посткризисном 2009 году. А в последних числах апреля биржи выглядят готовыми уйти в жесткую коррекцию, что, разумеется, будет сопровождаться и отскоком доллара вверх. Более того, подливают «масла в огонь» и растущие экономические проблемы Греции и Португалии, которые уже вызвали заметный обвал курса евро, а также грозят финансовыми проблемами всему Евросоюзу. Разумеется, что в подобных условиях падает спрос и потребление, цены на энергоносители, а инвесторы больше предпочитают уходить в деньги, нежели в низколиквидные активы, каковыми является недвижимость. А значит, эта ситуация грозит российскому рынку недвижимости отсутствием долгожданного финансирования и кредитования, как строительной отрасли, так и продаж квартир по ипотеке, а также вялым потребительским спросом.

В этих условиях застройщики будут вынуждены все больше уходить в дешевый сегмент, в котором, во-первых, граждане могут купить квартиру на «живые» деньги, без привлечения ипотеки, а во-вторых, хорошая интенсивность продаж позволяет строить в большей степени на оборотные, а не на кредитные деньги. Более того, происходящие сейчас перемены на рынке земли, связанные с активными действиями властей по вовлечению в оборот неиспользуемых площадок, а также заметное падение оптовой цены на землю, позволяют строить много и недорого. Аналитический центр www.irn.ru уже отмечал это обстоятельство в статьях «Дефицит жилья отменяется» и «Россию завалят дешевым жильем».

Примечательно, что дефицит жилья в столице является, по сути, единственной причиной, вызвавшей некоторый отскок цен на квартиры в Москве и Московской области вверх последние полгода. Так, по информации аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», почти во всех остальных регионах России никакого подорожания жилья последние месяцы не наблюдалось: в лучшем случае имеет место стабилизация цен или продолжается небольшое «сползание» вниз. Похожая картина имеет место и в других сегментах рынка недвижимости даже в Москве, где отсутствует дефицит предложения - в частности, это коммерческая недвижимость. Как отмечалось в статьях «Рынок пока не готов переварить все построенные офисы» и «Торговые центры Москвы: худшие времена позади», хотя падение цен купли-продажи и ставок аренды офисов и торговых помещений закончилось, никакого повышения цен не наблюдается.

А значит, и стоимость жилья в Москве сейчас вряд ли имеет существенный потенциал для быстрого роста. Скорее, в свете происходящих перемен рынок имеет возможность расти по объемам, что еще больше должно обуздать цены. Другими словами, в отличие от последефолтного периода 1998-2002 годов сейчас обстоятельства таковы, что рост цен на недвижимость до прежних максимумов может оказаться более продолжительным, что отмечалось в докладе руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко «Недвижимость Москвы: сценарий до 2012 года Репченко О. Недвижимость Москвы: сценарий до 2012 года// www.irn.ru. Следовательно, и рост цен последних месяцев, начиная с мая вполне может сойти на нет и смениться стабилизацией.

Несмотря на разную «природу» дефолта 1998 года и финансового кризиса 2008 года, динамика цен на недвижимость в обоих случаях оказалась на удивление схожей (приложение 7,8). Так, в обоих случаях в течение примерно года с начала кризиса падение стоимости квадратного метра составило в среднем 30%-35%, после чего наступила стабилизация. Справедливости ради отметим, что незначительные отличия обуславливают курсы валют: так в 1999-2002 годах курс доллара продолжал систематически расти, что притормозило отскок долларовых цен на жилье, а в 2009-2010 годах доллар слабел, что и привело к появлению незначительного положительного тренда уже с осени 2009 года. Но эти детали не меняют сути - кривые 1998-2000 и 2008-2010 годов фактически «оплетают» друг друга.

Чтобы сравнение периодов 1998-2000 и 2008-2010 годов было более наглядным, в приложении 8 приведен этот же график, но только в относительных единицах, а за «1» в первом случае выбран август 1998 года, а во втором - август 2008.

На основе схожести реакции рынка недвижимости на эти кризисы вполне естественно было бы предположить, что сценарий 1998-2002 годов может полностью повториться в 2008-2012 годах. Если отталкиваться от этой гипотезы, то цены на жилье должны были бы вернуться на докризисный уровень - чуть более $6 тыс. за кв.м по индексу ИРН - где-то к осени 2012 года, аналогично тому, как после дефолта 1998 года стоимость столичных квартир полностью отыграла потери к осени 2002 года. Порой из уст участников рынка недвижимости звучат и более оптимистичные прогнозы относительно того, что это произойдет уже ближайшей осенью или в течение 2011 года.

Поверив безоговорочно в полную схожесть поведения рынка недвижимости в 2008-2012 и 1998-2002 годах, ничто не мешает вооружиться идеей, что и более продолжительный период 2008-2018 годов вполне может оказаться аналогичным периоду 1998-2008 годов. То есть, вернувшись в 2012 году к докризисному уровню чуть более $6 тыс. за кв.м., цены на недвижимость и далее пойдут вверх, как было в 2003-2008 годах. Если развить эту мысль до конца, то подобные фантазии приведут нас к тому, что средняя стоимость жилья в Москве должна будет:

· к 2014 году превысить докризисный уровень еще вдвое, то есть составить примерно $12,5 тыс. за кв.м;

· к 2016 году превысить докризисный уровень в 4 раза, то есть составить примерно $25 тыс. за кв.м;

· к 2018 году достичь нового максимума порядка $40 тыс. за кв.

Сократившаяся платежеспособность населения, очевидно, уже не позволит максимизировать прибыль с каждого квадратного метра, как это было раньше. А значит, для получения прежних доходов нужно наращивать объемы. Поэтому аналитический центр www.irn.ru считает, что сейчас наступает время активного строительства больших объемов жилья, потому что нечто подобное уже происходило в тех же 1998-2002 годах. Несмотря на дефолт 1998 года стройки не встали, и строительная отрасль не умерла, а в Москве (и в ряде других регионов России) напротив, развернулся строительный бум жилья эконом-класса в нижней ценовой категории.

До кризиса был избыток свободных денег во многом за счет доступного кредитования. И всем игрокам рынка было невыгодно продавать что-либо, а напротив, все искали активы для инвестирования. Кризис привел к схлопыванию этой финансовой пирамиды и «живые» деньги снова стали в цене. Теперь для игроков рынка стало выгоднее тем или иным образом превращать активы в свободные средства, нежели держать их «мертвым грузом».

Сократившаяся платежеспособность населения, очевидно, уже не позволит максимизировать прибыль с каждого квадратного метра, как это было раньше. А значит, для получения прежних доходов нужно наращивать объемы. Поэтому аналитический центр www.irn.ru считает, что сейчас наступает время активного строительства больших объемов жилья, потому что нечто подобное уже происходило в тех же 1998-2002 годах. Несмотря на дефолт 1998 года стройки не встали, и строительная отрасль не умерла, а в Москве (и в ряде других регионов России) напротив, развернулся строительный бум жилья эконом-класса в нижней ценовой категории.

Именно в те годы в Москве немало жилья элитного и эконом-класса в спальных районах в виде точечной застройки. А в последующие годы, в период экономического роста, доступное жилье в столице, напротив, исчезло как класс. Застройщики пытались все новостройки Москвы, даже в малопрестижных местах или в спальных районах «вытянуть» в категорию «бизнес-класс» причем не столько по качеству, сколько по цене. Но стоило снова случится кризису, как уже в начале 2009 года, появился первый большой район новостроек эконом-класса в Москве - «Марфино», который стартовал по ценам 70 тыс. руб. за кв.м - почти вдвое ниже среднерыночных. Параллельно в Москве появилось еще несколько жилых комплексов по схожим ценам, где продажа квартир началось от 80 тыс. руб. за кв.м. Другие предложениям в данном ценовом диапазоне перечислены в статье «Чем покупателя привлекают застройщики эконом-класса: ценой, скоростью стройки, большим выбором вариантов», опубликованной на www.metrinfo.ru.

В то же время, в течение 2009 года неоднократно звучали реплики, что эти объемы распродадутся, и на рынок больше не выйдет ничего подобного. Однако в конце 2009 - в начале 2010 годов было проанонсировано еще несколько новых микрорайонов и ЖК эконом-класса как в Москве, так и в регионах. Сейчас каждую неделю тот или иной застройщик объявляет о начале нового строительного проекта в нижнем ценовом сегменте - в одних случаях на этапе покупки земли или заключения инвестконтрактов, в других - при выходе на площадку или старте продаж.

О росте объемов свидетельствует последние месяцы также и вторичный рынок жилья. В декабре 2009 года, а затем и в марте 2010 года было зарегистрировано рекордное число сделок на «вторичке». Принимая во внимание, что основную массу сделок здесь составляют альтернативы (обмены, цепочки, покупка новой квартиры с одновременной продажей прежней и т.д.), они могут реализоваться только в условиях относительно стабильных цен. Соответственно, в период ценовой нестабильности 2005-2009 годов, когда стоимость жилья «скакала» то вверх, то вниз, многие «цепочки» разваливались и не могли реализоваться. Другими словами, только сейчас на рынке настал этап стабильности, когда весь отложенный спрос по альтернативам может реализоваться. Поэтому специалисты полагают, что в ближайшие год - два рост количества сделок на вторичном рынке будет только расти. Если же говорить о ценах, то, принимая во внимание все вышесказанное, быстрое возвращение к докризисному уровню по сценарию 1998-2002 следует рассматривать скорее как оптимистичный сценарий. В качестве пессимистичного развития ситуации, которое вполне возможно, специалисты рассматривают как «топтание» цен на месте, так и возникновение дополнительной умеренной коррекции по сценарию стагнации 2007 или 1996-1997 годов (откат цен вниз на 5%-10%-15% без какого-то внешнего кризиса или серьезных потрясений).

Наиболее же вероятным, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» представляется более продолжительное возвращение к докризисному уровню цен темпами инфляции или немногим быстрее, что может потребовать не 1-2, а 3-5 лет. Скорее всего, в целом умеренный рост цен на жилье ближайших лет может происходить с повышенной волатильностью, связанной с немалым количеством перемен на рынке, установкой новых правил игры и особенностей потребительского поведения. Так, заметную волатильность рынок уже продемонстрировал в 2006-2009 годах. Дополнительной причиной частой смены периодов роста цен и последующей стагнации с откатом назад может стать нестабильность макроэкономического фона и курсов валют.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование роли и функций рынка недвижимости, как элемента конкурентоспособной экономики региона позволило сделать следующие выводы теоретического и прикладного характера:

1. Особенностью первичного рынка недвижимости отличающей ее от других рынков заключается в том, что процесс создания и процессы инвестирования и реализации выполняют в большинстве случаев разные экономические субъекты. Поэтому первичный рынок недвижимости можно представить в виде двух составляющих: 1) рынок создания объектов недвижимости, где основными субъектами являются строительные организации, осуществляющие функцию предложения и инвесторы, осуществляющие функцию спроса; 2) рынок оборота возведенными объектами недвижимости, где основными участниками являются инвесторы, осуществляющие функцию предложения и различные экономические субъекты, осуществляющие функцию спроса.

2. Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки, участки недр и вновь создаваемые, рекомендуемые и расширяемые предприятия, здания, строения и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что в свою очередь, сужает возможности страны.

3. Инвестирование в недвижимость - это в любом случае долгосрочное вложение капитала, в то время как на рынке ценных бумаг можно найти себе инструменты как под краткосрочные и среднесрочные вложения, так и для долгосрочных инвестиций. У рынка недвижимости кризисы и спады обычно видны заранее, и у инвесторов есть время "выйти в деньги", в то время как на рынке акций предсказания сбываются гораздо реже.

4. Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. Одной из главных функций рынка недвижимости является установление равновесных цен, регулирующая функция, коммерческая функция, функция санирования, информационная функция, посредническая функция, стимулирующая функция, инвестиционная функция, социальная функция.

5. Участниками субъективно-объективных отношений в сфере недвижимости являются РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, юридических и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владении, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

6. Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям. Функционирование рынка недвижимости способствует развитию общего экономического оборота страны.

7. Изучение современного мирового опыта ведения кадастра показывает, что практически во всех развитых странах мира оно является задачей государственного масштаба и ответственность за регистрацию недвижимости возлагается на соответствующие государственные организации.

8. Одним из факторов, вызывающих резкие колебания цен на недвижимость, является применяемый в нашей стране механизм повышения доступности жилья, основанный на стимулировании развития ипотечного кредитования.

9. В условиях эффективно функционирующей экономики все инвестиции и активы, имеющие одинаковый уровень риска, должны приносить одинаковый доход. Отсюда следует, что в подобных условиях инвестиции физических лиц в жилую недвижимость (покупка квартир) должны приносить такой же доход, как и инвестиции в финансовые активы аналогичного уровня риска с учетом возникающих при этом у физического лица затрат на аренду жилья.

10. Проблема несбалансированной структуры вложений в недвижимость на рынке недвижимости, проявляемая в повышенном уровне вложений в жилье, вызывает ряд негативных последствий для экономики, вызывая уменьшение размера возможных вложений в производство и оказание услуг в экономике и влияя на параметры платежного баланса, увеличивая импорт и уменьшая потребление за счет внутренних ресурсов.

11. В значительной степени система налогообложения недвижимости стимулирует повышенное потребление на рынке, облагая в значительно меньшей степени имущество физических лиц по сравнению с юридическими. Введение налога на недвижимость позволит снизить цены на недвижимость и создать сбалансированную структуру вложений в недвижимость на рынке недвижимости, т.е. позволит увеличить объемы вложений в нежилую недвижимость и уменьшить объемы вложений в элитные объекты недвижимости. Это будет способствовать повышению деловой активности предпринимательских структур, увеличению спроса на рабочие места, рациональному, с точки зрения воспроизводственного процесса, движению капитала.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция РФ. М., 2003.

2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2. М.: НОРМА, 2004.

3. Земельный кодекс РФ. М.: НОРМА, 2004.

4. Жилищный кодекс РФ. М.: НОРМА, 2004.

5. Градостроительный кодекс РФ. М.: НОРМА, 2004.

6. Авдашова С.Б., Розанова Н.М. Теория организации отраслевых рынков. М.: Магистр, 1998.

7. Анимица Е.Г., Сурнина Н.М., Лысенко А.Г. Региональный имущественный комплекс: методология и практика. Екатеринбург, 2000.

8. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004.

9.Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости //eup.ru/Documents/2003-03-31/1641E.asp

10. Асаул В.В. Самоорганизация и экономическая интеграция: общие точки. М.: Academia, 2004.

11. Асаул Н.А. Теория и методология институциональных взаимодействий субъектов инвестиционно-строительного комплекса. СПб.: Гуманистика, 2004.

12. Атамалиева Л. Конкуренция и ее роль в работе предприятий // ФУА. 2000. № 9.

13. Базылев Н.Н. Экономическая теория. М., 2001.

14. Балобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

15. Белкина Т. Жилищный сектор в России // Вопросы экономики. 1994. №10.

16. Белых Л.П. формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999.

17. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости / Рынок недвижимости в России / Недвижимость как объект инвестирования. М.: Финансы и статистика, 1999.

18. Волоченков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 1996.

19. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 2001.

20. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

21. Горемыкин В.А., Богомолов А.Ю. Планирование предпринимательской деятельности предприятий. М.: Инфра-М, 2003.