Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере торгового помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка рыночной стоимости недвижимости торгового помещения

Оглавление

• Введение
• Глава 1. Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости
• 1.1 Понятие оценки недвижимости
• 1.2 Виды стоимости объектов недвижимости
• 1.3 Основные принципы оценки объектов недвижимости
• 1.4 Процесс оценки стоимости недвижимости
• Глава 2. Анализ методологических основ оценки рыночной стоимости торговой недвижимости
• 2.1 Анализ подходов и методов оценки стоимости недвижимости
• 2.2 Использование доходного подхода в оценке стоимости торговой недвижимости
• 2.3 Применение сравнительного подхода в оценке стоимости торговой недвижимости
• 2.4 Особенности реализации затратного подхода в ходе оценки торговой недвижимости
• Глава 3. Практические аспекты оценки рыночной стоимости объекта торговой недвижимости
• 3.1 Общие сведения о проводимой оценке
• 3.2 Описание объекта оценки
• 3.3 Анализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценки
• 3.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки
• Заключение
• Список использованной литературы
• Введение

Актуальность исследования. Активное развитие российского рынка недвижимости в последние годы, подразумевающее в том числе и постоянно растущее количество операций с объектами недвижимости, обусловливает необходимость применения оценочных технологий для корректного определения стоимости объектов. Становление рыночных отношений в России привело к тому, что цена является решающим вопросом при совершении любой рыночной сделки. Все чаще в услугах оценщиков нуждается не государство, в процессе проведения переоценки государственной собственности, а частные структуры.

Оценка стоимости недвижимости в России - сравнительно новое научное направление. Как специфика местного рынка недвижимости, так и ранняя стадия развития, на которой рынок сейчас находится, обусловливают потребность в тщательном изучении и адаптации оценочной методологии, терминологии, принципов исследований, применяемых в международной практике, к условиям современного российского рынка недвижимости для проведения объективной и достоверной оценки стоимости недвижимости.

Исследование практической работы российских оценщиков позволило заключить, что в российской оценочной практике информационной базой оценки нередко становятся не достоверные данные, а субъективные мнения и прогнозы. Значительная роль индивидуального фактора негативно влияет на качество оценки, снижая объективность выводов.

Оценка стоимости недвижимости и, в частности, анализ эффективного использования объектов недвижимости рассмотрены в работах многих зарубежных специалистов, таких, как Чарльз Д. Акерсон, Питер Д. Боуз, Джон Д. Дорчестер, Фрэнк Е. Харрисон, Дэвид Айзэкс, Джон А. Шварц, Терри Стели.

Различные аспекты развития рынка недвижимости в современной российской экономике, основы анализа операций на рынке недвижимости, оценки стоимости недвижимости рассматриваются в работах: А.Н. Асаула, И.Т.

Балабанова, Э.П. Баяндина, СВ. Валдайцева, А.А. Горбунова, СВ. Грибовского, В.В. Григорьева, А.Г. Грязновой, СН. Максимова, Б.Д. Новикова, Е.В. Песоцкой, Ф.Б. Риполь-Сарагоси, В.Н. Старинского, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, А.В. Черняка и др. Высоко оценивая вклад ученых экономистов в разработки темы исследования, нельзя не отметить, что в анализируемых работах недостаточно уделено внимание совершенствованию методов оценки недвижимости. В этой связи существует необходимость исследования теоретических вопросов о сущности стоимостной оценки недвижимости, факторов, определяющих ее рыночную стоимость, разработки новых методических положений оценки недвижимости с использованием экономико-математического аппарата. Все это определило актуальность, цели и задачи диссертационного исследования.

Цель исследования состоит в изучении методов оценки недвижимости с учетом современных условий российского рынка. Для достижения указанной цели нами были поставлены и решены следующие задачи:

- сформулировать понятие оценки недвижимости;

- изучить виды стоимости объектов недвижимости;

- рассмотреть основные принципы оценки объектов недвижимости;

- рассмотреть процесс оценки стоимости недвижимости;

- проанализировать подходы и методы оценки стоимости недвижимости;

- изучить использование доходного подхода в оценке стоимости торговой недвижимости;

- рассмотреть применение сравнительного подхода в оценке стоимости торговой недвижимости;

- рассмотреть особенности реализации затратного подхода в ходе оценки торговой недвижимости;

- дать общие сведения о проводимой оценке;

- дать описание объекта оценки;

- проанализировать факторы, влияющие на стоимость объекта оценки;

- провести расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с методами оценки и анализом эффективного использования объектов недвижимости.

Объектом исследования является российский рынок недвижимости.

Теоретической и методической базой исследования стали идеи и концепции, сформулированные в трудах отечественных и зарубежных ученых, посвященных стоимостной оценке. В процессе осуществления исследования применялись общенаучные методы анализа, синтеза, сравнения, аналогии, системный подход и т.д.

• Глава 1. Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости
• 1.1 Понятие оценки недвижимости

Человек живет в мире вещей, которые он использует в своем быту, на работе или отдыхе. Одни из них потребляются в качестве сырья или пищи, другие - служат различными видами орудий, третьи - используются как элементы окружающей среды. Однако, независимо от способов применения человеком этих вещей, все они являются объектом его оценки.

Оценка позволяет определить степень полезности, ценности той или иной вещи для человека. Не определив свое отношение к вещи, человеку сложно построить свои отношения с другими людьми. Фактически на оценивании базируются все сферы человеческих взаимоотношений - мораль, политика, культура, экономика, - а сама оценка превратилась в самодостаточный процесс, направленный на формирование норм поведения и принятия решений.

Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Система оценок обеспечивает нормальное и устойчивое развитие общества.

Особую роль оценка играет в его экономической жизни, где людям очень важен процесс оценивания благ, в которых они нуждаются.

Исключительное место среди этих благ занимает земля. Как часть природы, земля предоставляет основу для жизнедеятельности людей, обеспечивая их необходимыми ресурсами и создавая пространственный базис для экономической и социальной деятельности Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - 2-е издание перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008..

Одновременно земля наряду с рабочей силой, капиталом и предпринимательской инициативой выступает источником дохода и объектом собственности, относительно которого формируется целый ряд имущественных отношений, связанных с ее владением, пользованием и распоряжением.

В той или иной мере правомочия по отношению к земле распространяются и на все объекты, которые с ней неразрывно связаны, что позволяет говорить о специфическом, недвижимом, виде имущества, которое отличает:

- стационарность, т.е. невозможность его перемещения без ущерба и потери потребительных свойств;

- материальность, т.е. его существование в натурально-вещевой и стоимостной формах;

- долговечность, т.е. соразмерность срока его существования и использования с продолжительностью жизни одного и даже нескольких поколений людей Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - 2-е издание перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008..

Эти черты недвижимого имущества позволяют рассматривать его как одну из важнейших составляющих реального богатства не только для отдельного человека, но и для государства и общества в целом.

Недвижимость может использоваться для удовлетворения насущных потребностей человека и его деятельности; она является привлекательной для инвестирования с целью получения дохода и может служить надежным средством обеспечения кредита. Однако одного понимания, что недвижимость имеет большую ценность недостаточно. Для того чтобы разумно распорядиться этим богатством его собственнику - гражданину, предприятию, территориальной общине или государству, - необходимо знать за какую сумму денег можно продать или сдать в аренду объект недвижимости, либо использовать его в качестве залога.

Именно с этой целью и осуществляется оценка, направленная на определение стоимости недвижимого имущества, т.е. той суммы денег, за которую может состояться смена собственника, условий собственности или условий использования собственности. Оценка стоимости сегодня является неотъемлемым элементом при совершении гражданско-правовых сделок, принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании. Кроме того, оценка в обязательном порядке используется для целей налогообложения и бухгалтерского учета объектов недвижимости.

Таким образом, оценку недвижимости отличает многообразие функций ее использования и целей, для которых она проводится и которые связаны с потребностью общества в экономическом регулировании имущественных отношений.

Потребность в знании стоимости и растущий спрос на это знание со стороны общества привели к тому, что оценка недвижимости постепенно сформировалась в самостоятельный вид профессиональной деятельности. Этому также способствовало и относительное несовершенство рынка, на котором осуществляются сделки относительно недвижимости.

Формирование цен на недвижимость всегда происходит в условиях не равновесия спроса и предложения, ограниченного количества продавцов и покупателей, а главное, под воздействием множества конкретных и вполне определенных факторов, оказывающих на них влияние.

В целом, купля-продажа недвижимости более сложный процесс, чем обычного товара. Она предполагает юридическое оформление сделки, заключение договора и государственную регистрацию. Кроме того, условия этой сделки регулируются не только мнениями сторон, но и законами государства в части землепользования, градостроительства и охраны окружающей среды (рис. 1.1) Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. - 480 с..

Рис. 1.1 Цель оценки недвижимости

Все это обусловливает необходимость присутствия на рынке недвижимости специалистов по оценке - оценщиков, - деятельность которых направлена на определение адекватной состоянию рынка стоимости. Особенно остро такая потребность возникает в условиях зарождающихся и подавленных рынков, как это имело место в США в период депрессии 30-х годов или в странах СНГ в период массовой приватизации.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

Для объектов оценки недвижимости в качестве родового признака, определяющего их среди других объектов, является непосредственная связь с землей. Причем и сама земля как участок, и все что с нею неразрывно связано, будь-то естественные предметы или созданные человеком, расположенные на земле или под (над) землей, будут представлять собой недвижимость.

В соответствии с Международными правилами оценки №1 (п.3.8) "недвижимость включает землю, и все вещи, которые являются естественной частью земли, например, деревья и минералы, а также все вещи, присоединенные к ней людьми, например, строения и улучшения. Все оборудование, присоединенное к зданиям, такое как канализация, системы отопления, охлаждения и электроснабжения, и встроенное оборудование, такое как подъемники, или лифты, также являются частью недвижимости" Real Property Valuation (Revised 2003). International Valuation Guidance Note No.1 // International Valuation Standards. Sixth Edition. 2003. IVSC, London, 2003, p.199-221..

Данное определение отражает трактовку недвижимости, принятую в гражданском законодательстве многих стран мира, в том числе и РФ, где под недвижимостью понимают земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения их назначения.

Так, согласно ст. 130 Гражданского кодекс РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Такой характер связи с землей не только позволяет различать недвижимое имущество и имущество, которое можно переместить без потери его сущностных характеристик (движимое имущество), но и рассматривать саму недвижимость с точки зрения единства двух физических составляющих - земли и земельных улучшений. При этом под земельными улучшениями понимаются любые преобразования земли, имеющие долгосрочный характер, включающие затраты на труд и капитал, и предназначенные для того, чтобы увеличить стоимость или полезность недвижимости.

К земельным улучшениям в равной мере могут быть отнесены как здания и сооружения, так и различного рода мелиорации, многолетние насаждения, изменение рельефа и улучшение почв. Однако, в отличие от земли, которая является вечным, постоянно приносящим доход активом, земельные улучшения представляют собой обесцениваемый актив. Более того, если земля всегда будет выступать недвижимостью, то земельные улучшения, отделенные от земли, уже таковыми не будут. Например, лес является частью недвижимости, когда растет, но становится движимым имуществом, будучи срубленным.

Таким образом, изначально объектом недвижимости выступает участок земли, независимо от того, является ли он улучшенным или нет.

Таким образом, развитие оценки недвижимости как вида деятельности обусловлено существующим спросом на ее специфический продукт - знание о стоимости. С целью его продуцирования оценщик, анализируя рынок недвижимости, синтезирует информацию о природе, населении, хозяйстве и представляет ее в качестве иного вида информации - заключении о стоимости объекта недвижимого имущества.

• 1.2 Виды стоимости объектов недвижимости
• Понятие стоимости является ключевым в оценочной деятельности. Именно оно устанавливает экономическую связь между приобретаемым объектом недвижимости и его покупателем (продавцом), суть которой состоит в определении денежной суммы относительно конкретной трансакции.
• Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и отражает различные свойства, присущие той или иной вещи.
• Во-первых, стоимость выступает как мера полезности, т.е. способности вещей обеспечивать различного рода потребности или приносить удовлетворение.
• Во-вторых, стоимость рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.
• В-третьих, стоимость связывается также с относительной редкостью вещей: для того чтобы можно было говорить о стоимости, вещь не должна быть общедоступной, т. е. потребность в таких вещах должна превышать их наличие (предложение).
• В-четвертых, вещи должны обладать способностью обмениваться на другие вещи или деньги. При этом стоимость, рассматриваемая как категория обмена, т.е. как мера соотношения между различными товарами, отражается их ценой Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В. Косоруковой.- М.: , Маркет ДС, 2009..
• Таким образом, стоимость не присуща конкретной вещи изначально, а является результатом проявления таких ее свойств, как:
• - полезность - вещь не будет иметь стоимости, если она не обладает полезностью;
• - спрос - если в вещи нет потребности, то понятие стоимости не возникает;
• - дефицитность - стоимость возникает только в результате наличия полезности, спроса и ограниченного предложения;
• - передаваемость - если вещь нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В. Косоруковой.- М.: , Маркет ДС, 2009..
• Существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как сумма денег. Поэтому изменение величины стоимости может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой недвижимости и (или) отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменение ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.
• Таким образом, оценка стоимости недвижимости является первым этапом и основой для формирования экономических отношений, которые складываются вокруг недвижимости как товара.
• При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
• - рыночная стоимость;
• - инвестиционная стоимость;
• - ликвидационная стоимость;
• - кадастровая стоимость.
• При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• - платеж за объект оценки выражен в денежной форме Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. -- М., 2008..
• Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
• Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
• Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
• Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
• Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
• - при изъятии имущества для государственных нужд;
• - при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• - при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• - при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• - при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• - при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
• При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
• При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
• При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)".
• При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)".
• При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)".
• 1.3 Основные принципы оценки объектов недвижимости
• Принципы оценки аккумулируют знание о том, чем руководствуется человек, формируя свое отношение к объекту, какие свойства объекта являются значимыми и какие законы действуют на рынке. То есть они охватывают весь спектр внутренних и внешних экономических связей объекта оценки и, тем самым, определяют и устанавливают те позиции, с которых он должен рассматриваться и которым соответствует отдельная группа принципов.
• В отношении недвижимости, как правило, выделяют четыре таких группы (рис. 1.2) Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. - 480 с.:
• - принципы, основанные на представлениях пользователя;
• - принципы, связанные с природой недвижимости;
• - принципы, связанные с рыночной средой;
• - принцип наиболее эффективного использования недвижимого имущества, которые будут рассмотрены ниже.
• К принципам, основанным на представлении пользователя, относятся принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.
• Принцип полезности. Полезность -- это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-то потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции.
• Стоимость недвижимости создается ее полезностью, т.е. способностью удовлетворять потребности и нужды людей в жилье, отдыхе, производственной или иной деятельности. Естественно, что разные категории недвижимости будут иметь различное проявление полезности. Так, полезность сельскохозяйственных земель будет определяться продуктивностью их почв, т.е. объемом и качеством выращенного урожая, а городской недвижимости - объемом и качеством возводимых зданий для той или иной функции.
• Рис. 1.2 Принципы оценки недвижимости
• Для недвижимости, приносящей доход, полезность выражается в виде потока доходов от ее сдачи в аренду. Даже если владелец пользуется собственностью сам, поток дохода может быть определен как плата, которую платил бы владелец за аренду подобной собственности.
• Недвижимость может быть полезна еще и в силу того, что удовлетворяет чувство гордости владельца, или чувство владения семейной реликвией.
• Таким образом, одна из основных поведенческих предпосылок оценки полезности заключается в том, что экономически рациональный человек из множества взаимоисключающих альтернатив склонен выбирать ту, для которой при прочих равных условиях ожидаемая полезность максимальна.
• Принцип замещения является одной из фундаментальных поведенческих предпосылок в оценке недвижимости и сводится к предположению о том, что, стремясь к достижению определенного результата, человек распределяет и сочетает имеющиеся в его распоряжении ресурсы таким образом, чтобы они были использованы с максимальной эффективностью. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Другими словами принцип замещения - это принцип эффективного распределения ресурсов.
• При сравнении продаж в качестве альтернативы приобретению оцениваемого объекта рассматривается приобретение других объектов, обладающих эквивалентной полезностью. То есть максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. -- М., 2008..
• Альтернативой покупке оцениваемого объекта является создание нового объекта с той же полезностью. Закономерно предполагать, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать тех затрат, которые потребовались бы для такого замещения.
• В свою очередь величина эффективных затрат на создание нового объекта должна быть сопоставима с издержками на приобретение объекта, приносящего такой же доход.
• По утверждению Генри С. Харрисона, принцип замещения представляет собой основу для следующих предпосылок Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 2009. - 231 с.:
• 1. Рыночная стоимость недвижимости обычно отражает стоимость, которая возникла на основе действий информированных покупателей на рынке сопоставимой недвижимости, имеющей сходные физические характеристики и местоположение.
• 2. Затраты на возведение с помощью нового строительства равножелаемой замещающей недвижимости обычно устанавливают верхнюю границу стоимости в том случае, когда новое строительство может быть завершено в разумные сроки.
• 3. Стоимость недвижимости, как правило, связана с ее конкурентными позициями среди альтернативного выбора возможностей инвестирования, которые обуславливают аналогичный уровень чистого дохода.
• Принцип ожидания. Принцип ожидания характеризует точку зрения пользователя на будущие выгоды и их текущую стоимость. При этом, ожидание будущих выгод связано с вероятностью изменения их величины и характера.
• К принципам, связанным с природой недвижимости относятся принцип остаточной продуктивности; принцип вклада; принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи; принцип пропорциональности; принцип экономического размера; принцип экономического разделения.
• Принцип остаточной продуктивности. Согласно положениям экономической теории продуктивная деятельность предполагает наличие четырех факторов: земли, труда, капитала и предпринимательства (координации), которые отражают основные группы материальных и нематериальных ресурсов, обеспечивающих производственные потребности.
• Каждый из этих факторов должен быть обеспечен доходом, полученным от этой деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и предпринимательство привлекаются к ней, то продуктивность земли выражается тем доходом, который остается после покрытия затрат на эти факторы и выплачивается собственнику земли как рента.
• Иными словами земля имеет остаточную продуктивность и обретает ценность только тогда, когда имеется положительный остаток после оплаты всех других факторов производства.
• В тоже время земля не должна рассматриваться как пассивный фактор. Благодаря своим характеристикам и, прежде всего, местоположению, она позволяет удовлетворять специфические потребности, минимизировать общие издержки, и/или увеличивать общий доход. Соответственно, чем больше привносимый землей доход, тем больше ее стоимость.
• В оценке недвижимости принцип остаточной продуктивности реализуется в том, что текущая стоимость земли определяется чистым доходом, оставшимся после того, как оплачены все затраты, связанные с управлением и функционированием недвижимости, а капитал, инвестированный в земельные улучшения, полностью возмещен. Иными словами, земля может давать только остаточный доход без фиксированной или необходимой ставки отдачи (табл. 1.1) Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. - 480 с..
• Естественно, что остаточная продуктивность земли будет зависеть от соотношения четырех факторов производства, которое реализуется в принципах вклада, пропорциональности, увеличивающейся или уменьшающейся отдачи.
• Принцип вклада (принцип предельной продуктивности). Согласно данному принципу стоимость любого компонента недвижимости измеряется той величиной, на которую стоимость всей недвижимости увеличивается при его существовании или уменьшается при его отсутствии. При этом дополнительные инвестиции становятся экономически целесообразными, лишь при условии, что они обеспечат соответствующее увеличение дохода.
• Таблица 1.1
• Факторы производства и их компенсация
• Прямым следствием принципа вклада является принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи.
• Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи. Сущность данного принципа заключается в том, что по мере увеличения какого-либо ресурса общая отдача сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.
• В экономической теории данный принцип соответствует закону убывания предельной продуктивности. Данный закон относится к ситуации, когда изменяется только один фактор, тогда как остальные при этом остаются постоянными. Величина изменяемого фактора, после которой прирост дохода начинает уменьшаться, называется точкой уменьшения предельной продуктивности.
• Применительно к оценке недвижимости в соответствии с этим принципом дополнительные инвестиции в земельные улучшения приведут к увеличению дохода с земли до определенной границы, после чего прирост дохода станет меньше прироста капиталовложений. Данная граница отвечает максимальной стоимости недвижимости Гранова И.В. Оценка недвижимости. -- СПб.: Издательский дом Питер, 2007..
• Принцип пропорциональности состоит в том, что любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание компонентов, при котором достигается максимальная стоимость земли. Если нарушается данный принцип, то появляется "недоулучшенная" или "переулучшенная" недвижимость, которая, скорее всего, потребует либо обновления, либо рефинансирования или продажи.
• Диспропорция возникает, когда сооружение характеризуется недостаточными усовершенствованиями, например, слишком маленькая автостоянка при большом офисном здании, или наоборот, переоснащено по отношению к характеру земельного участка. Она существует также тогда, когда затраты по предоставлению и объемы предоставляемых услуг для занимающих его лиц неадекватны или избыточны по сравнению с характером сооружения или окружающего соседства. В любом из этих случаев земля теряет стоимость из-за неэффективного использования.
• Принцип пропорциональности применим не только к отдельным объектам недвижимости, но и их совокупности в масштабах квартала, района, города. Он предполагает оптимальное сочетание определенных типов землепользования в пределах конкретной территории, которое может обеспечить максимальную стоимость всех земельных ресурсов. В то же время избыточное количество однотипных объектов в районе приводит к уменьшению ее стоимости.
• Принцип экономического размера предполагает наличие оптимального размера недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и окружению. Отклонения от экономического размера, как правило, приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта.
• В районах, где нарушен принцип экономического размера, на практике наблюдается эффект прироста стоимости консолидированного (объединенного) участка.
• Таким образом, принцип экономического размера -- это тот же принцип пропорциональности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.
• Принцип экономического разделения. Экономическое разделение предполагает, что право собственности на недвижимость может быть разделено на два или более имущественных интереса, сочетание которых приведет к возрастанию общей стоимости объекта.
• Имущественные права могут быть разделены относительно:
• - физических компонентов (земля, здания, помещения, надземное и подземное пространство);
• - финансовых компонентов (собственный и заемный капитал, совместный и долевой капитал);
• - времени (различные виды аренды, несовпадающие периоды владения, будущие имущественные права);
• - полноты правомочий (ограниченное право пользования чужим имуществом, доверительное управление, ограничение на использование имущества) Гранова И.В. Оценка недвижимости. -- СПб.: Издательский дом Питер, 2007..
• Распределение имущественных прав, связанных с недвижимостью, целесообразно настолько, насколько оно позволяет обеспечить оптимальную структуру настоящих и ожидаемых выгод и как следствие - максимальную стоимость.
• К принципам, связанным с рыночной средой, относятся принцип зависимости; принцип соответствия; принцип предложения и спроса; принцип конкуренции и принцип изменения.
• Принцип зависимости. Стоимость недвижимости зависит не только от собственных характеристик объекта, но и от его связей с окружением, отражающих местоположение конкретного объекта недвижимости. Это один из наиболее существенных параметров, влияющих на стоимость, так как в силу своей неподвижности, любой объект недвижимого имущества подвержен влиянию и сам влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Именно в этом проявляется принцип зависимости - зависимости недвижимости от ее окружения, которая может проявляться как на локальном, так и на региональном, и даже на национальном и международном уровнях.
• В целом качество местоположения зависит от транспортной доступности недвижимости, уровня инфраструктурного обустройства и характера использования прилегающей территории, поскольку при благоприятном значении этих факторов собственник или пользователь имеет возможность получить больший доход, сократить издержки и реализовать другие преимущества. Естественно, что для определенного типа недвижимости эти факторы будут обретать свое содержание.
• Принцип соответствия непосредственно вытекает из принципа зависимости и заключается в том, что максимальная стоимость возникает тогда, когда использование земельного участка, характер и параметры земельных улучшений, уровень обустройства соответствуют, с одной стороны, потребностям и ожиданиям местного рынка, а с другой, правилам застройки и иного использования, установленных для данной территории.
• Максимальное соответствие рыночным предпочтениям -- требованиям, предъявляемым потенциальными покупателями к недвижимости такого рода, -- придает объекту максимально возможную полезность, а значит, при прочих равных условиях и максимальную стоимость.
• В равной степени, проекты застройки недвижимости должны отвечать типу землепользования, сложившемуся в конкретном районе. Это не означает, что все дома должны быть однотипными. Важно, чтобы новое землепользование носило совместимый характер. Тем не менее, несоответствие характера возводимых сооружений градостроительному окружению, не зависимо от того, будут ли они по своим параметрам хуже или лучше существующих, приведет к потере стоимости.
• Таким образом, принцип соответствия реализуется в виде двух эффектов -- регрессии и прогрессии, отражающих отрицательное и положительное воздействие несоответствия на стоимость.
• Принцип предложения и спроса. Изменение стоимости на недвижимость, как любого другого товара, продаваемого и покупаемого на рынке, во многом определяется сложившимся соотношением предложения и спроса, и будет происходить обратно пропорционально предложению и прямо пропорционально спросу.
• По сути, принцип предложения и спроса отражает сложное взаимодействие свойств недвижимости, создающих и поддерживающих ее стоимость.
• Полезность и дефицитность того или иного вида недвижимости рассматривается как факторы, относящиеся к предложению, а та же полезность и возможность приобрести - как факторы, относящиеся к спросу. То есть, и предложение, и спрос определяются полезностью недвижимости, но предложение ограничено естественной конечностью земли как ресурса, а спрос ограничен - покупательной способностью.
• На рынке недвижимого имущества предложение представляет количество имущества, которое имеется для продажи и аренды по различным ценам на данном рынке в данный период времени. Спрос составляет количество возможных покупателей или арендаторов, которые ищут особый вид имущества по различной цене на данном рынке и в данный период времени. Точке пересечения предложения и спроса соответствует оплаченная цена.
• Принцип конкуренции. Необходимым условием развития рынка является разумная конкуренция. На рынках недвижимости она может проявляться между:
• - различными видами использования и характером застройки одной и той же земли;
• - различными способами использования одного и того же строения для различных целей;
• - собственниками недвижимости за выгодных арендаторов;
• - арендаторами за возможность использования одной и той же недвижимости Гранова И.В. Оценка недвижимости. -- СПб.: Издательский дом Питер, 2007..
• Принцип конкуренции предполагает перетекание ресурсов в те сферы, где их использование приносит максимальную отдачу, что способствует выравниванию доходов. То есть, если сегодня объект недвижимости приносит относительно высокие доходы, обеспечивающие прибыль, которая превышает разумно необходимые объемы для компенсации предпринимательских усилий, следует предположить, что в обозримом будущем предприниматели, привлеченные высокими доходами, увеличат число подобных объектов, предлагаемых на рынке. Это, вполне вероятно, приведет к снижению общего уровня доходов.
• Поэтому в практике оценки сегодняшние сверхприбыли либо выделяются в отдельный поток доходов, либо рассматривают как доход с более высокой ставкой.
• Принцип изменения отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени.
• Изменение стоимости происходит как в результате изменения внешних условий (под воздействием конкретных и общих экономических и социальных сил), так и в результате изменения самой недвижимости (физическое устаревание строительных конструкций, реконструкция и т.п.). Поэтому для прогноза будущих выгод необходимо отслеживание тенденций изменения внешних и внутренних условий.
• Принцип наиболее эффективного использования служит своего рода интегратором, соединяющим между собой все остальные принципы оценки: полезность, замещение, ожидание, остаточная продуктивность, вклад, пропорциональность, экономический размер, экономическое разделение, зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция и изменение.
• Принцип наиболее эффективного использования основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого имущества. Учитывая, что земля является имуществом, продолжительность срока жизни которого превосходит не только срок жизни ее улучшений, но и конкретного вида использования земли, можно предполагать, что объекты недвижимости, за редкими исключениями, допускают альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание часто может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствует определенная структура ожидаемых выгод, а значит, определенная стоимость объекта.
• Соблюдение принципа наиболее эффективного использования является основой и неотъемлемой частью определения рыночной стоимости. По сути, он создает концептуальную модель для анализа различных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.
• Кроме того, применение принципа наиболее эффективного использования помогает и во многих других оценочных ситуациях. В частности, исходя из этого принципа, считается, что общую стоимость недвижимости создает земля, а земельные улучшения лишь прибавляют к этой стоимости. Это позволяет определять реальную степень износа и обесценения зданий, наиболее подходящий характер улучшений для земли, выполнимость проектов по реконструкции и модернизации и т.п. При этом в качестве основного критерия наиболее эффективного использования служит не объем вложений в улучшения, и даже не общий доход с недвижимости, а отдача от инвестиций, мерой которой является доходность земли.
• В некоторых случаях оценка недвижимости может требовать, чтобы использование объекта рассматривалось в других категориях, чем его наиболее эффективное использование. Однако определяемая в этом случае стоимость будет относиться к иным, отличным от рыночной, видам стоимости. Поэтому соблюдение принципа наиболее эффективного использования позволяет различать рыночную и нерыночные виды стоимости, учитывающие специфические особенности конкретной недвижимости и конкретного собственника или пользователя.
• 1.4 Процесс оценки стоимости недвижимости
• Способы определения стоимости составляют смысловое ядро оценочного процесса, но не исчерпывают его содержание в полном объеме. Фактически процесс оценки начинается еще с момента уяснения задания на выполнение работы и завершается лишь после передачи отчета об оценке заказчику.
• Выполнение оценки предполагает осуществление целого комплекса работ, состав и содержание которых будет рассмотрено в этой главе. Как правило, они четко регламентированы нормативно-правовыми актами по оценке или нормами профессиональной деятельности оценщиков.
• С точки зрения последовательности выполнения работ, процесс оценки условно можно разделить на три этапа: подготовительный, собственно оценочный и послеоценочный (рис. 1.3) Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. - 480 с..
• Работа оценщика должна начинаться с предварительного изучения ситуации, чтобы еще на этой стадии получить представление о цели оценки, ее функции, особенностях объекта, подлежащего оценки, а также своих возможностях выполнить данную оценку. И только после этого формулируется окончательное задание на выполнение оценки и заключается договор с заказчиком. При этом очень важно, чтобы обе стороны однозначно понимали цели и задачи предстоящей работы.
• Рис. 1.3 Последовательность выполнения работ по оценке
• Собственно оценка начинается со сбора и анализа данных, позволяющих сформировать суждение о реальной стоимости объекта и факторов ее обусловливающих. При этом предметом исследования выступают:
• - ситуация, сложившаяся на рынке, на котором представлен объект оценки;
• - характеристики оцениваемого и сопоставимых с ним объектов;
• - соотношение спроса и предложения на подобные объекты Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009..
• Собранные и проанализированные данные служат основой для установления наиболее эффективного использования оцениваемого объекта и обоснования выбора адекватного подхода к оценке.
• В зависимости от положения недвижимого имущества на рынке для определения его стоимости могут быть использованы сравнительный, доходный и затратный подходе к оценке, результаты которой оформляются в окончательное значение стоимости.
• По итогам проведенной оценки составляется отчет - результирующий документ, который служит основным аргументом в пользу достоверности полученного результата.
• Отчет об оценке может стать предметом рецензирования, т.е. его проверки другим оценщиком. При необходимости проводится повторная оценка.
• В настоящее время оценочная деятельность в РФ регулируется на основе следующих нормативно-правовых актов:
• 1. Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 №135-ФЗ ред. от 30.06.2008;
• 2. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)",
• 3. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N255 "Об утверждении Федерального стандарта "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)",
• 4. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N254 "Об утверждении Федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".
• Глава 2. Анализ методологических основ оценки рыночной стоимости торговой недвижимости
• 2.1 Анализ подходов и методов оценки стоимости недвижимости

Подходы к оценке отражают общие способы определения стоимости недвижимого имущества - наиболее вероятной суммы, за которую на дату оценки достигается соглашение относительно смены собственника, условий собственности или условий использования собственности.

Данная сумма во многом регламентируется:

- ценой, обычно уплачиваемой за подобную недвижимость;

- альтернативными инвестициями с таким же уровнем риска;

- затратами на создание аналогичного объекта, - что, в конечном счете, очерчивает три основных подхода к оценке - сопоставления продаж (сравнительный подход), капитализации дохода (доходный подход) и учета затрат на создание (затратный подход) Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009..

Сопоставление продаж позволяет определить стоимость недвижимости на основе непосредственного сравнения с ценами, уплаченными или предлагаемыми за подобные объекты. Очевидно, что при прочих равных условиях за оцениваемую недвижимость будет уплачена та же цена, что и за недвижимость аналогичной полезности. При этом величина стоимости определяется наименьшими затратами на приобретение наилучшей альтернативы.

В рамках доходного подхода стоимость оцениваемой недвижимости соотносится с текущей стоимостью доходов, получаемых от подобных объектов.

При этом во внимание принимается не только размер дохода, но и сопряженный с его получением риск, который выражается в ставке дохода. С помощью последней и осуществляется приведение будущих доходов в текущую стоимость.

Затратный подход строится на предположении, что стоимость оцениваемой недвижимости определяется затратами на создание такого же объекта, то есть вместо покупки данной недвижимости можно приобрести эквивалентный земельный участок и улучшить его аналогичным образом.

Наличие трех подходов к оценке дает возможность использовать адекватные аналитические процедуры, которые в наибольшей степени отражают специфику оцениваемого объекта и его положение на рынке. При этом их совместное использование в рамках одной оценки позволяет уточнить полученные результаты и сформировать окончательный вывод о стоимости (рис. 2.1).

Рис. 2.1 Основные подходы к оценке

Несмотря на то, что подходы к оценке исходят из различных посылок, в их основе лежит общий принцип сопоставления, а сами подходы, по сути, являются сравнительными, ведь в каждом из них для установления величины стоимости анализируются данные (цены продажи, доходы, затраты)1 и характеристики недвижимости, подобной той, которая оценивается. Такой сравнительный анализ необходим во всех трех подходах, чтобы объяснить различия в стоимостных показателях и произвести соответствующие корректировки.

В сравнительном подходе сопоставимые данные касаются цен продаж и корректируются так, чтобы отражать различия между сравниваемыми объектами и объектом оценки. Элементы сравнения включают передаваемые права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические и экономические характеристики.

В доходном подходе сопоставимые данные включают данные по аренде, доходу, расходам, ставке капитализации и норме отдачи, которые корректируются на условия аренды и характеристики недвижимости. При этом важно, чтобы категории сопоставления, характеризующие доходность недвижимости были однопорядковыми понятиями.

В затратном подходе сопоставимые данные относятся отдельно к земле и к земельным улучшениям, а корректировки производятся, чтобы учесть различия в их количестве, качестве и полезности. Кроме того, в силу различий в воспроизводстве и длительности существования основных составляющих недвижимости в обязательном порядке учитывается степень износа земельных улучшений.

Следовательно, установление величины стоимости предполагает анализ сопоставимых данных, отражающих природу того или иного подхода, и элементов сравнения, то есть тех особых характеристик недвижимости и сделок, которые детерминируют эти данные.

Основными элементами сравнения, относящимися к характеристикам сделок, являются:

- передаваемые права на оцениваемую и сравниваемую недвижимость, от полноты пакета которых зависит цена сделки;

- условия финансирования и продажи, так как любое их отклонение от типичных может повлиять на уплаченную цену и даже привести к нерыночному характеру сделки;

- дата продажи, которая позволяет соотнести изменение в рыночных условиях с датой оценки (динамика цен, изменение в законодательстве и др.);

К данной группе элементов сравнения Международные правила оценки недвижимого имущества включают также расходы, которые могли быть произведены непосредственно после продажи и которые осведомленный покупатель может договориться включить в цену продажи. К таким расходам относят затраты на ремонт и снос строений, затраты на ликвидацию последствий загрязнения окружающей среды или затраты, связанные с изменением целевого назначения.