Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере торгового помещения
Недвижимое имущество как часть активов предприятия, как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительный товар длительного пользования. Понятие оценки недвижимости, основные принципы и процесс оценки. Анализ оценки рыночной стоимости объектов.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.09.2015 |
| Размер файла | 1,3 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
|
Назначение |
Общая площадь, м2 |
Ставка рублей/ м2 в месяц |
ПВД, рублей/объект в год |
Потери от вакансий, % |
ДВД рублей/объект в год |
|
|
Торговое помещение |
48,3 |
400,00 |
231 840 |
14 % |
199 382 |
- На современном рынке аренды, когда арендная плата взимается ежемесячно, а при краткосрочной аренде в виде предварительной оплаты, потерями от неплатежей можно пренебречь.
- Для расчета Чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) необходимо определиться с величиной затрат. Прежде всего, отметим, что практика аренды офисов предусматривает возложение бремени расходов по обеспечению арендуемых помещений коммунальными услугами на арендатора.
- Расходы по управлению учтены как поправка на бремя управления в ставке капитализации.
- Таким образом, обоснованно численно необходимо учесть лишь расходы, связанные с выплачиваемым собственником налогом на имущество в размере 2,2% (НК РФ) от сравнительного ориентира рыночной стоимости, что составляет 16 432 рублей в год расходов, как можно убедиться из расчета сравнительного ориентира, представленного ниже.
- Сравнительный ориентир выбран в качестве базы расчета по двум причинам:
- - у объекта на дату оценки не имеется балансовой стоимости;
- - сравнительный ориентир, как следует из этапа обобщения результатов оценки, признан более надежным ориентиром стоимости.
- Расходы на управление могут быть в принципе учтены в виде некоего фонда заработной платы менеджера. Однако получить сведения о среднерыночных затратах собственников на управление своей собственностью не так просто. Зарплата менеджеров не является исключительно платой за управление той или иной недвижимостью и у Оценщика нет объективного способа выделить плату за управление из платежей за другие функции менеджера.
- Другим способом учета затрат на управление является размер платежей управляющей компании. В секторе жилой недвижимости риэлтеры взимают плату за посреднические услуги в размере месячной арендной платы и не производят сопровождение аренды.
- В секторе торговой недвижимости распространены как плата за поиск арендатора в размере месячной аренды, так и плата в виде доли расходов на управление в стоимости аренды от 3 до 5%, которая в этом случае зависит от площади помещений, аренда которых управляется. Крупные территории требуют меньше расходов на управление в расчете на собираемые арендные платежи, тогда как доля затрат на управление небольшими помещениями выше.
- По мнению риэлтеров, расходы на управление арендой могут для оцениваемых помещений в центральной части города по договору с собственником составлять 5% от потенциального валового дохода с учетом небольшой площади и совместной аренды помещений двумя арендаторами.
- Смысл этого значения состоит в следующем.
- Риэлтер, которому собственник решит доверить управление арендой имущества, с учетом обстоятельств доли вакансий, коммерческих выгод сотрудничества, типичного набора решаемых управляющим проблем согласится получать плату за управление в размере указанного процента от установленной собственником арендной ставки.
- Соответственно Чистый эксплуатационный доход от эксплуатации помещений составит:
- 199 382 - 16 432 - 11 592 = 171 359 рублей
- Расчет ставки капитализации R для объекта оценки приведен ниже в таблице на основе безрисковой ставки Rf, премий за иски и нормы дохода.
- Расчет ставки капитализации проведен кумулятивно по формуле:
- R = (1+Норма)*(1+Rf)*(1+r1)*(1+r2)*(1+r3) - 1 (3.1)
- Где:
- R - Ставка капитализации:
- Норма - норма возврата инвестиций, равна величине, обратной оставшемуся сроку экономической службы объекта оценки.
- Rf - очищенная от риска норма доходности (в долях);
- r1 - r3 - поправки на различные риски.
- Приведенная выше формула (3.1) не является в теории оценки широко распространенной, поэтому её следует прокомментировать.
- В отличие от простого суммирования компонент ставки капитализации, приведенная формула предполагает взаимное влияние компонент ставок друг на друга, что с учетом стандартных правил сложения процентов является более точным предположением, чем предположение об отсутствии взаимного влияния.
- Одним из первых, кто обратил внимание на подобное взаимовлияние процентных ставок, был Ирвинг Фишер (1931г). Он вывел формулу для определения реальной процентной ставки Rr:
- Rr = (1+Rn)*(1+i)- 1, (3.2)
- Где:
- Rn - номинальная процентная ставка, i - уровень инфляции.
- Таблица 3.2
- Расчет ставки капитализации
- Ниже даны необходимые пояснения к расчету.
- Как правило, в качестве доходности безрисковых вложений используют доходность государственных ценных бумаг с аналогичным исследуемому объекту горизонтом инвестирования. Очевидно, что после событий 17 августа 1998г вряд ли какой-либо инвестор согласится с тем, что вложения в российские государственные ценные бумаги можно рассматривать как безрисковые.
- На приведенном графике (рис.3.1), взятом с сайта ИА "Финмаркет" http://www.finmarket.ru/z/anl/graph.asp?cod=9 приведены в графической форме данные о доходности государственных обязательств ОФЗ и их логарифмическая аппроксимация. Видно, что аппроксимация выходит при значительных горизонтах инвестирования на величину порядка 8,4%, тогда как реальные точки данных располагаются несколько выше, в области 9,8 - 10,2%, что хорошо соответствует доходности трехлетних депозитов коммерческих банков.
- Таким образом, разные инструменты выбора безрисковой ставки дают принципиально совпадающие значения.
- Рис. 3.1 Данные о доходности государственных обязательств ОФЗ
- Безрисковая ставка выбрана на основе доходности рублевых вкладов в коммерческих банках РФ по данным мониторинга сетевого СМИ Средства.РУ http://www.sredstva.ru/..
- Некоторые аналитики не считают вклады в коммерческих банках инвестициями, оставляя им лишь роль способа сбережения денег от инфляции. Вместе с тем, следует отметить, что разница между инвестициями и сбережением средств условна, а у многих участников местного рынка нет практики размещения свободных средств, например, в ОФЗ, или других ценных бумагах. Фактически, совсем немногие небольшие предприятия и предприниматели региона используют этот инструмент, совершенно не считая его при этом безрисковым. Депозиты же, напротив, являются типичным используемым инструментом и воспринимаются локальным рынком, как сопряженные с минимальными рисками.
- Кумулятивное построение ставки капитализации является, по сути, условной моделью, в литературе отсутствует сравнительный анализ разных способов построения ставки. Поэтому важно обеспечить традиционный, устойчивый способ построения, позволяющий обосновывать результирующую ставку воспроизводимым образом. Ставки по вкладам в коммерческих банках сегодня дают такую возможность, и, что не менее важно, они встроены в текущую экономическую жизнь субъектов местного рынка в отличие от доходности, например, ОФЗ.
- Центр экономических исследований ММИЭИФП провел обзор процентных ставок по вкладам физических лиц в рублях за январь 2010 г. В группу наблюдения вошли сорок пять крупнейших банков, на которые приходится 84% вкладов населения. За прошедший месяц произошло повышение процентных ставок по всем видам вкладов за исключением месячных и годовых депозитов.
- На 1 февраля средние ставки по месячным вкладам снизились на 0,146% до 4,341%. По трехмесячным депозитам ставки поднялись -- на 0,045% до 7,013%, по полугодовым -- на 0,028% до 8,711%. Средняя процентная ставка по годовым вкладам опустилась на 0,025% до 9,783%.
- По "длинным" вкладам со срочностью в два и три года процентные ставки почти не изменились. Доходность трехлетних вкладов в январе осталась на прежнем уровне, составив 8,994%. Доходность двухлетних вкладов незначительно опустилась на 0,01% до 9,741%. Изменения коснулись только Сибакадембанка, который уменьшил ставку с 12,75% до 12,5%.
- По мнению ряда экспертов, чрезмерно высокие ставки по вкладам могут являться индикатором скрытых проблем у банка, так как возможны ситуации, когда банки начинают привлекать средства по повышенным ставкам для того, чтобы срочно "заткнуть дыру" в балансе. К примеру, банк "Гранит", у которого недавно была отозвана лицензия, в свое время предлагал вкладчикам поразительно высокие проценты по депозитам.
- Экспертами в течение весны 2010 года не ожидается существенных изменений ставок.
- Аналогичные сведения содержит также страничка Центрального банка России, за 2010 год http://cbr.ru/statistics/credit_statistics/print.asp?file=interest_rates_10.htm.
- Средневзвешенная ставка по рублевым депозитам физических лиц в кредитных организациях (включая СБРФ) сроком до 1 года по данным этого ресурса составляла в феврале 2010 года 8,4%.
- В соответствии с этими данными безрисковая ставка выбрана Оценщиком на основе трехлетних депозитов в размере 9,783%.
- Порядок и результат определения надбавки за риск вложения в актив приведен в табл. 3.3.
- Таблица 3.3
- Порядок и результат определения надбавки за риск
- Разумеется, количественные величины таблицы достаточно условны. Например, не так просто обосновать секторный риск - риск того, что локальное соотношение спроса и предложения может существенно повлиять на арендную плату.
- Достаточно очевидно, что спрос на торговые помещения, встроенные в первые этажи жилых зданий, в целом медленно растет, а их предложение ограничено наличными зданиями.
- Вместе с тем, на дату оценки в районе объекта оценки предлагается к продаже несколько аналогичных помещений и два помещения предлагается в аренду. На дату оценки неизвестно, когда именно по этим предложениям будут заключены реальные сделки.
- Вполне возможно, что часть предложений не реализуется в сделках. Очевидно, что в условиях наличия не реализованных предложений собственник вполне может столкнуться с необходимостью снижения арендной ставки.
- Таким образом, выставленная данному фактору из приведенных соображений оценка в 5 баллов несколько субъективна, однако она является оценкой отдельных детальных обстоятельств инвестирования.
- В целом такая оценка поправки на риски обеспечивает при аккуратном использовании воспроизводимость ставок капитализации с учетом индивидуальных характеристик объекта инвестирования.
- Безрисковая ставка не учитывает дополнительные риски вложения средств в недвижимые активы, связанные с дополнительными рисками, такими как риск, связанный с низкой ликвидностью объекта и бременем управления.
- Первый риск оценивается на основе безрисковой ставки
- rf и ориентировочного времени экспозиции
- Exp (определяемой в месяцах экспертно)
- по формуле:
- (3.3)
- Прогноз срока службы. Данный прогноз получен на основе нормативного срока службы в 70 лет и хронологического возраста здания.
- Как известно, двумя основными составляющими ставки капитализации являются доход на вложенный капитал и возврат капитала.
- Собственник в составе взимаемых с арендатора рентных платежей должен за оставшееся время эксплуатации здания вернуть стоимость сдаваемых в аренду помещений.
- Исходя из установленного нормативного срока (НС) эксплуатации девятиэтажных зданий срок оставшейся экономической жизни (СОЭЖ) был рассчитан по формуле:
- СОЭЖ = НС - (Текущая дата - Год постройки) (3.4)
- Для расчета удобно рассчитать средний срок эксплуатации. Реальная продолжительность эксплуатация зависит от состояния строений и условий эксплуатации.
- Средняя величина определяет, по сути, не физический средний срок эксплуатации литер, а экономическую среднюю величину возврата капитала.
- Для расчета среднего срока эксплуатации, взвесим результаты, полученные по каждой литере пропорционально примерному соотношению площадей 0,7 на литер "А"+"В" и 0,3 на литер "Б". Расчеты приведены ниже:
- СОЭЖср = 70 - (2006 - 1992) = 56
- Отсюда норма возврата капитала составит 1/56 = 1,79 %.
- Воспользовавшись приведенной выше формулой расчета ставки капитализации, получим ставку капитализации для объекта оценки.
- Расчет доходного ориентира стоимости объекта РСд на основе Чистого эксплуатационного дохода
- (ЧЭД = Ставка - Затраты)
- и ставки капитализации r производится по классической формуле доходного анализа:
- РСд = ЧЭД/r (3.5)
- Таблица 3.4
- Расчет доходного ориентира стоимости на основе ЧЭД
- Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки округленно составляет: 844 000 /восемьсот сорок четыре тысячи/ рублей
- Метод сравнения продаж. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с объектами, являющимися аналогами оцениваемого.
- Ниже кратко описана последовательность определения стоимости в рамках сравнительного подхода матричным методом.
- 1. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения).
- К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки).
- Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- - местоположение и окружение: все аналоги выбраны в административном центре города, и потому можно считать, что их расположение тождественно объекту оценки;
- - целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц: насколько известно Оценщику, прав третьих лиц на объект оценки и аналоги не имелось. Все объекты расположены в первых этажах многоэтажных зданий в местах, удобных для организации офисов и предлагаемых к реализации с этой целью, поэтому поправок на назначение или разрешенное использование не требуется;
- - физические характеристики (износ, материал, площадь и др.) - поправка на износ вносилась по методике, описанной ниже; Поправка на материал не требуется, аналоги выбраны в панельных домах.
- - доступность: имеются значимые различия в транспортной доступности и доступности для потенциальных клиентов. Методика учета доступности приведена ниже;
- - инфраструктура: подобраны аналоги с одинаковой обеспеченностью инфраструктурой.
- К характеристикам сделок, в том числе, относятся:
- - условия финансирования сделок;
- - условия платежа при совершении сделок;
- - обстоятельства совершения сделки;
- - изменение цен за период со дня заключения сделки с аналогом до дня проведения оценки.
- Оценщиком не было выявлено различие по данным характеристикам между объектом оценки и объектами-аналогами.
- 2. Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта.
- Характер и степень отличий аналога от объекта устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. Предполагается, что сделка с объектом будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с объектами.
- 3. Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта.
- Аналоги приведены на рис. 3.2.
- Рис. 3.2 Объекты-аналоги
- На приведенной выше схеме (рис. 3.2) района цифрами показаны объекты:
- 0 - объект оценки;
- 1-4 - найденные объекты - аналоги с 1 по 4.
- Как видно из схемы расположения аналогов, представленной выше, аналог 3 расположен в непосредственной близости от аналога вдоль одной магистрали: пер. Коммунарский. Вследствие этого требуется объяснить существенное различие стоимости квадратного метра в этих двух аналогах с одной стороны, при схожести данных по аналогу 1 и двум другим аналогам 2 и 4 с другой стороны.
- В качестве аналогов была собрана информация о сделках и офертах с объектами, расположенными в административно-жилой зоне Восточного района города в границах: ул. Мухачева, ул. Кутузова, ул. Ленина, пер. Коммунарский.
- В данном микрорайоне располагается множество многоэтажных панельных домов, значительная часть первых этажей в которых уже переведена или находится в процессе перевода в нежилой фонд. Это обстоятельство позволяло надеяться подобрать достаточное количество аналогов.
- Первичные сведения об аналогах получены в Агентстве недвижимости "Центральное" и уточнены при осмотре.
- При окончательном подборе аналогов Оценщик исходил из необходимости соответствия по возможности, прежде всего, следующих характеристик:
- - места расположения: административный район, транспортная доступность;
- - первый этаж панельных домов с возможностью организации магазинов или готовые торговые площади.
- Последнее обстоятельство требует некоторых пояснений. На рынке сложилось четкое разделение цен на квартиры, перспективные в плане их перевода в офисные помещения и квартиры, для которых такая возможность отсутствует.
- В конечном итоге это привело к тому, что квартиры в первых этажах в центральных частях города повысились в ценах по сравнению с квартирами в других этажах. Данное обстоятельство, впрочем, не требует какого-то особого учета, т.к. есть возможность выбрать все аналоги в пределах одного целевого назначения.
- В качестве аналогов во всех случаях выбирались помещения, предлагаемые уже в качестве торговых площадей.
- При подборе аналогов необходимо учитывать как можно больше ценообразующих факторов, с тем, чтобы либо внести соответствующие поправки, либо подобрать аналоги, не отличающиеся, либо не сильно отличающиеся по данным факторам от объекта оценки.
- К каждому аналогу приводится его краткая характеристика, фотография соответствующего дома, и адрес расположения аналога, т.е. необходимый минимум сведений, позволяющий уточнить данные или провести их проверку.
- Аналог 1. Торговые помещения, переоборудованные из трехкомнатной квартиры в панельном девятиэтажном доме. Заключен предварительный договор, идет оформление сделки. Первый этаж, отделка стандартная: обои, линолеум, железная дверь, коммунальные услуги. Помещения готовы к заселению.
- В здании располагается ООО "Фирма парус-плюс", дом хорошо известен экономически активной части населения. Реализуемая квартира выходит в сторону проезжей части, что удобно для организации офиса и подъезда автотранспорта, есть автостоянка, для пешеходов район не очень удобный, т.к. здания располагается вблизи перекрестка со сложными потоками автотранспорта, сложного для пересечения пешеходами.
- Адрес: пер. Коммунарский, 29
- Этаж: первый
- Дом: крупнопанельный, девятиэтажный
- Дата реализации: апрель 2006г
- Общая площадь: 54,2 м2
- Цена: 900 000 рублей
- Физический износ: 20,0%
- Основные отличия аналога от объекта: расположение аналога лучше
- Аналог 2. Квартира, обоснованно предлагаемая под торговые помещения, путем переоборудования из трехкомнатной квартиры в панельном девятиэтажном доме, торцевая блок - секция. Оферта, идет поиск клиента. Первый этаж, отделка стандартная: обои, линолеум, железная дверь, коммунальные услуги.
- Здание располагается недалеко от объекта оценки (на расстоянии около 150-200 метров) и по типу внешнего окружения совершенно аналогично объекту оценки, но расположено ближе к автобусной остановке маршрутов 1, 3 и 6.
- Адрес: ул. Мухачева, 234
- Этаж: первый
- Дом: крупнопанельный, девятиэтажный
- Дата реализации: оферта
- Общая площадь: 64,7 м2
- Цена: 950 000 рублей
- Физический износ: 24,3%
- Основные отличия аналога от объекта: отличается площадью (масштабом), требует перевода в нежилые помещения.
- Аналог 3. Квартира, обоснованно предлагаемая под торговые помещения, путем переоборудования из трехкомнатной квартиры в панельном девятиэтажном доме. Оферта, идет поиск клиента. Первый этаж, отделка стандартная: обои, линолеум, железная дверь, коммунальные услуги. Помещения необходимо зарегистрировать, как нежилые.
- Здание располагается недалеко от объекта оценки (на расстоянии около 150 метров в сторону Коммунарского переулка) но по типу внешнего окружения в целом аналогично объекту оценки.
- Расположено также близко к аналогу 1, но, в отличие от этого аналога, не имеет непосредственного выхода на проезжую часть и потому обладает меньшей проходимостью и известностью, что, в свою очередь, аналогично объекту оценки.
- Здание построено в 2005 году, часть квартир в нём на дату оценки не реализованы. Объект принадлежит, таким образом, к так называемому первичному рынку жилья, реализация квартир на котором осуществляется застройщиками.
- Адрес: пер. Коммунарский, 33
- Этаж: первый
- Дом: крупнопанельный, девятиэтажный
- Дата реализации: оферта
- Общая площадь: 62,7 м2
- Цена: 1 300 000 рублей
- Физический износ: не определялся
- Основные отличия аналога от объекта: расположение аналога незначительно лучше, больше площадь (масштаб), другой сегмент рынка - вновь построенный объект.
- Аналог 4. Торговые помещения, переоборудованные из двухкомнатной квартиры в панельном девятиэтажном доме серии 335. Оферта, идет поиск клиента. Первый этаж, отделка стандартная: обои, линолеум, железная дверь, коммунальные услуги. Помещения готовы к заселению.
- Дом известен экономически активной части населения, фасадом выходит на проезжую часть главной улицы Восточного района. Дом располагается рядом со 153-м отделением Сберегательного банка РФ, однако дом не слишком удобен для автотранспорта и пешеходов, поскольку поблизости от дома практически не имеется автомобильных стоянок, а количество пешеходов в этом микрорайоне вполне сопоставимо с количеством внутри квартала. Это обусловлено его сравнительной удаленностью от административного и бизнес - центра города, что можно видеть на схеме района, представленной выше.
- Адрес: пер. Ленина, 262
- Этаж: первый
- Дом: крупнопанельный, пятиэтажный
- Дата реализации: оферта
- Общая площадь: 47,0 м2
- Цена: 600 000 рублей
- Физический износ: 33,8%
- Основные отличия аналога от объекта: больший износ, другая строительная серия.
- Ниже в табл. 3.5 приведено обобщенное описание всех четырех аналогов в целях определения того, какие аналоги годятся для проведения оценки, а какие должны быть отбракованы.
- Прежде всего, обращает на себя внимание резкое отличие цены предложения квадратного метра третьего аналога.
- Таблица 3.5
- Описание аналогов в целях выбраковки
- В целом интерпретация данных такова:
- Аналог 1 расположен более удобно по отношению к транспортной магистрали и в хорошо известном здании. Его цена повышена по сравнению с вероятной ценой объекта оценки, что может быть учтено в поправках.
- Аналог 2 расположен аналогично объекту. Его цена, с учетом поправки на износ, по-видимому, хорошо соответствует вероятной цене объекта оценки, что может быть учтено более высоким весом данного аналога.
- Аналог 3 расположен более удобно по отношению к транспортной магистрали, рядом с аналогом 1, но в менее известном здании. Его цена существенно повышена по сравнению с вероятной ценой объекта оценки, по всей видимости, ввиду принадлежности объекта к другому сегменту рынка строящегося жилья, что не может быть учтено в поправках, поэтому данный аналог должен быть отвергнут. Возможно, в дальнейшем цена аналога снизится. Другого объяснения резкого отличия цены предложения аналога у оценщика нет.
- Аналог 4 расположен более удобно по отношению к транспортной магистрали и в хорошо известном здании, однако вблизи него нет автомобильной стоянки, и поток пешеходов вполне сопоставим с внутренними районами кварталов. Его цена понижена по сравнению с вероятной ценой объекта оценки, вследствие большей степени износа помещений в доме из-за другого, менее современного проекта (пятиэтажки серии 335), что может быть учтено в поправках. Кроме того, по сообщению риэлтеров, они ожидают корректировки цены объекта в сторону повышения, что может быть учтено проставлением аналогу более низкого веса.
- Важнейшим ценообразующим фактором, на наш взгляд, является общая площадь объекта. Как уже отмечалось, затратный ориентир не выражен на локальном рынке в качестве мотива действия сторон, соответственно общая площадь имеет здесь-то преимущество перед строительным объемом, что типичные покупатели не интересуются, как правило, высотой строений, поскольку данный фактор всегда, в силу стандартов строительства, удовлетворяет текущим потребностям.
- Другим существенным фактором является фактор времени. Обычно часть аналогов является сделками, имевшими место в недалеком прошлом, тогда как другая часть аналогов является предложениями заключить сделку купли-продажи (офертами).
- К сожалению, в литературе и, особенно, в практике оценки укрепилось ничем не обоснованное мнение о так называемых поправках уторговывания, что никак не соответствуют рынку, по крайней мере, в рассматриваемом сегменте.
- Реализация помещений, переделанных из квартир на первых этажах, под офисы происходит, как правило, при посредстве агентств недвижимости. Ни одно агентство в норме не поощряет торг. Отчасти это связано с тем, что в этом при сложившихся сроках реализации нет необходимости, но главным образом, это обусловлено тем, что агентства имеют обязательства перед собственниками по реализации имущества за определенную цену и не могут по своей инициативе снижать эту цену. Запрашивать же собственника о снижении цены для какого-либо конкретного клиента достаточно опасно, т.к. ввиду конкретного клиента собственники могут захотеть обойтись без агентства, выйдя на прямой контакт.
- Агентства же, как правило, стараются раздельно работать с продавцами и покупателями. Любой специалист, имеющий дело с агентствами, это хорошо знает.
- Таким образом, так называемая поправка уторговывания в реальности практически не встречается на рынке и, следовательно, не должна применяться.
- Фактор времени может учитываться в поправках к аналогам ввиду специального подбора аналогов, сходных по этому фактору друг с другом и с объектом оценки в виде 12%-ной инфляции, согласно прогнозам аналитиков по первым двум месяцам текущего года.
- С целью учета срока продажи (более ранние аналоги имеют в среднем меньшие цены из-за процессов инфляции, принято значение удорожания объектов на каждый месяц разницы в размере 1 %, т.е. предполагается локальная инфляция на сегменте рынка в размере 12 % годовых).
- Тем не менее, в настоящей оценке все аналоги являлись либо сделкой, оформляемой в данный момент, либо офертой и в силу сказанного выше про поправки уторговывания, никаких поправок на срок реализации не вводилось.
- Поправка на износ рассчитывалась по формуле:
- K = (1-Ио)/(1-Иа), (3.6)
- Где:
- Иа, Ио - износы аналога и объекта оценки соответственно.
- При этом как в отношении объекта оценки, так и в отношении аналогов расчет физического износа основывался на расчете соотношения: возраст/срок службы;
- Метод "возраст/срок службы" заключается в анализе отношения "возраст/срок службы", использующего нормативный срок службы (Нср.сл.) актива и его эффективный возраст для получения величины, выраженной в процентах и показывающей, какая часть экономической жизни этого актива уже была потреблена.
- При помощи этого метода, называемого так же методом анализа отношения "возраст/срок службы", измеряется неустранимый физический износ, который выражается обычно величиной в процентах от стоимости замещения. Формула имеет следующий вид:
- (3.7)
- При заданных единицах измерения этот коэффициент показывает степень использования актива к настоящему моменту по отношению к общему ожидаемому сроку его эксплуатации.
- Определение эффективного возраста основывается на анализе состояния объекта оценки, количества тех лет, которые он находится в эксплуатации. Как правило, в течение первых нескольких лет жизни объекта его эффективный и хронологический возрасты совпадают (или почти совпадают).
- Однако по мере продолжающейся эксплуатации актива, его эффективный возраст постепенно меняется в зависимости от степени интенсивности использования объекта, его физического окружения, типа его материально-технического обслуживания и других подобных факторов. В этом случае, а также в случае, когда неизвестен точный срок создания объекта, для определения эффективного возраста используют формулу:
- (3.7)
- Где:
- ЭВ - эффективный возраст;
- НС - нормативный срок службы объекта;
- СОЭЖ - срок оставшейся экономической жизни.
- Особенности расположения аналогов описаны выше. Поправки на расположение вносились как относительные на основе мнения риэлтеров двух опрошенных агентств недвижимости. В целом такие поправки невелики, т.к. все налоги расположены в пределах одного района. В основном они отражают известность здания и его транспортную доступность с учетом наличия автомобильной стоянки и потока пешеходов.
- Хотя такого рода поправка носит экспертный характер, однако она свободна от субъективизма самого оценщика, т.к. опирается на мнение независимых специалистов - риэлтеров.
- Наконец с целью учета степени близости аналога к оцениваемому объекту по району расположения и дате реализации применены весовые коэффициенты.
- Ниже в табл.3.6 проведен расчет рыночной стоимости объекта по трем описанным выше аналогам.
- Таблица 3.6
- Расчет рыночной стоимости объекта по аналогам
- Умножив полученное значение стоимости метра на общую площадь офисных помещений, получим первый показатель рыночной стоимости помещений в размере 746 900 рублей.
- Иллюстративный упрощенный анализ можно также провести на двух ближайших аналогах 1 и 2, которым в расчете в сумме присвоен вес 80%:
- Объект оценки обладает расположением, сходным с аналогом 2, при меньшем износе объекта по сравнению с аналогом.
- Таким образом, цена квадратного метра общей площади аналога 2 с точки зрения субъектов рынка может являться для объекта оценки нижним ориентиром, что дает оценку стоимости выше 709 000 рублей.
- С другой стороны, объект оценки при сопоставимом износе обладает менее хорошим местоположением, чем аналог 1, который, таким образом, является для объекта оценки верхним ориентиром, что дает оценку в 802 000 рублей.
- Диапазон от 709 000 до 802 000 рублей, в предположении о совершенной рыночной природы выбранных аналогов, задает область определения стоимости объекта оценки.
- Отметим также, что полученный результат сравнительного подхода находится вблизи середины этого вполне понятного интервала, тогда как итог всей оценки (см. ниже), почти точно в середине интервала.
- Ранее, различными методами в рамках различных подходов удалось найти несколько ориентиров рыночной стоимости имущества.
- Для обобщения результатов в тех случаях, когда для оценки объекта было использовано более одного подхода, необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные Оценщиком ориентиры, сформируют обоснованную итоговую рыночную стоимость имущества.
- Для определения весов результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного
- Оценщиком метода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной перед оценщиком задачи настоящей оценки.
- Для расчета весов результатов использованных методов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проделаем следующие простые вычисления:
- - построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;
- - найдем сумму баллов каждого подхода;
- - найдем сумму баллов всех используемых для оценки подходов;
- - по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес данного подхода в процентах;
- - округлим расчетные веса подходов с точность до 1% в целях использования данных весов для обобщения результатов. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.
- - на основе округленных весов рассчитаем обобщенную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки.
- Результаты обобщения суммированы в табл. 3.7.
- Таблица 3.7
- Результаты обобщения итоговой стоимости объекта оценки
- Полученный результат оценки должен быть округлен до 1000 рублей, поскольку применяемые методы оценки не могут дать результата более высокой точности.
- На основании приведенных данных и сделанных предположений, мы считаем, что наиболее вероятное значение рыночной стоимости прав собственности и долей в праве собственности на недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности г. Ступино, а именно нежилые помещения, реестровый номер 001-А2-В1-00454 согласно выписке №275, в виде части первого этажа в жилом девятиэтажном доме (комн. 5-8, часть комнат 3, 4, 9-12) по адресу: Ступино, ул. Мухачева, 228/3, общей площадью 48,3 м2, составляет на дату оценки с точностью до первой значащей цифры 775 000 /семьсот семьдесят пять тысяч/ рублей.
- Заключение
- Оценка недвижимости как вид профессиональной деятельности и как учебная дисциплина представляет собой одно из наиболее востребованных сфер рыночной экономики. Являясь основой национального богатства, недвижимое имущество участвует в рыночных процессах в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительный товар длительного пользования.
- В то же время, рынок недвижимости является менее совершенным по сравнению с другими видами рынков, в силу его ограниченной возможности саморегулирования посредством ценового механизма. Формирование цен на недвижимость всегда происходит в условиях неравновесия спроса и предложения, ограниченного количества продавцов и покупателей, а главное, под воздействием множества конкретных и вполне определенных факторов, оказывающих на них влияние. Все это обусловливает необходимость присутствия на рынке недвижимости специалистов по оценке, деятельность которых направлена на определение адекватной состоянию рынка стоимости объектов недвижимости. актив инвестиция оценка недвижимость
- Недвижимость является объектом оценочных услуг по множеству причин. Прежде всего, это связано с передачей прав собственности на недвижимость, включая его приватизацию и национализацию, с налогообложением, с залоговыми операциями и инвестиционной деятельностью. Надежная оценка недвижимости необходима для рационального использования собственности, обеспечения доступа к финансовым ресурсам и взаимодействия с другими рынками капитала.
- Цель любой оценки недвижимого имущества - установление его стоимости, которая приписывается объекту исходя из его полезности, дефицитности, существующего спроса и способности быть обменянным.
- Выраженная в денежной форме стоимость соотносится с такими понятиями как цена и затраты. Однако в отличие от них она является не фактической, а расчетной суммой. Величина этой суммы объективизируется рынком, который отражает коллективное восприятие полезности того или иного объекта недвижимости. Поэтому ключевое место в оценке занимает определение рыночной стоимости.
- Существует четко оговоренные требования, при которых рассчитанная величина может считаться рыночной стоимостью. Любое отклонение от них приводит к иной, отличной от рыночной, стоимости. Тем не менее, реалии оценочных ситуаций могут потребовать учета этих отклонений, что обусловливают необходимость определения и нерыночных видов стоимости, которые широко используются в оценочной практике.
- При определении стоимости недвижимости традиционно используются три подхода:
- - сравнительный поход;
- - доходный подход;
- - затратный подход.
- В сравнительном подходе стоимость оцениваемой недвижимости определяется посредством сравнения с подобной, недавно проданной, недвижимостью. Доходный подход включает в себя определение текущей стоимости недвижимости, основанного на проектируемом доходе от сдачи ее в аренду. При затратном подходе рыночная стоимость земли и земельных улучшений (здания/й) определяется отдельно и суммируется: стоимость земли определяется на основе применения сравнительного или доходного подхода, а стоимость здания основана на текущих затратах на его замещение (воссоздание) за вычетом накопленного износа.
- Все три подхода играют важную роль в оценке недвижимости и существует множество вариаций их применения для определения рыночной или иных видов стоимости. Собственно говоря, все виды оценочных процедур являются реализацией одного или сочетания нескольких подходов. Все будет зависеть от характера имеющихся данных и от типа оцениваемой недвижимости. При этом в оценке считается предпочтительным использование одновременно нескольких подходов.
- Сравнительный подход может быть самым объективным, когда имеются достаточные данные по проданному недвижимому имуществу: этот подход особенно эффективен при оценке жилой недвижимости. Доходный подход отражает поведение инвесторов и может быть эффективен при оценке недвижимого имущества, которое приобретается на основе его возможности приносить доход. Затратный подход, в силу своей универсальности, применим к большинству улучшенной недвижимости.
- В любом случае, приоритетность и надежность всех трех подходов зависит от качества данных. Сравнительный подход требует достаточных примеров продаж, предоставляющих достоверные показатели текущей рыночной стоимости. Доходный подход требует наличия достоверных данных о доходах и расходах, а также объективного доказательства взаимосвязи между доходом и текущей стоимостью. Затратный подход требует точного определения стоимости земли, данных о текущих затратах и накопленном износе, вызванного разными причинами. В дополнение, успешное применение всех трех подходов требует наличия достоверных данных о характеристиках недвижимости.
- Оценка проводилась на базе торгового помещения, встроенного в жилое здание. Здание расположено вблизи административного центра города Ступино. Непосредственно по соседству с местом расположения здания имеются следующие предприятия и общественные здания: фирма Компьютертрейд, АТС-36, ЖКК-4, Детский сад №43 "Катюша", Детская спортивная школа "Гонг", ЗАО "Эвалар", офис нотариуса Перлова Ю.В., Агентство недвижимости "Город", ООО "Успех", Отделение связи №35, Школа №1.
- Район хорошо обеспечен социальной инфраструктурой и относится к районам повышенного спроса в секторе офисных площадей, что обусловлено близостью района к административному центу города.
- Транспортная доступность объекта оценки хорошая: городские асфальтированные дороги. Однако оцениваемые помещения располагаются в дальней от улицы Мухачева части жилого здания.
- Обоснование от использования затратного подхода приведено ниже в работе.
- Доходный подход реализован в методе капитализации потока доходов и дал оценку 844 000 /восемьсот сорок четыре тысячи/ рублей
- Сравнительный подход реализован матричным методом дал оценку 747 000 рублей.
- На основании приведенных данных и сделанных предположений, мы считаем, что наиболее вероятное значение рыночной стоимости прав собственности и долей в праве собственности на недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности г. Ступино, а именно нежилые помещения, реестровый номер 001-А2-В1-00454 согласно выписке №275, в виде части первого этажа в жилом девятиэтажном доме (комн. 5-8, часть комнат 3, 4, 9-12) по адресу: Ступино, ул. Мухачева, 228/3, общей площадью 48,3 м2, составляет на дату оценки с точностью до первой значащей цифры 775 000 /семьсот семьдесят пять тысяч/ рублей.
- Список использованной литературы
|
Назначение |
Торговое помещение |
|
|
Год постройки |
1992 |
|
|
Норматив службы, лет |
70 |
|
|
Прогноз срока службы |
56 |
|
|
Ликвидность Exp, месяцев |
3 |
|
|
Безрисковая ставка, Rf |
9,783% |
|
|
Поправка на риски |
4,25% |
|
|
Поправка на ликвидность |
2,45% |
|
|
Норма возврата капитала |
1,79% |
|
|
Ставка капитализации |
20,29% |
|
№ п/п |
Наименование риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
|
1 |
Секторный риск - риск того, что соотношение спроса и предложения может повлиять на арендную плату |
Х |
||||||||||
|
2 |
Риск износа - дополнительные ремонтные работы, связанные с эксплуатацией объекта аренды |
Х |
||||||||||
|
3 |
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации |
Х |
||||||||||
|
4 |
Риск инфляции, в т.ч. от замораживания ставок аренды |
Х |
||||||||||
|
5 |
Законодательный риск, в т.ч. дефекты перепрофилирования |
Х |
||||||||||
|
6 |
Планировочный риск - изменение политики планирования |
Х |
||||||||||
|
7 |
Криминогенный фактор, связанный с районом и городом |
Х |
||||||||||
|
8 |
Юридический риск (риск предъявления исков) |
Х |
||||||||||
|
9 |
Увеличение числа конкурирующих объектов |
Х |
||||||||||
|
10 |
Ухудшение общеэкономической ситуации |
Х |
||||||||||
|
11 |
Бизнес-риск (неопределенность денежных потоков, вызванная бизнесом, которым занимается потенциальный арендатор) |
Х |
||||||||||
|
12 |
Риск неадекватного управления объектом |
Х |
||||||||||
|
13 |
Количество наблюдений |
0 |
2 |
1 |
2 |
6 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
14 |
Взвешенный итог (№ графы * количество наблюдений) |
0 |
4 |
3 |
8 |
30 |
6 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
15 |
Сумма взвешенных итогов (итог по строке 14) |
51 |
||||||||||
|
16 |
Количество рисков |
12 |
||||||||||
|
17 |
Средневзвешенное значение риска |
4,25 |
|
Назначение |
ДВД рублей в год |
Затраты рублей/год |
ЧЭД, рублей |
Ставка капитализации |
Ориентир стоимости |
|
|
Торговое помещение |
199 382 |
28 024 |
171 359 |
20,29% |
844 492 |
|
Аналог |
Цена квадратного метра, рублей |
Интерпретация цены |
Пригодность аналога для расчетов |
|
|
1 |
16 605 |
Более удобное расположение |
Годится |
|
|
2 |
14 683 |
Соответствие объекту по расположению, больший износ |
Годится |
|
|
3 |
20 734 |
Принадлежность аналога к другому сегменту рынка |
Не годится |
|
|
4 |
12 766 |
Более изношенное здание, возможно повышение цены |
Годится |
|
Поправки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 4 |
Объект |
|
|
Цена реализации, рублей |
900 000 |
950 000 |
600 000 |
||
|
Площадь объекта, м2 |
54,2 |
64,7 |
47,0 |
48,3 |
|
|
Стоимость метра, рублей/м2 |
16605,17 |
14683,15 |
12765,96 |
||
|
Дата реализации |
20.04.2006 |
оферта |
оферта |
26.04.2006 |
|
|
Поправка на дату реализации |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
||
|
Корректированная цена, руб./м2 |
16605,17 |
14683,15 |
12765,96 |
||
|
Год постройки |
1992 |
1989 |
1984 |
1992 |
|
|
Срок оставшейся экономической жизни, лет |
56 |
53 |
43 |
56 |
|
|
Нормативный срок, лет |
70 |
70 |
65 |
70 |
|
|
Физический Износ, % |
20,0% |
24,3% |
33,8% |
20,0% |
|
|
Поправка на физический износ |
1 |
1,06 |
1,21 |
||
|
Корректированная цена, руб./м2 |
16605,17 |
15564,14 |
15446,81 |
||
|
Поправка на место расположения |
0,95 |
0,99 |
0,98 |
||
|
Корректированная цена, руб./м2 |
15774,91 |
15408,50 |
15137,87 |
||
|
Вес аналога (экспертно) |
30% |
50% |
20% |
||
|
Взвешенная стоимость руб./м2 |
4732,47 |
7704,25 |
3027,57 |
15464,29 |
|
Согласование |
||||
|
Подход |
Доходный |
Рыночный |
Затратный |
|
|
Величина ориентира, рублей |
844 000 |
747 000 |
- |
|
|
Критерий |
Баллы |
|||
|
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты |
1 |
3 |
- |
|
|
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта |
1 |
3 |
- |
|
|
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца |
1 |
3 |
- |
|
|
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости |
2 |
3 |
- |
|
|
Итого сумма баллов для данного подхода |
5 |
12 |
- |
|
|
Подход применялся? |
Да |
Да |
Нет |
|
|
Сумма баллов |
17 |
|||
|
Вес подхода, % |
29,41% |
70,59% |
- |
|
|
Вес подхода округленно до 1% |
29% |
71% |
- |
|
|
Обобщенная величина стоимости, округленно |
755 000 рублей |
1. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. от 30.06.2008).
2. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
3. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
4. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
5. Булычева Г.В., Демшин В.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий : учеб. пособие. М.: Финансовая академия, 2009.
6. Валдайцев СВ. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия : учеб. пособие. М.: ЮНИТИ--ДАНА, 2007.
7. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. -- М., 2008.
8. Гранова И.В. Оценка недвижимости. -- СПб.: Издательский дом Питер, 2007.
9. Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008.
10. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009.
11. ГрязноваА.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса : учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2007.
12. Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. М.: РОО, 2006.
13. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. СПб.: Питер, 2007.
14. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Кнорус, 2009.
15. Колайко Н.А., Севастьянов А.В., Артеменко Т.В., Абдуллаев Н.А. Стоимость предприятия: Теоретические подходы и практика оценки : учеб. пособие / Высш. шк. приватизации и предпринимательства. М., 2009.
16. Косорукова И.В., Кацман В.Е., Родин А.Ю. Оценочная деятельность: Правовые, теоретические и математические основы. Кн.1. - М.: Учебное пособие, Маркет ДС, 2008.
17. Коупленд Т. Стоимость компаний: оценка и управление / Т. Коупленд, Т. Коллер, Дж. Муррин. 2-е изд. / пер. с англ. М.: Олимп-Бизнес, 2008
18. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. -- СПб.,2008.
19. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. -- М.: Экзамен, 2009.
20. Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - 2-е издание перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008.
21. Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во "Ега-Басма", 2007. - 480 с.
22. Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В. Косоруковой.- М.: , Маркет ДС, 2009.
23. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: Кнорус, 2008.
24. Управление коммерческой недвижимостью. Учебное пособие под ред. М.Л. Разу. - М.: Кнорус, 2008.
25. Федотова М.А. Оценка недвижимости. -- М.: Экмос, 2009
26. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -- М.: Дело, 2007.
27. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 2009. - 231 с.
28. Real Property Valuation (Revised 2003). International Valuation Guidance Note No.1 // International Valuation Standards. Sixth Edition. 2003. IVSC, London, 2003, p.199-221.
29. http://www.finmarket.ru/z/anl/graph.asp?cod=9
30. http://www.sredstva.ru/
31. http://cbr.ru/statistics/credit_statistics/print.asp?file=interest_rates_10.htm
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, методические аспекты данного процесса: доходный, сравнительный и затратный подходы. Расчет рыночной стоимости торгового помещения, согласование полученных результатов оценки.
дипломная работа [96,6 K], добавлен 26.01.2014Основание для проведения оценки. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода. Процедура оценки рыночной стоимости движимого имущества. Этапы процесса оценки.
курсовая работа [151,9 K], добавлен 02.04.2009Понятие процесса и стандартов оценки объектов недвижимости. Затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке недвижимости. Расчет и определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания) разными методами. Согласование результатов оценки.
курсовая работа [66,3 K], добавлен 31.05.2010Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.
дипломная работа [326,9 K], добавлен 09.08.2010Особенности методики оценивания объектов недвижимости. Специфика классификации, основные этапы оценки стоимости, расчет коэффициента готовности, величины физического износа. Определение емкости рынка, его функции. Рынок недвижимости как сфера инвестиций.
курсовая работа [35,2 K], добавлен 23.12.2009Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.
реферат [34,1 K], добавлен 21.10.2013Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.
дипломная работа [3,7 M], добавлен 20.02.2012Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Методические основы оценки стоимости объекта. Анализ рынка недвижимости и местоположения объекта. Описание оцениваемого торгового помещения. Результаты визуального осмотра объекта. Анализ наилучшего использования. Расчет рыночной стоимости имущества.
курсовая работа [7,1 M], добавлен 25.03.2011Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Порядок и правила проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г. Операции, реализуемые в процессе оценки сравнительным и доходным методом. Оформление соответствующего отчета об оценке.
курсовая работа [110,4 K], добавлен 12.02.2010Классификация объектов недвижимости, общие принципы их оценки. Анализ ситуации на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости административного здания.
дипломная работа [1,8 M], добавлен 28.06.2012Основные виды правоустанавливающих документов на объект недвижимости в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав. Оценка рыночной стоимости гаража. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости.
курсовая работа [716,0 K], добавлен 08.06.2015Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
