Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере торгового помещения

- определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

- разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

- применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

- анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -- понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная -- если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами "приведения" цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

- техники количественного анализа;

- техники качественного анализа

Техники количественного анализа:

- техники компенсационных корректировок цен;

- техники факторного анализа.

Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей "компенсацию" упомянутого недостатка объекта-аналога.

Рассмотрим несколько вариантов реализации этих техник, опираясь на техники доходного подхода к оценке стоимости.

Корректировка цен в связи с обременением объекта-аналога или объекта оценки договором аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей.

Завершая рассмотрение рыночного подхода к оценке стоимости объекта, отметим его преимущества и недостатки.

Преимущества рыночного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам рыночного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.4 Особенности реализации затратного подхода в ходе оценки торговой недвижимости

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)".

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

(2.34)

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

- оценка рыночной стоимости земельного участка;

- оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

- расчет выявленных видов износа;

- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод распределения;

- метод выделения;

- метод разбивки на участки;

- техника остатка для земли;

- капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

- права собственности;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка;

- месторасположение;

- физические характеристики;

- доступные коммунальные услуги;

- условия зонирования;

- наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховка, заработная плата ИТР;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- прибыль предпринимателя.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (2.12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты -- затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

- стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

- основную заработную плату строительных рабочих;

- стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

- прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты -- расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

- затраты на подготовку территории строительства;

- затраты на проектные и изыскательские работы;

- прочие затраты и работы;

- содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

- другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

- пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

- путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

- по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);

- по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

- укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);

- укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;

- прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);

- укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Износ -- это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки -- совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ -- один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта -- это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 2.1).

Рис. 2.1 Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) -- период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) -- период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) -- время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания -- период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- бухгалтерский;

- метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

(2.35)

Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ".

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2.2):

- устранимый и неустранимый физический износ;

- устранимый и неустранимый функциональный износ;

- внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ -- это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ -- это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Рис. 2.2 Классификация износа объектов недвижимости

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ -- постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

- экспертный (нормативный);

- стоимостной;

- метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Физический износ здания определяется следующим образом:

(2.36)

F_ф -- физический износ здания, (%);

F_i -- физический износ i-го конструктивного элемента, (%);

L_i -- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n -- количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей -- по их сметной стоимости.

Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до "практически нового состояния", результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода -- обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

(2.37)

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

- определение величины исправимого физического износа;

- определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;

- определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Функциональный износ -- это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

- износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

- износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- "сверхулучшениями".

Недостатки, требующие добавления элементов -- элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов -- элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

"Сверхулучшения" -- элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений", минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае "сверхулучшения" отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления "сверхулучшений" все же необходимо учитывать.

Неисправимый функциональный износ вызывается:

- недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;

- недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;

- "сверхулучшениями".

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как восстановительная стоимость элементов "сверхулучшения", минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием "сверхулучшений", минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т. д. -- связанные с наличием "сверхулучшения".

Внешний (экономический) износ -- обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Глава 3. Практические аспекты оценки рыночной стоимости объекта торговой недвижимости

• 3.1 Общие сведения о проводимой оценке

Общие сведения об объекте оценки приведены в табл. 3.1.

Таблица 3.1. Общие сведения

Адрес расположения объекта оценки	Московская область, г. Ступино улица Мухачева, 228/3
Объект оценки	Нежилые помещения в виде части I этажа в жилом 9-этажном доме
Собственник объекта оценки	г. Ступино, муниципальная собственность
Балансовая (остаточная) стоимость объекта оценки, рублей	Не стоит на балансе /сведения Заказчика/
Заказчик (ст. 10 ФЗ-135)	Комитет по управлению муниципальным имуществом Ступино
Реквизиты Заказчика	ИНН 2226008301, г. Ступино, пер. Мопровский, 20.
Год постройки /создания/ объекта	1992 /сведения заказчика/
Характер текущего пользования	Передан в пользование по договору аренды 45 от 10.01.09 г.
Состав оцениваемых прав	Помещения - право собственности, доля в праве; Земля - право пользования
Цель оценки (вид стоимости)	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Задача (назначение) оценки	Принятие на баланс в целях передачи имущества в пользование на основании решений Думы г. Бийск
Дата оценки	26 апреля 2010 года
Дата последнего осмотра объекта	26 апреля 2010 года
Дата составления отчета	28 апреля 2010 года
Основание для проведения оценки	Договор №1 от 1 марта 2010г, соглашение 1 от 27.03. 10г
Оставшийся срок экономической жизни объекта	56 лет /обоснование см. пункт 4.3.4/
Наиболее эффективное использование	Торговые помещения
Срок экспозиции	3 месяца

В состав объекта оценки, согласно полученному от Заказчика заданию, входят нежилые помещения, реестровый номер 001-А2-В1-00454 согласно выписке №275, в виде части первого этажа в жилом девятиэтажном доме по адресу: г. Ступино, ул. Мухачева, 228/3, находящиеся в муниципальной собственности г. Ступино, 1992 г постройки, общая площадь 48,3 м2.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости, равной указанной в Отчете.

Здание расположено вблизи административного центра города Ступино, 23-й микрорайон. Оцениваемые помещения используются в настоящее время для размещения продуктового магазина.

Все использованные документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, представлены Заказчиком:

- Технический паспорт на объект оценки;

- Договор аренды нежилого муниципального помещения города Ступино №45 от 10.01.2010г;

Нормативной базой послужили:

- Гражданский кодекс РФ;

- Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ;

Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с изменениями и дополнениями (Документ с изменениями, внесенными: Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ (Российская газета, N 16, 26.01.2002); Федеральным законом от 21 марта 2002 года N 31-ФЗ (Российская газета, N 53, 26.03.2002) (вступил в силу с 1 июля 2002 года); Федеральным законом от 14 ноября 2002 года N 143-ФЗ (Российская газета, N 222, 22.11.2002); Федеральным законом от 10 января 2003 года N 15-ФЗ (Российская газета, N 5, 15.01.2003); Федеральным законом от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ (Российская газета, N 42, 05.03.2003);

Федеральным законом от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ (Российская газета, N 188, 31.08.2004) (о порядке вступления в силу см. статью 155 Федерального закона от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ); Федеральным законом от 5 января 2006 года N 7-ФЗ (Российская газета, N 1, 11.01.2006) (о порядке вступления в силу см. статью 8 Федерального закона от 5 января 2006 года N 7-ФЗ);

Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ (Российская газета, N 166, 01.08.2006); Федеральным законом от 5 февраля 2007 года N 13-ФЗ (Парламентская газета, N 20, 08.02.2007); Федеральным законом от 13 июля 2007 года N 129-ФЗ (Российская газета, N 152, 17.07.2007); Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 220-ФЗ (Российская газета, N 164, 31.07.2007);

Федеральным законом от 30 июня 2008 года N 108-ФЗ (Российская газета, N 140, 02.07.2008) (о порядке вступления в силу см. статью 7 Федерального закона от 30 июня 2008 года N 108-ФЗ);

Федеральным законом от 7 мая 2009 года N 91-ФЗ (Российская газета, N 84, 13.05.2009); Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 145-ФЗ (Российская газета, N 131п, 20.07.2009).);

- Постановление правительства Москвы от 27 января 2009 г. № 46-ПП "Об изменении порядка принятия решений о предоставлении земельных участков и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы об образовании, предоставлении земельных участков и арендной плате за землю";

- Закон г. Москвы от 25.06.2008 г. № 28 "Градостроительный кодекс г. Москвы"

- Постановление правительства Москвы от 04 декабря 2007 г. № 1046-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы".

- Постановление Правительства Москвы от 12.04.2005 г. № 204-ПП "О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы".

Используемые стандарты оценки:

- Федеральный стандарт оценки № 1 от 20 июля 2007 г. № 256 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)";

- Федеральный стандарт оценки № 2 от 20 июля 2007 г. № 255 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)";

- Федеральный стандарт оценки № 3 от 20 июля 2007 г. № 254 "Требования к Отчету об оценке (ФСО № 3)";

- Стандарт саморегулируемой организации НП "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" (СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008. Дата введения с 01.11.2008 года).

Страхование ответственности оценщика: Полис №59-000002-28/10 от 29.09.10г ГСК "Югория" действует с 30.09.10 по 29.09.11. Застрахованы имущественные интересы Оценщика, связанные с его обязанностью возместить вред, причиненный третьим лицам в связи с осуществлением деятельности в качестве оценщика.

• 3.2 Описание объекта оценки
• Здание расположено вблизи административного центра города Ступино. Непосредственно по соседству с местом расположения здания имеются следующие предприятия и общественные здания: фирма Компьютертрейд, АТС-36, ЖКК-4, Детский сад №43 "Катюша", Детская спортивная школа "Гонг", ЗАО "Эвалар", офис нотариуса Перлова Ю.В., Агентство недвижимости "Город", ООО "Успех", Отделение связи №35, Школа №1.
• Район хорошо обеспечен социальной инфраструктурой и относится к районам повышенного спроса в секторе офисных площадей, что обусловлено близостью района к административному центу города.
• Транспортная доступность объекта оценки хорошая: городские асфальтированные дороги. Однако оцениваемые помещения располагаются в дальней от улицы Мухачева части жилого здания.
• В здании и оцениваемых помещениях имеются городские сети отопления, горячего и холодного водоснабжения, электрические сети 220 вольт.
• Жилое девятиэтажное крупнопанельное здание было выстроено в 1992 году по типовому проекту строительной серии 111-90. С самого начала в нём на первом этаже застройщиком предусматривалось разместить торговые помещения, для чего в типовой проект были внесены незначительные изменения по организации отдельного хода через торцевую лоджию первого этажа. Такая практика является типичной.
• С тех пор помещения используются как торговые для размещения предприятий или служб по усмотрению Муниципального образования г. Ступино.
• Оцениваемые помещения используются в настоящее время для размещения продуктового магазина.
• Жилое крупнопанельное 9-этажное здание с подвалом возведено на железобетонном фундаменте из железобетонных панелей, с железобетонными перекрытиями. Кровля гидроизолированная.
• Оцениваемые помещения являются встроенными в торец здания помещениями первого этажа.
• Стены помещений оклеены обоями, потолок побелен, полы покрыты линолеумом по цементной стяжке.
• Оконные и дверные проемы деревянные, входная дверь в здание - железная. В оконных блоках по всему периметру помещений установлены типовые металлические решетки.
• Во всех помещениях устроено комбинированное освещение: лампы накаливания в плафонах и лампы дневного света.
• Таким образом, необходимо оценить рыночную стоимость:
• А) права собственности на помещения площадью 38,4 м² (торговый зал).
• Б) долю в праве собственности на помещение соответствующую площади 9,9 м² (внутренние помещения магазина).
• В первом приближении рыночная стоимость доли в праве равна доле в рыночной стоимости. Поэтому можно утверждать, что рыночная стоимость описанного выше объекта оценки равна рыночной стоимости помещений общей площадью 48,3 м², состоящих из офисных комнат площадью 38,4 м² и вспомогательных помещений площадью 9,9 м².
• Отвлекаясь от планировки помещений можно с достаточной долей определенности сказать, что такая площадь и примерное распределение площади на площади комнат и вспомогательных помещений, соответствуют двухкомнатной квартире, расположенной на первом этаже в торцевой блок - секции жилого панельного дома строительной серии 111-90.
• К существенным недостаткам объекта оценки, препятствующим некоторым способам его использования, следует отнести:
• 1. Расположение входа в помещения на дальнем торце здания, что затрудняет использование помещений для некоторых целей, требующих значительного потока клиентов.
• 2. Отсутствие удобной автомобильной стоянки непосредственно у входа в помещения, что снижает привлекательность магазина с точки зрения арендаторов, требующих удобной автостоянки.
• 3.3 Анализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценки
• Рынок торговых помещений в существующей форме сложился в городе в конце 90-х годов XX века. Разорение строительного комплекса, снижение на этой основе объемов ежегодно вводимого типового многоэтажного жилья, привели к росту цен существующих помещений. Сегодня этот процесс во многом завершен. Ввиду нехватки удобных помещений, имеющих входы, выходящие на основные улицы, растет спрос на более углубленные в жилые кварталы торговые помещения.
• Основными поставщиками предложения помещений на реализацию и в аренду под торговые цели все эти годы являлись собственники квартир, расположенных на первых этажах.
• Администрация города не препятствует переводу жилых помещений первых этажей в нежилые, требуя, однако, выполнения ряда не очень сложных условий. В результате первые этажи всех центральных улиц уже переведены в основной массе в нежилые помещения. Наступает черед менее престижных углубленных в кварталы зданий.
• Здание в целом обладает хорошей транспортной доступностью, однако, доступность последних 70 метров пути низкая.
• Место расположения здания удобно. Расположенные в нем помещения имеют высокую коммерческую ценность, обусловленную относительной приспособленностью их для ведения предпринимательской деятельности малого и среднего масштаба. Транспортная доступность здания удовлетворительная. Наиболее эффективным экономически и разрешенным законодательно, т.е. оптимальным способом использования оцениваемых помещений является их использование в качестве торговых или конторских помещений.
• Большинство найденных аналогов находится в собственности, часть аналогов сдается в аренду.
• Сделки купли-продажи происходят достаточно активно в основном на своеобразном первичном рынке - перевод жилых квартир в офисы. Например, на дату оценки непосредственно предлагается к продаже в районе расположения объекта четыре достаточно близких аналога.
• Учитывая расположение объекта в составе крупного административного района и возможные направления его использования, Оценщик пришел к выводу о высокой коммерческой привлекательности объекта оценки.
• Экономические выгоды владения объектом на праве собственности выражены четко, использование объекта несколько затруднено из-за отсутствия удобного места паковки и сравнительно низкой транспортной доступности на последних 70 метрах пути.
• Все эти особенности в совокупности позволяют оценить коммерческую привлекательность объекта как высокую.
• 3.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки
• Обязательные к применению стандарты оценочной деятельности требуют по возможности применять все три основных подхода к оценке, либо обоснованно отказаться от применения каких-либо подходов.
• Проведение оценки включало в себя следующие этапы:
• а) заключение с заказчиком договора об оценке;
• б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
• в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;
• г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
• д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• е) составление и передача заказчику отчета об оценке.
• Прогнозируемые затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки не имеют непосредственного отношения к его рыночной стоимости. В принципе этого следует ожидать, с учетом того, что в настоящее время в течение последних пяти лет или более, не производится многоэтажного панельного строительства в Бийске, а соответствующие строительные предприятия сменили профиль, либо прекратили свое существование.
• Оценщиком, при подготовке настоящего отчета были предприняты попытки, выяснить себестоимость строительства панельных домов. Однако ни отдел капитального строительства Администрации города, ни структура Заказчиков предприятие "Стройзаказчик", ни Отдел статистики, не смогли дать никаких данных, указав при этом, что панельное строительство не ведется.
• Такая ситуация ясно говорит о том, что затраты на строительство не окупаются в сделках, что, с точки зрения теории оценки, свидетельствует о наличии внешнего износа. Однако не существует ясной методики определения величины внешнего износа в таких случаях.
• Другой не решаемой проблемой затратного подхода в данном случае следует считать отсутствие выделенного для эксплуатации объекта оценки земельного участка. Методики затратного подхода однозначно требуют обоснования стоимости участка земли, что невозможно без четкого указания характеристик и, прежде всего, площади этого участка.
• Другая сторона этой ситуации заключается в том, что цены сделок опираются не на вероятные затраты, которые, однако, никто не готов нести, а на вероятные доходы, которые данный актив способен принести в перспективе ближайших лет и, разумеется, на аналогичные сделки, присутствующие на рынке.
• Оценщик в своих расчетах должен следовать логике рынка и учитывать лишь те факторы и мотивы, которые учитываются в сделках субъектами рынка. Вполне очевидно, что субъекты рынка не учитывают не реализуемых в строительстве потенциальных затрат. Таким образом, оценщик не может и не видит необходимости в применении затратного подхода и на основании положения ст. 18 Обязательных стандартов отказывается от применения затратного подхода.
• Сдаваемое в аренду имущество приносит собственнику гарантированный рентный доход. На развитых рынках этот доход может быть дисконтирован по присущей данному сегменту рынка ставке дисконта или капитализирован по ставке капитализации. Обе эти ставки учитывают связанные с коммерческой эксплуатацией объекта инвестиционные риски.
• С целью определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода в методе капитализации потока доходов Оценщиком предприняты следующие действия:
• - выявлены арендные ставки, сложившиеся на локальном рынке при сдаче в аренду офисных площадей;
• - с учетом расходов собственника, неплатежей и потерь от неполной загрузки получена величина чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) от объекта оценки;
• - методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки и рисков инвестирования в недвижимость рассчитана ставка капитализации;
• - капитализацией ЧЭД с помощью полученной ставки капитализации рассчитан доходный ориентир рыночной стоимости объекта.
• Аренда офисных помещений существует в виде ежемесячной платы за занимаемые помещения. Арендные ставки в сегменте небольших офисов во встроенных помещениях в первых этажах жилых домов достаточно унифицированы и мало варьируют в зависимости от факторов. Во многом это связано с тем, что такие помещения в центе города предоставляются в аренду, как правило, через риэлтерские фирмы, у которых ставки выравниваются, ориентируясь на советы специалистов фирм.
• Кроме того, все встроенные помещения в типовых домах достаточно типичны и мало различаются по характеристикам.
• Основное различие связано с так называемой "проходимостью" помещений, т.е. потоком потенциальных клиентов по прилегающим к помещениям улицам. Однако по данному параметру помещения достаточно четко разделяются на два сегмента:
• - офисные;
• - торговые.
• Ставки аренды у помещений, пригодных для торговли различаются достаточно сильно, однако торговые помещения в жилых дома, являющиеся встроенными оказываются распределенными в достаточно узком диапазоне - унифицированы.
• Поскольку такая аренда всегда коммерческая, то качество отделки либо определено общим стандартом (типичная отделка), либо повышенную отделку производит по своим требованиям арендатор, стремящийся заключить длительный договор аренды.
• Неплатежи в настоящий период стремятся к нулю и случаются, главным образом, в период окончаний договоров аренды и потому, по данному признаку могут рассматриваться в т.ч. как вакансии.
• Различают два вида вакансий:
• 1. Вакансии, связанные с поиском новых арендаторов. Такие вакансии преобладают на рынке с превышением предложения над спросом. В результате значительную часть времени помещение никто не арендует, а собственник проводит длительный поиск арендатора. С другой стороны арендаторы начинают свой поиск с анализа минимальных ставок аренды и ищут среди подходящих помещений самые недорогие.
• Однако рынок аренды торговых помещений в рассматриваемом сегменте не является таковым. Наоборот, на этом рынке наблюдается спрос, несколько превышающий объемы предложения. В результате идет процесс ускоренного перевода квартир в первых этажах в нежилой фонд. Рост текущего спроса, обусловленный повышением деловой активности, компенсируется ростом предложения квартир к перепрофилированию под офисы. Во внутриквартальных домах потенциал такого предложения ещё далек от исчерпания в отличие от основных улиц.
• Среднее время экспозиции между периодами непрерывной аренды составляет по данным мониторинга Агентств недвижимости не более 4 месяцев, при среднем сроке аренды около двух лет. Это позволяет ориентировочно установить размер вакансий данного типа в 4/(24 + 4) = 14 %.
• 2. Вакансии, связанные с неполным использованием площадей. Обычно арендатору требуются определенные площади, но на рынке встроенных офисов предложение в целом соответствует спросу, и, таким образом, эта причина вакансий в анализируемом сегменте не выражена.
• Как уже отмечалось выше, средний срок аренды офисов составляет около двух лет. Примерно такие же сроки соблюдаются и в вопросе пересмотра арендных ставок. Это приводит к тому, что существующие договора аренды заключались, как правило, значительное время назад, когда ситуация со ставками была существенно иной. Существующие договоры аренды как бы консервируют ставки по сравнению с текущими ставками.
• Учитывая, что для анализа требуются именно сегодняшние ставки аренды, Оценщик исходил из цены (ставок) предложения либо ставок по договорам, заключенным недавно. Как уже сказано выше, в данный момент такие ставки унифицированы.
• По данным агентства недвижимости "Центральное", на текущую дату по торговым помещениям на границах кварталов в местах c повышенной проходимостью установились ставки в размере ровно 500 рублей в месяц за квадратный метр. Например, 2 аналога по улице Ленина, 1 аналог по улице Мухачева, 1 аналог по переулку Коммунарский. Поскольку все арендные ставки как по заключенным в апреле-мае 206 года договорам, так и по коммерческим предложениям равны точно 500 рублей/м2 в месяц, нет необходимости приводить и анализировать эти аналоги.
• По помещениям в зданиях, расположенных в глубине кварталов данные немногочисленны и в динамике во времени среди них наблюдается существенный разброс.
...