Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЧУ «ООДПО «МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ»

АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

по программе профессиональной переподготовки

«Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

на тему: «Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании»

Слушатель: Курманова М.Э.

САРАТОВ - 2014 год

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Законодательное регулирование оценки недвижимости. Федеральные стандарты оценки

2. Методика оценки объектов недвижимости

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости

4. Особенности жилой недвижимости

5. Необходимость оценки жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

6. Характеристика подходов к оценке

6.1 Оценка стоимости недвижимости в рамках затратного подхода

6.2 Оценка стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода

6.3 Оценка стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

7. Механизм согласования результатов, полученных с помощью различных подходов. Требования к отчету об оценке недвижимости

8. Отчет об оценке рыночной и ликвидационной стоимости

8.1 Основные факты и выводы

8.2 Оглавление (в рамках Отчета об оценке)

8.3 Общие сведения. Задание на оценку

8.4 Общая характеристика объекта оценки

8.5 Анализ рынка объекта оценки

8.6 Процесс оценки

8.7 Итоговое заключение о стоимости объекта оценки

Заключение

Список литературы

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Ипотечное кредитование -- долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России -- это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Росбанк.

В последние годы в Правительстве Российской Федерации часто обсуждаются жилищные вопросы, призванные обеспечить достойные условия проживания для жителей страны. Однако в условиях рыночной экономики граждане должны самостоятельно решать свои жилищные проблемы. Ведь для этого в настоящее время есть все необходимые инструменты.

Одним из главных инструментов приобретения жилья в настоящее время является ипотечное кредитование. Сущность и роль ипотеки в социально-экономической жизни населения в настоящее время очень велика. Кроме того, в настоящее время в условиях Российской Федерации стал очевидным вопрос о сокращении разрыва между размером текущих накоплений у граждан и высокой стоимостью объектов недвижимости. В большинстве регионов России уровень заработной платы не оставляет практически никаких шансов для молодых семей для покупки недвижимости. Кроме того, государство и предприятия, ранее финансирующие жилищное строительство, в настоящее время практически не имеют никаких программ для развития жилищного фонда страны.

В недалеком прошлом граждане решали вопросы получения необходимой жилой площади за счет государства. Однако сейчас, фактически, граждане платят за жилье из своего кармана. Однако жилищный вопрос в большой степени затрагивает не только неимущих граждан, но даже граждан со средними доходами, т.к. стоимость жилья в последнее время значительно выросла. Получается такая ситуация, при которой жители не в состоянии единовременно внести средства за покупку жилья.

Поэтому в настоящее время все большее количество граждан прибегает к использованию ипотечного кредитования для решения своих жилищных проблем. С помощью ипотечного кредитования происходит процесс притока средств на жилищный рынок, кроме того, оживляется строительство новостроек.

Поэтому необходимо использовать условия, которыми располагают регионы Российской Федерации, для создания предпосылок к массовому возведению жилья с использованием государственных механизмов регулирования ипотечного кредитования.

Таким образом, ипотека является важной составляющей современной экономики. Она обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между наличными денежными ресурсами населения и финансово-строительными компаниями.

В России достаточно молодой рынок ипотеки, но он активно развивается. Его участники стараются перенять всё лучшее из того, что уже опробовано в других странах и прошло испытание временем, «примеряя» в своей деятельности различные из известных моделей ипотечного кредитования.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. В данной аттестационной работе будет исследован процесс оценки недвижимости, передаваемой в залог банку.

Цель работы: изучить правовые основы ипотеки в Российской Федерации и методологическую базу оценки недвижимости, и произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.

Для выполнения поставленной цели определился следующий круг задач:

- рассмотреть теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования;

- изучить методики оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования;

- определить стоимость оценки недвижимости.

Структура дипломной работы: Дипломная работа состоит из введения, основной части, заключения и списка литературы.

Объектом исследования в данной аттестационной работе является 2-х комнатная квартира общей площадью 50,1 кв. м, расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Чичерина, д. 29, 355 (местоположение объекта в Приложении №1 к аттестационной работе).

Предметом исследования аттестационной работы является рыночная стоимость, определенная в соответствии с нормами Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29 июля 1998г.; Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г.

1. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется Федеральным законом №135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями), международными, европейскими, федеральными стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3) и стандартами саморегулируемых организаций оценщиков.

В федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-фз от 29 июля 1998 г. (с последующими изменениями и дополнениями) говорится, что под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. В процессе оценочной деятельности субъекты оценки выражают свое мнение относительно рыночной стоимости недвижимого имущества. При этом субъектами оценки выступают эксперты-оценщики, а объектами оценки является недвижимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Международные стандарты оценки содержат устоявшееся определение рыночной стоимости и определения нерыночных баз оценки.

Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованными покупателем и продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

В данном законе указаны субъекты оценочной деятельности, объекты оценки, обязательные случи проведения оценки, права и обязанности оценщика, требования к договору об оценке имущества и к содержанию отчета об оценке, вопросы саморегулирования оценочной деятельности.

Федеральный стандарт оценки N 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный приказом Минэкономразвития России N 256 от 20.07.2007 г. определяет общие понятия оценки, такие как: объект оценки, подход к оценке, дата оценки и т.д., а также определяет требования к проведению оценки. В процессе оценке оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы. В рамках каждого из указанных подходов оценщик самостоятельно выбирает конкретные методы оценки.

Федеральный стандарт оценки N 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России N 255 от 20.07.2007 г. определяет цель оценки как определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Базовым стандартом в процессе оценки является рыночная стоимость имущества.

Федеральный стандарт оценки N 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный приказом Минэкономразвития России N 254 от 20.07.2007 г. определяет понятие отчета об оценке, требования к составлению и содержанию отчета об оценке.

Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации №11 от 27.11.1996 г. утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик (Эксперт по оценке имущества)».

2. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Процесс оценки - это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки обычно включает 9 этапов:

1. Постановка задачи.

На этапе постановки задачи:

Идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

Устанавливается цель оценки;

Устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащей определению в ходе оценки;

Устанавливается дата оценки.

2. Составление плана работ.

На этом этапе определяются:

График работ по оценке;

Источники и способы сбора информации;

Затраты на сбор и обработку информации;

Оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;

Вознаграждение оценщика.

3. Определение стоимости работ и подписание контракта

Гонорар специалистов

Стоимость рыночной информации

Стоимость работы и подписание контракта

4. Сбор и обработка данных.

На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района и региона его местоположения. Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации.

5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.

На данном этапе определяется:

Соответствие правовым требованиям и ограничениям

Физическая возможность

Финансовая обеспеченность

Экономическая осуществимость

Максимальная продуктивность

6. Оценка стоимости земельного участка.

7. Оценка стоимости объекта на основе трех стандартных подходов.

8. Согласование результатов, полученных различными подходами.

На этапе согласования проводится:

Итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

Проверка правильности всех математических расчетов;

Синтез оценочных стоимостей, полученных при использовании трех подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

9. Составление отчета об оценке и предоставление его заказчику.

3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Наиболее эффективное использование недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее действенным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическое оформление, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта. В современной трактовке количество критериев модифицировано по сравнению со стандартными критериями. Наилучшее и наиболее эффективное использование должно быть законодательно разрешенным, физически осуществимым, управленчески возможным, финансово осуществимым, экономически целесообразным и обеспечивать максимальную рыночную или иную стоимость объекта оценки.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик может применять две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается либо как незастроенный (условно свободный), либо анализируется наиболее эффективный вариант использования участка с уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета об оценке рыночной или иной стоимости недвижимого имущества.

4. ОСОБЕННОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

С 1994г., согласно ст.130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества: движимое и недвижимое.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Из данного определения недвижимости вытекает ряд свойств недвижимости:

полезность - объект недвижимости должен удовлетворять различные потребности;

долговечность - объекты недвижимости имеют значительные сроки эксплуатации;

стационарность - объекты недвижимости прочно связаны с землей, их перемещение невозможно без нанесения им ущерба;

регламентированность - объекты недвижимости нуждаются в документальном оформлении сделок с ними, их использование должно соответствовать назначению, все объекты недвижимости, возможно, классифицировать, оценить и определить их месторасположение.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

- недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

- недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

- долговечность объекта инвестирования;

- каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

- недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

- стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

- информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

- потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

- полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

- возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

- существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

- существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

- строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл.

Таблица. Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады. Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады. Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения	Для ведения бизнеса, для проживания владельца В качестве инвестиций. В качестве товарных запасов и НЗП. Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации	Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору. Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме	Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

- увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

- будущие периодические потоки денежных средств;

- доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

- сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

- возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

На основе определения недвижимости, данного в ГК РФ, можно сформулировать определение жилой недвижимости.

Жилая недвижимость - это индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданину, юридическому лицу либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для постоянного проживания.

Данное определение жилой недвижимости позволяет четко идентифицировать жилую недвижимость по следующим отличительным признакам:

- индивидуальные, многоквартирные жилые дома и квартиры - происходит конкретизация объектов недвижимости (зданий, сооружений), которые представлены в определении ГК РФ;

- спецификация собственника жилой недвижимости - данный аспект важен для определения назначения, использования, классификации, возможности управления, осуществления сделок с жилой недвижимостью;

- постоянное проживание - данная особенность позволяет отграничить индивидуальные и многоквартирные жилые дома, предназначенные для оказания гостиничных услуг, устройства в них домов или баз отдыха, дач, от недвижимости, предназначение которой - постоянное проживание граждан.

Дадим классификацию жилой недвижимости. Во многих развитых странах разработаны классификации жилой недвижимости, они служат основанием для стандартизации и унификации недвижимости и сделок с ней. Так, в США принята следующая классификация жилой недвижимости по типу домов: коттеджи, или индивидуальные дома (family house), таун-хаусы, или квартиры повышенной комфортности (town house), обычные квартиры (apartments).

Для России представляется возможным сформировать следующую классификацию жилой недвижимости: индивидуальные дома, массовое жилье, жилье повышенной комфортности, элитное жилье.

Индивидуальные жилые дома - дома, предназначенные для постоянного проживания одной или нескольких семей. В последнем случае жилая недвижимость идентифицируется не как квартира, а как часть индивидуального дома, что встречается в городских районах с индивидуальной застройкой, а также в сельской местности.

Массовое жилье - многоквартирные (до 400 квартир) жилые дома, построенные из строительных панелей и пенобетонных блоков на монолитном каркасе. Данные дома отличаются высокой этажностью, большим числом квартир в доме и минимумом инфраструктуры (горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия, газ, отопление, канализация, выделенная линия Интернета, иногда подземные гаражи).

Жилье повышенной комфортности - многоквартирные (до 80 квартир) жилые дома, построенные из современных строительных материалов с квартирами большей по сравнению с массовым жильем площади индивидуальной планировки, с дополнительной инфраструктурой (спортплощадка, теннисный корт, видеонаблюдение, скоростные лифты из подземного гаража и т.п.).

Элитное жилье - многоквартирные (до 30 квартир) жилые дома, построенные из современных строительных материалов с применением новейших строительных технологий, расположенные в экологически чистых престижных районах с развитой инфраструктурой, оснащенные всеми современными инженерными коммуникациями, отличающиеся транспортной доступностью, перечнем дополнительных услуг и уникальным архитектурным обликом.

5. НЕОБХОДИМОСТЬ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Оценка недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

Перечень необходимых документов:

- Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании, которого такая регистрация может быть произведена (договор купли - продажи, дарения или другое).

- Договор социального найма, если квартира еще не приватизирована.

При наличии всех требуемых документов, специалист - независимый оценщик может выехать на место для осмотра объекта и составления отчета.

Предоставление отчета о рыночной стоимости жилого помещения в целях ипотечного кредитования является обязательным при оформлении. Оценить жилое помещение можно и самостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической силы. Часто бывает, когда клиенты, которые обратились к риэлтору, заплатили деньги, получают справку о стоимости квартиры. Такие справки не имеют юридической силы. Клиенты потом приходят в оценочную компанию и оценивают квартиры заново.

Необходимость оценки недвижимости может возникать в самых различных ситуациях:

- оценка квартиры для ипотеки. Банки, выдавая ипотечный кредит, обязательно проводят оценку недвижимости с целью определить реальную стоимость залога;

- совершение сделок купли-продажи с недвижимостью;

- страхование недвижимости;

- разрешение имущественных споров;

- вступление в права наследства и т.д.

Итогом экспертизы недвижимости является отчет об оценке, включающий в себя сведения о заказчике, описание методологии, на основе которой проводилась оценка стоимости квартиры, а также сведения о самом оцениваемом объекте. Отчет об оценке недвижимости может использоваться в качестве доказательной базы в суде.

Оценка рыночной стоимости квартиры является сложным комплексным мероприятием, которое требуется с различными целями. В любой оценочной компании рыночная оценка квартиры проводится различными специалистами, каждый из которых выполняет определенную, поставленную перед ним задачу.

Недвижимость - это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.

Недвижимость способна приносить доход - прямой или косвенный - в зависимости от типа использования. Прямой доход - арендная плата, отчисления за амортизацию здания, прочие платежи. К косвенным доходам можно отнести экономию от использования собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также от качества управления.

Исходя из вышесказанного, возникает необходимость оценки объектов недвижимости. Рыночная оценка недвижимости определяет несколько видов стоимости. Наиболее распространенными являются рыночная и ликвидационная.

Остановимся на тех объектах, которые чаще всего встречаются, в нашей практике и кратко опишем цели их оценки, стоимость услуг и необходимые документы для оценки объекта. Оценка квартир, оценка комнат, оценка долей в квартирах.

Оценка квартиры, доли в квартире или оценка комнаты одна из самых распространенных задач при оценке недвижимости. Оценка таких объектов происходит в следующих целях: Оценка квартиры для суда, для передачи в залог в банк (ипотека), для раздела имущества, для раздела имущества или для оформления в наследство. Квартиры и комнаты не оцениваются для оформления в наследство, так как нотариус должен исчислять нотариальную пошлину от инвентаризационной стоимости квартиры. Оценка для суда в основном происходит при разделе имущества между супругами. Банки в не берут доли в квартирах в залог под выдачу кредитов. Охотней они берут квартиры и комнаты. Не все банки принимают отчеты об оценке квартиры, выполненные независимыми оценщиками, а не своими карманными. Для оценки нужны правоустанавливающие документы (на собственность) и данные заказчика. В дальнейшем могут потребоваться дополнительно поэтажный план и экспликация, но не в каждом случае.

Правом оценки принадлежащей субъекту квартиры обладают равно как юридические, так и физические собственники.

Проведение и определение рыночной стоимости объектов недвижимости, полностью либо частично находящихся в собственности государства, субъекта Федерации или муниципального образования производится в случае приватизации объекта, передачи его в аренду или доверительное управление, использования недвижимости в качестве предмета залога, продажи или иного способа отчуждения объектов недвижимости, переуступки долговых обязательств, передачи объектов недвижимости в уставные капиталы и фонды юридических лиц в качестве вклада, возникновения спора о стоимости объекта недвижимости, при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Для рыночной оценки недвижимости находящихся в частной собственности, при купле-продаже объектов недвижимости или акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при внесении объектов недвижимости в уставный капитал предприятий и организаций в качестве вклада, при привлечении новых пайщиков или дополнительной эмиссии акций, при ликвидации объектов недвижимости, при сдаче в аренду, при уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости и их страховании, при кредитовании под залог объектов недвижимости, при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.

Независимо от права собственности на объект недвижимости, для проведения независимой оценки квартиры необходимо представить документы, определяющие физические и юридические параметры объекта. Более точный список нужных документов должен предоставить оценщик. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательны договоры аренды. Для оценки складов обязательным условием является указание их площади и наличия подъездных путей. Оценка зданий чаще всего необходима для оформления залога для кредитования в банках.

Для оценки незавершенного строительства обязательным параметром является степень завершенности объекта. При отсутствии такой характеристики, необходимо тщательное изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента.

Стоимость объекта не влияет и не может влиять на стоимость оценки объекта недвижимости (в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации), а напрямую зависит от трудоемкости оценки и удаленности объекта недвижимости.

Говоря об оценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости необходима для совершения сделки купли-продажи объекта, передачи в аренду недвижимости, внесения в качестве вклада в уставный капитал предприятия, предоставления объекта в качестве залогового обеспечения при кредитовании, вступления в права наследования, разделе имущества и др.

Оценить можно различные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов.

Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т.е. в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в конкретный момент времени.

В настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д.

Оценить квартиру на сегодняшний день является, пожалуй, наиболее востребованной и распространенной услугой по оценке, говорит о том, что рынок жилья в нашей стране приобретает все более и более совершенные формы.

6. ХАРАКТЕРИСТИКА ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

Оценка недвижимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения на основе принятых стандартов оценки и принципов оценки недвижимости.

Процедура оценки недвижимости - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Подходы к оценке и методы оценки обычно являются общими для всех видов объектов оценки, включая недвижимость, движимое имущество, результаты интеллектуальной деятельности, бизнес, имущественные права и обязательства. Тем не менее, оценка различных типов имущества требует и использования различных источников информации, надлежащим образом отображающих рынок, на котором определяется стоимость объекта оценки.

В соответствии с Федеральными стандартами оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», для определения стоимости любого типа объекта оценки, как рыночной стоимости, так и нерыночных видов стоимостей, оценщик применяет один или большее число подходов к оценке. Под подходом к оценке понимается общепринятая аналитическая методология, имеющая широкое распространение.

При определении рыночной стоимости оценщик применяет один или большее количество из ниже перечисленных подходов к оценке, руководствуясь принципом замещения, на основе соответствующих рыночных данных.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Рассматривают возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними или цены предложения с обоснованием величины вносимой корректировки. При этом подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае объект оценки сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также приниматься во внимание данные листинга (котировок) и первоначальных размещений ценных бумаг.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к объекту оценки, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации.

При определении нерыночного вида стоимости оценщиком применяются аналогичные подходы, однако с учетом иных целей оценки, отличных от определения рыночной стоимости.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использования вышеперечисленных подходов к оценке.

Применение каждого из подходов возможно с помощью различных методов. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор применяемого метода в рамках того или иного подхода к оценке обусловлен квалификацией оценщика, требованиями Федеральных стандартов оценки, требованиями рынка, имеющейся информацией об объекте оценки. Наличие альтернативных подходов и методов состоит в том, чтобы обеспечить оценщику целый ряд аналитических процедур, результаты которых в конечном итоге должны быть взвешены и согласованы для получения окончательной расчетной величины в зависимости от конкретно рассматриваемого вида стоимости.

6.1 Оценка стоимости недвижимости в рамках затратного подхода

Затратный подход к определению стоимости объектов недвижимости основан на использовании трудовой теории стоимости. Применение затратного подхода предполагает, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную - полную стоимость воспроизводства и полную стоимость замещения.

Полная стоимость воспроизводства есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копией оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Полная стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

Главное преимущество затратного подхода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования сравнительного и доходного подходов. В этих условиях применение затратного подхода, опирающегося на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способно дать надежные результаты оценки недвижимости.

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости является: определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений; определение рыночной стоимости старых объектов, когда имеется надежная информация для расчета износа; определение рыночной стоимости строительных проектов; определение рыночной стоимости уникальных объектов и объектов специального назначения; определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке другими подходами и методами.

Информационная база оценки недвижимости затратным подходам включает: свидетельство о собственности объекта недвижимости (свидетельство на иные вещные права), технический паспорт объекта оценки, кадастровый паспорт объекта оценки, локальные и объектные сметы, сводный сметный расчет, договорные цены на готовую строительную продукцию, прейскуранты на строительство зданий и сооружений, нормативы удельных капитальных вложений, укрупненные показатели восстановительной стоимости, укрупненные сметные нормы по зданиям и сооружениям в целом, индексы стоимости строительства, сборники компании «Ко-Инвест», региональные справочники стоимости строительства, расчетный лист физического износа из технического паспорта на здание или сооружение, правила оценки физического износа жилых зданий, данные строительной экспертизы, данные региональных земельных комитетов, данные земельных кадастров, досье оценщика.

Процедура оценки недвижимости с использованием затратного подхода.

Оценка объектов недвижимости с использованием затратного подхода включает следующие этапы:

1. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования;

2. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенные издержки);

3. Определение предпринимательской прибыли;

4. Оценка восстановительной (замещающей) стоимости улучшений с учетом предпринимательской прибыли;

5. Определение общего накопленного износа зданий и сооружений;

6. Оценка стоимости улучшений с учетом износа;

7. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

В общем виде формула для расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом имеет следующий вид:

Срз = Вс + Зу - НИ,

Вс = ПСВ или ПЗС,

НИ = ФИ +ФуИ + ВИ,

где,

Срз - Рыночная стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода,

Вс - восстановительная стоимость,

ПСВ - Полная стоимость воспроизводства, т.е. стоимость точной копии объекта,

ПСЗ - Полная стоимость замещения, т.е. стоимость аналогичного объекта,

Зу - Стоимость земельного участка,

НИ - Накопленный износ,

ФИ - Физический износ,

ФуИ - Функциональный износ,

ВИ - Внешний износ.

Восстановительная стоимость может быть определена с помощью следующих методов оценки:

сметный или количественный метод,

метод учета затрат,

метод сравнительных единиц,

метод объектов-аналогов.

Величина накопленного износа может быть определена с помощью следующих методов:

экспертный метод,

нормативный метод,

метод рыночной выборки,

метод срока службы,

метод разбивки износа.

В целом в теории и практике оценочной деятельности различают устранимый физический износ, неустранимый физический износ, устранимый функциональный износ, неустранимый функциональный износ и внешний износ.

Рыночная стоимость земельного участка может быть определена с помощью следующих методов:

метод сравнения продаж,

метод выделения,

метод распределения,

метод капитализации земельной ренты,

метод остатка,

метод предполагаемого использования.

6.2 Оценка стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода

Сравнительный или рыночный подход к определению стоимости объектов недвижимости основан на использовании теории спроса и предложения (теории рыночного равновесия). Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, по которой он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот, отсутствие такого рынка либо его недостаточная развитость, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен двумя методами:

1) методом сравнительного анализа продаж;

2) методом соотнесения цены и дохода.

Метод сравнительного анализа продаж предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющими на цену.

Метод соотнесения цены и дохода, представленный двумя модификациями: методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации, основан на анализе степени зависимости цены аналога от его дохода и ее распространении на оцениваемый объект.

Информационная база оценки недвижимости сравнительным подходом включает: данные риэлторских агентств, данные управляющих компаний, данные бюллетеня РФФИ «РЕФОРМА», данные региональных информационных бюллетеней, данные периодических изданий, интернет-ресурсы, досье оценщика.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

Анализ рыночной ситуации по рассматриваемому типу объектов недвижимости и региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

Определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

Разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами сравнения);

Расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

Применение модели к объектам сравнения с целью расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

В общем виде формула расчета стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом выглядит следующим образом:

Срс = Ца * К1 * К2 * К3 * … * Кn ± Цдэ,

где,

Срс - Рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом,

Ца - Цена объекта, аналогичного объекту оценки,

К1,…Кn - Корректировки,

Цдэ - Цена дополнительных элементов.

К основным элементам сравнения относят: состав передаваемых прав собственности; условия финансирования сделки купли-продажи; условия продажи; время продажи; местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; характер использования; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. В качестве единиц сравнения применяются: цена за единицу площади участка; цена за единицу площади помещений, подлежащих сдаче в аренду; цена за единицу общей площади помещений; цена за единицу полезной площади помещений; цена за единицу объема сооружения; цена за комнату; цена за квартиру; цена за единицу недвижимости, приносящей доход.

Американским институтом оценки недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:

1) Переданные имущественные права.

2) Финансовые условия.

3) Условия продажи.

4) Время.

5) Местоположение.

6) Физические характеристики.

Корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот. Корректировка может производиться в денежном выражении, в процентах, в общей группировке.

6.3 Оценка стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

Доходный подход к определению стоимости объектов недвижимости основан на использовании теории капитализации земельной ренты. Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Доходный подход базируется на основных принципах оценки недвижимости и факторах стоимости. Принцип ожидания является основным. Ценность объекта недвижимости для собственника определяется текущей стоимостью доходов, которые инвестор ожидает получить в будущем. Использование данного принципа требует прогнозирования ожидаемых будущих доходов и расчета ставки доходности и капитализации, которая отражает ожидаемые изменения с течением времени.

Информационная база оценки недвижимости доходным подходом включает: данные риэлторских агентств, данные информационных агентств, данные управляющих компаний, данные периодических изданий, данные собственника оцениваемого объекта, договора аренды имущества, бизнес-планы, досье оценщика.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

1) метод капитализации дохода - первый метод капитализации;

2) метод дисконтированных денежных потоков - второй метод капитализации.

Выбор метода определяется динамикой будущих доходов. Если, по мнению оценщика, прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться, то оценку следует проводить методом дисконтированных денежных потоков, а если ожидаемые доходы будут стабильными либо стабильно изменяющимися, можно использовать метод капитализации доходов. Предполагается, что результат оценки не зависит от используемого метода, поскольку выбор определяется не субъективным решением оценщика, а объективными факторами.

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости (Со) будущих стабильных доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:

Срd = Дп / Рк

где,

Дп - периодический доход;

Рк - коэффициент капитализации, который определяется на основе анализа рыночных данных и учитывает безрисковую ставку процента, ставку премии за риск неликвидности, ставку премии за неудачу в инвестиционном менеджменте и ставку премии за прочие дополнительные риски.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на последовательном приведении каждого дохода или группы доходов со своими ставками дисконтирования к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Уравнение дисконтированных денежных потоков имеет вид:

Срd = Д1 / (1+Р1)+ Д2 / (1+Р2)І+ Д3 / (1+Р3)і+…+ Дn / (1+Рn)?

где,

Срд - стоимость объекта;

Д1,Д2, …,Дn - доход или денежные поступления за определенные периоды;

Р1,Р2, …,Рn - ставки дисконта за определенные периоды.

Доход последнего периода должен включать и сумму, полученную от перепродажи имущества, то есть стоимость реверсии или терминальную стоимость.

Методика оценки рыночной или иной стоимости объектов недвижимого имущества состоит из следующих основных этапов:

1) определение потенциального валового дохода;

2) определение потерь от неполной загрузки объектов недвижимости и недосбора арендных платежей;

3) определение действительного валового дохода;

4) определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией оцениваемых объектов, которые подразделяются на условно-постоянные и условно-переменные;

5) определение прочих доходов за минусом прочих расходов;

6) определение чистого операционного дохода;

7) определение текущей стоимости объектов оценки первым или вторым методом капитализации.

В процессе оценки последовательно определяется потенциальный валовой доход, действительный валовой доход и чистый валовой доход, генерируемый недвижимостью. Если известна площадь оцениваемого объекта недвижимости и ставка арендной платы за 1 кв. м, то потенциальный валовой доход определяется произведением указанных величин. Расчет арендуемой площади осуществляется на основании анализа текущих договоров аренды. При этом определяются постоянная и временная недозагрузки. Примерами типовых операционных расходов могут служить: административные и управленческие расходы, непредвиденные расходы, расходы на содержание технического персонала, охрана, ресепшн, расходные материалы, внутренняя уборка, сменные коврики, уборка прилегающей территории, малярные работы, вывоз мусора и снега, мойка окон и фасада, техобслуживание и уборка кровли, дезинсекция, дератизация, униформа.

...