Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

В рамках доходного подхода различают следующие виды ставок капитализации: общая, для собственного капитала, для заемного капитала, для земли и для улучшений. При этом, коэффициент капитализации состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала.

Общая ставка капитализации может быть определена с помощью следующих методов:

1) метод анализа рыночных аналогов;

2) метод коэффициента покрытия долга;

3) метод связанных инвестиций по финансовым компонентам;

4) метод связанных инвестиций по физическим компонентам;

5) метод Эллвуда;

6) метод Хоскольда;

7) метод Инвуда;

8) метод Ринга.

Ставка дисконтирования при втором методе капитализации определяется:

1) методом рыночной экстракции (рыночного анализа);

2) методом кумулятивного построения;

3) методом инвестиционной группы;

4) моделью оценки капитальных активов.

Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования выражается формулой:

Ск = Сд - Кп,

где, Ск - ставка капитализации, Сд - ставка дисконтирования; Кп - коэффициент, учитывающий ежегодный прирост или уменьшение стоимости недвижимости за период между приобретением объекта недвижимости и его предполагаемой перепродажей на рынке.

На рыночную стоимость недвижимости в процессе оценки в рамках всех трех подходов оказывают влияние различные факторы. Основными из них являются следующими:

1. Экономические

1. Научно-технические

2. Политические

3. Социальные

4. Культурные

5. Демографические

6. Природные

7. Географические

8. Экологические.

К экологическим факторам относятся: механическое, физическое, химическое, тепловое, световое, шумовое, электромагнитное и радиационное загрязнение.

Каждый из указанных подходов имеет свои преимущества и недостатки, обобщенные в Таблице.

Преимущества и недостатки существующих подходов и методов оценки стоимости объекта недвижимости

Подход	Преимущества	Недостатки
Затратный подход	1) учитывает влияние производственных факторов на изменение стоимости активов; 2) дает оценку уровня развития производственного процесса с учетом стоимости активов; 3) объективность результатов, т. к. расчеты опираются на фактические учетные документы (финансовые и учетные)	1) высокая трудоемкость, в т. ч. высокие требования к уровню и квалификации исполнителей; 2) отражает стоимость за прошлый период; 3) не учитывает ситуацию на рынке на дату оценки; 4) не учитывает возможные риски; 5) статичен; 6) не учитывает варианты развития объекта на перспективу
Доходный подход	1) учитывает изменения доходов, расходов; 2) учитывает риски (через ставку дисконта и ставку капитализации); 3) учитывает интересы инвестора	1) сложность прогнозирования будущих результатов и затрат; 2) неприменим для оценки вновь созданных и хронически убыточных объектов; 3) многовариантность расчетов, затрудняющая принятие решения; 4) не учитывает ситуацию на рынке
Сравнительный подход	1) базируется на фактических рыночных данных; 2) отражает существующую ситуацию на рынке; 3) учитывает влияние различных факторов	1) не полностью учитывает перспективы развития объекта; 2) расчет проводится исходя из ретроспективной информации; 3) требует внесения множества корректировок в анализируемую информацию; 5) сложность поиска необходимой информации

В процессе оценки стоимости объектов недвижимости необходимо максимально возможно учитывать влияние преимуществ подходов и методов и нивелировать влияние их недостатков.

7. МЕХАНИЗМ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ С ПОМОЩЬЮ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального специалиста-оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированной в задании на оценку.

В отчете об оценке итоговая величина стоимости может быть представлена в виде одного числа, диапазона стоимостей или в обоих вариантах. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки. Это является наилучшим вариантом проведенного оценщиком расчета стоимости недвижимости. Точечная величина итоговой стоимости недвижимости обычно округляется с учетом необходимой степени точности, связываемой с конкретным заданием на оценку.

Существует несколько методик согласования результатов, полученных с помощью различных подходов:

1. Методика ранжированной оценки критериев стоимости. Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как

- способность учитывать цель оценки;

- способность учитывать конъюнктуру рынка;

- способность учитывать физические и экономические параметры объекта;

- качество информации.

2. Метод распределения весовых коэффициентов. Расчет удельного веса полученных при оценке недвижимости результатов в данном случае проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу. Обоснование удельного веса проводится по шести критериям:

1) достоверность информации;

2) полнота информации;

3) способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца;

4) способность учитывать конъюнктуру рынка;

5) способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта;

6) допущения, принятые в расчетах.

Наибольшее распространение получил метод согласования итоговых результатов с помощью средних величин. При этом используются две категории средних:

1) степенные средние - средняя арифметическая, гармоническая, квадратическая, геометрическая, хронологическая;

2) структурные средние - мода и медиана.

В идеале все методы должны дать одно и то же значение стоимости оцениваемого объекта. Однако так практически никогда не бывает по целому ряду причин. Довольно часто оценка по разным методам определяется следующим образом: нижняя граница стоимости - это значение, полученное затратным подходом; где-то посередине находится величина по сравнительному подходу и верхняя граница - доходный подход. Но это не общее правило, и в зависимости от конкретных условий оценки можно получить другие результаты. Большую роль при их согласовании играет интуиция и опыт оценщиков, их способность принимать экспертные решения. Существуют различные технологии взвешивания полученных результатов. Например, в практике оценки бизнеса эксперты часто пользуются методикой, разработанной в 1999 г. известной аудиторско-консалтинговой фирмой Deloitte&Touche и апробированной специалистами Финансовой академии при Правительстве РФ. Суть методики состоит в выявлении определяющих факторов для каждого подхода и метода и экспертного присвоения им баллов по схеме: да + 1, нет -1, затруднение оценке 0. В оценке недвижимости иногда применяется установление весов различных подходов методом анализа иерархий (МАИ), который представляет собой систематическую процедуру для иерархического представления элементов, определяющих сущность любой проблемы, и состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. В МАИ оценочные подходы сравниваются по следующим критериям:

1) возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и продавца;

2) тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

3) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность;

4) учет экономических, политических и физических сил, действующих в рассматриваемом районе.

Именно этот метод был использован, например, в проекте Рекомендаций по применению единой методологии оценки объектов недвижимости при определении рыночной стоимости для расчета арендной платы Экспертного совета придепартаменте имущества г. Москвы от 11.07.2002 г., согласно которым наиболее вероятные значения весов следующие: для затратного подхода - 0,2; для сравнительного и доходного - 0,4. В данном случае оценщик, основываясь на экспертных суждениях и анализе данных, применил метод анализа иерархий и получил средневзвешенную величину рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для согласования итоговых результатов, полученных различными подходами и методами оценки, можно использовать метод «золотого» сечения и ряд других современных методических разработок.

Практика показывает, что суждения о весомости результатов доходного, затратного и сравнительного подходов, принятые на основании интуитивного анализа, не менее объективны, чем решения, вынесенные на основании математической модели. Тем не менее, применение математических приемов обоснования оценочных решений позволит, с одной стороны, расширить доказательную базу проведенных расчетов, с другой - получить дополнительную возможность перепроверки и подтверждения вынесенных суждений. Актуальность обеспечения оценщиков адекватным математическим инструментарием, нашедшим ранее свое применение в других областях деятельности, апробированным и подтвердившим свою эффективность, очевидна.

Согласно Федеральному стандарту оценки N 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденному приказом Минэкономразвития России N 254 от 20.07.2007 г. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

1) В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

2) Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

3) Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

4) Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

1) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

- общая информация, идентифицирующая объект оценки;

- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

- итоговая величина стоимости объекта оценки;

2) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

3) сведения о заказчике оценки и об оценщике.

4) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

5) применяемые стандарты оценочной деятельности.

6) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

7) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

8) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

9) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

По действующему законодательству отчет об оценке действителен в течение шести месяцев с даты его составления. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством РФ. Отчет об оценке недвижимости должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также скреплен его личной печатью или печатью оценочной фирмы. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки при их наличии.

8. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ И ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ

ОТЧЕТ № ____ 2014 г

об оценке рыночной и ликвидационной стоимости

Объект оценки: Квартира

Количество комнат: 2

Адрес:

Субъект Российской Федерации: Челябинская область

Населенный пункт Тип: Город

Наименование: Челябинск

Улица (проспект, переулок и т.д.) Тип: Улица

Наименование: Чичерина

Номер дома: 29

Номер помещения (квартиры) 355

Дата проведения оценки 22.10.2014

Дата составления отчета 22.10.2014

Заказчик Кузьмин Константин Александрович

Исполнитель: оценщик Курманова М.Э.

8.1 Основные факты и выводы

ОТЧЕТ № 3263 / 11- 2014 об оценке рыночной и ликвидационной стоимости

Описание объекта оценки	Тип помещения:	Кол-во комнат	Этаж	Общая площадь, кв. м	Жилая площадь, кв. м
	Квартира	2	8	50,1	29,3
	Наличие неутвержденной перепланировки	Наличие обременений	Характер обременений
	Нет неутвержденной перепланировки	Не зарегистрировано	Обременения не зарегистрированы
Описание здания	Тип/серия дома	Этажность	Год ввода в эксплуатацию	Год капитального ремонта	Физический износ здания, %
	Железобетонные панели / "97 серия "	9	1986	Не проводился	14% по состоянию на 26 февраля 2003г., согласно техническому паспорту от 09 Октября 2014; 22% на основании расчетов оценщика на дату оценки
Адрес объекта оценки	Субъект РФ	Район	Населенный пункт	Улица, № дома, № корпуса (строения), № кв.
	Челябинская область	-	г. Челябинск	Улица Чичерина, Номер дома 29, Номер помещения (квартиры) 355
Цель оценки	Определение рыночной/ликвидационной стоимости имущества для целей ипотечной сделки
Заказчик оценки	Фамилия, Имя, Отчество: Кузьмин Константин Александрович . Серия и номер документа, удостоверяющего личность: 75 04 001112. Дата выдачи и орган, выдавший указанный документ: 03.11.2003 УВД Центрального района города Челябинска
Основание оценки	Договор на оказание услуг по оценке № 3263/11- 2014
Исполнитель оценки	Форма	Наименование / Ф.И.О. (для ИП)	Место нахождения, контактная информация	ОГРН, дата присвоения ОГРН
		Курманова Мария Эдуардовна	454000, г. Челябинск,
Сведения об оценщиках, выполнивших оценку	Стаж работы (количество лет)	Номер в реестре членов СРОО	Краткое наименование СРОО	Реквизиты документов оценщика:
				о членстве в СРОО	полиса обязательного страхования гражданской ответственности	о получении профессиональных знаний
ФИО оценщика Курманова Мария Эдуардовна	-	-	-	-	-	Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 439872, от 21.12.2002, выдан Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова 21.12.2002г.-

Даты	Осмотра объекта	Оценки	Составления отчета
	22.10.2014	22.10.2014	22.10.2014
Результаты расчета рыночной стоимости при применении	Сравнительного подхода (в рублях)	Доходного подхода (в рублях)	Затратного подхода (в рублях)
	2590 170	Не применялся	Не применялся
Итоговое значение стоимости	Рыночная стоимость (в рублях)	Ликвидационная стоимость (в рублях)
	2591000 (Два миллиона пятьсот девяносто одна тысяча рублей 00 коп.)	2345756 (Два миллиона триста сорок пять тысяч семьсот пятьдесят шесть рублей 00 коп.)

Отчет об оценке выполнил и подготовил оценщик (Курманова М.Э.)

8.2 Оглавление (в рамках Отчета об оценке)

1. Основные факты и выводы

2. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки, ограничения и пределы применения полученного результата оценки

2.1 Допущения

2.2 Ограничивающие условия

2.3 Ограничения и пределы применения полученного результата оценки

2.4 Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки

2.5 Иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки

3. Общие сведения

3.1 Задание на оценку

3.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

3.3 Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки, а также обоснование необходимости их привлечения

3.4 Применяемые (используемые) стандарты оценочной деятельности (оценки), информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки

3.5 Обоснование использования тех или иных стандартов при проведении оценки данного объекта оценки

4. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

4.1 Характеристика местоположения объекта оценки

4.2 Описание земельного участка

4.3 Общая характеристика здания

4.4 Общая характеристика объекта оценки

4.5 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

5. Анализ

5.1 Анализ рынка объекта оценки

5.2 Анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость

5.2.1 Челябинская область

5.2.1.1 Географическое положение

521.2 Экологическая ситуация в челябинской области

5.2.2 Информация по всем ценообразующим факторам, использованным при определении стоимости диапазоны значений ценообразующих факторов

5.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки

6. Процесс оценки

6.1 Анализ представленной заказчиком информации

6.2 Затратный подход

6.3 Сравнительный подход

6.4 Доходный подход

6.5 Вывод итоговой величины стоимости объекта оценки, составление отчета об оценке

7. Оценка объекта оценки в рамках сравнительного подхода

7.1 Обоснованный выбор единиц сравнения и проведение сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога, корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения

7.1.1 Выбор единиц сравнения

7.1.2 Проведение сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога, корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения

7.1.3 Согласование результатов корректирования значений единиц сравнения, с обоснованием схемы согласования скорректированных значений единиц сравнения и цен объектов-аналогов

7.1.4 Введение и обоснование шкалы корректировок

8. Расчет ликвидационной стоимости

9. Согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки

9.1 Описание процедуры согласования результатов оценки, полученных разными подходами к оценке

9.1.1 Обоснование способа согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация

9.1.2 Обоснование выбора использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов (и методов в рамках подходов)

9.2 Процедура согласования результатов оценки, полученных разными подходами к оценке

10. Итоговое заключение о стоимости объекта оценки

11. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

11.1 Информация, полученная от заказчика

11.2 Исходная информация для анализа, в том числе сравнительного

11.3 Информация, полученная в ходе устного интервью с представителями специализированных организаций

11.4 Данные риэлторских агентств о величине уторговывания и стоимости услуг риэлтора

11.5 Другие данные и литература, используемые в отчете

Приложение

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки, ограничения и пределы применения полученного результата оценки

Нижеследующие допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Заказчиком и Исполнителем, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей Сторон. Заказчик и Исполнитель должны и в дальнейшем соблюдать настоящие условия даже в случае, если право собственности на объект оценки полностью или частично перейдет к другому лицу.

Допущения

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого определяется на основании договора об оказании услуг по оценке.

Оценщик не производил обмер помещений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком. Если не указано иначе, Оценщик исходил из того, что не существует фактов выходов за территорию, нарушения положений зонирования или иных нарушений действующего законодательства, касающегося объекта оценки.

При оценке выводы делались на основании допущения, что владелец управляет имуществом, исходя из своих наилучших интересов.

Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, получены от заказчика и иных надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать абсолютную точность этих данных, поэтому, делаются ссылки на источник информации.

Ограничивающие условия

Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на существующей рыночной ситуации. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.

Оценщик выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от его имени. Заказчик принимает условие не упоминать имя Оценщика или настоящий Отчет, полностью или частично, в каком- либо документе, передаваемом третьим лицам, без его письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик так же сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

Настоящий Отчет был подготовлен в соответствии с «Федеральными стандартами оценки» (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденными приказами № 256, 255, 254 Минэкономразвития России от 20 июля 2007г.

Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщику, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика. Кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения обязательств по настоящему Договору.

Мнение Оценщика относительно стоимости Имущества действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических или природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого Имущества.

Настоящий отчет составлен в соответствии с документами, предоставленными заказчиком, перечень которых приведен в разделе 0 настоящего отчета.

Ограничения и пределы применения полученного результата оценки

Выдержки из Отчета (или сам Отчет) не могут копироваться без письменного согласия Оценщика, выполнившего данный Отчет.

Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно, любые заключения о стоимости, и информация об оценщике, принимавшем участие в работе), не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью, без предварительного письменного разрешения Оценщика.

Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объектов является неправомерным, если таковое не оговорено в Отчете.

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и сделанные заключения не содержат полностью или частично предвзятого мнения.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что сделка произойдёт по цене, указанной в настоящем Отчете.

Пределами применения полученного результата оценки является цель оценки.

Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки

Утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными.

Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения действительны строго в пределах ограничительных условий, являющихся неотъемлемой частью настоящего Отчета, и являются личными, независимыми и профессиональными.

У Оценщика не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес в объекте оценки, а также какие-либо дополнительные обязательства по отношению к какой-либо из сторон, связанных с объектом оценки. Оценщик выступал в качестве беспристрастного консультанта.

Оплата услуг Оценщика не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта оценки.

Анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в Отчете, соответствуют требованиям «Федеральных стандартов оценки» №1, №2, №3, утвержденных Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254, №255, №256.

Количество оценщиков в штате (соответствующих требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г. №135- ФЗ): 3.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России № 256 от 20 июля 2007г.).

Иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки

Сведения указаны в разделе 7 настоящего отчёта.

Общие сведения

8.3 Задание на оценку

Таблица 1

Порядковый номер отчета	3263/11-2014
Объект оценки	Квартира
Количество комнат	2
Месторасположение (место нахождения объекта оценки)
Субъект Российской Федерации	Челябинская область
Населенный пункт	Тип	Город
	Наименование	Челябинск
Улица (проспект, переулок)	Тип	Улица
	Наименование	Чичерина
Номер дома		29
Номер помещения (квартиры)		355
Имущественные права на объект оценки	Право общей долевой собственности
Цель оценки	Определение рыночной /ликвидационной стоимости имущества для целей ипотечной сделки	ОАО БАНК «РОСТ»
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Установление залоговой стоимости
	Ограничения указаны в пункте 2 настоящего отчёта
Вид определяемой стоимости	Рыночная и Ликвидационная
Дата оценки	22.10.2014
Дата составления отчета об оценке	22.10.2014
Дата проведения оценки объекта оценки	22.10.2014
Дата осмотра объекта оценки	22.10.2014
Дата определения стоимости объекта оценки	22.10.2014
Срок проведения оценки	(1 день)	22.10.2014
Балансовая стоимость	Нет
Форма отчета	Письменная
Допущения и ограничения, на которых основывается оценка	Изложены в п. 2 настоящего Отчета
Субъект права 1	Кузьмина Светлана Александровна (97/100 Обшей долевой собственности)
Субъект права 2	Кузьмин Андрей Константинович (1/100 Обшей долевой собственности0
Субъект права 3	Кузьмин Константин Александрович (1/100 Общей долевой собственности)
Субъект права 4	Кузьмина Ксения Константиновна (1/100 Общей долевой собственности)

Таблица 2

Основание оценки	Договор на оказание услуг по оценке №	3263- 2014 - 10 - Гр
	Дата заключения	22.10.2014
Заказчик	Фамилия, Имя, Отчество	Кузьмин Константин Александрович
	Серия и номер документа, удостоверяющего личность	75 04 001112
	Дата выдачи и орган, выдавший указанный документ	03.11.2003 УВД Центрального района города Челябинска
Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор	Полное наименование (включая организационно-правовую форму)	Общество с ограниченной ответственностью
		«ТОТАЛ ПРОГРЕССИВ КОНСАЛТИНГ»
	Основной государственный регистрационный номер	-
	Дата присвоения основного государственного регистрационного номера	-
	Место нахождения	г. Челябинск,
	Количество оценщиков в штате (соответствующих требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г. №135-ФЗ)	2
Сведения об Оценщике:	Оценщик	Курманова Мария Эдуардовна
	Информация о членстве в СРО	Наименование СРО
		№ в реестре СРО	610
	Место нахождения оценщика	г. Челябинск,
	Номер и дата выдачи документа,	Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 439872, от

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Стаж работы в оценочной деятельности с 01.2002 г. по настоящее время

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки, а также обоснование необходимости их привлечения

Специалисты дополнительно не привлекались.

Применяемые (используемые) стандарты оценочной деятельности (оценки), информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г. №135-ФЗ;

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №256;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №255;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №254;

Стандарты и правила оценочной деятельности НП СРО «ДСО».

Обоснование использования тех или иных стандартов при проведении оценки данного объекта оценки

При оценке использовались только утвержденные стандарты оценки (вышеперечисленные), обязательные к применению, иные стандарты не использовались. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения указан в разделе 11 настоящего отчёта.

Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки характеристика местоположения объекта оценки

Таблица 3

Месторасположение (место нахождения объекта оценки):
Субъект Российской Федерации	Челябинская область
Населенный пункт	Тип	Город
	Наименование	Челябинск
Улица (проспект, переулок и т.д.)	Тип	Улица
	Наименование	Чичерина
Номер дома		29
Номер корпуса		-
Номер строения		-
Номер помещения (квартиры)		355
Преобладающая застройка микрорайона	Многоэтажная жилая застройка
Престижность данного района	Средняя
Состояние окружающей среды (локальное)	Удовлетворительное
Запыленность и загазованность воздуха	В норме
Озеленение	Многолетние насаждения (деревья, кустарники)
Детские площадки	В наличии
Охраняемая парковка	Отсутствует
Подъездные пути	Дорога с асфальтовым и грунтовым покрытием
Транспортная доступность объекта	ул. Чичерина
Виды общественного транспорта	Маршрутное такси
	Автобус
Удаленность от главных автомагистралей	250 м от ул. Чичерина
Удалённость от центра города вдоль улиц	10 360 м от пл. Революции
Удаленность от ж/д вокзалов и станций	11 340 м от ж/д вокзала

Описание земельного участка

Никаких земельных инженерно-изыскательских работ Оценщиком не проводилось.

В своей оценке оценщик исходил из того, что на земельном участке отсутствуют факторы, неблагоприятно влияющие на оцениваемый объект. Оценщик предполагает, что объект соответствует всем установленным нормам, правилам и стандартам по вопросам охраны окружающей среды, участок на котором расположен объект оценки, всегда находился под жилой застройкой, значит загрязнение маловероятно, здание в котором находится объект оценки не затапливает и не находится в зоне сейсмической активности.

Общая характеристика здания

оценка недвижимость стоимость

Таблица 4. Описание дома

Состояние дома	Не стоит на учете по постановке на снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением/не находится в ветхом и/или аварийном состоянии (поскольку здание в котором расположен объект оценки отсутствует в списках жилых домов признанных аварийными или вошедшими в региональные программы капремонта, размещенные в открытых источниках информации (www.reformagkh.ru; www.chelyabinsk.ru ))
Группа капитальности	II
Нормативный срок службы	125
Год постройки	1986
Фактический срок службы	28
Расчетная величина физического износа а/b * 100 %, где а - фактический срок службы b - нормативный срок службы	14% по состоянию на 26 февраля 2003г., согласно техническому паспорту от 09 Октября 2014; 22% на основании расчетов оценщика на дату оценки
Этажность	9
Материал Фундамента	Ленточный бетон
Материал стен	Железобетонные панели
Материал перегородок	Железобетонные
Материал перекрытий	Железобетонные плиты
Серия (тип) дома	«97 серия»
Состояние внешней отделки	Удовлетворительное
Внешний вид фасада дома	Оформлен каменной крошкой
Уровень защищенности подъезда	Металлическая дверь, домофон
Состояние общественных зон подъезда	Хорошее
Лифт	В наличии
Мусоропровод	Нет в наличии
Противопожарная безопасность	Нет в наличии
Состояние кровли	Удовлетворительное (следы протечек отсутствуют)
Общее состояние дома	Удовлетворительное (конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации)

8.4 Общая характеристика объекта оценки

Таблица 5

Описание квартиры
Этаж	8
Количество комнат	2
Общая площадь (без учета лоджий и балконов) кв.м.	50,1
Жилая площадь кв.м.	29,3
Площадь кухни кв.м.	8,7
Наличии либо отсутствии балкона и / или лоджии	Лоджия
Санузел тип	Раздельный
Вид из окна	Придомовая территория (во двор)
Высота потолка, м	2,53
Вспомогательные и подсобные помещения	Шкафы
Газоснабжение	Отсутствует
Подключение к электричеству	В наличии
Подключение к холодному/горячему водоснабжению	В наличии
Подключение к канализации	В наличии
Отопление	В наличии
Состояние внутренней отделки	Отличное
	Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов.
Характеристика оконных и дверных проемов	Окна пластиковые двери филенчатые
Состояние оконных и дверных проемов	Хорошее
	Проемы не имеют зазоров, плотно закатываются, отсутствуют сколы и трещины. Фурнитура находится в рабочем состоянии, отсутствует момент провисания и скрипа при эксплуатации
Характеристика сантехнического оборудования	Материал - метал, пластик
Состояние сантехнического оборудования	Хорошее, коррозий не имеет, протечек нет
Данные о перепланировке	Нет неутвержденной перепланировки
Необходимые ремонтные работы	Ремонтные работы не требуются
Текущее использование Объекта оценки	Жилое
Имущественные права на объект оценки	Право общей долевой собственности
Существующие ограничения (обременения) права:	Не зарегистрировано
Субъект права 1	Кузьмина Светлана Александровна (97/100 Обшей долевой собственности)
Субъект права 2	Кузьмин Андрей Константинович (1/100 Обшей долевой собственности0
Субъект права 3	Кузьмин Констанстин Александрович (1/100 Общей долевой собственности)
Субъект права 4	Кузьмина Ксения Константиновна (1/100 Общей долевой собственности)
Фотографии объекта оценки представлены в приложении к настоящему Отчету

Анализ ликвидности объекта оценки

Для понимания степени ликвидности анализируют следующие факторы:

Местоположение объекта с точки зрения транспортной доступности;

Физическое состояние квартиры;

Физическое состояние дома;

Наличие и соответствие необходимых правоустанавливающих и технических документов;

Площадь объекта оценки (жилая, общая).

По результатам анализа ликвидности, формируется вывод за какой период времени объект может быть реализован на рынке по стоимости, определенной в Отчете об оценке, а также в качестве справочной величины указывается возможный временной период оформления сделки купли-продажи.

Таблица 6

Факторы, определяющие ликвидность объекта	Квартира, Количество комнат: 2, расположенная по адресу: г. Челябинск, Улица Чичерина , Номер дома 29, Номер помещения (квартиры) 355
Местоположение объекта с точки зрения транспортной доступности	Среднее. Транспортная доступность к объекту обеспечивается как личным, так и общественным транспортом
Физическое состояние квартиры	Отличное. Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов.
Физическое состояние дома	Не стоит на учете по постановке на снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением/не находится в ветхом и/или аварийном состоянии (поскольку здание в котором расположен объект оценки отсутствует в списках жилых домов признанных аварийными или вошедшими в региональные программы капремонта, размещенные в открытых источниках информации (www.reformagkh.ru; www.chelyabinsk.ru )) Физический износ: 14% по состоянию на 26 февраля 2003г., согласно техническому паспорту от 09 Октября 2014; 22% на основании расчетов оценщика на да ту оценки. Общее состояние дома: Удовлетворительное (конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации)
Наличие и соответствие необходимых правоустанавливающих и технических документов	Наличие и соответствие необходимых правоустанавливающих документов позволяет делать вывод о «прозрачности» юридического и технического состояния объекта оценки, что положительно влияет на его стоимость
Площадь объекта оценки (размер, длина)	Соответствует средним площадям помещений рассматриваемого сегмента рынка
Физическое состояние объекта оценки: Отличное, что отвечает параметрам спроса на аналогичные объекты на рынке недвижимости. Настоящий фактор влияет на стоимость объекта в незначительной степени, поскольку при приобретении объекта недвижимости новый собственник проводит ремонт в соответствии со своими потребностями, возможностями и вкусовыми предпочтениями.

Ликвидность объекта оценки, определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации ликвидность может быть разделена на следующие градации:

Таблица 7

Показатель ликвидности	Высокая	Выше средней	Средняя	Ниже средней	Низкая
Примерный срок реализации, месяцев.	Менее 1	1-2	2-4	4-6	более 6

Период времени, за который объект может быть реализован на рынке по стоимости, определенной в Отчете об оценке - 4 месяца.

Возможный временной период оформления сделки купли-продажи - 1 месяц.

Вывод о степени ликвидности - Средняя

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Таблица 8

№ п/п	Наименование	Количество, шт.
1	Свидетельство о государственной регистрации права	4
2	Договор купли-продажи	1
3	Кадастровый паспорт	1
4	Технический паспорт	1

8.5 Анализ рынка объекта оценки

Рынок жилых помещений развит.

Таблица 9

Престижность района	Средняя
Средняя стоимость 1 кв.м. в данном районе	51 765
Среднерыночное время экспозиции для аналогичных квартир	4 месяца
Время экспозиции оцениваемой квартиры (экспертно)	4 месяца
ВЫВОД	На дату оценки оцениваемый объект является ликвидным активом

Анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость

Челябинская область

Географическое положение

Челябинская область -- южная часть Урала. Условная граница между Европой и Азией проводится в основном по водораздельным хребтам Уральских гор. Города Златоуст, Катав-Ивановск, Сатка находятся в Европе. Челябинск, Троицк, Миасс -- в Азии, Магнитогорск -- в обеих частях света.

Площадь Челябинской области равна 88,5 тысяч квадратных километров. Протяжённость области с севера на юг -- 490 км. С запада на восток -- 400 км. Географический центр области располагается на правом берегу реки Уй, в трёх км на юго- восток от села Нижнеусцелемово Уйского района. Челябинская область по территории занимает 5 место из 8 регионов Урала и 39 место по России. Общая протяжённость границ составляет 2750 км.

Челябинская область занимает, в основном, восточный склон Южного Урала и прилегающие к нему части Зауральской равнины и Западно-Сибирской низменности. И только небольшая часть территории на западе - так называемая Горно-Заводская зона - заходит на западные склоны Южного Урала.

Экологическая ситуация в Челябинской области

В чёрный список наиболее загрязнённых российских городов входят Челябинск, Магнитогорск и Карабаш. По данным космических наблюдений, основные загрязнённые тяжёлыми металлами территории находятся вокруг Челябинска и Магнитогорска. Далее следуют зоны рядом с городами Сатка, Бакал, Коркино, Еманжелинск. В целом 52 % территории области загрязнено отходами производства, что объясняется деятельностью предприятий чёрной и цветной металлургии, горнодобывающей и угольной промышленности. К этому можно добавить множество карьеров и отвалов в окрестностях городов Сатка, Верхний Уфалей, Копейск, Коркино. Еманжелинск, Пласт. Около города Бакала безжизненный «лунный» ландшафт создают 10 карьеров глубиной до 200 м и отвалы до 50-70 м высотой.

В среднем на каждого жителя нашей страны из атмосферы выпадает 372 кг вредных веществ в год. В Челябинской области этот показатель колеблется от 200 до 2000 кг, а в Карабаше достигает и 25 кг в день. Основными загрязнителями воздуха являются предприятия топливной энергетики, коксохимические, электродные и другие предприятия металлургического комплекса. В составе загрязняющих веществ находятся и особо опасные: бензопирен, ртуть, свинец, хром, марганец и целый «букет» канцерогенных газообразных веществ. Свой «посильный» вклад вносит и автотранспорт, отравляющий воздух городов оксидами азота, оксидами углерода, сажей, свинцом и другими токсичными веществами.

Сброс сточных вод в пригородные водоёмы составляет до 900 млн куб м в год. Основными приём...