Оценка предприятия для целей эффективного управления собственностью

Таблица №7

Данные для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом

Характеристика объекта	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена предложения/продажи, руб.	Определяется	31 116 000	30 000 000	19 600 000
Права собственности	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата предложения/продажи		Август 2008 г.	Август 2008 г.	Июль 2008 г.
Общая площадь коммерческих помещений, мІ	366,8	518,6	500	260
Местоположение	г.Армавир, ул. Мира/Кирова	г.Краснодар	г.Краснодар	г.Краснодар
Техническое состояние	Нежилое строение одно этажное здание с цокольным этажом	Офисное 3-х этажное здание	Офисное 2-х этажное здание	Офисное 2-х этажное здание
Наличие отдельного входа, возможность парковки автомобилей	Имеется отдельный вход, парковка для автомобилей	Имеется отдельный вход, парковка для автомобилей	Имеется отдельный вход, парковка для автомобилей	Имеется отдельный вход, парковка для автомобилей

В результате полученных вычислений была получена рыночная стоимость сравнительным подходом Торгового центра литер Б - 18 538 072 рубля. (См. приложение №10)

Итоговое обобщение результатов оценки Торгового центра ООО «Вилсон».

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

- Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, на котором расположен объект оценки, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости.

- Подход с точки зрения доходности в данном случае отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.

- Среди всех известных способов оценки сравнительный подход приводит к результату, который можно считать наиболее непосредственным указателем на рыночную стоимость. В то же время точность и достоверность его в настоящих условиях снижается из-за того, что среди сопоставимых сделок преобладают данные предложений, а не реальные цены продаж.

С учетом вышеизложенного, рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Стоимость объекта определяется по формуле:

V=V₁хQ₁+V₂хQ₂+V₃хQ₃,

где: V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, сравнительного подхода и доходного подхода соответственно, руб.;

Q1, Q2, Q3 - среднеарифметическое значение достоверности затратного подхода, сравнительного подхода и доходного подхода соответственно.

Таблица №8

Весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.
№ п/п	Показатели	Затратный подход, %	Доходный подход, %	Сравнительный подход, %
1	2	3	4	5
1	Достоверность информации	15	25	60
2	Полнота информации	15	25	60
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	10	20	70
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	10	10	80
5	Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	0	20	80
6	Допущения, принятые в расчетах	10	20	70
7	Сумма:	60	120	420
8	Весовые показатели достоверности подхода оценки	10	20	70

Результаты согласования сведены в приложении №11.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС на 01.01.2009 года составляет 194 913 132 рубля.

2.8 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ

Оценка машин и оборудования во многом зависит от полноты и достоверности исходной информации, характеризующей различные стороны оцениваемого объекта на стадиях его жизненного цикла: разработки, производства, эксплуатации, а также внешнюю среду, окружающую объект прохождении этих стадий.

Состав привлекаемой к оценке информации зависит от цели оценки, применяемого метода и подхода. Однако имеется набор сведений, которые необходимо обязательно получить, независимо от того, каким методом будет произведена оценка. Прежде всего это относится к данным, характеризующим сам ее объект:

- полное наименование, модель, техническая характеристика, содержащая сведения о назначении объекта;

- дополнительные сведения, которые могут быть полезны при оценке: код ОКОФ и амортизационная группа, занимаемая площадь, габаритные размеры, масса конструкции, суммарная мощность электродвигателей;

- учетные сведения: инвентарный номер, первоначальная стоимость, время приобретения и постановки на учет;

- сведения о реальном физическом состоянии объекта и истории его жизни: хронологический возраст, порядковый номер последнего капитального ремонта, качественная оценка физического состояния.

Указанная информация собирается как из документов на объект (инвентарная карточка ОС-6, технический паспорт, инструкция по эксплуатации), так и по результатам осмотра и идентификации. Стоимость объекта оценки определяется его полезностью, зависящей от готовности объекта к тому или иному применению. На примере предприятия исследуемого в дипломной работе все оборудование подключено к коммуникациям и эксплуатируется в отведенном месте. Оценка стоимости машин и оборудования входит в составную часть оценки бизнеса, так как входит в имущественный комплекс всего функционирующего предприятия.

Находящееся на балансе предприятия оборудование представляет собой офисную технику. Для оценки стоимости оборудования был учтен год его выпуска. Все оборудование достаточно новое. Техническое состояние у всех объектов хорошее.

Таблица №9. Технические характеристики оборудования
№ п/п	Наименование	Инв. №	Год выпуска	Балансовая стоимость, руб.	Остаточная стоимость, руб.	Технические характеристики
1	2		3	4	5	6
1	Компьютер IMANGO	003	2002	20 926,98	14 648,89	Системный блок на базе P 4 1,7 (МВ S-478<i845>/DIMM 128Mb 266MHz/HDD 20Gb/SVGA 64 MX 400/FDD/ CD-ROM TEAC/LAN 10/100), принтер HP LaserJet 1000 <A4>, ЖК-монитор 15" RoverScan Optima 151 , Клавиатура А4 Tech, Манипулятор мышь Defender (optical), ИБП Back-UPS 475
2	Компьютер IMANGO	004	2002	20 926,98	14 648,89	Системный блок на базе P 4 1,7 (МВ S-478<i845>/DIMM 128Mb 266MHz/HDD 20Gb/SVGA 64 MX 400/FDD/ CD-ROM TEAC/LAN 10/100), принтер HP LaserJet 1000 <A4>, ЖК-монитор 15" RoverScan Optima 151 , Клавиатура А4 Tech, Манипулятор мышь Defender (optical), ИБП Back-UPS 475
3	Компьютер IMANGO	005	2002	20 926,98	14 648,89	Системный блок на базе P I 133 (MB Socket-7/DIMM 16 Mb/HDD 1 Gb/FDD), Принтер Samsung LaserJet ML-1210 <A4>
4	Компьютер IMANGO	006	2002	20 926,98	14 648,89	Системный блок на базе P I 133 (MB Socket-7/DIMM 16 Mb/HDD 1 Gb/FDD), Принтер Samsung LaserJet ML-1210 <A4>
5	Компьютер IMANGO	007	2002	20 926,98	14 648,89	Системный блок на базе P 4 1,7 (МВ S-478<i845/SVGA>/DIMM 128Mb 266MHz/HDD 20Gb/FDD/ CD-ROM LG/LAN 10/100), принтер HP LaserJet 1000 <A4>, Монитор 17" Samsung Samtron 76 BDF , Клавиатура А4 Tech, Манипулятор мышь Genius, ИБП Back-UPS 475
6	Компьютер IMANGO	008	2002	20 926,98	14 648,89	Системный блок на базе P 4 1,7 (МВ S-478<i845/SVGA>/DIMM 128Mb 266MHz/HDD 20Gb/FDD/ CD-ROM LG/LAN 10/100), принтер HP LaserJet 1000 <A4>, Монитор 17" Samsung Samtron 76 BDF , Клавиатура А4 Tech, Манипулятор мышь Genius
	Итого:			125 561,88	87 893,34

Для определения величины совокупного износа использовалась информация обследования фактического технического состояния объекта оценки, проводилось изучение документов первичного бухгалтерского учета, принимался во внимание срок эксплуатации оцениваемых объектов.

Сравнительный подход применяется для определения рыночной стоимости оцениваемого оборудования путем анализа и сравнения цен предложений продаж идентичных или аналогичных объектов на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и продавцы, принимая при этом независимые решения.

При использовании сравнительного подхода возникает необходимость собрать информацию рыночного характера: сведения о ценах и технических характеристиках аналогов и идентичных объектов из разных источников: прайс-листов предприятий-изготовителей и дилерских компаний, сайтов Интернета. Кроме того, возникает необходимость собрать данные о динамике ценовых индексов, ценах на транспортировку и монтаж машин и оборудования.

В данной работе применен метод прямого сравнения продаж. Метод прямого сравнения продаж основывается на сравнении продаж объектов, идентичных с оцениваемым, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом, или есть цены предложений идентичных объектов. Данный метод наиболее приемлем в условиях активного состояния рынка, обеспечивающего в большом объеме достоверные данные по совершаемым сделкам. Рациональный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта.

Были получены цены идентичного оборудования у заводов-изготовителей и дилеров на первичном рынке и сделана корректировка на техническое состояние (учтен накопленный износ оцениваемого оборудования).

Таблица №10

Расчет рыночной стоимости оборудования
№ п/п	Наименование	Год выпуска	Стоимость замещения (воспроизводства) с учетом НДС, руб.	Источник информации	Физический износ, %	Функциональный износ, %	Внешний износ, %	Накопленный износ, %	Накопленный износ, руб.	Рыночная стоимость с учетом НДС, руб.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	Компьютер IMANGO	2002	24 850	прайс-лист ЗАО "Информационные технологии, ИНК"	20	5	0	24	5 964	18 886
2	Компьютер IMANGO	2002	24 850		20	5	0	24	5 964	18 886
3	Компьютер IMANGO	2002	24 850		20	5	0	24	5 964	18 886
4	Компьютер IMANGO	2002	24 850		20	5	0	24	5 964	18 886
5	Компьютер IMANGO	2002	24 850		20	5	0	24	5 964	18 886
6	Компьютер IMANGO	2002	24 850		20	5	0	24	5 964	18 886
	Итого:		149 100						35 784	113 316

Рыночная стоимость оборудования определенная сравнительным подходом равна 18 886 рублей.

2.8.1 Определение рыночной стоимости автотранспортных средств предприятия

При оценке автомобиля применены подходы: сравнительный (рыночный метод) и затратный. Доходный подход не применялся, т.к. оценщик не располагает достоверной информацией об операционных расходах предприятий, занимающихся перевозками или сдающих автомобили в аренду.

Таблица №11

Данные для расчета сравнительным подходом

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Марка	ВАЗ - 21099	ВАЗ - 21099	ВАЗ - 21099	ВАЗ - 21099
Год выпуска	2006	2006	2006	2006
Пробег, тыс.км	68,2	н/у	н/у	н/у
Цена предложения, руб.		210 000	195 000	205 000
Техническое состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Скидка на торг, 10%		21 000	19 500	20 500
Скорректированная стоимость, руб.		189 000	175 500	184 500
Корректировка на год выпуска, руб.		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб.		189 000	175 500	184 500
Корректировка на техническое состояние, %		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб.		189 000	175 500	184 500
Валовая коррекция, руб		21 000	19 500	20 500
Валовая коррекция в %		10	10	10
Весовой коэффициент		1	1	1
Рыночная стоимость, руб.	183 000
Таблица №12 Расчет рыночной стоимости автотранспортного средства затратным подходом Розничная цена на дату оценки нового автомобиля(аналога) 310 000 Расчет износа. При определении стоимости автомобиля использована методика, опубликованная в "Методическом руководстве по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления РД 37.009.015-98 с изменениями №1, №2, №3, №4 разработанное Государственным Научным Центром "НАМИ", утвержденное Министерством Экономики РФ 04.07.98г. и согласованное Министерством Юстиции РФ от 25.02.98г. При расчете износа были использованы коэффициент износа по пробегу в % на каждую 1000 км и коэффициент старения в % на каждый год эксплуатации. Износ автомобиля вычислялся по формуле: Итр = (И1*Пф+ И2*Дф)*А2*А3*А4, где Пф - пробег, тыс.км с точностью до 0,1 равен 68,2 Дф - длительность эксплуатации в годах с точностью до 0,1 равна 3,6 Пф/Дф 18,9 Пс - среднегодовой пробег, тыс.км 18,0 И1 - корректировка износа за 1000 км 0,25 И2 - показатель старения в % на 1 год эксплуатации 10 А2 - к-т корректирования износа в зависимости от природно-климатических условий 1 А3 - к-т корректирования износа в зависимости от экологического состояния окружающей среды 1,04 А4 - к-т корректирования износа, учитывающий тип региона, в котором эксплуатировалось АМТС 1,05 Итр - износ транспортного средства 33 Определенный расчетным путем физический износ не всегда соответствует действительности, необходимо внести корректировку износа учитывая состояние автомобиля, п.3.5 РД 37.009.15-98 На момент осмотра автомобиль находится в хорошем техническом состоянии. Автомобиль имеет стандартную комплектацию. В данном отчете физический износ автомобиля определен методом, при котором износ оценивается в виде процентных потерь от первоначальной стоимости объекта в соответствии с "Методическим руководством по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и техсостояния на момент осмотра" РД 37.009.015-98 с изменениями №1, №2, №3, №4. Таблица 1. 40 Функциональный износ (по причине морального старения) 0 Накопленный износ с учетом выявленных факторов составляет 40 Стоимость автомобиля определенная по методике РД 186 000 Согласование результатов Весовой коэффициент, рыночный метод 0,8 Весовой коэффициент, затратный метод 0,2 Рыночная стоимость автомобиля, руб. 183 600 Анализ условий продаж показывает, что в настоящее время типичная скидка на уторговывание по данному типу транспортных средств находится в среднем в пределах 5-10%. Корректировка на пробег не учтена в виду того, что показания пробега автомобиля по спидометру не являются на рынке существенным ценовым фактором, что, в первую очередь, связано с малой достоверностью этих показаний. Корректировка на год выпуска принята экспертно на основании анализа рынка подержанных автомобилей в размере 3% за каждый год. Корректировку на техническое состояние автомобиля не производим, так как все автомобили находятся в одинаковом техническом состоянии. Таким образом, рыночная стоимость автомобиля определенная сравнительным подходом в настоящей дипломной работе равна 183 000 рублей. Затратный подход для расчета рыночной стоимости автомобиля применен с учетом износа автомобиля по методике РД.37.009.015-98. В процессе проведения расчетов получены результаты, которые позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятная рыночная стоимость автомобиля ВАЗ - 21099 2006 года выпуска по состоянию на 01.01.2009 г. составляет: 183 600 рублей.

Таблица №13

Рыночная стоимость основных средств предприятия

№ п/п	Наименование	Инв. №	Рыночная стоимость с учетом НДС, руб.	Рыночная стоимость без учета НДС, руб.
Здания и сооружения
1	Здание торгового центра, литер А	001	167 365 442	137 239 662
2	Здание торгового центра, литер Б	002	20 577 690	16 873 706
	Итого здания и сооружения:		187 943 132	154 113 368
3	Земельный участок		6 970 000	6 970 000
Машины и оборудование
4	Компьютер IMANGO	003	18 886	15 487
5	Компьютер IMANGO	004	18 886	15 487
6	Компьютер IMANGO	005	18 886	15 487
7	Компьютер IMANGO	006	18 886	15 487
8	Компьютер IMANGO	007	18 886	15 487
9	Компьютер IMANGO	008	18 886	15 487
10	Автомобиль ВАЗ - 21099	009	183 600	150 552
	Итого машины и оборудование		296 916	243 474
Хозяйственный инвентарь
11	Торговое оборудование		40 356 458	34 200 388
	Итого хозяйственный инвентарь		40 356 458	34 200 388
	Итого:		235 566 506	195 527 230

2.9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ МЕТОДОМ СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ

Метод стоимости чистых активов актуален для российских условий и основан на достоверной исходной информации для расчетов.

Этапы расчета:

· подготовка баланса на дату оценки;

· выявление и оценка НМА;

· оценка основных средств и другой материальной собственности по рыночной стоимости;

· перевод финансовых активов в чистую реализуемую стоимость;

· перевод обязательств в текущую стоимость;

· внесение учетных поправок и подготовка скорректированного баланса;

· определение стоимости собственного капитала как разницы между совокупной стоимостью активов и текущей стоимостью обязательств.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов предприятия, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в расчете, - это денежное и неизменное имущество предприятия, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие составляющие статей:

внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе баланса (основные средства, нематериальные активы, объекты, незавершенные строительством). Была произведена оценка рыночной стоимости всех основных средств, принадлежащих ООО «Вилсон». Предприятие не имеет на своем балансе нематериальных активов. На дату оценки предприятие не имеет объектов, незавершенных строительством;

запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во втором разделе бухгалтерского баланса, за исключением задолженности участников (учредителей) по их вкладам в уставный капитал. Переоценка денежных средств не производилась. Предприятие не имеет просроченной дебиторской задолженности (срок оборота дебиторской задолженности менее одного месяца), поэтому переоценка дебиторской задолженности не производилась. Запасы предприятия представляют собой товары для перепродажи. Поэтому переоценка товарных запасов не проводилась.

Пассивы, участвующие в расчете, - это обязательства организации. Организация не имеет долгосрочных обязательств. Кредиторская задолженность организации является краткосрочной, переоценка ее не проводилась.

Таблица №14

Корректировка статей баланса ООО «Вилсон».

Статьи баланса	на 01.01.2009	Сумма корректировок, т.руб.	Скорректированная стоимость, т.руб.
I.Активы всего	395 950	17 328	413 278
1.Внеоборотные активы	178 199	17 328	195 527
в т.ч. Основные средства	178 199	17 328	195 527
нематериальные активы	0		0
незавершенное строительство	0		0
2.Оборотные активы	217 751	0	217 751
в т.ч. Запасы	123 366	0	12 366
краткосрочная дебиторская задолженность	79 144	0	79 144
денежные средства	15 241	0	15 241
II.Пассивы всего	395 950	17 328	413 278
в т.ч.собственные источники (капитал и резервы)	363 029	17 328	366 902
краткосрочные займы	31 491	0	31 491
кредиторская задолженность	1 430	0	1 430

Таким образом, рыночная стоимость собственного капитала предприятия, рассчитанная затратным подходом составляет:

413 278 - (31 491 + 1430) = 380 357 тыс. руб.

2.10 Доходный подход ООО «ВИЛСОН» КАК ДЕЙСТВУЮЩЕГО БИЗНЕСА

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяют учесть метод дисконтирования денежных потоков.

Определение стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с учетом инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции - деньги.

Для оценки предприятий, у которых величина денежного потока по годам существенно меняется, используется метод дисконтированных денежных потоков (МДДП).

МДДП включает в себя несколько этапов.

1) Определение длительности прогнозного периода.

Необходимо определить оптимальный срок прогнозного периода. Обычно берется период, за который темпы роста компании стабилизируются. Для ООО «Вилсон» взят 3 года, так как предприятие работает на рынке 3 года.

2) Выбор вида денежного потока.

Денежный поток - разница между притоками и оттоками на предприятии. Выделяются следующие виды денежных потоков (ДП): ДП для собственного капитала (СК) и ДП для инвестированного капитала (бездолговой ДП). Предприятие не имеет долгосрочных обязательств, поэтому определяем ДП для СК. На его основе определяется рыночная стоимость собственных средств предприятия.

3) Расчет денежного потока состоит из двух частей:

- определение чистой прибыли после уплаты налогов (базовая документация Ф № 2);

- расчет показателя чистого денежного потока (ЧДП), представляющего собой разницу между притоком и оттоком денежных средств за определенное время..

Расчет чистого денежного потока: « чистая прибыль + полные амортизационные отчисления по основным фондам, скорректированная на прирост собственного оборотного капитала, на прирост долгосрочной задолженности и на капитальные вложения, которые необходимо осуществить».

ЧДП= ЧП+АО±?СОК±ДЗ-КВ

Для расчета ДП прогнозируется выручка и затраты. При прогнозировании затрат используем агрегированный способ - на основе ретро-информации за последние 3 года просчитывается постатейная структура затрат. Размер амортизационных отчислений по годам следует учитывать с учетом основных средств на предприятии, поскольку часть основных средств, имеющихся на дату оценки, подлежит выбытию в результате физического и морального износа, а при наличии прогноза о вводе дополнительных мощностей новые основные средства будут приниматься на баланс дополнительно. Размер амортизационных отчислений по данным Ф.5 (приложение к бухгалтерскому балансу) составляет 9067 тысяч рублей в год.

Объем капитальных вложений определяется по результатам переговоров с руководством предприятия. При этом следует иметь в виду, что даже без расширения производственных мощностей на предприятии могут осуществляться капитальные вложения для его поддержания в экономически эффективном состоянии.

Таблица №15

Анализ ретроинформации
Показатель	2006	2007	2008
Выручка, тыс.руб.	1478999	1626899	1757051
Затраты, тыс.руб.	1341265	1479479	1591318
Доля затрат в выручке, %	91	91	91
Собственный оборотный капитал, тыс.руб.	-78634,5	20482	128384,5
Доля СОК в выручке, %	-5,3	1,3	7,3
Прибыль, тыс.руб.	137734	147420	165733
Налог на прибыль	33056	35381	39776
% налога на прибыль	24	24	24
Чистая прибыль	104678	112039	125957

Прирост собственного оборотного капитала - это затраты на финансирование дополнительного оборотного капитала, вызванные ростом выручки от реализации. Норматив СОК в оценке устанавливается в процентах к годовой выручке. Согласно наблюдениям аналитической компании величина норматива находится в диапазоне 10-30%. Норматив, применяемый к оцениваемой компании, зависит от длительности производственного цикла и числа оборотов, которые совершают оборотные средства.

4) Ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право присвоения будущих денежных потоков. Вследствие риска, связанного с получением будущих денежных потоков ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку и обеспечивать премию за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемое предприятие.

При расчете ставки дохода на собственный капитал используем метод кумулятивного построения. Этот метод заключается в добавлении к безрисковой ставке суммы премий и странового риска:

· премия за размер оцениваемой компании - 2%;

· премия за ключевую фигуру - 2,5%;

· риск финансовой структуры. Размер премии зависит от соотношения собственных и заемных средств, а также от степени давления сумм уплачиваемых процентов на прибыль предприятия. В нашем случае соотношение заемных и собственных средств на конец исследуемого периода - 0,19, поэтому принимаем размер премии - 2%;

· клиентская диверсификация - предприятие имеет довольно значительное число поставщиков и покупателей, поэтому данный риск не учитываем;

· товарная и территориальная диверсификация , предприятие имеет большой ассортимент товарной продукции, но работает в одном регионе. Принимаем размер премии - 2,5%;

· премия за прогнозируемость расходов и уровень рентабельности - 2,5%;

· прочие риски - 5%

6

Rск = Rб/р + ? Прi + C = 0,068+(0,02+0,025+0,02+0,025+0,025+0,05)=0,23

i=1

5) Расчет остаточной стоимости (стоимости постпрогнозного периода).

Остаточная стоимость - сумма, которую можно выручить при продаже предприятия в конце последнего прогнозного года. Остаточная стоимость рассчитывается по модели Гордона (метод капитализации дохода). По модели годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи ставки капитализации, рассчитанной как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

V= ДПn(1+g) / R-g; ²

R - ставка дисконтирования;

g- устойчивые долгосрочные темпы роста.

6) Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков. Суммарное их значение. Денежные потоки в прогнозном периоде дисконтируется по фактору текущей стоимости, рассчитанному на середину периода. Это связано с тем, что доход, как правило, поступает в течение всего года, а не единой суммой в конце периода.

7)Внесение итоговых поправок к методу дисконтированных денежных потоков:

· поправка на величину стоимости нефункционирующих активов. В оцениваемом предприятии таковые отсутствуют;

· коррекция величины собственного оборотного капитала. В дисконтированный денежный поток включена требуемая величина СОК, которая привязана к прогнозному уровню реализации. Фактическая величина СОК, которой располагает предприятие больше требуемой. Поэтому избыток СОК прибавляется к величине предварительной стоимости, полученной по методу дисконтированных денежных потоков.

Таким образом, рыночная стоимость предприятия, полученная доходным подходом, на 01.01.2009 года составляет: 593 372 000 (Пятьсот девяносто три миллиона триста семьдесят две тысячи) рублей.

Таблица №16

Дисконтированный денежный поток
Показатели	2008	2009	2010	2011	Постпрогнозный период
Выручка, т.руб.	1 757 051	1 880 045	1 992 847	2 092 490	2 176 189
Норматив СОК, %	10	10	10	10	10
Собственный оборотный капитал (СОК), т. руб.	175 705	188 004	199 285	209 249	217 619
Затраты, т. руб	1 631 094	1 745 271	1 849 987	1 942 486	2 020 186
Чистая прибыль, т. Руб.	125 957	134 774	142 860	150 003	156 004
Начисленный износ	9 067	9 067	11 167	11 567	11 567
Прирост оборотного капитала		12 299	11 280	9 964	8 370
Капитальные вложения		30 000	10 000		11 067
Денежный поток	135 024	101 542	132 747	151 606	148 134
Коэффициент текущей стоимости		0,8130	0,6610	0,5374	0,4369
Текущая стоимость ДП		82 554	87 744	81 471	64 719
Сумма текущих стоимостей		251 768
Остаточная стоимость
Текущая стоимость остаточной ст-ти		258 877
Обоснованная рыночная стоимость капитала до внесения поправок		510 645
Дефицит (избыток) оборотного капитала		82 727
Избыточные активы
Обоснованная рыночная стоимость собственного капитала		593 372
Расчет оборотного капитала
Требуемый СОК		135 024
Действительный		217 751
Избыток (дефицит)		82 727

ГЛАВА 3. МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ СОБСТВЕННОСТЬЮ НА ПРИМЕРЕ ООО «ВИЛСОН»

Многие предприятия занимаются производством и реализацией более чем одного вида товаров и услуг. В целях повышения управляемости, а также адекватной оценки вклада тех или иных товарных групп в стоимость компании, различные производства рассматриваются как бизнес единицы. Необходимо принять решение либо о разработке системы мероприятий, позволяющих сделать подразделение доходным.

В дипломной работе путем расчетов тремя подходами в оценке бизнеса была определена рыночная стоимость бизнеса ООО «Вилсон». Однако, было выявлено недоиспользование площади цокольного этажа здания Торгового центра литер Б площадью 170 м². Были проведены исследования насыщенности рынка аренды площадей коммерческого назначения. (см. диаграмму №2)

Диаграмма №2

Структура предложений аренды объектов недвижимости в зависимости от их назначения.

Стоимость арендной платы коммерческой недвижимости, расположенной в цокольном этаже равна 750 рублей за 1м². Путем прямого подсчета дохода для собственника от сдачи в аренду была получена стоимость 1 530 000 рублей в год. В городе на низком уровне по качеству предоставляются услуги населению прачечными и химчистками. По данным предприятий поставщиков оборудования для химчисток класса «Евро» требования к площади необходимой для нормального размещения оборудования позволяют разместить в цокольном этаже здания торгового центра литер Б химчистку с прачечной класса «Евро». В месте расположения Торгового центра химчистки и прачечные отсутствуют вообще. Вблизи Торгового центра расположены два густонаселенных микрорайона, что дает право полагать о спросе на данный вид предоставляемых услуг.

Для эффективного управления собственностью (предприятием) используем математический аппарат корреляционного и регрессионного анализа с целью выявления факторов влияющих на увеличение объема продаж и потока покупателей, ежедневной денежной выручки Торгового центра.

При использовании корреляционного и регрессионного анализа должны выполняться следующие основные требования и ограничения:

- однородность совокупности исследуемых исходных данных;

- существование количественной формы выражения факторных признаков,

- независимость наблюдений;

- наличие нормального распределения факторных признаков.

Корреляционный анализ позволяет определить тесноту связи между двумя признаками при парной связи и множеством факторных признаков при многофакторной связи. Теснота связи количественно измеряется коэффициентом корреляции, который рассчитывается по формуле:



Коэффициентом корреляции величин X (любой из параметров) и Y (стоимость любого аналога) называется отношение математического ожидания произведений их отклонений от среднего арифметического к произведению средних квадратичных отклонений этих величин.

Отрицательное значение коэффициента корреляции свидетельствует об обратной, а положительное значение - о прямой связи между результативным и факторным признаками.

Таблица №17

Сила связи в зависимости от коэффициента корреляции

Коэффициент корреляции	Сила связи
от ± 0,81 до ± 1,00	Сильная
от ± 0,61 до ± 0,80	Умеренная
от ± 0,41 до ± 0,60	Слабая
от ± 0,21 до ± 0,40	очень слабая
от ± 0,00 до ± 0,20	Отсутствует

Чаще всего оценщику или управляющему менеджеру приходится иметь дело с малыми выборками, поэтому исследование выборки на однородность является первым и важнейшим этапом оценки. Качество оценки во многом зависит от вариации результативного признака в выборке и вида его распределения. К абсолютным показателям вариации относятся размах вариации, среднеквадратичное отклонение и дисперсия.

Размах вариации (R) рассчитывается по формуле:

Дисперсия рассчитывается по формуле:

Среднеквадратичное отклонение рассчитывается по формуле:

Проверка гипотезы нормального распределения результативного признака начинается с вычисления коэффициента вариации, который можно рассчитать как отношение среднеквадратичного отклонения с среднеарифметическому значению ряда по формуле:

Выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33.

Далее необходимо проверить представительность скорректированной выборки по размаху варьирования с помощью коэффициента осцилляции:

Значение коэффициента осцилляции должно составлять не менее 0,2, тогда можно считать, что в полученной выборке значений стоимости учитывается влияние всех основных факторов. При значении коэффициента осцилляции менее 0,2, следует принять меры для увеличения объема выборки.

Таблица №18

Выборка аналогов для анализа

№ п/п	Годовой объем продаж, тыс.руб.	Площадь торгового центра, кв.м.	Месячный объем продаж, тыс.руб.	Наличие кофейни, мини-кафе	Наличие удобной парковки и подъездных путей
1	695 172	4000	57 931	Есть	Есть
2	655 152	3850	54 596	Есть	Есть
3	627 828	3560	52 319	Есть	Нет
4	642 336	2800	53528	Нет	Есть
5	600 000	1000	50 000	Нет	Нет
6	600 000	2450	50 000	Есть	Есть
7	594 168	1980	49514	Нет	Нет
8	687 276	2240	57 273	Есть	Есть
9	601 470	2068	50 123	Нет	Есть
10	526 900	1754	43 908	Нет	Есть
11	428 950	1820	35 746	Есть	Нет
12	357 210	2010	29 767	Нет	Нет

С помощью функции КОРРЕЛ в программе Excel рассчитаем коэффициент корреляции между объемом продаж и наличием удобных подъездных путей и места отдыха (кофейни, мини-кафе и т.п.). Он составил 0,8191.

Исключим из исходной выборки объект-аналог №6, имеющий при наличии парковки и кафе меньшую стоимость.

Коэффициент корреляции между объемом продаж и наличием удобных подъездных путей и места отдыха (кофейни, мини-кафе и т.п.) составляет 0,9619. Коэффициент корреляции между стоимостью объемом продаж и торговой площадью составляет 0,9998. Таким образом, основными ценообразующими факторами для торговых центров являются наличие удобных подъездных путей, парковки, места проведения отдыха и досуга - кофейни, закусочной, мини-кафе.

На примере оцениваемой собственности ООО «Вилсон» можно сказать о необходимости размещения на площади Торгового центра кофейни или мини-кафе для увеличения потока покупателей и увеличения торговой выручки предприятия. Затраты на покупку необходимого оборудования составят 1 420 000 рублей. Предприятие способно приобрести оборудование, мебель для кофейни полностью за счет собственных средств. Это позволит увеличить качество обслуживания покупателей, что является главным правилом торговых предприятий.

Цокольный этаж здания Торгового центра литер Б пустует. При этом на основании данных полученных путем опроса покупателей управляющим менеджером принято решение разместить на данной площади современную химчистку с прачечной класса «Евро», что позволит получать дополнительную прибыль, создаст дополнительные рабочие места. Предприятие способно приобрести оборудование полностью за счет собственных средств. При инвестировании на покупку необходимого оборудования в сумме 8 450 000 рублей данный проект полностью окупит себя через 2 года и 3 месяца. В дальнейшем будет приносить собственнику дополнительную прибыль в сумме 4 500 000 рублей в год.

Таблица №19.

Расчет эффективности инвестиций на химчистку «Евро»

Показатель	Шаги расчета (год) (t)
	1	2	3	4	5	6
1. Инвестиции (I)	8450000
2. Денежный поток от производственной деятельности (CF)	3900000	4100000	4100000	4200000	4500000	4500000
3.Коэффициент дисконта 1/ (1+k)t	0,885	0,783	0,693	0,613	0,542	0,480
4.Поток реальных денег от инвестиционного проекта (стр.2-ссстр.1)	-4550000	4100000	4100000	4200000	4500000	4500000
5. Дисконтированный поток реальных денег (стр.3 х стр.4) CF/ (1+k)t	-4026750	3210300	2841300	2574600	2439000	2160000
6. Накопленный поток реальных денег от инвестиционного проекта (по стр.4. нарастающим итогом)	-4550000	-450000	3650000	7850000	12350000	16850000
7. Накопленный дисконтированный поток реальных денег (по стр.5 нарастающим итогом)	-4026750	-816450	2024850	4599450	7038450	9198450

В качестве ставки дисконтирования применим ставку рефинансирования ЦБ РФ на 01.12.2008 г. - 13%.

1 .Чистый дисконтированный доход определяем по формуле:

NPV = 3210300+2841300+2574600+2439000+2160000-4026750=9198450

NPV данного проекта значительно выше 0 , следовательно, проект по данному показателю эффективен.

2. Индекс доходности находим по формуле:



PI = 9198450/4026750=2,28

Индекс доходности выше 1, данный проект обеспечивает отдачу 2,28 руб. на каждый вложенный в проект рубль.

3. Срок окупаемости определяем с использованием данных по стр. 6 и стр. 7. Момент изменения знака в накопленном денежном потоке с минуса на плюс показывает срок окупаемости в годах. По стр. 6 определяем не дисконтированный срок окупаемости. Он равен 2 года и несколько месяцев. Для определения точной величины срока окупаемости предполагаем, что денежный поток равномерен в течение года и используем метод интерполяции. В начале определяем величину денежных средств, которые обеспечивает проект за месяц:

(450000+3650000)/12 = 341666.

Затем определяем, за какое количество месяцев накопленный денежный поток перестанет быть отрицательным:

450000/341666 = 1,317 или с округл...