Оценка предприятия для целей эффективного управления собственностью
Цели и понятие оценки бизнеса, основные виды стоимости. Методы управления собственностью, анализ рентабельности и оценка рыночной стоимости предприятия на примере ООО "Вилсон". Доходный подход к оценке стоимости ООО "Вилсон" как действующего предприятия.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 15.02.2016 |
| Размер файла | 249,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
32,6
34,3
27,0
100,0
78,6
15
Средний срок оборота дебиторской задолженности
дни
11
11
14
100,0
127,3
16
Средняя величина кредиторской задолженности
т.руб.
77073,5
34389
4081,5
44,6
11,9
17
Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности
19,2
47,3
430,5
246,5
910,0
18
Средний срок оборота кредиторской задолженности
дни
19
8
1
40,6
11,0
19
Рентабельность активов
%
42,8
38,7
47,5
90,4
122,9
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
|
Технические характеристики недвижимого имущества |
||||||||
|
№ п/п |
Инвентарный номер |
Наименование объектов |
Год постройки |
Этажность |
Общая площадь,м2 |
Строительный объем, м3 |
Технические характеристики |
|
|
1 |
001 |
Нежилое строение, литер А |
2006 |
4 |
2514,5 |
11 931 |
Фундамент - ж/бетонные плиты глубина более 1 м; стены наружные - ж/б каркас с кирпичным заполнением толщ. 0,38 м с облицовкой сайдингом, с внешним остеклением рефлекторно-солнцезащитными двойными стеклопакетами; перегородки - кирпичные, гипсокартонные листы по металлическому каркасу; перекрытие - ж/б плиты; кровля - совмещенная; полы - керамическая плитка, керамический гранит; проемы оконные - стеклопакеты; проемы дверные - заполнение: филенчатые пластиковые внутренняя отделка - потолки: подвесные, стены: окраска вводно-дисперсионными красками инженерное обеспечение - электроосвещение, отопление, вентиляция, водопровод, канализация, телефон, охранная, пожарная сигнализация; Класс конструктивной системы - КС-1 |
|
|
2 |
002 |
Нежилое строение, литер Б |
2006 |
1 |
366,8 |
1562 |
Фундамент - ж/бетонные плиты глубина более 1 м; стены наружные - ж/б каркас с кирпичным заполнением толщ. 0,38 м с облицовкой сайдингом, с внешним остеклением рефлекторно-солнцезащитными двойными стеклопакетами; перегородки - кирпичные, гипсокартонные листы по металлическому каркасу; перекрытие - ж/б плиты; кровля - совмещенная; полы - керамическая плитка, керамический гранит; проемы оконные - стеклопакеты; проемы дверные - заполнение: филенчатые пластиковые внутренняя отделка - потолки: подвесные, стены: окраска вводно-дисперсионными красками инженерное обеспечение - электроосвещение, отопление, вентиляция, водопровод, канализация, телефон, охранная, пожарная сигнализация; Класс конструктивной системы - КС-1 |
|
ПРИЛОЖЕНИЕ 5 Расчет рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Мира/Кирова сравнительным подходом |
|||||
|
Характеристика объектов |
Объект оценки |
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Источник информации |
|
Газета "Информбюро», №44/639 от 30.12.2008 г. |
Газета "Информбюро», №44/639 от 30.12.2008 г. |
Агентство недвижимости "Теленедвижимость", г. Армавир, т.3-20-10 |
|
|
Цена предложения, руб. |
определяется |
5 000 000 |
5 500 000 |
8 500 000 |
|
|
Размер участка, мІ |
773 |
800 |
500 |
800 |
|
|
Цена за 1 І, руб. |
определяется |
6 250 |
11 000 |
10 625 |
|
|
Фактор цена /предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
||
|
Скидка с цены предложения, % |
-3% |
-3% |
-3% |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
6 063 |
10 670 |
10 306 |
||
|
Вид права на земельный участок |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
|
|
Корректировка на право собственности, руб. |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
6 063 |
10 670 |
10 306 |
||
|
Дата предложения |
декабрь 2008 . |
декабрь 2008 |
декабрь 2008 г.. |
||
|
Корректировка на дату предложения, % |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
6 063 |
10 670 |
10 306 |
||
|
Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
||
|
Корректировка на условия финансирования, руб. |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
6 063 |
10 670 |
10 306 |
||
|
Местоположение |
г. Армавир, административно-деловой центр |
г. Армавир, административно-деловой центр |
г. Армавир, административно-деловой центр |
г. Армавир, административно-деловой центр |
|
|
Корректировка на местоположение, % |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
6 063 |
10 670 |
10 306 |
||
|
Физические характеристики |
Рельеф поверхности ровный |
Не выявлено крупных различий |
Не выявлено крупных различий |
Не выявлено крупных различий |
|
|
Корректировка на физические (геологические) различия, % |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
6 063 |
10 670 |
10 306 |
||
|
Валовая коррекция, руб. |
187 |
330 |
319 |
||
|
Валовая коррекция, % |
3 |
3 |
3 |
||
|
Весовые коэффициенты |
1 |
1 |
1 |
||
|
Рыночная стоимость за 1 мІ, руб. |
9 013 |
||||
|
Рыночная стоимость, руб. |
6 967 049 |
ПРИЛОЖЕНИЕ №6
Расчет полной стоимости замещения нежилого строения, литер А, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Армавир, ул. Мира/Кирова
|
1 |
Наименование характеристик и параметров здания, единицы измерения |
Оцениваемый объект |
Объект-аналог |
|
|
Здание торгово-офисное, литер А |
код 3.3.3.052 |
|||
|
"Общественные здания" КО-ИНВЕСТ, 2005г. |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
1 |
Район расположения (республика, регион, населенный пункт) |
Краснодарский край, г. Армавир |
||
|
2 |
Назначение здания |
Торговое |
Многофункциональные здания и офисы |
|
|
3 |
Объемно-планировочные параметры: |
|||
|
3.1 |
- строительный объем, м3 |
11931 |
||
|
3.2 |
-общая площадь объекта, м2 |
2514,5 |
1550-2150 |
|
|
3.3 |
-количество этажей |
4 |
2-4 |
|
|
3.4 |
- преобладающая высота этажа, м |
3,95 |
до 3,5 |
|
|
3.5 |
- наличие подземной части |
471,4 |
отсутствует |
|
|
3.6 |
- здание - отдельно стоящее или пристроенное |
отдельно стоящее |
отдельно стоящее |
|
|
4 |
Особые функциональные отличия здания |
- |
- |
|
|
5 |
Преобладающий материал: |
|||
|
5.1 |
- горизонтальных наружных конструкций |
железобетон |
железобетон |
|
|
5.2 |
- вертикальных наружных конструкций |
|||
|
5.3 |
- наружных стен |
шлакоблоки, ошито сайдингом |
шлакоблоки |
|
|
5.4 |
- внутренних стен |
шлакоблоки |
кирпич |
|
|
5.5 |
- перегородок |
шлакоблоки |
шлакоблоки |
|
|
5.6 |
- заполнения оконных проемов |
стеклопакеты |
стеклопакеты |
|
|
5.7 |
- заполнения дверных проемов |
металлопластиковое |
металлопластиковое |
|
|
5.8 |
- кровли |
металлическая |
металлическая |
|
|
5.9 |
- полов |
керамическая плитка по бетонному основанию |
керамическая плитка по бетонному основанию |
|
|
5.10 |
- отделка потолков |
подвесные системы |
подвесные системы |
|
|
5.11 |
- отделка внутренних стен и перегородок |
высококачеств. штук., высококач.покраска |
высококачеств. штук., высококач.покраска |
|
|
5.12 |
- прочих конструкций |
отсутствуют |
отсутствуют |
|
|
6 |
Класс конструктивной системы здания |
КС-1 |
КС-1 |
|
|
7. |
Состояние грунтов (сухие, мокрые, вечномерзлые) |
|||
|
8. |
Расчетное сопротивление грунта (кГс/смІ) |
|||
|
9. |
Район сейсмичности (кол-во баллов) |
|||
|
10. |
Наличие (+, -) и особенности инженерного оборудования |
|||
|
10.1 |
-специальные конструкции (лифты, подъемники, эскалаторы и т.п.) |
+ |
+ |
|
|
10.2 |
-отопление, вентиляция и кондиционирование |
+ |
+ |
|
|
10.3 |
-водоснабжение и канализация |
+ |
+ |
|
|
10.4 |
-электроснабжение,освещение |
+ |
+ |
|
|
10.5 |
-слаботочные системы |
+ |
+ |
|
|
10.6 |
-прочие системы и специальное оборудование (пожаротушение, турникеты, билетные автоматы и т.п.) |
+ |
+ |
|
|
9. |
Класс качества здания |
S |
S |
|
|
№ п/п |
Наименование показателей и поправок |
Обозначение |
Значение |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
1 |
Справочный показатель стоимости 1куб.м. объекта, руб. |
Сc |
7 344,62 |
|
|
2 |
Первая группа поправок, выраженных в руб. на 1 куб. м. здания (+ удорожание, - удешевление) |
|||
|
а) |
на отличия в объемно-планировочных решениях: |
|||
|
|
- по высоте этажа |
? Сэт |
-151,74 |
|
|
|
- на отсутствие части стен |
? Сст |
0,0000 |
|
|
|
- на различие в количестве перегородок |
? Сперег |
0,0000 |
|
|
|
- на наличие подвалов |
? Сподв |
0,0000 |
|
|
|
- прочие отличия |
? Сопр |
0,0000 |
|
|
|
- на различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов, степени обводнения грунтов |
? Сфунд |
-74,92 |
|
|
б) |
- на отличие в конструктивных решениях: |
|||
|
|
- кровли |
? Скр |
0,0000 |
|
|
|
- наружных стен |
? Снар |
0,0000 |
|
|
|
- внутренних стен |
? Свнутр |
0,0000 |
|
|
|
- полов |
? Спол |
0,0000 |
|
|
|
- заполнения проемов |
? Сзап |
0,0000 |
|
|
|
- отделки |
? Сотд |
0,0000 |
|
|
|
Итого по первой группе поправок: |
?? С1 |
-226,66 |
|
|
3 |
Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов |
|||
|
|
- на различие в объеме здания |
Коб |
0,950 |
|
|
|
- на различие в климате |
Кклим |
0,950 |
|
|
|
- на сейсмичность |
Ксейсм |
1,040 |
|
|
|
- на региональное-климатическое различие в уровне цен |
Крег-эк |
0,944 |
|
|
|
- на зональное различие в уровне цен |
Кзон-эк |
1,000 |
|
|
|
- на величину прочих непредвиденных затрат |
Кпз = |
1,000 |
|
|
|
- на изменение цен после издания справочника |
Кинфл |
1,467 |
|
|
Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок: |
К = |
1,30 |
||
|
4 |
Скорректированный показатель восстановительной стоимости по объектам-аналогам |
Ск =(Сс + ?? С) * К |
9 254,60 |
|
|
Коэффициент, учитывающий НДС |
1,18 |
|||
|
Коэффициент, учитывающий прибыль девелопера |
1,18 |
|||
|
Стоимость оцениваемого здания на дату оценки, руб. |
153 744 109 |
Пояснения к приведенным поправкам.
Фундаментные поправки. Вводятся на несоответствие условий возведения фундаментов по прочности грунтов, глубине заложения фундаментов, уровню грунтовых вод.
В справочных показателях затраты на фундаменты определены для условий строительства в мокрых грунтах. Для оцениваемого здания выявлено, что строительство велось в сухих грунтах. В соответствии с рекомендациями справочника оценщика «Общественные здания» (п.2.7.) при строительстве в сухих грунтах к показателям затрат на фундаменты следует применять понижающий коэффициент 0,8.
Поправка в данном случае определена по формуле:
Кф=Сфх0,8 - Сф,
где:
Кф - фундаментная поправка, руб./м3;
Сф - справочный показатель затрат на фундаменты, руб./м3;
0,8 - понижающий коэффициент.
Кф = 374,58*0,8-374,58= -74,92 руб./м3.
Поправка на различие в высоте этажа (ДСh) определяется по формуле:
где:
Цпер, Цпол, Цкар - удельные справочные показатели стоимости конструктивных элементов здания соответственно перекрытий, пола, каркаса, руб./куб.м здания;
ha , ho - средняя высота этажа соответственно оцениваемого объекта и объекта-аналога, м.
Корректирующий коэффициент на разницу в площади.
Оцениваемое здание имеет площадь 2515,6 кв.м, выбранный в справочнике объект имеет диапазон от 1550 до 2150 кв.м, коэффициент на разницу в площади определяется следующим расчетом: 2514,5/2150=1,16; данному соотношению в таблице 2.5 раздела 2.8 справочника оценщика «Общественные здания», КО-ИНВЕСТ, 2005 г. соответствует коэффициент 0,95.
Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности.
В связи с тем, что объект оценки располагается в районе с сейсмичностью (7 баллов), отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике, применен корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности равный 1,04 (справочник оценщика «Общественные здания», КО-ИНВЕСТ, 2005 г., раздел 2, табл.2,6).
Корректирующий коэффициент на регионально-экономическое различие в уровне цен на ресурсы.
Регионально-экономический коэффициент принимается равным 0,944 согласно разд. 5.1. справочника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ, 2005г., в зависимости от класса конструктивной системы здания (КС-1).
Корректирующий коэффициент на изменение цен после издания справочника.
В данном случае корректирующий коэффициент определен по формуле:
,
где: Кизм - корректирующий коэффициент на изменение цен после издания справочника;
И = 70,45 - индекс изменения сметной стоимости СМР, рассчитанный ГУП центр «Кубаньстройцена» и утвержденный письмом Департамента строительства Краснодарского края «Об индексах на 3 квартал 2007 года»;
И1кв.2005г.= 48,01 - индекс изменения сметной стоимости СМР, рассчитанный ГУП Краснодарским краевым центром ценообразования в строительстве «Кубаньстройцена» и утвержденный письмом Департамента строительства Краснодарского края от 18.02 2005г. №07.6.04/385 «Об индексах роста сметной стоимости строительно-монтажных работ на 1 квартал 2005г. к базисным ценам по объектам, финансируемым из краевого и федерального бюджетов».
Кизм = 70,45/48,01 = 1,467.
ПРИЛОЖЕНИЕ 7
Расчет полной стоимости замещения нежилого строения Торгового центра, литер Б, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Армавир, ул. Мира/Кирова
|
1 |
Наименование характеристик и параметров здания, единицы измерения |
Оцениваемый объект |
Объект-аналог |
|
|
Здание торговое, литер Б |
код 3.8.3.002 |
|||
|
"Общественные здания" КО-ИНВЕСТ, 2005г. |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
1 |
Район расположения (республика, регион, населенный пункт) |
Краснодарский край, г.Армавир |
||
|
2 |
Назначение здания |
Торговое |
Магазины от 1 до 2 этажей |
|
|
3 |
Объемно-планировочные параметры: |
|||
|
3.1 |
- строительный объем, м3 |
1562 |
||
|
3.2 |
-общая площадь объекта, м2 |
366,8 |
300-400 |
|
|
3.3 |
-количество этажей |
1 |
1-2 |
|
|
3.4 |
- преобладающая высота этажа, м |
3,6 |
до 3,5 |
|
|
3.5 |
- наличие подземной части |
182,8 |
отсутствует |
|
|
3.6 |
- здание - отдельно стоящее или пристроенное |
отдельно стоящее |
отдельно стоящее |
|
|
4 |
Особые функциональные отличия здания |
- |
- |
|
|
5 |
Преобладающий материал: |
|||
|
5.1 |
- горизонтальных наружных конструкций |
железобетон |
железобетон |
|
|
5.2 |
- вертикальных наружных конструкций |
|||
|
5.3 |
- наружных стен |
шлакоблоки, ошито сайдингом |
шлакоблоки |
|
|
5.4 |
- внутренних стен |
шлакоблоки |
кирпич |
|
|
5.5 |
- перегородок |
шлакоблоки |
шлакоблоки |
|
|
5.6 |
- заполнения оконных проемов |
стеклопакеты |
стеклопакеты |
|
|
5.7 |
- заполнения дверных проемов |
металлопластиковое |
металлопластиковое |
|
|
5.8 |
- кровли |
металлическая |
металлическая |
|
|
5.9 |
- полов |
керамическая плитка по бетонному основанию |
керамическая плитка по бетонному основанию |
|
|
5.10 |
- отделка потолков |
подвесные системы |
подвесные системы |
|
|
5.11 |
- отделка внутренних стен и перегородок |
высококачеств. штук., высококач.покраска |
высококачеств. штук., высококач.покраска |
|
|
5.12 |
- прочих конструкций |
отсутствуют |
отсутствуют |
|
|
6 |
Класс конструктивной системы здания |
КС-1 |
КС-1 |
|
|
7. |
Состояние грунтов (сухие, мокрые, вечномерзлые) |
|||
|
8. |
Расчетное сопротивление грунта (кГс/смІ) |
|||
|
9. |
Район сейсмичности (кол-во баллов) |
|||
|
10. |
Наличие (+, -) и особенности инженерного оборудования |
|||
|
10.1 |
-специальные конструкции (лифты, подъемники, эскалаторы и т.п.) |
- |
- |
|
|
10.2 |
-отопление, вентиляция и кондиционирование |
+ |
+ |
|
|
10.3 |
-водоснабжение и канализация |
+ |
+ |
|
|
10.4 |
-электроснабжение,освещение |
+ |
+ |
|
|
10.5 |
-слаботочные системы |
+ |
+ |
|
|
10.6 |
-прочие системы и специальное оборудование (пожаротушение, турникеты, билетные автоматы и т.п.) |
+ |
+ |
|
|
9. |
Класс качества здания |
S |
S |
|
|
№ п/п |
Наименование показателей и поправок |
Обозначение |
Значение |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
1 |
Справочный показатель стоимости 1куб.м. объекта, руб. |
Сc |
5 300,68 |
|
|
2 |
Первая группа поправок, выраженных в руб. на 1 куб. м. здания (+ удорожание, - удешевление) |
|||
|
а) |
на отличия в объемно-планировочных решениях: |
|||
|
|
- по высоте этажа |
? Сэт |
-20,01 |
|
|
|
- на отсутствие части стен |
? Сст |
0,0000 |
|
|
|
- на различие в количестве перегородок |
? Сперег |
0,0000 |
|
|
|
- на наличие подвалов |
? Сподв |
0,0000 |
|
|
|
- прочие отличия |
? Сопр |
0,0000 |
|
|
|
- на различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов, степени обводнения грунтов |
? Сфунд |
-154,68 |
|
|
б) |
- на отличие в конструктивных решениях: |
|||
|
|
- кровли |
? Скр |
0,0000 |
|
|
|
- наружных стен |
? Снар |
0,0000 |
|
|
|
- внутренних стен |
? Свнутр |
0,0000 |
|
|
|
- полов |
? Спол |
0,0000 |
|
|
|
- заполнения проемов |
? Сзап |
0,0000 |
|
|
|
- отделки |
? Сотд |
0,0000 |
|
|
|
Итого по первой группе поправок: |
?? С1 |
-174,69 |
|
|
3 |
Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов |
|||
|
|
- на различие в объеме здания |
Коб |
1,000 |
|
|
|
- на различие в климате |
Кклим |
0,950 |
|
|
|
- на сейсмичность |
Ксейсм |
1,040 |
|
|
|
- на региональное-климатическое различие в уровне цен |
Крег-эк |
0,944 |
|
|
|
- на зональное различие в уровне цен |
Кзон-эк |
1,000 |
|
|
|
- на величину прочих непредвиденных затрат |
Кпз = |
1,000 |
|
|
|
- на изменение цен после издания справочника |
Кинфл |
1,467 |
|
|
Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок: |
К = |
1,37 |
||
|
4 |
Скорректированный показатель восстановительной стоимости по объектам-аналогам |
Ск =(Сс + ?? С) * К |
7015,46 |
|
|
Коэффициент, учитывающий НДС |
1,18 |
|||
|
Коэффициент, учитывающий прибыль девелопера |
1,18 |
|||
|
Стоимость оцениваемого здания на дату оценки, руб. |
15 258 132 |
Пояснения к приведенным поправкам.
Фундаментные поправки. Вводятся на несоответствие условий возведения фундаментов по прочности грунтов, глубине заложения фундаментов, уровню грунтовых вод.
В справочных показателях затраты на фундаменты определены для условий строительства в мокрых грунтах. Для оцениваемого здания выявлено, что строительство велось в сухих грунтах. В соответствии с рекомендациями справочника оценщика «Общественные здания» (п.2.7.) при строительстве в сухих грунтах к показателям затрат на фундаменты следует применять понижающий коэффициент 0,8.
Поправка в данном случае определена по формуле:
Кф=Сфх0,8 - Сф,
где:
Кф - фундаментная поправка, руб./м3;
Сф - справочный показатель затрат на фундаменты, руб./м3;
0,8 - понижающий коэффициент.
Кф = 773,38*0,8-773,38= -154,68 руб./м3.
Поправка на различие в высоте этажа (ДСh) определяется по формуле:
где:
Цпер, Цпол, Цкар - удельные справочные показатели стоимости конструктивных элементов здания соответственно перекрытий, пола, каркаса, руб./куб.м здания;
ha , ho - средняя высота этажа соответственно оцениваемого объекта и объекта-аналога, м.
Корректирующий коэффициент на разницу в площади.
Оцениваемое здание имеет площадь 366,8 кв.м, выбранный в справочнике объект имеет диапазон от 300 до 400 кв.м, коэффициент на разницу в площади определяется следующим расчетом: 366,8/400=0,917; данному соотношению в таблице 2.5 раздела 2.8 справочника оценщика «Общественные здания», КО-ИНВЕСТ, 2005 г. соответствует коэффициент 1.
Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности.
В связи с тем, что объект оценки располагается в районе с сейсмичностью (7 баллов), отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике, применен корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности равный 1,04 (справочник оценщика «Общественные здания», КО-ИНВЕСТ, 2005 г., раздел 2, табл.2,6).
Корректирующий коэффициент на регионально-экономическое различие в уровне цен на ресурсы.
Регионально-экономический коэффициент принимается равным 0,944 согласно разд. 5.1. справочника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ, 2005г., в зависимости от класса конструктивной системы здания (КС-1).
Корректирующий коэффициент на изменение цен после издания справочника.
В данном случае корректирующий коэффициент определен по формуле:
,
где: Кизм - корректирующий коэффициент на изменение цен после издания справочника;
И = 70,45 - индекс изменения сметной стоимости СМР, рассчитанный ГУП центр «Кубаньстройцена» и утвержденный письмом Департамента строительства Краснодарского края «Об индексах на 3 квартал 2007 года»;
И1кв.2005г.= 48,01 - индекс изменения сметной стоимости СМР, рассчитанный ГУП Краснодарским краевым центром ценообразования в строительстве «Кубаньстройцена» и утвержденный письмом Департамента строительства Краснодарского края от 18.02 2005г. №07.6.04/385 «Об индексах роста сметной стоимости строительно-монтажных работ на 1 квартал 2005г. к базисным ценам по объектам, финансируемым из краевого и федерального бюджетов».
Кизм = 70,45/48,01 = 1,467.
ПРИЛОЖЕНИЕ 8
Расчет потенциального валового дохода
|
№ п/п |
Наименование объекта |
Величина арендной платы, руб./м2 |
Срок сдачи в аренду, мес. |
Площадь помещений, потенциально сдаваемых в аренду, м2 |
Потенциальный валовой годовой доход, руб. |
|
|
1 |
Нежилое строение- здание литер А, расположенное по адресу: г.Армавир, ул. Мира/Кирова (1 этаж). |
1300 |
12 |
393,6 |
6 140 160 |
|
|
2 |
Нежилое строение- здание литер А, расположенное по адресу: г.Армавир, ул. Мира/Кирова (2 этаж). |
1200 |
12 |
393,1 |
5 660 640 |
|
|
3 |
Нежилое строение- здание литер А, расположенное по адресу: г.Армавир, ул. Мира/Кирова (3 этаж). |
1000 |
12 |
393,1 |
4 717 200 |
|
|
4 |
Нежилое строение- здание литер А, расположенное по адресу: г.Армавир, ул. Мира/Кирова (4 этаж). |
1000 |
12 |
393,1 |
4 717 200 |
|
|
5 |
Нежилое строение- здание литер А, расположенное по адресу: г.Армавир, ул. Мира/Кирова (цокольный этаж). |
1000 |
12 |
376,1 |
4 513 200 |
|
|
6 |
Нежилое строение- здание литер Б, расположенное по адресу: г.Армавир, ул. Мира/Кирова (1 этаж) |
1300 |
12 |
156,9 |
2 447 640 |
|
|
7 |
Нежилое строение- здание литер Б, расположенное по адресу: г.Армавир, ул. Мира/Кирова (цокольный этаж) |
1000 |
12 |
182,8 |
2 193 600 |
|
|
|
Итого: |
|
|
30 389 640 |
ПРИЛОЖЕНИЕ 9
|
Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, литер А |
|||||
|
Характеристика объектов |
Объект оценки |
Объект №1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
|
|
Цена предложения, руб. |
определяется |
308 250 000 |
135 000 000 |
69 720 000 |
|
|
Источник информации |
www.kubanrealty.ru |
www.kubanrealty.ru |
kubanmakler.ru |
||
|
Тип недвижимости |
коммерческая |
коммерческая |
коммерческая |
коммерческая |
|
|
Корректировка на тип недвижимости, руб. |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена предложения, руб. |
308 250 000 |
135 000 000 |
69 720 000 |
||
|
Полезная площадь помещений, кв.м |
2 514,5 |
4110,0 |
1330 |
829,3 |
|
|
Цена предложения 1 кв.м, руб. |
75 000 |
101 503 |
84 000 |
||
|
Фактор продажа/ предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
||
|
Скидка на торг, % |
-3% |
-3% |
-3% |
||
|
Скорректированная цена предложения |
определяется |
72 250 |
98 458 |
81 480 |
|
|
Дата предложения |
декабрь 2008 г. |
декабрь 2008 г. |
ноябрь 2008 г. |
||
|
Корректировка на дату предложения, % |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена предложения, руб. |
определяется |
72 250 |
98 458 |
81 480 |
|
|
Тип здания |
отдельно стоящее |
отдельно стоящее |
отдельно стоящее |
отдельно стоящее |
|
|
Корректировка на тип здания, % |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена предложения, руб. |
72 250 |
98 458 |
81 480 |
||
|
Местоположение |
г.Армавир Центр |
г.Краснодар Центр |
г.Краснодар Центр |
г.Краснодар Центр |
|
|
Корректировка на местоположение, % |
-20% |
-20% |
-20% |
||
|
Скорректированная цена предложения, руб. |
57 800 |
78 766 |
65 184 |
||
|
Техническое состояние |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
|
|
Корректировка на техническое состояние,руб. |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена предложения, руб. |
57 800 |
78 766 |
65 184 |
||
|
Валовая коррекция, руб |
17 200 |
22 737 |
18 816 |
||
|
Валовая коррекция, % |
22,40 |
22,40 |
22,40 |
||
|
Весовые коэффициенты |
1 |
1 |
1 |
||
|
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м, руб. |
67 250 |
||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
169 100 125 |
ПРИЛОЖЕНИЕ 10
|
Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, литер Б |
|||||
|
Характеристика объектов |
Объект оценки |
Объект №1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
|
|
Цена предложения, руб. |
определяется |
31 116 000 |
30 000 000 |
19 600 000 |
|
|
Источник информации |
kubanmakler.ru |
kubanmakler.ru |
kubanmakler.ru |
||
|
Тип недвижимости |
коммерческая |
коммерческая |
коммерческая |
коммерческая |
|
|
Корректировка на тип недвижимости, руб. |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена предложения, руб. |
31 116 000 |
30 000 000 |
19 600 000 |
||
|
Полезная площадь помещений, кв.м |
366,8 |
518,6 |
500,0 |
260 |
|
|
Цена предложения 1 кв.м, руб. |
60 000 |
60 000 |
75 385 |
||
|
Фактор продажа/ предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
||
|
Скидка на торг, % |
-3% |
-3% |
-3% |
||
|
Скорректированная цена предложения, руб. |
определяется |
58 200 |
58 200 |
73 123 |
|
|
Дата предложения |
Декабрь 2008г.. |
Декабрь 2008 г. |
Ноябрь 2008г. |
||
|
Корректировка на дату предложения, % |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена предложения, руб. |
определяется |
58 200 |
58 200 |
73 123 |
|
|
Тип здания |
отдельно стоящее |
отдельно стоящее |
отдельно стоящее |
отдельно стоящее |
|
|
Корректировка на тип здания, % |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена предложения, руб. |
58 200 |
58 200 |
73 123 |
||
|
Местоположение |
г.Армавир Центр |
г.Краснодар Центр |
г.Краснодар Центр |
г.Краснодар Центр |
|
|
Корректировка на местоположение, % |
-20% |
-20% |
-20% |
||
|
Скорректированная цена предложения, руб. |
46 560 |
46 560 |
58 499 |
||
|
Техническое состояние |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
|
|
Корректировка на техническое состояние,руб. |
0 |
0 |
0 |
||
|
Скорректированная цена предложения, руб. |
46 560 |
46 560 |
58 499 |
||
|
Валовая коррекция, руб |
13 440 |
13 440 |
16 886 |
||
|
Валовая коррекция, % |
22,40 |
22,40 |
22,40 |
||
|
Весовые коэффициенты |
1 |
1 |
1 |
||
|
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м, руб. |
50 540 |
||||
|
Стоимость объекта оценки, руб |
18 538 072 |
Пояснение к корректировкам
Скидка к цене предложения.
По результатам анализа, проведенного на основании информации риэлтерских компаний г. Армавира и Краснодара, Оценщик пришел к выводу, что цена предложений на объекты, аналогичные оцениваемым, превышает цену совершенной сделки купли продажи в пределах 3%.
Корректировка на местоположение.
Объект оценки расположен в городе Армавире. Все объекты-аналоги расположены в г. Краснодаре, применяем корректировку в размере 20%.
ПРИЛОЖЕНИЕ 11
Согласование результатов при определении рыночной стоимости объекта оценки
|
№ п/п |
Наименование |
Затратный подход |
Доходный подход |
Сравнительный подход |
Итоговая величина рыночной стоимости улучшений с учетом НДС на 01.01. 2009г. руб. |
|||||||
|
Стоимость руб. |
Степень доверия, % |
Стоимость доли затратного подхода, руб. |
Стоимость, руб. |
Степень доверия, % |
Стоимость доли доходного подхода, руб. |
Стоимость, руб. |
Степень доверия, % |
Стоимость доли сравнительного подхода, руб. |
||||
|
1 |
нежилое строение- литер А, расположенное по адресу: г.Армавир, ул. Мира/Кирова |
153 744 109 |
10 |
15 374 411 |
168 104 714 |
20 |
33 620 943 |
169 100 125 |
70 |
118 370 088 |
167 365 442 |
|
|
2 |
нежилое строение- литер Б, расположенное по адресу: г.Армавир, ул. Мира/Кирова |
15 258 132 |
10 |
1 525 813 |
30 391 136 |
20 |
6 078 227 |
18 538 072 |
70 |
12 973 650 |
20 577 690 |
|
|
3 |
Земельный участок, площадью 773 кв.м., расположенный по адресу: г. Армавир, ул. Мира/Кирова |
6 970 000 |
100 |
6 970 000 |
6 970 000 |
|||||||
|
|
Итого: |
|
194 913 132 |
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Методические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса). Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия в современных условиях. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости предприятия: основные преимущества и недостатки.
курсовая работа [197,5 K], добавлен 18.11.2010Проблема оценки стоимости действующего бизнеса в условиях рыночной экономики. Основные цели и задачи оценки предприятия (бизнеса). Изучение подходов при оценке рыночной стоимости различных объектов: затратный, доходный и рыночный методы оценки.
реферат [19,9 K], добавлен 27.07.2010Развитие оценочной деятельности. Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Анализ деятельности предприятия и перспектив его развития на примере ООО "Сладкий рай". Затратный, доходный и сравнительный подход к оценке стоимости предприятия.
курсовая работа [86,0 K], добавлен 28.09.2008Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Сущность каждого из методов оценки стоимости бизнеса в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Отчет об определении рыночной стоимости 1 пакета акций ЗАО "Сибур-Моторс".
дипломная работа [772,0 K], добавлен 02.07.2012Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами. Порядок определения рыночной стоимости оценщиком.
курсовая работа [514,0 K], добавлен 08.10.2013Характеристика понятия бизнеса для целей оценки. Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами.
курсовая работа [36,7 K], добавлен 09.02.2015Подходы к оценке стоимости предприятия на примере ОАО "Ростелеком". Цели проведения, основные методы оценки стоимости бизнеса и их характеристика. Обзор отрасли и характеристика ОАО "Ростелеком", интерпретация показателей и результатов оценки стоимости.
курсовая работа [365,0 K], добавлен 17.11.2014Цели оценки, основные виды стоимости и методологические основы оценки бизнеса. Оценка финансового состояния бизнеса, показатели рентабельности. Оценка стоимости Омского предприятия строительной промышленности доходным, затратным и сравнительным подходом.
курсовая работа [90,1 K], добавлен 04.03.2012Теоретические основы оценки бизнеса. Классические подходы к оценке - доходный, затратный и сравнительный, особенности их применения и характеристика. Определение рыночной стоимости собственного капитала действующего предприятия ОАО "Сосновая роща".
курсовая работа [4,5 M], добавлен 05.06.2009Анализ финансового состояния компании, ее баланса и финансовых результатов. Расчет финансовых коэффициентов. Затратный и доходный подходы к оценке рыночной стоимости. Направления процедуры оценки. Сравнительный подход к оценке стоимости (метод сделок).
курсовая работа [95,9 K], добавлен 19.04.2014Правовое регулирование оценочной деятельности в РФ, основные цели установления стоимости предприятия. Доходный, сравнительный и затратный подходы к определению ценности бизнеса. Согласование результатов и выводы по величине рыночной стоимости предприятия.
дипломная работа [170,0 K], добавлен 14.12.2010Оценка стоимости предприятия (бизнеса) как расчет и обоснование стоимости на определенную дату. Результат проведенной оценки, ее определение в денежном выражении. Доходный подход, расчет денежных потоков. Анализ рисков и расчет ставки дисконтирования.
контрольная работа [50,9 K], добавлен 28.08.2012Понятие, принципы, подходы и методы оценки стоимости. Применение финансового анализа для целей оценки стоимости промышленного предприятия. Отбор финансовых коэффициентов и показателей для целей оценки стоимости бизнеса и их практическое применение.
дипломная работа [547,0 K], добавлен 03.05.2018Финансово-экономическая деятельность исследуемого предприятия и проведение ее анализа как базового этапа предшествующего оценке бизнеса. Анализ рыночной стоимости бизнеса с использованием двух основных подходов к его оценке: затратного и доходного.
дипломная работа [158,2 K], добавлен 13.05.2015Оценка стоимости как инструмент принятия эффективных управленческих решений. Стоимостной подход к оценке эффективности управления. Расчет рыночной стоимости ЗАО "ПИК-Регион", выбор подхода к оценке. Описание компании, анализ ее финансовых показателей.
дипломная работа [147,3 K], добавлен 17.03.2013Теоретические основы оценки стоимости компании. Законодательство в сфере оценки стоимости бизнеса. Доходный, затратный и сравнительный подход в оценке стоимости. Краткая характеристика ПАО "ВымпелКом". Оценка стоимости организации методом чистых активов.
дипломная работа [2,4 M], добавлен 03.05.2018Цели и задачи оценки стоимости предприятия. Принципы, связанные с особенностями объекта и его эксплуатации. Затратный подход в оценке бизнеса, реализуемый в основном методом накопления активов. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения.
учебное пособие [65,8 K], добавлен 15.12.2014Оценка стоимости предприятия и бизнеса. Анализ внешней и внутренней среды функционирования организации. Оценка рыночной стоимости активов предприятия. Технологии оценки автотранспортного бизнеса. Оценка величины долговых обязательств и платежеспособности.
курсовая работа [295,7 K], добавлен 24.03.2011Основные цели и методы оценки стоимости предприятий. Процесс оценки стоимости предприятия с циклическим развитием на примере ООО "Векор". Анализ хозяйственной деятельности торгового предприятия. Использование модели Гордона для расчета рыночной стоимости.
курсовая работа [1,1 M], добавлен 18.09.2015Особенности бизнеса как товара. Принципы оценки стоимости предприятия или процесса определения рыночной стоимости его капитала. Требования к содержанию отчета об оценке. Расчет вероятности банкротства предприятия. Стоимость пакета привилегированных акций.
контрольная работа [119,1 K], добавлен 01.06.2015
