????????? ?? http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

ФГБО ВПО «Саратовский Государственный Технический

Университет имени Гагарина Ю.А.»

АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

по программе профессиональной переподготовки

«Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

на тему: «Оценка стоимости земли»

Слушатель: Пронина Т.Ю.

Саратов - 2015



Содержание

Введение

Глава 1.Теоретическая часть

1.1 Рынок земли

1.2 Особенности земельного рынка

1.3 Специфика земли как объекта оценки

1.4 Нормативная цена и кадастровая стоимость земли

1.5 Нормативно правовая база в области земельных отношений

1.6 Анализ наиболее эффективного использования земли

1.7 Порядок оценки земельного участка

1.8 Методика оценки рыночной стоимости земельных участков

Глава 2. Практическая часть

2.1 Основные факты и выводы

2.2 Задание на оценку

2.3 Сведения о Заказчике и об Оценщике

2.4 Допущения и ограничительные условия, используемые оценщиком

2.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

2.6 Основные понятия и определения, используемые в отчете

2.7 Вид стоимости объекта оценки

2.8 Порядок проведения оценочных работ

2.9 Описание местоположения объекта оценки: город Тула

2.10 Описание объекта оценки

2.11 Рынок недвижимости в городе Туле и Тульской области

2.12 Обзор земельного рынка Тульской области

2.13 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2.14 Выбор подходов и методов оценки

2.15 Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом

2.16 Заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Заключение (подтверждение качества оценки)

Литература

Приложение А - Сопроводительное письмо

Приложение Б - Список документов, предоставленных заказчиком

Приложение В - Фотография объекта оценки

Приложение Г - Принт-скрины Интернет-страниц объектов аналогов

Приложение Д - Список документов, предоставленных оценщиком



Введение

Земля - основное богатство любого государства, один из важнейших показателей его ресурсного потенциала. Социально упорядоченное, научно-обоснованное и экономически эффективное использование земельных ресурсов и тесно связанных с ними других природных богатств - залог социально-экономического благосостояния и процветания, как отдельных регионов, так и России в целом.

В связи с проведением земельной реформы возникли новые земельные отношения, которые характеризуются наличием разных форм собственности, возможностью совершения сделок с землей, необходимостью обеспечения прав на компенсацию причиненного ущерба, связанного с изъятием земель.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения и иных государственных целей) и индивидуальную оценку единичных участков.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной территории.

Индивидуальная оценка единичных объектов собственности на конкретную дату осуществляется на основе «Закона об оценочной деятельности». Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка. Оценка земли в Тульской области проводится так же, как и на всей территории Российской Федерации.

Тульская область, как административная единица Российской
Федерации, расположена в центре Восточно-Европейской (Русской) равнины, занимая ее северо-восточную часть. Область граничит на севере и северо-востоке с Московской, на востоке с Рязанской, на юго-востоке и юге с Липецкой, на юге и юго-западе с Орловской и на западе и северо-западе - с Калужской областями.

Рельеф представляет собой пологоволнистую равнину, пересеченную долинами рек, балками и оврагами. Встречаются карстовые формы рельефа - провальные воронки, котловины, подземные пустоты, пещеры (близ Венева) с длинными ходами, красивыми высокими гротами, покрытыми кальцитовыми натеками. Высшая точка поверхности - 293 метра.

Климат умеренно континентальный, характеризуется умеренно холодной зимой и теплым летом. Средняя температура января -10oC, июля +20oC. Годовое количество осадков изменяется от 575 мм на северо-западе до 470 мм на юго-востоке.

Леса занимают около 13% территории, 2,91 тыс. км2 и представлены в основном лиственные (дуб, береза, осина и др.). По границе с лесостепью проходит полоса широколиственных лесов (дубравы с липой, кленом, ясенем, ильмом и др.), известная под названием «тульских засек».

Почвенный фонд Тульской области

Почвы	Доля площади, %
Дерново-подзолистые преимущественно мелко- и неглубокоподзолистые	5,5
Дерново-подзолистые иллювиально-железистые	1,7
Светло-серые лесные	15,2
Серые лесные	11,1
Темно-серые лесные	7,6
Черноземы оподзоленные	20,1
Черноземы выщелоченные	27,4
Лугово-черноземные выщелоченные	6,3
Пойменные кислые	5,1
Итого	100

При совершении каких-либо сделок с объектами недвижимости трудно обойтись без оценки этих объектов. Сделки могут быть самыми разными, например, купля-продажа.

Договор купли-продажи -- это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму. (п. 1. ст. 454 ГК РФ).

Договор купли-продажи является генеральной договорной конструкцией (пункт 1 главы 30 ГК РФ). В главе 30 выделяются виды договора купли-продажи: договор розничной купли-продажи, договор поставки, договор поставки для государственных или муниципальных нужд, договор контрактации, договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости, договор продажи предприятия.

Договор купли-продажи создаёт у лиц, подписавших его, взаимные права и обязанности.

Исходя из определения договора купли-продажи, предусмотренного в ГК РФ, предметом договора является вещь (товар). Таким образом, данная договорная модель ориентирована, прежде всего, на возмездное отчуждение в вещные право материальные объекты. Вместе с тем, конструкция договора купли-продажи может применяться также для регулирования отношений по отчуждению имущественных прав (п.4. ст. 454 ГК РФ). Имущественные права подразделяются на три основных группы: вещные, обязательственные и исключительные. Отчуждение вещных прав по договору купли-продажи очевидно невозможно в силу того, что это противоречит природе этих прав (п.4. ст.454 ГК РФ). Так, к примеру, право собственности характеризуется качеством следования за вещью и эта связь неразрывна. Одним из исключений может являться отчуждение доли в праве общей собственности. Для отчуждения исключительных прав существуют собственные правила (например, лицензионный договор). Отчуждению же прав обязательственной природы по модели купли-продажи препятствий нет. Договор купли-продажи является возмездным, двусторонним, взаимным и консенсуальным договором.

Одним из главных преимуществ, при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующие документы.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта, ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Аттестационная работа состоит из теоретической и практической части. В теоретической части раскрываются вопросы, связанные с особенностями земельно-имущественных отношений в Российской Федерации, показывается нормативно-правовая база в области земельных отношений, дается методика оценки рыночной стоимости земельных участков. Практическая часть представлена в виде отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Цель работы: определить рыночную стоимость земельного участка для предоставления объективной ценовой информации, необходимой для купли-продажи, а также закрепить знания и навыки, полученные при изучении курса «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».



Глава 1. Теоретическая часть

1.1 Рынок земли

Рынок земли - это часть рынка недвижимости, которая предусматривает наличие частной собственности на землю и представляет собой экономические отношения, осуществляющие такие функции, как купля-продажа, аренда, залог, дарение и наследование земельных участков.

В привычном понимании рынок -- это организованное общественно доступное место, где свободно сходятся или встречаются лица, предлагающие какой-либо товар, с одной стороны, и лица, желающие что-либо купить, с другой. Называется эта операция (если она состоится) сделкой купли-продажи. Опосредуют ее деньги в размере цены (стоимости) покупаемого товара. На рынке движимых вещей (продукты питания, промышленные товары народного потребления) покупатель взамен уплаченных денег тут же получает свою покупку в расфасованном или упакованном виде. Другое дело -- недвижимые товары, к числу которых относится и земля, которые из рук в руки не передают, и их местоположение не меняется. Что же приобретает покупатель взамен уплаченных за такой недвижимый товар денежных средств? Он получает право собственности на недвижимое имущество. По существу, и в случаях с продажей-покупкой товара, который относится к движимому имуществу, покупается-продается то же право собственности на него.

В отношениях с недвижимым имуществом разделение права собственности и его физической субстанцией ощутимо. Завод, магазин, дом в руки покупателя физически не переходят, он получает за свои деньги законодательно предусмотренным образом оформленные бумаги, подтверждающие приобретение на них права собственности, т.е. права владеть, использовать, распоряжаться ими.

Есть сделки, тоже означающие переход прав собственности на недвижимое имущество от одного лица другому лицу, но которые совершаются вне сферы рынка, т.е. не являются сделкой покупки и продажи. К совершаемым вне рынка сделкам относятся дарение, наследование и обмен. При оформлении таких сделок деньги тоже участвуют, но не в размере цены (стоимости) наследуемого, обмениваемого или передаваемого в дар имущества. Уплачиваемая по такой сделке сумма зависит лишь от стоимости имущества, которая используется как база для расчета размеров установленного законом налога на продажу или цены юридического оформления договора. Все сделки, посредством которых совершается переход земельных прав, образуют оборот земель, который может быть рыночным и внерыночным.

Широко распространено мнение, что покупать и продавать можно только частную землю, т.е. участки, используемые на праве собственности, когда покупатель приобретает на купленную вещь полное право собственности в составе всех ее трех правомочий: владения, пользования и распоряжения. Однако на самом деле это не так. Из состава этих правомочий выделились и стали действовать в качестве самостоятельных два -- владения и пользования (последнее в том числе и в форме аренды). Эти правомочия постепенно приобрели свое юридическое оформление, стали на форме права обслуживаться своим правовым институтом, выступали предметом сделок, покупки и продажи, наследования, дарения и обмена, т.е. входили в состав оборота, в том числе рыночного, земельных участков.

Однако сделки по поводу владения или пользования могут совершаться и не только на основе их рыночного (путем покупки соответствующего права) оборота. Они могут оформляться и договорами (письменными и/или устными). В первом случае владелец или пользователь покупают соответствующее право по их установленной цене и как собственники этого права (владения или пользования) могут выходить с ним на рынок земельных участков. Во втором, когда соответствующее право не покупается, а лишь временно переходит к лицу на основе только договоренности, возможность его продажи временным владельцем или пользователем исключена, в случае окончания срока договора или договоренности его действие прекращается.

Сделки залога земли часто рассматривают как рыночные. Между тем при сделке залога право собственности на земельный участок залогодателя не отчуждается, сохраняется за ним и переходит к залогодержателю лишь в крайних случаях -- при неуплате ему суммы займа (с процентами). Товаром право собственности на такой не выкупленный хозяином участок становится, но лишь при объявлении на него торгов, где уже его продажа учитывается в составе рыночного оборота. Это форма кредитных отношений, но не отношений рынка и оборота земельных участков.

При продаже права владения или аренды право собственности продающих эти права на участок не переходит и не теряется. Учитывая, однако, сопровождающий такие сделки факт продажи, их целесообразно считать рыночными.

Рынок и рыночный оборот земли формируют сделки продажи-покупки прав собственности, владения и пользования (в том числе арендного) на земельные участки. Все остальные сделки (дарение, обмен, наследование, договорные формы владения и пользования, в том числе аренды) -- это их внерыночный оборот.

Оборот и рыночный оборот земельных участков

Продажа определенных правомочий права собственности на земельные участки расширяет возможность формирования землепользований рациональных размеров, поскольку на рынок земли в этом случае в качестве продавца может выступить больше субъектов земельных отношений, в том числе и государство. В этом случае цены на рынке земельных участков снизятся в связи с ростом их предложения.

1.2 Особенности земельного рынка

Рынок земельных участков по сравнению с рынками потребительских товаров более ограничен числом покупателей и продавцов, так как приобретатели земли должны располагать значительными средствами -- земельные ресурсы относятся к числу дорогих товаров.

Земельный рынок отличает также низкая степень зависимости и согласованности предложений и спроса на участки. При росте спроса их предложение на рынке земли увеличивается медленно, а рост предложений автоматически не вызывает скорого увеличения спроса.

Земельному рынку свойственна низкая степень открытости - земельные сделки носят, как правило, частный характер, публичная информация о них чаще всего не отражает сопровождающую их действительную денежную оплату.

Рынок земли мало конкурентен, поскольку совершенствование хозяйственных свойств участков требует средств на работы, повышающие производственные качества -- выравнивание поверхности, улучшение почвы, осушение и т.п.

Отличает его от других рынков относительная сложность оформления сделок, поскольку продажа прав на земельные участки законодательно оговаривается рядом формальностей, условий и норм.

Особенность земельного рынка -- наличие своей обслуживающей инфраструктуры. Как правило, сделки с землей обеспечивают (юридически и организационно) специализированные структуры (службы земельного кадастра, землеустроительные организации, органы госрегистрации, земельные банки). Все это свидетельство исключительности земли как товара.

Так если с одним и тем же земельным участком сделка совершается впервые, то он является объектом первичного рынка земельных участков. При повторном включении в оборот того же участка от становится объектом вторичного рынка.

Объектом сделки купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет, в отношении которых имеются надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы и документы о территориальных границах, а также сервитутах в случае их наличия.

В результате совершения сделок происходит оборот земельных участков. Под оборотоспособностью земельных участков понимается переход земельных участков от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь определенные участники гражданских и земельных правоотношений (ст. 27, ЗК РФ).

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Предметом сделок не могут быть земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т. д.), а также состоящие под арестом. Для осуществления определенных сделок с земельными участками существуют некоторые ограничения. Так, совершение сделок с земельными участками, находящимися в постоянном (бессрочном) пользовании, аренде, в общей (совместной или долевой) собственности, являющимися предметом залога, должно сопровождаться обязательным получением согласия на это всех собственников соответствующего земельного участка или залогодержателя (гражданина, юридического лица, государственного органа, органа местного самоуправления).

Сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации. Сделка считается зарегистрированной и, соответственно, имеющей юридическую силу, с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.3 Специфика земли как объекта оценки

Земля представляет собой уникальный природный ресурс. Она является единственным местом существования человечества, основным и единственным фактором организации его производительных сил, участвующий в создании всех других продуктов и благ. Кроме того, земля является базисной составляющей любой недвижимости.

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

а) спецификой данного объекта;

б) постоянно изменяющейся нормативно правовой базой;

в) неразвитостью земельного рынка.

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести (т.е. не является результатом предшествующего труда);

2. Земля ограничена в пространстве;

3. Незаменима другими средствами производства;

4. При оценке всегда следует учитывать возможность многоцелевого использования земли;

5. В отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации ЗУ не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличии от других улучшений, со временем, как правило, увеличивается. (При правильном использовании не изнашиваемая (неистощимая) - для с/х земель);

6. Территориально разнокачественная - отсюда разный уровень затрат на получение дохода;

7. Земельный фонд является основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность (лесной и водный фонды);

8. Использование и охрана земли, как основы государственной безопасности и среды проживания народов в РФ, является функцией государственных органов.

Таким образом, стоимостная оценка земли является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность одновременного использования в качестве природного ресурса, основы среды проживания и объекта недвижимости.

Использование земель является платным, за исключением случаев, предусмотренных федеральным и областным законодательством.

Формы платы за землю:

1. Земельный налог. Устанавливается в % от кадастровой стоимости.

2. Арендная плата. Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором между арендатором и арендодателем. При аренде участков в собственности государства, субъекта федерации или муниципалитета устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

3. Выкупная цена.

4. Кадастровая стоимость = рыночной цене по ст. 66 ЗК РФ.

5. Нормативная цена земли.

6. Плата за сервитут (его владельцем).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (ст. 65 ЗК РФ).

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 ЗК (Платежи) применяется нормативная цена земли.

Нормативная цена земли -показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ст. 25, Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю").

Частный случай применения нормативной цены: Если кадастровая стоимость земельного участка на момент возникновения спорных правоотношений не установлена, арбитражным судам следует руководствоваться положениями ст. 65 ЗК РФ и п. 13 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которым в случае, когда кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности(в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ).

Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

- земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

- при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

- как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

- как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

- земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех странах государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;

- в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

- использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например, размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное количество граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли поселений, сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений -- это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями -- системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее сложными объектами для оценки.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса -- это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки является земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводится на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

1.4 Нормативная цена и кадастровая стоимость земли

Вопрос о соотношении таких категорий, как «нормативная цена земли» и «кадастровая стоимость земли», нельзя признать однозначно решенным действующим законодательством. Земельный кодекс РФ не содержит норм, которые бы устанавливали, например, случаи применения нормативной цены. Нормативная цена не упоминается и в гл. X ЗК РФ, положения которой специально направлены на регулирование отношений по плате за землю и ее оценке. В то же время нормативная цена за землю предусмотрена в целом ряде нормативных актов (в том числе в Законе РФ «О плате за землю»). Если проанализировать законодательство, определяющее порядок установления, и случаи применения нормативной цены и кадастровой оценки, то можно сделать вывод о различном назначении нормативной цены и кадастровой оценки.

Нормативная цена была установлена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении общей собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка¹. Законодательством предусматривалось применение нормативной цены при оценке земельного участка в договоре об ипотеке; органам местного самоуправления было рекомендовано использовать нормативную цену при предоставлении в собственность земельных участков под объектами недвижимости в сельской местности и в некоторых других случаях.

Нормативная цена земли -- показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена также подлежит применению в случаях, если кадастровая стоимость земельного участка не определена, а использование кадастровой стоимости предусмотрено законодательством (ч. 13 ст. 3 Закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Понятие кадастровой стоимости земельных участковвпервые было дано во Временных методических рекомендациях по кадастровой оценке земельных участков, утвержденных письмом Роскомзема от 14 июня 1996 г. № 1-16/1240. Кадастровая стоимость определялась как рыночная стоимость земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, а также применяется в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами.

Определение кадастровой стоимости необходимо для земель сельскохозяйственного назначения, поскольку от этой стоимости зависит и процедура изъятия таких земель для несельскохозяйственных нужд (ст. 79 ЗК РФ).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Правительство РФ 8 апреля 2000 г. утвердило Правила проведения платы за все арендуемое имущество. государственной кадастровой оценки земель. Позднее были утверждены методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий, подлежащих оценке. К 2007 г. государственная кадастровая оценка по категориям, видам использования земель завершена почти во всех субъектах РФ.

Государственная кадастровая оценка земель всех категорий на территории РФ проводится Роснедвижимостью, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться оценщики.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению ввиду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по назначению кадастровой стоимости земельных участков.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. В тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка, его кадастровая стоимость устанавливается в пропорциональном отношении крыночной.

Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому уровню).

Рыночная стоимость земельных участковформируется под влиянием спроса и предложения на соответствующие земельные участки². Согласно ст. 3 ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости не изъятых из оборота земельных участков Минимущество России разработало Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, которые содержат принципы оценки, содержание различных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Действующее законодательство позволяет выделить наряду с указанными видами и выкупную стоимость (цену) земельного участка,которая применяется, например, при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), приватизации земельных участков (ч. 3 ст. 11 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»), при выкупе земельных участков, на котором расположен объект недвижимости (ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

1.5 Нормативно-правовая база в области земельных отношений

Нормативно-правовая база земельных отношений начала свое формирование еще в 90-е годы. До 1990 г. определяющим в содержании и развитии земельного законодательства было существование института исключительной государственной собственности на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей.

Начиная с 1990 г. по настоящее время можно выделить три основных этапа становления нормативно-правовой базы рынка земли.

В период с 1990 г. по сентябрь 1993 г. был осуществлен переход от исключительно государственной собственности на землю к легальному признанию множественности ее форм, от абсолютного запрещения сделок с землей к их разрешению с ограничением по отдельным признакам. 23 ноября 1990 года был принят Закон РСФСР «О земельной реформе», закрепивший основные цели и этапы проведения земельной реформы. В частности, данный Закон устанавливал, что земельная реформа имеет целью перераспределение земель в интересах создания условий для равномерного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земли на территории РСФСР. Земельный кодекс РСФСР, принятый 25 апреля 1991 года, ввел ряд статей, касающихся права собственности на землю. Земля в собственность могла предоставляться исключительно гражданам и только для сельскохозяйственных целей и индивидуального жилищного строительства. Что касается купли-продажи и других сделок с землей, то кодекс отсылал к статье 12 Конституции РСФСР. Данная статья допускала продажу или иное отчуждение земельных участков, кроме передачи по наследству, исключительно государству в лице Советов народных депутатов.

Впервые возможность продажи земельного участка, не обусловленная сроком его приобретения, была предусмотрена Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в России». Пунктом 12 Указа гражданам была разрешена продажа земельных участков, принадлежащих им на праве собственности, другим гражданам с оформлением сделок через местную администрацию в следующих случаях: при выходе на пенсию по старости или за выслугу лет; при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые и обслуживающие предприятия на селе. Указом было также разрешено работникам сельскохозяйственных предприятий, имеющим земельные доли, продавать их другим работникам хозяйства или хозяйству по свободным ценам. Законом РФ от 23 декабря 1992 года «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» разрешалась их купля-продажа с условием сохранения целевого назначения, кроме купли-продажи другие сделки с земельными участками не допускались.

Радикальные меры по развитию частной собственности на землю были предусмотрены Указом Президента РФ «О продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами при приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 25 марта 1992 года и Указом Президента РФ от 14 июня 1992 года, утвердившим порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности». Согласно этим актам Президента РФ покупателями земельных участков могли быть любые юридические и физические лица, признаваемые покупателями в соответствии с Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР». Таким образом, впервые было предусмотрено право (применительно к указанным случаям) несельскохозяйственных организаций стать собственниками земельных участков.

В 1992 г. в Конституцию РСФСР были внесены изменения, по которым устанавливались следующие формы собственности на землю: государственная (федеральная, республик в составе РФ, автономных областей и округов, Москвы и Санкт-Петербурга), муниципальная (района, города), частная (юридических лиц и граждан), коллективная (общая совместная и общая долевая).

В период с октября 1993 года по 1996 год исключительное значение имел Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 года. Земельные участки и все, что прочно с ними связано, были отнесены к недвижимости, а граждане и юридические лица - собственники земельных участков - получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Было принято регулирование оборота земельных участков гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранного и других видов специального законодательства и вышеназванным Указом. Указ предусмотрел регистрацию прав на землю в органах Роскомзема, утвердил новую форму свидетельства на право собственности.

Основополагающие нормы в области регулирования земельных отношений ввела новая Конституция Российской Федерации 1993 года. Она закрепила право частной собственности на землю, отменила все имеющиеся в прежней Конституции ограничения по распоряжению находящимися в собственности земельными участками.

Период с 1996 г. и по настоящее время характерен началом формирования единого правового режима недвижимого имуществаи первыми попытками государственного учета, оценки и регистрации прав на объекты недвижимости исходя из общности правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений. Так в Указе Президента РФ «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 года установлено следующее правило: «Приватизацию зданий, строений, сооружений помещений, объектов незавершенного строительства осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующих долей земельного участка), на которых они расположены».

Преобразование государственной земельной собственности в частную собственность влияет как на правовой режим земель, переданных в частную собственность, так и на правовой режим тех земель, которые продолжают оставаться в государственной собственности.

Ранее действовал порядок разграничения собственности на землю Федеральный закон № 101-ФЗ от 17 июля 2001 «О разграничении государственной собственности на землю» установил порядок отнесения земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Важным событием в развитии земельных отношений послужило принятие в октябре 2001 года нового Земельного кодекса РФ (далее - ЗК) 136-ФЗ.

Земельный кодекс ориентирован на рыночную экономику и, в первую очередь, на становление и развитие рынка земли, содержит исчерпывающий перечень вопросов, подлежащих в правовом акте такого уровня. Положительным является то, что данный кодекс на федеральном уровне определил права на землю иностранных граждан и юридических лиц; создал определенные юридические гарантии получения в собственность земельных участков (правда, только для строительства) граждан и юридических лиц путем установления исчерпывающего перечня оснований, по которым земельные участки в частную собственность не передаются. Важным является также и то обстоятельство, что ФЗ РФ 137 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 25 октября 2001 года предусматривает порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при передаче их в собственность граждан и юридических лиц.

Вступление в силу в конце 2001 г. нового Земельного кодекса позволило интенсифицировать процесс приватизации земли. В 2002 г. законодатель, в интересах бюджета, увеличил ставку земельного налога в два раза, в 2003 г. - еще в 1,8 раза, в 2004 - в 1,1 раза. Эти коэффициенты, а также дифференциацию ставок земельного налога по размеру населенных пунктов и порядок исчисления налога межселенных территорий был определен Законом РФ от 11 октября 1991 года № 1738-1 (утратил свою силу!!!).

Абсолютное большинство сделок с землей совершается в городах, земли сельскохозяйственного назначения в открытый оборот вовлечены очень слабо. Однако принятие федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24 июля 2002 г.) создало новый, практически неосвоенный рынок, который обещает стать одним из самых выгодных объектов, как для внутренних, так и для иностранных инвестиций.

Данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и земельных долей. Действие вышеупомянутого Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

На сегодняшний день система земельного права по основным положениям сформирована. Среди всех законодательных актов основным является Конституция Российской Федерации. Среди относящихся к земельному праву законов России можно отметить такие, как Земельный, Водный, Лесной, Градостроительный Кодексы, Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Следующими источниками земельного права в иерархии подзаконных актов являются постановления Правительства РФ. Во исполнение своих полномочий Правительство РФ активно участвует в формировании земельного права. Об этом свидетельствуют такие акты Правительства, как: «Об утверждении Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра». Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящегося в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

...