2.13 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо, прежде всего, оценить наиболее эффективное использование в рамках разрешенного использования.

Наиболее эффективное использование определяется как: наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и, в результате которого, стоимость оцениваемого имущества, будет максимальной.

Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

1. Наибольшая вероятность использования.

2. Юридическая законность.

3. Физическая возможность.

4. Разумная оправданность.

5. Финансовая осуществимость.

2. Максимальная стоимость.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

Для настоящего объекта оценки определяющими критериями его дальнейшего использования является юридическая законность, наибольшая вероятность и разумная оправданность.

Разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 71:30:050504:00Х1 является использование для индивидуального жилищного строительства, указанное разрешенное использование будет, наиболее эффективным использованием.

2.14 Выбор подходов и методов оценки

Процесс оценки можно разделить на несколько этапов:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

2. Постановка задачи. На этом этапе: идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект; устанавливается цель оценки; устанавливается вид оценочной стоимости; устанавливается дата оценки; устанавливается предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; устанавливается срок проведения оценки; устанавливаются допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

3. Составление плана работ. На этом этапе определяются: график работ по оценке; источники и способы сбора информации; затраты на сбор и обработку информации; оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости

4. Сбор и обработка данных. На этом этапе собирают данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе.

5. Применение трех подходов к оценке или обоснование отказа от использования того или иного подхода.

Это сравнительный, затратный, доходный подходы.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания

Использование трёх методов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод (методы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

6. Согласование. На этом этапе проводится итоговая проверка данных, на которых основывается оценка, проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки, проверка правильности всех математических расчетов, согласование результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки, обоснование выбранного оценщиком способа согласования результатов

7. Составление отчета об оценке.Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Затратный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, для оценки земельных участков - объектов не воспроизводимых - в чистом виде не применим. При этом, элементы затратного подхода применяются в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе остатка и методе выделения.

Использование метода капитализации земельной ренты связано с проведением широких экономических исследований для определения адекватных значений доходов и затрат, коэффициента капитализации и иных факторов. Вследствие того, что заказчиком не была представлена информация по урожайности оцениваемого участка, по затратам при выращивании и ведении фермерского хозяйства на оцениваемом участке, то не представляется возможным рассчитать земельную ренту для участка, а значит и применить метод капитализации земельной ренты

Метод остатка для земли является наиболее эффективным при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. Так как на оцениваемом земельном участке есть несколько небольших строений, но заказчиком не представлена никакая информация по ним, то этот метод мы не применяли для целей настоящей оценки.

Сравнительный подход широко используется при наличии развитого земельного рынка, где имеется обширная систематизированная информация по всему спектру проведенных сделок с аналогичными объектами. На момент оценки участка в доступных источниках имеется достаточно много информации по предложениям и продажам земельных участков аналогичных оцениваемому, поэтому этот подход возьмем за основу оценки.

2.15 Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом

Метод сравнения продаж используется для оценки незастроенных земельных участков. Условие применения метода -- наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· выбор основных факторов стоимости земельного участка;

· определение цен продаж земельных участков -- аналогов;

· определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;

· определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;

· корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

· обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, выбираем:

· физические характеристики: размер, форма и др.;

местоположение и окружение;

· целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

· транспортная доступность;

· доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

2.15.1 Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираютсяв своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Такимобразом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

При корректировке цен аналогов будем учитывать, в том числе:

- условия финансирования сделок с аналогом (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с аналогом (платеж денежными средствами; расчет векселями; взаимозачеты; бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, осведомленность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом.

На основе анализа предложений, опубликованных на специализированном Интернет-сайте www.avito.ru, по состоянию на дату проведения оценки было выявлено пять земельных участков, близких по характеристикам к оцениваемому объекту (Приложение Г), краткая информация о которых приведена в таблице 1.

Таблица 1 - Аналоги земельных участков

Показатели	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Местоположение	г. Тула, Центральный район	г. Тула, Центральный район	г. Тула, Центральный район	г. Тула, Центральный район	г. Тула, Центральный район
Источник информации	https://www. avito.ru	https://www. avito.ru	https://www. avito.ru	https://www. tula.irr.ru	https://www. avito.ru
Передаваемые права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Объект	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Наличие коммуникаций	Все коммуникации на участке	Все коммуникации рядом с участком	Все коммуникации на участке	Газ, электричество на участке, вода рядом, канализации нет	Все коммуникации на участке
Вид права на земельный участок	В собственности	В собственности	В собственности	В собственности	В собственности
Категория земли	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Стоимость аналогов, руб.	5 000 000	5 800 000	4 500 000	3 400 000	4 850 000
Общая площадь, кв. м	560	600	600	400	600
Наличие строений	Ветхий дом	Ветхий дом	Ветхий дом	Ветхий дом	Ветхий дом
Стоимость 1 кв. м, руб.	8 928	9 666	7 500	8 500	8 083
Назначение земельного участка	ИЖС	ИЖС	ИЖС	ИЖС	ИЖС

Пользователь Отчёта, при желании, может самостоятельно ознакомиться с данной информацией по адресам и ссыпкам, указанным выше. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

2.15.2 Внесение корректировок в цены аналогов

Корректировка на торг

После выбора единицы сравнения производится корректировка на торг. На основании данных предоставленных Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки в томе 3 «Справочника оценщика недвижимости», 2014 года (таблица 2.1, с. 113), среднее значение скидки на торг для земельных участков составляет 13 %. Поэтому оценщик выбирает величину скидки в размере 13% к аналогам 2 и 5 в расчетной таблице 2.

Корректировка на категорию земель и вид разрешенного использования.

Оцениваемый земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Выбранные оценщиком аналоги имеют категорию земель, аналогичную объекту оценки.

Вид разрешенного использования у участков аналогов разливные, однако эти виды не противоречат закону и их возможно поменять без существенных затрат, таким образом корректировка по данному пункту не вносится.

Условия финансирования.

Корректировка на условия финансирования вносится в случае использования заемных ресурсов при приобретении земельного участка не соответствующих рыночным. В связи с отсутствием данных о реальных ценах, в расчете использована цена предложения и корректировка на условия финансирования не проводилась.

Особые условия.

Корректировка на особые условия отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом, а также обстоятельства при которых покупатель и продавец принимают решения относительно продажи или покупки земельного участка.

В данном случае корректировка не введена, так как оценщик не выявил никаких особых условий.

Условия рынка (время продажи).

При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов осуществляется сопоставление продажи при таких же или изменившихся условиях. При этом могут вносится две корректировки: одна, учитывающая динамику цен продаж на данный вариант землепользования, вторая - на местоположение земельного участка.

Корректировка на время продажи не вводилась, так как аналоги были выставлены на продажу практически в одно время с оцениваемым. Саамы ранний аналог был выставлен на продажу в конце июня, это значит, что на момент оценке он продается около чуть более месяца, что не является существенно долгим временным промежутком для влияния на ценообразование на подобные земельные участки.

Местоположение.

Местоположение земельного участка является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Корректировка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зон.

Рассматриваемая корректировка включает в себя корректировку на престижность района, близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения, доступность (транспортную и пешеходную), удобство подъездных путей, качество окружения (рекреацию и экологию). Вводится, когда характеристики по данному параметру сопоставимого и оцениваемого объекта различны. Данная корректировка не вводилась.

Физические характеристики.

Корректировка на характеристику земельного участка вводится при наличии отличий по данному параметру оцениваемого и сопоставимого объектов. В нашем случае рельеф местности, уровень грунтовых вод, устойчивость грунта и форма земельных участков не имеют особых значений. Все аналоги расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности их владельцам. Площадь земельных участков от 4 до 6 сот, анализ рынка выявил удорожание/удешевление в среднем на 1% на каждые 10 сот. На рынке существует тенденция удешевления земельных участков большей площади по отношению к земельным участкам с меньшей площадью и отражена в таблице 2.

Корректировка на благоустроенность территории и дополнительных улучшений.

Данная корректировка вводится при наличии различий между оцениваемым объектом и объектами сравнения по таким параметрам как наличие или возможность подключение к централизованным системам газо-, водо-, теплоснабжения, электросетям, сетям связи, канализационным сетям. В нашем случае на несоответствие данных улучшений к аналогам 2 и 4, согласно «Справочника оценщика недвижимости, для земельных участков, (таблица 8.2, с. 181)» введена корректировка -16%.

Экономические характеристики.

Данная корректировка рассматривает возможность использования оцениваемого земельного участка и объектов аналогов принципу наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

Так как для всех участков ННЭИ одинаков, то корректировка не вводится.

Общий перечень корректировок представлен в таблице ниже.

Расчет весовых коэффициентов скорректированных цен за 1Га общей площади производим по количеству корректировок, внесенных в цены объектов аналогов, т.е. наивысший весовой коэффициент получают те аналоги, в которые вносилось минимальное количество корректировок.

2.15.3 Определение рыночной стоимости объектов недвижимости по сравнительному подходу

Окончательный расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов по сравнительному подходу рассчитывается как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок, а другая степень отклонения скорректированной цены от первоначальной.

Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекты оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

(2)

где D - удельный вес, %;

Q- всего корректировок;

q -количество корректировок по данному аналогу;

n - количество аналогов.

Расчет цены, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной цены от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

(3)

где D - удельный вес, %;

Q- всего корректировок;

q -количество корректировок по данному аналогу;

n - количество аналогов.

Величина рыночной стоимости по сравнительному подходу определяется как произведение общей объектов оценки и откорректированной средневзвешенной стоимости одного квадратного метра аналога. Расчет стоимости земельного участка проведем в корректировочной таблице 2.

Таблица 2 - Расчет стоимости объекта сравнительным подходом

Показатели	Объекты сравнения
	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Источник информации		https://www.avito.ru	https://www.avito.ru	https://www.avito.ru	https://www. tula.irr.ru	https://www.avito.ru
Контактная информация		8 (953) 974-60-20	8 (953) 433-19-06	8 (953) 433-28-97	8 (915) 681-22-60	8 (910) 944-88-10
Местонахождение объекта недвижимости	г. Тула, Центральный район	г. Тула, Центральный район	г. Тула, Центральный район	г. Тула, Центральный район	г. Тула, Центральный район	г. Тула, Центральный район
Объект	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок
Цена предложения, руб.		5 000 000	5 800 000	4 500 000	3 400 000	4 850 000
Площадь объекта, м2	394	560	600	600	400	600
Стоимость 1 м2, руб.		8 928	9 666	7 500	8 500	8 083
Корректировка на вид права, %	собственность	собственность 0	собственность 0	собственность 0	собственность 0	собственность 0
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		8 928	9 666	7 500	8 500	8 083
Корректировка на торг, %	без торга	0	- 13	0	0	- 13
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		8 928	8 409	7 500	8 500	7 032
Корректировка на дату продажи, %	24.09.15	02.09.15 0	07.09.15 0	02.09.15 0	31.05.15 0	07.09.15 0
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		8 928	8 409	7 500	8 500	7 032
Корректировка на местоположение, %	Центральный район	Центральный район 0	Центральный район 0	Центральный район 0	Центральный район 0	Центральный район 0
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		8 928	8 409	7 500	8 500	7 032
Корректировка на обеспечение инфраструктуры	хорошее	хорошее 0	хорошее 0	хорошее 0	хорошее 0	хорошее 0
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		8 928	8 409	7 500	8 500	7 032
Корректировка на наличие коммуникаций, %	все коммуникации на участке	все коммуникации на участке 0	рядом с участком, электричество на уч. - 16	все коммуникации на участке 0	газ, электричество на участке, вода рядом, канализации нет -16	все коммуникации на участке 0
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		8 913	7 063	7 500	7 140	7032
Корректировка на площадь объекта	394	560 -0,166	600 -0,206	600 -0,206	400 -0,006	600 -0,206
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		8 913	7 048	7 485	7 140	7 017
Корректировка на категорию земель	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов 0	земли населенных пунктов 0	земли населенных пунктов 0	земли населенных пунктов 0	земли населенных пунктов 0
Скорректированная стоимость 1 м2, руб.		8 913	7 048	7 485	7 140	7 017
Корректировка на транспортный доступ	круглогодично	круглогодично 0	круглогодично 0	круглогодично 0	круглогодично 0	круглогодично 0
Скорректированная стоимость 1 м2, руб.		8 913	7 048	7 485	7 140	7 017
Корректировка на благоустройство территории, наличие строений	дом под снос	дом под снос 0	дом под снос 0	дом под снос 0	дом под снос 0	дом под снос 0
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		8 913	7 048	7 485	7 140	7 017
Коэффициент вариации	16,7 %
Количество корректировок		1	3	1	2	2
Удельный вес по количеству корректировок		0,2222	0,1667	0,2222	0,1944	0,1944
Средневзвешенная стоимость 1 м2 по количеству корректировок		8913*0,222 + 7048*0,1667 + 7485*0,2222 + 7140*0,1944 + 7017*0,1944 = 7570,66
% отклонения от первоначальной цены		0,168	0,271	0,002	0,16	0,132
Удельный вес по отклонению от первоначальной цены		0,1927	0,1576	0,2493	0,1954	0,2050
Средневзвешенное отклонение 1м2 по отклонению от первоначальной цены		8913*0,1927 + 7048*0,1576 + 7485*0,2493 + 7140*0,1954 + 7017*0,2050 = 7527,95
Итоговая стоимость 1м2		(7570,66 + 7527,95)/2=7549,3
Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу		394*7549,3 = 2 974 426

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости -- земельного участка по сравнительному подходу по состоянию на 24.09.2015 года с учётом округления составляет 2 974 000 (два миллиона девятьсот семьдесят четыре тысячи) рублей.

2.15.4 Статистический анализ разброса стоимостей отобранных аналогов и определение коэффициента вариации

Проведем статистический анализ разброса стоимостей отобранных аналогов и определим коэффициент вариаций.

Определим среднеквадратическое отклонение для земельного участка:

Dc=1253, 75 руб.

Определим среднее значение:

Со= 7520,6 руб.

И тогда коэффициент вариации V =1253,75 /7520,6*100% = 16,7 %.

В математической статистике показано, что допустимые значения коэффициента вариации не должны превышать 33 %. При превышении этой величины числовой ряд признается неоднородным, а, следовательно, непригодным для формулирования выводов по результатам статистического анализа.

Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости подбора других аналогов.

В нашем случае коэффициент вариации на земельный участок имеет значение 16,7%, т.е. изменчивость вариационного ряда относится к средней, таким образом, выбранные данные (аналоги) могут использоваться для расчета стоимости оцениваемого объекта.

2.16 Заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого метода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой производится анализ.

3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход хорошо работает для только что построенных объектов или объектов, незавершённых строительством. Этот подход незаменим для объектов, не приносящих доход. Малое значение результату, полученному с применением этого подхода, придаётся при оценке рыночной стоимости доходных объектов, так как обычно его применение приводит к значительному завышению стоимости объекта.

Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Результатам, полученным с использованием этого метода, как правило, придается наибольший вес при оценке объектов коммерческой недвижимости, особенно, если не требуется значительных затрат на реконструкцию и ремонт.

Стоимость, полученная с применением сравнительного подхода, более всего отражает ту цену, которая может сложиться на рынке недвижимости. В то же время возникают проблемы получения достоверной информации об условиях продаж объектов, их цене и т.д. Результатам, полученным с применением сравнительного подхода (метод прямого сравнительного анализа продаж), придается наибольший вес при хорошо развитом рынке недвижимости.

В связи с тем, что рынок жилой недвижимости в центральном районе хорошо развит, при расчете рыночной стоимости жилого дома с земельным участком применялся только сравнительный подход.

Таким образом, итоговая рыночная стоимость земельного участка (кадастровый номер 71:30:050204:00Х1) общей площадью 394 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. ХХХХХХХХХХХХХ по состоянию на 24 сентября 2015 года составляет (округленно): 2 974 000 (два миллиона девятьсот семьдесят четыре тысячи) рублей.



Заключение (подтверждение качества оценки)

Подписавший данный отчет оценщик (далее Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.

2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся неотъемлемой частью настоящего отчета.

3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действуем непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

5. Оценка произведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. №135-Ф3; ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254.

6. Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны Оценщиком с наибольшей степенью использования его знаний и умений, и являются, на его взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 24 сентября 2015 года составляет (округленно): 2 974 000 (два миллиона девятьсот семьдесят четыре тысячи) и выражена в рублях, в соответствии с Федеральными стандартами оценки.



Литература

Основная литература

1 Методические рекомендации по определению стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р.

2 Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - М.: СПб: Питер, 2013 г.

3 Варламов А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т.4. Оценка земель. - М.: КолосС, 2012 г.

4 Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т.5. Оценка земли и иной недвижимости. - М.: КолосС, 2013 г.

5 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Высшее образование, 2012 г.

6 Журавлева Л.В. Сделки с земельными участками. - М.: Юрайт-Издат, 2012 г.

7 Оценка стоимости недвижимости; учебное пособие/Е.Н. Иванова; под редакцией доктора экономических наук, профессора М. А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2014 г

8 Оценка недвижимости/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой - М.: Финансы и статистика, 2012 г.

9 Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: КНОРУС, 2012 г.

Дополнительная литература

1 Гражданский кодекс РФ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (действующая редакция от 14.11.2013)

2 Земельный кодекс РФ(принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (действующая редакция от 01.01.2014)

3 Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 №31-Ф3, от 14.11.2002№ 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 №7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ).

4 Федеральный закон от 05.01.2006 № 7-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах" и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

5 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

6 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255.

7 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254.

8 Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Оценщик.

9 Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под общей ред. Лайфера Л.А. - Нижний Новгород, 2014.

10 ГОСТ 2.105 - 95. Общие требования к оформлению текстовых документов.

Интернет ресурсы

1 Интернет-ресурсы: www.rosrealt.ru; www.avito.ru

2 Интернет-ресурс: http://otvet.mail.ru/question/51821717

3 Интернет-ресурс: https://ru.wikipedia.org/wiki.ru, www.wikipedia.org.



Приложение А

Сопроводительное письмо

ООО «ОЦЕНЩИК»

Россия, 300041, Тульская область, г. Тула, проспект Ленина, дом 81, оф. 412

Г-же ХХХХХХХХ Е.Н.

Сопроводительное письмо № 1/10-10-2015

Уважаемая Екатерина Николаевна!

В соответствии с договором № 1/10-15 от 24 сентября 2015 года специалист ООО «ОЦЕНЩИК» произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Тульская область, город Тула, улица ХХХХХХХХХХХ

Целью оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка (кадастровый номер 71:30:050204:0051) общей площадью 394 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, город Тула, улица ХХХХХХХХ, по состоянию на 24 сентября 2015 года для предоставления объективной ценовой информации, необходимой для принятия решения о сделке купли-продажи.

Оценка производилась на основании произведенного осмотра, предоставленной документации и интервью с Заказчиком. Характеристики оцениваемого объекта приведены в отчете об оценке. Отдельные части данного отчета могут трактоваться только в связи с его полным текстом, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничивающие условия.

Оценка была проведена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. №135-Ф3; ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке».

Результаты работы оформлены в виде отчета, который представляет собой краткое изложение собранной информации, обоснования и анализа, который был проведен в процессе оценки для выработки мнения ООО «ОЦЕНЩИК» о стоимости объекта оценки.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка (кадастровый номер 71:30:050204:00Х1) общей площадью 394 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, город Тула, улица ХХХХХХХХ по состоянию на 24 сентября 2015 года с учетом округления составляет:

2 974 000 (два миллиона девятьсот семьдесят четыре тысячи) рублей.

С уважением,

Директор ООО «ОЦЕНЩИК» Т.Ю. Светлова



Приложение Б

Список документов, предоставленных заказчиком

1 Свидетельство (копия) о государственной регистрации права 71-АВ ХХХХХХ;

2 Кадастровый паспорт ЗУ (копия).

3 Договор купли-продажи (копия) ЗУ № ХХ от 20 августа 2009 года;



Приложение В

Фотография оцениваемого объекта

Рисунок В.1 - Вид на оцениваемый объект



Приложение Г

Принт-скрины Интернет страниц аналогов земельных участков

Рисунок Г.1 - Аналог №1 земельного участка

Рисунок Г.2 - Аналог №2 земельного участка



Рисунок Г.3 - Аналог №3 земельного участка

Рисунок Г.4 - Аналог №4 земельного участка



Рисунок Г.5 - Аналог №5 земельного участка



Приложение Д

Список документов, предоставленных оценщиком

1 Диплом о профессиональной переподготовке ПП-1 (копия);

2 Свидетельство о повышении квалификации (копия);

3 Полис Страхового открытого акционерного общества «МДО» (копия);

4 Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков (копия).

????????? ?? Allbest.ru

...