Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые силы но отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения.

Единицы сравнения используются, если:

а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;

б) необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

Например, стоимость земельного участка - 160 долл. за одну сотку или стоимость жилья - 700 долл. за 1 м 2 площади.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

- Цена за 1 га - при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

- Цена за 1 м 2 - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям.

- Цена за 1 фронтальный метр - при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

- Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

- Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например, на основе количества разрешенных для строительства единиц.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, ее можно объединить с другой группой участков, близкой по ценовому значению и разрешенному к использованию. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной информации.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

* титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;

* категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

* физические характеристики участка;

* данные о взаимосвязи участка с окружением.

Источниками этих данных являются:

* городские, районные и поселковые земельные комитеты, и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

* риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью;

* ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и др.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

-соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей. К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений. Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Метод выделения определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату проведения оценки.

Оценки земельных участков, полученные методом выделения по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод выделения дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатки метода выделения:

* он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

* в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:

* наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

* наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

* соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

* определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

* определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

* определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

* корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

* расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

* расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Доля земли в стоимости объекта = Стоимость земли / Стоимость объекта

Стоимость объекта = Стоимость земли + Стоимость зданий

Метод определения затрат на освоение

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы.

Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение.

1й этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3й этап. Расчет всех затрат на освоение:

* расходы на приобретение земельного массива и документов;

* инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

* расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

* оплата налогов, страхования;

* прибыль и накладные расходы подрядчика;

* расходы на продажу и рекламу.

4й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры

Оценка земель поселений может проводиться на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др.

Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

2й этап. Определение себестоимости строительства 1 м 2 площади жилых домов по типовому проекту.

3й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

5й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.

Предоставление земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство может быть:

а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

б) на основе заключения инвестиционных контрактов. Этот метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом - собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором - арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта.

Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о:

* площади земельного участка;

* проектируемых площадях жилых и нежилых помещений;

* сроках строительства и реализации проекта;

* наличии и стоимости обременении.

Эти данные содержатся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, таков.

1й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).

2й этап. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В г. Москве примерное соотношение в распределении построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе 30/70, за пределами данного округа - 20/80.

3й этап. Определяется рыночная стоимость 1 м 2 площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

4й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

5й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.

6й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

7й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования.

8й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4й этап) с учетом времени строительства (5й этап), продажи (6йэтап) и значения ставки дисконтирования (7й этап).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременении.

При наличии обременений их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос существующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством.

Оценка стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.



Глава 2. Практическая часть - Определение рыночной стоимости земельного участка

2.1 Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Местоположение земельного участка	Разрешенное использование	Категория земель	Кадастровый номер	Площадь кв. м.
Тульская область, г. Тула, Центральный район, улица ХХХХХХХХ	Для индивидуального жилищного строительства	Земли населенных пунктов	71:30:050204:00Х1	394

Результаты оценки рыночной стоимости земельного участка, полученные при применении различных подходов к оценке

№ п/п	Кадастровый номер	Категория земель	Вид разрешенного использования	Площадь земельного участка, кв. м.	Стоимость земельного участка, руб.
1	71:30:050204:00Х1	Земли населенных пунктов	Для ИЖС	394	2974000

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.



2.2 Задание на оценку

Основание для проведения оценки Объекта: договор № 1/09-15
Объект оценки
Местоположение земельных участков	Цель предостав- ления	Категория земель	Кадастровый номер	Площадь, кв. м.	Кадастровая стоимость, руб.
Тульская область, г. Тула, Центральный район, уХХХХХХХ	Для продажи	Земли населенных пунктов	71:30:050204:0051	394	439683,53
Имущественные права на объект оценки	Субъект права: ХХХХХХ Т.Ю., ХХХХХХХ Е.Н. Вид права: собственность
Цель оценки	Определение рыночной стоимости земельного участка
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Продажа земельного участка
Вид стоимости	Рыночная
Дата оценки	24.09.15 г.
Срок проведения оценки	Дата заключения договора на оценку - 24.09.15 г. Дата осмотра объекта - 24.09.15 г. Дата составления отчета об оценке - 10.10.15 г.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Результаты оценки могут применяться только для целей и задач, указанных в отчете
Дополнительные требования	Копия договора купли-продажи, Копия кадастрового паспорта, Копия свидетельства о государственной регистрации собственности на земельный участок (приложение Б)
Применяемые стандарты оценки	1. -ФЗ «Об оценочной деятельности №135 - ФЗ от 29 июля 2007 г. 2. -ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256; 3. -ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255; 4. -ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. 254

2.3 Сведения о Заказчике и об Оценщике

Основание проведения оценки	Договор № 1/09-15 от 24 сентября 2015 г. между заказчиком - ХХХХХХХХ Е. Н. и ООО «ОЦЕНКА»
Сведения о заказчике оценки	ХХХХХХ ХХХХХ ХХХХ 09.03.1984 года рождения, место рождения: РФ, г. Тула. Паспортные данные: Серия 7011 № ХХХХХХ, код подразделения 01-015, выдан УФМС России по Тульской области в Центральном районе г. Тулы 18.09.2010г. Адрес по прописке: Тульская область, г. Тула, Центральный, ул. М. Смиронова, д. 25.
Сведения об оценщиках	Светлова Татьяна Юрьевна: член Межрегионального саморегулируемого некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», регистрационный № 0211 от 25.07.2005 г. Диплом о профессиональной подготовке МД - 5 № 120494 от 15.03.2003 г. Стаж работы - более 10 лет.
Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика	Полис № 03214Л034234-3456 от 28.07.2015г. Страховое открытое акционерное общество «МДО» страхователь: Светлова Татьяна Юрьевна. Страховая сумма - 700 000 рублей. Период страхования: 28.07.2015 г. по 27.07.2016 г. (Приложение Д).
Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор	ООО «ОЦЕНКА», ИНН 0132478491, ОГРН 03246589821235 от 05.03.2010 г. Россия, 300041, Тульская область, г. Тула, Центральный район, проспект Ленина, д.81, офис 412 Светлова Татьяна Юрьевна Телефон: (4872) 34-56-18

2.4 Допущения и ограничительные условия, используемые оценщиком при проведении оценки

2.4.1 Оценщик удостоверяет, что содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограниченных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета

2.4.2 Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

2.4.3 Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

2.4.4 Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав собственности на оцениваемый объект, достоверность которого принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

2.4.5 При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных фактов.

2.4.6 Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому дает ссылки на источники информации.

2.4.7 Оценщик обязуется сохранить конфиденциальность в отношении информации, предоставленной Заказчиком.

2.4.8 Заказчик принимает условия освободить и обезопасить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к нему, вследствие легального использования третьими сторонами данного отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий Оценщика в процессе составления данного отчета.

2.4.9 Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого объекта и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости, указанной в Отчете.

2.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

1. Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 №31-Ф3, от 14.11.2002№ 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 №7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ).

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255.

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254.

5. Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Оценщик.

2.6 Основные понятия и определения, используемые в отчете

Дата составления отчета - дата написания отчета об оценке. Она может совпадать или не совпадать с датой оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Допущения - предположения, считающиеся истинными. Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к ней, но их невозможно, нельзя или не стоит проверять. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми в понимании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Цена - денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая за товар или услугу. После того как обмен совершен, цена, объявленная открыто или сохраняемая в тайне, становится историческим фактом. Уплаченная цена соответствует точке пересечения кривых спроса и предложения. Это - денежная сумма, за которую был приобретен объект имущества. Цена объекта может отличаться от его рыночной стоимости, поскольку на ее формирование влияет множество факторов, в том числе и субъективных.

Стоимость - не фактическая, а расчетная величина вероятной цены, которая будет заплачена за товар или услугу в данное время в соответствии с конкретным определением (дефиницией) стоимости. Цена, на которую, скорее всего, соглашаются продавцы и покупатели товара (или услуги), доступного для приобретения.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) - наиболее вероятное использование, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Срок экспозиции - период времени между моментом публичного предложения к продаже объекта на открытом рынке (публичная оферта) и моментом совершения сделки с ним.

Оценщик - специалист, обладающий необходимой квалификацией и опытом, для проведения оценки стоимости различных видов имущества на основе общепринятых подходов к оценке, действующий на основании выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности. С юридической точки зрения оценщик - это юридическое или физическое лицо (индивидуальный предприниматель), деятельность которого регулируется законом (закон РФ «об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

Оценка имущества - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "об оценочной деятельности в российской федерации").

Объекты оценки - отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст. 5 закона РФ «об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

Метод оценки - это способ расчета стоимости Объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа.

Сравнительный подход-совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2.7 Вид стоимости объекта оценки

Видами определяемой стоимости являются рыночная стоимость.

В ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. и ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» дано следующее определение рыночной стоимости: «Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на крытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналога;

· логичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

2.8 Порядок проведения оценочных работ

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке;

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

4. Анализ рынка, к которому относится объект оценки;

5. Поиск информации об объектах-аналогах;

6. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов рыночной стоимости;

7. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

8. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

2.9 Описание местоположения объекта оценки: город Тула

Тула - город в России, административный центр Тульской области и городского округа город Тула. Город-Герой. Тула расположена на севере Среднерусской возвышенности, на берегу реки Упы в 180 км к югу от Москвы. Протяжённость города с севера на юг -- 30 км, с запада на восток -- 25 км. Тульская область граничит на севере и северо-востоке - с Московской, на востоке - с Рязанской, на юго-востоке и юге - с Липецкой, на юге и юго-западе - с Орловской, на западе и северо-западе - с Калужской областями.

Тула один из старейших русских городов. Первое летописное упоминание о Туле относится к 1146 году. В течение XIV столетия Тула принадлежала Рязанским князьям, а в начале XVI века вошла в состав Московского княжества.

Климат Тулы умеренно-континентальный, что характеризуется тёплым летом со средней температурой июля +19,4 °C и умеренно-холодной зимой. Средняя температура февраля в Туле составляет ?7,3 °C. Годовое количество осадков -- 500--700 мм, из них летом -- около 220 мм, осенью -- 160 мм, зимой и весной -- 120 и 110 мм соответственно. Основное направление ветров -- южное, западное и юго-западное. Главная водная артерия Тулы -- река Упа, правый приток Оки. На территории Тулы в неё впадает три притока: Тулица, Воронка и Бежка.

Тула относится к числу наиболее экономически развитых городов центра России. Это крупный промышленный, научный и культурный центр, важный железнодорожный узел, с численностью проживающих 490 508 чел. (2014). Плотность населения -- 3432 человека на 1 кмІ. Тула - город-герой, имеет славное историческое прошлое, богатые трудовые и культурные традиции.

В настоящее время Тула административно разделена на 5 городских районов: Центральный район; Пролетарский район; Зареченский район; Привокзальный район; Советский район. Привокзальный и Советский районы Тулы имеют общую администрацию (территориальное управление). В 2005 году в административное подчинение районам Тулы включены посёлки городского типа Скуратовский, Косая Гора, Горелки и Менделеевский.

Природные ресурсы

Тульская область - один из самых развитых в индустриальном отношении регионов в промышленном центре России - имеет и развитый аграрный сектор.

Около 75 процентов земельной площади области вовлечены в сельскохозяйственное использование. На территории области выявлены и разведаны запасы месторождений бурого угля, торфа, железных и алюминий содержащих руд, гипса, глин, каменной соли, известняков, пресных и минеральных подземных вод. Наличие железной руды превратило Тульский край в один из крупных металлургических центров России, залежи бурого угля, известняка, глин привели к развитию угольной промышленности, энергетики и промышленности строительных материалов. Область входит в северо-западную часть Подмосковного угольного бассейна. Тульская область лежит в пределах зоны лиственных лесов и лесостепи. Хвойные леса свойственны песчаным почвам, главным образом по долинам рек, например, известный Алексин-Бор у р. Оки. Леса занимают около 14% территории региона, но в связи с различием климатических и почвенных условий, а также хозяйственной деятельностью человека покрывают ее очень неравномерно.

Социально-экономическое развитие

Промышленным производством в муниципальном образовании город Тула занято 145 предприятий, относящихся к категории крупных и средних, с численностью работающих 64,41 тыс. чел. Из них в сфере: добыча полезных ископаемых - 3 предприятия, с численностью работающих 0,34 тыс. чел., обрабатывающих производств - 116 предприятий, с численностью работающих 55,02 тыс. чел, производство и распределение электроэнергии, газа и воды - 26 предприятий, с численностью работающих 9,05 тыс. чел.

Важное значение в структуре промышленности Тулы имеют металлургическая промышленность (57,5 %), машиностроение и металлообработка с высокой долей продукции оборонно-промышленного комплекса (19 %) и производство пищевых продуктов (18,1 %).

Металлургия представлена двумя чугунолитейными заводами -- ОАО «Тулачермет» и ОАО «Косогорский металлургический завод», крупнейшим предприятием по выпуску пентоксида ОАО «ЕВРАЗ Ваннадий Тула» и более чем двумя десятками предприятий среднего масштаба.

Тула по праву гордится своими предприятиями оборонной промышленности. Среди них ОАО КБП (Конструкторское бюро приборостроения) и ОАО НПО «Сплав», ОАО Тульский оружейный завод, ОАО «Тульский Машиностроительный Завод», ОАО «Тульский патронный завод», ОАО «Тулаточмаш», ОАО НПО «Стрела», ОАО «Щегловский Вал», ОАО «ЦКБА»,Тульское ОАО ОКБ «Октава», ОАО «ТНИТИ». В Туле работают известные предприятия машиностроения иприборостроения, такие как ОАО «Желдормаш», ОАО «Газстройдеталь», ЗАО «Тулаэлектропривод», ООО ПКФ «Тулаавтоматика», ЗАО «Тульский завод трансформаторов», ОАО «Октава».

Индекс промышленного производства за январь-июнь 2015 года составил 122,7 % к январю-июню 2014 года (в сопоставимых ценах).

2.10 Описание объекта оценки

2.10.1 Осмотр объекта и правоустанавливающие документы

Идентификация объекта оценки состояла из осмотра объекта оценки, интервью с Заказчиком и анализа предоставленной Заказчиком информации.

Инспекция объекта оценки проводится с целью установления количественных и качественных характеристик объектов оценки и включает в себя сбор и обработку:

· правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

· данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

· информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки.

Заказчиком были предоставлены следующие документы по оцениваемому объекту недвижимости:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок №71-АГ ХХХХХХХот 14.06.2013 г. (копия);

2. Кадастровый паспорт на земельный участок от 08.02.2009 г. (копия);

3. Копия договора купли-продажи от 01.06.2013 г. (копия).

2.10.2 Характеристика земельного участка

Оцениваемый земельный участок имеет многоугольную форму. Объект расположен в центре г. Тулы. С западной стороны участок выходит на улицу ХХХХХХХХХ, с северной и южной сторон его окружают жилые дома с восточной граничит с учебным центром.

На данном земельном участке имеются все городские коммуникации -- газ, вода, электричество, канализация.

Территория оцениваемого участка огорожена забором.

Местоположение участков	Россия, Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. ХХХХХХХХ
Категория земель	Земли населенных пунктов
Площадь, кв. м.	394 кв. м
Кадастровая стоимость, руб.	439683,53
Кадастровый номер	71:30:050504:0051
Возможность круглогодичного подъезда	Имеется
Наличие коммунальных	Имеется
Близость автомобильных дорог	150 м
Расположение	В центре города
Разрешенное использование	ИЖС
Фактическое использование	По назначению
Рельеф местности	Ровный
Транспортная доступность	хорошая
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Центральный городской рынок, магазины, школа, детская поликлиника

Местоположение объекта оценки представлено на рисунке 1. Фотография объекта - в приложении В.

Рисунок 1 - Местоположение объекта оценки на публичной кадастровой карте

2.11 Рынок недвижимости города Тулы и Тульской области

2.11.1 Общая информация

Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем и т.д.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

По физическому статусу выделяют:

· земельные участки;

· жилье (жилые здания и помещения);

· нежилые здания и помещения, строения, сооружения.

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, представляет собой систему организационных мер, при помощи которой участники рынка (покупатели и продавцы) сводятся вместе для определения цены, по которой происходит обмен товара - недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

1) продавцы (или арендодатели);

2) покупатели (или арендаторы);

3) профессиональные участники рынка недвижимости.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом

Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства - ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели, с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории:

· для продажи;

· для торговли и бизнеса;

· для капиталовложений;

· для личного использования.

2.12 Обзор земельного рынка Тульской области

Тульская область расположена в Центральной части Восточно-Европейской равнины, занимает площадь 25,7 тыс. кв. км.

По преобладающему типу рельефа представляет собой пологоволнистую равнину, пересечённую долинами рек, балками и оврагами. Встречаются карстовые формы рельефа -- провальные воронки, котловины, подземные пустоты, пещеры (близ Венёва) с длинными ходами, красивыми высокими гротами, покрытыми кальцитовыми натёками. Верхняя точка поверхности -- 293 метра находится в деревне Раево Тёпло-Огаревского района (также самая высокая отметка Среднерусской возвышенности), самая низкая естественная отметка -- 108 метров -- находится на берегу реки Ока на границе с Московской областью.

Леса занимают около 3,37 тыс. кмІ или 13 % территории, 2,91 тыс. кмІ лесов составляют государственный лесной фонд, выполняя санитарно-оздоровительные функции. Наиболее заселен северо-запад области. Леса в основном лиственные (дуб, береза, осина и др.). По границе с лесостепью проходит полоса широколиственных лесов (дубравы с липой, клёном, ясенем, ильмом и др.), известная под названием «тульских засек».

Для эксплуатации пригодно 8 млн. мі древесины. Расчётная лесосека используется на 70-80 %.

Климат умеренно континентальный, характеризуется умеренно холодной зимой и теплым летом. Среднегодовая температура +5 °C (стандартное отклонение 11 °C), средняя температура января ?10 °C, июля +20 °C. Продолжительность периода с положительными температурами составляет 220--225 дней. Годовое количество осадков изменяется от 575 мм на северо-западе до 470 мм на юго-востоке. В безморозный период выпадает 70 % осадков (максимум в июле).

Почвы на западе дерново-подзолистые супесчаные, в северной и центрально-западной части серые лесные, в центре и на востоке -- деградированные и выщелоченные чернозёмы, на крайнем юге небольшой участок мощных и тучных чернозёмов. На юго-востоке -- наиболее плодородные чернозёмные почвы. На территории области имеется 23 административных района, 9 городов областного подчинения, 12 городов районного подчинения и 48 поселков городского типа.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, в данную категорию включены земли, которые расположены за чертой населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач.

Общая площадь земель категории промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения составляет 62,4 тыс. га.

Земли Тульской области по категориям разделены как:

Земли поселений - 8,7%;

Сельскохозяйственные земли - 72%;

Промышленные земли - 2,3%;

Земли лесного фонда - 10,9%;

Земли водного фонда - 0,1%;

Особо охраняемые земли - 0,1%;

Земли запаса - 6%.

На сегодняшний день ситуация с земельным рынком Тульской области такова, что большинство ликвидных объектов пользуется активным спросом. Свободных участков в Тульской области осталось не так много. Но при этом нельзя сказать, что все территории уже освоены, застроены и заселены. В целом, ситуацию на рынке земельных участков в Тульской области нельзя назвать критической.

...