Применение метода сравнительных продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их стоимостей или исключения из списка сравниваемых;

Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Расчет стоимости оцениваемого автотранспорта

Стоимость движимого имущества, рассчитанная сравнительным подходом составляет: 24 164 667 (Двадцать четыре миллиона сто шестьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят семь) тенге, что эквивалентно 163 828 (Сто шестьдесят три тысячи восемьсот двадцать восемь) долларов США.

Определение стоимости основных средств вспомогательного характера (орг. техника, станки, мебель и пр.)

Рыночная стоимость в разрезе каждой единицы

Таким образом, общая рыночная стоимость составляет: 66 966 803 (Шестьдесят шесть миллионов девятьсот шестьдесят шесть тысяч восемьсот три) тенге, что эквивалентно 454 012 (Четыреста пятьдесят четыре тысячи двенадцать) долларов США.

Таблица 18 Результаты, полученные при расчете затратным подходом

Таким образом, стоимость имущественного комплекса ТОО «Петропавловский ликероводочный завод» определенная затратным подходом составляет 985 582 444 (Девятьсот восемьдесят пять миллионов пятьсот восемьдесят две тысячи четыреста сорок четыре) тенге или 6 681 915 (Шесть миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча девятьсот пятнадцать) долларов США.

Оценка объекта доходным подходом.

V = I/R,

где: V - стоимость объекта оценки; I - чистый доход; R - коэффициент капитализации.

В этой связи для расчета рыночной стоимости объекта оценки возможно применение расчета коэффициента валовой арендной платы (на основе маркетинговых исследований), который представляет собой отношение рыночной стоимости к ежемесячному доходу от аренды недвижимости. Также в качестве базового уровня годового дохода объекта можно применять потенциальный или действительный валовой доход, чистый операционный доход или денежный поток до уплаты налогов. Выбор конкретного уровня дохода зависит от целей анализа, наличия доступной информации и традиций местного рынка. Для оценки объекта данным методом, на основании собранных и проанализированных данных об аренде коммерческих помещений, была рассчитана среднерыночная стоимость аренды коммерческих помещении. Нами была взята за основу стоимость аренды коммерческих помещений, так как при минимальных затратах на их содержание, мы получаем максимальные доходы.

Расчет коэффициента капитализации.

Ставку капитализации можно получить суммированием отдельных составляющих (методом кумулятивного построения):

СД = БС + НЛ + УН + ФР + ЗР (5)

Гд СД - ставка капитализации;

БС - безрисковая ставка;

НЛ - риск низкой ликвидности;

УН - риск управления недвижимостью;

ФР - финансовый риск;

ЗР - законодательный риск.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка капитализации является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Безрисковая ставка.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию финансовых вложений в данный объект.

Безрисковую процентную ставку берем равной ставке рефинансирования Национального Банка, которая с 01 декабря 2013 г. равна 7%.

Для определения используются наиболее популярные в нашей практике метод расчета ставки дисконтирования: это метод суммирования или «построения».

Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска, и может быть определена как сумма всех рисков. Таким образом, прибавляется к безрисковой ставке (средняя доходность по государственным ценным бумагам или по банковскому валютному депозиту) процентные составляющие (премий), отражающие дополнительные риски, присущие данному объекту.

Риск низкой ликвидности.

Риск ликвидности - это риск потерь, вызванный несоответствием сроков погашения обязательств по активам и пассивам. К этим же потерям необходимо относить недополученную прибыль, связанную с отвлечением ресурсов для поддержания ликвидности.[18]

Риск ликвидности можно разбить на две категории:

* Риск рыночной ликвидности связан с потерями, которые может понести участник из-за недостаточной ликвидности рынка, когда реальная цена сделки сильно отличается от рыночной цены в худшую сторону.

* Риск балансовой ликвидности или неплатежеспособности заключается в том, что кредитная организация может оказаться неплатежеспособной и не сможет выполнить свои обязательства перед кредиторами, вкладчиками и прочими контрагентами в силу нехватки наличных средств или других высоколиквидных активов.

Риск неплатежеспособности может возникнуть из-за сбоев в функционировании расчетных систем (системный риск), несбалансированной структуре будущих платежей (технический риск) и изменения субъективного мнения участников рынка о платежеспособности компании.

Риск управления.

В зависимости от сферы деятельности, деловой среды, стратегии развития и других факторов компания может сталкиваться с различными видами рисков. Тем не менее существуют общие цели, достижению которых должен способствовать эффективно организованный процесс управления рисками. Как правило, основная цель, которую преследуют компании при создании системы управления рисками, - это повышение эффективности работы, снижение потерь и максимизация дохода.

Финансовый риск.

Финансовые риски - это коммерческие риски.

Финансовые риски - это спекулятивные риски. Инвестор, осуществляя венчурное вложение капитала, заранее знает, что для него возможны только два вида результатов - доход или убыток. Особенностью финансового риска является вероятность наступления ущерба в результате проведения каких-либо операций в финансово-кредитной и биржевой сферах, совершения операций с фондовыми ценными бумагами, т.е. риска, который вытекает из природы этих операций. К финансовым рискам относятся кредитный риск, процентный риск - валютный риск: риск упущенной финансовой выгоды.

Законодательный риск.

Законодательный риск - риск потерь из-за неспособности выполнить требования законодательства, включая:

- нарушение существующих требований к капиталу;

- неспособность предвидеть будущие законодательные требования.

В результате анализа, значение ставки капитализации определено как 19%.

Таблица 18 Показатели доходов и расходов ТОО «Петропавловский ликероводочный завод»

Капитализированный доход = 378 242 тыс тенге / 19% = 1 990 747 368 тенге или 13 496 592 доллара США.

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная методом прямой капитализации, составляет 1 990 747 368 (Один миллиард девятьсот девяносто миллионов семьсот сорок семь тысяч триста шестьдесят восемь) тенге, что эквивалентно 13 496 592 (Тринадцать миллионов четыреста девяносто шесть тысяч пятьсот девяносто два) доллара США.

Согласование полученных результатов оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого метода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца. Тип, качество и обширность информации, на основе которой производится анализ.

2. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный метод отражает затраты на воспроизводство аналогичного объекта, отражает цену, за которую он может быть продан на свободном рынке, применяется весовой коэффициент - 0,7.

Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Результатам, полученным с использованием этого метода, как правило, придается наибольший вес при оценке объектов коммерческой недвижимости, в настоящем исследовании данному методу дан коэффициент 0,3, так как Заказчик оценки не предоставил полную информацию о доходах и расходах предприятия. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта.

При определении стоимости имущественного комплекса ТОО «Петропавловский ликероводочный завод» получены следующие результаты:

Итоговое заключение о стоимости

Таким образом, возможная рыночная стоимость объекта оценки Имущественный комплекс (завод по производству спирта, ликероводочный завод с комплектующим оборудованием с учетом земельного участка) принадлежащего ТОО «Петропавловский ликероводочный завод» и расположенного по адресу: Северо-Казахстанская обл., г. Петропавловск, ул. Универсальная, 10 А, 16, составляет округленно (от значения в долларах США):

1 287 129 300 (Один миллиард двести восемьдесят семь миллионов сто двадцать девять тысяч триста) тенге, что эквивалентно

8 726 300 (Восемь миллионов семьсот двадцать шесть тысяч триста) долларов США по средневзвешенному курсу KASE на дату оценки.

3.4 Мероприятия по реструктуризации предприятия

Необходимость обеспечения и сохранения конкурентоспособности в условиях непрерывной изменчивости внешней среды определяет цели, средства и направления организационного совершенствования.

Организационное совершенствование предприятия неразрывно связано с его реформированием. Поэтому наряду с реструктуризацией предприятия совершенствование его деятельности должно идти и по таким направлениям, как:[30]

создание эффективного, комплексного механизма управления, который в первую очередь должен включать механизм мотивации и стимулирования труда, технологию управления по конечным результатам, технологии принятия рациональных решений, повышение профессионального уровня руководителей в области управления и т.п.;

поиск адекватной имеющимся ресурсам рыночной ниши и разработка стратегии функционирования в ней, что может дать быстрый прирост эффективности с выходом на предел, определяемый исчерпанием существующих производственно-технологических возможностей предприятия;

структурные изменения за счет снижения доли неэффективных технологий и низкорентабельных видов продукции. Это направление может дать основной прирост эффективности с выходом за предел, определяемый исчерпанием возможностей существующих технологий и экспертно оцениваемый в 40-60%;

устранение нерентабельных производственных структур, повышающих нагрузку на основное производство через передачу прав собственности на неиспользуемые основные фонды;

создание новых видов продукции, услуг и технологий, что требует особого внимания к инновационному потенциалу организации;

внедрение управленческого учета и создание системы всеобъемлющего контроля за рациональным приобретением, размещением и использованием ресурсов, что предполагает эффективное управление производственными издержками.

Таким образом, основными мероприятиями по реструктуризации предприятия, способствующими увеличению его стоимости, являются:

строительство на территории ликероводочного завода цеха по производству высококачественного спирта класса «Люкс»;

создание системы всеобъемлющего контроля за рациональным приобретением, размещением и использованием ресурсов.

Заключение

- если прибыльность производства определенной продукции нельзя восстановить по причине низкого качества, этой продукции устаревшей технологии, высокой себестоимости, низкого уровня использования производственных мощности, что делает невозможным обеспечение ожидаемой экономии ресурсов в связи с увеличение масштабов производства и т. п., то производство нужно прекратить;

- для освобождающихся ресурсов (производственные мощности, «ноу-хау», управленческий и трудовой потенциал) определяются новые перспективные виды продукции, производство которых обеспечит необходимую рентабельность вложенного капитала с учетом стоимости реструктуризации;

- если же производство не может быть восстановлено даже при условии реструктуризации технической базы и перепрофилирования персонала, тогда предприятие подлежит закрытию, а неэкономичное и устаревшее оборудование и наличные активы должны быть проданы (реализованы), а производственные площади сданы в аренду.

В процессе реструктуризации стратегию ее реализации необходимо усиливать мероприятиями по трем основным направлениям:

- уменьшение затрат и повышение эффективности производства и производительности труда, снижение энергоемкости производства, усиление контроля за качеством продукции;

- внедрение новой технологии, целесообразность которой должна быть тщательно обоснована;

- модернизация или замена оборудования: в большинстве случаев модернизация выгоднее замены по критерию затрат и с точки зрения стратегии развития предприятия.

В настоящей дипломной работе проведена оценка стоимости предприятия Товарищество с ограниченной ответственностью «Петропавловский ликероводочный завод». Необходимость оценки ТОО «Петропавловский ликероводочный завод» возникла в связи с процессом подготовки управленческого решения о развитии бизнеса компании, в частности, покупки или строительстве новых технологических линии и реконструкции действующих.

Анализируя данные, полученные в результате оценки, можно сделать вывод, что реконструкция завода, развитие бизнеса, разработка новых видов услуг является наиболее перспективным управленческим решением для данной компании. Этот вывод основан на результатах оценки, полученных при использовании затратного и рыночного (сравнительного) подходов. Стоимость завода на основе затратного подхода составляет 985 582 444 тенге, на основе рыночного - 1 990 747 368 тенге. Таким образом, строительство и реконструкция предприятия требуют меньших капитальных вложений, чем покупка новых подобных предприятий.

На текущий момент, после проведения анализа внутренней среды завода, ситуация, в которой находится компания выглядит так:

В качестве основных мероприятий по реструктуризации предприятия предложены следующие: строительство на территории завода цеха по производству высококачественного спирта класса «Люкс»;

- создание системы всеобъемлющего контроля за рациональным приобретением, размещением и использованием ресурсов.

Оценка рыночной стоимости предприятия после реализации предложенных мероприятий на основе доходного подхода показала, что ее величина увеличится на 53%. Следовательно, проект реструктуризации действующего предприятия является экономически выгодным.

Список использованных источников

1 Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года, № 109-II с изменениями и дополнениями от 19 марта 2013 г.;

2 Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке, утвержденные Совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан №172 от 21 ноября 2002 года и Министра финансов Республики Казахстан №598 от 2 декабря 2002 года;

3 Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов), утвержденные совместным приказом Министра Юстиции РК от 21 ноября 2002г. №173; Министра финансов РК от 2 декабря 2002 г. №600; Министра индустрии и торговли РК от 26 ноября 2002г. №96; председателя Агентства по управлению земельными ресурсами РК от 23 ноября 2002г. №90;

4 Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки, утвержденные приказом Министра юстиции РК от 23 ноября 2002г. №179;

5 Международные стандарты оценки (МСО) 2005;

6 Драпиковский А., Иванова И. Оценка земельных участков, «Ега-Басма», 2003;

7 Н.Е. Симионова, С.Г. Шеина - «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости» - М., 2006, ИКЦ «МарТ»;

8 «Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов учреждений и организаций» - М., 1972, Изд. Литература по строительству;

9 «Расценки на строительные и ремонтно-отделочные работы. Сезон 2007» - Алматы, ЧП «Алексеев», 2007;

10 Данные специализированных еженедельников, риэлторских компаний, агентств по недвижимости и др.;

11 Данные Агентства РК по статистике и Национального банка РК.

12 Мазур М.И., Шапиро В.Д. Реструктуризация предприятий и компаний. - М.: Экономика, 2001. - 456 с.

13 Тренев В.Н. Реформирование и реструктуризация предприятий: Методика и опыт - М.: ПРИОР, 2001. - 320 с.

14 Реформирование и реструктуризация предприятий: Методика и опыт / Тренев В.Н. и др. - М.: ПРИОР, 2001. - 320 с.

15 Аистова М.Д. Реструктуризация предприятий: вопросы управления.-М.: Альпина Паблишер, 2006.- 223 с.

16 Антикризисное управление: Учебник. - 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. проф. Э.М. Короткова. - М.: ИНФРА-М, 2005. - 620 с. - (Высшее образование).

17 Беляев А.А., Коротков Э.М. Антикризисное управление: Учебник/ ГУУ.-М.,2005.-263с.

18 Ковалев В.В., Волкова О.Н. Анализ хозяййственной деятельности предприятия. Москва.: ООО «ТК Велби», 2002;

19 Лусников, А. Как снизить финансовые риски / А. Лусников // Директор-Инфо. - 2007. - №5-6, с. 32-35

20 Любушин, Н.П. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия / Н.П. Любушин, В.Б. Лещева, В.Г. Дьякова. - М.: Юнити-Дана, 2006. - 471 с.

21 Маркарьян, Э.А. Управленческий анализ в отраслях / Э.А. Маркарьян. - М.: ИКЦ-Март. 2008. - 352 с.

22 Яковлева, И.Н. Оценка финансовых рисков компании на базе бухгалтерской отчетности / И.Н. Яковлева // Справочник экономиста. - 2012. - №7. - С.14-19

23 С.К.Дияров Инвестирование и финансирование недвижимости. Уч.пос. Алматы, 2005 г.

24 С.К.Дияров Управление недвижимостью.Уч.пос. Алматы. 2004 г.

25 С.Ш.Сапаргалиев, Т.С.Сапаргалиев Практика оценки и экспертизы стоимости предприятия (бизнеса)

26 Г.П.Коваленко. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан. Пр.пос.2002г.

27 Иванов Ю.В. Слияния, поглощения и разделение компаний: стратегия и тактика трансформации бизнеса. - М.: Альпина Паблишер, 2001. - 244 с.

28 Иванов Ю.В. Слияния, поглощения и разделение компаний: стратегия и тактика трансформации бизнеса. - М.: Альпина Паблишер, 2001. - 244 с.

29 Кэй А., Шелтон М. Человеческий фактор в слияниях // Вестник McKinsey. -2003. - №2.- С.54-62

30 Левин, А.А. Мотивы слияний и поглощений в корпоративном секторе экономики// Финансы и кредит.- 2007.- № 21.- С. 33-37

Размещено на Allbest.ru