Белорусский ученый А.В. Неверов экологическую ренту рассматривает с точки зрения сохранения продуцирующей способности экосистем и указывает: «...основой рентных отношений выступают не столько отношения по эксплуатации природного ресурса, сколько отношения по сохранению экологического равновесия и воспроизводству природных комплексов» [22, с. 409]. По его мнению, экологическая рента является стоимостным гарантом воспроизводства живой природы и одновременно экономически стимулирует процесс ресурсосбережения и природосохранения. В прикладном аспекте она представляет собой плату за право пользования ограниченными экологическими (средообразующими) ресурсами [22, с. 410].

Экологическую ренту как доход от сохранения экосистемы в целом определяет Е.В. Садченко, при этом указывает, что «Стоимостное содержание антиренты - сверхприбыль, полученная за счет двух возможных источников:

хищнической эксплуатации используемых природных ресурсов - выборочной обработки лучших, наиболее продуктивных участков месторождений нефти или рудных месторождений (что ведет к падению нефтеотдачи пластов и сверхнормативным потерям руд черных и цветных металлов и т.п.), вырубке лучших лесных массивов без их восстановления и т.п. (экологическая антирента I рода). Эта сверхприбыль должна полностью (а может быть, и с превышением) изыматься государством, чтобы хищническая эксплуатация природных ресурсов была невыгодной предпринимателям;

невыполнения установленных нормативов по уровню загрязнения окружающей среды, вредным выбросам в атмосферу, водные источники, радиоактивным загрязнением и т.п. (экологическая антирента II рода). С помощью платежей за вредные выбросы с учетом экологического ущерба эта сверхприбыль также должна изыматься у предпринимателей и направляться на осуществление экологических программ и проектов, на реализацию экологических инноваций» [23, с. 234 - 246].

Следует отметить, что в экономической литературе присутствует неоднозначное отношение к использованию понятия «экологическая антирента». Так, О. Веклич отмечает, что применение дефиниции «экологическая антирента» является некорректным, так как экологическая антирента (иначе - «противодоход», «недоход») есть не что иное, как дополнительный доход, получаемый хозяйствующими субъектами- природопользователями при антиэкологических способах ведения хозяйства [19, с. 108]. На наш взгляд, представляется целесообразным использование в данном случае рекомендуемого О. Веклич термина «антиэкологическая рента», что устранит обозначенные недостатки.

Изложенные мнения о сущности понятий «экологическая рента» и «антиэкологическая рента» позволяют отметить исследование различными учеными отдельных аспектов, но при этом отсутствие единого мнения и четкого системного понимания указанных категорий. Это приводит к затруднению практического регулирования эколого-воспроизводственных процессов, затрудняет разработку методики измерения и учета субъектом хозяйствования экологической и антиэкологическая ренты с целью принятия экономических решений, направленных на коэволюционное развитие общества и природной среды в рамках ноосферной экономики и концепции устойчивого развития.

Рассмотрим категории «экологическая рента» и «антиэкологическая рента» с позиции субъекта хозяйствования. Каждый земельный участок обладает определенным набором экологических характеристик (особенности природной среды территории, климатические условия, уровень загрязнения и пр.). Поэтому абсолютно логично, что определенные формы использования разнокачественных по экологическим характеристикам земельных участков могут создавать различную величину дохода, представляющего собой экологическую земельную ренту, на существование которой указывают О. Веклич, Ю.В. Ра- зовский, С.А. Булат, Ю.Н. Макаркин, Е.Ю. Савельева, В. Кузин, Л. Новик, Н. Корх.

Однако, на наш взгляд, это лишь часть экологической земельной ренты - экологическая земельная рента I рода.

Далее необходимо отметить, что важный аспект экологической ренты, как гаранта сохранения экологической системы, раскрывают А.В. Неверов, Е.В. Садченко, И.П. Деревяго [24, с. 90 - 91].

Так, категория ренты вообще как таковая связана с использованием благ. Однако категория экологической ренты имеет существенные отличия и особенности, так как неразрывно связана с сохранением экологического состояния используемого блага, в противном случае она модифицируется в антиэкологическую ренту. Для субъекта хозяйствования альтернативным выражением в стоимостном виде дохода от сохранения экологического состояния используемого блага является величина предотвращенного экологического ущерба в результате осуществления природоохранных затрат землепользования [25, с. 192]. Кроме того, необходимо учитывать, что природоохранные затраты могут привести к качественному улучшению экологических характеристик самого земельного участка и продукции, выращиваемой на нем, в результате возникает экологическая рента, на которую указывают в своих трудах Ю.В. Яковец, П.П. Андрусевич.

Таким образом, представляется, что экологическая земельная рента 2 носит воспроизводственный характер. При этом она может выступать как воспроизводственная простая (прибыль от сохранения экологических характеристик земельного участка) и воспроизводственная расширенная (прибыль от улучшения экологических характеристик земельного участка).

Антиэкологическая рента представляет собой сверхприбыль, получаемую вследствие антиэкологической политики субъекта хозяйствования, хищнического использования природных ресурсов. При этом обратным выражением антиэкологической ренты, на наш взгляд, является снижение стоимости земельного участка как экологического актива, то есть экологический износ используемого земельного участка.

Земля представляет собой величайшее богатство нации, особый природный и имущественный объект. Представляется, что важнейшим направлением реформирования методологии бухгалтерского учета земли является адекватное отражение в системе бухгалтерского учета экологической и антиэкологической ренты с целью формирования достоверной информации об экологических результатах деятельности и их влиянии на экономические показатели организации в рамках обеспечения эффективного неистощимого природопользования и преодоления негативных явлений деэкологизации хозяйственной деятельности.



2. Анализ использования земельной ренты в РФ

2.1 Использование земельной ренты при оценке земельных участков

Основа использования рентных регуляторов -- определение вклада земли в результат экономической деятельности, который, в конечном счете, находит свое реальное воплощение в создаваемом валовом продукте. Как правило, рентная составляющая -- это та предельная величина, которую предприниматель способен выплачивать за право приложения капитала к земле. Его деятельность остается прибыльной с учетом тех рисков, которые присущи данной отрасли экономики в регионе при нормальном для данной отрасли уровне управления и оптимальном (или близком к нему) соотношении между трудом и капиталом.

На практике для определения рентной составляющей могут быть использованы приемы, которые применяются при оценке недвижимого имущества методом сравнительного анализа продаж. При наличии активного рынка недвижимости, достаточном объеме информации о сделках с ней по всей территории региона этот метод позволяет выявить разницу в доходах предприятий, хозяйствующих в разных районах региона. При относительно небольшом объеме дополнительной информации по этим предприятиям можно определить ту долю их дохода (имеющую рентную природу), которая может быть получена за счет местоположения предприятий. Исследования по определению ренты в нашей стране велись в основном в двух направлениях. Их нельзя рассматривать как альтернативные и исключающие друг друга, так как они подчинены решению разных задач (см. рисунок).

При определении дифференциальной ренты можно выделить следующие основные группы методик (см. таблицу).

Для получения количественных характеристик отдельных составляющих дифференциальной ренты можно использовать цену земли, размеры земельного налога и арендной платы. По своей сущности цена земли есть категория иррациональная. Земля не является продуктом человеческого труда, поэтому сама по себе не имеет стоимости, если не считать инвестиций в ее освоение. Но в условиях рыночной экономики земля продается и покупается, как и другие факторы производства, -- труд и капитал. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее доход (ренту), то становится ясно, что цена земли зависит от двух величин: размера земельной ренты, которую можно получить, став собственником данного участка, и ставки банковского процента.

При покупке земли предполагается, что доход в виде арендной платы будет выплачен собственнику земли в неопределенно продолжительный срок. Но земля приносит доход и после ее продажи. Поместив вырученную сумму в банк, собственник земли обеспечивает себя неменьшим доходом в будущем. Смысл цены земли заключается в капитализации земельной ренты, поэтому цена земли будет расти, если увеличится размер ренты, и падать, если повышается норма процента. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Рост цен на землю может объясняться растущим спросом на нее

Направления исследований по расчету земельной ренты



Таблица 1 - Методики, используемые при определении дифференциальной ренты

Группа методик	Исходная база	Расчет дифференциации ренты	Особенности
			преимущества	недостатки
1	Общественная стоимость в виде общественно необходимых затрат труда, складывающийся на объективно худших по плодородию землях	Рассчитывается в денежном эквиваленте как разность между общественной и индивидуальной стоимостью
2	Общественная цена - цена производства на относительно худших землях	Рассчитывается как разница между общественной и индивидуальной ценой, складывающийся при конкретных условиях производства	Исходят из классической формулы К. Маркса, определявшего дифференциальную ренту как избыток общественной цены над индивидуальными издержками производства
3	Одни авторы принимают фактические закупочные цены продукции с учетом их зонирования, другие - средние закупочные цены по региону или стране в целом	Рассчитывается как разница между закупочной и индивидуальной ценой
4	Фактические затраты на производство продукции	Рассчитывается как разница затрат (себестоимости) на лучших и худших по качеству землях		Такой подход не позволяет определить полный размер дифференциальной ренты, так как экономия затрат неадекватна ренте. Ведь себестоимость составляет лишь границу дифференциальной ренты, другая же ее граница определяется собственной (равновесной) ценой или нормой прибыли
5	Методики, основанные на использовании группировок и уравнении регрессии, где в качестве одного из признаков и переменной уравнения используется показатель фондообеспеченности, позволяют определить размер не только дифференциальной ренты первого , но и второго вида	Рассчитывается на основе сравнения доходов на землях различного качества или фактического дохода с нормативно необходимым его уровнем	Разнообразные методы расчета дифференциальной ренты	Решает задачу скорее обеспечения финансового баланса, чем определния размера ренты
6	Фактическая окупаемость затрат	Рассчитывается на основе сравнения фактической окупаемости затрат с нормативным уровнем окупаемости на худхих по плодородию землях	Земеланая рента, исчисленная на основе сравнения окупаемости затрат на землях данного качества, получается как дополнительный доход с единицы ресурсов приложенных к обработке лучших земель	Использование в расчетах в качестве нормативов показателей окупаемости затрат отрывает размер ренты от ее реальной финансовой основы-фактических цен реализации



В соответствии с Конституцией Российской Федерации земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и других формах собственности. Это порождает определенные особенности в экономических отношениях по поводу использования земли как средства производства и основы жизнедеятельности людей. Независимо от форм собственности рентные отношения возникают в любых условиях хозяйствования и реализации прав собственности. Данный методологический подход позволяет сделать два вывода. Во-первых, добавочная прибыль превращается в земельную ренту независимо от того, является ли собственник земли собственником создаваемой на ней продукции. Во-вторых, следует отличать доход, полученный от капитала как набора средств производства, рабочей силы (человеческий капитал), и доход как результат действия сил природы с уникальными свойствами.

Дифференциальная рента I создается предприятиями, которые осуществляют производство на землях, обладающих более высоким плодородием по сравнению с теми землями, плодородие которых определяется условиями образования общественной стоимости сельскохозяйственной продукции. Эта рента создается трудом, высокая производительность которого обусловлена факторами, не зависящими от предприятий. Данный фактор -- дар природы. Он не является результатом хозяйственного умения руководителей предприятия и работников. Следует вывод: дифференциальная рента I не должна оставаться в распоряжении сельскохозяйственных товаропроизводителей и собственников земель. Она должна поступать в распоряжение государства.

Однако данный подход упрощенно, без учета новых явлений в экономике, решает проблему распределения земельной ренты. Он учитывает только тот факт, что рента, которая остается в хозяйстве, снижает заинтересованность в повышении плодородия почвы, совершенствовании производства, внедрении достижений НТП и т.д. Другой немаловажный фактор в современной экономике -- неодинаковые стартовые условия для сельскохозяйственных товаропроизводителей, что негативно влияет на хозяйства, находящиеся в худших условиях производства.

Таким образом, мы считаем, что дифференциальная рента I по местоположению значительно модифицировалась в условиях монополизации несколькими покупателями зернового рынка. Они присваивают ее как разность между ценами в различных зонах региона, заставляя производителя снижать цены для компенсации транспортных и других издержек за счет продавца. В то же время районы, которые находятся ближе к центрам, потребляющим основную часть продукции, получают дополнительный доход в форме модификации дифференциальной ренты I по местоположению, возникающий в результате сокращения сроков реализации за счет роста цен на оборотные средства для других районов региона. По сути, эти доходы совпадают с природой дифференциальной ренты I по местоположению, но механизм образования их намного сложнее в условиях реформирования сельского хозяйства.

Подобная форма образования дохода отождествляется с дифференциальной рентой I по плодородию и приводит к завышению кадастровой оценки земли и соответственно к увеличению земельного налога.

Зависимость между кадастровой оценкой земли и уровнем дифференциальной ренты между субъектами Федерации хорошо просматривается. Чем выше уровень дифференциальной ренты, тем выше кадастровая оценка земли. В стоимостном выражении взаимосвязь между кадастровой ценой земли и дифференциальной рентой наблюдается, но в натурально вещественной (в кормовых единицах) форме.

Величина дифференциальной ренты определялась как сумма трех составляющих: дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по плодородию; дифференциального дохода по технологическим свойствам почвы; дифференциальной ренты по местоположению. Следовательно, в теорию земельной ренты вводится новая категория --рентный доход по техническим свойствам сельскохозяйственных угодий.

Методическое обоснование этой категории вызывает ряд возражений.

Во-первых, технологические свойства почвы предопределяют затраты на единицу продукции. В зависимости от физических свойств затраты увеличиваются или уменьшаются. Чем тяжелее почва по физическим свойствам (глинистые почвы и солонцы), тем больше требуется топлива на 1 га обрабатываемой площади, а средства производства быстрее изнашиваются. Выделение из общей системы издержек производства той ее части, которая связана только с физическими свойствами почвы, весьма трудная задача, требующая дополнительной системы учета, что весьма усложняет бухгалтерский учет.

Во-вторых, капиталовложения, направленные на повышение экономического плодородия почвы, предполагают увеличение всех издержек по обработке земли. В этом случае возникает дифференциальная рента II, которая при данном подходе будет отождествляться с дифференциальной рентой I по технологическим свойствам почвы, так как повышение экономического плодородия почвы предполагает изменение ее технологических свойств. Это, в свою очередь, приводит к изъятию дифференциальной ренты II, что будет снижать заинтересованность производителей во внедрении достижений научно-технического прогресса в сельское хозяйство. Изъятие дифференциальной ренты II будет осуществляться через земельный налог как результат повышения кадастровой оценки земли, которая является основой налогообложения.

В-третьих, если мы признаем, что существует дифференциальная рента по технологическим свойствам почвы, следуя этой логике, должны признать наличие ренты, получаемой от количества осадков, температурного режима, числа солнечных дней и т.д.

Таким образом, мы считаем, что недостаточное методологическое обеспечение анализа земельной ренты в современных условиях приводит к серьезным проблемам в разработке соответствующих методик.

За годы реформирования сельского хозяйства в России сократились посевные площади на 25--30%, главным образом за счет худших земель по плодородию. Рост цен на сельскохозяйственную продукцию был ниже в 2--2,5 раза, чем в других отраслях экономики. Эти показатели позволяют сделать вывод, что цены на сельскохозяйственную продукцию были относительно стабильными. Спрос на сельскохозяйственную продукцию, продукты питания относительно неэластичен, остается примерно на одном уровне. Следовательно, все вышеприведенные условия создания земельной ренты, рассмотренные К. Марксом, совпадают с современным положением дел.

Уровень дифференциальной и абсолютной ренты в современных условиях практически не изменялся, но механизм перераспределения общей суммы земельной ренты изменился весьма серьезно. В практике хозяйствования трудно проследить весь процесс перераспределения массы прибавочной стоимости, созданной в сельском хозяйстве, которая включает дифференциальную и абсолютную ренту.

На наш взгляд, создан экономический механизм перераспределения общей массы земельной ренты таким образом, что она модифицируется в форме прибыли, которую получают перерабатывающие предприятия и фирмы, поставляющие сельскому хозяйству необходимые средства производства, а также через теневой рынок уходит в криминальные структуры. Это не учитывается при оценке земельных ресурсов, что ведет к занижению цены земли и соответственно закупочных цен.

2.2 Оценка размера земельной ренты

Определим величину земельной ренты. Проверяются следующие гипотезы:

а) земельная рента в течение второго этапа экономических реформ в АПК увеличивается;

б) чем ближе участок расположен к городу - крупному индустриальному центру и основному рынку продовольствия, тем выше при прочих равных условиях земельная рента;

в) при фиксированном объеме рынка потребления сельскохозяйственной продукции увеличение урожайности сельскохозяйственных культур может привести к снижению земельной ренты.

Отечественная школа экономической оценки земли представляет интерес тем, что ею накоплен большой опыт исследований в отсутствие развитого земельного рынка. Как правило, в таких исследованиях используется математическая модель, отражающая непосредственно процесс формирования земельной ренты, т.е. процесс землепользования. Модели, применявшиеся разными исследователями, отражают специфику конкретных исследовательских задач и имеющейся информационной базы.

Статистическое оценивание производственных функций или функций прибыли сельскохозяйственного предприятия Республики Мордовия затруднено из-за неоднородности совокупности сельхозтоваропроизводителей. Методы, обычно применяемые для достижения однородности, в нашем случае приводят к утрате репрезентативности данных и, как следствие, к большому разбросу оценок ренты.

Модель частичного равновесия основана на непараметрическом подходе к построению функций спроса и предложения и потому не требует однородной совокупности данных. Однако она трудоемка в использовании и чувствительна к пропускам данных по отдельным предприятиям. Кроме того, в условиях переходной экономики, когда распределение сельскохозяйственных угодий может существенно отличаться от равновесного, не всегда удается получить достоверную форму функций спроса и предложения в окрестности точки предполагаемого равновесия.

Л.В. Канторович отождествлял величину сельскохозяйственной ренты со значением двойственных переменных основной задачи народнохозяйственного планирования, соответствующих балансам сельхозугодий. Но развитие теории и практики применения моделей данного типа показало высокую чувствительность двойственных переменных к малым изменениям параметров, которые в принципе невозможно точно определить. В результате сложилось мнение, что такие модели неприменимы для определения стоимости земли.

Рассмотрев преимущества и недостатки вышеописанных подходов, мы остановились на использовании модели, имеющей форму задачи математического программирования, подобно модели, исследованной Л.В. Канторовичем. Основание состоит в том, что неустойчивость значений предельной эффективности ресурсов, отражаемых двойственными переменными задач математического программирования, -- это объективное свойство, а не искажение, обусловленное конкретной формой модели. Собственники земли и менеджмент сельхозпредприятий, составляя мнение о величине земельной ренты или цены земли, успешно преодолевают трудности, обусловленные неустойчивостью предельной эффективности.

Процесс принятия решения о конкретной сделке на земельном рынке, если его рассмотреть с кибернетических позиций, состоит в выделении из множества факторов неопределенности, влияющих на предельную эффективность сельскохозяйственных угодий, таких, которые могут быть учтены явно. Остальные можно считать источником статистической ошибки. На этих соображениях основана идея параметризации двойственных оценок сельхозугодий, полученных в результате решения модели при случайных значениях урожайностей основных полевых культур. Всего было решено 6 тыс. вариантов модели1.

Модель рынка сельскохозяйственных угодий имеет форму задачи линейного программирования. Земельные угодья области подразделены на девять групп по плодородию и местоположению (далее - РП-группы). Границы РП-групп по плодородию - 90 и 110 баллов (при среднем балле по области, равном 100); по местоположению - 60 и 110 км от Москвы. Они выбраны с таким расчетом, чтобы обеспечить наименьшую разницу площади сельхозугодий в РП-группах. Модель содержит 253 ограничения и 316 переменных.

Полученные в результате параметризации квадратичные функции значений десятичных логарифмов земельной ренты от нормированной уро- жайности характеризуются величиной R в пределах [0,642; 0,823] для пашни и [0,792; 0,860] для непахотных угодий. Соответствующие значения F находятся в пределах [196,9; 507,0] и [416,0; 671,7], указывая на высокую достоверность квадратичной зависимости. Приведем результат параметризации для средней РП-группы за 2017 г. Логарифм земельной ренты с пашни (тыс. р./га) равен:

31,31-22,15xi+2,08x2+0,29x3-31,81x+5,54x-

0,67х1х2-0,02х1х3+9,73х1х4-0,30х22-0,01х2х3-

0,63х2х4+0,05х32-0Д7х3х+9,8зх42,

с естественных сенокосов и пастбищ --

25,48-17,42x+1,48x2-0,02x3-25,95x+4,17x2-

0,62х1х2+0,15х1х3+7,85х1х4+0,05х22+0,06ХХ-

-0,84x2x4-0,12x32+0,03x3x+8,l2x2,

где x - нормированная урожайность зерновых, х2 - картофеля, х3 - овощей, х4 - кормовых культур (полевых и луговых). Коэффициенты регрессии, выделенные жирным шрифтом, значимы при a=0,05.

Представляет интерес обратная зависимость между земельной рентой и урожайностью: эластичность ренты с пашни по нормированной урожайности зерновых для вышеприведенных зависимостей составляет (-4,67), картофеля - 0,39, овощей - 0,44, кормовых культур - (-7,41). При этом положительные значения эластичности (по нормированнойурожайности картофеля и овощей) не значимы при а = 0,05. Аналогичная картина наблюдается по всем РП-группам. Наибольшее влияние на величину ренты оказывает урожайность кормовых культур. Причина в том, что кормовые культуры занимают наибольшую долю земельной площади, вследствие чего от их урожайности существенно зависят оптимальное сочетание отраслей и, в конечном счете, способ использования земельных угодий. Вторыми по степени влияния являются зерновые культуры.

Обратная зависимость земельной ренты от урожайности зерновых и кормовых культур говорит в пользу гипотезы (в). Как показывает анализ решения математической модели, причина в том, что при повышении урожайности рынок относительно прибыльной продукции насыщается за счет вовлечения в производство меньшей земельной площади.

Приоритетами развития земельных отношений на современном этапе являются:

создание условий для вовлечения земли в хозяйственный оборот;

упорядочение земельных отношений, повышение их прозрачности;

увеличение доходов бюджетов всех уровней не только от использования земельных участков, но и от распоряжения ими и осуществления фискальных функций.

Аналитические расчеты, проведенные Институтом Гайдара, показали, что в 2011-2014 годах доля имущественных налогов (налоги на имущество физических лиц и организаций, земельный налог) в налоговых доходах муниципальных бюджетов не превышала 18 процентов. При этом стоит отметить, что в 2012 году указанное значение (18%) было достигнуто во многом благодаря снижению доли налога на прибыль во время экономического кризиса, поэтому при оценке имущественных налогов следует полагаться на уровень, не превышающий 14 процентов.

Структура поступлений налогов в консолидированном бюджете Российской Федерации за III кв. 2015 г. представлена на рисунке 1 (общая доля имущественных налогов вместе с налогом на имущество организаций составила всего 12 процентов).

Согласно отчетам Всемирного банка в некоторых развивающихся странах налогообложение недвижимости составляет от 40 до 80 процентов от доходной части городских бюджетов.

В настоящее время налог на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах мира, в бюджетах стран его доля колеблется от 1 до 3 процентов, однако, поскольку поступления от этого налога зачисляются полностью в местные бюджеты, муниципалитетам он приносит основную долю доходов. Так, в некоторых штатах США его доля составляет до 75 процентов, в Канаде - до 80 процентов. Высокая собираемость земельного налога в развитых странах достигается за счет прозрачности налоговой системы, применения методик определения стоимости для расчета земельного налога и постоянного мониторинга и учета земельных участков.

В США местные оценочные комиссии (графства или муниципалитета) ежеквартально собирают информацию об участках, расположенных на соответствующих территориях: цены купли-продажи, ставки арендной платы, издержки по строительству на участке, внесенные улучшения. На основе этой информации составляются кадастровые оценки или налоговые карты. Разные штаты используют свои методики, в основу которых закладываются такие параметры, как степень использования, альтернативные продажи аналогичных участков, капитализация дохода и прочие.

При исчислении налогов в России приходится сталкиваться с некоторыми проблемами. Так, в одном из муниципальных районов Ярославской области чиновники не смогли адекватно оформить землю из-за отсутствия понятия «адрес» в законодательстве. Индекс прописан, а адрес, вероятно как само собой разумеющееся, забыт. Выяснилось также, что реестры земель, оказывается, не дают представления о том, сколько и какие земли есть в районе или области. Из-за этого количество налоговых поступлений в бюджет серьезно снижается, чиновники просто не могут понять, с кого и сколько получить. Как правило, налогов на имущество недобирается в девятикратном размере. В налоговой инспекции имеются данные об одной четверти участков от всех, имеющихся в субъектах Российской Федерации. Фактически за счет земельного ресурса, не предпринимая каких-либо дополнительных действий, можно увеличить поступления в бюджет вдвое, при этом будет отсутствовать нагрузка на бизнес. Все зависит от грамотного учета земельных ресурсов.

В Республике Мордовия в структуре поступлений основных администрируемых доходов по уровням бюджета Российской Федерации за III кв. 2015 год налог на имущество физических лиц составил 263,2 миллиона рублей, земельный налог - 1 899,7 миллиона рублей. В процентном соотношении доля земельного налога в региональном бюджете Республики Мордовия составила 4,8 процента, а доля налога на недвижимость - 0,7 процента. Общая доля имущественных налогов вместе с поступлениями налога на имущество организаций составила 14,3 процента в консолидированном бюджете Республики Мордовия3 (см. рис. 2 и табл. 3).

Рис. 1. Структура налоговых поступлений в консолидированном бюджете Российской Федерации за III кв. 2015 год

Для эффективного и грамотного управления земельными ресурсами, а также для увеличения собираемости имущественных налогов необходимо улучшение инвестиционного климата, что будет способствовать развитию малого и среднего предпринимательства

Таблица 3 - Доля имущественных налогов в структуре консолидированного бюджета субъектов Приволжского федерального округа (СФО), %

Субъект СФО	Республика	Республика Мордовия
	Татарстан	Удмурдская	Башкортостан	Марий Эл
Доля имущественных налогов	8,5	15,6	15,4	14,0	14,3

Рис. 2. Имущественные и иные налоги в структуре консолидированного бюджета субъектов Приволжского федерального округа

Разнонаправленное использование земли усложняет применение подходов к ее оценке, требует учета большего спектра вариантов использования, поэтому проблему оценки городских земель следует рассматривать и решать исходя в первую очередь из определения их основной функции, которая, очевидно, может быть разной в зависимости от типологии поселений. В крупных городах, какими являются центры субъектов Российской Федерации, на первом месте социально-экономическая функция земли. Ее высокие плодородные свойства в черте таких городов, безусловно, теряют свое значение, а наличие на земельных участках улучшений является важным фактором для определения как рыночной, так и потребительской стоимости.

Специфический для городов способ использования земель определяет некоторые их отличительные черты, которые необходимо учитывать в практике формирования системы эффективного управления земельными ресурсами:

общий пространственный базис для размещения объектов строительства и территории для расселения людей;

источник финансовых средств для городского бюджета, основой формирования которых является земельный налог или земельная рента;

обязательность учета инженерных требований при размещении объектов и определении их вида использования.

Здесь можно выделить один из этапов эффективного управления земельными участками, а именно изучение правового режима земельного участка, которое заключается в установлении разрешенного использования земельного участка и объектов недвижимости, иных видов разрешенного использования, перспектив градостроительного развития территории, на которой расположены земельный участок и объект недвижимости.

Сегодня в России только формируется понимание значения земли как фактора повышения благосостояния страны и приумножения общественного богатства. Как уже было отмечено, в развитых и развивающихся странах с крупной земельной собственностью местные бюджеты получают от городских селитебных, промышленных и коммерческих территорий более 60 процентов от общего дохода, поступаемого от использования земельных ресурсов и распоряжения ими.

В основе земельных платежей лежат земельный налог и арендная плата за государственные и муниципальные земли, которые представляют собой денежное выражение благ, которые получают собственники и арендаторы, занимая землю.

Земельный налог определяется на основании кадастровой оценки земель.

Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы и т. д. Некорректная кадастровая оценка земельных участков подрывает основы бизнеса (в первую очередь промышленных предприятий), и заинтересованность местных органов власти в получении налога по наивысшей ставке играет при этом едва ли не главную роль.

Государство возлагает на себя обязанность по регулированию земельных отношений в Российской Федерации (это указано в статье 2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В качестве иллюстрации анализируемых проблем рассмотрим ситуацию с налогообложением недвижимости в Республике Мордовия в 2011-III кв. 2015 годах.

Стабильный прирост от земельного налога в бюджетах муниципальных образований Республики Мордовия начал формироваться с 2013 года, именно с 1 января этого года были утверждены результаты кадастровой стоимости земель поселений в Республике Мордовия.

Данные, представленные на рисунке 3, показывают, что за три года поступления от земельного налога в местные бюджеты увеличились вдвое. Переоценка земель поселений в Республике Мордовия проходила как раз в тот момент, когда стоимость земли была максимальная.

Росту цен на земельные участки способствовал благоприятный инвестиционный климат, сложившийся в регионе, да и в стране в целом.

Результаты анализа ситуации на рынке земли Республики Мордовия в 2013 и III кв. 2015 годах свидетельствуют о том, что по состоянию на 1 января 2013 года рыночная стоимость земельных участков в 70 процентах случаев не сильно отличается от кадастровой стоимости. Как правило, изменение стоимости варьируется в пределах 10-15 процентов, что соответствует рыночной составляющей разумного торга при приобретении объекта недвижимости. По состоянию на III кв. 2015 год рыночная стоимость земельных участков снизилась.

2010 2011 2012 2013 2014

Рис. 2 Поступление земельного налога в консолидированный бюджет Республики Мордовия

Причем снижение произошло для земельных участков, находящихся в промышленных (производственных) зонах, а также для участков, предназначенных для бытового обслуживания населения. Рыночная стоимость таких участков отличается от кадастровой стоимости примерно в 3-5 раз. Стоимость земельных участков на красной линии в центральной части города Саранска, а также в местах с развитой инфраструктурой в основном немного понизилась, однако стоимость некоторых земельных участков увеличилась.

Таким образом, к одному из способов эффективного управления имуществом и, в частности, земельными ресурсами стоит отнести оценку и анализ текущего использования земельного участка и недвижимости. При этом анализ текущего использования целесообразно проводить с выездом на место и осмотром земельного участка и недвижимости, также анализируя ближайшее окружение. Этот этап очень важен для определения перспектив дальнейшего использования земельного участка и недвижимости.

Изменение экономической обстановки в регионе и в стране привело к тому, что в течение 2013 и 2014 годов произошел всплеск недовольства предпринимателей

не столько из-за увеличения кадастровой стоимости, сколько из-за большого отличия рыночной стоимости от кадастровой. Изменение кадастровой стоимости повлекло за собой увеличение земельного налога, уплачиваемого собственниками земельных участков.

Стоит отметить, что следствием финансового кризиса, произошедшего в 2011 году, стало снижение цен на земельные участки из-за отсутствия покупательной способности населения, снижения инвестиционной деятельности и т. п. в последующие годы, а именно в 2013 году.

2011 2012 2013 2014 III кв 2015 2016 2017

Рис. 4. Динамика поступлений земельного налога в консолидированный бюджет Республики Мордовия

Поскольку финансовый кризис не происходит одномоментно, в 2012 году цены на земельные участки оставались на том же уровне, что и в 2011 году, то есть земельные участки имели максимальное ценовое предложение. Получилось, что рынок земли практически замер, не зная, как реагировать на сложившуюся ситуацию.

В 2012 году была проведена кадастровая оценка земли в Республике Мордовия, и был сформирован кадастр недвижимости с новыми ценами. Результаты кадастровой стоимости были утверждены администрацией Республики Мордовия с 1 января 2013 года. В первом полугодии 2013 года рынок начал реагировать снижением цен на земельные участки.

Таким образом, последствия от пересмотра кадастровой стоимости будут следующими:

снижение поступлений от земельного налога в бюджеты муниципальных образований;

пересчет налоговых платежей за весь период с момента вступления в силу результатов кадастровой стоимости;

дефицит бюджета на последующие годы;

пересмотр договоров аренды муниципального и иного имущества. Деятельность государственных органов и органов местного самоуправления по увеличению доходной части бюджетов различных уровней всегда имеет первостепенное значение. Учитывая, что доходы от земельного налога и арендной платы за использование земли составляют значительную часть доходов местных бюджетов, органы местного самоуправления должны активно работать над повышением доходного потенциала территорий путем создания межведомственных комиссий по увеличению доходной части бюджета. Именно снижение доходов местных бюджетов от поступлений земельного налога повлечет за собой пересмотр ставок по договорам аренды муниципального имущества. По подсчетам Департамента имущественных отношений, это принесет городу 20 миллионов рублей. 14 ноября III кв. 2015 года проект этого решения был одобрен депутатами и принят в первом чтении;

* снижение инвестиционной активности. Изменение правил игры в одностороннем порядке не будет способствовать улучшению инвестиционного климата в регионе.

Повышение собираемости земельного налога способствует, как ни странно, улучшению налогового климата. Поскольку налоговая нагрузка может распределяться равномерно между собственниками имущества и земельных участков, поступления в бюджеты муниципальных образований будут стабильными. В этом случае может быть предусмотрена возможность планового увеличения сборов земельного налога и налога на недвижимость, но это не будет являться существенной нагрузкой для собственников объектов недвижимости. Используя все этапы решения проблем эффективного использования земельных ресурсов, можно будет добиться более качественного учета земельных участков, которые будут подвергаться налогообложению, и налоговая нагрузка между собственниками земельных участков будет равномерной. При этом органы местного самоуправления, формируя бюджет муниципального образования, смогут четко планировать свои расходы и поступления налогов.

Исходя из изложенного можно выделить проблемы, препятствующие эффективному управлению земельными ресурсами.

Низкая инвестиционная активность.

Инвестиционная привлекательность земельных ресурсов региона во многом зависит от стабильности, определенности и предсказуемости развития территории субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, которые возможны только при наличии утвержденных документов территориального планирования субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также документации по планировке территорий. Кроме того, медленное вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, также негативно сказывается на инвестиционной привлекательности земель. При этом инвестиционная привлекательность все-таки зависит от разумности платежей за землю, будь то земельный налог или арендная плата.

На основании кадастровой стоимости выкупаются земельные участки. Большинство предпринимателей отказываются выкупать земельный участок, поскольку сегодня выкупная стоимость в Республике Мордовия приравнена к кадастровой стоимости. А кадастровая стоимость в большинстве случаев не соответствует рыночной. В связи с этим необходима личная заинтересованность местных властей в актуализации результатов кадастровой оценки.

Из первого пункта следует вторая проблема.

Отсутствие контроля за использованием земельных участков.

На наш взгляд, для решения этой проблемы необходимо следующее:

анализ принципов и закономерностей определения рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков; сопоставимость результатов;

изучение правового режима земельного участка, то есть установление разрешенного использования земельного участка и объектов недвижимости, иных видов разрешенного использования, перспектив градостроительного развития территории, на которой расположены земельный участок и объект недвижимости;

изучение характеристик земельного участка и недвижимости для определения возможных вариантов использования земельного участка и недвижимости;

оценка и анализ текущего использования земельного участка и недвижимости. Как уже говорилось, оценку и анализ текущего использования земельного участка и недвижимости целесообразно проводить с выездом на место и осмотром земельного участка и недвижимости, также анализируя ближайшее окружение. Этот этап очень важен для определения перспектив дальнейшего использования земельного участка и недвижимости.

Низкая собираемость земельного налога.

Контроль за собираемостью земельного налога позволяет эффективно решать вопросы, связанные с наполнением бюджетов субъектов Российской Федерации, что также способствует снижению социальной и экономической напряженности в обществе. Анализируемые тенденции к снижению поступлений земельного налога в бюджет Республики Мордовия свидетельствуют о том, что муниципальным образованиям, в частности, придется столкнуться с дефицитом бюджета в 2016 и 2017 годах. Какой способ выхода из этой ситуации будет выбран, неизвестно. Самый легкий способ увеличить собираемость земельного налога - повысить арендную плату за пользование земельными участками. Но это опять может привести к дестабилизации экономической обстановки.

Для решения этого вопросы, по нашему мнению, необходимо следующее:

активное привлечение специалистов, занимающихся профессиональной оценкой и обладающих специальными познаниями, в процесс оспаривания кадастровой стоимости, назначение дополнительных экспертиз. Конечно, это потребует расходов, но они будут существенно меньшими по сравнению с потерями бюджета, с которыми придется столкнуться Республике Мордовия уже в 2016 году;

согласованность действий и качество взаимодействия органов государственной власти, органов местного самоуправления, участвующих в процессе управления и распоряжения землей;

дополнительное администрирование и передача услуг, связанных с учетом, мониторингом и анализом земельных участков, в ведение частного сектора (государственно-частное партнерство).

Нет ничего плохого в новых налогах и в том, что налоги надо платить. Государство не может существовать без налогов, и их оплата - прямая обязанность гражданина любого государства. Однако возникает вопрос, за что целесообразнее платить - за имущество или за получаемый доход. Государство является гарантом и защитой налогоплательщика, и если возникают какие-либо конфликтные ситуации на почве несоразмерности налогов, показателем эффективности управления государством будет возможность оптимального компромисса между налогоплательщиком и государством, поскольку, какие бы налоговые ставки не были, любой налогоплательщик с явной неохотой будет расставаться со своей собственностью и сбережениями. И здесь основная задача государства состоит в том, чтобы донести до налогоплательщика целесообразность уплаты налогов и сборов путем предоставления обоснованной информации. Налогоплательщик должен понимать, что платя налоги, он является практически инвестором, то есть инвестирует свой капитал или труд в социальные гарантии, предоставляемые государством, в развитие инфраструктуры объектов недвижимости, безопасность жизнедеятельности, для обеспечения качества комфорта передвижения на территории своего государства, а при необходимости - и за его пределами.

В настоящее время основными проблемами являются отсутствие конструктивного диалога не только на уровне бизнес - государство, но и зачастую на уровне бизнес - потребитель, то есть между всеми слоями общества, которые в той или иной мере оказывают влияние на политическую, общественную и культурную жизнь государства.

Эффективность управления любой собственностью, государственной или частной, сводится к грамотному подбору руководителей и исполнителей, являющихся профессионалами в своей деятельности. Невозможно быть профессионалом во многих сферах, но можно создать грамотную команду, которая способна решать задачи развития государства и общества в целом. Принятие грамотных решений - ключевой фактор в решении острых проблем, препятствующих эффективному управлению собственностью.

Невозможно принять решение, особенно в большом коллективе, а тем более в стране, которое устраивало бы все слои и отражало все проблемные аспекты. Но можно эффективно построить диалог, чтобы достичь золотой середины в решении многих вопросов. Способность руководителя при принятии решения объяснить его, выслушать мнения и провести необходимые корректировки должна быть основополагающим фактором.

Пока позволяет емкость рынка овощей, на площадях, высвобождаемых из кормопроизводства вследствие большей урожайности кормовых культур, размещаются овощные культуры. Когда продажа овощей достигает максимально возможной величины, аналогичное перераспределение происходит в пользу картофеля. Наконец, когда потенциал рынка картофеля также исчерпан, дальнейший рост урожайности приводит к увеличению прибыли за счет роста объемов производства и реализации зерновых и молока. Так как рентабельность реализации продукции этих видов ниже, чем картофеля и особенно овощей, предельная эффективность сельхозугодий снижается, а вместе с ней снижаются земельная рента, цена земли и привлекательность земельной собственности.

Вопреки гипотезе (б), существенные различия между коэффициентами регрессии параметрических зависимостей земельной ренты для разных РП-групп наблюдаются лишь между параметрами, относящимися к урожайности кормовых культур.

Изменения ренты за данный период имеют одну и ту же направленность во всех РП-группах. Вопреки гипотезе (а), величина земельной ренты в РМ снижается, несмотря на относительную стабилизацию сельского хозяйства. Сельхозугодья как имущество остаются непривлекательными, и рыночные процессы при таких условиях не содействуют их эффективному распределению между производственными процессами. Причина этого негативного явления та же, что и у обратной зависимости ренты от урожайности. После кризиса сельскохозяйственного производства в 1990 г. высвободилось большое количество земель, что привело к падению ренты. Восстановление производства происходит в значительной мере за счет роста урожайности, а емкость рынка растет медленно. В результате рента и, как следствие, цена земли продолжают снижаться.

Итак, проведенное исследование не поддержало гипотезу (а) о росте величины ренты в связи с прогрессом институциональных реформ в АПК. Гипотеза (б) об отрицательном влиянии удаления от города на величину земельной ренты также не получила статистически надежного подтверждения по результатам параметризации: различия в уровне земельной ренты, обусловленные местоположением, статистически не значимы. Но в пользу данной гипотезы говорит устойчивость тенденции снижения ренты с расстоянием во всех 6 тыс. тестах, так что соответствующую зависимость можно считать практически достоверной. Гипотеза (в) о снижении ренты с ростом урожайности при фиксированной емкости важнейших рынков получила убедительное подтверждение. Действие факторов, на которых основана данная гипотеза, для РМ весьма существенно и должно учитываться при разработке мер земельной политики и агропродовольственной политики в целом.

Наше исследование на примере РМ подтвердило сформулированный в вывод о низком уровне земельной ренты в России. В связи с этим необходимо придать развитию системы финансирования сельхозтоваропроизводителей направленность на устойчивое снабжение их финансовыми ресурсами в условиях ограниченных возможностей залога земли.

2.3 Роль государства в совершенствовании институционального механизма земельной ренты

В современных условиях необходимость государственного регулирования экономики признается всеми основными направлениями мировой экономической науки. Известный американский экономист П. Самуэльсон пишет: «Экономическая роль государства неуклонно возрастает. Под прямой контроль и регулирование попадают все новые виды деятельности в нашем сложном взаимозависимом обществе» [1].

Произошедшие институциональные преобразования в аграрном секторе требуют переосмысления и выделения новых институциональных функций государства в системе отношений земельной ренты. В связи с этим особое значение приобретает вопрос совершенствования институционального механизма земельной ренты. Обеспечивая воспроизводство существующих норм и формирование организационной системы внедрения новых норм и правил института земельной ренты, он выступает способом упорядочивания хозяйственной деятельности землепользователей, земельных собственников и государства.

Именно государству необходимо стать инициатором формирования адекватного институционального механизма, который бы способствовал эффективному функционированию института земельной ренты. Для этого государство призвано обеспечить концептуальное лидерство в формировании рентной политики, направленной на формирование эффективных институциональных форм, обеспечивающих адекватную реализацию отношений земельной ренты (рис. 1).

Стратегической задачей рентной политики государства на современном этапе развития сельского хозяйства является совершенствование институционального механизма земельной ренты, которое предлагаем вести по следующим четырем направлениям.

Первое направление представляет собой совокупность положений, направленных на совершенствование нормативно-правовых основ функционирования институционального механизма земельной ренты. В рамках данного направления рекомендуем:

Разрабатывать и вносить изменения в законы и иные нормативноправовые акты, регламентирующие деятельность субъектов отношений земельной ренты с учетом природных, экономических, культурно-исторических особенностей становления института земельной ренты в России.

...