Оценка недвижимого имущества
Характеристика объекта недвижимости, расположенного в г. Челябинске. Оценка рыночной стоимости квартиры с помощью затратного, доходного и сравнительного подходов. Определение стоимости земельного участка, совокупного износа квартиры. Анализ ставок аренды.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 23.05.2016 |
| Размер файла | 1,2 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы
Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.
В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.
Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано, исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.
При этом необходимо:
1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.
Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:
- количество отобранных аналогов минимально;
- величины их скорректированных цен достаточно близки.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
1.3.2 Подбор объектов аналогов
В соответствии с п.14 ФСО №1, объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Для подбора объектов-аналогов Оценщик использовал достоверную и доступную для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, содержащуюся в объявлениях с предложениями квартир на продажу.
1.4 Характеристика затратного подхода
1.4.1 Теоретические основы затратного подхода
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.
Необходимое условие для использования затратного подхода - точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Основные этапы применения затратного подхода:
1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;
2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли ин вестора);
3) расчет выявленных видов износа;
4) оценка рыночной стоимости земельного участка;
5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за траты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.
Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
- когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
- когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
- когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
- для оценки объектов незавершенного строительства;
- для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
- для оценки в целях страхования;
- для итогового согласования стоимости.
Затратный подход к оценке предприятий объединяет следующие методики:
- накопления активов предприятия;
- скорректированной балансовой стоимости (или методику чистых активов);
- замещения;
- расчета ликвидационной стоимости предприятий.
Все эти методики оценки объединены в затратный подход по одному основному признаку: они основаны на определении в текущих ценах стоимости отдельных видов имущества предприятия или затрат на строительство аналогичного предприятия (методике замещения) и вычитании задолженностей предприятия.
Все методики затратного подхода базируются на одной информационной базе -- балансе предприятия и позволяют рассчитать различные виды стоимости предприятия:
- методика накопления активов -- рыночную стоимость;
- методика замещения -- стоимость замещения;
- методика ликвидационной стоимости -- ликвидационную стоимость предприятия.
Эти виды стоимости имеют различные количественные выражения, и их расчет необходим для принятия различных управленческих решений. Например, при продаже предприятия его рыночную стоимость определяют с помощью методики накопления активов; при страховании имущества предприятия чаще используется методика определения восстановительной стоимости; при ликвидации предприятия методика ликвидационной стоимости позволяет определить его ликвидационную стоимость; при обосновании строительства нового предприятия применяется методика замещения. Обобщение практики применения методик затратного подхода к оценке позволило установить, что основные сферы их использования -- это:
- оценка контрольного пакета акций предприятия;
- оценка предприятий с высоким уровнем фондоемкости;
- оценка предприятий со значительными нематериальными активами и возможностью их выделения и оценки;
- оценка холдинговых или инвестиционных компаний (когда предприятие не получает прибыли за счет собственного производства);
- оценка предприятий, не имеющих ретроспективных данных о прибылях (или когда нет возможности определить перспективные денежные потоки предприятия);
- оценка новых предприятий, недавно зарегистрированных;
- оценка предприятий, сильно зависящих от контрактов (например, строительные организации) или не имеющих постоянной клиентуры;
- оценка предприятий, значительную часть активов которых составляют финансовые активы (ценные бумаги, дебиторская задолженность, денежные средства и др.).
Методика ликвидационной стоимости используется:
- при ликвидации предприятия;
- финансировании предприятия-должника;
- санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;
- выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства;
- анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные подразделения;
- оценке заявок на покупку предприятия;
- экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам;
- экспертизе программ реорганизации предприятия.
Приведенный выше список сфер использования методик затратного подхода к оценке предприятия не является полным. Имеются и другие случаи, когда эти методики можно использовать, например, для согласования результатов оценки, полученных доходным и/или сравнительным подходом. Оценщики должны знать преимущества и недостатки методик затратного подхода. Основное преимущество этих методик: все они основываются в большей части на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрительны. Основной недостаток: они не учитывают будущие возможности предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методики, например методика накопления активов или методика ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании. Таким образом, в условиях переходной экономики (при наличии кризисных явлений, отсутствии политической и экономической стабильности) для оценки предприятий следует чаще применять методики затратного подхода, основанные на анализе стоимости имущества предприятий и их задолженности.
1.4.2 Виды износов
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.
Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Методы расчета физического износа зданий следующие:- нормативный (для жилых зданий);стоимостной;- метод срока жизни.
Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.
На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».
«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).
Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.
Функциональный износ
Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Причины функционального износа:
- недостатки, требующие добавления элементов;
- недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
- сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
1) капитализацией потерь в арендной плате;
2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
- капитализации потерь в арендной плате;
- сравнительных продаж (парных продаж);
- срока экономической жизни.
рыночный стоимость квартира
2. Расчетная часть
2.1 Задание на оценку
2.1.1 Основания для проведения оценки
Основанием для проведения оценки объекта недвижимости будет являться договор на оказание услуг оценочной деятельности.
2.1.2 Наименование объекта оценки
Нашим объектом оценки является жилая квартира, расположенная по адресу: город Челябинск, Советский район, улица Елькина, дом 90, квартира 5.
Помещение находится в собственности, общая площадь 47 м2, кадастровый номер: 74:36:0406001:0922
2.1.3 Имущественные права на объект оценки
Право собственности принадлежит Петрову Юрию Васильевичу, 17.09.1981 г.р., паспорт №12 34 123456, выдан 11.03.1997 г. ОВД по Челябинской области в городе Копейске.
2.1.4 Дата оценки
14.02.2016 г.
2.1.5 Цель оценки
Определение рыночной стоимости квартиры.
2.1.6 Назначение оценки
Совершение сделки купли-продажи.
2.1.7 Вид стоимости
Рыночная стоимость.
2.1.8 Форма отчета
Форма отчета письменная.
2.1.9 График проведения оценки
С 1.12.2015 г. по 14.02.2016 г.
2.1.10 Дата составления отчета по оценке
15.02.2016 г.
2.1.11 Допущение и ограничение на которых основывается оценка
Допущения и ограничения, на которых основывается оценка (общие требования к отчету по оценки) - ФЗ-135 от 29.09.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №4, ФСО №5, ФСО №6
2.2 Сведения о заказчике оценке и об оценщике
2.2.1 Сведения о заказчике оценки
Петров Юрий Васильевич, 17.09.1981 г.р., паспорт №12 34 123456, выдан 11.03.1997 г. ОВД по Челябинской области в городе Копейске.
2.2.2 Сведения об оценщике
Феофанова Мария Александровна
2.2.3 Данные об оценочной организации
ООО «Малиновый единорог». ОГРН: 47863542098734
г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 24, офис 142
2.3 Применяемые стандарты оценочной деятельности
ФСО-1: Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)" от 20 июля 2007 года №256; ФСО-2: Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)" от 20 июля 2007 года №255; ФСО-3: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)" от 20 июля 2007 года №254; ФСО-4: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)» от 22 октября 2010 года №508; ФСО-5: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)» от 4 июля 2011 года №238; ФСО-6: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО №6)» от 7 ноября 2011 года №628; ФСО-7: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)" от 25 сентября 2014 года №611
2.4 Описание объекта оценки
2.4.1 Местонахождение и местоположение
Таблица 1
Местонахождение и местоположение
|
Местоположение |
Город Челябинск, Советский район, улица Елькина, дом 90, квартира 5 |
|
|
Градостроительная зона и соответствие зонированию |
Жилая зона |
|
|
Развитость инженерной инфраструктуры |
Развита, имеется водопровод, газопровод, электричество, канализация. |
|
|
Подъезд, транспортная доступность |
На личном транспорте можно заехать во двор со стороны улицы Елькина, остановка общественного транспорта находится параллельно улицы Елькина, по Свердловскому проспекту, в шаговой доступности. |
|
|
Экономическое местоположение |
Выгодное, рядом центр города. |
|
|
Типичное использование окружающей недвижимости |
Жилые дома, магазины, в шаговой доступности парк, школа, детский сад, участковый пункт полиции. |
|
|
Рельеф и почвы |
Рельеф ровный, дисперсный грунт (пески). |
|
|
Состояние окружающей среды (локальное) |
Уровень загрязнения окружающей среды выше среднего. |
|
|
Социальная инфраструктура |
В шаговой доступности имеются магазины, парк, школа, детский сад, участковый пункт полиции. |
|
|
Внешнее благоустройство |
Зеленые насаждения, детские площадки, стоянка, освещение, тротуары. |
2.4.2 Техническое описание объекта
Таблица 2
Техническое описание объекта
|
Характеристика объекта |
Описание |
|
|
Год постройки (ориентировочно) |
1960 г. |
|
|
Проект |
Жилой дом |
|
|
Текущее назначение здания |
Жилой дом |
|
|
Площадь |
47 м2 |
|
|
Высота помещений |
2,5 м |
|
|
Строительный объем помещения |
117,5 м3 |
|
|
Строительные характеристики |
||
|
Фундамент |
Железобетонный |
|
|
Стены |
Кирпич |
|
|
Перекрытия |
Железобетонные плоские панели |
|
|
Перегородки |
Железобетонные плиты |
|
|
Кровля |
Шифер |
|
|
Полы |
Цементная стяжка |
|
|
Проемы оконные |
Пластиковые |
|
|
Проемы дверные |
Деревянные |
|
|
Внутренняя отделка |
Косметический ремонт |
|
|
Группа капитальности |
I |
|
|
Системы инженерного обеспечения |
||
|
Водопровод |
Имеется |
|
|
Электросеть |
Имеется |
|
|
Канализационная сеть |
Имеется |
|
|
Отопление |
Имеется |
|
|
Телефон |
Имеется |
|
|
Сигнализация |
Отсутствует |
|
|
Внешнее окружение |
||
|
Транспортная доступность |
Личный и общественный транспорт |
|
|
Рельеф |
Рельеф ровный |
|
|
Затопляемость |
Не подвержено |
2.5 Анализ рынка объекта оценки
Исследование рынка недвижимости показывает, что предложения о продаже жилья в Челябинске в разы превышают спрос. Причем, с каждым месяцем разрыв всё больше. Понижение уровня платежеспособности челябинцев дает основания полагать, что недвижимость будет долго висеть на рынке.
Спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в новостройках и на вторичном рынке. Основные участники рынка - рядовые граждане, хотя еще в прошлом году это были инвесторы.
В Челябинске больше всего предложений по ипотечным квартирам. Больше половины сделок с жильем проходят с задействованием военной ипотеки, материнских сертификатов и кредитования.
Инвесторы устремили свое внимание на дорогие объекты, которые в связи с кризисом продаются дешевле рыночной стоимости. Такие площади являются рентабельными за счет того, что их в дальнейшем можно перепродать за большие деньги.
К январю 2016 года ощутимо поднялись этикетные цены на новостройки в Советском и Центральном районах Челябинска. К такому выводу пришли аналитики портала по выбору недвижимости N1.RU. Зато вторичное жилье в центре города из-за большого числа предложений, наоборот, за прошедший месяц подешевело в среднем на три процента.
Специалисты сайта проанализировали более 25 тысяч объявлений в январе этого года о продаже вторичного и нового жилья. Выяснилось, что вторичка продолжает падать, а новостройки, наоборот, растут в цене. Особенно заметно дорожают квартиры в Центральном и Советском районах.
В среднем по городу на вторичном рынке падение цен в январе составило 2%: с 44 100 рублей до 43 300 рублей за квадратный метр. Самое заметное падение произошло в Центральном и Ленинском районах - почти на 3%.
Таблица 3
Динамика цен на вторичном рынке, Челябинск
|
Район |
Декабрь 2015 |
Январь 2016 |
Динамика |
|
|
Калининский |
45 900р. |
45 700р. |
0% |
|
|
Курчатовский |
46 400р. |
45 300р. |
-2% |
|
|
Ленинский |
39 800р. |
38 800р. |
-3% |
|
|
Металлургический |
37 900р. |
37 200р. |
-2% |
|
|
Советский |
45 700р. |
45 500р. |
0% |
|
|
Тракторозаводский |
40 100р. |
39 900р. |
0% |
|
|
Центральный |
49 500р. |
48 100р. |
-3% |
|
|
Средняя по городу |
44 100 р. |
43 300 р. |
-2% |
2.6 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подхода
2.6.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
В практике оценки используются три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Согласно ФСО №1, ФСО №2 и ФСО №3, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№256, 255 и 254:
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
В зависимости от каждой конкретной ситуации, результаты, полученные при использовании каждого из трех подходов, могут отличаться друг от друга в большую или меньшую сторону.
Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, качества имеющейся информации и степени ее достоверности.
Для определения итоговой величины стоимости объекта оценки используются различные методы ранжирования результатов.
2.6.2 Процедура оценки
Процедура оценки имущества проводится оценочной компанией или индивидуальным предпринимателем, имеющим разрешение на право деятельности, связанной с оценкой недвижимости.
Правила при этом в большинстве случаев стандартны - оценщик недвижимости должен правильно определить недвижимое имущество, его характеризующие признаки и имущественные права на него; учесть при оценке цель, с которой она проводится, и вероятное использование ее итогов; определить область поиска и сбора информации; выявить степень износа объекта; определить наличие каких-либо ограничений; проверить юридическую сторону права собственности на недвижимость; выявить и учесть влияние на оценку посторонних факторов и, наконец, вынести свое заключение.
При выборе оценочной компании стоит учесть продолжительность времени ее нахождения на этом рынке, ее репутацию, а также квалификацию специалистов. После этого можно смело заключать договор на проведение оценки недвижимости.
Документы, необходимые для оценки недвижимости
Состав пакета документов, необходимых для предоставления оценочной компании, зависит от типа оцениваемого объекта.
Обязательные документы для проведения оценки недвижимости - это:
- документ, удостоверяющий право собственности или пользования объектом недвижимости и земельным участком (свидетельство о собственности или договор аренды (если объект арендован));
- документы, удостоверяющие личность заказчика оценки, если заказчиком является физическое лицо.
Для юридического лица такими документами является свидетельство о регистрации (ОГРН) и постановки на учет в налоговых органах (ИНН). К дополнительным документам, которые могут быть необходимы оценщику для проведения оценки, относятся: кадастровый паспорт БТИ; поэтажная планировка; сведения о затратах на ремонт и реконструкцию объекта (если проводились); кадастровый план земельного участка; иные документы, определяющие ограничения на использование оцениваемого объекта.
2.6.3 Выбор и обоснования подходов и методов оценки
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Мы будем все расчеты проводить всеми тремя подходами.
2.7 Определение рыночной стоимости оценки с определением затратного подхода
2.7.1 Методологические основы затратного подхода
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую о может приобрести объект недвижимости аналогичной полезности и предназначения.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости недвижимости:
- Оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;
- Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) расположенных на земельном участке улучшений;
- Установление величины накопленного износа;
- Расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;
- Корректировка восстановительной системы на дополнительно произведенные затраты, существенно влияющие на окончательную стоимость улучшений;
- Суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом всех ценообразующих факторов.
2.7.2 Определение стоимости земельного участка
Необходимо отметить, что земельный участок, даже при отсутствии оформленных на него прав, может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений, в случае, если землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота.
Для определения стоимости земельного участка используется следующие методы:
- Метод прямого сравнения продаж
- Метод соотношения
- Метод выделения
- Метод предполагаемого использования
- Метод остаточной стоимости
2.7.3 Оценка совокупного износа
Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:
- аддитивный;
- мультипликативный.
- При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:
(Формула 7)
При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:
(Формула 8)
При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учёт какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.
При использовании сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан ) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтён функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки. Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:
(Формула 9)
где: Ки, физ , оц ; Ки, физ , ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.
При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св ) с последующим учётом обесценения вследствие действия всех трёх видов износа:
(Формула 10)
Формулы для определения коэффициентов износа, приведённые выше, показывают, что процедура учёта всех трёх видов износа предполагает определённую последовательность:
- первым всегда учитывают физический износ;
- затем функциональный;
- потом внешний (экономический) износ.
2.7.4 Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом
Таблица 4
Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом
|
Показатель |
Значение |
|
|
Стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения по фактическим данным предприятий, руб/кв.м. |
44770 |
|
|
Площадь помещения, м2 |
47 |
|
|
Стоимость объекта оценки без учета износа, руб. |
2104190 |
|
|
Год постройки (ориентировочно) |
1960 |
|
|
Фактический возраст |
56 |
|
|
Нормативный срок службы |
1 гр. здания (150 лет) |
|
|
Физический износ, % |
8,4 % |
|
|
Функциональный износ, % |
0 |
|
|
Внешний износ, % |
0 |
|
|
Совокупный износ, %; руб. |
8,4%; 176751 |
|
|
Стоимость объекта оценки с учетом износа, руб. |
1927439 |
|
|
Дополнительные затраты на ремонт за 1 м2, руб/кв.м. |
Около 1500 |
|
|
Год проведения последнего ремонта |
2013 |
|
|
Износ внутренней отделки, %; руб. |
20% |
|
|
Дополнительные затраты на ремонт, руб. |
14100 |
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки с использованием затратного подхода, руб. |
1941539 |
Стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения по фактическим данным предприятий я взяла из таблицы 5.
Таблица 5
Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Челябинске*
|
Средняя площадь |
Средняя стоимость квартир |
Средняя стоимость мІ |
||||
|
однокомнатные квартиры |
36.69 мІ |
1 739.45 т.р. |
- 0.34% |
47.37 т.р. |
+ 2.25% |
|
|
двухкомнатные квартиры |
56.25 мІ |
2 527.05 т.р. |
- 2.29% |
44.77 т.р. |
- 0.37% |
|
|
трехкомнатные квартиры |
77.00 мІ |
3 295.38 т.р. |
- 1.84% |
42.76 т.р. |
+ 2.63% |
|
|
Все объекты |
57.02 мІ |
2 601.48 т.р. |
- 5.05% |
45.48 т.р. |
+ 1.13% |
*Данные предоставлены на период с 22 января 2016 года по 22 февраля 2016 года
2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с доходным подходом
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода -- это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
- сумму будущего дохода;
- время, когда должен быть получен доход;
- продолжительность получения дохода.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
- прогнозирование будущих доходов;
- капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:
- упрощенного баланса;
- отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
2.8.1 Анализ ставок аренды
Таблица 6
Анализ ставок аренды
|
Данные |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
|
Источник информации |
https://www.avito.ru/chelyabinsk/kvartiry/2-k_kvartira_47_m_55_et._726851085 |
https://www.avito.ru/chelyabinsk/kvartiry/2-k_kvartira_50_m_15_et._723304950 |
https://www.avito.ru/chelyabinsk/kvartiry/2-k_kvartira_47_m_25_et._672975940 |
|
|
Адрес |
Улица Елькина, дом 92 |
Улица Елькина, дом 92б |
Улица Елькина, дом 90 |
|
|
Совершенная сделка или предложение |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
|
|
Переданные имущественные права |
Право аренды |
Право аренды |
Право аренды |
|
|
Рыночные условия = время |
26.12.2015 |
06.01.2016 |
05.01.2016 |
|
|
Физические характеристики |
2-х комнатная квартира, 47 м2, этаж 5, отделка помещения хорошая. |
2-х комнатная квартира, 50 м2, этаж 1, отделка помещения отличная. |
2-х комнатная квартира, 47 м2, этаж 2, отделка помещения удовлетворительная. |
|
|
Дополнительные улучшения |
- |
- |
- |
Таблица 7
Введение корректировок
|
Корректировка по элементу сравнения |
Объект сравнения |
Обоснование корректировки |
|
|
1. Совершенная сделка или предложение |
Аналог 1 |
Все аналоги идентичны, поправки не вводятся |
|
|
Аналог 2 |
|||
|
Аналог 3 |
|||
|
2. Переданные имущественные права |
Аналог 1 |
Все аналоги идентичны, поправки не вводятся |
|
|
Аналог 2 |
|||
|
Аналог 3 |
|||
|
3. Условия рынка (время предложения) |
Аналог 1 |
Все аналоги идентичны, поправки не вводятся |
|
|
Аналог 2 |
|||
|
Аналог 3 |
|||
|
4. Поправка на площадь |
Аналог 1 |
47 м2 Корректировку не вводим, схож с нашим объектом. 50 м2 вводится понижающая корректировка, для уравнивания с аналогами и нашим объектом 47 м2 Корректировку не вводим, схож с нашим объектом. |
|
|
Аналог 2 |
|||
|
Аналог 3 |
|||
|
5. Местоположение объекта |
Аналог 1 |
Все аналоги идентичны, поправки не вводятся |
|
|
Аналог 2 |
|||
|
Аналог 3 |
|||
|
6. Состояние объекта |
Аналог 1 |
Вводим понижающую корректировку - 5%, для уравнения с нашим объектом. Вводим понижающую корректировку - 10%, для уравнения с нашим объектом Корректировку не вводим, схож с нашим объектом. |
|
|
Аналог 2 |
|||
|
Аналог 3 |
|||
|
7. Дополнительные улучшения |
Аналог 1 |
Все аналоги идентичны, поправки не вводятся |
|
|
Аналог 2 |
|||
|
Аналог 3 |
|||
|
8. Расположение объекта |
Аналог 1 |
Все аналоги идентичны, поправки не вводятся |
|
|
Аналог 2 |
|||
|
Аналог 3 |
Таблица 8
Расчет арендной ставки
|
Элемент сравнения |
Ед. изм. |
Оцениваемый объект |
Объекты сравнения |
|||
|
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
||||
|
Арендная ставка |
Руб./м2 |
- |
15000 |
17000 |
14000 |
|
|
Общая площадь |
м2 |
47 |
47 |
50 |
47 |
|
|
Совершенная сделка или предложение |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
||
|
Корректировка |
% |
- |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
- |
15000 |
17000 |
14000 |
|
|
Переданные имущественные права |
Право аренды |
Право аренды |
Право аренды |
Право аренды |
||
|
Корректировка |
% |
- |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
- |
15000 |
17000 |
14000 |
|
|
Условия рынка (время предложения) |
15.01.2016 |
26.12.2015 |
06.01.2016 |
05.01.2016 |
||
|
Корректировка |
% |
- |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
- |
15000 |
17000 |
14000 |
|
|
Местоположение |
Улица Елькина, дом 90 |
Улица Елькина, дом 92 |
Улица Елькина, дом 92б |
Улица Елькина, дом 90 |
||
|
Корректировка |
% |
- |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
- |
15000 |
17000 |
14000 |
|
|
Состояние объекта |
Хорошее |
Хорошее |
Отличное |
Удовлетворительное |
||
|
Корректировка |
% |
- |
0 |
- 10% |
+ 5% |
|
