В Казахстане происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и частной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.

Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики страны. И это понятно - объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью - это не только и не столько право обладания благом, сколько обязанность его эффективного использования и сохранения, сопряженная подчас с немалыми затратами. В связи с этим возрастает потребность в специалистов на рынке недвижимости, которые владеют специальными знаниями в современных условиях.

Недвижимость в настоящее время становится источником дохода многих предпринимателей. С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности. Появляются новые виды профессиональной деятельности. Среди них можно отметить и риэлтерскую деятельность.

Риэлтерская деятельность - профессиональная деятельность риэлтера на рынке недвижимости, осуществляемая на возмездной основе по оказанию услуг на основании договора с потребителем риэлтерских услуг, в соответствии с действующим законодательством.

Риэлтер - юридическое или физическое лицо, зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества.

Вопросы риэлтерского бизнеса, а также перспективы его развития все чаще становится предметом публичного обсуждения с участием специалистов различных государственных и негосударственных структур и самих риэлтеров. Обсуждение проблем, которые тормозят развитие рынка, показало стремление к развитию честного бизнеса в этой сфере, дивиденды которого являются самой мощной базой инвестиций в рынок недвижимости, улучшение предпринимательского климата. Все вопросы стали обсуждаться на профессиональном уровне, в рамках цивилизованного диалога, открывающего путь к партнерским отношениям предпринимателей с государственными структурами. Тем самым создаются реальные условия для правого решения узких мест риэлтерского бизнеса. Актуальным на сегодняшний день становится вопрос о переходе от хаотического рынка к цивилизованному.

Государством предпринимаются первые шаги, стимулирующие игроков рынка к консолидации. Задача по реформированию рынка недвижимости поставлена Главой республики. В ее русле проходит акция по легализации имущества. С 1 января 2007 года вступил в силу Закон "О долевом участии в строительстве" [3], поставивший застройщиков перед необходимостью укрупнения активов и объединения. Министерством юстиции инициирована разработка в текущем году проекта Закона о риэлтерской деятельности, частью которого станут положения, регламентирующие деятельность по управлению недвижимостью. Разрабатывается программы по обучению специалистов в области недвижимости (проведения тренингов, семинаров, конференций), готовятся планы по привлечению инвестиций в недвижимость, совершенствованию порядка регистрацию сделок на недвижимость.

В мировой практике существуют различные направления деятельности риэлтеров: брокерская, агентская, деятельность в качестве поверенного и дилера, посредническая и торговая. Новыми для казахстанских условий являются девелоперская и редевелоперская деятельность, управление недвижимостью, информационные технологии, юридическое сопровождение объектов недвижимости. Основным из перечисленных видов считают брокерскую деятельность, осуществляемую за счет и в интересах конкретных лиц и связанную с изменением, установлением или прекращением их прав на объекты недвижимости, подлежащие регистрации. в соответствии с законом Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" [4].

Брокеры выполняют следующие основные услуги:

консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;

подбор и организацию показов объектов недвижимости;

сбор и подготовку документов, необходимых для осуществления сделки;

оценку планируемой сделки на предмет вероятности ее оспоримости;

содействие в организации взаиморасчетов между сторонами сделки;

документальное оформление передачи объекта недвижимости.

Для сделок, подлежащих государственной регистрации, в состав брокерских услуг входит регистрация сделки перехода прав на объект недвижимости.

Соглашение о поиске квартиры, как правило, заключается на срок от месяца до полугода. За это время агентство обязуется предоставить покупателю определенное число вариантов для просмотра, обычно 4…8 (как правило, этого достаточно, чтобы определиться с выбором). Покупатель вносит в компанию определенную сумму стоимости квартиры (если цена квартиры высока, то и больше ј от стоимости). После завершения сделки аванс вычитается из комиссионных. Подбор и организация показов объектов недвижимости осуществляются в соответствии с письменной заявкой заинтересованного лица - правоприобретателя. Количество подбираемых вариантов и порядок их показов определяются в договоре. Все предлагаемые объекты недвижимости должны иметь описание, дающее наиболее полное представления о них. При этом риэлтерская организация письменно информирует заинтересованных лиц об известных недостатках объектов недвижимости. Некоторые компании заключают поисковый договор, когда подбирается подходящий вариант, с клиентом заключают еще один договор (уже как с покупателем), в котором в том числе оговариваются комиссионные (4…5 % от стоимости жилья).

В Казахстане агентства недвижимости строят свою работу "под продавца", хотя во всем мире уже давно ориентируются в первую очередь на покупателя. Поэтому операторы рынка уверены, что поисковые договоры должны широко внедряться в практику работы с клиентами. Перечень документов, необходимых для осуществления сделки, и порядок их получения утверждает риэлтерская организация. Документы может готовить риэлтерская организация на основании доверенности, выданной заинтересованным лицом. При оценке планируемой сделки на предмет ее оспоримости риэлтерская организация определяет круг лиц, обладающих правами на объект недвижимости (сособственники, залогодержатели и др.), а также круг лиц, возникновение прав которых на объект имеет вероятностный характер.

В последнее время риэлтерские организации все чаще пытаются расширить деятельность за счет управления недвижимостью. Однако, чтобы выйти на очень консервативный рынок управления, необходимы солидные рекомендации, которые можно получить, например, через сотрудничество со специализированными компаниями, работающими в этой сфере. На первых порах риэлтеры выполняют чисто агентские функции (сдача помещения в аренду) и, только накопив достаточный опыт, переходят к выполнению управленческих функций. Выступая в качестве специалиста по информационным технологиям, риелтерская организация предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки, консультационные, услуги по оформлению документов, а также по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам. В настоящее время данная функция риелтерских организаций проявляется при создании механизмов обмена информацией между фирмами, так называемых мультилистинговых систем. Главная ее идея состоит в следующем: фирмы, представляющие интересы продавца, помещают в единую базу данных все предлагаемые к продаже или сдающиеся в аренду объекты недвижимости. Если предложением заинтересовался клиент другой компании, риэлтеры должны поделить комиссионные. При этом сокращается размер премиальных, но возрастает скорость реализации объекта.

Риэлтерская деятельность чаще всего проявляется при операциях с жилыми и коммерческими объектами недвижимости, земельными участками, а также связанных с инвестиционной деятельностью. В последнее время возрастает интерес к операциям в арендном секторе. Обычно фирмы, занимающиеся арендой жилья, не являются управляющими жилой недвижимостью, а лишь сводят арендатора и арендодателя. В этом случае стоимость услуг риэлтерской организации составляет обычно одну месячную арендную ставку по сдаваемому в аренду объекту.

Подавляющее большинство риэлтерских операций с жильем - это разнообразные варианты обмена, на языке профессиональных участников рынка, - альтернативы. Обмен проводится через куплю-продажу объектов недвижимости. Это связано с тем, что возможность подобрать необходимые объекты среди выставленных на продажу значительно выше вероятности совпадения требований сторон при простом натуральном обмене.

Основные этапы технологии оказания риэлтерских услуг отражены на рисунке 1 (Приложение A) и показывают типичную схему отношений между риэлтерской организацией и заинтересованным лицом.

Таким образом, содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг. Заказчик должен четко определить содержание и результат предоставляемой услуги. Недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги может привести к потере потребителей. В соответствии с концепцией развития риэлтерских организаций часть из них открывают филиалы не только в пределах одного города или региона, но и в других регионах, другая часть считает целесообразным развитие новых направлений деятельности. Сторонники создания фирменных сетей исходят из того, что клиенту должно быть удобно добираться до офиса: не ехать через весь город, а получить услуги (или хотя бы их часть) поблизости. Противники этого подхода, которых немало, уверены, что невозможно обеспечить одинаковое качество услуг в центральном офисе, где сосредоточены все сопровождающие службы (диспетчерская, юридическая, нотариат) и на удаленных точках.

Вместе с тем в деятельности риэлтерских организаций четко прослеживается тенденция выделения отдельных направлений деятельности: ипотека, ВИП-клиент, консультирование и пр. Риэлтерская услуга становится все более сложной, возникает необходимость разделить общий поток граждан. К примеру, особого подхода требуют покупатели и арендаторы дорогого жилья. Для них риэлтерские организации выделяют отдельных сотрудников, оборудование и офисы. Все реже встречаются универсальные специалисты, которые занимаются и городскими квартирами, и загородными домами, и подбором жилья в аренду. В последнее время агентства недвижимости переходят на принципиально новую схему работы со своими агентами: риэлтеры станут заключать с фирмой договор как предприниматель без образования юридического лица. Агентство недвижимости будет предоставлять клиентскую базу и размещать рекламу. Эти структурные изменения способствуют цивилизации рынка.

Объединенная Ассоциация Риэлтеров Казахстана (ОАРК) была образована 19 марта 2009 года в итоге слияния двух ассоциаций - Ассоциации Риэлтеров Казахстана и Национальной Ассоциации Риэлтеров [5]. Эти две самые крупные казахстанские организации представляли в течение 6-7 лет интересы профессионалов, работающих на эффективно развивающемся рынке недвижимости Казахстана, играя важную роль в совершенствовании риэлтерской деятельности, активизации взаимодействия между риэлтерскими агентствами, выступая с инициативами в области законодательства.

Объединенная Ассоциация Риэлтеров Казахстана - это открытое, демократичное, некоммерческое объединение профессиональных риэлтерских структур, которое в первую очередь руководствуется соблюдением интересов субъектов рынка, безопасностью покупателей и продавцов.

Основной целью создания Объединенной Ассоциации Риэлтеров Казахстана является содействие развитию цивилизованного рынка недвижимости на основе развития законодательной и нормативной базы и создания системы профессиональных стандартов для ее участников, использование собственной инфраструктуры для защиты общих имущественных интересов и удовлетворения нематериальных потребностей членов ассоциации, расширение их возможностей в профессиональном, научно - техническом и социальном развитии. В этих целях при ОАРК активно работает в области подготовки и переподготовки риэлтерских кадров для казахстанского рынка недвижимости Казахстанская Школа Риэлтеров. Также в задачи объединения входит координация деятельности риэлтерских структур, защита прав и интересов риэлтеров и их клиентов, развитие взаимовыгодного сотрудничества с другими профессиональными ассоциациями и участниками рынка недвижимости. Принят "Этический кодекс и стандарты практики членов ОАРК" [6], утверждающий высокие профессиональные стандарты и определяющий цивилизованные правила поведения членов ОАРК на рынке недвижимости. Соблюдение норм, декларируемых Кодексом, обязательно для всех членов и контролируется Ассоциацией. Также ОАРК стремиться, чтобы все операции с недвижимостью осуществлялись цивилизованным путем.

Отсутствие закона, регулирующего деятельность риэлтеров, объективно усложняет практику осуществления риэлтерской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлтеров, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлтерской деятельности на всей территории Казахстана - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Необходимо законодательное обеспечение развития рынка риэлтерских услуг. В основу концепции данного закона должна быть положена идея регулирования отношений риэлтеров и потребителей. Большинство риэлтерских услуг имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены основные положения об особенностях защиты прав потребителей риэлтерских услуг. Делая акцент на правах потребителей, нужно, тем не менее, принять во внимание и требования риэлтеров, так как именно они непосредственно работают с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями.

Риэлтерская деятельность - осуществляемая на постоянной основе, профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлтерские услуги - услуги, оказываемые при осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (ий) риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.

Квалифицированный профессиональный участник рынка - профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РК, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько видов риэлтерской деятельности (отдельные виды услуг риэлтеров), в частности:

1) деятельность риэлтера в качестве агента или поверенного;

2) деятельность риэлтера в качестве брокера;

3) деятельность риэлтера в качестве дилера;

4) деятельность риэлтера в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) деятельность риэлтера по организации торговли недвижимым имуществом;

6) деятельность риэлтера по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) деятельность риэлтера по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) деятельность риэлтера по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Риэлтерские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлтерских фирм, но если риэлтерам не заниматься такой работой, то фирма просто не сможет существовать. В принципе, клиент может поручить риэлтеру, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтеру для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину. Можно сказать, что сам термин "риэлтерская фирма" применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в данное слово, при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В различных субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит через сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на ее структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии все другие, что в итоге очень негативно сказалось на ней. Потому риэлтерские фирмы в одних, экономически более благополучных регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те, которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлтерских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и проходит "рывками" в отдельных регионах страны.

Таким образом, риэлтерская деятельность - предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости деятельность с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде, всю работу риэлтера можно представить в виде двух групп услуг, оказываемых клиентам:

1) услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом;

2) услуги по совершению других действий, порождающих для клиента какие - либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества.

Риэлтер должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтер сопровождает сделку до ее окончания, которое наступает при регистрации сделки в регпалате. А значит, риэлтер должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно с высшим образованием. Весь "документооборот", который проходит через риэлтера можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первое, это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, результат, достижение которого хочет получить клиент от риэлтера. Второй, как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РК по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтер сразу, при первой встрече с клиентом не сообщает ему о том, до какого момента он будет "сопровождать" клиента, то скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтер должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на стадии государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.

В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая жесткая и "тесная" конкуренция - один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке. Конкуренция оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг "под ключ", вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг. Государство особо не контролирует деятельность риэлтерских фирм. Приведем сравнение с тем, что еще в 90-е годы прошлого столетия риэлтерская деятельность подлежала лицензированию, сейчас этого нет. Однако, это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлтерских фирм.

Риэлтерские услуги представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленных, во-первых, на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости и, во-вторых, для решения одной из важнейших потребностей населения - потребности в улучшении жилищных условий. Исследование данного рынка представляет интерес в первую очередь для риэлтерских фирм и тех, кто планирует выйти на этот рынок, а также для ипотечных банков, страховых компаний, рекламных и информационных, консалтинговых и маркетинговых агентств. Участники риэлтерской деятельности - юридические лица и индивидуальные предприниматели, а также потребители их услуг. Следует отметить, что в роли клиентов риэлтерских агентств выступают одновременно обе стороны рынка недвижимости - и покупатели недвижимости, и ее продавцы. Таким образом, риэлтерские агентства выступают в роли своеобразных аккумуляторов информации о рынке недвижимости.

Виды услуг, оказываемых риэлтерами:

посреднические услуги, т.е. заключение сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

организация торговли недвижимым имуществом;

доверительное управление недвижимым имуществом;

предоставление информационных и консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

К объектам риэлтерской деятельности относятся любые объекты недвижимости определенные гражданским законодательством Республики Казахстан:

1) жилье;

2) магазины, офисы и другая коммерческая недвижимость;

3) предприятия как имущественный комплекс;

4) обособленные водные объекты;

5) земельные участки, в том числе с расположенными на них объектами, прочно связанными с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Основными покупателями жилой недвижимости являются люди среднего возраста - от 30 до 50 лет и достатка чуть выше среднего - около 70000-80000 тенге. Молодежь редко имеет нужные средства. Даже ипотека доступна больше тем, кому за тридцать, ведь для получения кредита требуются стабильное место работы, доход, пенсионные отчисления за несколько лет. Для молодых семей квартиры обычно приобретают родители. Основными покупателями коммерческой недвижимости являются бизнесмены разного возраста и достатка.

Особенностью данного рынка является то, что наряду с официально зарегистрированными агентствами недвижимости на нем работают так называемые "черные маклеры" - риэлтеры, работающие, как правило, в одиночку, не имеющие соответствующей лицензии, предлагающие обычный набор услуг по купле-продаже и найму недвижимости; зачастую не гарантирующие выполнение своих обязательств. Как правило, черные маклеры в основном работают с более простыми видами сделок, где минимум ответственности и сложности самой сделки. Черные маклеры не платят налогов, не имеют офиса, стационарного телефона, не заключают договоров, следовательно, никакой ответственности за совершение сделки не несут. Поэтому стоит обратить внимание на необходимость заключать договор - такая форма работы выгодна и клиентам, и самим риэлтерам. Еще одной особенностью рынка является то, что некоторые агентства недвижимости могут брать за свои услуги не определенный процент от стоимости недвижимости, а конкретную сумму.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Важное значение Казахстанского рынка недвижимости как сектора экономики [7], подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и коммунальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

1.2 Виды и участники риэлтерских услуг на рынке недвижимости в рыночных условиях