На рынке жилья во Франции сложилась уникальная ситуация. Крупный кризис, разразившийся на рубеже 1980-1990-х гг., вызывал падение цен на дома и квартиры в среднем на 35-40%, Сейчас, после принятия ряда законов поощряющих покупку нового жилья, создаются все предпосылки для повышения спроса на объекты недвижимости и роста цен на них.

На сегодняшний день наиболее выгодными являются вложения в строящееся жилье с возможностью последующей сдачи его в аренду. Новое жилье обладает рядом преимуществ по отношению к вторичному жилью. Во-первых, нотариальные расходы по приобретению нового жилья составляют около 3% от его стоимости, тогда как те же расходы на объект недвижимости, которому более 3 лет, составляют от 10,5 до 13%. Во-вторых, решением муниципальных властей новые жилые строения освобождаются от налога на землю в течение первых 2 лет эксплуатации.

Условно Париж делится на 20 округов. Первый находится на о. Сите, а все остальные расположены вокруг него. Округа мало похожи друг на друга, даже если отстраивались в одно время. Отсюда такой большой разброс цен (1 м² в Париже стоит от $3 тыс. до $9 тыс.). Самым недорогим округом традиционно считается 19-й. Цены в Париже и регионе стабильно растут. Этот рост объясняется прежде всего острой нехваткой квартир, сдаваемых в аренду, а также пассивностью частных инвесторов. В целом, рынок жилых объектов недвижимости во Франции можно условно разделить на следующие группы развития:

1) частные дома и виллы и 2) элитные квартиры в Париже в престижных округах (14-м, 15-м, 16-м и 17-м) - это квартиры улучшенной планировки, с качественным евроремонтом, с наличием подземного гаража в доме;

3) квартиры в обычных многоэтажных домах в обычных районах Парижа или его окрестностях.

Недвижимостью в Великобритании можно владеть на основании leasehold or freehold. Freehold означает, что во владении находятся не только земля, но и любые строительные сооружения, расположенные на ней. Leasehold - ситуация, когда земля находится во владении кого-либо еще с долгосрочной арендой, дающей новому владельцу право на собственность. Дома приобретаются в собственность, квартиры - обычно по лизингу. Небольшие размеры территории Великобритании создают постоянный рост цен на объекты недвижимости. По мнению экспертов, повышение цен на недвижимость в Англии обусловлено сложившимися в последнее время экономическими условиями, в частности нехарактерно высоким уровнем занятости и низкими процентными ставками на кредит. При покупке главным критерием является местоположение. Цены понижаются по мере удаления от центра.

В Англии издавна развита система предоставления жилья (временного) студентам, поэтому и в крупных, и в маленьких городах существует широкий выбор недорогих и удобных мест проживания, таких как: проживание в семье, общежитие; кампус (летние лагеря); студенческая квартира; гест-хаус (домашняя гостиница), апартаменты, отели.

Рынок недвижимости в Италии на сегодняшний день очень ликвиден, перспективен и активно развивается. Цены стабильно растут, значительную роль в этом играют иностранцы, в первую очередь немцы, французы, американцы.

Наибольшей популярностью пользуются следующие объекты рынка:

- жилые - виллы, виллетты, квартиры - новые или отреставрированные, расположенные в респектабельных и престижных районах, например Brescia, Desenzano, Sirmione, Franciacorta, Madonna di Campiglio, Trentino Alto Adige;

- коммерческие - небольшие отели, residences, магазины, бары, расположенные в курортных районах севера Италии, рядом с озерами Garda, Iseo, Idro, Сото, офисы во вновь построенных суперсовременных международных бизнес-центрах - небоскребах типа "Christal Palace", "Palazzo Mercurio". На сегодняшний день цены итальянского рынка недвижимости однозначно ниже, чем в сравнимых с Италией по развитию и качеству жизни странах, как-то Германии, Франции, Швейцарии, Австрии, Англии.

Причины этого в относительной дешевизне строительства: ведь итальянцы имеют все необходимые строительные материалы у себя в стране и ничего не импортируют из других стран, а также в том, что раньше итальянский рынок недвижимости был достаточно закрытым для иностранцев.

Отличительной особенностью финских объектов недвижимости является обязательное наличие сауны. Финская баня есть в каждом доме, в том числе и многоквартирном. В Финляндии широко развиты службы ухода за домом или квартирой в отсутствие их хозяев.

Подход к формированию цены объекта недвижимости за рубежом иногда кардинально отличается от российских методик исчисления стоимости (или цены) объектов недвижимости. Например, в Болгарии учитываются так называемые идеальные части. Их примером может служить стоимость квадратного метра подъездной лестницы. Кроме этого, в стоимость, например, жилого объекта недвижимости включаются стоимости балконов и лоджий. В результате этого жилье повышенной степени комфортности в Болгарии оценивается в среднем $600 за м².

В российском пересчете общую площадь требуется уменьшить на 15-30%, соответственно увеличив цену квадратного метра реальной общей площади.

Анализ ситуации на первичном и вторичном международных рынках недвижимости позволяет сделать однозначный вывод, что стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости на вторичном рынке превышает его же аналог на первичном. Необходимо сделать оговорку, что иногда цена объектов недвижимости на вторичном рынке может оказаться и ниже, чем на первичном, например, ввиду большой степени износа объекта и других факторов, которые не способны поднять цену объекта недвижимости выше уровня цен на первичном рынке. Кроме этого, могут существовать факторы, действующие в сторону снижения цены объектов недвижимости по сравнению с первичным рынком недвижимости (например, крайняя непрестижность района, высокая безработица и т.д.). Данные примеры следует расценивать как исключение из правил.

Почему же вторичные объекты недвижимости стоят дороже, чем первичные, это можно рассматривать в трех плоскостях: коммерческой, юридической и физической (т.е. когда все факторы, влияющие на объект недвижимости) реально - повышают его цену на вторичном рынке). '

Коммерческий аспект данного утверждения характеризуется следующими положениями:

Для строительных организаций, вводящих на рынок недвижимости новые объекты, выгодно такое распределение цен, чтобы у всех потенциальных потребителей строительных услуг возникал и сохранялся стабильный спрос на продукцию строительства и не было желания приобретать или заключать другие сделки с объектами на вторичном рынке недвижимости.

Для риэлтерских и других организаций, действующих на рынке недвижимости, посредничество приносит доход, в результате чего проявляется необходимость повышения цены на вторичные объекты недвижимости.

Юридический аспект проявляется в искусственном завышении цен на объекты недвижимости с целью усыпить бдительность потребителей на предмет мошенничества, так как уже широко известно, что все аферные сделки заключаются с дешевыми объектами недвижимости. В частности, ясно, что если объект недвижимости предлагается по низкой цене, то больше вероятности, что он отягощен юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как государственными (следственный, прокурорский или судебный арест), так и гражданскими (семейный, наследственный спор, залог, аренда, броня, нарушение прав несовершеннолетних, пожизненная рента, а также рядом других).

Таким образом, наиболее фундаментальным понятием, связанным с характеристикой объектов недвижимости на международном уровне, является термин цена (стоимость). При этом различаются подходы к ее определению для различных объектов недвижимости в разных странах. Анализ существующих подходов к определению цены объектов недвижимости учит использовать уже существующие варианты, применяемые в мировой практике, возможные для той или иной страны с целью развития отдельных секторов рынка недвижимости с учетом имеющегося положительного опыта.

Успешное функционирование рынка недвижимости в значительной мере зависит профессионализма, стабильности и эффективной работы риэлтеров-предпринимателей, занимающихся риэлтерской деятельностью, как в составе фирм, так и в качестве индивидуальных предпринимателей.

В течение нескольких лет профессионалы рынка недвижимости работали и работ над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлтеров информационных стандартов, законов, алгоритмов, программных и технических средств обеспечивающих информационное взаимодействие риэлтерских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач.

Начиная с 2003 года (с момента принятия Закона КР "О риэлтерской деятельности") наблюдается тенденция роста сделок и цен на недвижимость быстрыми темпами. На сегодняшний день сделки купли-продажи по сравнению с 2003 годом выросли в 2 раза, а цены - в 10 раз. Рост вышеуказанных показателей свидетельствует о динамичном развитии рынка недвижимости, что соответственно влечет за собой расширение деятельности риэлтеров.

На современном рынке работает много компаний, не отличающихся профессиональным подходом к работе. Увы, среди множества агентств недвижимости только некоторым можно доверить покупку или продажу жилья. В основном, это старожилы рынка. Они начинали работать на заре формирования риэлтерского бизнеса, их структура, отношение к клиентам и кадровый состав формировались годами.

Анализ показывает, что с 2013 года наблюдалось снижение цен во всех сегментах рынка недвижимости. В среднем квартиры подешевели на 14 %, частные дома - на 8-10%. Средняя стоимость предложения продолжает снижаться на всех сегментах рынка недвижимости (но на некоторых из них в меньшей степени, таких как рынок строящегося жилья и индивидуальной застройки). Что касается рынка земельных участков, то здесь аналогично наблюдается снижение цен во многих районах города. На рынке многоквартирного жилья наблюдается снижение средней стоимости предложения на 6<%. На рынке жилых домов - частной индивидуальной застройки наблюдается небольшое снижение средней стоимости предложения (на 2 %). Однако рынок съемного жилья более оживлен, чем рынок купли-продажи, база данных более полная и богатая и обновляется чаще. Но не все так просто. В цивилизованных странах агентства с клиентами подписывают договор на оказание услуг, в нем прописываются права и обязанности сторон, сроки заселения, неустойка и так далее и тому подобное.

Лицензирование риэлтерской деятельности позволит, во-первых, обеспечить защиту законных прав и интересов потребителей, пользующихся услугами риэлтеров, во-вторых, оградить доступ, к рынку недвижимости случайных сомнительных лиц, не имеющих соответствующих знаний и квалификации. Кроме того, общепринятая практика в мире показывает, что риэлтерская деятельность лицензируется практически во всех развитых странах, в том числе в США, Англии, Германии и др.

3.2 Перспективы развития риэлтерского бизнеса в Казахстане

Исследование состояния и перспектив бизнеса на рынке недвижимости Казахстана во многом определяются предысторией его нынешнего этапа развития и особенностями формирования. Легализация рыночных отношений в сфере недвижимости в Казахстане началась с массовой приватизации жилья в начале 90-х годов. Именно это явилось отправной точкой процесса становления казахстанского рынка недвижимости. Однако сделки носили единичный характер, а цены формировались стихийно, поскольку еще не был определен механизм ценообразования для абсолютно нового товара - недвижимости.

Тогда же, на первом этапе становления казахстанского "недвижимого" рынка, стали появляться первые зачатки национального риэлтерского бизнеса в форме небольших агентств по недвижимости, предлагающих населению посреднические услуги по оформлению, приватизации и поиску необходимых вариантов жилья.

Среди пионеров рынка недвижимости были компании, ставшие в дальнейшем крупнейшими риэлтерскими фирмами, которые успешно работают и в настоящее время. Казахстанский рынок, хотя и молод, но давно привлек внимание иностранных риэлтеров, которые оценили его перспективность и стали активно работать в Алматы, внося свою лепту в развитие местного риэлтерского бизнеса.

По мере увеличения количества сделок росло число фирм и их влияние на организацию рынка, а спектр услуг, предлагаемых населению, становился шире. На этапе формирующегося рынка он включал в себя уже не только посредничество при совершении сделок купли-продажи и аренды вторичного жилья, но и продажу нового первичного жилья, объектов коммерческой и индустриальной недвижимости. Риэлтерские агентства стали принимать активное участие в разработке и реализации проектов по развитию недвижимости (девелопменту), а также управлению недвижимым имуществом.

Стремительное развитие рыночной экономики в Казахстане привело к изменению ситуации на рынке первичного жилья. Если с середины 90-х годов в жилищном строительстве отмечался некоторый застой, то начиная с 1998 года первичный рынок стал приходить в себя: темпы строительства в 2000 году увеличились на 105,6% по сравнению с темпами предыдущего года, что составило более 1 млн. квадратных метров жилья.

В 2016 году в Казахстане планируется сохранить темпы роста экономики в строительной отрасли столицы на уровне не менее чем 104%, несмотря на негативные тенденции развития общеэкономической конъюнктуры.

Исходя из дефицита имеющихся финансовых ресурсов, проводится работа с международными финансовыми организациями по привлечению займов и кредитов, в том числе с использованием государственно-частного партнерства, в рамках которого в 2016 году планируется начать реализацию проектов по строительству четырех детских садов на 960 мест, четырех амбулаторий и четырех паркингов. По итогам прошедшего года объем строительных работ составил 472 миллиардов тенге, введено в эксплуатацию 1,759 миллионов квадратных метров жилья. При этом объем введенного жилья превышает показатели прошлого года на 146 % [36].

Так, в настоящее время в Астане на стадии строительства и проектирования находятся 2591 и 1195 объектов соответственно. Всего, в 2015 году введено в эксплуатацию 1135 различных объектов общей площадью 2,371 миллионов квадратных метров. В рамках государственной программы "Доступное жилье-2020" введено 343 тысяч квадратных метров жилья, в том числе в рамках пилотного проекта по сносу ветхого и аварийного жилья - 151 тысяча квадратных метров [37].

Несмотря на то, что объем строительства каждые последующие годы увеличивался, спрос на рынке жилья все это время превышал предложение. Но, в отличие от советских времен, когда возводились целые микрорайоны государственного жилья для бесплатного распределения, теперь стали строиться отдельные жилые дома, а также целые комплексы для тех, кто мог позволить себе квартиру в элитном центре стоимостью 750-1000 долларов США за 1 квадратный метр.

Рост цен на первичном рынке, продолжающийся по сей день, обусловлен множеством причин, например, многие частные инвесторы и компании стали использовать недвижимость как инвестиционный инструмент для сохранения и увеличения своего капитала. Привлекательность вложений в недвижимость по сравнению с банковским депозитом неоспорима, так как прибыль инвесторов здесь сегодня может составлять от 30 до 100 и более процентов в год.

В результате поддерживаемой государством кредитной политики [38] складывается ситуация, когда массовая выдача кредитов подстегивает рост цен на квартиры. При дефиците жилья на ипотечном рынке получается перекос. Рост денежной массы может опередить рост товарной массы. Такая политика верна при избыточном предложении на рынке недвижимости, а сейчас все наоборот. Выход один - надо больше строить.

Возводя недорогое жилье, государство не только решит социальные проблемы населения, но и расширит рынок потребителей, одновременно реализуя прибыльный для него инвестиционный проект. Очевидно, что осуществление жилищной программы будет выгодно для всех участников рынка недвижимости: в первую очередь населению Казахстана, получающему возможность приобрести альтернативное недорогое жилье; банкам, субсидирующим покупку данного жилья; строительным компаниям, строящим это жилье, и риэлтерам, так как это даст дополнительные объекты для реализации.

В последние годы заметно активизировалась купля-продажа земельных участков, поскольку земля, как одна из базовых составляющих любой недвижимости, с момента формирования рынка стала очень выгодным объектом для вложения капитала. Цены на нее выросли в десятки раз и продолжают расти.

Зарождение земельного рынка в Казахстане приходится на 1998-1999 годы, когда стало возможным продавать земельные наделы, переданные в свое время во владение горожанам. Отправной точкой для определения стоимости земли стала кадастровая оценка, установленная государством для различных регионов. Точно оценить участок земли было задачей не из легких для продавцов и покупателей, поскольку земля в тот момент была новым специфическим товаром, который не подходил под традиционные методы оценки. Это вызвало стихийное ценообразование, и тот, кто сумел правильно "прочувствовать" ситуацию и перспективы развития рынка земли, оказался наиболее удачливым среди инвестирующих в недвижимость. Ни для кого не секрет, что земля сегодня на казахстанском рынке недвижимости является самым ликвидным товаром.

Одним из важнейших направлений на рынке недвижимости по-прежнему остается коммерческо-индустриальный сектор. В связи с возрастанием конкуренции на жилищном рынке многие компании уже в середине 90-х годов стали искать новые формы деятельности. Характерной чертой этого периода является появление в агентствах недвижимости отделов по работе с коммерческой недвижимостью. Если тогда спрос на офисные и торговые площади удовлетворялся, в основном, за счет сдачи в аренду помещений и зданий, принадлежащих муниципалитету, то вскоре начинается формирование и рынка продаж объектов коммерческой недвижимости. Прежде всего, это приватизированные предприятия, а также выкупленные и выведенные из жилого фонда квартиры на первых этажах старых домов и новых строящихся жилых зданий. Происходит насыщение рынка коммерческой недвижимостью: разного рода магазинами, ресторанами, парикмахерскими, аптеками и т.п. Спрос на такие помещения очень высок. Особенно хорошо продается недвижимость с готовым бизнесом.

Развитие среднего и малого бизнеса дало толчок к освоению различных направлений в сфере производства и индустрии. Благодаря не только иностранцам, но и нашим отечественным бизнесменам заброшенные предприятия оживают, обретая новое дыхание. Новый бизнес, связанный с перерабатывающей промышленностью, производством строительных материалов из местного сырья, изготовлением сопутствующих товаров, требует новых производственных площадей, цехов и заводов. Это активизировало рынок индустриальной недвижимости, промышленных баз, хранилищ, складских помещений, где сейчас ощущается достаточно высокий спрос.

Оживление рынка недвижимости привело к повсеместному развитию риэлтерского бизнеса. Сегодня услугами риэлтеров пользуются не только рядовые казахстанцы, но и крупные отечественные и зарубежные компании, строительные и девелоперские фирмы, банки и ипотечные компании. Диапазон предоставляемых риэлтерских услуг на рынке разнообразен и широк - от посреднических при купле-продаже или аренды и экспертизы правоустанавливающих документов до оценки маркетинговых исследований или управления недвижимостью.

Практически в каждом областном центре, крупных и небольших городах Казахстана работают риэлтеры. Наибольшей активностью отличаются Астана и Алматы, а также Атырау, Актау и Актобе. Только в Алматы сегодня работает около ста официально зарегистрированных агентств по недвижимости. В основном, риэлтерские агентства - это маленькие компании, где всего 4-10 сотрудников, но есть и большие фирмы (с числом работников от 20 до 100 человек), имеющие даже филиалы и представительства в других городах Казахстана. Как правило, многие агентства специализируются на той или иной сфере деятельности (купля-продажа; аренда первичного или вторичного жилья, коммерческой недвижимости, земельных участков, коттеджей; юридическое оформление, управление, организация ипотеки; покупка жилья в рассрочку и т.д.). Большое количество агентств, к сожалению, не всегда определяет качество и уровень предоставляемых услуг. При наличии успехов в развитии риэлтерского бизнеса в республике существует еще много проблем и задач, которые необходимо решать в самое ближайшее время как на законодательном, так и на исполнительном уровне.

Сегодня рынок недвижимости является весомой составляющей экономики отдельных регионов и национальной экономики в целом, и успешная деятельность на нем становится невозможной без профессиональных знаний.

В связи с этим актуальное значение приобретает проблема повышения уровня квалификации специалистов и руководителей риэлтерских фирм. Если для первоначального этапа становления риэлтерского бизнеса было достаточно собственного здравого смысла и приобретенного практического опыта, то на этапе формирования развитого рынка появляется острая потребность в профессиональных знаниях: закономерностей развития; функционирования рынка недвижимости; факторов, определяющих спрос и предложение на рынке; методов оценки недвижимости; планирования и прогнозирования; инвестирования и финансирования недвижимости; организации эффективных приемов управления в сфере недвижимости и т.д.

Заключение