Таким образом, риэлтерская деятельность заключается как в поиске наиболее выгодных вариантов продажи, покупки, аренды (что само по себе представляет весьма трудоемкий процесс), создании благоприятного психологического фона в отношениях "покупатель-продавец", "арендодатель-арендатор", нахождении наиболее оптимальных финансовых схем взаимодействия, так и в юридическом сопровождении всего процесса. Поэтому при обращении к услугам риэлтеров важно в первую очередь четко оценивать их квалификацию, опыт, знание рынка в целом и юридическую "подкованность". Как правило, такими характеристиками обладает не конкретный риэлтер, а риэлтерское агентство, либо фирма, специализирующаяся на риэлтерской деятельности, где соблюдается принцип разделения труда и за каждый этап рабочего процесса отвечает отдельный специалист под общим руководством курирующего определенного клиента лица.

Проблемы риэлтерского бизнеса и перспективы его развития впервые стали предметом публичного обсуждения с участием специалистов акимата, налогового комитета, комитета по управлению земельными ресурсами, центра по недвижимости, департаментов архитектуры и градостроительства, малого бизнеса и риэлтеров. Встреча бизнесменов с представителями государственных органов стала первой акцией ассоциации риэлтеров, сформированной участниками рынка недвижимости. Обсуждение проблем, которые тормозят развитие рынка, показало стремление к развитию честного бизнеса в этой сфере, дивиденды которого являются самой мощной базой инвестиций в рынок недвижимости, улучшение предпринимательского климата. Обсуждение всех накопившихся вопросов и проблем от имени Ассоциации - точный барометр перехода от хаотичного рынка к цивилизованному, потому что они станут изучаться на профессиональном уровне, в рамках цивилизованного диалога, открывающего путь к партнерским отношениям предпринимателей с государственными структурами. Тем самым создаются реальные условия для правого решения узких мест риэлтерского бизнеса. Члены Ассоциации - десять риэлтерских компаний и агентств включили в круг актуальных вопросов отсутствие закона, регламентирующего все аспекты их деятельности. Неотлаженность механизмов регистрации сделок на недвижимость оборачивается затягиванием сроков их осуществления, сложным и непонятным для населения порядком регистрации. Отсутствие гарантий возврата инвестиций сдерживает вложение средств потенциальных инвесторов, делает безперспективным прогнозирование и развитие рынка недвижимости. Сущим бедствием стали "черные" маклеры. Борьба с теневиками приобретает стратегическое значение в формировании цивилизованного рынка, а неразработанность концепции развития рынка недвижимости закрывает важнейшие его перспективы. Все эти беды измеряются реальными издержками. Многие сделки с недвижимостью невозможно совершить из-за существующих противоречий в законах. В частности, устаревшие нормы закона о регистрации сдерживает развитие вторичного рынка жилья. Слишком затянутые сроки регистрации сделок стали нишей для "черных" маклеров, недобросовестных риэлтеров. Из-за того, что в законе не заложена материальная ответственность оценщика недвижимости, риэлтеры сталкиваются с необъективными ценами на рынке. Сказывается также отсутствие четких методик самой оценки объектов. Снижается уверенность покупателей в том, что через некоторое время участок с приобретенной недвижимостью не будет изъят для других целей. Отсутствие важных гарантий в таких сделках сдерживает и риэлтеров [29].

Незащищенность риэлтеров от недобросовестных агентов на рынке, отсутствие возможности получить профессиональное образование также реальные препятствия на пути цивилизованного рынка недвижимости.

Разрешение всех этих проблем стало задачей Ассоциации, программой, которая включает анализ законодательной и нормативной базы, регулирующей риэлтерскую деятельность, подготовку законопроекта "О риэлтерской деятельности в Республике Казахстан", прогнозирование развития рынка недвижимости, разработку программ по обучению специалистов в области недвижимости (проведения тренингов, семинаров, конференций), подготовку планов по привлечению инвестиций в недвижимость, совершенствованию порядка регистрации сделок на недвижимость. Члены Ассоциации, предъявляя к себе высокие профессиональные требования, берут на себя обязательства разработать этический кодекс, который будет содержать стандарты работы с клиентами, сотрудничество с компаниями и агентствами, внутренних отношений сотрудников. Ассоциация готова взять на себя еще одно важное обязательство - нести ответственность в случае недобросовестности кого-либо из членов объединения. Факт создания Ассоциации нашел широкую поддержку государственных структур, также заинтересованных в правом укреплении риэлтерской деятельности. Ассоциация, по общему мнению, представителей власти, открывает перспективы взаимодействия с объединением профессионалов, что позволит согласованно решать немало практических вопросов, анализировать складывающуюся ситуацию, прогнозировать ее развитие, обеспечить системный подход к реализации задач эффективности рынка жилья. Поле деятельности на нем большое.

На фоне строительного бума резко возросла потребность максимальной легализации всех отношений на рынке недвижимости. Это позволит сделать Алматы финансовым центром Казахстана и Центральной Азии. Поэтому трудно переоценить значение партнерских отношений между госструктурами и риэлтерами, объединившимися в ассоциацию. Масштабы ее деятельности значительно вырастут, если в нее войдут также и строительные компании. Как показал диалог, многие проблемы, которые пытались в одиночку разрешить для себя риэлтеры, сведутся отныне к рабочим моментам согласования общего порядка действий, инициатором которого заинтересованы стать властные структуры. Уже сегодня они намерены оптимизировать схему прохождения документов для получения под застройку земельного участка. Реальным становится и упрощение процедуры регистрации сделок по недвижимости.

Центр по недвижимости готов предоставить Ассоциации базу данных технических, стоимостных, правовых характеристик приобретаемой недвижимости, потому что правовые отношения легче наладить с объединением, несущим ответственность за свою деятельность. Возникающие в работе риэлтеров вопросы отныне также можно разъяснять на высоком правовом уровне в ходе семинаров, которые представители органов власти готовы разъяснять организованным порядком. Поддержка Ассоциации отвечает интересам рынка.

Это повышает гарантии законности сделок, открывает большие перспективы точной инвестиционной политики. Формирование системы новых отношений госструктур и риэлтеров и есть главный смысл деятельности Ассоциации. На сегодняшний день рынок риэлтерских услуг "опустел" не столько количественно, сколько качественно. Количественное уменьшение официально зарегистрированных компаний составило не более 10-15%. Однако сегодня большинство сделок по недвижимости сопровождается частными риэлтерами, берущими меньшую плату за свои услуги, нежели организации. Но уровень профессионализма таких риэлтеров не может соответствовать уровню профессионализма фирмы, в которой за риэлтерскую деятельность отвечает сразу несколько узкоспециализированных сотрудников, а гарантии безопасности сделки намного выше. И в дальнейшем таких частников должно становиться все меньше и меньше для качественного развития отрасли в целом.

Поэтому, на современном этапе развития риэлтерской деятельности активно формируются новые принципы и методы, совершенствуются схемы и модели рабочего процесса риэлтеров, корректируется ценовая политика, образовательными учреждениями разрабатываются все новые и новые программы по повышению профессионального уровня риэлтеров. В настоящий момент запускается новая программа обучения, в рамках которой будут представлены рекомендации по развитию и модернизации риэлтерского бизнеса в условиях кризиса и в последующий период [30].

Большое внимание сегодня уделяется и технологическим новшествам. В условиях повсеместной компьютеризации и развития Интернет-технологий, актуальным становится и создание такой модели рабочего процесса, которая бы совмещала в себе и удобство использования, и локальность хранения данных и системный подход к обработке информации, и возможность моментального взаимодействия с Интернет-ресурсами.

В качестве такой "модели" наиболее оптимальным видится вариант разработки специального программного обеспечения, представляющего собой электронный кабинет, совмещенный с выходом на различные Интернет-ресурсы, оснащенные удобным функционалом и объединенные по сетевому принципу как в рамках отдельных компаний, так и в более масштабных пределах (город, регион, страна). В связи с этим, в дальнейшем развитие риэлтерского бизнеса должно встать на рельсы качественного совершенствования. Сегодня важным становится повышение уровня обслуживания за счет интеграллизации в работу новых технологий, развития коммуникаций и формирования единых сетей взаимодействия. Глядя на ход развития рынка оценочных услуг, косвенно прослеживаются и проблемы рынка услуг риэлтерских, так как историческое становление профессий оценщика и риэлтера, а также преграды, стоящие на пути их развития, стали общими. Рынок риэлтерских услуг очень насыщен и неоднороден. Сегодня в государственном реестре риэлтеров - более 8 тыс. специалистов. Только треть из них объединены в саморегулирующиеся общественные организации. Остальные риэлтеры не спешат взять на себя профессиональные и моральные обязательства, им, очевидно, проще и выгоднее работать без общественного контроля. Соответственно, это не может не сказываться на общем уровне качества работы риэлтеров. Зачастую неопытные или недобросовестные риэлтеры берутся выполнять работы высокой сложности в кратчайшие сроки, по заниженным ценам и, естественно, выполняют их неудовлетворительно. Это одна из наиболее серьезных проблем на современном этапе.

Состояние рынка риэлтерских услуг, особенно при отсутствии их искусственного регулирования, адекватно состоянию рынка недвижимости. Риэлтеры имеют возможность получать специальные знания, объединяться в профессиональные общественные организации; сегодня эта профессия все более востребована, и рынок все больше ориентируется на стабильные солидные риэлтерские фирмы, а не на услуги "диких маклеров". Этому способствует и развитие кредитования, ипотеки, и просто здравый смысл - боязнь обмана и мошенничества. Немаловажную роль играет и постепенно приобретаемая казахстанцами привычка к хорошему обслуживанию. Рынок риэлтерских услуг активно развивается и цивилизуется в соответствии с развитием рынка недвижимости. Профессия набирает обороты, становится почетной и уважаемой. Работа крупных и серьезных риэлтерских агентств стала очень интересной.

Риэлтер должен иметь определенные познания в области оценки, эти навыки должны помочь ему лучше понимать рынок недвижимости. Однако этого недостаточно. Разумеется, риэлтер должен обладать еще целым рядом знаний, умений, человеческих качеств, присущих именно этой профессии. Что касается конкуренции в области оценки недвижимости с риэлтерами, то, на мой взгляд, проблема эта надумана. Оценкой занимаются только оценщики, некоторые риэлтерские фирмы имеют соответствующих специалистов и являются субъектами оценочной деятельности. Таким образом, они являются естественными и добросовестными конкурентами на рынке оценочных услуг, а добросовестная конкуренция - двигатель, а не тормоз.

Успешное и эффективное развитие рынка недвижимости прямо зависит от четкого, законодательно установленного порядка определения оснований возникновения прав на недвижимое имущество. Здания, земельные участки, дома, помещения и сооружения являются собственностью, которая затрагивает коренные интересы всех слоев любого общества.

Право собственности и иные вещные права возникают не только при возведении недвижимых объектов, их реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве, но и из различных договоров купли-продажи, мены, дарения и других сделок. В таких случаях многое зависит от чистоты оформления прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Любое право должно быть надежно защищено. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования тех или иных прав на недвижимые объекты. Именно регистрация дает человеку право собственности или "титул собственника", который определяет не только права владельца недвижимости, но и его обязанности. Поэтому каждому предпринимателю, руководителю, специалисту и просто гражданину необходимо хорошо знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный в Казахстане.

Для облегчения ориентации в действующем законодательстве принципиальные положения и правила нормативных актов изложены в предельно простой и наглядной форме - в виде схем, в которых представлены технология, организация и последовательность действий субъектов по регистрации сделок на рынке недвижимости и прав на имущество.

В соответствии с классификацией Международной федерации специалистов в области недвижимости различают две группы специалистов [31].

Профессионалы, непосредственно решающие проблемы собственности на всех стадиях ее жизненного цикла:

Специалисты в области консалтинга, решающие проблемы наилучшего использования.

Специалисты в области оценки, занимающиеся проблемами определения стоимости.

Специалисты в области финансирования, изыскивающие эффективные способы финансирования недвижимости на всех стадиях жизненного цикла.

Специалисты в области девелопмента, или застройщики, занимающиеся вопросами улучшения недвижимости.

Специалисты по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Специалисты в области менеджмента, которые занимаются вопросами управления недвижимостью и оптимизацией инвестиций.

Специалисты в области брокерских и риэлтерских услуг, занимающиеся поиском продавцов и покупателей на рынке не движимости, и оказания услуг по оформлению сделок.

Профессионалы, работающие в области недвижимости:

а) архитекторы и проектировщики.

б) бухгалтеры и аудиторы.

в) строители.

г) специалисты в области профессионального образования.

д) юристы и страховщики.

е) специалисты средств массовой информации.

Несмотря на то, что классификация является достаточно условной, в то же время она ясно определяет круг специалистов, без которых функционирование современного рынка недвижимости не представляется возможным.

Планируя совершить сделку с недвижимостью, Вы должны четко определить, кто будет заниматься оформлением документов. Если Вы занятой человек и весь трудоемкий процесс оформления сами не потянете, но у Вас есть дополнительные средства оплатить посреднические услуги, обратитесь к профессиональным торговцам недвижимостью (риэлтерам).

Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость (так как обычно не являются ее собственниками), а свои услуги. Чем выше уровень сервиса и шире спектр оказываемых фирмой услуг, тем привлекательнее выглядит фирма для клиента. Благополучие фирмы также зависит от ее готовности к скорейшему внедрению новых идей.

Многообразие конкретных вопросов, решаемых в жилищной сфере риэлтерскими фирмами и их клиентами, с трудом поддается описанию. Однако все проводимые операции можно свести к пяти основным группам:

купля-продажа приватизированных квартир и комнат;

обмен приватизированных объектов через куплю-продажу с доплатой;

расселение жильцов коммунальных квартир;

операции с неприватизированными объектами;

аренда квартир и комнат.

Купля-продажа приватизированных квартир и комнат - наиболее простая и распространенная операция. Риэлтерская фирма может быть связана договорами как с продавцом и покупателем, так и только с одной из сторон. В последнем случае одна фирма представляет интересы продавца, а другая - интересы покупателя. Распределение комиссионных в этом случае производится на основе договора о разделе комиссионных между фирмами.

В настоящее время многие семьи располагают суммой, недостаточной для покупки новой квартиры, но вполне позволяющей улучшить жилищные условия, продав свою квартиру и купив другую. Однако социально-экономическое расслоение и рост расходов на содержание жилья привел к появлению людей, желающих переехать из большой квартиры в меньшую или за город и улучшить при этом свое экономическое положение. В результате на первое место среди операций с жилой недвижимостью вышла операция по обмену с доплатой.

Как правило, такого рода обмен проводится через куплю-продажу объектов. Это связано с тем, что возможность подобрать необходимые объекты среди выставленных на продажу несравненно больше, чем вероятность стыковки требований сторон при простом натуральном обмене.

При проведении операций по продаже недвижимости, связанных с встречной покупкой другой недвижимости, обычно применяется следующая схема: желающий продать свою недвижимость и купить другую, заплатив или получив при этом определенную сумму, заключает договор с риэлтерской фирмой на поиск необходимого объекта. В договоре обязательно оговариваются все характеристики требуемого жилья и размер доплаты.

Риэлтерская фирма подбирает клиенту необходимый объект и одновременно подыскивает покупателя на его недвижимость.

Для риэлтерской фирмы наиболее сложным вопросом является стыковка во времени моментов покупки и продажи объектов недвижимости, связанных в одной операции.

По количеству совершаемых сделок риэлтерские фирмы распределяются на четыре группы:

Крупные, которые контролируют в среднем 30-35 % рынка недвижимости. Крупные фирмы - в большинстве случаев самые надежные, но берут с клиента самые высокие комиссионные.

Средние - контролируют до 30 % рынка. В этих фирмах самое благожелательное отношение к клиентам, довольно высокая надежность и более приемлемые комиссионные. Это фирмы, у которых есть авторитет, и они довольно известны.

Мелкие - контролируют до 20%. В мелких фирмах самые низкие комиссионные и гарантии также минимальные.

4. Случайные - в основном это частные маклеры и группы граждан, которые совершают сделки от случая к случаю. Эти риэлтеры возьмутся за любой Ваш вариант за весьма скромное вознаграждение, но результатов придется ждать долго. Контролируют они в среднем 10 % всех сделок, и обращаться к случайным маклерам стоит только по рекомендации очень хороших знакомых. Это самая большая группа риска.

В риэлтерской деятельности получило распространение правило эксклюзива, заключающееся в следующем: собственник недвижимого имущества предоставляет на какое-то время (от двух недель до месяца) исключительные права на свою квартиру риэлтеру-посреднику. Исключительность ни в коем случае не означает выселения продавца на время подготовки сделки или, допустим, вселения в эту квартиру маклера - риэлтера.

На самом деле эксклюзивность не позволяет продавцу обратиться в несколько фирм сразу - только и всего. За предоставление права исключительной продажи квартира заносится в каталог фирмы бесплатно. Фирма и клиент заключают договор на определенный срок. Если в установленное время продавцу не находят покупателя, он имеет право либо снять свою квартиру с торгов в данной фирме и обратиться в другую; либо продлить срок действия договора. Риэлтеры получают вознаграждение в виде процента от суммы состоявшейся сделки. Поэтому им выгодно, чтобы сделка была удачной и надежной.

При заключении эксклюзивного договора между агентством и продавцом стороны берут на себя следующие обязательства: продавец (заказчик) предоставляет фирме исключительное (эксклюзивное) право представлять его интересы при продаже недвижимости, а агентство обязуется продать жилплощадь за оговоренную сумму и в установленный срок. Аналогичные договоры риэлтерская фирма заключает с желающими совершить обмен.

В обеспечение исполнения обязательств продавца агентство просит передать на ответственное хранение оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру.

Существуют два вида эксклюзивных договоров:

При заключении договора клиент может передумать продавать недвижимость, но документы все равно хранятся в агентстве определенный (контрольный) срок.

Продавец не может отказаться от сделки, но и агентство находит покупателя не позже указанного времени.

Обе формы заключения договоров дают гарантию того, что сделка будет совершена. Продавец получит деньги, а фирма - комиссионные. Если агентство требует у Вас передачу правоустанавливающих документов на хранение, то оно обязано обеспечить их полную сохранность и гарантировать, что никто из сотрудников не сможет воспользоваться Вашими бумагами в корыстных целях. Но обещаниям руководства фирмы верить нельзя - на практике есть обманутые клиенты. Поэтому для полной безопасности лучше обратиться в регистрирующий орган по месту нахождения объекта и написать заявление, чтобы любые сделки с Вашей недвижимостью не регистрировались по доверенности, а только при личной явке с предъявлением удостоверения личности. Регистраторами будет принято Ваше заявление и взято на контроль. Удостоверение личности же не отдавайте работникам агентства (а также третьим лицам) ни при каких обстоятельствах. В этом случае мошенничество представляется маловероятным, даже если аферисты подберут двойника и выпишут на него новый документ.

Статьи 16 и 17 Закона РК "О защите прав потребителей" [32] приводим полностью, так как они дают полное представление об ответственности за нарушение условий договора.

"Статья 16. Ответственность за нарушение условий договоров о выполнении работ и оказании услуг:

Потребитель (заказчик) вправе расторгнуть договор о выполнении работ и оказании услуг и потребовать возмещения убытков, если производитель не приступает своевременно к исполнению договора или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится невозможным (кроме случаев, оговоренных специальным договором).

2. Если во время выполнения работ или оказания услуг станет очевидным, что они не будут выполнены в соответствии с условиями договора, заказчик вправе назначить исполнителю соответствующий срок для устранения недостатков, а при неисполнении этого требования в назначенный срок - расторгнуть договор либо потребовать возмещения убытков или поручить исправление недостатков третьему лицу за счет производителя.

Если производитель допустил отступление от условий договора, ухудшившее выполненную работу (услугу), либо допустил иные недостатки, заказчик вправе по своему выбору требовать безвозмездного исправления указанных недостатков своими средствами или соответственного уменьшения вознаграждения за работу (услугу).

Сроки устранения недостатков, установленные в соответствии с п.2, 3 настоящей статьи, могут указываться в договоре при его заключении, а также дополнительно при выявлении недостатков. В случае не устранения в установленный срок недостатков, а также просрочки начала и окончания выполнения работ (услуг) исполнитель уплачивает потребителю одновременно с принятием работы (услуги) неустойку (штраф, пеню), предусмотренную законодательством Казахской ССР или договором. Неустойка (штраф, пеня), установленная на случай просрочки устранения недостатков в выполненной работе, не засчитывается в счет подлежащих возмещению убытков.

Исполнитель не несет ответственности за просрочку начала и окончания выполнения работ (оказания услуг) и устранения недостатков, если докажет, что просрочка возникла вследствие вины потребителя.

При наличии в работах (услугах) существенных отступлений от договора или иных существенных недостатков заказчик вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Если существенные отступления от договора или другие существенные недостатки были обнаружены в продукции, изготовленной из материала заказчика по договору бытового заказа, заказчик вправе по своему выбору требовать либо изготовления другой продукции из однородного материала такого же качества, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Производитель не несет ответственности за недостатки в выполненных работах или оказанных услугах, если докажет, что они возникли по вине самого заказчика.

Об отступлениях от условий договора и иных недостатках в работе, которые не могли быть обнаружены при обычном способе ее принятия, заказчик обязан сообщить исполнителю немедленно при их обнаружении.

9. Требования заказчика, предусмотренные настоящей стать ей, подлежат удовлетворению в случае обнаружения недостатков в течение гарантийного или иных сроков, установленных обязательными для сторон правилами или договором.

10. Если исполнитель не исполняет или не надлежаще исполняет обязательства согласно договору, то он уплачивает заказчику неустойку, установленную договором (штраф, пеню), и возмещает убытки, не покрытые неустойкой (штрафом, пеней).

11. Уплата исполнителем неустойки (штрафа, пени), установленной на случай просрочки или иного ненадлежащего исполнения обязательства, не освобождает его от исполнения обязательств в натуре.

Исполнитель обязан возместить по рыночной стоимости убытки, возникшие в связи с утратой, порчей или повреждением вещи, принятой им от заказчика для выполнения работ или оказания услуг, если не докажет, что указанные обстоятельства возникли вследствие особых свойств вещи, о которых он не был предупрежден заказчиком. Исполнитель не освобождается от ответственности, если уровень научных и технических знаний не позволял выявить особые свойства вещи, принятой им от заказчика для выполнения работ и оказания услуг.

Исполнитель несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу заказчика, возникший в связи с использованием материалов, оборудования, приборов, инструментов, приспособлений или оказания услуг вне зависимости от знания исполнителем их свойств.

Если потребитель отказывается без предупреждения от услуги при вызове на дом производителя услуг, потребитель оплачивает вызов.

Если производитель услуг не предупредил потребителя и не явился в назначенное время при вызове на дом, производитель услуг возмещает причиненный ущерб потребителю.

15. Последствия нарушения условий договоров о выполнении работы и оказании услуги, не подпадающих под действие настоящей статьи, определяются законодательными актами Казахской ССР.

Статья 17. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правами, установленными законодательством о защите прав потребителя, признаются недействительными. Если в результате применения условий договора, ущемляющих права потребителя, ему был причинен ущерб, то этот ущерб должен быть возмещен изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме".

В настоящее время осуществлять риэлтерскую деятельность можно будет лишь при обязательной аттестации и сертификации, что заставит так называемых чёрных маклеров уйти с рынка. На сегодняшний день в Казахстане нет закона о риэлтерской деятельности. Отсутствие закона, регулирующего деятельность риэлтеров, создаёт сложности не только для самих риэлтеров, но и для потребителей их услуг. Объединенная ассоциация риэлтеров Казахстана (ОАРК) выступила с инициативой продвижения данного законопроекта. Поскольку большинство риэлтерских услуг связано с переходом прав на недвижимое имущество, это имеет важное значение для каждого, кто продаёт, покупает, сдаёт или снимает жильё. Сейчас не защищены ни продавцы, ни покупатели недвижимости.

Один из вопросов, касается перечня риелтерских услуг. В настоящее время под данным видом услуг принято понимать посреднические услуги при сделке по купле-продаже или аренде жилья. Однако фактически, данными рамками профессиональная компетенция риелтеров не ограничена, хотя посредническая деятельность и является непосредственной функцией этой категории специалистов. Ситуация сложилась так, что некоторые агентства специализировались на девелопменте - брали здания на реконструкцию, а потом сдавали их в аренду, некоторые вели агентскую деятельность, получали полномочия от зарубежных инвесторов, от их имени приобретали недвижимость и управляли ею. Зачастую понятие "риелтерская деятельность” включает управление бизнес - центрами. Но хочется оставить за собой право заниматься теми видами профессиональной деятельности, которые так или иначе соприкасаются с риелтерской. В этот список входят и консалтинг, поскольку риелтерские агентства проводят консультации, и маркетинг, и оценочная деятельность, хотя последняя соприкасается с деятельностью риелтеров лишь частично. Компании, работающие в сфере недвижимости, имеют разную специализацию, но нужно постараться прописать в законе все виды деятельности, с которыми так или иначе приходится сталкиваться их сотрудникам.

В рамках работы над законопроектом обсуждается вопрос о том, чтобы сравнять размер вознаграждения во всех компаниях в целом по республике, однако единого мнения по данному пункту пока нет. До кризиса большинство агентств брали вознаграждение в размере 3% от суммы сделки купли-продажи, но в период рецессии, когда у большинства крупных агентств количество клиентов уменьшилось, игроки рынка были вынуждены понизить ставку вознаграждения до 1-2%. По мнению представителей риэлтерского сообщества, наличие фиксированной ставки вознаграждения можно рассматривать как положительный момент и для собственников недвижимости, и для риелтеров, ведь в этом случае нюанс сделки, связанный с выплатой комиссии, понятен обеим сторонам, а значит, не должно возникать повода для недоразумений. К слову, отмечают в руководстве ОАРК, наличие фиксированной ставки характерно для рынка недвижимости большинства развитых стран, и на ее размер не оказал влияния даже финансовый кризис. С другой стороны, введение единой ставки вознаграждения поддерживают не все участники рынка. Противники данного подхода, в частности, полагают, что игроки сами должны оценивать свой труд.

На протяжении длительного времени не теряет актуальности вопрос подготовки риелтерских кадров. Несмотря на то, что фактически данная категория работников существует на отечественном рынке недвижимости на протяжении достаточно длительного времени, учебных заведений, которые целенаправленно занимались бы подготовкой специалистов риелтеров, по-прежнему нет. В результате, в агентства недвижимости приходят люди без опыта работы, без базовых знаний, необходимых в данной профессии. Оттачивать навыки таким "молодым специалистам” приходится на практике, что не может не сказываться на качестве оказываемых услуг. Восполнение пробелов в профессиональном образовании взяла на себя действующая при ОАРК школа риелтеров, регулярно проводящая обучающие семинары для специалистов как из Алматы, так и из регионов, но ресурсы одной обучающей структуры, пусть и действующей при профессиональной ассоциации, не в состоянии удовлетворить спрос на услуги по повышению квалификации. Согласно проекту закона, каждому риелтеру предстоит пройти базовый курс обучения и получить базовые знания, необходимые в работе. Хотя профессия риелтера основывается на практической деятельности, без серьезных знаний в области психологии и юриспруденции не может быть квалифицированного специалиста.

Развитие профессионального рынка риэлтерских услуг возможно только в том случае, если участники рынка недвижимости станут работать рука об руку с представителями госструктур. К сожалению, нередки случаи, когда риэлтеры, не владея информацией, оформляют сделки, последствия которых оказываются плачевными для клиентов. Государственные структуры, в частности, ЦОН и ГАСК, могли бы обеспечить доступ к информации по сделке. Бывают, например, факты, когда не владеющие информацией риэлтеры продают под производство базу или помещение, которое может быть снесено. Инвесторы, решившие вложить деньги в предприятие, приходят к нам через полгода и спрашивают, почему их не предупредили о том, что в соответствии с постановлением акимата здание должно пойти под снос? В данном случае вина лежит на риэлтере, но ведь он осуществил сделку не по злому умыслу, а из-за того, что не располагал необходимыми данными. Избежать подобных неприятных ситуаций, в которых, как правило, в роли "крайнего” оказывается клиент, позволит только законодательное регулирование отношений риэлтеров с исполнительной властью. Игроки рынка недвижимости, должны владеть точной информацией об объектах сделок, о лицах, заинтересованных в них. Органы на местах должны по запросу обеспечивать риэлтеров информацией о недвижимом имуществе, о наличии прав на него у третьих лиц. Взаимодействие со структурами государственной власти, считают участники рынка, будет способствовать, во-первых, развитию риэлтерского бизнеса, а во-вторых, защите интересов клиентов. Ведь в идеале наличие точной информации об объектах недвижимости должно являться одним из мотивов, побуждающих граждан обращаться к помощи профессиональных участников рынка, а не заниматься оформлением сделок в столь деликатной и, что греха таить, подверженной воздействию криминала сфере на свой страх и риск. Впрочем, отмечают представители госорганов, власть тоже заинтересована в информировании риелтеров о юридической чистоте строительных объектов.

Механизмы мошенничества при сделках с недвижимостью отличаются большим разнообразием, и в этом смысле регулирование риэлтерской деятельности посредством соответствующего закона представляется целесообразным. В процессе сделок с недвижимостью речь идет о крупных суммах, сотнях тысяч долларов, и поэтому они требуют профессионального подхода, отношение к таким сделкам имеют не только продавец, покупатель и посредник, но и государство. "Сегодня в УГАСК многие сделки подвергаются сомнению, и причиной этого являются подделки. Очень часто подделывается главный документ - так называемый паспорт объекта, то есть акт приемочной комиссии. Регистрация его осуществляется в органах юстиции, но зачастую уже туда он поступает фальсифицированным. Подделывается все - и печати, и подписи. О каком объекте на самом деле идет речь, выясняется только тогда, когда специалист ГАСКа по запросу выезжает на место. Если на основании сомнительного непроверенного документа риелтеры заключают контракты и проводят операции купли-продажи, риск возникновения неприятностей очень велик. Объект продается, проходит через нескольких владельцев. Как правило, участники сделки узнают о том, что акт поддельный, лишь приходя за разрешением на строительно-монтажные работы в архстройконтроль. Единственный реквизит, который невозможно подделать - это номер акта, получаемый в органах юстиции. Одной из характерных тенденций последнего времени стало резкое увеличение числа случаев регистрации поддельных актов приемочной комиссии на объекты недвижимости.

Таким образом, если риэлтеры заинтересованы в чистоте сделки, им необходимо обратиться с официальным запросом в ГАСК, указав, у кого и для кого они запрашивают информацию. ГАСК в свою очередь обязан предоставить ответ в срок до 30 дней в зависимости от сложности запроса. В особо сложных случаях срок может быть продлен еще на 30 дней, но тогда сторона, направившая запрос, должна получить уведомление о продлении сроков ответа. По мнению риэлтеров, предоставление информации должно осуществляться в более сжатые сроки, в идеале можно говорить об одном-двух днях, однако в настоящее время, такие темпы пока недостижимы. Специалист должен выехать для проверки на каждый объект, указанный в запросе, и только после этого пишется ответ, который подтверждает правомочность имеющегося у владельца акта приемочной комиссии. Обращаться за информацией к представителям госструктур, то есть в то же управление архитектурно-строительного контроля, риелтерам следует и в том случае, если они имеют дело с достраиваемыми долевыми объектами. Акимат постоянно принимает новые решения по срокам сдачи долевых домов, и располагает полной информацией по этому вопросу, поэтому риелтеры обязательно должны обращаться со своими запросами. С текущего года по результатам совместной работы Управления архитектуры и градостроительства и Управления государственного архитектурно-строительного контроля (УГАСК) принято решение сократить количество документов, необходимых для получения разрешения на строительство объектов недвижимости, с 16 до 6. Данная мера призвана оживить строительный рынок, способствовать привлечению инвесторов и сделать в глазах граждан законный порядок оформления строительства более привлекательным, чем нелегальные строения.

Юридические данные всех посредников, проводящих сделки по доверенности через архитектурно-строительный контроль, фиксируются в реестре ГАСК, и, как правило, в 50% случаев зарегистрированные оказываются "черными маклерами”. Их деятельность наносит ущерб репутации не только профессии риэлтера, но и страны в целом. Многие иностранные инвесторы приходят на казахстанский рынок и отмечают непорядочность наших граждан.

Оспорить необходимость построения цивилизованного рынка недвижимости, а значит, введения законодательного регулирования деятельности его профессиональных игроков, действительно трудно. Это требование времени, одно из условий того, что посткризисный рынок недвижимости не наступит на грабли изъянов и перегибов докризисного периода. Не подлежит сомнению и необходимость установления партнерских отношений между госструктурами и риэлтерами и их профессиональными объединениями.

В связи с вышеизложенным, закон о риэлтерской деятельности необходим, нужно четко прописать права и обязанности всех сторон, принимающих участие в сделках с недвижимостью. Необходимо, чтобы не было обманутых, чтобы сами сделки в глазах закона и государства носили прозрачный, правовой характер, способствовали исполнению намерений, как продавца, так и покупателя. В свою очередь и представители госорганов заинтересованы в том, чтобы иметь дело с зарегистрированными в налоговых органах риэлтерами. Приходится довольно часто видеть посредников, намерения которых вызывают сомнения. В этой сфере должен быть порядок. Покупатель, например, должен знать, кому и какой процент от сделки он платит, поэтому принятие закона представляется необходимым. Такой закон пойдет на благо и риэлтерскому сообществу.

3 перспективы развития в области недвижимости, международный опыт и развитие риэлтерской деятельности в казахстане

3.1 Исследование рынка недвижимости на международном уровне

Степень развития рынка недвижимости различных стран и отдельных его сфер характеризуется сложившимися специфическими условиями, зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждой стране, а также основными направлениями определения цены и стоимости квадратного метра того или иного вида объекта недвижимости.

Сегодня государством принимаются комплексные меры по развитию жилищного строительства и повышению доступности жилья. Однако, спрос на жилую недвижимость, особенно в крупных городах, остается на высоком уровне. На этом фоне активно развивается рынок арендного жилья. При этом значительная часть этого рынка находится в тени. Такими условиями пользуются недобросовестные собственники и посредники, в том числе непрофессиональные риэлтеры.

По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, на 1 января 2013 года зарегистрировано 15,4 тыс. юридических лиц, занимающихся операциями с недвижимым имуществом. На доходы от операций с недвижимостью приходится более 7% ВВП, только за январь-сентябрь 2012 года - это 1,5 трлн. тенге.

В развитых странах государство активно участвует в регулировании риэлтерской деятельности. Это связано, прежде всего, с защитой прав граждан. В Германии, США, Канаде установлены четкие требования к риэлтерам, в некоторых странах риэлтерская деятельность лицензируется. В Великобритании, Бельгии, Испании функции регулирования рынка риэлтерских услуг переданы саморегулируемым организациям, которые устанавливают барьеры для недобросовестных участников.

В Казахстане риэлтерская деятельность не регулируется государством. Слабую роль играет Объединенная ассоциация риэлтеров Казахстана. В настоящее время членами ОАРК являются около 60 риэлтерских фирм. В Ассоциации сертификацию прошли только 9 компаний, аттестовано всего 130 специалистов.

В результате отсутствует достоверная информация о размерах рынка риэлтерских услуг. На рынке действует большое число непрофессиональных участников, которые работают вне правового поля без оформления соответствующих документов со своими клиентами. Это касается и арендодателей, которые не регистрируются в качестве индивидуального предпринимателя и не платят налоги с полученных доходов. Сложившаяся ситуация приводит к грубому нарушению прав наших граждан: одни и те же квартиры сдаются нескольким клиентам, многие семьи лишаются денег внесенных в качестве предоплаты, семьи с детьми выселяются собственниками без предупреждения и возмещения расходов. При этом отсутствие договоров приводит к безнаказанности недобросовестных арендодателей и риэлтеров. Многие риэлтеры не несут ответственность за юридическую чистоту сделки. Гражданам недоступна информация о "черном" списке риэлтеров и арендодателей.

Кроме того, теневой сектор арендного жилья создает угрозы общественной и национальной безопасности в случаях, когда нелегально арендованные квартиры используются преступниками.

Позиция Правительства Республики Казахстан по вопросу развития цивилизованного рынка риэлтерских услуг в Казахстане и борьбе с теневым рынком услуг по аренде жилья такова:

усилить механизмы государственного регулирования либо саморегулирования риэлтерской деятельности;

повысить профессиональный уровень риэлтеров;

информировать население о "черном" списке риэлтеров и арендодателей;

усилить работу по выявлению фактов незаконной сдачи жилья в аренду.

С 2006 года по поручению главы государства была введена государственная программа жилищного строительства [33]. Теперь большое внимание будет уделяться индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) [34]. По республике средняя стоимость квадратного метра ИЖС очень варьирует по регионам, но это все равно значительно дешевле, чем приобретать недвижимость. Правительственным постановлением 1 августа утверждены единые правила выделения земельных участков, для чего внесены изменения в Земельный кодекс. Человек, не имеющий земли и не являющийся домовладельцем, имеет право на получение бесплатных 10 соток под ИЖС. При этом часть денег, выделенных на прокладку инженерных сетей, будет тратиться именно на подводку воды, света и так далее к местам массовой индивидуальной застройки. Инфраструктуру и прокладку дорог государство также берет на себя.

Известно, что все экономические начинания зависят от эффективности их претворения в жизнь, в области недвижимости - от масштабности внедрений в строительство. В этом существуют определенные затруднения. Объемы кредитного (ипотечного) жилья вместе с коммунальным (бесплатным) жильем пока не в состоянии повлиять на цены на рынке.

Принят закон "Об арендном жилье" [35], который в случае его эффективного и действенного исполнения, может несколько разрядить обстановку на рынке. А также в преддверии планируемого вступления в ВТО в самое ближайшее время планируется снять ограничения, согласно которым в строительных компаниях 51% участия должен приходиться на долю казахстанцев. После снятия ограничений на казахстанский строительный рынок смогут заходить стопроцентно иностранные застройщики, которые возможно предложат потребителям более приемлемые цены.

В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единой целостной системы институтов рынка недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимости может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность.

Но, несмотря на все факторы, которые с большей или меньшей эффективностью могут поспособствовать более благоприятному сценарию, при котором цены плавно замедлят свой рост и стабилизируются.

Первичный и вторичный рынки жилья влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор решений относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обусловлена тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую - конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Но не это главное.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при падении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определена: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк. Вторичный рынок недвижимости более инертен, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительный процесс вовлечены ряд организаций, каждая из них заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Рынок недвижимости - рынок ограниченных возможностей, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. Однако, недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

По итогам социально-экономического развития и исполнения государственного бюджета Республики Казахстан за первое полугодие, в качестве одного из индикаторов перегрева экономики отмечают активное вложение средств банков и населения в недвижимость. В отсутствие надежных инструментов вложения капитала достаточно солидную долю в структуре кредитования банков стали занимать кредиты, выданные гражданам на строительство и приобретение жилья. Их удельный вес, по данным на конец июня 2012 года, возрос до 10,8 процента, в то время как, например, на конец декабря 2013 года, составлял всего 3,8 проц. Учитывая, что доля нового строительства и реконструкции по итогам полугодия достигла 9,3 процентов в общем объеме кредитования, получается, что сегодня банки второго уровня примерно 20 процентов от всей суммы кредитов, или около 630 млрд. тенге вкладывают в сектор недвижимости. По сравнению с началом 2012 года эта сумма увеличилась более чем в 4,5 раза. Кредитная экспансия банков второго уровня, наблюдаемая в последние годы, опирается на мощный приток внешнего финансирования. Основная проблема заключается в том, что момент плавно "посадить" рынок уже упущен. Слишком много инвестиционных квартир, слишком ненадежно хрупкое равновесие. Например, в США нежелание людей покупать недвижимость по неоправданно высоким ценам, вызвавшее замедление темпа роста продаж в течение последних четырех месяцев, уже вызвало беспокойство американской Национальной ассоциации риэлтеров и спровоцировало падение индексов на американском фондовом рынке. У нас же ситуация еще более тревожная. У цен на недвижимость есть свой определенный запас роста, который может быть плавным, а может - резким [36]. Рост цен на жилье стремительно идет вверх, и свой потенциал роста, вероятно, уже давно исчерпали, поэтому подогреваются сейчас искусственно. И если даже представить, что все принимаемые меры по стабилизации цен удастся претворить в жизнь, то сама остановка их роста может вызвать обвал рынка.

Следует также отметить, что за рубежом в связи с устоявшимися особенностями рынков недвижимости и закономерностями их развития цены на объекты недвижимости часто формируются с отрывом от всех остальных внешних факторов, с учетом только их частных внутренних признаков (например, родословная дома, цена гудвилл коммерческого объекта недвижимости). Часто так происходит в Германии, Греции, Кипре, Эстонии, Южной Черногории.

Объекты недвижимости в Испании развиваются либо территориально, либо территориально-функционально, и таким же образом осуществляется определение их стоимости и цены. Первый признак проявляется в наличии в Испании четырех условных районов: Коста-Брава (Барселона), Коста-Бланка (Аликанте), Коста-дель-Соль (Малага), Канарские Острова (о. Тенерифе), второй - в существовании линий удаленности от моря. При этом наиболее дорогими жилыми объектами недвижимости являются объекты второй и третьей линий, а не первой, как принято считать, ввиду неблагоприятности погоды. Хотя наиболее дорогие земельные участки находятся около моря, так как застройка, как правило, не планируется (жилые или коммерческие объекты недвижимости), а осуществляется исходя из реальных инвестиций в перспективе.

Жилой фонд Турции можно классифицировать в рамках их правового статуса, цены и уровня аренды. Локально жилищный фонд страны делится на 4 типа по стоимости: сверхдорогой, дорогой, средний и дешевый. Gecekondu (читается как "геджеконду" (турец.) - гетто, ночлежка) можно причислить к пятому типу. По указанным типам и производится развитие отдельных объектов недвижимости, которые характеризуются определенным набором характеристик. Землетрясение 1999 г. привело к необходимости подтверждения качества деятельности строительных организаций и агентств развития объектов недвижимости, что, в свою очередь, способствовало интенсивному развитию института оценки объектов недвижимости с учетом их защищенности от землетрясений.