Особенности оценки коммерческой недвижимости на примере офисной недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Особенности оценки коммерческой недвижимости на примере офисной недвижимости



План

Введение

1. Теоретические основы оценки коммерческой недвижимости

1.1 Коммерческая недвижимость как особый объект оценки

1.2 Методическая особенность оценки коммерческой недвижимости: подходы и методы

2. Расчет рыночной стоимости коммерческой недвижимости

2.1 Анализ рынка офисной недвижимости г. Ростов-на-Дону

2.2 Расчет рыночной стоимости офисного помещения

2.3 Определение потенциального валового дохода (ПВД)

3. Особенности оценки офисной недвижимости

Заключение

Приложение



Введение

С появлением в России рыночных отношений возникла объективная необходимость независимой оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Проблемы оценки недвижимости давно решаются зарубежными и сравнительно недавно - российскими учеными-экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области в России свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур.

Частные структуры проявляют заинтересованность в независимой оценке коммерческой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, в целях минимизации рисков, для судебных споров и в других случаях, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости. Органы государственной власти нуждаются в адекватной оценке объектов недвижимости для принятия решений о приватизации и сдачи их в аренду. Кроме того, давно ведется работа по привлечению оценщиков к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости как налогооблагаемой базы для исчисления налога на недвижимость. В перспективе эти платежи должны стать преобладающими в общем объеме налоговых поступлений в бюджеты муниципалитетов.

В крупных городах России проблема практической оценки коммерческой недвижимости решается неплохо: существует развитая информационная инфраструктура рынка, имеются квалифицированные специалисты, умеющие использовать данную инфраструктуру для принятия аргументированных решений, существует общепринятая методология оценки. Малоактивным рынкам присущи, как общие для рынка коммерческой недвижимости свойства, так и дополнительные риски, связанные с низкой инвестиционной активностью в данных локациях. Вместе с тем, рынки с неразвитой инвестиционной средой, то есть малоактивные рынки, осуществляют экономическую деятельность, для реализации которой необходимо использование соответствующих инструментов оценки.

Существующие методики оценки объектов коммерческой недвижимости основаны на категориях, отражающих развитые рыночные отношения, и s практически "не работают" в условиях почти полного отсутствия рыночной информации, что порождает множество конфликтов между субъектами рыночных отношений. Об этом свидетельствует судебная практика оспаривания результатов проводимых оценок. В связи с этим, для осуществления оценочной деятельности в населенных пунктах с малоактивным рынком недвижимости необходимо формирование новых подходов и методов оценки коммерческой недвижимости, что будет способствовать справедливому формированию цен на недвижимость, информационной открытости локальных рынков недвижимости и, следовательно, тем самым улучшению инвестиционного климата в регионах.

Степень научной разработанности проблемы. Решение поставленной в исследовании проблемы требует изучения теоретического и практического опыта в областях, связанных с оценкой рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рынком.

Основные теоретико-методологические вопросы, связанные с понятием недвижимого имущества, освещены такими авторами, как А.Н. Асаул, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Г. Харрисон. Специфика функционирования и развития рынка недвижимости, в том числе в территориальном аспекте, рассматривается в работах И.Т. Балабановой, А.Г. Грязновой, B.C. Занадворова и A.B. Занадворовой, Г.М. Стерника, Н.М. Синициной, Е.И. Тарасевича, А.О. Селливана, Ф.М. Шеррера, Д. Росса и др.

Теоретические и методические проблемы оценки рыночной стоимости различных типов объектов недвижимого имущества освещены в трудах отечественных авторов: В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, C.B. Грибовского, Н.В. Калининой, С.П. Коростелева, В.Н. Кошман, JI.A. Лейфера, Г.И. Микерина, В.Н. Мокиной, Е.С. Озерова, М.А. Федотовой, и др.

Цель работы - определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере офисного помещения

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2) дать характеристику объекту оценки и его окружению;

3) обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;

4) сформировать заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки.

Задачи данной выпускной квалификационной работы являются:

- исследование экономической сущности основных понятий и категорий, связанных с функционированием рынка недвижимости и, в частности, коммерческой недвижимости;

- изучение категории "рыночная стоимость", как результата развития экономических отношений в сфере коммерческого оборота недвижимости; выявление особенностей малоактивных рынков коммерческой недвижимости, определяющих специфику формирования рыночной стоимости объектов;

- формирование принципов и методов массовой оценки для определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости на малоактивных рынках;

Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических подходов к определению рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Информационной и эмпирической базой исследования послужили данные Федеральной службы государственной статистики, Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ростовской области, данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, результаты мониторинга рынка недвижимости Ростовской области, осуществленного автором, а также данные семинаров и конференций по проблемам девелопмента, управления и оценки недвижимости, информация, представленная в отчетах фирмами, работающими на рынке недвижимости, аналитические обзоры риэлтерских, консалтинговых, управляющих, девелоперских компаний, информационные ресурсы сети "Интернет".



1. Теоретические основы оценки коммерческой недвижимости

1.1 Коммерческая недвижимость как особый объект оценки

Коммерческая недвижимость - это офисные, торговые, производственные, складские помещения, готовый бизнес, а так же земля, предназначенная для строительства магазинов, торговых центров, баз отдыха, складов.

Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать в аренду, купить или продать, передать право пользования.

Коммерческая недвижимость считается одним из наиболее прибыльных инвестиционных объектов. Некоторые строят свой бизнес целиком и полностью на коммерческой недвижимости, т. е. сдаче в аренду площадей, субаренду.

Оценка коммерческой недвижимости - это оценка недвижимости, которая может приносить доход. Часто, ее называют доходной недвижимостью. Независимая оценка коммерческой недвижимости - это определение текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости самый распространенный вид оценки, включающий в себя определение стоимости права собственности или иных прав. Так же она учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением. При оценке коммерческой недвижимости принимают во большое количество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.

Оценка коммерческой недвижимости основывается на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном. Оценка коммерческой недвижимости оформляется в виде отчёта, в котором отражается профессионально проведенный анализ рынка оцениваемого имущества, сведения о рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки коммерческой недвижимости - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость - основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Сегмент офисного рынка аналогичен сегменту новостроек на рынке жилья и является наиболее интересным и показательным. Большинство предложений на вторичном офисном рынке - это помещения в зданиях советского периода - бывших НИИ, физически и морально устаревших административных зданиях, прочих нежилых помещениях неопределенного характера. Именно первичный офисный рынок представляет собой сливки этого типа недвижимости. Вновь построенные или недавно реконструированные офисные здания, отражающие собой последнее слово строительной индустрии и интеллектуальной начинки, являют собой верх престижа для любого бизнеса и наиболее высокий уровень арендных ставок.

Рассматривая оценку офисов, следует отметить, что любой офис используется в коммерческих целях, деятельность пользователей офиса направлена на получение прибыли. Следовательно, должны использоваться доходный метод оценки. Набор информации используемой для оценки офиса, должен отражать качественные характеристики и являться элементом престижности деятельности офиса.

Согласно классификации сегмент офисной недвижимости условно подразделяется на три основных категории:

1. Профессиональные офисные помещения,

2. Полупрофессиональные офисные помещения,

3. Квартирные офисы.

1. Офисные помещения

К данной категории можно отнести бизнес-центры и офисные здания класса "А", "В" и "С". Под классом "А" подразумеваются самые престижные офисы, расположенные в деловом центре города. Здания, в которых они находятся, оснащены различными интеллектуальными системами автоматизации, имеется различное оборудование и оргтехника, подключение к сети Интернет, ресепшн, служба безопасности, подземные стоянки и охраняемые парковки. Кроме того, аренда офиса класса "А" позволяет воспользоваться конференц-залом, а свободное время можно провести в центре отдыха.

От класса "А" офисные помещения класса "В" отличаются менее широким спектром предлагаемых услуг. Кроме того здания, в которых расположены офисы, уже не новые и не оснащены по последнему слову техники, однако расположены они в центре. Стоит отметить, что через 5-7 лет эксплуатации объекты офисной недвижимости класса "А" превращаются в класс "В".

К офисной недвижимости класса "С" относятся здания, расположенные вблизи станций метро или на пересечении транспортных путей. Ремонт в помещении проводился более 10 лет назад, потому коммуникации никак нельзя назвать современными. Среди предоставляемых услуг имеется телефонная связь, иногда подключение к интернету.

2. Полупрофессиональные офисные помещения

Полупрофессиональная офисная коммерческая недвижимость включает в себя помещения классов "D" и "Е", которые смогут стать отличными объектами недвижимости после качественного ремонта. В зданиях класса "D" системы инженерной коммуникации и жизнеобеспечения уже устарели. Однако имеется небольшая автостоянка с отдельным выходом. Что же касается класса "Е", то такие здания обычно неприспособленны для размещения в них офисных помещений и потому требуют капитального ремонта с перепланировкой.

3. Квартирные офисы

Данный класс недвижимости представляет собой оборудованные под офис квартиры в жилых домах.

Оценка офисного помещения - специфическая задача оценки. Почти все бизнес центры и отдельные офисы расположены в черте города. Это в первую очередь обусловлено тем, что большая доля рабочих мест расположена в городах. Плюс ко всему, транспортная доступность для клиентов. В настоящее время офис компании является, можно сказать, ее лицом. Поэтому крупные фирмы стараются иметь офис в престижных районах города, которые расположены ближе к центру города. Состояние офиса является вторым важным критерием. Так как обычно в офисах работают непосредственно с клиентами. Оценка офиса может пригодиться для:

· определения кредитоспособности;

· целей страхования; целей налогообложения;

· постановки на баланс компании; внесения в уставной капитал Оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей).;

· совершения сделок купли-продажи;

· решения имущественных споров.

Факторы, влияющие на стоимость офиса:

· состояние здания и помещения;

· год постройки здания;

· охрана;

· планировка помещения;

· наличие стоянки.

Документы необходимые для оценки офиса:

· документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.); документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план);

· разрешение на перепланировки (если они есть);

· сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию),

· документы (при наличии), подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);

· данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.

Так же возможно наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и так далее - приветствуется документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений). Характеристика и методика оценки офиса (офисного помещения). Рынок офисных помещений на данный момент находится на стадии развития. На рынке в основном доминирует аренда офисных помещений.

Основными задачами метода оценки офисного помещения является определение чистого дохода и соответствующих ставок капитализации. Показатель чистого дохода зависит от ставки за арендованные помещения и расходов по его эксплуатации. Единых правил, на которых сдается офисное здание, не существует. Каждый договор аренды индивидуален и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе и не отраженных в договоре аренды. Если здание передается полностью одному арендатору, то и все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров здания, главного входа, вспомогательных помещений и так далее. Владелец должен осуществлять контроль за их состоянием самостоятельно. Прочие затраты, как правило, владельцы пытаются переложить на арендаторов.

При передаче здания одному арендатору процесс оценки будет довольно простым. Однако если здание разбивается на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы, либо вычисляется отдельно, к примеру, при расчете на один кв. м в год. В данной ситуации имеются следующие составляющие:

1. валовая выручка;

2. эксплуатационные расходы;

3. чистый доход.

Валовая выручка включает:

Ш поступление от существующих арендаторов;

Ш потенциальную выручку от неиспользуемых помещений;

Ш потенциальную выручку от намечаемых арендных контрактов. Эксплуатационные расходы включают:

Ш ремонт;

Ш водоснабжение;

Ш горячая вода и отопление;

Ш лифты;

Ш затраты на оплату обслуживающего персонала;

Ш затраты на уборку помещений и территорий;

Ш страхование;

Ш налоги; прочие расходы.

Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Ежегодные расходы на ремонт зависят от возраста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. Погодные условия сильно влияют на необходимость в ремонте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их долговечности. Использование качественных материалов при строительстве - самый главный фактор экономии на ремонтных работах.

Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных связанных расходов.

Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов. Для малых офисных помещений, находящихся в пожизненном пользовании арендатора, как это часто встречается сегодня в России, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах.

1.2 Методическая особенность оценки коммерческой недвижимости: подходы и методы

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчёт стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости недвижимости.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. принципы, основанные на представлениях потенциального собственника: полезность, замещение, ожидание;

2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости: вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение;

3. принципы, обусловленные действием рыночной среды: спрос и предложение, конкуренция, соответствие, изменение внешней среды;

4. принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Определение рыночной стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности с учётом ее местоположения, класса, оснащенности. Критерии выбора офисного помещения можно увидеть в таблице 1-Критерии при выборе класса помещения.

Таблица 1

Критерии при выборе класса помещения

№ п/п	Характеристика	A	B	C	D
1	Местоположение, транспортная доступность	центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города; на главных магистралях и площадях с удобным подъездом	районы средней удаленности; некоторая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом	удаленные районы; окраина; неудобный подъезд	в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов
2	состояние	новое строительство; высококачественная отделка в отличном состоянии	срок эксплуатации 5-7 лет, высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии	устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения; стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии	изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта
3	Констру-ктивно-планировочные решения	высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10%	помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20%	высота помещения не менее 3,0м; коридорная система; различные планировочные решения в рамках одного здания	размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах
4	Парковка	подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание	организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки	недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд	отсутствие парковки
5	Инфраструктура	развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха	недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию	недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха	отсутствие инфраструктуры

На основании стандартов оценки обязательных к применению субъектами оценочной деятельности утверждены следующие подходы к оценке:

затратный подход;

доходный подход;

сравнительный подход.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Преимущество затратного метода состоит в его пригодности для оценки имущества на малоактивных (пассивных) секторах рынка.

Основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за имущество больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим имуществом, аналогичным по своим полезным характеристикам. Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства, т.е. "улучшений", с учетом всех видов износа.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Процедура оценки, с учетом вышеизложенных особенностей, включает следующие последовательные шаги:

1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Расчет прямых и косвенных затрат на возведение нового, аналогичного оцениваемого объекта.

3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Расчет общего накопленного износа оцениваемого объекта, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

Затратный подход предусматривает возможность оценки в зависимости от цели и, как следствие, закладываемой точности расчётных процедур следующими методами:

Методом сравнительной единицы - предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС укрупненные показатели стоимости строительства; УПВС укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости и т.д.).

Методом разбивки по компонентам - отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

метод субподряда - основан на том, что строитель - подрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам;

метод разбивки по профилю работ - аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.);

метод выделения затрат - предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

методом количественного обследования - основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Метод количественного обследования - база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает и более точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является и более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт. Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства). Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумм денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией. На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирована свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Любой из этих методов подразумевает в зависимости от конкретных условий определение либо полной восстановительной стоимости имущества, либо стоимости замещения.

При всех вышеуказанных методах оценки полученную стоимость оцениваемого объекта необходимо привести к существующему уровню сметных цен. Переход осуществляется путем индексации от цен уровня базисного периода к ценам на дату оценки.

Полная восстановительная стоимость определяется как стоимость воспроизводства точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по всем параметрам оцениваемому объекту.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

метод сравнения продаж;

метод распределения;

метод выделения;

метод разбивки на участки;

техника остатка для земли;

капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

права собственности;

условия финансирования;

условия продажи;

условия рынка;

месторасположение;

физические характеристики;

доступные коммунальные услуги;

условия зонирования;

наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

налоги, страховка, заработная плата ИТР;

расходы на маркетинг;

прибыль и накладные расходы подрядчика;

прибыль предпринимателя.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки

Данный метод применяется для имущества, стабильно приносящего доход на дату оценки, активно присутствующего на рынке купли - продажи, и как следствие, доход которых можно спрогнозировать на определенный период времени.

Основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Рыночная стоимость формируется на основе четырех концепций: спрос, полезность, дефицит, возможность передачи.

Возможность передачи - это свойство объекта быть приобретенным целиком или по частям.

Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров и услуг в зависимости от спроса на них. Это набор объектов, из которого могут выбирать потенциальные покупатели или арендаторы.

Спрос - это одновременно и желание обладать объектом оценки, и возможность заплатить за него.

Полезность - способность удовлетворять нужды и потребности людей. Это скорее относительное, или сравнительное понятие, нежели абсолютная характеристика. Обычно, чем больше потребностей способен удовлетворить объект, тем он более полезен, и тем большим будет спрос на него. Полезность собственности для конкретного предприятия может отличаться от ее полезности с точки зрения рынка или определенной отрасли.

В рыночной экономике недвижимость имеет товарную форму, выступая в качестве объекта инвестиций. Любой инвестор рассмотрит возможные варианты инвестиций относительно их доходности и уровня риска. Поэтому определение рыночной стоимости объекта недвижимости через преобразование потока будущих доходов от ее эксплуатации является необходимостью при принятии решения об инвестировании. Темпы и перспективы развития рынка недвижимости, и, прежде всего сегмента коммерческой недвижимости, требуют применения доходного подхода в оценке.

Доходный подход оценивает стоимость имущества в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

метод прямой капитализации доходов - в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период;

метод дисконтирования денежных потоков - в стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

В основе обоих методов лежит предпосылка, что величина стоимости недвижимости обусловлена возможностью получать с помощью этого объекта доходы в будущем. В обоих случаях происходит преобразование дохода от объекта недвижимости в его стоимость в соответствии со стоимостью денег во времени. Различаются эти методы лишь способом преобразования. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости, преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени применим для ситуаций, в которых ожидается, что от эксплуатации объекта недвижимости в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы роста прибыли будут постоянными).

Сущность данного метода выражается формулой (1):

, где

V_оо - текущая стоимость объекта оценки,

I - доход инвестора от владения оцениваемым объектом;

К ₀ - коэффициент капитализации, определенная оценщиком.

Расчет стоимости методом прямой капитализации выполняется в несколько этапов:

1. Расчет ежегодного чистого дохода:

Оценка потенциального валового дохода (ПВД) на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды сравниваемых объектов;

Оценка потерь от неполной загрузки, не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Валовой доход, уменьшенный на рассчитанную величину потерь, определяется как действительный валовой доход (ДВД).

2. Расчет издержек (операционных расходов) по оцениваемой недвижимости. ДВД, уменьшенный на величину издержек, определяется как чистый операционный доход (ЧОД).

3. Расчет ставки капитализации.

4. Расчет текущей стоимости объекта оценки заключается в преобразовании величины прогнозируемого чистого операционного дохода в стоимость имущества на дату оценки.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется тогда, когда у предприятия в ближайшие годы ожидается значительное изменение величин прибыли из-за освоения новых производств, привлечения дополнительных инвестиций, технической модернизации, всплеска спроса на продукцию и других причин. Выражается формулой (2):

(2) ,

где

V_оо - текущая стоимость объекта оценки,

CF_n - денежный поток периода n,

r - ставка дисконтирования денежного потока,

V_term - стоимость реверсии или остаточная стоимость.

Согласно данному методу стоимость объекта недвижимости определяется как сумма:

текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков;

текущей стоимости величины остаточной стоимости объекта (реверсии).

Метод дисконтированных денежных потоков состоит из следующих этапов:

Выбор модели денежного потока.

Определение длительности прогнозного периода.

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки.

Прогноз и анализ расходов.

Прогноз и анализ инвестиций.

Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.

Определение ставки дисконта.

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

Внесение итоговых поправок.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Данный метод используется на "активных" секторах рынка, когда имеется достаточно информации для анализа и сравнения.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:

· метод моделирования рыночного ценообразования;

· метод сравнительного анализа сделок.

Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения, расчет производится следующей формулой (3):

где P* - рыночная стоимость (равновесная цена);

f_j - элемент сравнения;

f_j и f_ej - количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного "эталонного" объекта;

p_j = P_fj/f_j - удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где P_fj - цена j-гo фактора размером f_j.

Указанная зависимость предназначается для длительного использования в оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества).

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

· анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

· определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

· расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

· применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

· анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная - если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами "приведения" цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

· техники количественного анализа;

· техники качественного анализа

Техники количественного анализа:

· техники компенсационных корректировок цен;

· техники факторного анализа.

Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей "компенсацию" упомянутого недостатка объекта-аналога.

В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным. Однако и два других подхода к оценке недвижимости - доходный и затратный - также черпают информацию с рынка. Первый из них использует информацию о среднерыночных ставках арендной платы. Кроме того, коэффициент капитализации также определяется на основе рыночных данных. Затратный подход использует информацию о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, о средней величине накладных расходов и среднеотраслевой рентабельности. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный инвестор не заплатит больше, чем сумма, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта. Для каждой проблемы оценки всегда найдутся один - два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке, хотя самым "рыночным" является метод сравнения продаж объектов-аналогов, если у Оценщика имеется достаточно надежной исходной информации.

При принятии окончательного решения о стоимости, результаты расчетов, полученные различными методами, корректируются.



2. Расчет рыночной стоимости коммерческой недвижимости

2.1 Анализ рынка офисной недвижимости г. Ростов-на-Дону

Сегодня наиболее востребованной становится классификация объектов офисной недвижимости по классам. Данная классификация представлена в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Классификация объектов офисной недвижимости по классам Источник: "ABC&MT Group"

Наименование класса	Описание класса
Класс "A"	Помещения в новых офисных комплексах (бизнес-центрах) с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеются собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 25-30 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.
Класс "B"	Офисные помещения в новых специальных офисных зданиях, реконструированных особняках или в бизнес-центрах после 5-7 лет эксплуатации, по каким-либо параметрам качества или местоположения уступающих классу "А".
Класс "C"	Офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения: разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Иначе говоря - это типичное институтское или реконструированное фабричное здание советских времен
Класс "D"	Офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов, то есть реконструированные первые этажи жилых зданий и подвалы.

В период с 2012-2013 гг. наблюдался подъем на данном сегменте рынка. Поскольку именно на данный период большинство объектов недвижимости было введено в эксплуатацию, либо велся активный процесс строительства. В настоящее время на рынке наблюдается тенденция падения спроса на объекты офисной недвижимости. На протяжении всего 2014 г. основным сдерживающим фактором для рынка коммерческой недвижимости являлась геополитическая нестабильность, которая во второй половине года привела к резкой девальвации национальной валюты, повышению инфляции и замедлению экономического роста. Тем не менее по итогам года можно утверждать, что российские и иностранные инвесторы продолжали искать новые возможности, анализировать активы и совершать сделки на российском рынке коммерческой недвижимости.

После значительного объема ввода качественных бизнес-центров в Ростове-на-Дону в 2010-2013 гг. - в 2014 г. не было введено ни одного качественного объекта. Тем не менее на стадии строительства в конце 2014 г. находилось более 90 тыс. кв. м качественных офисных площадей.

В связи с усугублением геополитических проблем и ухудшением экономических показателей России в 2014 г. существенно сократился спрос на офисы в качественных бизнес-центрах.

В связи с углублением геополитических проблем и ухудшением экономических показателей России в 2014 г. существенно сократился спрос на офисы в качественных бизнес-центрах.

К концу 2014 г. углубились тенденции сокращения арендаторам расходов на аренду офисов, стремления выкладывать деньги в современные и высококлассные объекты. Увеличилось количество компаний, переезжающих в бизнес-центры более низких классов. На фоне большого объема предложения офисов в целом по рынку в совокупности с низким уровнем спроса и высокими ставками аренды на качественные помещения, часть офисов начала простаивать, увеличилась конкуренция среди бизнес-центров в привлечении арендаторов, что способствовало приведению более гибкой ценовой политики арендодателями в качественных бизнес-центрах.

В 2014 г. ставки аренды в большей степени были снижены на офисные объекты, расположенные в отдаленных от центра районных Ростова-на-Дону. По итогам 2014 г. бизес-центрах классов "А" и "В+" относительно декабря 2013 г. на 17% была снижена верхняя граница диапазона ставок аренды увеличилась на 7,7%. В офисных зданиях классов "С" и "D", в связи с увеличением спроса и возросшим уровнем конкуренции в сегменте, диапазон ставок аренды расширился.

По состоянию на конец 2014 г. в Ростове-на-Дону действовало порядка 39 бизнес-центров классов "А", "В", "С" и "D". Общий объем офисных площадей составлял порядка 354,6 тыс. кв.м. Из них 16 - качественные бизнес-центры, общий площадь которых составляла 245,6 тыс. кв.м. На класс "А" приходится порядка 46% от общего объема офисных площадей, на классы "В" и "В+" - порядка 23,3%, на классы "С" и "D" - 30,7%. При этом больше половины офисных объектов Ростова-на-Дону - это здания "С" и "D" классов, как правило, реконструированные административные или жилые объекты.

За 2014 г. было введено в эксплуатацию два бизнес-центра суммарной общей площадью 5,4 тыс. кв.м. На стадии строительства находились такие крупные объекты, как БЦ класса "А" Don Capital общей площадью 43 тыс. кв.м, а также БЦ в составе МФК Sheraton общей площадью - 48,5 тыс. кв.м.

Наглядно проанализировать динамику распределения уже эксплуатируемых бизнес-центров мы можем увидеть на графике 1³-распределение площадей действующих бизнес-центров Ростова-на-Дону по классам. Декабрь 2014 года. А так же на графике представлены данные о распределение площадей действующих бизнес-центров Ростова-на-Дону по районам.

График 1-распределение площадей действующих бизнес-центров Ростова-на-Дону по классам. Декабрь 2014 года.

График 2- распределение площадей действующих бизнес-центров Ростова-на-Дону по районам. Декабрь 2014 г.

Стоит отметить, что в Ростове-на-Дону начиная с 2010 г. велось активное строительство качественных бизнес-центров. В период 2010-2013 гг. были введены в эксплуатацию: БЦ "Колизей" (в 2010 г.; общая площадь - 23,4 тыс. кв.м); БЦ "Риверсайд-Дон" (в 2011 г.; общая площадь - 23,5 тыс. кв.м); БЦ "Пять Морей" (в 2012 г.; общая площадь - 37 тыс. кв.м); ДЦ "Ассамблея" (в 2013 г.; общая площадь - 7,5 тыс. кв.м) и БЦ в составе МФК "Лига Наций" (введен в 2013 г.; общая площадь - 37 тыс. кв.м).

Девелоперская активность в этот период была связана с увеличением спроса со стороны ростовских компаний на более комфортное офисное размещение, финансовая состоятельность которых укрепилась после кризиса 2008 г.

Сформировавшаяся к началу 2014 г. ситуация дисбаланса спроса и предложения, в результате большого ввода офисных площадей в 2013 г., усугубилась в 2014 г. обострением геополитических проблем и ухудшением экономических показателей России, в результате чего сократился спрос на качественные офисные помещения.

...