Особенности оценки коммерческой недвижимости на примере офисной недвижимости

В условиях экономической неопределенности многие компании были вынуждены оптимизировать расходы на аренду (в основном в бизнес-центрах классов "В" и "В+"), переезжая в офисы меньшей площади или в бизнес-центры более низких классов.

К концу 2014 г. усугубились тенденции сокращения арендаторами расходов на аренду офисов, отсутствия стремления вкладывать деньги в современные высококлассные объекты. В результате снижения спроса часть офисов начали простаивать, увеличилась конкуренция среди бизнес-центров в привлечении арендаторов.

В 2014 г. ростовские компании продолжали оставаться ключевыми арендаторами бизнес-центров Ростова-на-Дону, их доля в структуре арендаторов бизнес-центров города превышала 50%. На долю федеральных компаний приходилось порядка 30%, на долю иностранных - 20%.

Наиболее востребованными арендаторами в 2014 г. были небольшие офисы в бизнес-центрах класса "С", во многом благодаря низким арендным ставкам. Весомую роль для арендаторов имело соответствие арендной ставки уровню предоставляемых бизнес-центром услуг.

К концу 2013 г. в Ростове-на-Дону ставки аренды в бизнес-центрах классов "А" и "В+" составляли 800-1800 руб./кв.м/мес., в бизнес-центрах класса "В" - 600-1000 руб./кв.м/мес., в зданиях класса "С" - 500-700 руб./кв.м/мес. (в зависимости от арендуемой площади, месторасположения бизнес-центра и его доли вакансий, без учета НДС).

В результате ввода большого объема качественных офисных площадей в 2013 г. (более 50 тыс. кв.м) и сокращения спроса на качественные объекты, собственники были вынуждены пересматривать уровень ставок аренды в сторону снижения.

В 2014 г. ставки аренды в большей степени были снижены на офисные объекты, расположенные в отдаленных от центра районах Ростова-на-Дону. Открытие нового бизнеса было не выгодно, а основная масса офисных помещений, давно используемых арендаторами помещений была и остается площадью 150 кв. м.. Доля потребителей в соответствии с потребностями по отношению к площади офисных помещений представлена на диаграмме.2.1.

Диаграмма 2.1 - Доля потребителей в соответствии с потребностями по отношению к площади офисных помещений

В бизнес-центрах класса "А" диапазон ставок аренды сузился: верхняя граница диапазона снизилась на 16,7% относительно ставок аренды на декабрь 2013 г., нижняя граница ставок увеличилась на 5,8%. Диапазон запрашиваемых ставок аренды на офисы в бизнес-центрах класса "А" в декабре 2014 г. составлял 850-1500 руб./кв.м/мес. В бизнес-центрах класса "В+" ставки аренды снизились - на 6,2% была снижена нижняя граница диапазона, верхняя граница снизилась на 17%, диапазон ставок аренды составлял 750-1500 руб./кв.м/мес.

В бизнес-центрах класса "В" нижняя граница диапазона арендных ставок относительно декабря 2013 г. увеличилась на 7,7%, диапазон ставок аренды по состоянию на декабрь 2014 г. составлял 650-1000 руб./кв.м/мес.

В классах "С" и "D", в связи с увеличением спроса, на 22% увеличилась верхняя граница диапазона, при этом нижняя граница уменьшилась на 10%, что связано с возрастанием уровня конкуренции в сегменте. Диапазон ставок аренды составлял к концу 2014 г. - 450-900 руб./кв.м/мес. Наглядно можно увидеть в таблице 2.3 - Ставки аренды на офисы в бизнес-центрах Ростов-на-Дону по классам. Декабрь 2014 г.

Таблица 2.3 Ставки аренды на офисы в бизнес-центрах Ростов-на-Дону по классам. Декабрь 2014 г.

Класс БЦ	Диапазоны ставок аренды, руб./кв.м/мес. (без учета НДС)
Класс "А"	850-1500
Класс "В+"	750-1500
Класс "В"	650-1000
Класс "С" и "D"	450-900

Традиционно, в центральных районах Ростова-на-Дону аренда офисных площадей обходится дороже, чем на окраинах города. Бизнес-центры, расположенные на крупных транспортных магистралях города с хорошей пешеходной и автомобильной доступностью, например, пр. Космонавтов (Ворошиловский район), Малиновского (Советский район), также отличаются высокой арендной ставкой. В таблице 2.4- представлены ставки аренды на офисы в бизнес-центрах по районам г. Ростова - на - Дону за декабрь 2014г, а так же в таблице 2.5 представлены ставки аренды в некоторых бизнес-центрах г. Ростова-на-Дону.

Таблица 2.4 Ставки аренды на офисы в бизнес-центрах по районам Ростова-на-Дону. Декабрь 2014 г.

Районы	Диапазоны ставок аренды, руб./кв.м/мес. (без учета НДС)
Кировский	800-1500
Ленинский	600-1500
Октябрьский	550-1300
Пролетарский	450-1000
Ворошиловский	600-900
Первомайский	400-700

Таблица 2.5 Ставки аренды в некоторых бизнес-центрах Ростова-на-Дону. Декабрь 2014 г.

Наименование БЦ	Класс	Ставки аренды, руб./кв.м/мес. (без учета НДС)	Район
БЦ в составе МФК Clover House	А	1300	Октябрьский
Gedon	А	1000	Ленинский
"Белый слон"	С	От 700	Октябрьский
Наименование БЦ	Класс	Ставки аренды, руб./кв.м/мес.	район
"Гвардейский"	В+	800-850	Ленинский
"Купеческий двор"	В+	750-1500	Ленинский
"Риверсайд-Дон"	А	800-1000	Ленинский
"Ростовский"	С	800-850	Октябрьский

В отношении формирования предложения в него?удар?твенном ?екторе рынка аренды нежилых помещений можно выделить несколько источников:

-малая приватизация и акционирование го?удар?твенных предприятий;

- перевод помещений из жилого фонда в нежилой;

- новое ?троитель?тво;

- продажа помещений, ранее используемых соб?твенником для ?воих нужд.

работу ? объектами коммерче?кой недвижимо?ти необходимо отдельной группе персонала.

Как уже было сказано, в период 2014г. было приостановлено много строящихся объектов. Но данный факт также повлиял и на спрос. Многие арендаторы и собственники испытывали трудности в содержании своих помещений. За счет спада спроса, многие офисные здания опустели. Строительные фирмы так же заморозили свои проекты, в связи с подорожанием сырья. Однако к осени ритейл оценил масштаб последствий санкций и внутренних экономических проблем, которые вылились в значительное сокращение потребительского спроса. Игроки рынка (в частности, fashion-операторы) урезали планы по развитию. Заметной тенденцией также стало стремление арендаторов занять место в торговых центрах, сохранивших высокий интерес со стороны покупателей. Возможно к 3-4 кварталу 2015 г ситуация на рынке будет меняться в лучшую сторону. Но пока ситуация на рынке недвижимости оставляет желать лучшего.

Таким образом, из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что на стоимость объектов офисной недвижимости влияют следующие факторы:

1. местоположение - стоимость объектов офисной недвижимости, прежде всего, зависит от близости к центру города; от близости к крупным офисным центрам; от проходимости и транспортной доступности;

2. год постройки - современные офисные помещения соответствуют больше объектам представленным в таблице 1.1. В связи с этим многие предприниматели предпочитают арендовать именно данные офисы;

3. наличие отдельного входа в помещение;

4. расположение на этаже - данный фактор зависит от того, какие цели и стратегические задачи ставит перед собой предприятие. В соответствии с этим они арендуют офисы на следующих этажах: цокольном, подвальном, первом или выше первого этажах;

5. состояние помещений и зданий; в зависимости от качества отделки офисные помещения имеют следующие состояния: "строй-вариант", "требует капитального ремонта", "требует косметического ремонта", "хорошее", "отличное", "евроотделка";

6. наличие парковки;

7. возможность получения других сопутствующих услуг.

В связи с этим далее будем рассматривать основные методы оценки и анализа офисной недвижимости, такие как:

· Затратный

· Доходный

· Сравнительный

Следует отметить, что в целом анализ и оценка офисной недвижимости должна осуществляться с использованием следующих критериев:

- рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах, памятниках, а так же экологическому законодательству;

- рассмотрение технологически реальных способов использования офисных помещений;

- возможность рынка принять данный вариант использования, определяющая степень его интеграции в характер спроса и предложения данного рынка, а так же определяющая его конкурентоспособные качества;

- рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить владельцу участка;

- рассмотрение того, какой из физических осуществимых правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость

2.2 Расчет рыночной стоимости офисного помещения

Объект оценки представляет собой нежилые помещения, комнаты на 2 -м этаже: №№ 16, 17, 17а, 18, 19, 20-21-25, 22-23-24, 26, 27; комнаты на 3-м этаже: №№ 1, 2-3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 11а, 11б, 12, 13, 13а, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, принадлежащие ООО "ППР-Центр".

На дату проведения осмотра объекта оценки выявлено, что объект эксплуатируется в качестве офисных помещений и находится в хорошем состоянии. Описание основано на данных Технического плана помещения и визуального осмотра объекта.

На основе проведенного обследования (идентификации) объекта недвижимости, земельного участка, состояния инженерных сетей, транспортных потоков и других факторов, вышеуказанное местоположение оцениваемого объекта характеризуется следующими особенностями:

· объект расположен в небольшом отдалении от центральной части г. Ростова-на - Дону;

· зона с невысокой плотностью пешеходного движения и невысоким потоком автомобильного транспорта возле объекта оценки;

· имеется возможность подъезда пожарных машин и других оперативных служб;

· район застройки имеет хорошо развитую инфраструктуру;

· отсутствуют сведения о наличии подземных выработок под участками и вблизи их;

· повышенные показатели по уровню загрязненности воздуха и уровню шума;

· наличие наружных (внешних) сетей для достаточного инженерного обеспечения имеющихся на участке объектов;

· отсутствие признаков разрушения фундаментов близлежащих строений из-за наличия техногенных и грунтовых вод под зданиями;

· зона устойчивого приема телепередач и сотовой связи;

· отсутствие социальной напряженности в области и городе;

· наличие квалифицированной рабочей силы по всем направлениям производственной деятельности.

Таким образом, вышеуказанные характеристики местоположения позволяют охарактеризовать данную зону как пользующуюся высоким спросом с целью приобретения коммерческой недвижимости.

Объект оценки расположен на 2 и 3 этаже здания. Характеристика здания приведена в таблице 2.7.



Таблица 2.6

№ п.п.	Лит.	Наименование объекта оценки	Год постройки	Общая площадь, кв.м	Строительный объем, куб. м
1	Ш	Нежилые помещения	1977	560,9	2 881

Таблица 2.7

Характеристика здания, в котором расположен объект оценки.

Литера по плану	Наименование здания и его частей	Формула подсчета по наружному обмеру	Площадь, кв.м.	Высота, м.	Объем, куб.м.
Ш	Административное		503,0	Расч.	6352,0
Ш 1	Пристройка		301,3	6,55	1974,0
ш	Ступени		9,5
ш 1	Ступени		3,2
ш 2	Тамбур		7,8	3,25	25,0
		В том числе нежилое по внутреннему обмеру
Ш	Нежилое	2,3 этаж	560,9

Краткая характеристика земельного участка, на котором расположено нежилое помещение, приведена в нижеследующей таблице 2.8:

Таблица 2.8 Краткая характеристика земельного участка, на котором расположено нежилое помещение.

№ п.п.	Наименование	Земельный участок
1	Площадь земельного участка, кв.м	998
2	Кадастровый номер	61:44:0081502:851
3	Правоудостоверяющий документ	свидетельство о гос.регистрации 61-АЕ №677880 от 25.06.2010 г.
4	Кадастровый паспорт	№61/001/12-541649 от 01.11. 2012 г.
5	Категория земель	земли населенных пунктов
6	Разрешенное использование (назначение)	для эксплуатации административных помещений
7	Фактическое использование (характер деятельности)	для эксплуатации административных помещений
8	Существующие ограничения (обременения) права	ипотека
8	Форма участка	Неправильной формы
9	Топография	ровный
10	Неблагоприятные условия окружающей среды	отсутствуют
11	Кадастровая стоимость, руб.	16 727 328,30
12	Удельный показатель кадастровой стоимости, руб/кв.м.	16 760,85
13	Вид права	Общая долевая собственность: 2770/10000

Оценщиком проведено обследование строительных конструкций объекта, включающее визуальный осмотр и выявление особенностей эксплуатации, фотографирование обнаруженных дефектов, кабинетный анализ.

При обследовании не производилось определение прочностных характеристик материалов конструкций, лабораторные исследования образцов, а также вскрытие подземных конструкций.

На стадии освидетельствования фиксировались отклонения во взаимном расположении конструкций, определялась действительная работа узлов сопряжений, выявлялось конкретное техническое состояние узлов объекта.

При проведении обследования были установлены:

· конструктивная схема здания;

· типы основных строительных конструкций;

· виды основных строительных материалов;

· геометрические характеристики строения;

· техническое состояние строительных элементов на момент обследования.

Обследование проводилось последовательно по всем строительным элементам, к ним относятся:

· конструкции, образующие несущий остов здания (стены);

· конструкции покрытия;

· заполнение оконных и дверных проемов;

· полы;

· внутренняя отделка помещений;

· внутренние инженерные системы.

Особое внимание было обращено на:

· наличие трещин по стенам;

· перекрытия помещений;

· возможные деформации фундаментов и стен;

· состояние заполнения проемов, полов, отделки стен и потолков, кровли;

· состояние трубопроводов теплосети, водоснабжения и канализации (наличие хомутов, "чопов", сварных швов, сильной коррозии и т.д.).

В процессе обследования выявлено, что последние годы эксплуатация объекта оценки проводилась с учетом системы технического обслуживания и ремонта (ППР), которая предусматривает:

· общий осмотр здания два раза в год (весной и осенью);

· частичный осмотр (контроль технического состояния отдельных элементов здания);

· текущий (профилактический) ремонт через 3 - 5 лет;

· текущие непредвиденные ремонты ежегодно;

· капитальный ремонт 25 - 30 лет.

Общее техническое состояние основных строительных и несущих элементов можно охарактеризовать как хорошее.

Затратный подход

В рамках затратного подхода в качестве основного используется затратный метод оценки.

Как уже отмечалось выше, рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного метода определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного в варианте его наилучшего и наиболее эффективного использования, и стоимости строительства улучшений с учетом износа. Исходное положение затратного метода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки. По определению, данный метод применим к полноценному объекту недвижимости, состоящему из участка земли и зданий или сооружений.

Совсем другая ситуация возникает при оценке части здания или встроенных помещений. Определение полной восстановительной стоимости подразумевает потенциальное строительство точной копии оцениваемого объекта. Однако, невозможно построить отдельное помещение. Кроме того, при расчёте износа, значительные затруднения возникают при отнесении износа по отдельным элементам на те или иные части здания.

Таким образом, существенные затруднения возникают на всех основных этапах применения затратного метода, что делает его для настоящей оценки неинформативным и потенциально приводящим к существенным искажениям величины стоимости. Поэтому, нами был сделан обоснованный отказ от применения затратного подхода для целей данной оценки.

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж. Он представляет собой процедуру сопоставления имеющихся на рынке аналогичных объектов.

Данный метод основывается на сборе информации предложениях аналогичных объектов для последующего сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по существенным факторам. Информация о предложениях сопоставляется с рассматриваемым объектом по существенным характеристикам, выявленным в данном объекте.

Для применения сравнительного подхода нами был осуществлен сбор информации о выставленных на продажу и проданных коммерческих объектов в районе расположения оцениваемого объекта. В результате анализа нами были подобраны сопоставимые помещения, описание которых приводится в таблице ниже, которые потом были откорректированы по всем существенным параметрам.

На рынке коммерческой недвижимости основной единицей цены является цена за единицу площади - метр квадратный. В данном отчете корректировки цен аналогов по элементам сравнения определялись для цены единицы площади аналога за квадратный метр. Другие единицы сравнения не были выявлены на рынке, поэтому в данном отчете не применялись. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Все величины стоимостей в таблице указаны в рублях.

Цены объектов-аналогов сопоставляются с объектом оценки по элементам сравнения, которые состоят из:

1) элементов характеристик сделок;

2) ценообразующих факторов.

К элементам характеристик сделок с объектами недвижимости, в том числе, относятся:

-передаваемые права на объект;

- условия финансирования сделок с объектами недвижимости (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

-условия платежа при совершении сделок с объектами недвижимости (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

-обстоятельства совершения сделки с объектами недвижимости (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

-состояние рынка, изменение цен на объекты недвижимости за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

В случае если при сравнительном анализе использовались данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.), мы исходили из следующей логики: потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Таким образом, в процессе расчётов используются данные, именуемые в ГК РФ как "оферта" и "публичная оферта" (Ст. 435 и 437).

На основании этого, мы исходим из допущения, что лицо, "сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение".

При выполнении расчетов мы исходили из допущения, что по перечисленным выше характеристикам подобранные объекты аналогичны оцениваемому, поэтому в расчетной таблице сравнения продаж, по данным элементам сопоставления не производилось.

Состав ценообразующих факторов подбирался в соответствии с сегментацией рынка.

Учет значения ценообразующих факторов производился путем внесения различных видов корректировок. В случае отсутствия достоверной рыночной информации, характеризующей степень отличия аналога от объекта оценки по одному из элементов сравнения, применялись экспертные корректировки. Ниже приводятся таблица, в которой суммируются те корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между сопоставимыми аналогами и объектом оценки. Аналоги, выбранные для проведения расчетов, представлены в таблице 2.9 .

Таблица 2.9

Описание объектов-аналогов

Характеристики	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Местоположение (адрес)	Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Московская 33	г. Ростов-на-Дону, р-н Ленинский, ул. Нансена	г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Тельмана 73/94	г. Ростов-на-Дону, р-н Ленина просп., ориентир-Нагибина.	г. Ростов-на-Дону, р-н Новое поселение, ул. Стадионная/ Комсомольская пл	Ростов-на-Дону, Комсомольская площадь, Козлова
Назначение	нежилые помещения офисного назначения	под магазин, офис	офисное помещение	офисное помещение	офисное помещение	офисное помещение
Пплощадь, кв. м	560,9	210	226,5	400	64	226,5
Санитарно-техническое состояние помещения	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	удовлетворительное	хорошее
Коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации
Этаж расположения	2,3	1	1	5	1	2
Источник информации		https://www.avito.ru/ rostov-na- donu/kommercheskay a_nedvizhimost/torgo voe_pomeschenie_21 0_m_482085495	https://www.avito.ru/ rostov-na- donu/kommercheskay a_nedvizhimost/ofisn oe_pomeschenie_v_ts entre_226.5_m_4794 66056	http://rostov.life- realty.ru/commerce/c ommerce_305740/	http://rostov.life- realty.ru/commerce/co mmerce_298507/	http://rostov.barahla.n et/realty/218/7297110. html
Стоимость всей площади с учетом НДС, руб.		12 000 000	12 300 000	20 000 000	3 600 000	11 370 000
Стоимость за 1 кв.м. площади с учетом НДС, руб.		57 143	54 305	50 000	56 250	50 199

Расчет рыночной стоимости объекта оценки - нежилое помещение, нежилые помещения, комнаты на 2 -м этаже: №№ 16, 17, 17а, 18, 19, 20- 21-25, 22-23-24, 26, 27; комнаты на 3-м этаже: №№ 1, 2-3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 11а, 11б, 12, 13, 13а, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, общей площадью 560,9 кв.м. на основе сравнительного подхода приведен в нижеследующем ПРИЛОЖЕНИИ А Расчет методом сравнения продаж

Обоснование вносимых поправок

1. Корректировка на передаваемые имущественные права

Корректировка не вводилась, так как объекты аналоги и оцениваемый объект имеют одинаковые права - полное право собственности на объект недвижимости.

2. Корректировка на условия финансирования

Эта поправка конвертирует цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с условиями финансирования оцениваемого объекта. Поправка не вводилась, так как финансовые условия равнозначны - денежная оплата.

3. Корректировка на условия продажи

Данная корректировка проводится третей среди последовательных корректировок и используется для фиксации степени чистоты сделки, то есть отмечает факторы особых отношений между продавцом и покупателем. Сделки, которые требуют корректировки, включают такие ситуации как: продажа на аукционе, в кредит, банкротство собственника и т.п.

Поправка не вводилась, так как оцениваемый объект и аналоги, имеют обычные условия продажи, т.е. рыночные.

4. Корректировка на состояние рынка

Вводилась понижающая корректировка для всех аналогов так как объекты-аналоги на дату оценки факта сделки купли-продажи не имеют. По данным агентств, недвижимости, предложения которых рассматривались, величина снижение цены во время торга между продавцом и покупателем для объектов подобных объекту оценки составляет в среднем от 2%до 6% от стоимости объекта предложения. В данном случае корректировка 5%

5. Корректировка на местоположение

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Подобранные аналоги расположены в районе с одинаково развитой инфраструктурой, поэтому корректировка для них не производилась

6. Корректировка на физические характеристики

Корректировка на общую площадь помещения

Различия в площади помещений оказывают влияние на стоимость объекта. коммерческий недвижимость стоимость

В результате анализа рынка недвижимости Ростовской области было выявлено, что большие по площади объекты (1 000 кв.м и выше) имеют более низкую стоимость за 1 кв.м., чем аналогичные объекты меньшей площади. Это обосновано тем, что время, в течение которого найдется покупатель, готовый заплатить большую денежную сумму за крупный объект увеличится, и продавцы, пытаясь сократить это время, несколько снижают цену. И, наоборот, для небольших и наиболее ликвидных объектов цена на 1 кв.м. завышена.

При определении корректирующих коэффициентов оценщиком использованы данные исследования рынков, опубликованных в издании "Справочник корректировок для оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости" РусБизнесПрайсИнформ 2012г.

Размер корректировки определялся для административных объектов недвижимости на окраинах города:

Таблица 2.10

Площадь объекта-аналога, кв.м.	Размер корректировки при площади (в кв.м.) оцениваемого объекта, %
	до 500	500 - 1 000	1 000 - 3 000	3 000 - 5 000	5 000 - 10 000	10 000 - 30 000	30 000 - 50 000	50 000 - 100 000
до 500	0%	-2%	-5%	-6%	-8%	-10%	-12%	-14%
500-1000	2%	0%	-3%	-4%	-6%	-9%	-10%	-12%
1 000 - 3 000	5%	3%	0%	-1%	-3%	-6%	-8%	-9%
3 000 - 5 000	6%	4%	1%	0%	-2%	-5%	-6%	-8%
5 000 - 10 000	8%	6%	3%	2%	0%	-3%	-4%	-6%
10 000 - 30 000	12%	10%	7%	5%	3%	0%	-1%	-3%
30 000 - 50 000	13%	11%	8%	7%	5%	1%	0%	-2%
50 000 - 100 000	16%	14%	10%	9%	7%	4%	2%	0%

Корректировка не производилась.

Поправка на санитарно-техническое состояние объекта

Одним из основных параметров, влияющих на рыночную стоимость, является, санитарно-техническое состояние, которое зависит от состояния и качества ремонта. Состояние объекта оценки отличное. Данное различие необходимо отразить корректировкой. Корректировка приведена в нижеследующей таблице 2.11

Таблица 2.11

Факторы	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Сантехнические устройства	5	5	5	5	4	5
Качество ремонта	5	5	5	5	5	5
Электро-техническое оснощение	5	5	5	5	5	5
Сумма баллов	15	15	15	15	14	15
Величина корректировки	-	1,000	1,000	1,000	1,071	1,000

Поправка на наличие коммуникаций

У объекта оценки и аналогов нет отличий по данному параметру, поэтому корректировка не производилась.

Поправка на этаж расположения

Зависимости стоимости объекта офисного назначения от расположения на определенном этаже не выявлено. Корректировка не проводилась

Комплексная корректировка рассчитывается

Перечень основных физических характеристик, которые следует учитывать при корректировке цены продажи, включает в себя: площадь, физическое состояние здания, санитарно-техническое состояние и коммуникации. Для определения корректировки на физические характеристики необходимо рассчитать величину поправки на каждую характеристику, и перемножить их.



Таблица 2.12

Суммарная корректировка на физические характеристики

Показатель	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Корректировка на площадь помещения	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
Корректировка на санитарно- техническое состояние	1,000	1,000	1,000	1,071	1,000
Корректировка на наличие коммуникаций	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
Корректировка на этаж расположения	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
Корректировка на физические характеристики	1,000	1,000	1,000	1,071	1,000

7. Экономические характеристики

У потенциального покупателя отсутствуют возможности увеличения чистого текущего дохода несвязанного с помещением, а также негативные факторы, в связи с этим корректировка не применялась.

8. Корректировка на назначение (использование)

Предполагается, что покупка всех аналогов произойдет именно с целью их использования в качестве нежилого помещения, как и объекта оценки. Поэтому корректировка для аналогов не производилась.

9. Корректировка на наличие компонентов не связанных с недвижимостью

Корректировка не вводилась, так как все аналоги и объект оценки имеют парковочные места (парковка во дворе), по данному критерию отличий нет.

После учета всех необходимых поправок, каждому из аналогов придаем веса в зависимости от количества внесенных корректировок в соответствии с нижеприведенной формулой (5):



Где: d - весовой коэффициент;

хi- количество корректировок каждого из аналогов.

Таблица 2.13

Расчет методом сравнения продаж
Характеристики	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Количество корректировок	1	1	1	2	1
Весовой коэффициент	0,222	0,222	0,222	0,111	0,222
Взвешенная стоимость 1 кв. м. с учетом НДС, руб.	50 989,00
Итоговая стоимость помещения с учетом НДС, руб.	28 599 730,10
Итоговая стоимость помещения с учетом НДС с учетом округления, руб.	28 600 000

Стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода составляет 28600000 рублей.

Доходный подход

Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Доходный подход определяет стоимость объекта привидением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, учитывая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

Измерение текущей стоимости всех будущих доходов может быть осуществлено либо применением метода дисконтирования денежных потоков, либо с помощью метода прямой капитализации.

Преимущества методов оценки, используемых в рамках доходного подхода следующие:

- только доходный подход ориентирован на будущее, то есть учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д.;

- учитывается рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дохода или коэффициент капитализации дохода вычисляется с использованием реальных рыночных данных;

- доходный подход обеспечивает измерение экономического устаревания.

Недостатки доходных методов состоят в трудностях, связанных с прогнозированием будущих событий.

Для того чтобы в итоге получить очищенный доход относительно того интереса, который требуется оценить, составляется реконструированный отчет о доходах и расходах. Для этого, помимо определения величины рыночной стоимости, оценщику необходимо проанализировать всю доступную документацию по объекту оценки и по возможности по сопоставимым объектам.

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) подразумевает:

составление прогноза функционирования объекта в

будущем, на протяжении установленного периода владения;

- оценку будущей (реверсионной) стоимости в конце периода владения;

- пересчет потока периодических доходов и реверсионной стоимости в текущую стоимость с использованием процесса дисконтирования по ставке отдачи, определенной инвесторами. Для применения метода ДДП существенным является выбор соответствующей ставки дисконта.

Метод прямой капитализации (МПК), используя общий коэффициент капитализации, пересчитывает стабилизированный доход или денежный поток за один год в стоимость путем деления этого дохода на соответствующий коэффициент капитализации. Другими словами в методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенденцию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации предполагается, что учёт тенденций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Допущение: оценщики, изучив и проанализировав рынок, проведя анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, а также в соответствии с целью настоящего оценочного исследования, пришёл к мнению, о целесообразности использования объекта оценки по текущему предназначению.

Исходя из вышесказанного, оценщики считают возможным применить метод дисконтирования денежных потоков, рынок аренды в месте расположения объекта оценки сформирован достаточным образом.

Основные этапы метода:

1. Установление продолжительности периода получения дохода (прогнозный период).

2. Определение потенциального валового дохода (ПВД) на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

3. Определение потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка.

4. Рассчитанную таким образом величину вычитают из потенциального валового дохода нежилого строения без учета земельного участка и определяют действительный валовой доход (ДВД).

5. Определяют ежегодную арендную плату за земельный участок на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых земельных участков.

6. Рассчитывают эксплуатационные расходы и предусмотренные законодательством налоги на недвижимое имущество.

7. Вычитают арендную плату за земельный участок, эксплуатационные расходы и сумму налогов (операционные расходы) из действительного валового дохода. В результате получают величину чистого операционного дохода (ЧОД).

8. Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанный с основной его функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков денежных средств являются:

- размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);

- периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);

- продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

9. Расчет ставки дисконтирования.

10. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый год прогнозного периода на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей. Выбор денежного потока определяется оценщиком в зависимости от стоящей перед оценщиком задачи. В настоящем отчете сдачи имущества в аренду (чистый операционный доход).

11. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

12. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии). Стоимость объекта рассчитываем по формуле (6):

где:

PV - текущая стоимость денежного потока;

СF - годовой поток дохода;

r - ставка дисконтирования;

n - прогнозные периоды;

N - горизонт расчета.

Стоимость продажи недвижимости в конце прогнозного периода (реверсии)

Расчет общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того, что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей.

где:

Д= FV-V/V-- долевое изменение стоимости;

Дх sff, i, n - член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).

Это выражение представляет собой уравнение Эллвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону. При уменьшении стоимости за период владения инвестор требует, чтобы компенсация потерянной стоимости происходила за счет периодического дохода; увеличение стоимости как части дохода можно заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде дополнительного потока дохода.

Замена изменения стоимости эквивалентным периодическим доходом позволяет для определения текущей стоимости вместо дисконтирования использовать ставку капитализации как ставку дисконтирования, скорректированную на изменение стоимости первоначального капитала.

Фактор фонда возмещения sff позволяет сформировать денежный поток, эквивалентный величине изменения первоначальной стоимости. Этот фактор представляет собой периодические отчисления в фонд возмещения (при потере стоимости) в долевом выражении относительно первоначальной стоимости или в фонд компенсации при увеличении стоимости.

Если стоимость капитала не изменяется, то в приведенном выражении величина Д равна нулю и доход можно капитализировать по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования, т. е. Rо = Y0.

В случае, когда поток дохода бесконечен, а капитал обесценивается, возврат капитала обеспечивается за счет дохода, а параметр sff стремится к нулю. Здесь стоимость также определяется делением годового дохода на ставку капитализации, равную ставке дисконтирования Ra =Yо.

При прогнозе потери стоимости возврат первоначального капитала должен быть обеспечен за счет реинвестирования части периодического дохода.

Основное допущение, когда прогнозируется потеря стоимости, - равномерный периодический поток дохода содержит доход на инвестиции и возврат первоначального капитала. Соответственно ставка капитализации включает ставку отдачи на капитал и норму возврата, формирующую отчисления в фонд возмещения капитала.

Необходимо отметить одну особенность процесса дисконтирования. Для дисконтирования дохода ставка дисконта в прогнозном периоде берётся на середину года. Это связано с тем, что доход, как правило, разнесён по времени в течение года, а не поступает единой суммой в конце года. Следовательно, логически неверно брать ставку дисконта на конец года, поскольку это занижает текущую стоимость будущих доходов.

Тем не менее, если в силу каких либо особенностей денежный поток сконцентрирован на определённую дату года, то и ставка должна рассчитываться на эту дату.

В данном случае предполагается поступление арендных платежей в конце каждого месяца, поэтому ставка дисконта в прогнозном периоде берётся на середину года, формула (8):

Определение длительности прогнозного периода

Поскольку все расчеты в методе дисконтированных денежных потоков основаны на прогнозных данных, то очень важно определить длительность прогнозного периода (горизонта расчёта).

По практике, сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой, прогнозный период для оценки доходных активов обычно составляет от 5 до 10 лет. В некоторых западных источниках предлагают выбирать очень продолжительный прогнозный период (75 и более лет). В этом случае стоимость доходного актива в постпрогнозный период утрачивает своё значение, так как за пределами такого прогнозного периода любая стоимость ничтожно мала. Однако такой долгосрочный прогноз едва ли будет достаточно подробным и реальным, в связи с чем данная методика не получила широкого распространения.

В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, когда адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, допустимо сокращение прогнозного периода до 3-5 лет. Высокий уровень риска, характеризующий российский рынок инвестиций, делает неоправданным рассмотрение более длительного прогнозного периода.

Исходя из выше приведённых фактов, был выбран прогнозный период, равный 3 годам.

2.3 Определение потенциального валового дохода (ПВД)

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

По местоположению. Наиболее высоки ставки арендной платы в центральной части города. При выборе арендаторы отдают предпочтение нежилым помещениям с высоким уровнем представляемых услуг, телефона, отоплением, водоснабжением.

По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда нежилых помещений с техническим состоянием, обеспечивающим немедленное использование арендованных площадей по функциональному назначению. Разница в платежах обычно выражает величину дополнительных затрат арендатора на выполнение ремонта или перепрофилирование арендных площадей.

По наличию удобных подъездных путей и возможности въезда и охраняемой парковки. Эти элементы дополнительных удобств - важные факторы увеличения арендной платы и стоимости доходной недвижимости.

Для измерения корректировок применялся метод относительного сравнительного анализа.

По вышеуказанным критериям стратификации рынка недвижимости из массива оперативной информации выбраны сопоставимые объекты, по данным аренды г. Ростова - на - Дону.

Аналоги, выбранные для проведения расчетов, представлены в нижеследующей таблице 5.1 для объектов использующиеся в качестве офисных помещений.

Таблица 5.1

Данные о сдачи в аренду аналогичных объектов

Характеристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Адрес	г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, Нансена /Буденновский	г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Текучева	г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Стадионная 44	г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Нансена 363	г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Нансена 107/1
Арендуемая площадь, кв.м.	493	123	386	65	77
Арендная плата, руб./мес.	295 800	61 500	231 600	39 000	46 200
Арендная плата за 1 кв.м., руб.	600	500	600	600	600
Условия финансирования	денежная оплата	денежная оплата	денежная оплата	денежная оплата	денежная оплата
Состояние рынка	не сдан	не сдан	не сдан	не сдан	не сдан
Характер использования	помещения офисного назначения	помещения офисного назначения	помещения офисного назначения	помещения офисного назначения	помещения офисного назначения
Тип строений	встроенное	встроенное	встроенное	встроенное	встроенное
Состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации
Транспортная доступность	возможность подъезда легкового и грузового автотранспорта	возможность подъезда легкового и грузового автотранспорта	возможность подъезда легкового и грузового автотранспорта	возможность подъезда легкового и грузового автотранспорта	возможность подъезда легкового и грузового автотранспорта
Наличие парковки	есть	есть	есть	есть	есть
Источник информации	https://www.avito.ru/rostov-na- donu/kommercheskaya_nedvizh imost/ofisnoe_pomeschenie_49 3_m_504708390	https://www.avito.ru/rostov- na- donu/kommercheskaya_nedvi zhimost/ofisnoe_pomeschenie _123_m_506692361	https://www.avito.ru/rostov- na- donu/kommercheskaya_ned vizhimost/ofisnoe_pomesche nie_386_m_523843729	https://www.avito.ru/rosto v-na- donu/kommercheskaya_ne dvizhimost/ofisnoe_pomes chenie_40_m_506258493	https://www.avito.ru/rosto v-na- donu/kommercheskaya_ne dvizhimost/sdam_ofis_nan sena_nagibina_244019891

Расчет стоимости аренды объекта оценки на основе сравнительного подхода приведен в нижеследующих таблицах.

Таблица 2.2

Характеристики	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Транспортная доступность	возможность подъезда легкового и грузового автотранспорта	возможность подъезда легкового и грузового автотранспорта	возможность подъезда легкового и грузового автотранспорта	возможность подъезда легкового и грузового автотранспорта	возможность подъезда легкового и грузового автотранспорта	возможность подъезда легкового и грузового автотранспорта
Корректировка		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректир.цена		600,00	500,00	600,00	600,00	600,00
Наличие парковки	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка		0%	0%	0%	0%

Подобные документы

• Оценка недвижимости на примере офисного здания

  Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
  
  курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012
  

• Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения

  Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.
  
  курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012
  

• Расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости (на примере встроенного помещения в г. Новокузнецке)

  Принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, методические аспекты данного процесса: доходный, сравнительный и затратный подходы. Расчет рыночной стоимости торгового помещения, согласование полученных результатов оценки.
  
  дипломная работа [96,6 K], добавлен 26.01.2014
  

• Методы оценки объектов недвижимости

  Применение оценки недвижимости для проведения операций отчуждения, постановки на баланс неучтенных объектов, переоценки основных средств, разрешения имущественных споров. Сравнительный, затратный, доходный подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.
  
  курсовая работа [68,5 K], добавлен 30.07.2015
  

• Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО "ОТК Строй" в г. Новосибирске)

  Классификация объектов недвижимости, общие принципы их оценки. Анализ ситуации на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости административного здания.
  
  дипломная работа [1,8 M], добавлен 28.06.2012
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Доходный метод оценки недвижимости

  Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
  
  презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014
  

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

  Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
  
  курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014
  

• Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

  Особенности методики оценивания объектов недвижимости. Специфика классификации, основные этапы оценки стоимости, расчет коэффициента готовности, величины физического износа. Определение емкости рынка, его функции. Рынок недвижимости как сфера инвестиций.
  
  курсовая работа [35,2 K], добавлен 23.12.2009
  

• Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)

  Понятие процесса и стандартов оценки объектов недвижимости. Затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке недвижимости. Расчет и определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания) разными методами. Согласование результатов оценки.
  
  курсовая работа [66,3 K], добавлен 31.05.2010
  

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

  Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011
  

• Сравнительный анализ подходов и методов оценки стоимости недвижимости

  Общая характеристика и сравнительное описание подходов, используемых в практике оценки недвижимости на современном этапе: затратный, рыночный и денежный. Практические методы оценки, определение их основных преимуществ и недостатков, критерии выбора.
  
  контрольная работа [12,5 K], добавлен 08.12.2011
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.
  
  презентация [3,4 M], добавлен 21.04.2015
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Принципы оценки недвижимости

  Характеристика рынка недвижимости как рыночной категории. Основные разновидности инвестиционного рынка услуг. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления. Методы экономической оценки качества объектов недвижимости.
  
  курсовая работа [141,0 K], добавлен 28.03.2014
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Основы оценки недвижимости

  Описание риэлтерской компании ООО "БизнесОценка", анализ ее места на рынке. Экономические принципы определения стоимости недвижимости. Обзор московской офисной недвижимости. Составление аналитической справки для оценки офисного помещения в г. Москве.
  
  отчет по практике [524,0 K], добавлен 16.04.2013
  

• Виды стоимости, принципы её оценки

  Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.
  
  реферат [34,1 K], добавлен 21.10.2013
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам