Особенности оценки коммерческой недвижимости на примере офисной недвижимости

Осуществление прогноза денежных потоков

Существует два источника дохода от владения имуществом:

- арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

- часть дохода от эксплуатации собственности в производственной или иной коммерческой деятельности предприятия.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения валовой выручки от владения недвижимостью. В данном отчете для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости использовались данные по сдаче в аренду офисных помещений.

В соответствии с допущением принятым в настоящем отчёте в качестве денежного потока за первый и последующие прогнозные годы используется доходность, основанная на средневзвешенных рыночных данных по ставкам аренды на аналогичные объекты недвижимости.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков расчет показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Как правило, последовательность расчёта чистого операционного дохода имеет следующую классическую последовательность, основанную на отражении реального движения денежных средств:

Определение потенциального валового дохода (ПВД) - максимального дохода, который способен приносить объект недвижимости. Он отличается от годовой суммы аренды на величину налога на добавленную стоимость, если значение стоимости 1 кв. м аренды приводится с НДС.

Расчет ПВД производится по формуле (9)

(9) ПВД = А * S,

где

А - ставка арендной платы (годовая); S - площадь, сдаваемая в аренду.

Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива); Минус: потери от неплатежей;

Плюс: дополнительные доходы.

Определение действительного валового (эффективного) дохода - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Минус операционные расходы:

- текущие операционные расходы - расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости;

- постоянные расходы - расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта (использования актива);

- переменные расходы - расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта (они могут включать в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы);

- расходы капитального характера - денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для "стабилизации" крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).

Определение чистого операционного дохода

Методика определения чистого операционного дохода заключается в прогнозировании величин доходных и расходных статей денежных потоков на будущие периоды. Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости осуществляется с помощью отчета о доходах и расходах.

В зависимости от объема учтенных потерь и расходов расчет чистого дохода от аренды в течение периода владения осуществляется в следующей последовательности:

- потенциальный валовой доход;

- действительный валовой доход;

- действительная прибыль или прибыль до налогообложения;

- чистая или нераспределенная прибыль;

- чистый доход.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Действительная прибыль - действительный валовой доход за вычетом амортизационных отчислений и различных операционных расходов.

Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на:

- постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости. Предполагается, что постоянные расходы полностью несет собственник объекта;

- переменные - зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы;

- расходы на замещение - это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости.

Чистая или нераспределенная прибыль - действительная прибыль за вычетом налога на прибыль.

Чистый доход - чистая (нераспределенная) прибыль с учетом амортизационных отчислений.

Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования отражает складывающуюся на рынке норму отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования.

Ставка дисконтирования (норма отдачи), с экономической точки зрения, учитывает минимальную норму прибыли предпринимателя при которой он готов инвестировать капитал в данный объект. Она определяется на основе трех компонентов: безрисковой ставки дохода, коэффициента бета и рыночной премии за риск

r = Yб + в (Yр - Yб) + Yнл,

где:

Yб - "безрисковая" ставка.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям), ставка дохода по которым характеризуется отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практическиисключается).Определение средней доходности по рынку ГКО-ОФЗ и безрисковой ставки.

Источник: "Бюллетень фондового рынка ЦБ РФ" http://www.cbr.ru/GCurve/Curve.asp

Таким образом, учитывая длительность прогнозного периода, оценщик определил безрисковую ставку на уровне доходности которая по состоянию на дату оценки составила 11,92%;

в- мера систематического риска, характеризующая амплитуду отклонения общего дохода от объекта по сравнению с изменениями на рынке в целом, коэффициент в определяется по таблице взвешенных рисков.

Таблица 2.8

Факторы риска вложения инвестиций	Уровень фактора риска
	0	0,5	1	1,5	2
Риски, связанные с политическими решениями	0	1	0	0	0
Риски, связанные с региональными особенностями	0	0	1	0	0
Риски, связанные с влиянием окружающей среды	0	0		1	0
Риски, связанные с маркетингом	0	0	0	1	0
Риски, связанные с инвестициями в определенный тип объектов	0	1	0	0	0
Риски, связанные со временем реализации объекта	0	0	1	0	0
Риски, связанные с недозагрузкой	0	0	1	0	0
Риски связанные с возможной конкуренцией	0	1	0	0	0
Риски, связанные с финансированием	0	0	1	0	0
Риски, связанные с управленческим учетом	0	0	1	0	0
Итого по фактору	0	1,5	5	3	0
Сумма взвешенных итогов	9,50
Количество рисков	10,00
Средневзвешенное значение коэффициента b	0,95

где:

Yр - среднерыночная ставка дохода - установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в недвижимость (проект строительства).

В данном случае минимальная среднерыночная ставка дохода может рассматриваться как сумма минимальной ставки дохода, получаемой за управление заёмными денежными средствами (ставка рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % источник http://www.cbr.ru/statistics/credit_statistics/print.asp?file=refinancing_rates.htm) Соответственно Yр = 8,25%;

(Yр - Yб) - рыночная премия за риск (превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвестор получает в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данный объект.

Yнл - надбавка за степень ликвидности объекта рассчитанная по формуле (10):



(10) Yнл= Yб *Tэксп/12

Tэксп - срок рыночной экспозиции объекта оценки в месяцах

12 - количество месяцев в году.

На основании анализа текущей рыночной информации и определения выше приведенных компонентов ставка прибыли предпринимателя на дату оценки составляет

Таблица 2.10

№ п. п.	Наименование показателя	Условное обозначение	Значение
1	"Безрисковая" ставка	Yб	11,92
2	Мера систематического риска	в	0,95
3	Среднерыночная ставка дохода (Ст. рефинанс. ЦБ РФ 8,25%)	Yр	8,25
4	Рыночная премия за риск	(Yр - Yб)	-3,67
5	Надбавка за степень ликвидности объекта	Yнл= Yб *Tэксп/12	5,96
6	Срок рыночной экспозиции объекта оценки в месяцах	Tэксп	6
7	Ставка дисконтирования	r	14,39%

Расчёт общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости объекта (актива)

Ставка дисконтирования отражает норму доходности для инвестора от владения объектом недвижимости. Однако со временем объект теряет свою стоимость (физически разрушается). При возможной продаже инвестор должен вернуть сумму вложенных инвестиций в полном объеме, поэтому необходимо создание фонда для покрытия потери стоимости объекта недвижимости. Это учитывается ставкой капитализации, которая представляет собой фактор фонда накопления при заданной процентной ставке и периоде времени.

Прогнозный период принят оценщиком 3 года. Срок экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости составляет 83 лет. Таким образом, за 3 года стоимость объекта снизится на 3,0% (-0,030 - величина отрицательная, т.к. данный показатель отражает не долгосрочные темпы роста, а долгосрочные темпы снижения стоимости объекта оценки). Долгосрочные темпы роста стоимости недвижимости с учётом инфляционной составляющей в постпрогнозном периоде могут быть приняты в среднем на уровне 12%.

Расчет ставки капитализации выполняется по формуле (11):

(11) Ro = r - Д* SFF(n; r),

где:

Ro - общая ставка капитализации;

Д- изменение стоимости объекта; n - срок владения объектом;

r - ставка дисконтирования;

SFF - фактор фонда возмещения при заданном периоде и процентной ставке.

SFF = i/((1+i)t-1)

Таким образом, компенсирующая поправка равна

Д* SFF(n; r)

- член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).

Расчет ставки капитализации приведен в нижеследующей таблице.

Таблица 2.12

№ п. п.	Наименование показателя	Размерность	Показатель
1	Величина прогнозного периода	лет	3
2	ЕНАО	%	1,20%
3	Снижение стоимости актива в течение прогнозного периода	%	3,60%
4	Среднерыночные темпы роста (снижения) стоимости недвижимого имущества в прогнозном периоде	%	12%
5	Значение изменения стоимости недвижимого имущества	%	8,40%
6	Норма отдачи, учитывающая доход на всю сумму инвестиций (Ставка дисконтирования)	Yo	0,1439
7	Значение рекапитализационной составляющей	D	0,084
		SFF(n; r)	0,2897
8	Итоговое значение рекапитализационной составляющей		0,0243
9	Ставка капитализации	Ro	0,11960

Расчет стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков, с учетом действующего договора аренды, в первый прогнозный период и эксплуатации объекта оценки собственником, по прямому назначению, во второй и третий прогнозные периоды представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 2.13

№ п.п.	Параметр	Ед. изм.	Значение	Примечания
1	Потенциальный валовый доход (ПВД) без НДС	руб.	3 081 356	Расчётное значение
2	Темпы роста арендной платы в год в прогнозном периоде	%	8,25%	В связи с отсутствием достоверного прогноза принято среднегодовое значения ставки рефинансирования
3	Процент экономического недоиспользования объекта в первый год прогнозного периода	%	13,00%	Справочник оценщика недвижимости "Характеристика рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., Нижний Новгород, 2012 г., стр. 86
4	Процент экономического недоиспользования объекта в последующие годы прогнозного периода	%	10,00%	Прогнозная величина
5	Инвестиционные затраты на ремонт объекта (отчисления)	%	2,43%	Расчётное значение (доходный подход настоящего отчёта). Норма возврата первоначального капитала.
6	Амортизационные отчисления	%	1,20%	ЕНАО
№ п.п.	Параметр	Ед. изм.	Значение	Примечания
	(от стоимости замещения имущества)
7	Коммунальные платежи за первый год в прогнозном периоде	руб./ год	0,00	Оплачивает арендатор
8	Затраты на персонал, обслуживающий арендаторов	%	0,00%	Нет достоверного прогноза
9	Налог на земельный участок	руб.	69502,05	расчетное значение
10	Балансовая стоимость объекта оценки	руб.	295 833,33	Справка заказчика
11	Остаточная балансовая стоимость объекта оценки	руб.	175 076,43	Справка заказчика
12	Налог на имущество (от остаточной балансовой стоимости)	%	2,20%	Ставка налога
13	Налог на прибыль	% в год	20%	Федеральный закон №95 - ФЗ от 29.07.04, п. 1, ст. 284, ч.2 НК РФ от 05.08.00 № 117 ФЗ
14	Величина прогнозного периода	года	3	Прогнозная величина
15	Темпы роста коммунальных платежей в течение прогнозного периода	% в год	7,10%	http://25signals.ru/reference/statistika-urovnya- inflyacii/
16	Темпы роста прочих статей операционных расходов в течение прогнозного периода	% в год	0	Нет достоверного прогноза
17	Долгосрочные темпы роста чистого операционного дохода в постпрогнозный период	% в год	0,00%	Прогнозная величина
18	Ставка дисконтирования	%	14,39%	Расчётное значение
19	Ставка капитализации		0,1196	Расчётное значение

Расчет стоимости объекта оценки приведен в нижеследующей таблице 7.1.

Таблица 2.14

Расчет стоимости объекта оценки

№п.п	Наименование статей	1-й	2-й	3-й	Постпрогнозный период
		прогнозный год	прогнозный год	прогнозный год
1	Потенциальный валовой доход от сдачи в аренду объекта (ПВД)	3 081 356	3 335 568	3 610 752
2	Поправка на экономическое недоиспользование объекта	400 576	333 557	361 075
3	Действительный валовой доход от сдачи в аренду объекта (ДВД)	2 680 780	3 002 011	3 249 677
4	Инвестиционные затраты на ремонт объекта	65 143	72 949	78 967
5	Амортизационные отчисления (от остаточной балансовой стоимости или стоимости замещения имущества)	2 101	2 101	2 101
6	Коммунальные платежи за объект	0	0	0
7	Затраты на содержание персонала	0	0	0
8	Плата за землю (налог)	69502,05	69502,05	69502,05
9	Налог на имущество	3 852	3 805	3 759
10	Чистый операционный доход (ЧОД), руб.	2 544 384	2 857 856	3 099 550	3 099 550
11	Ставка капитализации	---	---	---	0,1196
12	Стоимость объекта в постпрогнозный период (цена перепродажи)	---	---	---	25 915 970
13	Ставка дисконтирования	14,39%	14,39%	14,39%	14,39%
14	Фактор текущей стоимости (в предположении образования денежного потока в середине года для прогнозного периода и в начале года -для постпрогнозного)	0,934988	0,817369	0,714545	0,668091
15	Текущая стоимость денежного потока	2 378 969	2 335 923	2 214 768	17 314 226
16	Стоимость объекта оценки по доходности с учетом НДС, руб.	28 607 785

Обобщение результатов определения рыночной стоимости объекта оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта оценки определяется по следующим критериям:

? возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;

? тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ;

? способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;

? способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Поскольку для определения рыночной стоимости объекта оценки можно использовать несколько подходов оценки, оценщик применил наиболее пригодные для данного конкретного случая с учётом максимального приближения к реальным условиям.

Рыночная стоимость объекта оценки предполагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта оценки.

После проведения причинно-следственного анализа результатов расчётов рыночной стоимости были сделаны следующие выводы.

Доходный подход - метод дисконтирования денежных потоков представляется в данном случае недостаточно отражающим рыночную ситуацию. Поэтому в настоящем Отчете доходному подходу мы присваиваем вес, равный 0,2

Сравнительный подход наиболее отражает ценовую ситуацию и конъюнктуру рынка - вес 0,8.

Затратный подход в данном случае представляется недостаточно надежным, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода.

Обобщение (согласование) результатов рыночной стоимости объекта оценки приведено в нижеследующей таблице 7.2.

Таблица 2.15

Результатов рыночной стоимости объекта оценки

Подходы	Показатель стоимости, руб.	Показатель удельного веса	Взвешенная стоимость, руб.
Затратный подход	Не применялся	0	0
Сравнительный подход	28 599 730	0,8	22 879 784
Доходный подход	28 607 785	0,2	5 721 557
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.			28 601 341
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления, руб.			28 601 000

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС:

28 601 000



3. Особенности оценки офисной недвижимости

Оценка офисной недвижимости как любого объекта недвижимости должна осуществляться на основании ряда факторов и элементов инфраструктуры и экономической деятельности, которые оказывают влияние на функционирование объектов недвижимости.

Как уже отмечалось ранее, оценка недвижимости - это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

Особенности оценки офисной недвижимости оказывают ряд основополагающих факторов, от которых зависит успешность того или иного объекта. Во-первых, это вызвано концентрацией объектов в городских районов, т.е. в непосредственно в черте города. Во-вторых, это имидж и первое впечатление от офиса. Не следует акцентировать внимание, что большинство потребителей, которые приходят впервые в офис, формируют свое впечатление от таких основных факторов как месторасположение, условия офиса, гостеприимство, отделка помещения, планировка, месторасположение от транспортной сети и т.д. Именно данные показатели оказывают непосредственное влияние на оценка того или иного объекта недвижимости, будь то офисная, или жилая недвижимость.

На стоимость производственной недвижимости серьезное влияние оказывают следующие факторы: наличие удобных подъездных путей, коммунальных благ, обязательных для производственного процесса. Помещение должно соответствовать требования пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологической службы, в случае необходимости быть оборудовано дополнительными системами вентиляции и канализации, утилизации отходов и прочими.

При оценке торговых помещений важнейшими факторами остается их месторасположение и доступность для покупателей. Привлекательность района, демографический состав населения, распространенность в районе других подобных объектов - эти сведения будут главными для оценщика. Также учитываются перспективы района: реконструкция, строительство новых торговых комплексов и жилых объектов.

Для эффективного и успешного анализа и формирования конкурентного бизнес-плана компании, необходимо стратегически смотреть на развитие региона. При этом одним из актуальных направлений в данном вопросе является PEST-анализ, основанный на рассмотрении основополагающих факторов, как политические, экономические, социальные и технологические.

Таблица 3.1

PEST -анализ, оказывающий влияние на конкурентоспособность офисной недвижимости

Группа факторов	Фактор	Описание
(P) Политическая среда	Законодательство	За прошедший и текущий год законодательная база претерпела ряд существенных изменений, в результате чего существенно изменились условия работы для субъектов хозяйствования. Самыми важными и существенными из них, напрямую касающиеся рассматриваемого бизнеса, стоит считать следующие: · Изменения в правилах налогообложения · Изменения в порядке проведения контрольных проверок · Изменения в правилах получения разрешительных документов
	Регулирование и ограничения международной торговли	Членство в WTO является сдерживающим фактором для каких-либо радикальных изменений, поэтому существенных изменений не ожидается. Для рассматриваемого бизнеса также изменений не предполагается
(E) Экономическая факторы	Экономический рост/спад	В связи с текущими санкциями, вызваны на государственном уровне, между странами Евросоюза, России, и Украины, прослеживается динамика сокращения строительных работ по вводу в эксплуатацию, крупных инвестиционных проектов по объектам офисной недвижимости. Кроме того ряд предприятий прекращают свою деятельность, в связи с невозможностью дальнейшего функционирования. Поскольку по прогнозам данная динамика продлится где-то до 2017года, что свидетельствует о том, что в текущем периоде будет наблюдаться только спад
	Процентные ставки и кредитно-денежная политика	Правительство традиционно сдерживает инфляционные процессы за счет поддержания высоких процентных ставок, периодически "отсасывая" с рынка избыточную денежную массу. Поэтому следует ожидать лишь умеренного снижения кредитных ставок, которые, тем не менее, будут оставаться относительно высокими. Данный фактор не будет оказывать на рассматриваемый бизнес существенного влияния, в связи с тем, что главным ресурсом являются кадры
	Налогообложение и Налоговый Кодекс	Радикальные изменения, которые произошли в политике налогообложения на 2011 год, позволяет считать, что в течение 2011 года налоговое законодательство будет подвергнуто ряду доработок и изменений в рамках модели, предложенной в Налоговом Кодексе. Данный фактор является существенным и наиболее неопределенным для оценки рисков
(S) Социальные факторы	Образование	Общая тенденция к снижению уровня образования в стране, позволяет прогнозировать появление устойчивого спроса на квалифицированных специалистов и услуги организаций, предоставляющих консалтинговые услуги на контрактной основе. Поскольку государственная политика в области образования, скорее всего, не претерпит существенных изменений в ближайшие несколько лет, можно считать, что подобный спрос с течением времени будет только возрастать
	Демографические показатели	Рост числа людей пенсионного и предпенсионного возраста, сокращение численности населения предположительно вынудит государство к увеличению налогового давления на заработную плату.
	Распределение доходов	Высокий уровень коррупции, Налоговый Кодекс, увеличивший давление на малый и средний бизнес может привести к серьезному расслоению бизнес-структур, появлению процессов слияния и концентрации. В результате чего выбранное направление ориентации на крупный и средний бизнес представляется оправданным
(T) Технологические факторы	Динамика развития информационных технологий	Развитие информационных технологий и все большая их доступность предполагают неизбежное усложнение процессов их эффективного применения. Соответственно, появление спроса на специалистов, способных организовать эффективное их использование в рамках действующего бизнеса. В сочетании с факторами, которые были описаны ранее, данная тенденция имеет долгосрочный тренд и является благоприятной. В части влияния информационных технологий на внутренние бизнес-процессы предприятия следует учесть, что для получения конкурентных преимуществ ожидаются переходы на активное использование следующих технологий: · Облачные сервисы (позволяют организовать рабочее место без привязки к конкретному физическому месту, что значительно облегчает организацию филиалов и представительств, а также позволяет перенести back-office из крупных населенных пунктов в города с более низкой оплатой труда) · Мобильные решения для торговых представителей Массовое применение средств удаленного принятия решений (системы документооборота, видеоконференции)

Согласно таблицы 3.1 видно, что наблюдается ряд сдерживающих факторов развития офисной недвижимости на региональном уровне, за счет ограничений со стороны государства, экономических, социальных и других факторов.

Однако, следует отметить, что при оценке того или иного объекта недвижимости, существуют определенные особенности с которыми сталкиваются многие предприятия. Ориентируясь на дипломную работу при оценке офисной недвижимости основное внимание должно уделяться основному методу, которые не используется во всех остальных сферах, это метод капитализации дохода.

Метод капитализации дохода является основополагающим, поскольку направлен на оценку офисных зданий, в связи с тем что они приобретаются для получения дохода от их эксплуатации.

Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:- текущих и будущих денежных поступлений (в т. ч. периодических платежей);- текущей и будущей экономии на налогах;- доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит;- налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;- других возможных денежных поступлений и выгод.

Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания. Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

2. Принцип спроса и предложения. Данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа можно определить, как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения. Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

3. Принцип замещения. Этот принцип характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов. Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке.

Виды рисков, необходимые для учета в процессе оценки недвижимости, разделяют на следующие виды:

· инфляционный риск;

· предпринимательский риск;

· риск ликвидности;

· страновой риск.

Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.

Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности

· изменения общей экономической ситуации,

· изменения федерального законодательства,

· увеличения количества конкурирующих объектов,

· природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,

· неполучения арендных платежей,

· влияния криминогенных факторов,

· неэффективного управления объектом оценки,

· влияния финансовых проверок,

· неправильного оформления гражданско-правовых документов, связанных с объектом оценки.

Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 1 до 5 %, после чего вычисляется среднее значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

* возможность отразить действительные намерения потенциального

покупателя (инвестора);

* тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

* способность учитывать конкурентные колебания;

* способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - "информационная непрозрачность" рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

* применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

* метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Таким образом, видим, что доходы от аренды являются основой для применения метода капитализации доходов при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Он основан на преобразовании будущих доходов в текущую стоимость с использованием коэффициентов капитализации или дисконтирования. Оба эти коэффициента с экономической точки зрения являются мерой доходности инвестиций и могут быть получены путем анализа рынка инвестиций.

Таким образом, с информационной точки зрения доходный метод является наиболее обеспеченным и, следовательно, наиболее достоверным методом оценки офисной недвижимости на сегодняшний день. Кроме того, данный метод при всей своей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи оценки не только в области недвижимости, но и в других областях: машин и механизмов, интеллектуальной собственности, бизнеса и др. Известны два метода оценки в рамках данного подхода: метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на капитал. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент, извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известна цена аренды и цена продажи.

Практика показывает, что в наших условиях найти такую информацию практически невозможно. Исходя из этого, приходится использовать методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

На основании всего вышесказанного, следует отметить основные преимущества метода прямой капитализации:

- простота расчетов;

- малое число предположений;

- отражение состояния рынка;

- получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.



Заключение

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка недвижимости.

Недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно связано с ней, включая объекты, присоединенные к ней, независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

Рынок недвижимости - это совокупность экономических отношений между производителями (продавцами) и покупателями (потребителями). Эта сфера вложения капитала в объекты недвижимости и система экономических отношений возникающих при операциях с недвижимостью.

Возрастающий оборот объектов недвижимости требует значения их рынка обеими сторонами сделки - продавцами и покупателями. Мало кто покупает-продает объекты без участия профессионалов - оценщиков. Те, кто уверенно сохраняет свои позиции на рынке, хорошо представляют очевидную истину: без хорошей подготовки, без обновления приобретенных знаний работать на рынке недвижимости невозможно.

Оценочная деятельность существует только в рыночной экономике и является ее неотъемлемым атрибутом.

Приложение

Расчет методом сравнения продаж

Характеристики	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Местоположение (адрес)	Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Московская 33	г. Ростов-на-Дону, р-н Ленинский, ул. Нансена	г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Тельмана 73/94	г. Ростов-на-Дону, р-н Ленина просп., ориентир-Нагибина.	г. Ростов-на-Дону, р-н Новое поселение, ул. Стадионная/ Комсомольская пл	Ростов-на-Дону, Комсомольская площадь, Козлова
Назначение	нежилые помещения офисного назначения	под магазин, офис	офисное помещение	офисное помещение	офисное помещение	офисное помещение
Общая площадь, кв. м	560,9	210,0	226,5	400,0	64,0	226,5
Санитарно-техническое состояние квартиры	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	удовлетворительное	хорошее
Коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации
Этаж/этажность	2,3	1	1	5	1	2
Источник информации		https://www.avito.ru/rostov-na- donu/kommercheskaya_ned vizhimost/torgovoe_pomesc henie_210_m_482085495	https://www.avito.ru/rosto v-na- donu/kommercheskaya_n edvizhimost/ofisnoe_pom eschenie_v_tsentre_226.5 _m_479466056	http://rostov.life- realty.ru/commerce/comm erce_305740/	http://rostov.life- realty.ru/commerce/com merce_298507/	http://rostov.barahla.net/r ealty/218/7297110.html
Стоимость всей площади с учетом НДС, руб.		12 000 000	12 300 000	20 000 000	3 600 000	11 370 000
Стоимость за 1 кв.м. площади с учетом НДС, руб.		57 143	54 305	50 000	56 250	50 199
Передаваемые права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость, руб.		57 143,00	54 305,00	50 000,00	56 250,00	50 199,00
Условия финансирования		рубли	рубли	рубли	рубли	рубли
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость, руб.		57 143,00	54 305,00	50 000,00	56 250,00	50 199,00
Условия продажи	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок
Характеристики	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Местоположение (адрес)	Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Московская 33	г. Ростов-на-Дону, р-н Ленинский, ул. Нансена	г. Ростов-на-Дону, р-н Октябрьский, ул. Тельмана 73/94	г. Ростов-на-Дону, р-н Ленина просп., ориентир-Нагибина.	г. Ростов-на-Дону, р-н Новое поселение, ул. Стадионная/ Комсомольская пл	Ростов-на-Дону, Комсомольская площадь, Козлова
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость, руб.		57 143,00	54 305,00	50 000,00	56 250,00	50 199,00
Состояние рынка		предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка на торг		0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Характеристики	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.		54 285,85	51 589,75	47 500,00	53 437,50	47 689,05
Местоположение		аналогичное	аналогичное	аналогичное	аналогичное	аналогичное
Корректировка на местоположение		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.		54 285,85	51 589,75	47 500,00	53 437,50	47 689,05
Физические характеристики здания	560,9	210,0	226,5	400,0	64,0	226,5
Корректировка на площадь помещения		1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
Корректировка на санитарно-техническое состояние		1,000	1,000	1,000	1,071	1,000
Корректировка на наличие коммуникаций		1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
Корректировка на этаж расположения		1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
Корректировка на физические характеристики		1,000	1,000	1,000	1,071	1,000
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.		54 285,85	51 589,75	47 500,00	57 231,56	47 689,05
Экономические характеристики
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.		54 285,85	51 589,75	47 500,00	57 231,56	47 689,05
Назначение	нежилые помещения офисного назначения	под магазин, офис	офисное помещение	офисное помещение	офисное помещение	офисное помещение
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.		54 285,85	51 589,75	47 500,00	57 231,56	47 689,05
Компоненты не связанные с недвижимостью	наличие парковки
	парковка во дворе	парковка во дворе	парковка во дворе	парковка во дворе	парковка во дворе	парковка во дворе
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.		54 285,85	51 589,75	47 500,00	57 231,56	47 689,05
Количество корректировок		1	1	1	2	1
Весовой коэффициент		0,222	0,222	0,222	0,111	0,222
Взвешенная стоимость 1 кв. м. с учетом НДС, руб.	50 989,00
Итоговая стоимость помещения с учетом НДС, руб.	28 599 730,10
Итоговая стоимость помещения с учетом НДС с учетом округления, руб.	28 600 000
Итоговая стоимость помещения без учета НДС, руб.	24 237 288,14

Размещено на Allbest.ru

...