Другое мнение у исполнительного директора FAP Adviser Изабеллы Пластовец: «Резких ценовых колебаний как в сторону повышения, так и в сторону понижения в этом году не будет. Это связано прежде всего с кризисом и психологическими факторами: покупатели ждут дальнейшего снижения цен, продавцы - повышения». У многих строительных проектов нет денег, а условия кредитования, при которых возможно продолжение проектов, невыгодны, рассуждает в беседе с «&» г-жа Пластовец.

Сегодня недвижимость кажется уже меньшим злом, нежели наличность, поскольку не колеблется в цене на 25% в сутки, говорит «&» Олег Алферов, директор консалтинговой компании Qncepto. По его словам, отсюда рост объема сделок купли-продажи в период с декабря по февраль. Девальвация тенге, по его мнению, сыграла своеобразную шутку - в течение недели сделки были заморожены, но переговоры между собственниками и покупателями обнаружили, что покупательская способность на рынке возросла. «Ведь подавляющая часть участников сделок хранили средства в инвалюте, а не в тенге», - пояснил он. Собеседник уверен, что цены на недвижимость будут расти только в том случае, когда ипотека станет доступной для населения.

«Рынок жилой и коммерческой недвижимости находится в прямой зависимости от бизнес-активности региона. Цены на такую недвижимость имеют шансы возрасти только при вливаниях госсредств в развитие не только крупного бизнеса, но и МСБ», - высказывает свое мнение «&» аналитик BLP Asset Management Андрей Юкачев.

По оценке специалистов Scot Holland, резкое падение цен на коммерческую недвижимость до 30%, которое наблюдалось в Алматы в последнем квартале прошлого года, в настоящий момент остановилось. «Но в Астане и Атырау ситуация немного иная, там цены на аренду остаются устойчивыми, резких ценовых скачков не наблюдаются», - отмечают эксперты.

В сегменте коммерческой недвижимости, как рассказывает госпожа Пластовец, большую долю занимает аренда, арендные ставки постепенно падают. «В течение двух лет арендная ставка в этом секторе упала на 50%. В текущем году снижение арендных ставок если и будет, то не более чем на 5%. Ниже уже некуда, поскольку недвижимость, которая покупалась для аренды, нерентабельна, и нет смысла сдавать ее еще дешевле», - рассуждает она. По прогнозам Scot Holland, резких ценовых и арендных колебаний в сегменте коммерческой недвижимости больше не будет.

17 февраля на заседании правительства министр индустрии и торговли Владимир Школьник сообщил, что «Самрук-Казына» создаст дочернюю организацию - фонд арендного жилья, который займется выкупом у застройщиков ипотечного жилья, не востребованного населением. Создание фонда арендного жилья может снизить средний показатель арендных ставок в ключевых городах Казахстана, считают эксперты Scot Holland.

Создание фонда благоприятно скажется на арендном рынке, ставки будут снижаться и приблизятся к разумной стоимости, поскольку арендное жилье «Самрук-Казыны» будет на порядок ниже рыночного, говорит управляющий директор агентства Umax Realty Дамир Ултамбаев. По его словам, арендодатели теперь не будут получать необоснованные сверхдоходы. «Хотя трудно сказать, что является адекватной стоимостью, потому что цена зависит от многих факторов, но в любом случае выброс арендного жилья снизит ставки, поскольку расширит круг предложений на рынке», - говорит он «&».

Создание фонда арендного жилья не сможет повлиять на цены, поскольку объем квартир, который будет скупаться, незначителен. Процедура передачи жилья в будущий фонд займет долгие месяцы, а бюрократизированность процесса создаст возможность избирательного подхода к определению арендаторов и обеспечит закрытость ценообразования, уверен гражданин Алферов. «Демпинговать управляющей госкомпании ни к чему. Не исключаю появления рукотворных посредников, интерес которых будет заложен в марже», - считает он. С другой стороны, кроме «Самрук-Казыны», никто не сможет заниматься арендными домами, поскольку частные компании не смогут приобрести квартиры в больших объемах, считает госпожа Пластовец. «Сейчас нет дешевых денег, и даже свои вкладывать невыгодно, с учетом снижения арендных ставок и удорожания ипотеки, которую к тому же не так просто получить», - заключает она.

2.2 Оценка рынка недвижимости в Астане

1) Рынок недвижимости в Астане вырос на 50%. Количество сделок купли-продажи жилья в январе-октябре 2016 года составило 154,5 тыс., что на 12,9% выше аналогичного показателя 2015 года, передает LS.

2) В октябре 2016 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 16,4 тыс. и по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилось на 2,8 %.

3) Почти 5,5 тыс. проданной недвижимости пришлось на частные дома, а 10,9 тыс. - на квартиры. Наибольшее число сделок пришлось на Алматы (2,3 тыс.), Астану (2 тыс.), Карагандинскую область (1,7 тыс.), Южно-Казахстанскую (1,2 тыс.) и Восточно-Казахстанскую область (1,4 тыс.).

Рост купли-продажи жилья был зафиксирован в октябре в Кызылординской (24,6%) и Мангистауской области (9,4%), а падение сделок - в Акмолинской (17,8%), Южно-Казахстанской (13,8%), Карагандинской области (10,7%) и в Алматы (6,6%).

Тогда как с начала года рост продаж недвижимости в Астане составил 53,2%, в Алматы - 43,1%, в Западно-Казахстанской области - 20,1%, а в Актюбинской области - 13,5%.

Рынок недвижимости в Казахстане активизировался. В августе 2016 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило чуть более 17,8 тыс. и по сравнению с предыдущим месяцем увеличилось на 15,4 %, передает LS со ссылкой на комитет по статистике.

Продажи индивидуальных домов достигли в августе отметки в более 6,1 тыс. сделок, а квартир было приобретено 11,6 тыс.

Наибольший рост в прошлом месяцев был зафиксирован в Павлодарской области. В данном регионе было продано 824 объекта недвижимости, что выше показателя предыдущего месяца на 30,6%.

Кроме того, в Восточно-Казахстанской области продажи домов и квартир выросли на 21,7% (1,5 тыс. сделок), в Астане - на 21,7% (2 тыс. сделок), Жамбылской области - на 20,6% (726 сделок), Карагандинской области - на 17,9% (1,9 тыс. сделок), в Алматы - на 18,6% (2,5 тыс. сделок).

В то время как количество сделок купли-продажи жилья за январь-август 2016 года по сравнению c соответствующим периодом прошлого года увеличилось на 12,9 %. За указанный период наиболее всего продажи недвижимости выросли в Алматы (на 48,2%) и в Астане (на 59%). В остальных регионах республики изменения количества сделок было не таким значительным либо оказалось ниже показателя прошлого года.

В июле рынок недвижимости просел на 10%. Самое значительное сокращение купли-продажи жилья в предыдущем месяце наблюдалось в Мангистауской области (29,7%) и в Астане (22%).

На рынке арендного жилья Астаны стагнация арендных ставок, информирует аналитическая служба kn.kz. При этом снижение ставок найма зафиксировано на квартиры 2- и 3-комнатного формата.

Мониторинг рынка арендного жилья Астаны на неделю с 30 января по 5 февраля 2017 года показал, что в столице средняя цена аренды квадратного метра составила 2 316 тг/кв.м. Снять квартиру в Астане предлагают в среднем за 212 000 тг/мес.

В целом по городу средняя цена аренды «дорогого» жилья остановилась на уровне 374 000 тг/мес. за квартиру, а «дешевого» - 118 000 тг/мес.

2.3 Проблемы рынка недвижимости в Казахстане

Одни говорят, что кризис - это время возможностей, другие предпочитают экономить на еде. Что значит кризис для рынка недвижимости и его участников? Как изменилась ситуация с момента, когда тенге был отправлен в свободное плавание? Что нового для покупателей и продавцов принес «ветер перемен»? Отвечает Анна Шацкая, руководитель аналитической службы портала о недвижимости kn.kz.

Безусловно, кризис сильно повлиял на рынок недвижимости. Снижение доходов бюджета страны неизбежно привело к замедлению темпов роста экономики и реальных доходов граждан. Во многих городах РК спрос на жилье резко сократился. Но в Астане ситуация выглядит более позитивно: количество сделок, напротив, весь год росло. Объясняется это активизацией отложенного спроса 2013-2014 годов. Главным образом, спрос в Астане сейчас обеспечивается долларовыми сбережениями, а сделки заключаются в сегменте дешевого жилья со средней ценой $1000/кв.м. Ожидается, что в ближайшие месяцы этот фактор спроса будет исчерпан, и количество сделок пойдет на спад. Цены на жилье имеют тенденцию снижения еще с февраля 2014. В долларовом эквиваленте с начала текущего года цены сократились на 33%, а с февраля 2014 - на 40%.

Несмотря на то, что во всех регионах Казахстана реальные зарплаты падают, впечатляющими темпами растет спрос на недвижимость в столичных городах - Астане и Алматы - населенных пунктах с наиболее высокими чистыми и теневыми доходами. По сравнению с I кварталом 2015 количество сделок в этих городах выросло на 76% и 55% соответственно. Опросы риэлторов говорят о том, что основной объем сделок заключается в сегменте дешевого жилья со средней ценой $1000/кв.м.

К этому же списку можно отнести нефтегазовые регионы страны - Мангистаускую, Актюбинскую и Западно-Казахстанскую области, где спрос на жилье в I квартале вырос в среднем на 20%.

Тем не менее, в 9 регионах из 16 кризис дает знать о себе заметным сокращением спроса на недвижимость. Больше всего снизился спрос на жилье в самых низкодоходных - северных и южных регионах страны.

С начала текущего года номинальные тенговые цены в Алматы, Астане и Караганде потеряли 15%, 14% и 13% соответственно. Однако по сравнению с 2014 средняя тенговая цена показывает небольшой прирост - 7%.

За два последних года долларовые цены в Астане, Алматы и Караганде упали в среднем на 65%.

Со стороны предложения на вторичном рынке мы наблюдаем сокращение его объема на 20-30% в течение 2015-2016.

По нашим оценкам, в настоящее время в Астане ведется строительство около 2,9 млн. кв.м жилья, не принимая в расчет комплексы, строительство которых было приостановлено. Это новостройки со сроками сдачи в 2016-2017, 90% которых будут сданы в этом году. Таким образом, в 2016 мы не ожидаем снижения объемов ввода нового жилья по сравнению с 2015, а вот в 2017 объемы ввода могут значительно сократиться из-за множества приостановленных проектов. По данным аналитической службы kn.kz, сейчас в таком состоянии находится около 1,4 млн. кв.м жилья, и если проблема остановленных проектов не решится, объемы нового жилья в 2017-2018 резко упадут.

По данным наших исследований, в Астане на стадии строительства находится около 150 ЖК, из которых 48 имеют различные проблемы - от разрешительной документации до полной остановки строительства. Основной причиной этому является экономический кризис и проблемы с финансированием.

В ближайшие месяцы цены на жилье достигнут своего дна, далее последует стагнация, которая продлится несколько месяцев, после чего рост цен возобновится. Динамика тенговой цены показывает, что в долгосрочном периоде цены на жилье движутся в восходящем коридоре, близко к линии поддержки, а скачки (за исключением падения цен во время ипотечного кризиса 2007-2008), являются отражением изменения курса доллара. Линия поддержки указывает на средний порог цен в 275 тыс. тенге/кв.м, к которому стремится цена дешевого жилья в Астане. Текущий уровень тенговых цен практически достиг своего дна.

Кроме того, предпосылкой к росту цен является рост цен на нефть и последующее укрепление тенге. Фундаментальные факторы свидетельствуют о том, что цены на жилье в нашей стране зависят от ситуации на мировом рынке сырья. Влияние на рынок происходит опосредовано, за счет увеличения поступлений в бюджет и роста денежной массы.

Поэтому рост цен на нефть и укрепление национальной валюты - это первые признаки того, что с временным лагом на рынке недвижимости цены начнут расти.

Однако в ближайшие годы значительного роста цен на нефть большинство мировых аналитиков не ожидают. Соответственно, прежние 15-20% прироста цен на жилье ежегодно мы уже не увидим.

Рынок ипотечно-жилищного кредитования продолжает стагнировать. Многие банки свернули ипотечные программы. Из 35 казахстанских банков 29% не работают с ипотечно-жилищными займами вовсе; 31% БВУ приостановили выдачу кредитов в этом сегменте рынка на срок длительностью более трех месяцев в 2015. У оставшихся банков объемы выдачи новых кредитов очень низкие, за исключением тех, которые во второй половине 2015 начали активное освоение средств, выделенных в рамках государственной программы по рефинансированию ипотечных займов.

По итогам 2015 рынок ипотечного кредитования не показал положительной динамики. Например, в Астане объемы выданных ипотечных кредитов остались на уровне 2014 года, то есть выдачи новых кредитов оставались на уровне возвратов, не показывая роста. Во многих городах объемы ипотеки показали снижение.

В ближайшие месяцы ожидаемый рост цены на нефть хоть и окажет положительный эффект на экономику, но не позволит ей восстановиться быстрыми темпами, поэтому мы ожидаем, что многие коммерческие банки будут продолжать испытывать затруднения с тенговой ликвидностью.

В условиях кризиса многие компании продолжают оптимизировать расходы на аренду, в основном, сокращая размер занимаемых площадей, а управляющие компании вынуждены идти на снижение арендных ставок. Хотя, как правило, делают это скрыто - в виде акций, скидок, рассрочек, арендных каникул.

В ближайшие годы рыночные условия для владельцев бизнес-центров могут усложниться по причине ужесточения конкуренции в связи с существенным увеличением качественного офисного фонда.

По нашим оценкам в 2016 в Астане будет введено около 180 тыс. кв.м качественных офисных площадей. В 2017 эта цифра составит около 200 тыс. кв.м, при этом основная часть площадей придется на офисы в составе объектов ЭКСПО-2017.

Таким образом, в ближайшие 3 года ожидается увеличение качественного офисного фонда Астаны в 1,7 раз и уровня обеспеченности офисными площадями главным образом за счет ввода в эксплуатацию бизнес-центров и офисных площадей класса «А».

Несмотря на кризис, рынок недвижимости Астаны остается интересным для инвесторов. В течение 2015-2016 мы провели несколько исследований для российских компаний, намеревающихся выйти на рынок с крупными проектами - в основном, в секторе жилой недвижимости. Могу отметить, что сейчас инвесторы стали уделять больше внимания тщательному изучению и анализу рынка, поскольку покупатель стал более требовательным и разборчивым. На рынке есть выбор. Появляются довольно интересные проекты, ранее не представленные на рынке.

Участки под жилищное строительство в Астане, в частности, под МЖК, во все времена остаются востребованными по причине дефицита, особенно это касается участков площадью от 3 га.

Средняя цена за сотку земли под МЖК в Астане сейчас составляет $6800. Наш мониторинг показывает, что даже в условиях кризиса, цены на такие участки даже в долларах изменились незначительно - минус 15% за два года. А вот в сегменте участков коммерческого назначения произошел существенный спад - цены упали более чем на 70%. В 1 квартале средняя цена составила $3300 за сотку.

Рынок недвижимости Казахстана находится в застойном состоянии: свободные деньги у населения заканчиваются, а продавцы не сильно торопятся снижать цены без веских на то причин. Дешевое жилье, как и обычно, пользуется спросом, а вот рынок крупногабаритных квартир, элитной и коммерческой недвижимости - практически мертв.

На спад активности в последнее время, безусловно, повлияли прошедшие в 2014 и 2015 годах две девальвации. Имеющая место быть высокая волатильность курса национальной валюты отрицательно сказывается как на покупательской способности населения, так и на адекватности цен продаваемых квартир. Продавцы, несмотря на введенные требования указывать стоимость в национальной валюте, не могут не реагировать на курс доллара - страх потерять свои «кровные» вынуждает их либо занимать выжидательную позицию, либо оперативно менять цены в своих объявлениях.

Покупатели хотят купить подешевле, продавцы, если продать и не подороже, то хотя бы не уйти в минус. Особенно это касается тех, кто покупал недвижимость в недалеком прошлом за доллары, а сейчас вынужден продавать за тенге, а также тех, кто планирует выехать за рубеж, где расчеты уж точно ведутся не в тенге.

Президент агентства недвижимости «Almaty Real Estate», кандидат философский наук, почетный президент Ассоциации риелторов Казахстана Зухра Назарова, подтверждает, что рынок элитной недвижимости, на котором они и работают в Алматы, находится в состоянии застоя.

«По элитной недвижимости, по дорогой недвижимости полный застой, если честно. Покупок-продаж практически нет, - говорит она и отмечает, что эта тенденция наблюдается уже на протяжении нескольких лет. - В прошлом году еще как-то - что-то. В этом году просто совсем мало продаж. Дорогое ничего не покупается, не продается. И даже горячие варианты, где цены совсем невысокие, и те тоже стоят».

Что касается цен, то в долларовом выражении на элитную недвижимость они упали в два раза. При этом сейчас, как отмечают специалисты, сложно назвать среднюю цену за один квадратный метр.

«Если вы берете "первичку", то цены можно узнать у строительных компаний. "Вторичка" в "элитке" раньше на пике была 5000 долларов, сейчас 2000-2500 долларов. На 50% упали цены. Есть "элитка" и по 3000 долларов, а кто-то чуть ниже, чем 2000 долларов продает. По особнякам другой разговор, по квартирам другой расчет идет. Вы среднюю цену можете только взять по первичной недвижимости. У застройщиков более-менее понятно - 1500-2000 долларов за кв. метр. Имею в виду не эконом-класс, а новые комплексы в центре города», - говорит Зухра Назарова.

По данным комитета по статистике Министерства национальной экономики средняя стоимость одного кв. м. квартир в многоквартирных новых жилых домах по Казахстану за июль 2016 года составляла 252 744 тенге, по Алматы - 319 449 тенге, по Астане - 342 797 тенге. Стоимость благоустроенного жилья на вторичном рынке по Казахстану - 191 294 тенге за один кв. м., по Алматы - 331 110 тенге, по Астане - 326 107 тенге. Квартиры на вторичном рынке элитной недвижимости продавались из расчета 206 739 тенге за один кв.м. в среднем по Казахстану, 442 558 тенге в среднем по Алматы и 363 300 тенге в среднем по Астане.

По сравнению с июлем 2015 года цены в тенге в среднем по Казахстану на новое жилье выросли на 14,4%, на благоустроенное жилье на вторичном рынке на 11,9% и на элитное жилье на вторичном рынке на 7,6%. Если смотреть по отношению к декабрю 2010 года, то они изменились в сторону увеличения на 67,3%, 79,3% и 59,4% соответственно.

По мнению директора по продажам АН «РГ «КВАДРАТ» Юлии Черняевой, ситуация на рынке Алматы напрямую зависит от стабильности или отсутствия таковой курса национальной валюты к доллару США.

«При отсутствии резких колебаний курса происходят текущие продажи, после июльского затишья во второй половине августа покупка-продажа активизировалась, есть хороший задел на сентябрь и октябрь. При ощутимых колебаниях рынок недвижимости лихорадит, продавцы, боясь продешевить, взвинчивают цены либо совсем снимают объекты с продажи в ожидании «лучших времен», - говорит она.

Также Юлия Черняев отмечает, что в новостройках большей популярностью пользуются квартиры небольшой площади - бюджетные: «Застройщики, сдающие ЖК с квартирами большой площади, испытывают серьезные затруднения с их реализацией. В отдельных случаях происходит "нарезка" уже сданного жилья на более мелкую квадратуру».

«Квартиры большой площади в новостройках, элитная и коммерческая недвижимость - это "мертвый" рынок на сегодняшний день, это также связано с нестабильной экономической ситуацией в стране. Собственники вынуждены значительно понижать стоимость этих объектов, в надежде не понести еще большие потери в ближайшем будущем, и использовать вырученные средства для вложений в бизнес либо в зарубежную недвижимость», - поясняет представитель агентства.

В Астане ситуация аналогичная - спросом пользуются дешевые квартиры, а продавцам элитных, крупногабаритных квартир приходится снижать цены, чтобы хоть как-то привлечь покупателей.

«Рынок недвижимости Астаны не стоит, идут продажи. Единственное, раньше продавцы были в приоритете - они диктовали, сейчас в приоритете покупатели. Поэтому если есть хороший торг, хорошая уступка, недвижимость продается. Потому что все-таки все понимают, что лучшее вложение денег - покупка недвижимости. Для северного региона, кто ближе к Астане - это астанинская недвижимость. Поэтому движения идут, но не такие сильные», - говорит директор агентства недвижимости «Челси-Астана» Марат Якупов. Он также отмечает положительный тренд - покупка квартир в ипотеку, предполагая, что на ее долю в настоящее время приходится около 50% всех сделок.

«Всегда было и сейчас в основном покупаются квартиры эконом класса. Малогабаритные, однокомнатные, двухкомнатные быстро уходят. Раньше в «столичках» слабо шли продажи. Под «столичкой»я имею в виду дома 1970-1980-1990-х годов постройки, сейчас там квартиры очень быстро разбираются, потому что цены очень приемлемые. Плюс к этому хорошие районы для покупателей», - добавляет он.

Марат Якупов также отмечает, что если люди на однокомнатные, двухкомнатные сразу стали цены опускать, то владельцы крупных трех -, четырехкомнатных квартир приостанавливали продажи и смотрели на ситуацию.

«Но видно у них тоже нервы сдали, и они начали опускать цены. Сейчас стали опускаться цены на четырехкомнатные квартиры. Но все равно эти цены дорогие. Мы же все работаем в тенге. Цены на трех, четырех, шестикомнатные квартиры стали падать, но все равно еще дороговаты», - говорит директор агентства.

Что касается средней стоимости одного квадратного метра, то собеседник затруднился ответить, так как какого-то особого принципа ее определения в настоящее время не имеется: «Сейчас очень сложно ответить на этот вопрос, потому что порой можно купить квартиру на левом берегу по цене правого берега».

Аренда

Как отмечают эксперты, цены на аренду жилой недвижимости в долларовом выражении или снизились, или остались на прежнем уровне.

«Цены на аренду в Алматы упали тоже в два раза. По сравнению даже с предыдущим годом, когда, предположим, можно было сдать квартиру за 3000 долларов, сейчас не больше, чем за 2000 долларов. То, что сдавалось за 2000 долларов, сейчас сдается за 1000 с небольшим долларов и то еще пустуют часто, потому что клиентов не много. Люди тоже сдают квартиру «лишь бы не пустовала», - отмечает Зухра Назарова.

Объяснение этому она видит в маленьком спросе, «потому что иностранцев мало»: «Послы и прочие посольства все же в Астане, у нас рынок оголился. Бизнес крупный тоже раскидали. Остался небольшой бизнес. Теперь не хватает клиентов. Квартир в свое время много люди купили, чтобы сдавать в аренду. Раньше было выгодно покупать и сдавать в аренду. Люди знали, что хорошо будут сдавать - деньги возвращать. А сейчас никто не покупает, потому что ни сдать, ни продать».

Исключение составляют дешевые квартиры, которые во все времена пользуются спросом.

По мнению руководителя отдела аренды АН «РГ «КВАДРАТ» Оксаны Сушковой, на рынке аренды август ознаменовался ежедневно увеличивающимся спросом. Предложения не успевали удовлетворять потребности желающих снять квартиры. Это объясняется сезонностью « начало учебного года всегда сопровождается подобным ажиотажем».

«Заметное увеличение арендной стоимости (примерно на 15%) отмечалось весь август. Осенью спрос будет постепенно уменьшаться, но цены до Нового года, скорее всего, не упадут. Цены на аренду элитной недвижимости остались на прежнем уровне», - отмечает представитель алматинского агентства.

В Астане похожая ситуация - проблем со сдачей квартир, особенно достаточно недорогих, нет.

«Астана всегда востребована в аренде, как бы то ни было. Просто сейчас аренда немного припала, потому что доход уменьшился у людей. Она в своем минимуме по этому времени. Однокомнатные всегда востребованы. Район левого берега, Керуена, Байтерека всегда востребованы. Район старого центра, золотого квадрата всегда востребованы. Если цены упали, то не намного. А на крупные квартиры, элитные, крупногабаритные квартиры они снизились совсем немного», - говорит Марат Якупов.

По данным комитета по статистике, арендная плата за благоустроенное жилье в июле текущего года в среднем по Казахстану составила 1272 тенге за один кВ.м, по Астане - 2387 тенге, по Алматы - 2281 тенге. При этом стоимость квартир в тенге по сравнению с июлем 2015 года в среднем по Казахстану выросла на 1%, в Астане она снизилась на 11,5%, в Алматы снизилась на 2,8%. В сравнении с 2010 годом цены на аренду данного вида квартир увеличились на 52%, 30,5% и 20,1% соответственно.

По мнению экспертов, осенью, в пик деловой активности, каких-либо значительных изменений на рынке недвижимости произойти не должно - ни в сторону повышения спроса, ни в сторону его падения. Цены также вряд ли изменятся.

«Нет, изменения маловероятны. Только ждем 2017 год. В 2017 году может быть начнет оживать рынок. Речи нет о том, чтобы цены поднялись или еще что-то. Если не будет никаких, не дай бог, катаклизмов в обществе, если все будет спокойно, то должен рынок начать оживать. Сейчас у всех выжидательная позиция», - полагает президент агентства недвижимости «Almaty Real Estate»

«Мое мнение такое. Сейчас самые низкие цены. И нужно покупать сейчас, потому что если ситуация начнет выправляться, то цены очень быстро начнут подниматься. Раз и все. Пока дно-дно-дно, на дне нужно брать, кто соображает, у кого деньги есть нужно сейчас вкладывать, потому что как только ситуация начнет улучшаться тут же цены начнут быстро расти. А сейчас дно нащупали и по этому дну ползем. Вот сейчас пока низкие цены нужно вкладывать тем, у кого есть деньги. Лучше все-таки в недвижимости держать накопления, чем неизвестно где», - считает Зухра Назарова.

По мнению директора агентства недвижимости «Челси-Астана» Марата Якупова, цены на недвижимость зависят от курса доллара к тенге, и так как он волатилен, на рынке будет наблюдаться стагнация.

«То есть нет повышения цен, цены стоят на месте и еще есть определенное падение при продаже. Я так думаю, что каких-то скачков, движений не будет. Во-первых, наличка на руках иссякает. Второе - большой выбор недвижимости, в продаже очень много нового жилья, а это тоже конкуренция для вторичного рынка. И все-таки деловая активность немного уменьшилась», - отмечает он и добавляет, что даже если тенге начнет незначительно укрепляться ситуация сильно не изменится.

Наличие на рынке свободных квартир подтверждают и данные портала Ranking.kzсо ссылкой на комитет по статистике - с января по июнь 2016 года в Казахстане были введены в эксплуатацию 43 152 квартиры, что почти в два раза больше, чем в аналогичном периоде 2010 года и на 18,5% больше показателя 2015 года.

«Даже если цена за баррель поднимется и тенге укрепится, то все равно покупательская способность низкая. Я так думаю, что вряд ли будет всплеск подъема цены. Это надо, чтобы прошел какой-то период. Осенью вряд ли будет подъем цен. Я думаю, что еще будет идти стагнация и снижение», - считает Марат Якупов.

Оптимистично на ближайшее будущее смотрит агентство недвижимости «РГ «КВАДРАТ», набирая в настоящее время новых сотрудников и открывая в разных районах Алматы свои филиалы.

3. Перспективы развития рынка недвижимости в Казахстане

В данной части дипломной работы проведем - разработку и обоснование основных рекомендаций и предложений, направленных на решение поднятой в дипломной работе проблемы совершенствования - рынка недвижимости Республики Казахстан.

1) Уходящий год был интересным и не очень предсказуемым в отношении цен на недвижимость. Тенденция №1 - большее количество сделок проходит в тенге. Это говорит о повышении уровня доверия казахстанцев к национальной валюте.

2) Цены на недвижимость складываются из многих факторов (социально-экономических, наличия альтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных средств, объемов строительства, политико-психологических факторов, месторасположения и характеристики объекта).

3) При анализе изменения цен на недвижимость стоит учитывать разделение рынка на следующие сегменты: недвижимость по завышенной цене; недвижимость по цене, адекватной текущей экономической ситуации (адекватная (реальная) цена недвижимости - это цена сделки, по которой состоится продажа объекта, т.е., сумма, приемлемая для продавца и покупателя).

Тенденции в отношении цен на недвижимость в 2016 году:

1) Большинство продавцов недвижимости по завышенной цене снизили до адекватной цены.

2) Продавцы недвижимости по адекватной цене практически не снижали цену. Адекватная (реальная) цена недвижимости - это цена сделки, по которой состоится продажа объекта, т.е., сумма, приемлемая для продавца и покупателя. рынок недвижимость казахстан

3) Для того чтобы понять, что будет происходить на рынке недвижимости, необходимо учитывать факторы спроса, к которым относятся: платежеспособность населения, которая складывается от уровня доходов и тенденции его изменения; доступность кредитных средств; наличие областей надежного и выгодного инвестирования свободных денежных средств; мировые цены на нефть; объемы строительства; миграция; факторы политико-психологические и связанные с феноменом массового сознания. Изменения одного или нескольких факторов отразятся на ценах недвижимости. Говоря о конкретных объектах, стоит учитывать месторасположение, характеристики и количество аналогичных объектов на рынке.

Так, в 2017 году ожидается ввод нового жилья в отдаленных от центра районах г. Алматы. Это окажет влияние на цены недвижимости, расположенной в близлежащих районах. Хочу отметить, что это не будет трендом рынка, это будет характерно только для окраин города. Не ожидается корректировки цена на недвижимость, расположенной ближе к центру и выставленной на продажу по реальной цене.

В 2016 году в Астане большое количество домов было сдано по государственной программе в районе Байтурсынова/Кордай и налевом берегу за Хан Шатром. Это повлияет на то, что цены рядом стоящих домов не смогут поднимать цену. Однако есть другая сторона медали, для застройки земли заметно поднимутся в цене. И в начале строительства на первичном этапе будет стоить дороже, чем в уходящем году, так как инфраструктура развивается, и с подведением коммуникации проблем не возникнет.

Ситуация на рынке недвижимости в начале 2017 (конкретнее, в 1 квартале) будет значительно отличаться от последних 5 лет. Если на практике начало года январь-февраль считается затишьем, то с 2017 года, по прогнозам, будет заметна активность. Связано это с повышением ценами на нефть, а также с приближением Экспо-2017. Рынок недвижимости в Астаненачнет двигаться, немаловажный фактор: повлияют на это иностранные инвесторы.

Сейчас зафиксирован спад количества квартир на продажу, и в целом рынок находится в стагнации. Рынок, как говорилось ранее, достиг своего ценового дна. И падать ему ниже уже некуда. Ниже себе стоимости с минимальной маржой от застройщика упасть уже не может. К счастью всех участников рынка, что ситуация идет в пользу для застройщиков Казахстана.

Что касается спроса на квартиры, раньше люди приобретали недвижимость на первичном рынке, сейчас в завершение и начало этого еще есть возможность приобрести квартиры на вторичном рынке по цене новостройки. Однако эта кампания уже завершается. Мы знаем, что 10 октября 2016 вступил закон о долевом участии, лицензию на строительство получат и получили только крупные компании, гиганты строительного бизнеса. Соответственно, конкурировать им будет не с кем, что приведет к плавному повышению цен. Однако расслабляться строительным компаниям с лицензиями не стоит, те компании, которые ее не получили, нашли другой выход, через ЖСК. Это новая лазейка. В сравнении ЖСК и ДДУ, в последнем есть гарантии от государства, и все договора регистрируются в акимате. В ЖСК пайщики на свой страх и риск приобретают жилье, в случае, если дом не достроят, помощи от государства не придется ждать. Но и это людей не останавливает, ведь низкие цены всегда привлекали.

Рекомендация продавцам и покупателям недвижимости: обращаться и сотрудничать с проверенными агентствами недвижимости. Это сэкономит миллионы тенге, массу времени и нервов. Профессиональная компания взвесит все риски, приблизив их к нулю. В 2017 года падения цен ожидать не стоит, чем раньше начнете действовать, тем выигрышнее будет ваша сделка.

В ряде городов РК выросли арендные ставки. В январе, по данным Комитета по статистике, они увеличились на 0.5 %, достигнув 1 278 тенге за 1 кв. м.

Большой скачок произошёл в Таразе (+7.1 %), меньший, но существенный в Петропавловске (+2.3 %), Актобе (+1.7 %) и Шымкенте (+1.4 %). При этом в Астане ставки снизились на 1.4 %.

Самая высокая плата за аренду жилья зафиксирована в Астане (2 361 тенге за 1 кв. м), Алматы (2 328 тенге) и Актау (2 016 тенге). Самая низкая - в Таразе, Жезказгане и Кызылорде: 895, 910 и 950 тенге за 1 кв. м соответственно.

Что касается продажи жилья, то в январе средние цены нового жилья составили 249.2 тысячи тенге за квадрат. Это на 0.1 % больше, чем в декабре прошлого года.

Рост зафиксирован в Алматы (+0.8 %) и Усть-Каменогорске (+0.9 %). В то же время в Актобе и Шымкенте застройщики снизили цены на квартиры на 1.8 и 0.9 % соответственно.

В январе максимальная стоимость жилья отмечена в Алматы (336.7 тыс. тенге за 1 кв. м), Атырау (326.3 тыс.) и Шымкенте (311.9 тыс.). Минимальная - в Жезказгане и Талдыкоргане (90 тыс. тенге за 1 кв. м).

На вторичном рынке, наоборот, средняя цена продажи снизилась на 0.1 % по сравнению с последним месяцем 2016-го и составила 188.4 тыс. тенге за 1 кв. м.

Наибольшее снижение произошло в Актау (--2 %). В Астане отмечаются незначительные изменения (--0.2 %). В остальных 16 регионах страны цены на вторичку не изменились.

Максимальные запросы у продавцов были отмечены в Алматы (337.3 тыс. тенге за 1 кв. м), Актау (317.7 тыс.) и Астане (308.9 тыс.). Минимальные - у собственников квартир в Кызылорде, Жезказгане и Актобе: 123.6, 142.3 тыс. и 153.4 тыс. тенге за 1 кв. м соответственно.

Заключение

В заключение проведенного исследования, данной дипломной работы, необходимо сделать ряд наиболее важных выводов:

1) Ключевые выводы по результатам данного дипломного исследования;

2) Оценку полноты решений поставленных задач;

3) Описание перспективных направлений дальнейших исследований.

В первой главе (теоретической части), данной дипломной работы, были рассмотрены - теоретико-методологические аспекты (основы) состояния и проблем рынка недвижимости Республики Казахстан.

1) Рынок недвижимости - совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости - это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

1.1) Оценка недвижимости и особенности ее проведения.

Для определения точной стоимости имущества используется оценка недвижимости. На сегодня она считается востребованной услугой среди частных и юридических лиц и позволяет определить точную стоимость отдельных объектов.

Но важно, чтобы оценка недвижимости выполнялась исключительно профессионалами своего дела. Только проверенные специалисты с большим опытом смогут справиться с этим процессом и предоставить точные результаты клиентам.

Эта процедура может преследовать различные цели, в зависимости от потребностей клиента. Назовем только самые основные направления оценки и подробно рассмотрим их:

1) Определение стоимости при продаже и сдаче в аренду.

2) Страхование жилья.

3) Наступление страхового случая и необходимость расчета ущерба.

4) Передача собственности по договору дарения, путем наследования.

5) Внесение недвижимости в уставной капитал.

6) Использование в качестве объекта залога.

7) Определение цены на рынке

Чаще всего проводится оценка стоимости недвижимости с целью ее продажи или приобретения. У сторон этого процесса постоянно возникают споры по поводу цены. Они вполне обоснованы, ведь покупатель желает получить значительную скидку, а продавец - выгодно совершить продажу.

Независимая экспертиза позволяет предотвратить столкновение интересов и предоставить объективное мнение по этому вопросу. Специалисты проведут всесторонний процесс, тщательный расчет рыночной стоимости с учетом особенностей объекта исследования. Выданное заключение станет основанием для установления конкретной цены и позволит отстоять свои интересы во время продажи

Поддержка специалистов может потребоваться и при расчете стоимости аренды. Сотрудники компании проведут тщательный анализ, сравнение рынка, изучение самого объекта и назовут адекватную цену.

2) Страхование.

В последние годы страхование жилья, офисных и складских помещений пользуется особенным спросом среди жителей нашей страны. Но первоначально потребуется выяснить реальную стоимость недвижимости на рынке, чтобы определить размер страхового взноса.

Другой момент - это расчет ущерба, который должна выплатить страховая компания. Не секрет, что многие фирмы существенно снижают сумму для своих клиентов, желая сэкономить на данном моменте. Но эксперты смогут назвать реальную стоимость восстановления объекта недвижимости. С выданным заключением вы сможете требовать возмещения непосредственно у фирмы, а если она откажет вам, то обратиться в судебную инстанцию.

3) Другие цели.

Нередко проведение этой процедуры необходимо при передаче недвижимости в качестве дара или его наследовании. Для составления официальных документов необходимо указать точную стоимость объекта, это позволит провести официальное оформление.

Помощь сотрудников может потребоваться и при использовании недвижимости в качестве залога при оформлении займа. Многие банковские организации предоставляют крупные суммы только при предоставлении достаточного обеспечения, которое сможет гарантировать возврат средства. Но важно оценить предмет залога и его рыночную стоимость, на основании этой информации банк будет принимать решение о максимальной сумме займа. Только после предоставления данных о цене недвижимости, банк сможет принять положительное решение.

Часто недвижимость вноситься в уставной капитал и может использоваться для осуществления деятельности фирмы. Но для определения вашей доли потребуется установить стоимость переданного объекта при помощи наших сотрудников. В зависимости от его цены и общих вложений владельцев, определяется доля одного из собственников, предоставившего объект под нужды организации.

1) Цены на недвижимость продолжают снижаться.

На рынке вторичного жилья в городах Казахстана в мае 2016 продолжилось снижение цен преимущественно в национальной валюте. В долларовом же эквиваленте ценовые колебания к апрелю 2016 менее значительные, но также имели понижательный тренд. В Астане снижение цен в тенге составило 4%, в Алматы - минус 5%, в Караганде - минус 3%. Изменения цен за год в долларовом эквиваленте имели отрицательный характер, в тенге цены на жилые квадраты выросли: в Астане - на 12%, в Алматы и Караганде - на 24%.

2) Нацбанк снизил базовую ставку до 15%.

Риски финансовой стабильности в Казахстане ослабились. Нацбанк 5 мая объявил о снижении базовой ставки с 17% до 15%, а также о сужении коридора процентных ставок от +/-2 до +/-1. По словам председателя Национального банка РК Данияра Акишева, это позволит участникам рынка снизить степень неопределенности в отношении стоимости операций по привлечению и размещению ликвидности. Ставки по операциям постоянного доступа составят 16% вместо 19% по предоставлению ликвидности и 14% вместо 15% по изъятию ликвидности. С 14 марта 2016 Нацбанк отмечает позитивные тенденции в плане поддержания баланса рисков, стабильности цен, поэтому необходимость поддерживать высокие процентные ставки отпала.

3) На Астану и Атыраускую область приходится 50% строительства в Казахстане.

50% строительства в Казахстане приходится на Астану и Атыраускую область. В I квартале 2016 Атырауская область и Астана выполнили половину всех строительных работ по стране, сообщил energyprom.kz. Подготовка к выставке ЭКСПО-2017 в Астане, а также реализация проекта Кашаган в Атырауской области до конца года будут способствовать поддержанию существующего роста в сфере строительства. В 2016 в Астане ожидается ввод жилья в объеме 2,1 млн кв. м, в то время как в 2015 этот показатель составлял порядка 1,7 млн кв.м.

4) Число сделок купли-продажи жилья по стране выросло на 15,7%.

В апреле 2016 по Казахстану было продано 16 416 домов и квартир. По сравнению с мартом 2016 это больше на 15,7%, по сравнению с апрелем прошлого года - на 6,6%, сообщает Комитет по статистике РК. По информации ranking.kz, в последние два года по республике в месяц продается 10-15 тыс. домов и квартир. Сезонное снижение, как правило, наблюдается в январе. Несмотря на переход к плавающему курсу в августе 2015, рынок просел всего на 4% (к августу 2014), восстановившись относительно быстро, заключают аналитики.

5) Рефинансирована ипотека 14 760 заявителей.

На 1 мая 2016 банки приняли 21 649 заявок на рефинансирование ипотеки и одобрили из них 14 760 заявок. Сумма одобренных заявлений составила 88 млрд тенге. Заместитель председателя Национального банка Алпысбай Ахметов сообщил, что всего в рамках госпрограммы планируется рефинансировать около 25 тыс. займов. Из них 5 тыс. заявителей относятся к социально уязвимым слоям населения.

6) Доступность кредитов для населения снизилась.

Сообщается, что портфель розничных кредитов в тенге сократился на 3%. Как передает портал ranking.kz, за год портфель розничных кредитов вырос всего на 1%, до 4 трлн тенге, несмотря на переоценку валютных активов по новому курсу. Ипотечные и потребительские займы демонстрируют одинаково слабую динамику. Тем не менее, доля потребительских ссуд в портфеле, нарощенная в предыдущие годы, остается высокой - 62%. Доля ипотеки немного выросла в последние месяцы (за счет валютной составляющей) - до 22%.

7) Поправки в Земельный кодекс откладываются.

Президент Казахстана Нурсултан Назарбаев на совещании в Акорде объявил мораторий на поправки в Земельный кодекс, вызвавшие большой резонанс в обществе. В связи с этим в правительстве произошли кадровые перестановки. Работу с землей, геодезической и картографической сферой теперь будет проводить Министерство сельского хозяйства. Была образована Комиссия по земельной реформе.

8) В Актобе создан жилищно-строительный кластер.

16 мая аким Актюбинской области Бердыбек Сапарбаев и председатель правления Жилстройсбербанка Айбатыр Жумагулов подписали несколько меморандумов о совместной деятельности в сфере жилищного строительства. Таким образом, Актобе стал одним из лидеров среди регионов по созданию жилищно-строительного кластера. Здесь в сфере строительства занято около 1400 различных компаний, а 70% всех стройматериалов в Актобе - местного производства. Кластер помогает возводить качественное жилье по ценам ниже рыночных.

9) Холдинг «Байтерек» сдал в Кызылорде 5 многоэтажек.

Свыше 250 кызылординских семей получили квартиры в рамках Программы развития регионов до 2020. Среди новоселов государственные служащие, врачи и учителя.

В 2016 планируется построить в области 67 домов, благодаря чему число очередников сократится на 24%.

10) Техпаспорт получить стало быстрее, узаконить перепланировку - проще

Административные барьеры снижаются - вводятся изменения в процедуре технического обследования объектов недвижимости. Они касаются получения техпаспортов на новые здания, а также технологии самого техобследования. Техники будут вносить замеры в планшет, и сразу передавать данные в офис. Есть изменения и в перепланировке перегородочных стен. Теперь узаконивать нужно только те перепланировки, которые связаны с капитальными перегородками. Эти новшества сократят затраты услугополучателей.

Первый квартал 2016 для отечественного рынка недвижимости не был скучным. Продолжение валютных реформ, переход цен на тенге, ужесточение условий по ипотеке происходили на фоне первых позитивных за последние два года изменений на мировых рынках и определяли состояние рынка недвижимости.

Падающий доллар оживил рынок недвижимости.

Год начался с того, что в СМИ появились первые позитивные прогнозы относительно цен на нефть. По прогнозам мировых аналитиков, в 2016 нас ожидает возобновление роста цен на «черное золото» в среднем до $65-70 за баррель, но резких скачков ожидать не следует. В свою очередь, рост стоимости нефти положительно отразится на благосостоянии нашей страны, курса тенге и рынка недвижимости.

Прогнозы по нефти стали оправдываться. В конце января упавшая до минимального уровня $28 за баррель нефть, наконец, начала слабо расти, к апрелю подорожав на 57% до $44. Вслед за нефтью стал укрепляться и тенге, поднявшись на 12%, с 380 до 335 тенге за 1$.

Для многих финансово грамотных участников рынка возобновление роста цен на нефть стало первым сигналом для покупки недвижимости. Наступил наилучший момент для фиксации прибыли от роста стоимости валютных сбережений. По данным Нацбанка РК, в феврале этого года впервые за последние 10 лет объемы продаж долларов со стороны населения превысили объемы покупки.

Стремление избавиться от дешевеющей валюты и конвертировать ее в более доходный и надежный инструмент привело на рынок жилья массу частных инвесторов и покупателей.

В Астане и Алматы росту спроса на жилье не помешали даже слухи о якобы предстоящем росте курса доллара, который произойдет после досрочных выборов в парламент. Как показали итоги марта, объем продаж за месяц в этих двух городах вырос на 15% и 6% соответственно.

Несмотря на то, что во всех регионах Казахстана реальные зарплаты падают, впечатляющими темпами растет спрос на недвижимость в столичных городах - Астане и Алматы - населенных пунктах с наиболее высокими чистыми и теневыми доходами. По сравнению с I кварталом прошлого года количество сделок в этих городах выросло на 76% и 55% соответственно.

По данным исследования kn.kz, в этих городах доля инвестиционных сделок в общем объеме составляет порядка 30-35%.

1) В большинстве стран программа регулирования рынка жилья, социального, массового и коммерческого, выбиралась правительством. Основой программы стало массовое вовлечение частного капитала, государственных и негосударственных фондов с одновременной поддержкой их деятельности, а также распределение бюджетных средств на федеральном и местном уровнях. В преддверие обращения к данным, раскрывающим особенности функционирования рынка жилья в зарубежных странах, хочется обозначить то общее в мировой практике, что составляет основу большинства «устоявшихся» форм регуляции отраслевых отношений.

2) В реализуемой разными правительствами политике, наряду с возможностью диверсификации механизмов инвестирования в жилищную сферу и вариантами посредственного влияния на порядок функционирования рынка жилья, при решении актуальных проблем имеет место следование общесистемным принципам - преемственности, вариативности и глобальности. При этом каждая из составляющих неразрывно связана с содержанием решаемых государством стратегических задач и включает соответственно:

- меры поддержки и совершенствования используемых механизмов на основе обращения к ранее применяемым видам воздействия на структуру хозяйственных отношений, инициативу поиска и заимствования позитивного опыта; - усилия уполномоченных субъектов по модификации состава

методов и способов воздействия на свойства делового и потребительского поведения, в соответствии с промежуточными и (или) перспективными целями;

- учет факторов, индивидуально либо в комплексе влекущих изменения качественных и количественных показателей эффективности функционирования жилищного рынка, вместе с постоянным обращением к критериям оценки уровня социально-экономического развития государства и, в частности, развития значимых для общества институтов.

Особенности регулирования рынка жилой недвижимости в ряде европейских стран наверняка заслуживают первоочередного анализа, что может быть связано как с территориальной близостью России и государств европейского континента, так и с присутствием общих задач в экономике и социальной сфере. Надо сказать, что для большинства европейских стран преломление указанных выше принципов отражается на результатах государственного вмешательства в деловую среду. На сегодняшний день любая себя уважающая компания имеет в своем распоряжении интернет-страницу или сайт со своими данными и информацией об услугах.

При воздействии на процесс инвестирования в проекты жилищного строительства, включая индивидуальное жилищное строительство, активно используются возможности институциализации рыночной инфраструктуры. Важными являются финансовые инструменты частных компаний и государственных фондов, как и установление нормативных барьеров на рост обязательств потенциальных домовладельцев по финансовому или имущественному возмещению стоимости объектов недвижимости (земельных участков, квартир, коттеджей и пр.). Несостоятельность рынка жилья здесь выступает существенным по силе стимулятором для принятия важных решений на самом высоком уровне.

...