1. Основные факты и выводы

Таблица 1

2. Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО

Таблица 4. Заказчик, заключивший Договор:

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1. Оценщики не принимают на себя ответственности за правовое описание имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности, достоверность которого определяется со слов Заказчика. При оценке Оценщики исходили из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки. Выводы о правах на недвижимость сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.

2. Оценщики исходили из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствие такого уровня указаны, определены и рассмотрены в Отчете.

3. Объект оценки, свободен от каких бы то ни было, прав удержания имущества и долговых обязательств пол заклад имущества, кроме тех, которые указаны в правоустанавливающих документах и определены в Отчете.

4. Объект оценки, по предположению Оценщиков, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме тех, которые оговорены в настоящем Отчете и могут повлиять на его стоимость.

5. Объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если иное не отмечено в Отчете об оценке.

6. Оценщики не обязаны приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по Объекту оценки. Рисунки и схемы могут быть включены в Отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об оцениваемом Объекте.

7. Информация о составе и технических характеристиках имущества, входящего в состав Объекта оценки, была получена от специалистов Заказчика. Оценщики не несут ответственность за достоверность данной информации, тем не менее, Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность этих данных, поэтому, там где это возможно, делаются ссылки на источник информации. Рабочие материалы, не включенные в Отчет, находятся у Оценщика.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

1. Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщиков выполнивших данный Отчет.

2. Оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по данному Отчету. Согласно положению настоящего Отчета, от оценщиков не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом или имущественными правами, связанными с Объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

3. Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на информации о ситуации, сложившейся на рынке, на дату проведения оценки.

4. Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и сделанные заключения не содержат полностью или частично предвзятого мнения.

5. Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и сведения об Оценщике и Исполнителях), не могут быть представлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения Оценщиков.

6. Оценщики выдвигают требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от его имени. Заказчик принимает условие не упоминать имён Оценщиков или настоящий Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без его письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщики так же сохранят конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

7. Оценщики не принимают на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления Объектом оценки. Ответственность за такую отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиками Объекту, несет его владелец.

8. Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщиков, и, по желанию Оценщиков, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщикам, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщиков, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков в процессе выполнения обязательств по настоящему договору.

9. Мнение Оценщиков относительно итоговой величины стоимости Объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических или природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого Объекта.

10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости. Эта стоимость может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

Нормативные документы

Работа выполняется в соответствии со следующими нормативными документами:

· Гражданский кодекс Российской Федерации;

· Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

· Федеральный закон от 27.07.2006 г. №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

· Федеральными стандартами оценки: (ФСО) № 1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года № 256, ФСО № 2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, ФСО № 3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254;

· Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО «Сибирь», принятые Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 года);

· Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО);

· И другими иными нормативно-правовыми актами.

6. Описание объекта оценки

Объектом оценки является трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: Москва, проезд Одоевского д. 3 к. 3 кв. 293. Квартира находится на 10-ом этаже 16-этажного жилого дома. Дом панельный. Коммуникации - центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация. В доме есть 2 лифта и мусоропровод. Лестничная клетка в хорошем состоянии. Состояние подъезда, в котором расположена оцениваемая квартира хорошее, дверь подъезда оборудована кодовым замком и домофоном.

Местоположение объекта оценки:

Основные характеристики

Таблица 5

Оцениваемый объект расположен на 36- м км МКАДа рядом с 2-я станциями метро Ясенево и Тёплый стан (10 минут на общественном транспорте).

Жилой дом находится в экологически чистом районе с хорошо развитой инфраструктурой. Дом находится на Юго-западе Москвы в непосредственной близости от Битцевского парка

В пешеходной доступности от оцениваемого объекта расположены общеобразовательная школа, детский сад, поликлиника, торговые объекты, объекты бытового обслуживания.

Во дворе расположена детская площадка, спортивная площадка, есть место для тихого отдыха. На территории много зеленых насаждений.

Придомовая территория благоустроена: положен асфальт, имеются карманы для временной парковки машин, платная парковка для машин, разбит газон.

До ближайшей остановки общественного транспорта 210 метров.

Окна дома выходят на уютный, тихий двор с клумбами и детскими площадками.

7. Методология проведения исследования

Процедура оценки включает:

1) Заключение с Заказчиком договора об оценке.

2) Предоставление Заказчиком необходимых документов, а именно:

- Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты и др.);

- Поэтажный план или экспликация на квартиру;

- Паспортные данные Заказчика (ФИО Заказчика, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания).

3) Изучение полученных документов.

4) Сбор информации и анализ рынка, к которому относится Объект оценки.

5) Выбор и применение стандартных подходов и методов оценки, осуществление необходимых расчетов.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существующей для данного метода информации, определить стоимость объекта в рамках одного из подходов к оценке. Подходы к оценке:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

6) Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки.

7) Подготовка Отчета об оценке.

8) Составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.

8. Обзор рынка объекта оценки

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Объектом оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, общей площадью 73,2 кв. м, расположенная по адресу: Москва, проезд Одевского, д. 3, корп. 3, кв. 293

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

· местоположение;

· тип дома;

· количество комнат;

· общая площадь;

· этажность;

· высота потолков;

· количество санузлов и т.д.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно, их использование нецелесообразно.

В результате поиска были подобраны 5 объектов аналогов, описание которых представлено в таблице 6.

10.3 Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Таблица 7

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС округленно составила 10 392 000 рублей.

Обоснование внесенных корректировок.

1) Корректировка на торг. При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3-7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3 - 7%.

На основании данных сайтов:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.

2) Корректировка по передаваемым правам. Так как у объекта оценки и объектов аналогов передаются право собственности, то корректировка по передаваемым правам не вносилась.

3) Корректировка на условия финансирования. Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка на условия финансирования не вносилась.

4) Корректировка на условия сделки. Так как у объекта оценки и объектов аналогов рыночные условия сделки, то корректировка на условия сделки не вносилась.

5) Корректировка на условия рынка (дата продажи). По условиям рынка объект оценки и объекты аналоги сопоставимы. Таким образом, корректировка на условия рынка не вносилась.

6) Корректировка на удаленность от метро Так как объект оценки и объекты аналоги расположены в одном квартале, то корректировка на удаленность от метро не вносилась.

7) Корректировка на тип дома. Так как тип дома у объекта оценки и объектов аналогов одинаковый, панельный, корректировка на тип дома не вносилась.

8) Корректировка на этаж/этажность. Фактор, который влияет на стоимость - это на каком именно этаже расположена квартира. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах.

По данным сайтов:

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html

корректировка на первый и последний этаж составляет 5-15%. Но так как квартиры аналоги находятся примерно все на средних этажах корректировка на этаж/этажность не включается.

9) Корректировка на количество комнат. По количеству комнат объект оценки и объекты аналоги одинаковы - 3 комнаты. Поэтому корректировка на количество комнат не вносилась.

10) Корректировка на общую площадь. Данная поправка вводится в том случае, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв.м. Поскольку объекты аналоги незначительно отличается от общей площади объекта оценки корректировка на общую площадь не вносилась.

11) Корректировка на площадь кухни. Данная поправка вводится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 1 кв.м.

По данным сайтов:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

Величина корректировки принимается в размере 0,5% за каждый 1 кв.м.

12) Корректировка на жилую площадь. В результате анализа рынка выявлено, что средняя стоимость 1 кв. м двухкомнатной квартиры в районе Ясенево составляет 157 834 рубля. Поэтому корректировка была рассчитана, как разница между жилой площадью объекта оценки и объекта аналога, умноженная на стоимость 1 кв. м. Корректировка вносилась во все объекты аналоги кроме № 4, поскольку общая площадь объектов аналогов № 1, № 2, № 3 и № 5 отличается в среднем на 2 кв.м. от жилой площади объекта оценки.

13) Корректировка на высоту потолков. Так как серия дома, а именно П-3, у всех одинаковая то и высота потолков тоже, поэтому корректировка на высоту потолков не вносилась.

По данным сайта:

http://tipdoma.ru/series_p-3.html

14) Корректировка на окна. Так как окна у объекта оценки и объектов аналогов одинаковые, то корректировка не вносилась.

15) Корректировка на вид из окна. Так как вид из окна у объекта оценки и объектов аналогов на двор и на улицу, то корректировка не вносилась.

16) Корректировка на санузел. Санузел у объекта оценки совмещенный, тогда как у объектов аналогов раздельный, поэтому корректировка вносилась в размере 2%.

По данным сайта:

http://www.directec...