Таким образом затраты на замещения здания без учета износа и устаревания рассчитываем по формуле:

,

где

- стоимость строительства 1кв.м. в ценах на 1 января 2012г. по Московской области, тыс. руб/кв.м.

- затраты на замещение здания без учета износа и устаревания

- индекс перевода цен с 1 января 2012г. на 1 января 2013г,

- коэффициент перевода цен от цен базового района (Московская область) к уровню цен субъектов Российской Федерации

Таким образом, подставляя данные для нашего объекта, получаем:

4 173 525 руб

11.3 Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания

Для того чтобы определить затраты на замещения с учетом износа и устаревания необходимо восстановительную стоимость здания умножить на коэффициент износа:

,

где

- затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания,

- затраты на замещение здания без учета износа и устаревания

И- коэффициент износа.

Износ определяется как снижение восстановительной стоимости вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Различают три типа износа: физический износ, функциональный износ и износ внешнего воздействия.

Накопленный износ определяется по формуле

,

где

И- накопленный износ,

- физический износ,

- функциональный износ

- внешний износ

Физический износ ( ) определяем методом срока жизни

Коэффициент физического износа = Эффективный возраст/Срок экономической жизни

Для деревянных домов срок экономической жизни составляет 50 лет,

Дом построен в 2001г., эффективный возраст равен 12 года

Тогда: =12/50=0,24.

Признаков внешнего и функционального устаревания на момент оценки не обнаружено, таким образом их значения равны 0.

Таким образом, накопленный износ равен:

Подставляя полученные значения находим затраты на замещения здания с учетом износа и устаревания.

4 173 525 * 0,76=3 171 879 руб.

11.4 Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Это словесное описание базовой модели затратного подхода. Математически базовая модель затратного подхода выглядит следующим образом:

V=LV+IV-D,

где V- стоимость объекта недвижимости; LV- стоимость земельного участка; IV- стоимость зданий и сооружений; D- накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Подставляя в формулу рассчитанные нами показатели LV=3 312 125 руб. в п. 11.1 и

IV-D = 3171879 в 11.3 получаем:

V=3 312 125 руб.+ 3 171 879 руб=6 484 004 руб.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с жилым домом, расположенный по адресу г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62, полученная на основании затратного подхода на 25 декабря 2013 года округленно составляет 6 484 004 (Шесть миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи четыре) рублей.

12. Доходный подход

Метод прямой капитализации - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту.

С=ЧОД/К,

Где С - рыночная стоимость объекта недвижимости;

ЧОД - чистый операционный доход;

К - коэффициент капитализации.

12.1 Определение годовой рыночной стоимости арендной ставки методом сравнения продаж

Расчет стоимости объекта оценки представлен далее в таблице.

Обоснование внесенных корректировок:

1. Корректировка на уторговывание равна 5% по данным сайта digest.subscribe.ru.

2. Корректировка по условиям рынка равна нулю, так как все объявления подавались приблизительно в одинаковое время.

3. Корректировка по местоположению. Т.к. все объекты находятся в черте города - корректировка не применялась.

4. Корректировка на коммуникации не применялась.

Итого Арендная ставка составляет 4 275 руб. в месяц или 51300 руб. в год.

12.2 Определение чистого операционного дохода

13. Согласование получившихся результатов

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную оценку стоимости имущества. При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы три основные подхода определения стоимости объектов недвижимости: сравнительный, затратный, доходный.

Результаты, полученные разными методами, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости.

Для того чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ относительно величины стоимости объекта недвижимости, мы провели итоговое согласование значений, полученных на основе применения разных подходов.

Результатам сравнительного подход, был придан весовой коэффициент, равный 0,8, ввиду того, что данный метод является наиболее объективным при оценке земельного участка с жилым домом.

Результатам затратного подхода присвоен вес, равный 0,2, поскольку затратный подход носит нормативный характер и не всегда отражает рыночные тенденции.

Результатам доходного подхода присвоен вес, равный 0,1, поскольку доходный подход не всегда отражает тенденции рынка.

Результаты оценке рыночной стоимости представлены в таблице.

· выполнение анализа рынка (вторичного и первичного рынка жилья, земельных участков);

· подбор объектов оценки на исследуемом рынке недвижимости для оценки в соответствии с законодательством и стандартами, принятыми в РФ;

· осуществление оценки подобранных объектов оценки методами сравнительного, затратного и доходного подходов;

· проведение согласования полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки.

Осуществив оценку объектов недвижимости в данной курсовой работе, можно сделать вывод, что значительную роль в оценке играет анализ рынка недвижимости. Анализ ценовой ситуации на рынке помогает правильно определить стоимость конкретного объекта недвижимости. Анализ состояния рынка позволяет прогнозировать количество объектов, которое будет реализовано на нем в качестве вновь предложенного товара, а также определить удельный вес недвижимости в обороте рынка.

В процессе выполнения курсовой работы был исследован рынок двухкомнатных квартир Богородского района и рынок загородной недвижимости с целью дальнейшей оценки рыночной стоимости объектов оценки.

Расчет рыночной стоимости осуществлялся методом прямой капитализации доходного подхода, а также сравнительным и затратным подходами.

После проведения оценки объектов недвижимости и выведения итоговой стоимости, сопоставленной с результатами анализа ценовой ситуации на локальном рынке, стало очевидно, что среднерыночная цена подобных объектов практически совпадает с рассчитанными мною итоговыми величинами.

Список использованной литературы

1. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. - М.: КолосС, 2007. - 276с.: ил. - (Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений).

2. Методические указания к выполнению курсовой работы «Оценка земли и объектов недвижимости в городе» Севостьянов А.В., Денисов В.К.;

3. Государственные сметные нормативы НЦС 81-0201-2012г

4. http://realtor33.ru

5. http://www.avito.ru

6. http://kovrov.barahla.net

7. http://rudocs.exdat.com/

8. http://cpcpa.ru/Publications/031

9. http://elesta1.ru

10. http://www.cian.ru

11. http://www.kvadroom.ru

12. http://www.Blackwood

Приложение 1

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

2) Затратный метод

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

3) Доходный метод

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Размещено на Allbest.ru