Инвестиции и инвестиционная деятельность

Между тем как показали исследования от уровня обоснованности используемой нормы дисконта во многом зависит экономическая эффективность или убыточность инвестиционного проекта. Этот факт объясняется высокой чувствительностью критерия чистой приведенной стоимости (играющего роль главного оценочного показателя) от принятой в расчетах нормы дисконта. Достаточно, к примеру, повысить на один процент ставку дисконта и данный инвестиционный проект переходит из разряда экономически эффективных проектов в разряд неэффективных. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий реальный пример обоснования инвестиционного проекта «Газодинамический лазер», реализованный в научно-производственном предприятии (НПП) «Лазерные системы». В табл. 7 приведены чистые денежные потоки на протяжении жизненного цикла инвестиционного проекта, равного пяти годам, а также объем необходимых инвестиций. Установленная инвестиционными экспертами НПП целесообразная норма дисконта была установлена на уровне 28%.

Таблица 7. Информация о чистых денежных потоках и объеме инвестиций по высокотехнологичному проекту «Газодинамический лазер», реализованному на НПП «Лазерные системы»

Денежные потоки, в млн. долл.
год
0	1	2	3	4	5
1,0	0,25	0,35	0,45	0,55	0,65

Исследуем зависимость величины чистой приведенной стоимости (ЧДД) от приятой в расчетах нормы дисконта. Для этого выполним процедуру дисконтирования чистых денежных потоков и определим величину ЧПС для различных ставок дисконтирования.

В целях экономии места приведем итоговые результаты расчетов в табл. 8.

Таблица 8. Расчетные величины ЧПС, полученные в зависимости от принятой нормы дисконта и темпы ее изменения

Норма дисконт, в %	Чистая приведенная стоимость, в млн долл.	Темпы изменения ЧПС
22	0,177	1
23	0,147	0,83
24	0,122	0,69
25	0,092	0,52
26	0,066	0,37
27	0,045	0,25
28	0,018	0,1
29	-0,005	-0,03
30	-0,028	-0,16
40	-0,214	-1,23
50	-0,349	-1,97
60	-0,457	-2,58

Из расчетных данных, приведенных в табл. 8 следует, что исследуемый высокотехнологичный инвестиционный проект является экономически эффективным, так как ЧДД>О. Эксперты, которые установили бы любую норму дисконта, меньшую, чем 28%, также пришли к выводу о целесообразности внедрения исследуемого инвестиционного проекта. При этом было бы получено некоторое множество эффективных проектов, но различающихся уровнем доходности. Предпочтение было бы отдано тому варианту обоснования инвестиционного проекта, у которого чистый дисконтированный доход (ЧДД) оказался наибольшим.

Одновременно надо особо отметить, что если бы инвестиционные эксперты установили норму дисконта, равную 29%, которая отличается от прежней нормы всего на 1 % , то тот же инвестиционные проект оказался неэффективным. Этот факт свидетельствует об исключительной важности достоверного определения нормы дисконта. В случае ошибочно установленной нормы дисконта экономически эффективный в реальной жизни инвестиционный проект должен будет проигнорирован. Такого рода ситуации являются в большей своей части типичными в системе инвестиционного проектирования, когда применяются методы дисконтирования.

Авторы Рекомендаций предлагают менеджеру по инвестициям «учитывать также влияние реализации проекта на деятельность сторонних предприятий и населения, в том числе: изменение рыночной стоимости имущества граждан, обусловленных реализацией проекта; снижение уровня розничных цен на отдельные товары и услуги, обусловленные увеличением предложения этих товаров при реализации проекта; влияние реализации проекта на объемы производства продукции (работ, услуг) сторонними предприятиями; воздействие осуществление проекта на здоровье населения; экономию времени населения на коммуникации, обусловленные реализацией проекта в области транспорта и связи». Простое декларирование рекомендаций, решение которых до настоящего времени не найдено, вряд ли способствует росту уровня обоснованности инвестиционных проектов.

Для оценки эффективности инвестиционных проектов предлагается использовать, методы, в основе которых положены такие критерии (показатели), как: чистый доход (Net Value - NV); чистый дисконтированный доход (Net Present Value - NPV); внутренняя норма доходности (Intemal Rate of Return - IRR); индексы доходности затрат и инвестиций; дисконтированный срок окупаемости (Payback Period - РР). В силу различной природы указанные критерии при анализе альтернативных инвестиционных проектов могут противоречить друг другу, т. е. проект, принятый по одному критерию, может быть, не приемлем, если учесть экономические соображения по другому критерию. К примеру, проект с наибольшим значением ЧДД не обязательно будет одновременно иметь и наиболее высокое значение индекса доходности использования инвестированного капитала. При разной интенсивности денежных потоков могут возникнуть противоречия при выполнении расчетов по критерию внутренней нормы доходности (IRR) в случае неординарных денежных потоков. По инвестиционному проекту могут иметь место несколько различных значений критерия ВНД, у каждого из которых ЧДД=О. Если масштабы проектов существенно различаются, то перед инвестором встает дилемма. Выбрать вариант с максимальным ЧДД, т.е. с максимальным приростом стоимости предприятия, или сравнительно небольшой по масштабам, но высокорентабельный проект, руководствуясь числовым значением критерия ВНД. Возникающие противоречия обусловлены также разной природой перечисленных выше критериев: один из них позволяют получать абсолютные оценки результатов расчетов, а другие - относительные. Методические рекомендации предлагают во всех спорных случаях использовать критерий ЧДД (хотя обоснования этого предложения отсутствует). Однако это оставляет открытым ряд вопросов, например, по какому критерию сравнивать проекты с различными сроками жизни, каким образом можно сформировать оптимальные портфели производственных инвестиций, каким образом поступать, если наряду с наибольшим значением ЧДД (NPV) среди альтернативных инвестиционных проектов необходимо обеспечивать и высокие оценки показателя ИД - рентабельности капитальных вложений.

В условиях, когда расчеты по оценке эффективности инвестиционных проектов по любому методу, названному выше, характеризуются достаточно высокой степенью неточности (недостоверности) исходных данных, принимать окончательное решение по однозначно полученной детерминированной оценке главного критерия, является часто не корректным. Так, если в результате необходимых расчетов получено значение ЧДД>O, то инвестиционный проект согласно Рекомендациям признается экономически эффективным. Допустим, что согласно выполненным расчетам получено значение ЧДД=1 руб., то формально данный инвестиционный проект является экономически эффективным. Однако после учета фактора неточности исходных данных (которые по имеющимся статистическим данным колеблются от 15 до 25%) получено, к примеру, значение ЧДД = -10 руб. В этой ситуации тот же инвестиционный проект следует признать уже экономически неэффективным. Из этого можно сделать принципиальный вывод: если руководствоваться основополагающими положениями, изложенными в Рекомендациях, в которых не предусмотрен учет в расчетах фактора неточности используемых исходных данных, вполне реальным является принятие к внедрению экономически неэффективных инвестиционных проектов. Из этого вытекает научная и вместе с тем практическая основополагающая рекомендация, согласно которой (наряду с повышение достоверности используемых исходных данных) целесообразным надо признать не однозначные результирующие (детерминированные) оценки получаемой величины ЧДД по рассматриваемым инвестиционным проектам, а интервальные. При этом интервальная оценка по любому из применяемых критериев оптимальности (ЧДД, дисконтированного срока окупаемости - ДСО, внутренней нормы доходности - ВНД, индекса доходности, ИД и т. д.) должна быть адекватной той степени неточности (погрешности) используемых в расчетах исходных данных, которая наиболее полно соответствует конкретному инвестиционному проекту. Научной и методической основой получения достоверных интервальных оценок ЧДД при обосновании экономической эффективности инвестиционного проекта может служить теория нечетких множеств, концептуальную основу которой составляют лингвинистические переменные. Такой научный подход к обоснованию эффективности инвестиций позволил бы избежать принятия необоснованных инвестиционных решений и, соответственно, наиболее экономно распоряжаться инвестиционными ресурсами на предприятии.

В рассматриваемых Рекомендациях отсутствуют какие-либо методические предложения и по целесообразному использованию многоцелевого подхода к обоснованию выбора из комплекса альтернативных проектов экономически наиболее целесообразного проекта. Между тем многоцелевой подход к решению задач подобного рода представляется научно обоснованным, так как он позволяет выбрать оптимальное решение в случае, когда получаются с помощью различных методов оценки эффективности инвестиционных проектов и при использовании в расчетах одних и тех же исходных данных неодинаковые результаты расчетов (часто взаимоисключающие).

По результатам анализа многочисленных публикаций и выполненных на многих предприятиях обоснований экономической эффективности инвестиционных проектов установлено, что нормы дисконта обычно устанавливаются неизменными по годам реализации этого проекта. Практически же из-за происходящих систематических изменений в макро- и микросреде целесообразности следует считать установление нормы дисконта дифференцированной по годам осуществления проекта. Благодаря этому станет возможным повысить уровень обоснованности принимаемых инвестиционных решений.

Критерии и правила принятия инвестиционных решений

Принятие решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов и критериев. Степень их сочетания определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся аппаратом, применимым в том или ином конкретном случае. В отечественной и зарубежной практике известен целый ряд формализованных методов, с помощью которых расчёты могут служить основой для принятия решений в области инвестиционной политики. Какого-то универсального метода, пригодного для всех случаев жизни, не существует. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные решения.

Можно выделить ряд критериев принятий инвестиционных решений:

Критерии, позволяющие оценить реальность проекта:

нормативные критерии (правовые), т.е. нормы национального, международного права, требования стандартов, конвенций, патентоспособности и др.;

ресурсные критерии;

научно-технические критерии;

технологические критерии;

производственные критерии;

объем и источники финансовых ресурсов.

Количественные критерии, позволяющие оценить целесообразность реализации проекта:

соответствие цели проекта на длительную перспективу целям развития деловой среды;

риски и финансовые последствия (ведут ли они дополнения к инвестиционным издержкам или снижения ожидаемого объема производства, цены или продаж);

степень устойчивости проекта;

вероятность проектирования сценария и состояние деловой среды.

Количественные критерии (финансово-экономические), позволяющие выбрать из тех проектов, реализация которых целесообразна (критерии приемлемости):

стоимость проекта;

чистая текущая стоимость;

прибыль;

рентабельность;

внутренняя норма прибыли;

период окупаемости;

чувствительность прибыли к горизонту (сроку) планирования, к изменениям в деловой среде, к ошибке в оценке данных.

В целом, принятие инвестиционного решения требует совместной работы многих людей с разной квалификацией и различными взглядами на инвестиции. Тем не менее, существует ряд правил, которых на практике придерживается инвестор при выборе объекта инвестирования:

1. Инвестировать денежные средства в производство или ценные бумаги имеет смысл только, если можно получить чистую прибыль выше, чем от хранения денег в банке;

2. Инвестировать средства имеет смысл, только если, рентабельности инвестиции превышают темпы роста инфляции;

3. Инвестировать имеет смысл только в наиболее рентабельные с учетом дисконтирования проекты.

Таким образом, решение об инвестировании в проект принимается, если он удовлетворяет следующим критериям:

дешевизна проекта;

минимизация риска инфляционных потерь;

краткость срока окупаемости;

стабильность или концентрация поступлений;

высокая рентабельность как таковая и после дисконтирования;

отсутствие более выгодных альтернатив.

На практике выбираются проекты не столько наиболее прибыльные и наименее рискованные, сколько лучше всего вписывающиеся в стратегию той или иной организации.

2.3 Структуризация инвестиционных рисков по фазам и стадиям проекта

Риск проекта - это неопределенное событие или условие, которое в случае возникновения имеет позитивное или негативное воздействие, по меньшей мере, на одну из целей проекта, например сроки, стоимость, содержание или качество (т. е. в зависимости от конкретного проекта: когда цель проекта определена как сдача результатов согласно определенному расписанию или как сдача результатов, не превышающих по стоимости оговоренный бюджет и т. д.). Риск может быть вызван одной или несколькими причинами и в случае возникновения может оказывать влияние на один или несколько факторов.

Для каждого вида деятельности, которому соответствует свое подпространство рисков, необходима собственная классификация рисков и основных влияющих факторов, позволяющая отразить данное пространство или организовать наши представления о нем с целью решения практических задач.

Инвестиционный риск - это вероятность возникновения непредвиденных финансовых потерь в ситуации неопределенности условий инвестирования.

Кредитный риск.

Средства на финансирование инвестиционного проекта могут быть получены в виде кредита или кредитной линии (транша). Как правило, условием, выдачи кредита является его целевое назначение, т.е. кредит может быть использован только на нужды конкретного инвестиционного проекта.

В этом случае возникают риски, связанные с возможным невозвратом, суммы кредита и процентов по нему, т.е. кредитные риски. Невозврат может произойти по различным причинам: незавершение строительства, изменение рыночной и общеэкономической ситуации, недостаточная маркетинговая проработка инвестиционного проекта, форс-мажорные обстоятельства.

Кроме того, для кредитора имеет значение не только сам факт возврата тела кредита и процентов, но и сроки возврата.

Разновидностью кредитного риска является процентный риск, который возникает в том случае, когда кредит получен под "плавающую" процентную ставку. Эта ставка обычно привязывается к различным талонам, например, ставка LIBOR, ставка ФРС США, ставка по межгосударственным финансовым инструментам. В случае увеличения этих показателей увеличивается и сама процентная ставка. Процентный риск возникает и тогда, когда процентная ставка по кредиту определяется в зависимости от изменения мировых экономических показателей на дату получения кредита.

Технический риск.

Технические риски сопутствуют строительству новых объектов и их дальнейшей эксплуатации. Среди них выделяют строительно-монтажные и эксплуатационные риски.

К строительно-монтажным относятся следующие риски:

утери или повреждения строительных материалов и оборудования вследствие неблагоприятных событий: стихийных бедствий, пожара, взрыва, злоумышленных действий и т.д.;

нарушения функционирования объекта вследствие ошибок при проектировании и монтаже;

нанесение физического ущерба персоналу, занятому на строительстве объекта.

По окончании строительства объекта и сдачи заказчику подрядчик принимает на себя гарантии по обеспечению его бесперебойной эксплуатации в течение гарантийного срока. В случае обнаружения дефектов строительной части работ или установленного оборудования и необходимости их устранения подрядчик может понести большие убытки. Такой риск называется риском невыполнения послепусковых гарантийных обязательств.

Предпринимательский риск.

Различают два вида предпринимательского риска: внутренний и внешний. Внешние риски связаны с нанесением убытков и неполучением ожидаемой прибыли вследствие нарушения своих обязательств контрагентами инвестора или по другим, не зависящим от него обстоятельствам.

Внутренние риски зависят от способности инвестора организовать производство и сбыт продукции. На это влияют следующие факторы: уровень менеджмента, себестоимость, качество продукции, условия сбыта, маркетинг, реклама, наличие оборотных средств, т.д.

Предпринимательские риски могут быть обусловлены следующими причинами:

природными: землетрясение, наводнение, смерч, т.д.;

падение летательных аппаратов и их частей;

износ зданий и сооружений, поломки машин и оборудования;

ошибки персонала;

злоумышленные действия;

нарушение своих обязательств контрагентами по сделкам;

непредвиденные расходы: судебные и т.д.

В составе спектра предпринимательских рисков можно отдельно рассматривать финансовые и коммерческие риски. Финансовые риски возникают в процессе управления финансами инвестора (валютные риски, процентные риски, портфельные риски), а коммерческие риски связаны с возможностью недополучения прибили или возникновения убытков в процессе реализации продукции (снижение спроса на продукцию, изменение цен, отток заказчиков).

Страховой риск.

Страховой (политический) риск обычно усматривается в возможности непрогнозируемых негативных изменений экономического окружения, связанных с изменением государственной, инвестиционной, налоговой, таможенной и финансовой политики, например:

национализации созданных предприятий, экспроприации их активов или принудительного выкупа имущества по цене ниже рыночной;

принятия нормативных актов, препятствующих переводу дивидендов иностранным инвесторам или реинвестированию полученных доходов;

непредвидимого изменения законодательства, ухудшающего финансовые показатели проекта (например, повышение налогов или ужесточение требований к производству или производимой продукции) или ущемляющего право инвесторов· входить в руководство предприятий, куда они вложили соответствующие средства;

смены персонала в органах государственного управления, трактующего законодательство непрямого действия.

Процедуры управления рисками.

Согласно стандартам управления проектами, разработанными американским Институтом управления проектами единицей классификации рисков является процедура. Таких процедур шесть. Они взаимодействуют друг с другом, а также с другими процедурами управления проектами. Каждая процедура выполняется, по крайней мере, один раз в каждом проекте.

1. Планирование управления рисками.

Эта процедура охватывает процесс принятия решений по применению и планированию управления рисками для конкретного проекта. Она может включать решения по организации, кадровому обеспечению процедур управления рисками проекта, выбор предпочтительной методологии, источников данных для идентификации риска и временной интервал для анализа ситуации.

Реализация данной процедуры требует наличия подробной информации о проекте - бизнес-плана. Также она требует систематизации и анализа как собственного опыта управления рисками, так и опыта других организаций. Применение данной процедуры позволит сформировать методологию управления рисками для конкретного проекта, распределить полномочия и определить ответственность конкретных управленцев. Особенно важно выработать принципы определения порогового уровня рисков, так как именно это детерминирует решения управленцев по осуществлению проекта, его приостановке либо отказу от его реализации.

Также следует определиться, с помощью каких методов будет оцениваться эффективность инвестиционных проектов в условиях неопределенности как разные проекты будут сопоставляться между собой. для этого может использоваться коэффициент вариации ЧДД, рассчитанный как отношение стандартного отклонения денежных потоков по проекту к ожидаемому ЧДД, либо аналогичная величина для индекса доходности.

В качестве основного метода данного этапа приводится организация встреч в рамках команды, которая будет осуществлять управление проектом. В ходе таких встреч и должны быть выработаны результаты этой процедуры.

2. Идентификация рисков.

В рамках процедуры идентификации рисков определяется, какие риски способны повлиять на проект. После этого характеристики выявленных рисков документируются. Идентификация рисков не будет эффективной, если её не проводить регулярно на протяжении реализации проекта.

В рамках данной процедуры возникает необходимость сбора разнообразной информации о проекте, анализ различной документации (финансовой отчетности, технической документации и т .п.). Среди методов и средств для данной процедуры в стандартах также приведен анализ сильных и слабых сторон, возможностей и угроз. Этот метод полезен при выявлении рисков, так как позволяет оценить наиболее существенные угрозы реализации проекта. Важное место при осуществлении процедуры занимает анализ предположений, так как сделанные изначально предположения, на которых основан проект, уже позволяют проанализировать условия их корректности. Результатом такого анализа станет перечень ситуаций, в которых изначальные предположения неверны и требуется пересмотр проекта.

Отметим, что процедура идентификации рисков требует использования какой-либо классификации рисков и должна строиться на основе имеющегося опыта управления рисками аналогичных проектов, существующего плана управления рисками и результатов других процессов.

3. Качественная оценка рисков.

Данная процедура представляет собой процесс качественного анализа выявленных рисков и идентификации рисков, требующих быстрого реагирования. Такая оценка рисков определяет степень важности риска по характеру его влияния на результаты проекта и позволяет обосновать способ реагирования, позволяющий снизить вероятность наступления такого события и/или уменьшить последствия его наступления. Полнота информации о проекте помогает легче расставить приоритеты для разных категорий рисков.

Качественная оценка рисков включает анализ условий возникновения рисков и определение их воздействия на проект стандартными методами и средствами. Результатом данной процедуры должен стать перечень рисков проекта с выделением наиболее важных источников риска, требующих первоочередного внимания. При формировании такого перечня необходимо для каждого источника определить, какие отрицательные либо положительные события могут стать результатом рисков, связанных с конкретным источником, на какие показатели проекта и как это повлияет. Понимание механизмов воздействия рисков на проект строится на видении тенденций изменения рисков во времени. Эти механизмы определяют выбор методики оценки вероятности риска, которые будут использованы в процедуре количественной оценки рисков.

4. Количественная оценка рисков.

Эта процедура позволяет определить вероятность возникновения рисков и оценить влияние последствий рисков на эффект от участия в проекте для заинтересованных сторон, что помогает менеджерам, управляющим реализацией проекта, верно принимать решения и избегать неопределенностей.

В рамках этой процедуры должны быть определены:

вероятность достижения конечной цели инвестиционного проекта;

степень воздействия риска на проект и объемы непредвиденных затрат (резервов), которые могут понадобиться;

риски, требующие скорейшего реагирования и наибольшего внимания, а также воздействие их последствий на проект;

фактические затраты и предполагаемые сроки окончания проекта с учетом рисков, присущих проекту и возможных мероприятий по их снижению.

Процедура предполагает исследование чувствительности результатов проекта к изменению отдельных его параметров, что позволит выявить наиболее важные источники риска. Существуют следующие методы оценки устойчивости инвестиционного проекта в условиях неопределенности:

укрупненная оценка устойчивости;

расчет уровней безубыточности;

метод вариации параметров;

оценка ожидаемого ЧДД проекта с учетом количественных характеристик неопределенности.

Использование этих методов позволяет исследовать влияние рисков на показатели эффективности проекта.

5. Планирование мероприятий по снижению воздействия рисков на проект (реагирование).

Планирование мероприятий построено на перечне выявленных рисков, каждый из которых распределен по группам в зависимости от характера его воздействия на результаты проекта. Эффективность разработки реагирования прямо определит, будут ли последствия воздействия риска на проект положительными или отрицательными.

Существует четыре варианта действий применительно к рискам - избежание рисков, передача, минимизация и принятие. Избежание рисков означает отказ от решений (действий), результат которых содержит неопределенность. Итог такой стратегии - отказ от потенциальных выгод, которые были рисковыми. Передача рисков достигается, например, путем их страхования. Естественно, эта услуга подразумевает платность, Т.е. страхователь несет расходы, хотя страховое событие может и не наступить. Минимизация рисков подразумевает выработку комплекса мер, снижающих вероятность неблагоприятных событий. В основном эти меры и разрабатываются с помощью данной процедуры. Вместе с тем условиями договора страхования также может быть предусмотрена обязанность страхователя принимать меры по снижению вероятности наступления страхового события, например, помещение, должно быть оборудовано противопожарной сигнализацией. Принятие риска - самая простая стратегия и, как правило, по тем видам риска, на вероятность наступления которых повлиять невозможно либо если риск невелик, приходится следовать ей.

6. Мониторинг и контроль.

Задача мониторинга и контроля состоит в отслеживании корректности идентификации рисков, определении остаточных рисков, обеспечении выполнения плана управления рисками и оценке его эффективности с учетом понижения риска. Показатели рисков, связанные с осуществлением условий выполнения плана, фиксируются. Мониторинг и контроль сопровождает процесс внедрения проекта в жизнь.

Качественный контроль за выполнением проекта предоставляет информацию, помогающую принимать эффективные решения для предотвращения возникновения рисков.

Мониторинг преследует цель получить ответы на следующие вопросы:

Насколько функционирование системы реагирования на риски соответствует плану?

Достаточно ли эффективен комплекс мер по снижению рисков, предусмотренных планом, или необходимы коррективы?

Какова динамика рисков и чем она обусловлена?

Произошло ли наступление событий, связанных с реализацией того или иного вида риска?

Приняты ли все необходимые меры?

Воздействие рисков оказалось запланированным или явилось случайным результатом?

Контроль может повлечь за собой выбор альтернативных стратегий, принятие корректив, изменение параметров проекта для достижения плановых показателей.

Эффективность мониторинга и контроля зависит от того, насколько оперативно фиксируются те или иные отклонения от предполагаемой картины рисков по проекту и как быстро менеджеры вносят соответствующие коррективы в ход реализации проекта.

Глава 3. Расчет параметров инвестиционного проекта

3.1 Аннотация инвестиционного проекта и исходные условия

Рис. 1. Вид объекта строительства

Настоящим проектом предусматривается строительство в черте города Москвы типового (16 этажного) жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. Новый дом строится в прекрасно развитом районе города Москвы.

Рис. 2. Район строительства объекта.

Привлекательность стороны проекта:

престижность района;

близость к городской инфраструктуре;

привлечение современны технологий в области строительства;

соответствие комплекса европейским стандартам;

осуществление проекта благоприятно отразиться на имидже его участников.

Все жилые квартиры первоклассные (люкс), что подразумевает установку дубового паркета, импортных керамических плиток, обоев или окраску стен по желанию хозяина квартиры, сантехнику (ванны, краны и прочее).

Каждая квартира будет оборудована:

электрооборудованием;

телефонной связью;

противопожарными сигнальными устройствами;

ТВ-системой (спутниковая);

внутренняя телефонная связь с громкоговорителем;

центральное кондиционирование;

видиодомофоном.

Предполагается строительство 3-х, 4-х, 5-ти комнатных квартир. Планировка предусматривает удобную взаимосвязь помещений. В проекте нет проходных комнат. Большие размеры кухни - столовой и зала (гостиной) оправданы, ведь именно в них мы проводим большую часть дневного и бытового времени.

Преимущества проекта для потенциальных инвесторов: Для реализации проекта необходимы заемные средства (кредит) размером 8 000 000 долл., которые пойдут на закупку строительных материалов и развитие проекта.

Предполагается, что инвесторов будет несколько. Первым инвестором выступит крупный российский банк (Инвестор 1). Его участие в проекте составит 1440000 долл. Процентная ставка по кредиту 14,5% позволит банку (Инвестор 1) получить 208800 долл. за период погашения кредита. График поступления инвестиций и погашения задолженности определен условиями кредитного договора. Тело кредита гасится из средств, полученных за счет предварительной продажи офисных помещений на стадии «Строительство».

Вторым инвестором будет выступать группа инвесторов (Инвестор 2), занимающаяся развитием подобных проектов на территории Московского региона. Поступление инвестиций продолжится вплоть до окончания строительства. Общая сумма денежных средств Инвестора 2 - 6560000 долл. Эта часть планируется для финансирования основных видов работ по строительству бизнес-центра. Ставка по инвестициям была принята на уровне среднерыночных показателей, и равна - 14,5%. Уплата процентов по этому займу должна принести группе инвесторов 951200 долл. дохода. Тело кредита будет выплачено Инвестору 2 только после окончательной продажи.

Общ. площадь - 13 кв. м.

Общ. площадь МОП - 1620 кв. м.

3.2 Оценка инвестиционной привлекательности проекта

Оценка инвестиционной привлекательности проекта проведена по следующим интегральным показателям:

чистая прибыль (PV),

чистый дисконтированный доход (ЧДД);

внутренняя норма доходности (ВНД),

индекс доходности инвестиций (ИД),

срок окупаемости, лет.

Приемлемость проекта по критерию ЧДД.

ЧДД, (или чистая приведенная стоимость проекта) является важнейшим критерием, по которому судят о целесообразности инвестирования в данный проект. Для определения ЧДД необходимо спрогнозировать величину финансовых потоков в каждый год проекта, а затем привести их к общему знаменателю для возможности сравнения во времени. Чистый дисконтированный доход определяется по формуле:

,

где r- ставка дисконтирования.

Если чистый дисконтированный доход от инвестиции положителен, то это означает, что задействованный в проекте капитал имеет доходность большую, чем альтернативные вложения по ставке процента i (соответствующей, например, ставке процента по государственным облигациям или депозитной ставке банка), и наоборот, если значение показателя отрицательно, то проект неэффективен относительно альтернативных возможностей вложения капитала. Ставка дисконтирования принята на среднем уровне 15%, приемлемом для подобных проектов в Москве. Ниже, в анализе чувствительности проекта рассмотрены различные варианты величины ставки дисконтирования, применительно к анализу эффективности.

Таблица 9. Расчет ЧДД проекта и показателей эффективности инвестиций

Год	Ед. изм.	Значение показателя	2010	2011	2012
период			1	2	3	4	5	6	11	12	13	14
Показатели
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Поток денежных средств	$		400580,7	300140,1	500293,3	500618,2	800483,2	500941,3	400762,7	700000,4	900871,7	12007600,6
Сумма инвестиционных средств	$	8000000,0
Процентная ставка по инвестиционным средствам	%	14,50%
Проценты по инвестиционным средствам за весь период	.$ США	1160000
Чистый дисконтированный доход (ЧДД)	.$ США	11243687,8
Ставка дисконтирования	%	15,0
Индекс доходности инвестиций (ИД)	%	135,0
Срок окупаемости инвестиций	мес.	30,00
Ставка дисконтирования квартальная	%		3,6%	3,6%	3,6%	3,6%	3,6%	3,6%	3,6%	3,6%	3,6%	3,6%
Коэффициент дисконтирования	Д. ед.		0,9653	0,9317	0,8993	0,8681	0,8379	0,8088	0,6777	0,6542	0,6314	0,6095
Дисконтирован-ный денежный поток	.$ США		386680,5	279640,5	449913,8	434586,7	670724,9	405161,3	271596,9	457940,3	568810,4	7318633
Поток денежных средств нарастающим итогом с учетом дисконта (ЧДД)	.$ США		386680,5	666321	1116235	1550821	2221546	2626708	2898305	3356245	3925055	11243688

Определение внутренней нормы доходности проекта.

Вторым стандартным методом оценки эффективности инвестиционных проектов является метод определения внутренней нормы доходности проекта (internal rate of return, IRR), т.е. такой ставки дисконта, при которой значение чистого дисконтированного дохода ЧДД равно нулю. Для финансового инвестора показатель внутренней нормы доходности означает, по какой ставке процента он должен был бы вложить инвестированный капитал, чтобы эффективность финансового вложения равнялась эффективности данного инвестиционного проекта.

Горизонт прогнозирования ограничен периодом в 2,5 года, коэффициент дисконтирования при любой ставке дисконтирования (от 1% до 100%) близок к 1,0. Чистый дисконтированный доход проекта практически не чувствителен к изменению ставки дисконта. ВНД проекта при этом намного превосходит ставку дисконтирования. В действительности на сегодняшний день банки кредитуют подобного рода проекты под 10-15% годовых, т.е. банковский процент ниже внутренней нормы доходности.

Норма доходности инвестиций.

Норма доходности инвестиций показывает, какой доход принесет реализованный проект на единицу инвестиции. Норма доходности находится на уровне 135,0 %. Это означает, что каждый доллар вложенный в проект принесет 35,0 центов прибыли.

Определение срока окупаемости (возврата) инвестиций.

Срок возврата инвестиций показывает, через, сколько лет будут возвращены первоначально затраченные средства. Все затраченные средства в инвестиции возвращаются после продажи объекта финансирования.

Ниже приведены интегральные показатели проекта (таблица 10).

Таблица 10. Показатели эффективности инвестиций

Показатель	Ед. изм.	Значение показателя для оптимистического (вероятностного) сценария
Сумма инвестиционных средств (Инвестор 1)	$	1440000
Процентная ставка по инвестиционным средствам (Инвестор 1)	$	14,50%
Проценты по инвестиционным средствам за весь период (Инвестор 1)	$	208800
Сумма инвестиционных средств (Инвестор 2)	$	6560000
Процентная ставка по инвестиционным средствам (Инвестор 2)	$	14,50%
Проценты по инвестиционным средствам за весь период (Инвестор 2)	$	951200
Общая сумма инвестиционных средств	$	8000000
Суммарные проценты по инвестиционным средствам за весь период	$	1160000
Приведенная стоимость (PV)	$	17012292,2
Чистый дисконтированный доход (ЧДД)	$	11243687,8
Ставка дисконтирования	%	15,0%
Индекс доходности инвестиций (ИД)		135,0%
Период окупаемости инвестиций (PDP)	месяцев	30,0

Выводы:

Представленные в таблице интегральные показатели проекта достаточно привлекательны для потенциального инвестора. Период окупаемости является приемлемым для инвестирования в подобные объекты. NPV проекта высок, Внутренняя норма рентабельности на собственный капитал также находится на приемлемом уровне.

3.3 Анализ чувствительности проекта к изменению параметров внешней среды

В настоящем разделе рассматривается чувствительность проекта к внешним изменениям. Чувствительность проекта проверятся по изменению стоимости строительства, изменению цен на офисные площади, по изменению ставки дисконтирования и процентной ставки по кредиту.

Таблица 11.Анализ чувствительности проекта к изменению стоимости строительства

Изменение (+/-) стоимости строительства, %	-50	-40	-30	-20	-10	0	+10	+20	+30	+40	+50
Затраты на капитальное строительство, $ США	4000000	4800000	5600000	6400000	7200000	8000000	8800000	9600000	10400000	11200000	12000000
Чистый дисконтированный доход проекта (ЧДД), $ США	16865532	15741163	14616794	13492465	12368056	11243688	10149519	8997950	7860571	6786244	569644
Индекс доходности инвестиций (ИД), %	357,3	283,2	230,2	190,5	159,7	135,0	114,8	97,9	83,7	71,5	60,9

Таблица 12. Анализ чувствительности проекта к изменениям ставки дисконтирования

Изменение (+/-)ставки дисконтирования, в % от базовой (15%)	-50	-40	-30	-20	-10	0	+10	+20	+30	+40	+50
Ставка дисконтирования, %	7,50	9,00	10,50	12,00	13,50	15,00	16,50	18,00	19,50	21,00	22,50
Чистый дисконтированный доход проекта (ЧДД), $ США	16865532	15741163	14616794	13492465	12368056	11243688	10119319	8994850	7870581	6746212	5621844
Индекс доходности инвестиций (ИД), %	147,0	144,3	142,2	139,5	137,6	135,0	133,1	131,2	128,7	126,9	125,1

Таблица 13. Анализ чувствительности проекта к изменениям процентной ставки по кредиту

Изменение (+/-) процентной ставки по кредиту в % от базовой (14,5%)	-50	-40	-30	-20	-10	0	+10	+20	+30	+40	+50
Процентная ставка по кредиту, %	7,25	8,70	10,15	11,60	13,05	14,5	15,95	17,40	18,85	20,30	21,75
Чистый дисконтированный доход проекта (ЧДД), $ США	16865532	15741163	14616794	13492465	12368056	11243688	10119319	8994850	7870581	6746212	5621844
Индекс доходности инвестиций (ИД), %	141,2	140,0	138,7	137,5	136,2	135,0	133,7	132,5	131,2	130,0	128,7

Вывод. Анализ чувствительности показал, что в целом проект устойчив. Его доходность зависит в первую очередь от стоимости строительства. Даже при 50% ухудшении всех параметров чистый дисконтированный доход проекта остается положительным. На основании анализа чувствительности можно сделать вывод, о том, что проект устойчив к изменениям внешних условий, и должен выглядеть весьма привлекательно в глазах потенциального инвестора.



Заключение

В заключение дипломной работы можно сделать следующие выводы:

1. В соответствии с объективными закономерностями выход России на экономический уровень передовых зарубежных стран возможен при условии широкомасштабного повышения инвестиционной активности, роста объемов капитальных вложений в новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение существующих основных фондов, с опережающим развитием производственного потенциала строительной отрасли и ее материально-технической базы.

При этом непременным условием является повышение эффективности капитального строительства, на основе наиболее рационального использования инвестиционных ресурсов, направление их в программы и проекты, позволяющие получить наибольшие экономические и социальные результаты, а также высокую эксплуатационную.

2. Со второй половины XX в. во многих странах мира стали применяться для оценки эффективности инвестиционных проектов различные методы дисконтирования, в основу расчетов которых были положены ключевые показатели (критерии) в виде чистого дисконтированного дохода (ЧДД), внутренней нормы доходности (ВНД), дисконтированного срока окупаемости (Paybaek Period - РР). Методы дисконтирования денежных потоков стали «де-факто» стандартами при обосновании и принятии к исполнению инвестиционных решений.

3. В условиях, когда расчеты по оценке эффективности инвестиционных проектов по любому методу, названному выше, характеризуются достаточно высокой степенью неточности (недостоверности) исходных данных, принимать окончательное решение по однозначно полученной детерминированной оценке главного критерия, является часто не корректным.

4. Практически все критерии и методы, которые могут быть использованы для оценки экономической эффективности инвестиционных проектов, страдают одним весьма существенным недостатком, а именно: они никак не учитывают уровень недостоверности используемых в расчетах исходных данных. При этом ориентирование на какой-либо один критерий (общероссийская методика рекомендует чистый дисконтированный доход) не позволит преодолеть этот существенный недостаток.

5. Управление проектом - искусство руководства и координации людских и материальных ресурсов на протяжении жизненного цикла проекта путем применения системы современных методов и техники управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и реализации интересов участников проекта. Система управления инвестиционным проектом должна иметь возможность:

оценить прогресс решения каждой задачи в части затрат и длительности;

выявить те задачи, выполнение которых по каким-либо причинам выходит за пределы намеченного графика и оценить вероятные последствия этого;

соизмерять развитие проекта в целом с запланированными затратами ресурсов.

6. Несмотря на то, что использование апробированной во всем мире методики, в основу которой положена процедура дисконтирования, должно обеспечивать достаточно высокие темпы роста национальных экономик. Однако в мире наблюдается неблагоприятная тенденция, связанная с возрастанием финансово-экономической нестабильности ряда экономически развитых и развивающихся стран. Финансовые индексы в этих странах неоднократно и внезапно резко падали, пересматривались их рейтинги, многие компании становились банкротами, снижалась общая экономическая эффективности и темпы роста ВВП и национального дохода. Попытки объяснить этот феномен не удается ни с помощью факторов изменчивости рыночной конъюнктуры, ни наличием неких случайных обстоятельств, ни политической, ни социальной нестабильностью в мире.

7. В целом, принятие инвестиционного решения требует совместной работы многих людей с разной квалификацией и различными взглядами на инвестиции. Тем не менее, существует ряд правил, которых на практике придерживается инвестор при выборе объекта инвестирования:

инвестировать денежные средства в производство или ценные бумаги имеет смысл только, если можно получить чистую прибыль выше, чем от хранения денег в банке;

инвестировать средства имеет смысл, только если, рентабельности инвестиции превышают темпы роста инфляции;

инвестировать имеет смысл только в наиболее рентабельные с учетом дисконтирования проекты.

8. Решение об инвестировании в проект принимается, если он удовлетворяет следующим критериям:

дешевизна проекта;

минимизация риска инфляционных потерь;

краткость срока окупаемости;

стабильность или концентрация поступлений;

высокая рентабельность как таковая и после дисконтирования;

отсутствие более выгодных альтернатив.

На практике выбираются проекты не столько наиболее прибыльные и наименее рискованные, сколько лучше всего вписывающиеся в стратегию той или иной организации.

9. Оценка инвестиционной привлекательности проекта была проведена по следующим интегральным показателям:

чистая прибыль (PV),

чистый дисконтированный доход (ЧДД);

внутренняя норма доходности (ВНД),

индекс доходности инвестиций (ИД),

срок окупаемости, лет.

Рассчитанные интегральные показатели коммерческой эффективности проекта достаточно привлекательны для потенциального инвестора. Период окупаемости является приемлемым для инвестирования в подобные объекты. ЧДД проекта высок, внутренняя норма доходности на собственный капитал также находится на приемлемом уровне.

10. Расчеты показали, что даже при самых неблагоприятных условиях реализации проект оказывается эффективным. Наибольшее влияние на изменение показателей экономического эффекта оказывает изменение ставки процента за кредит.

Список использованной литературы

1. «Об основах федеральной жилищной политики» Федеральный закон N 39-ФЗ от 25.02.99. «Российская газета», архив, 1999 г.

2. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Федеральный закон № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года (в ред. Федерального закона от 02.01.2000 № 22-ФЗ).

3. Методические рекомендации по оценки эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция)/ М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г.- М.: Экономика, 2000 г.

4. Балдкин К.В. Управление рисками: Учеб. пособ. для студентов вузов, обучающихся по специальности экономики и управления.- М.: ЮНИТА-ДАНА, 2005 г.

5. Бобылев В.В., Бобылев А.В. Организация управления инвестициями: Учеб. пособ./ ГУУ.- М., 2004 г.

6. Вихрин П.И., Нешитой А.С. Инвестиции: Учебник. - 3-е изд.- М.: Издательско-торговая корпорация «Дашко и К^О», 2005 г.

7. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник для вузов.- СПб.: Питер, 2002 г.

8. Виханский О.С., Наумов А.И. Менеджмент. Учебник.- 3-е издание. - М.: Гардарика, 2003.

9. Воронцовский А.В. Управление рисками. Учебн. пособие. - СПб.: 2004.

10. Горемыкин В.А. Энциклопедия бизнес-планов. 75 реальных образцов бизнес-планов. - 2-е изд. Перераб. и доп. - М.:Ось-89, 2005.

11. Зелль А.Е. Бизнес-план. Инвестиции и финансирование, планирование и оценка проектов. - М.: Ось-89, 2007.

12. Караогламов В.Г. М: 2006 г. Оценка эффективности организационно-технологических решений при реконструкции зданий, диссертация, 6107-5/1065: 2005 г.

13. Кислов Б. Башилов Б. Составление финансовых планов: Методы и ошибки. - М.: Вершина, 2006.

14. Колас Б. Управление финансовой деятельностью предприятий. Проблемы, концепции и методы: Учеб. пособие/Пер. с франц. Под ред. проф. Я.В. Соколова.- М.:ИНФРА-М, 2007 г.

15. Мазур Н.И. Управление проектами: Учебник пособие - М.: ОМЕГА, 2006.

16. Медынский В.Г. Инновационный менеджмент. М.: «Инфра-М», 2005.

17. Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пособ. - М.:ИНФРА-М, 2005г.

18. Петров К.Н. Как разработать бизнес-план. Практич. пособие с примерами и шаблонами. 2-е изд. М.:ООО «И.Д. Вильямс», 2008.

19. Румянцева Е.Е. Инвестиции и бизнес-проекты: Учебно-практическое пособие в 2-х ч.- Минск, 2001 г.

20. Серов В.М. Инвестиционный менеджмент: Учеб. пособ. - М.: ИНФРА-М, 2000 г.

21. Сухова Л.Ф. Практикум по разработке бизнес-плана и финансовому анализу. - М.: Финансы и статистика, 2007.

22. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций.- СПб.: Питер, 2004 г.

23. Шарп. У, Марковиц Г. Инвестиции. М.: Прогресс, 2003 г.

24. http://www.antula.ru/.

25. http://www.Investment.Russia.ru/.

26. http://www.invest-good.ru/.

27. http://www.investfunds.ru/.

28. http://www.investorov.net/.

Размещено на Allbest.ru

...