Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• 1. Теоретические основы формирования рынка первичного жилья
• 1.1 Первичный рынок жилья: основные понятия, законодательная база
• 1.2 Факторы, влияющие на формирование рынка жилья
• 1.3 Принципы и методы оценки недвижимости
• 2. Анализ эффективности сделок на первичном рынке жилья в ООО «Трансферт»
• 2.1 Общая характеристика и оценка финансово-хозяйственной деятельности
• 2.2 Динамика и структура цен на первичном рынке жилья
• 2.3 Оценка эффективности сделок на рынке жилья
• 3. Резервы роста эффективности сделок на первичном рынке жилья
• 3.1 Перспективы рынка первичного жилья в г. Воронеже
• 3.2 Прогноз развития показателей на 2008 г.
• Заключение
• Библиографический список

Введение

В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции и росту инвестиций. Кроме того, развитие рынка недвижимости ведет к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий.

Складываются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, постепенный выход ее из кризиса, создающие основы для экономического роста. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, затрудняет развитие этого рынка. Приняты лишь основные документы, законы и нормативные акты позволяющие работать рынку недвижимости, но многие вопросы не отрегулированы и требуют значительных доработок.

В современных условиях хозяйствования многие предприятия поставлены в условия самостоятельного выбора стратегии и тактики своего развития. Самофинансирование предприятием своей деятельности стало первоочередной задачей.

В рыночных условиях исследование критериев эффективности на рынке жилья становится наиболее актуальной проблемой управления всем предприятием, потому что именно здесь сосредоточены основные пути получения положительных финансовых результатов. Этими обстоятельствами обусловлена актуальность темы выпускной квалификационной работы.

Целью работы является изучение теоретических и практических основ анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

- рассмотрен первичный рынок жилья: основные понятия, законодательная база;

- перечислены факторы, влияющие на формирование рынка жилья;

- приведены принципы и методы оценки недвижимости;

- дана организационно-экономическая характеристика деятельности предприятия;

- изучена динамика и структура цен на первичном рынке жилья;

- сделана оценка эффективности сделок на рынке жилья;

- очерчены перспективы рынка первичного жилья в г. Воронеже.

Объектом исследования является финансово-хозяйственная деятельность ООО «Трансферт» - одного из ведущих агентств недвижимости на воронежском рынке за 2005-2006 гг.

Приведенная методика анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья позволит агентству укрепить финансовое состояние и расширить перспективы развития.

Практическая значимость дипломного исследования заключается в разработке конкретных мероприятий для анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья.

Структура работы включает введение, три главы, заключение, библиографический список и приложения.

В первой главе дипломной работы рассмотрены теоретические аспекты первичного рынка жилья. Раскрыта сущность первичного рынка жилья, даны основные понятия и приведена правовая база, регулирующая данный вид деятельности.

Во второй главе проводится анализ эффективности сделок на первичном рынке недвижимости, описывается ситуация, сложившаяся на данный момент в г. Воронеже.

В третьей главе описаны перспективы развития рынка недвижимости в Воронеже.

Для более детального анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья необходимо акцентировать внимание на современных методиках, которые наиболее часто применяются на современном этапе и зарекомендовали себя на практике с положительной стороны.

Информационной базой работы являются законодательные и нормативные акты РФ, статистические данные, разрабатываемые и публикуемые Госкомстатом РФ и другими официальными органами, материалы бухгалтерской и статистической отчетности ООО «Трансферт», статьи и аналитические публикации из сети интернет, кроме того, научные труды следующих авторов: Марченко А.В., Щербаковой Н.А., Савицкой Г.В., Гиляровской Л.Т. и др.

Для решения поставленных в дипломной работе задач использовались элементы статистического, экономического, финансового анализа и системного подхода. Кроме того, применялись общенаучные методы исследования: метод научной абстракции и обобщения; комплексный подход к изучаемому явлению и другие.

Проведенное исследование деятельности ООО «Трансферт» должно, на наш взгляд, помочь определить основные направления анализа эффективности сделок на рынке жилья, что позволит добиться повышения рентабельности деятельности, решения социально-экономических вопросов, а также более полного удовлетворения потребностей приобретателей недвижимости.

1. Теоретические основы формирования рынка первичного жилья

1.1 Первичный рынок жилья: основные понятия, законодательная база

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом [27, с. 120].

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения [27].

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции [34, с. 126].

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (Указы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.) важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

1.2 Факторы, влияющие на формирование рынка жилья

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами [27, с. 55]:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Поведение рынка первичного жилья отличается от реакции рынка вторичного жилья. Вторичный рынок формируется потребностями собственников жилья. На рынке первичного жилья основным продавцом является юридическое лицо, а его единственная цель - извлечение прибыли. Следовательно, и реакция на изменения внешней среды у первичного и вторичного рынка различны. Первичный рынок жилья более подвижен, то есть реакция с точки зрения ценовых характеристик более динамична. Первичный рынок - это совокупность спроса и предложений. Спрос в основном формируют физические лица, а предложение - юридические, то есть застройщики.

Здесь действует золотое правило «Время - деньги». Если юридическое лицо начинает осуществлять проект, оно обязано его закончить. Следовательно, застройщики не могут держать цену на одном уровне бесконечно долго, как это может делать физическое лицо - собственник квартиры. А так как цена - это взаимодействие спроса и предложения, то для застройщика фактор спроса является жизненно важным. Есть спрос - они поднимают цены, нет спроса - цены стабильны или даже падают. Кстати, на первичном рынке достаточно регулярно можно замечать процесс падение рублевых цен. Это характерный признак того периода, когда на рынке появляется избыточное предложение. Сегодня как раз такой период: предложение на первичном рынке превышает предложение, значит, повышаться цены не будут.

Второй важный фактор, влияющий на рынок первичного жилья, - инфляция, влияющая на стоимость строительно-монтажных работ. И этот фактор непрерывно растет вне зависимости от спроса и предложения. Поэтому с одной стороны застройщики готовы приостановить или даже снизить цены, но постоянно растущая инфляция не дает им этой возможности. В конечном итоге в начале и середине 2005 года цены на первичном рынке жилья стояли, а сейчас они несколько дрогнули и пошли вверх. Одним словом, сейчас мы наблюдаем последствия инфляционных моментов. Причем, удорожание строительства жилья по соотношению с повышением стоимости квартир не адекватно. Это динамичный процесс. Через некоторое время стоимость жилья опять может начать стремительно расти, но для этого должен быть повышенный спрос [34, с. 48].

Имеющийся спрос «размазан» по множеству объектов. Сейчас строится много домов, но ни в одном случае нет стопроцентной уверенности, что объект будет достроен. Второй фактор - общая экономическая ситуация в Нижегородском регионе отличается от экономической ситуации в России в худшую сторону. Это касается и объема производства, и роста доходов населения. Следовательно, спрос на первичном рынке не такой высокий. Это приведет к тому, что часть осуществляющихся сейчас проектов будут испытывать проблемы с покупателями. На первый план (при выборе объекта физическим лицом) выйдет удобство ипотечного кредитования. Если застройщик при других равных условиях будет предлагать под свои гарантии ипотечную программу, это будет для покупателей дополнительным преимуществом. Среди застройщиков начнется конкуренция по конструкциям. Применение новых технологий позволят снизить себестоимость квадратного метра. Но это не касается осуществляющихся проектов, это дело будущего.

Имеющийся спрос «размазан» по множеству объектов. Сейчас строится много домов, но ни в одном случае нет стопроцентной уверенности, что объект будет достроен. Второй фактор - общая экономическая ситуация в Нижегородском регионе отличается от экономической ситуации в России в худшую сторону. Это касается и объема производства, и роста доходов населения. Следовательно, спрос на первичном рынке не такой высокий. Это приведет к тому, что часть осуществляющихся сейчас проектов будут испытывать проблемы с покупателями. На первый план (при выборе объекта физическим лицом) выйдет удобство ипотечного кредитования. Если застройщик при других равных условиях будет предлагать под свои гарантии ипотечную программу, это будет для покупателей дополнительным преимуществом. Среди застройщиков начнется конкуренция по конструкциям. Применение новых технологий позволят снизить себестоимость квадратного метра. Но это не касается осуществляющихся проектов, это дело будущего.

1.3 Принципы и методы оценки недвижимости

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя [35, с.96].

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень трансакционных издержек;

- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара на рынке;

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступность достоверной информации;

- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

При анализе эффективности сделок на рынке жилья необходимо руководствоваться определенными принципами.

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

- максимальная эффективность;

- финансовая обоснованность;

- физическая осуществимость;

- соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение [25, с. 96].

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта [36, с. 23].

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

- социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

- административные: ставки налогов и зональные ограничения;

- экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост - период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность - период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3) упадок - период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление - период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

Теоретическим фундаментом методов оценки недвижимости является единый набор оценочных принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке недвижимости различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Существует три метода оценки недвижимости.

Затратный метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа.

Рыночный метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

Последовательность применения метода САП следующая.

Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

- состав передаваемых прав собственности;

- условия финансирования сделки купли-продажи;

- условия продажи;

- время продажи;

- месторасположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования;

- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим.

Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

- определение стоимости участка земли;

- определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

- определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

- определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован.

Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

- стоимость материалов, изделий и оборудования;

- заработная плата строительных рабочих;

- стоимость строительных машин и механизмов;

- стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

- прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.

- стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;

- оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

- стоимость финансирования строительства;

- расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

- административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.

В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов.

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется:

- непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;

- назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;

- с применением терминального коэффициента капитализации.

Капитализации будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться:

- методом прямой капитализации;

- методом капитализации по норме отдачи.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.

Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации, применяются:

- анализ сравнительных продаж;

- расчет с использованием коэффициента покрытия долга;

- техника инвестиционной группы.

Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.

При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.

Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется:

- методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;

- методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;

- методом мониторинга рынка недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

2. Анализ эффективности сделок на первичном рынке жилья в ООО «Трансферт»

2.1 Общая характеристика и оценка финансово-хозяйственной деятельности

Компания ООО «Трансферт» - крупнейшее агентство недвижимости г. Воронежа. «Трансферт» появился на свет более 10 лет назад в результате создания бизнеса в рамках компании с общей стратегией.

Фирма оказывает всевозможные консультационные, информационные, юридические и иные услуги в сфере риэлторской деятельности, осуществляет все виды операций с жилыми и нежилыми помещениями, проводит сделки купли-продажи недвижимого имущества, оценку недвижимости, сделки с государственными жилищными сертификатами, ипотечным кредитованием, сделки с индивидуальными жилыми домами и земельными участками, с долевым участием в строительстве и другие услуги. Юридическая защищенность - гарантирована.

Цель компании. Предназначение компании заключается в следующем: «Ваши желания под ключ». «Трансферт» находит ключи к решению практически любых, даже самых сложных задач, путем высокопрофессиональной деятельности сотрудников, объединенных в единую команду во главе с опытным руководителем Колокольниковым Борисом Михайловичем.

Исторически сложилось так, что у компании «Трансферт» есть определенный имидж.

Интеллигентность, образованность, высокий уровень культуры общения и работы с клиентами фирмы, компетентность, соблюдение этических норм и принципов, коммуникабельность, аналитические способности, организованность, высокая работоспособность, заинтересованность в успешных результатах - это качества, которыми обладают сотрудники компании. Это - визитная карточка «Трансферта».

Важным фактором является благоприятный климат в коллективе, помогающий новым сотрудникам и агентам со стажем находить общий язык.

Доброжелательная обстановка способствует легкой адаптации новичков и минимизирует стрессовые ситуации во время выполнения работы.

Эффективность выполнения задач компании оценивается по следующим показателям:

- удовлетворенность клиентов, сроки и качество выполнения работы;

- удовлетворенность персонала «Трансферта», т.к. она во многом определяет качество жизни.

Главное достижение компании «Трансферт» - хорошая деловая репутация, благодаря которой компания заключает контракты с крупными строительными и подрядными организациями, с Банками, с юридическими и физическими лицами. Для них «Трансферт» является эксклюзивным партнером.

Компания «Трансферт» участвует во многих спонсорских акциях, благотворительных и других массовых мероприятиях.

Работа компании имеет информационное сопровождение. Широкая реклама в СМИ, печатной продукции, теле-радио, интернет. Это необходимо для того, чтобы путем обратной связи формировать самооценку и доводить до общественности свою позицию, свой взгляд на ряд проблем, непосредственно в профессиональных вопросах, связанных с риэлторской деятельностью.

Миссия компании. Наша задача - помочь людям в решении одного из жизненно-важных вопросов - приобретении жилья.

Осуществление этой цели влияет на качество жизни каждого человека, как каждого нашего клиента, так и каждого нашего сотрудника.

Ключевым принципом компании «Трансферт» является отношение, во-первых, к клиенту, а во-вторых, к персоналу, с которым мы работаем.
Компания «Трансферт» - первая риэлторская компания в г. Воронеже, которая застраховала в 1999 году свою профессиональную ответственность перед клиентами в компании «Росно». Страхование осуществляется с 1999 года непрерывно. При этом не было ни одного случая оспоримости сделок, проводимых с нашей помощью, и выплаты страховки.

Руководством компании создана комфортная рабочая атмосфера, все офисы компании хорошо оснащены всем необходимым оборудованием, удобным как для работы с клиентами, так и для самостоятельной работы агентов (подбор информации, телефонные звонки, работа с компьютером и т.д.), для обучения и проведения занятий и семинаров, так же предусмотрены условия для отдыха сотрудников.

К традициям «Трансферта» относится проведение интереснейших культурно-массовых мероприятий, корпоративных вечеринок, выезд на природу всем коллективом в праздничные дни.

«Трансферт» - компания, представляющая собой ценность для клиентов, так же является престижным местом работы для профессионалов в сфере риэлторской деятельности.

Компания настроена на успех и работает на долгосрочную перспективу.

Опытные эксперты компании «Трансферт» помогут с продажей, покупкой квартиры или комнаты на выгодных условиях.

Продажа квартиры/комнаты включает поиск покупателя на нее и проведение сделки купли-продажи. После оценки квартиры/комнаты и всех необходимых консультаций с продавцом проводится рекламная кампания, целью которой является поиск потенциальных покупателей. В удобное для продавца время организуются показы объекта с выездом специалиста компании «Трансферт» на место. После сбора и подготовки пакета необходимых документов проводится сделка купли-продажи, сделка регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области. В процессе передачи квартиры/комнаты от продавца к покупателю оформляется акт приемки-передачи.

Покупка квартиры / комнаты включает ее подбор в соответствии с пожеланиями покупателя, юридическую экспертизу объекта и оформление его в собственность. После необходимых консультаций с покупателем проводится поиск квартиры / комнаты по обширной базе данных объектов, организуется просмотр наиболее подходящих объектов в удобное для покупателя время. После тщательной проверки юридической проверки осуществляется сбор и подготовка пакета необходимых документов. Проводится сделка купли-продажи, затем сделка регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области. В процессе передачи квартиры/комнаты от продавца к покупателю оформляется акт приемки-передачи.

Обмен любой сложности включает в себя несколько этапов. После консультаций по вопросам, связанным с обменом недвижимого имущества проводится рекламная кампания, целью которой является поиск покупателя на квартиру. С покупателем квартиры оформляется авансовое соглашение. Одновременно идет подбор альтернативной квартиры и оформление авансового соглашения с продавцом выбраннной квартиры. После тщательной юридической экспертизы приобретаемой квартиры начинается сбор и подготовка пакета документов, необходимого для проведения сделки купли-продажи квартир.

Затем специалисты компании «Трансферт» организуют взаиморасчеты между сторонами сделки и проведут сделку купли-продажи квартир, после чего сделка регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области. В процессе передачи квартиры/комнаты от продавца к покупателю оформляется акт приемки-передачи.

На основе представленных в форме №2 «Отчет о прибылях и убытках» ООО «Трансферт» (приложение 2) необходимо оценить состав, структуру и динамику факторов (элементов) формирования финансовых результатов организации. Применим для этого вертикальный анализ формы №2 (табл.1).

Таблица 1. Вертикальный анализ «Отчета о прибылях и убытках» ООО «Трансферт» за 2006-2007 годы

...