Результаты выполненных корректировок приведены в таблице 12.

Таблица 12. Результаты выполненных корректировок

Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной величине, общий % корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.

В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи - от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес - для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №5 - 66400.

3. Резервы роста эффективности сделок на первичном рынке жилья

По мнению аналитиков, сегодняшний спрос на первичном рынке формируется на основе следующих факторов [37]:

- в целом, низкая обеспеченность населения жильем;

- высокая степень износа жилого фонда города (более 60%);

- несоответствие качественных характеристик нынешнего жилого фонда требованиям населения;

- рост доходов населения;

- миграции в город из области и других регионов;

- увеличение возможностей приобретения (развитие кредитования при покупке недвижимости и возникновение ипотечного кредитования);

- жилье в центральных районах города обладает высокой инвестиционной привлекательностью;

- высокие цены на некоторые типы квартир в центральных районах на вторичном рынке смещают спрос в сегмент первичного рынка.

Основная доля клиентов на первичном рынке - в возрасте 25-45 лет (около 60%), в большинстве случаев, состоящие в браке. Кроме того, основная масса покупателей - это специалисты и руководители крупных и средних компаний (около 90%). При этом структурное соотношение мужчин и женщин, покупающих квартиры, практически одинаково.

Большинство покупателей новостроек (53%) приобретают недвижимость для собственного проживания с целью увеличения площади. При этом для 37% покупателей купленный объект является первым объектом собственности.

По мнению ведущих экспертов, наибольшей популярностью среди потребителей в последнее время начинают пользоваться удачно спланированные «двушки» и «трешки». Их доля в общей структуре спроса составляет около 30 - 40% каждая.

Что касается спроса на новые квартиры, риелторы отмечают на сегодняшний день целый ряд новых тенденций в этом сегменте. Во-первых, присутствует достаточно высокий ознакомительный спрос. Это означает, что люди потенциально интересуются жильем, но при этом показывают довольно высокую степень недоверия к организациям, строящим эти объекты. Реальные сделки все-таки предпочитают заключать с теми компаниями, которые уже сдали в эксплуатацию не один дом [39].

Вторая тенденция сегодня на рынке - это увеличение внимания покупателей к качеству предлагаемого жилья. Покупателей волнует и местоположение дома, и репутация застройщика, и качество постройки и инфраструктура. Люди начали понимать, что в цену дома входят все эти факторы и они имеют право задать свои вопросы и выбрать то, что подходит именно им.

Эта тенденция заметна и на элитном рынке. Брокеры отмечают повышение требований покупателей элитного жилья к его качеству. Здесь важны такие критерии, как метраж квартир, социальный статус соседей, насыщенность инфраструктуры, современные инженерные коммуникации, обеспечение высокого уровня безопасности, наличие в гараже нескольких машино-мест, огороженная придомовая территория, презентабельная входная группа, наличие в доме службы быта и службы ресепшн.

В Воронежской области в последнее время ведется интенсивное жилищное строительство. После кризиса, пережитого данным строительным рынком в 2001 г. (когда было введено наименьшее за последние 15 лет количество жилья), рынок начал стремительно развиваться.

Как известно, в 2006 г. в стране случился рекордный в ХХI веке скачок цен на недвижимость. Где-то, например, в Перми или Вологде, он запоздал - начался летом, и его кульминация перевалила за начало 2007 года. Где-то, например, в Москве или Сочи, - предвосхитил остальные города, «зашевелившись» еще в конце 2005 г.

Как развивалась ситуация в Воронеже, можно увидеть на понедельном графике (рис.10).

Рис. 10. Динамика индекса стоимости квартир за 2006 год

Воронеж был в числе тех, кто шел в ногу с общероссийской динамикой, месяца на 3 - 4 отставая от событий в Москве. При этом, по данным АСР (Ассоциации строителей России www.a-s-r.ru), жилье в Воронеже оставалось одним из самых дешевых в стране как в июле 2006 г., когда проводилось последнее масштабное исследование федерального уровня ценообразования на недвижимость в регионах, так и в мае 2007 г., когда аналитики АСР «свели» предварительные расклады цен на уже приостановившемся рынке. Воронеж со своей средней ценой - 18290 руб. в июле 2006 года - опережал только Читу, Вологду, Брянск, Курск и Орел. В Белгороде квадратный метр в среднем стоил 28120 руб., в Липецке - 23700, в Тамбове - 23950, в Волгограде - 21360, Ростове - 28480 руб.

К маю 2007 г. средний квадратный метр в Воронеже достиг отметки 29200 рублей (см. график 2007 года). За это время давно уже оторвались Орел с Курском и даже Вологда. В этих трех бывших аутсайдерах сегодня речь идет о 34000 рублей за «квадрат». В Тамбове и Волгограде цены зашкалило за 35000 рублей, а в Белгороде, Липецке и Ростове планка среднего квадратного метра уже близка к 40000 рублей. В итоге, в России сегодня остались лишь два региона, где квартиры дешевле воронежских: Брянский и Читинский.

Рис. 11. Динамика индекса стоимости квартир за 2007 год

Такова статистика. По мнению обывателей в Воронеже цены на жилье высокие до неприличия, но на самом деле в других регионах все гораздо круче. Выясняется, что в Воронеже по-прежнему одни из самых дешевых квартир в стране.

Основные причины ценового отставания от остальной России [40].

1. Невысокий уровень доходов. Общая покупательская способность населения, естественно, влияет и на рынок жилья. Исторически Воронеж отстает по этому показателю. Вот и на начало 2007 года, по данным Госкомстата, величина денежных доходов на душу населения в Воронежской области составила 6885 рублей в месяц (в среднем по России - 8100 руб.). Для сравнения, в Белгороде - 7270 руб., в Липецке - 7260 руб., в Курске - 7150 руб., в Московской области - 10820 руб., в Москве - 26920 руб.

2. Большие объемы строительства. Действительно, в Воронеже строят в среднем больше, чем в России. Кто-то говорит, что мы даже занимаем первое место в ЦФО по темпам строительства, кто-то что - второе по стране. Жесткие цифры того же Госкомстата свидетельствуют: за первый квартал 2007 года в Воронежской области введено 118 тыс. кв. метров жилья. Сравните: в Курской и Тамбовской - по 51 тыс., в Липецкой - 79 тыс. и только в Белгородской - 167 тыс. (но Белгород - это особая история). В общем, больше, чем в Воронеже, в ЦФО строят только в Москве, Московской и Белгородской областях.

Заметим также, что за первый квартал прошлого года в Воронежском регионе ввели 62 тыс. кв. метров жилья. То есть динамика роста объемов - почти 200 процентов. Вот по этому показателю мы действительно впереди всего ЦФО (в среднем по России динамика роста составила 151 процент).

3. Административное сдерживание роста цен. В Воронеже нет такого человека, который «подмял» бы под себя весь строительный бизнес. В отличие, например, от Москвы, где вице-мэру Ресину прямо или косвенно подконтрольны до 500 столичных застройщиков. Или от Белгорода, где примерно такая же степень влияния у губернатора Савченко. У нас иная ситуация. Группа равноправных и, в общем-то, конкурирующих между собой строителей формирует законодательную власть и поэтому слегка обременена «социалкой». Для губернатора сфера строительства не родная (равно как и для мэра). И соответственно, ценовые гонки на неподконтрольном рынке не в интересах исполнительной власти. По нашим данным, у Владимира Кулакова в 2006 году, в разгар всероссийского скачка цен, был серьезный разговор с крупными игроками рынка из числа депутатов. Он «просил ребят не особенно усердствовать с ценами». И действительно, можно проследить закономерность: у Лукина и Семенова, начиная с мая 2006 года, цены поднимались плавно: в среднем по 150 - 200 руб. за квадратный метр в неделю. А, скажем, «КИТ» или «Стройинвестлайн» (застройщик «Северной Короны») «жонглировали» ценами на свои квартиры. Бывали скачки до 4000 рублей в неделю за квадратный метр. Оно и понятно: руководители этих компаний в Думе не сидят. Для них строительство - только бизнес, а народный гнев обрушится в первую очередь на хозяев ДСК, «Воронеж-Дома», «Аксиомы» и других депутатских корпораций.

Для Воронежа до сих пор актуален фактор хронического состояния предвыборности, - отмечает директор сети «INFOLINE» Евгений Лавриненко. - Политики, желающие избраться или пройти по спискам на следующий срок, уже за полтора-два года до даты Х начинают заигрывать с общественностью. И прежде всего - с помощью обещаний бороться за «Доступное жилье». В этой связи откровенное взвинчивание прайсов на их собственные новостройки выглядело бы просто кощунством. В общем, при иных политических и административных раскладах в экономической ситуации, аналогичной воронежской, цены давно бы улетели за 35 тысяч рублей. Как в том же Белгороде, где рынок еще более перенасыщен, чем у нас.

4. Дешевая земля. Ни для кого не секрет, что в период с 1995-й по 2005-й земля в городе строителям доставалась дешево. Как в собственность, так и в аренду. Чиновники отписывали участки гектарами без всяких аукционов: за взятки, за долю, по знакомству. И без серьезных обременений по инфраструктуре. Но даже сегодня, когда все самые интересные участки разобраны, сотка земли в Воронеже стоит меньше, чем в большинстве областных центров ЦФО.

Аналитики и строители, в том числе столичные, в один голос твердят, что рынок недвижимости в Воронеже недооценен. Между тем он до сих пор так и не достиг психологической отметки в 30000 рублей за средний квадратный метр. А темпы его роста в мае 2007 снизились до темпов 2005 г. (не более 1% в неделю). «Вторичка» и вовсе подешевела на 2-3% с начала года. Главная причина - кардинально изменилось соотношение спроса и предложения в пользу последнего. Причем не просто одна из характеристик менялась, а другая стояла на месте, - обе одновременно двигались в противоположных направлениях.

Одним из неформальных свидетельств резкого увеличения количества предложений является хотя бы тот факт, что в газете «Камелот» перечислению вариантов квартир и домов, выставленных на продажу, сегодня посвящено 25-30 страниц. В 2006 г. их было максимум 15. Формальные же причины следующие.

В 2006 г. площадок для строительства в Воронеже было заложено примерно в 1,5 раза больше, чем в 2005-м. Соответственно, в 2007 г. строек развернулось на порядок больше, чем в 2006-м. Как следствие, количество предложений по «долевкам» увеличилось в полтора раза [40].

Темпы строительства ускорились. Этому способствовали большие суммы оборотных средств, заработанных застройщиками на прошлогоднем нагреве рынка, которые они тут же влили в работу. Сыграл роль еще и такой забавный фактор, как аномально теплая зима. Особенно на фоне аномально холодной прошлогодней зимы. Если на рубеже 2005/2006 годов застройщики замораживали (в прямом и переносном смысле) строительство на период до 2 месяцев, то в этот раз работы не останавливались вообще.

Непроданные квартиры и «зависшая вторичка». Если ровно год назад покупатели буквально сметали с рынка все подряд, вплоть до неликвидных «хрущевок» на Машмете, то при первых признаках стагнации рынка, в декабре 2006 года, интерес к «вторичке» начал пропадать, - вспоминает руководитель агентства недвижимости «Фасад» Анна Богомалова. - Десятки тысяч квадратных метров фонда 70-х и 80-х годов оказались никому не нужными. В результате образовался «снежный ком» из непроданных квартир, перешедших в 2007 год. На него наслоились «долевки» с далеким сроком сдачи, активно предлагаемые строительными компаниями в январе-марте 2007 г.

3.2 Прогноз развития показателей на 2008 г.

В российских регионах не любят слов «провинция» и «периферии», не любят и москвичей, и петербуржцев за столичное высокомерие. Однако риэлтеры города Воронежа не стесняются называть свой город провинциальным. Более того, здесь гордятся индивидуальными особенностями, которые отличают рынок недвижимости этого города. Профессионалы воронежского рынка зачастую неплохо осведомлены о состоянии недвижимости других городов и могут объективно сравнить свой регион с соседними [37, с. 67].

Первой характерной особенностью рынка недвижимости Воронежа является то, что население этого города категорически не доверяет риэлтерам. Точный процент сделок, которые проходят мимо агентств недвижимости, риэлтеры подсчитать затрудняются, но выражение «львиная доля» встречается часто. Бывает, что жители Воронежа сами находят подходящие варианты и обращаются в агентство для того, чтобы правильно оформить сделку, но с таким подходом к решению проблем в городе сталкиваются не каждый день. Местные жители, не желая отдавать профессионалам «нажитое непосильным трудом», предпочитают сами решать свои жилищные вопросы. И часто обжигаются на этом.

Воронеж - один из немногих российских городов, где есть собственные издания, посвященные исключительно недвижимости. Одним из них является газета «Квартиры из надежных рук», печатный орган местной ассоциации риэлторов. Публикуемые в ней прайсы создают у жителей города объективное представление об уровне цен на объекты недвижимости в городе. Пишут ...