Размещено на http://www.allbest.ru/

• Оглавление
• Введение
• 1. Экономическая эффективность как основной принцип осуществления предпринимательской риэлторской деятельности на рынке недвижимости
• 1.1 Эффективность деятельности как экономическая категория
• 1.2 Роль деятельности риэлторского агентства в функционировании рынка недвижимости
• 1.3 Принципы организации поиска резервов повышения эффективности предпринимательской деятельности
• 2. Общество с ограниченной ответственностью РИК "камертон" как субъект рынка жилой недвижимости
• 2.1 Характеристика управления и предпринимательской деятельности ООО РИК "Камертон"
• 2.2 Оценка результативности финансово-хозяйственной деятельности ООО РИК "Камертон"
• 3. Механизм управления эффективностью деятельности риэлторского агентства на основе сбалансированной системы показателей
• 3.1 Ключевые показатели эффективности риэлторского агентства в сбалансированной системе показателей
• 3.2 Основные направления повышения эффективности предпринимательской деятельности риэлторского агентства на рынке жилой недвижимости
• Выводы и предложения
• Список использованных источников и литературы
• Приложения

Введение

Эффективность производства относится к числу ключевых категорий рыночной экономики, которая непосредственно связана с достижением цели развития как каждого предприятия в отдельности, так и общества в целом. Для оценки и измерения эффективности предприятия используется понятие экономической эффективности. Данное понятие характеризует результативность производственно-хозяйственной деятельности предприятия, которая определяется путем сопоставления полученных результатов и затрат, расходованных на достижение этих результатов. Под результатами в экономике понимается итог использования или применения ресурсов. Результаты проявляются в различных формах: создание конкурентоспособного образца продукции, выручка от увеличивающего объема производства, количество новых изделий. Они могут быть выражены в натуральных и стоимостных формах.

На практике вопросы повышения эффективности производственно-хозяйственной деятельности на предприятия является достаточно разработанными. Однако для нашего предприятия данная тема является достаточно актуальной. Следует уделить большее внимание аспектам экономической эффективности производственно-хозяйственной деятельности предприятия и путям ее повышения. Экономически эффективным можно считать то производство, при котором при реализации своей продукции (работ, услуг) и при выплате всех обязательных платежей и налогов у предприятия остается чистая прибыль на развитие производства. Для достижения эффективного производства необходимо четко знать потребности в оборудовании, материалах, полуфабрикатах, численности основных и вспомогательных рабочих (персонала) для изготовления в срок продукции в установленных объемах и соответствующе установленным требованиям по качеству.

Большинство экономистов считают, что повышению эффективности производства, конкурентоспособности продукции и услуг можно добиться на основе систематического анализа хозяйственной деятельности предприятия. Анализ деятельности дает возможность выработать необходимую стратегию и тактику развития предприятия, на основе которых формируется производственная программа, выявляются резервы повышения эффективности производства. Повысить экономическую эффективность означает:

получить больший результат при одинаковых затратах ресурсов;

получить одинаковый результат при меньших затратах ресурсов;

достичь большего результата с меньшими затратами ресурсов.

Изменения, произошедшие в отечественной экономике в течение последних десятилетий, привели к существенной трансформации экономической системы. Переход к рыночным отношениям осуществлялся достаточно болезненно, и в силу различных причин многие механизмы до сих пор не работают эффективно. Основным способом формирования стабильной экономики видится значительное увеличение инвестиций в экономику, главным образом, в реальный сектор.

Одним из важнейших элементов реального сектора экономики является недвижимость, представляя собой жилой фонд страны, базу для организации производства, бизнеса, а также культурно-деловых отношений (жилье, здания предприятий, торговые и офисные центры, гостиницы, театры, памятники и т.п.). Существующий фонд недвижимости не удовлетворяет потребности российских граждан. В связи с развитием экономических отношений, улучшением благосостояния населения, усовершенствованием науки и техники назрела острая необходимость не только в увеличении объемов строительства, но и в усовершенствовании качественных характеристик зданий.

Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что от степени эффективности использования ресурсов зависит результат предпринимательской деятельности.

Цель исследования - повышение эффективности деятельности риэлторского агентства на рынке жилой недвижимости на примере ООО РИК "КАМЕРТОН".

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- исследовать экономическую сущность операций с жилой недвижимостью;

- провести анализ деятельности ООО РИК "КАМЕРТОН" на рынке недвижимости;

- предложить основные направления повышения эффективности деятельности риэлторского агентства на рынке жилой недвижимости на примере ООО РИК "КАМЕРТОН"

Объектом исследования является агентство недвижимости ООО РИК "КАМЕРТОН" - одна из профессиональных риэлтерских компаний.

Предметом исследования является методология операции на рынке жилой недвижимости в городе Самара

Теоретической и методологической основами исследования явились фундаментальные и прикладные разработки в области оценки недвижимости, а также научные труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка источников и литературы и приложения.

1. Экономическая эффективность как основной принцип осуществления предпринимательской риэлторской деятельности на рынке недвижимости

1.1 Эффективность деятельности как экономическая категория

Рыночные отношения представляют собой форму связи между товаропроизводителями, продавцами и покупателями, потребителями товаров и услуг, государственными органами в условиях конкуренции. В процессе этих отношений выявляется эффективность всех сфер экономики, каждого хозяйствующего субъекта.

Основным принципом хозяйственной деятельности является принцип эффективности, который лежит в основе рациональных действий не только на отдельном предприятии, но и во всех сферах экономики. Принцип эффективности, по мнению зарубежных экономистов, заключается в минимизации затрат и максимизации выгоды. Поэтому в центр исследования рыночного хозяйства ставится проблема эффективности, а именно, как в условиях ограниченных ресурсов добиться максимальной отдачи от произведенных затрат - Бланк, И.А. Стратегия и тактика управления финансами / И.А. Бланк. - Киев: ИТЕМлтд, АДЕФ-Украина, 2016. - 546 с.

Принимая во внимание то, что эффективность не только экономическая, но и социальная категория, на наш взгляд, следует подходить к определению понятия эффективности не только с экономических, но и с общефилософских позиций. В философии категория "эффективность" выступает как выражение рациональных способов достижения цели. Мерой эффективности является степень приближения к достижению всех конечных целей. Деятельность отдельного субъекта будет настолько эффективнее деятельности другого субъекта, насколько больше приблизит субъекта к достижению поставленных целей.

В экономической теории понятие эффективности трактуется как "...соотношение между результатами и затратами, произведенными для достижения этих результатов".

С позиций статистики, эффективность - это социально-экономическая категория, присущая всем типам развития общества. Достижение эффективности означает получение максимальных результатов на единицу затрат, связанных с производством, или обеспечение минимизации затрат на единицу результата.

Эффективность - это отношение того, что организация действительно производит, к тому, что она вполне могла бы произвести при существующих ресурсах, знаниях и способностях.

Экономическая эффективность как атрибутивная категория присуща любой развивающейся экономической системе. "Современный экономический словарь" приводит шесть определений экономической эффективности, взятых из зарубежной экономической литературы, и два определения, встречающиеся в отечественной экономической литературе - Горфинкель, В.Я. Экономика предприятия: Учебник для вузов / В.Я. Горфинкель. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. - 562 с.

Большинство экономистов сходятся во мнении, что экономическую эффективность следует определять как достижение наибольших результатов при наименьших затратах или снижение совокупных затрат на единицу продукции или выполненной работы. Подобные определения можно встретить и в отечественной, и в зарубежной экономической литературе, где эффективность рассматривается как производство продукта определенной стоимости при наименьших затратах ресурсов или же достижение наибольшего объема производства товара или услуги с применением ресурсов определенной стоимости.

Эффективность - воспроизводственная категория. В результате движения продукции через фазы воспроизводства имеют место экономические отношения по поводу эффективного использования ресурсов для достижения конечных результатов. Она присуща всем фазам общественного воспроизводства и хозяйствующим субъектам. Эффективность - итог процесса развития общественного производства, который представляет собой соотношение результатов и затрат, обеспечивающее наиболее благоприятные условия хозяйствования - Балабанов, И.Т. Финансовый менеджмент / И.Т. Балабанов. - М.: Финансы и статистика, 2015. - 437 с.

Эффективность - важнейшая категория экономической науки. В самом общем виде эффективность можно определить как отношение между полученным результатом и произведенными затратами. Однако это определение дано в широком смысле и нуждается в конкретизации. Так, эффективность применительно к отдельно взятому хозяйствующему субъекту не тождественна эффективности в масштабах всего общества. Если предприятие осуществляет свою деятельность с минимальными затратами всех факторов производства, то принято говорить об эффективности производства данного хозяйствующего субъекта. Другими словами, чем меньше объем затрат и чем больше величина, в которой воплощен результат хозяйствования, тем выше эффективность. С точки зрения практики эта разница (применительно к рыночной экономике) называется прибылью. Эффективность проявляется в двух взаимосвязанных и взаимообусловленных аспектах - социальном и экономическом, совокупность которых выражает более общее, целостное образование - социально-экономическую эффективность. Социальный аспект состоит в подчиненности целей экономического роста первоочередным задачам социального развития. Экономический аспект состоит в наибольшем соответствии конечных результатов экономического роста повышению уровня благосостояния общества.

Экономическая эффективность хозяйственной системы - это состояние, при котором невозможно увеличить степень удовлетворения потребностей хотя бы одного человека, не ухудшая при этом положение другого члена общества. Такое состояние называется "Парето-эффективностью" (по имени итальянского экономиста В. Паретто). Американские экономисты Э. Долан и Д. Линдсей поясняют состояние "Парето-эффективности" так: "Если существует способ улучшить ваше положение, не нанося никому ущерба, то проходить мимо такой возможности бессмысленно (неэффективно)". С этой точки зрения интересно сравнить экономическую эффективность рыночной и социалистической систем хозяйствования. При этом нужно иметь в виду, что рыночная экономика далеко не всегда соответствует критерию "Парето-эффективности". Однако масштабы расточительства ресурсов (неэффективности) - и труда, и капитала, и земли - в системе реального социализма были гораздо больше.

Эффективность как экономическая категория отражает экономические отношения, связанные с улучшением использования ресурсов для получения наибольших народнохозяйственных результатов, а также сложные, многообразные явления и процессы социального характера, которые не удается выразить одним показателем.

Для наиболее целостного восприятия категории эффективности, на наш взгляд, необходимо определить ее функции, представляющие собой важнейшие качественные характеристики.

Функция эффективности - это свойство данной категории осуществлять конкретное воздействие на свое развитие с целью перехода к новому, более устойчивому положению.

По нашему мнению, можно выделить следующие основные функции эффективности:

- ресурсосберегающая функция - реализуется посредством достижения намеченных результатов при наименьшем расходе примененных ресурсов;

- функция действенности - обусловливает достижение поставленных целей с наименьшими текущими затратами;

- развивающая функция - предусматривает постоянное развитие всей экономической системы или ее отдельных элементов;

качественная функция - нацелена на повышение качества товаров и торгового обслуживания.

Другими словами, функции эффективности - это основные ориентиры целенаправленного воздействия, с помощью которого осуществляется процесс повышения эффективности - Каратуев, А.Г. Финансовый менеджмент: Учебно-справочное пособие / А.Г. Каратуев. - М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2015. - 256 с.

Принимая во внимание вышеизложенное, можно сделать вывод, что эффективность предприятий торговли является одним из факторов, способствующих повышению валового внутреннего продукта и национального дохода на душу населения.

Экономическая эффективность деятельности предприятия - это критерий его результативности за год. В нем находят отражение все положительные и отрицательные процессы, которые происходят в экономической, технической и социальной сферах деятельности, а также все частные и обобщающие показатели.

Ключевой принцип эффективности деятельности предприятия состоит в следующем: предоставлять потребителям услуги надлежащего, требуемого качества, наиболее рационально используя трудовые, материальные, финансовые ресурсы, повышая доходность предприятия, уровень благосостояния его работников, общества в целом, не причиняя вреда окружающей среде.

Определение эффективности деятельности предприятия позволяет обеспечить баланс рыночных запросов с реальными возможностями самого предприятия, выработать обоснованные программы его производственного развития и поведения на рынке, а также подвести реальную, компетентную основу под принимаемые решения.

Главная цель исследования экономической эффективности: выявить сильные и слабые стороны предприятия, найти пути совершенствования его деятельности.

1.2 Роль деятельности риэлторского агентства в функционировании рынка недвижимости

Переход к рыночным отношениям, и как следствие к частной собственности, дал толчок к активному развитию рынка недвижимости. В настоящее время в России завершается переход от системы распределения жилых помещений к стимулированию строительства и покупки гражданами жилья. С изменениями в законодательстве снимаются существенные препятствия к увеличению темпов строительства, регламентируются неурегулированные вопросы, открываются новые возможности в финансировании объектов.

Исследовательская работа по совершенствованию процессов управления региональным рынком недвижимости должна опираться на однозначное понимание таких терминов, как "недвижимость" и "рынок недвижимости". Более того, необходимо выяснить особенности существования феномена "рынок недвижимости" в российской действительности с учетом территориально-экономического деления страны.

Определению такого понятия, как рынок недвижимости, должно предшествовать изучение термина "недвижимость", поскольку особенности и закономерности развития рынка недвижимости во многом определяются особенностями самой недвижимости. При этом необходимо справедливо отметить, что несмотря на то, что по историческим меркам рынок недвижимости в России еще очень молод, уже сформировалась и продолжает развиваться отечественная теория рынка недвижимости.

С момента начала переходного периода в российской экономике и зарождения рынка началось изучение российскими учеными вопросов рынка недвижимости в различных аспектах. Необходимо отметить достижения таких ученых, как Асаул А.Н., Грабовый П.Г., Грибовский С.В., Горемыкин В.А., Кулаков Ю.Н., Косарева Н.Б., Лейфер Л.А., Максимов С.Н., Озеров Е.С., Рутгайзер В.М., Стерник Г.М. Тарасевич Е.И., Федотова М.А., Черняк В.З. и другие.

Таким образом, раскрывая ключевые понятия рынка недвижимости, будем опираться на существующую теорию, а также собственное мнение автора по некоторым вопросам.

По Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства - Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, ст. 130) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 06.12.2014, с изм. от 27.06.2015).

Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и, соответственно, понижаются в цене. - Асаул А. Н, Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. - М.: МИКХиС, 2001, 304 с.

Эту связь нельзя понимать буквально, как абсолютную невозможность пространственного перемещения. Современные технические возможности в принципе позволяют осуществлять перемещение объектов недвижимости. Понятно, что подобное перемещение представляет отклонение от нормального режима использования объекта недвижимости, нарушение его обычной эксплуатации. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние. - Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. - М.: Изд-во АСВ, 2000.

В физическом аспекте для различных целей понятие "недвижимость" допускает использование термина "объект недвижимости", традиционно понимаемого как совокупность земельного участка и его улучшений. Улучшениями земельного участка называется то, что неразрывно связано с ним, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. К улучшениям относятся здания и различные сооружения, необходимые для функционирования объекта недвижимости в целом в соответствии с его назначением, а также выполненная в пределах границ земельного участка обработка почвенного слоя.

При этом в теории принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку также остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Однако для целей учета "объект недвижимости" - это недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект. Именно поэтому появились такие "объекты недвижимости", как квартиры, комнаты и встроенные помещения. Такие объекты имеют только косвенную связь с землей, поскольку расположены в доме (здании), который, в свою очередь, занимает определенный участок земли.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности присущих ей признаков. При изучении понятия недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико-правовых и социальных отношений.

Объект недвижимости в экономике выступает в качестве блага, использование которого обуславливает определенные экономические отношения, в том числе в инвестиционной сфере. Существуют следующие способы использования недвижимости как экономического блага:

Использование по своему прямому назначению, т.е. для удовлетворения потребностей в жилье (проживание в зданиях жилого назначения).

Использование объекта недвижимости в качестве товара (например, строительство дома для продажи).

Использование объекта недвижимости в качестве источника получения дохода (сдача помещений в аренду, участие недвижимости в создании товаров и услуг).

В рыночных условиях особую значимость приобретает использование недвижимости как товара и как источника дохода собственника. В этом состоит экономическое содержание недвижимости. К основным экономическим характеристикам товара относятся потребительские и стоимостные показатели. В частности, способность непосредственно удовлетворять потребность человека в жилье обеспечивает ценность и необходимость недвижимости как товара.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени, поскольку основу ее стоимости составляет полезность. Поэтому недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным инструментом инвестирования. В то же время некоторые свойства недвижимости ограничивают возможности роста ее стоимости. Все ученые в области экономики недвижимости указывают на те или иные особенные черты недвижимости как экономического блага, товара и источника дохода (например, Асаул А. К, Грабовый П.Г., Карасев А.В., Стерник Г.М., и другие). В литературе описывается множество специфических признаков объекта недвижимости, однако, не все из них являются определяющими.

Прежде чем изучать характер взаимосвязей рыночной системы в области недвижимости, рассмотрим некоторые существующие определения термина "рынок недвижимости" (табл. 1.1). Заметим, что данные определения отличаются в зависимости от того научного подхода, которого придерживается их автор.

Анализируя приведенные ниже определения, можно отметить, что ученые пытаются наиболее полно и всесторонне описать рынок недвижимости, при этом прослеживается совмещение нескольких доминирующих подходов. Одни авторы определяют рынок недвижимости как систему (совокупность) рыночных механизмов, другие - как систему социально-экономических отношений, третьи - как совокупность институтов, а четвертые - как сектор национальной экономики (часть экономической системы страны).

При этом отмечается, что на рынке недвижимости объектом отношений является не просто недвижимость, а различные права на недвижимое имущество.

Таблица 1 - Определение категории "рынок недвижимости"

Автор	Определение
Фридман Дж., Ордуэй Н.	Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования - Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М.: Дело, 2016. - 480 с. - С. 5.
Тарасевич Е.И.	Рынок недвижимости - совокупность институтов и процедур, которые имеют цель свести вместе продавцов и покупателей особого товара: различных прав на недвижимое имущество - Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб.: МКС, 2015. - 428 с.
Асаул А.Н.	Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости - Асаул А.Н. Феномен инвестиционно-строительного комплекса или сохраняется строительный комплекс страны в рыночной экономике. Монография. 2014. URL:http://www.aup.ru/books/m65/9.htm.
Стерник Г.М.	Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка) - Стерник Г.М. Системный подход к анализу рынка недвижимости, Москва, 2010, URT:http://realtymarket.m/metodi-eskie-materiali/SISTEMNII-PODHOD-K- ANAPIZU-RINKA-NEDVroMOSTI-Stemik-G.M..html.
Рутгайзер В.М.	Рынок - совокупность организационных, технических, правовых и других механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершенствование сделок между продавцами и покупателями. Рынки недвижимости по своей природе заметно отличаются от высокоорганизованных рынков - Рутгайзер В.М. Приватизация советской экономики. - М.: Знание, 1991. - 61с..
Максимов С. Н.	Рынок недвижимости одновременно является рынком капитала и рынком потребительских благ. Так, рынок жилья существует во взаимосвязи с рынком жилищного фонда, рынком нового строительства и рынком жилищных услуг - Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2010. -272 с.
Волков Д.Л.	Рынок недвижимости - это экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся в данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней - Волков Д.Л. Экономика и финансы недвижимости. - Спб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 2015. - 32 с.

Кроме того, многие исследователи подчеркивают важность воспроизводственного процесса на рыке недвижимости, указывая, что рыночные отношения возникают не только при переходе прав на недвижимость, но и в процессе создания, потребления, обмена объектов недвижимости и управления рынком.

Нами наиболее верным в управленческом аспекте представляется определение Стерника Г.М. При этом необходимо помнить, что термин "рыночная экономика" понимается как совокупность социально-экономических отношений.

В соответствии с принятым определением структура рынка недвижимости включает:

- объекты недвижимости;

- субъекты рынка;

- процессы функционирования рынка;

- механизмы (инфраструктуру) рынка.¹⁹

Определяя категорию "рынок недвижимости" важно не упустить, что недвижимость присутствует как на рынке товаров, работ, услуг, так и на рынке труда и рынке капитала. Именно поэтому она способна не только удовлетворять потребности людей (как благо) и выступать в обменных операциях (как товар), но и приносить своим собственникам доход от аренды или участия в производстве других продуктов (как источник дохода).

Логичным представляется в следующем разделе работы рассмотреть проявление феномена рынка недвижимости в региональной экономике.

Сущность категории "рынок недвижимости" проявляется в ее функциях. Причем, среди всех функций можно выделить общие функции, характерные для рынка в целом, и специфические функции рынка недвижимости.

Функции рынка недвижимости:

Ценообразующая функция - установление равновесной цены, при которой платежеспособный спрос соответствует объему предложений;

Регулирующая функция заключается в распределении ресурсов по сферам бизнеса, в направлении средств на формирование более эффективной модели экономики и осуществление той деятельности, которая бы в большей степени отвечала общественным интересам;

Распределяющая функция состоит в перераспределении выплат за факторы производства, используемые при создании объектов недвижимости. Величина дохода зависит от количества и качества фактора производства и от цены, которая устанавливается на рынке на этот фактор.

Стимулирующая функция проявляется в виде экономического поощрения за продуктивное применение достижений научно-технического прогресса в плане более эффективного использования возможностей, которые предоставляет недвижимое имущество.

Посредническая функция заключается в том, что отдельные независимые и экономически обособленные субъекты, действующие на рынке в качестве продавцов и покупателей, встречаются на одной единой площадке, которая объединяет их общими финансово-экономическими отношениями и предоставляет возможность для самостоятельного выбора стороны, с которой бы было выгодно сотрудничать каждому из участников рынка.

Санирующая функция - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных участников.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно принять решение в своих интересах. - Волков Д.Л. Экономика и финансы недвижимости. - Спб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 2015. - 32 с.

Коммерческая функция заключается в продвижении на рынке объектов недвижимости и в поиске покупателей.

Социальная функция - обеспечение населения жильем, рабочими местами в сфере недвижимости, повышение деловой и трудовой активности граждан, стремящихся приобрести жилье или коммерческую недвижимость.

Инвестиционная функция заключается в переводе пассивных сбережений граждан в реальный производительный капитал, который начинает приносить владельцу недвижимости доход.

Функция, распределяющая права собственности, состоит в правовом перераспределении земель и других объектов недвижимости между экономическими субъектами и защите их прав на различные формы владения собственностью.

В экономической литературе выделяются и некоторые другие функции (координирующая, оптимизирующая, интегрирующая и другие), однако, они представляются производными и выходят за рамки данной работы.

Сущность категории "рынок недвижимости" проявляется также в объектах и субъектах рынка. Описание объекта недвижимости представлено в начале статьи, поэтому обратимся к субъектам рынка недвижимости. В теории рынка недвижимости (Стерник Г.М., Асаул А.Н.) все субъекты делятся на две группы: непрофессиональные участники (продавцы и покупатели) и профессиональные участники рынка недвижимости (государство, участники, представляющие интересы государства и неинституциональные участники, работающие на коммерческой основе).

Разделим субъекты рынка недвижимости на три группы.

Продавцы и покупатели;

Продавец (арендодатель) - любое физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать и государство в лице определенных органов власти (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование). При этом, к указанным субъектам применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством.

Покупатель (арендатор) - физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Государство в лице органов власти всех уровней и институциональные участники, представляющие интересы государства и действующие от его имени:

федеральные и территориальные органы регулирования землепользования, занимающиеся инвентаризацией, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

федеральные и территориальные органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, регулирования градостроительной деятельности, занимающиеся разработкой, согласованием и утверждением градостроительных планов застройки территорий, выдачей разрешений на строительство и другими функциями;

органы технического, пожарного, санитарного, экологического и другого специализированного надзора за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

проектировщики, эксперты, строители инженерных и транспортных сетей, государственных зданий и сооружений, финансируемые из бюджета;

органы-регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

нотариат (в сфере недвижимости). - Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2010. -272 с.

Государственные органы в сфере недвижимости по уровням власти:

на уровне Российской Федерации: Министерство регионального развития РФ, в том числе Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (ЖКХ); Министерство экономического развития РФ, в том числе Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество);

на уровне субъекта Российской Федерации;

на уровне муниципального образования: Департамент градостроительства и архитектуры; Департамент имущественных отношений; Департамент земельных отношений; Департамент дорог и транспорта; Управление жилищных отношений; Управление внешнего благоустройства;

профессиональные участники рынка недвижимости - предприниматели (юридические и физические лица), выполняющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке недвижимости в соответствии с законом, а также некоммерческие объединения профессиональных участников (например, Некоммерческое партнерство "Российская Гильдия Риэлторов").

Рынок недвижимости необходимо сегментировать, поскольку различные его субъекты обладают разными потребностями. В основе сегментации рынка недвижимости лежит классификация объектов по их функциональному назначению (потребительский критерий). Дополняющими служат классификации объектов по ряду других критериев: экономическому, территориальному, временному. Кроме того, для дополнения и уточнения характеристик объектов их можно классифицировать по различным критериям, необходимым для целей анализа (по конструктиву, по площадям, по комнатности, по застройщикам и т.п.). Необходимо также учитывать, что по видам сделок рынок недвижимости делят на рынок купли-продажи и рынок аренды. Каждую из этих частей рынка можно классифицировать по перечисленным критериям.

Потребительский критерий делит рынок недвижимости на секторы в зависимости от типа потребления приобретаемого объекта недвижимости (товар, источник дохода, потребительское благо) и сегменты, исходя из функционального назначения объекта (сектора: земельный, коммерческий и жилищный) и соответствующие данным секторам сегменты (например, коммерческий сектор включает сегменты офисных, торговых объектов, объектов общепита и др.).

Территориальный критерий - широта охвата территории распространения товара и проживания потенциальных продавцов и покупателей. В соответствии с территориальным критерием выделяют национальный, региональный, муниципальный и локальный рынки недвижимости.

Временной критерий предполагает деление объектов недвижимости в зависимости от стадии строительства, т.е. на первичный рынок (строящиеся объекты) либо вторичный рынок (существующие объекты).

Таблица 2 - Профессиональные участники рынка и виды их деятельности

№	Профессиональный участник рынка недвижимости	Вид деятельности
1.	Брокер, риелтор	Брокерская деятельность, посредничество в сделках с недвижимостью
2.	Оценщик	Независимая оценка недвижимости
3.	Инвестор, банкир, кредитор	Финансирование, банкинг, кредитование операций с недвижимостью (в т. ч. ипотечное кредитование)
4.	Девелопер	Девелопмент (создание и развитие объекта недвижимости, т.е. разработка концепции объекта недвижимости и надзор за ее воплощением)
5.	Редевелопер	Редевелопмент (развитие и преобразование территорий)
6.	Заказчик-застройщик	Организация строительства (реновации)
7.	Проектировщик и строитель	Проектирование и строительство
8.	Изготовитель стройматериалов	Производство и поставка стройматериалов и другого ресурсного обеспечения строительства
9.	Управляющий недвижимостью	Управление и техническая эксплуатация недвижимости
10.	Юрист	Юридическое обеспечение операций с недвижимостью
11.	Страховщик	Страхование недвижимости, сделок с ней и профессиональной (гражданской) ответственности
12.	Участник фондового рынка	Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью
13.	Финансовый аналитик	Финансовый анализ инвестиционных проектов
14.	Консультант	Финансовый, инвестиционный, управленческий консалтинг
15.	Аналитик	Анализ и прогнозирование рынка недвижимости
16.	Маркетолог, специалист по рекламе	Маркетинг и реклама на рынке недвижимости
17.	Специалист по информационным технологиям	Информационное обеспечение деятельности на рынке недвижимости
18.	Исследователь рынка	Исследования рынка недвижимости
19.	Образовательные учреждения	Образование и повышение квалификации
20.	Специализированные СМИ	Освещение проблем рынка недвижимости в СМИ

Экономический критерий делит объекты рынка недвижимости с учетом уровня платежеспособного спроса субъектов. Экономический критерий позволят построить классификации объектов рынка в соответствии с их качественными характеристиками, т.е. разделить на классы качества. (таблица 2)

Главное свойство данной системы критериев заключается в том, что каждый последующий критерий является конкретизирующим по отношению к предыдущим. риэлторское агентство эффективность недвижимость

Описанные выше характеристики элементов рынка недвижимости как экономической системы определяют особенности его развития. Перечислим наиболее важные из них:

Следует отметить, что спрос на рынке недвижимости состоит из потребительского спроса и инвестиционного. При этом рынку недвижимости характерна "двойственность" спроса. Имеется в виду то, что при увеличении потребительского спроса на рынке недвижимости появляется и увеличивается инвестиционный спрос, что еще больше увеличивает общий спрос. - Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2010. -272 с.

Особенностью рынка недвижимости является относительно незначительная реакция объема предложения на повышение цен в краткосрочной перспективе. В отличие, например, от рынка товаров повседневного спроса число объектов недвижимости, готовых к продаже, в течение сравнительно короткого времени остается почти постоянным. Повышение уровня рыночных цен способно привлечь на рынок некоторое дополнительное число объектов, владельцы которых не готовы были продать их по меньшей цене либо совсем не планировали продажу. Однако в силу относительной длительности строительного цикла быстро насытить рынок новыми объектами, пользующимися повышенным спросом, невозможно. В долгосрочной перспективе способность продавцов предложить для продажи необходимые объемы недвижимости существенно зависит от характера этих объектов, производственных мощностей строителей и других факторов, определяющих условия производства.

Инертность рынка недвижимости проявляется в достаточно медленном его развитии и некотором запаздывании по отношению к экономическим тенденциям. Эго можно объяснить тем, что при росте цен потребители ожидают дальнейшего роста цен и хотят успеть купить недвижимость по низким ценам и, наоборот, при низком спросе цены не растут и даже могут снижаться, но спрос почти не растет, поскольку покупатели ожидают дальнейшего снижения цен. (рисунок 1)

Рисунок 1 - Рынок недвижимости как сложная, регулируемая социально-экономическая система

Рынки недвижимости заметно отличаются от высокоорганизованных рынков прежде всего тем, что развиваются локально. Недвижимость как товар невозможно переместить к покупателю, участники рынка вынуждены перемещаться к объекту недвижимости. Именно поэтому пространственный фактор при анализе рынка недвижимости имеет огромное значение.

Рынок недвижимости развивается циклично. Циклы рынка недвижимости представляют собой определенные движения (подъемы и спады) объема и цен рынка во времени. За время одного цикла рынок проходит ряд фаз: рост, насыщение, спад, восстановление.

Рынок недвижимости отличается капиталоемкостью своего товара, поэтому количество товара здесь выражается не только в количестве конкретных объектов недвижимости (квартир, домов, участков и т.п.), но в единицах измерения площади (квадратных метрах, сотках, гектарах).

Подводя итог выше сказанному, представим схему рынка недвижимости как сложной, регулируемой социально-экономической системы (рис. 1.1).

На данной схеме рынок недвижимости представлен как иерархически организованная пространственная система, как элемент системы территориальных рынков, как сфера, интегрированная по стадиям воспроизводства, а также как элемент системы управления. Другими словами, на схеме отражена многогранная сущность феномена "рынок недвижимости".

1.3 Принципы организации поиска резервов повышения эффективности предпринимательской деятельности

Для оценки уровня работы предприятия получаемый результат - прибыль - сопоставляется с затратами или используемыми ресурсами. Это сопоставление называется расчетом эффективности деятельности предприятия.

Чем больше будет прибыль предприятия, тем выше будет рентабельность. Среди путей и способов повышения прибыли предприятия можно выделить следующие:

- увеличение прибыли от реализации продукции, так как она составляет "львиную" долю балансовой. Это может быть достигнуто путем:

а) снижения себестоимости. Это очень заметно сказывается на росте прибыли при прочих равных условиях. На предприятиях существуют даже специальные экономические службы, которые занимаются постатейным анализом себестоимости и изыскивают пути ее снижения. Но в значительной мере эта работа обесценивается инфляцией и ростом цен на исходное сырье и топливно-энергетические ресурсы;

б) увеличения объема реализации продукции в натуральном выражении, что может достигаться с помощью капитальных вложений на покупку более производительного оборудования, освоение новых технологий, расширение производства;

в) уменьшение размеров нереализованных остатков на начало и конец отчетного периода;

- получение дохода от реализации основных фондов и иного имущества предприятия. Также возможно получение дохода от сдачи имущества в аренду.

В системе мер, направленных на повышение эффективности работы предприятия важное место занимают вопросы рационального использования оборотных средств. Поскольку финансовое положение предприятий находится в прямой зависимости от состояния оборотных средств, то предприятия заинтересованы в рациональной организации оборотных средств - организаций их движения с минимально возможной суммой для получения наибольшего экономического эффекта. - Каратуев, А.Г. Финансовый менеджмент [Текст]: Учебно-справочное пособие / А.Г. Каратуев. - М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2015. - 256с.

Изменение оборачиваемости средств выявляется путем сопоставления фактических показателей с плановыми или показателями предшествующего периода. В результате сравнения показателей оборачиваемости оборотных средств выявляется ее ускорение или замедление. При ускорении оборачиваемости оборотных средств из оборота высвобождаются материальные ресурсы и источники их образования, при замедлении - в оборот вовлекаются дополнительные средства.

Среди способов повышения оборачиваемости оборотных средств можно выделить следующие:

- сокращение времени, в течение которого оборотные средства отвлечены, то есть находятся в обороте;

- сокращение среднегодовых остатков оборотных средств;

- снижение потребности предприятия в оборотных средствах;

- выпускать ту продукцию, которую можно достаточно быстро и выгодно продать, сокращая при этом выпуск продукции, не пользующейся текущим спросом. Это поможет избежать кризисов сбыта произведенной продукции;

- направление полученной предприятием прибыли на дополнение оборотных средств;

- рациональная организация производственных запасов:

а) рациональное использование;

б) ликвидация сверхнормативных запасов материалов;

в) улучшение организации снабжения;

г) улучшение работы складского хозяйства.

Повышение эффективности использования основных фондов может быть достигнуто следующими способами:

- своевременный ввод в эксплуатацию новых основных фондов и производственных мощностей, быстрое их освоение. Это позволяет быстрее получить нужную продукцию с технически более совершенных основных фондов, ускорить их оборот и тем самым замедлить наступление морального износа основных фондов предприятий, повысить эффективность общественного производства; - Шеремет, А.Д., Сайфулин, Р.С. Финансы предприятий. - М.: Финансы и статистика, 2017. 600 с.;

- улучшение использования действующих основных фондов и производственных мощностей промышленных предприятий, в том числе вновь введенных в эксплуатацию, что может быть достигнуто благодаря:

а) повышению интенсивности использования производственных мощностей и основных фондов (техническое перевооружение, повышение темпов обновления);

б) повышению экстенсивности их нагрузки (увеличение времени работы оборудования в календарный период, увеличение удельного веса действующего оборудования в составе всего оборудования);

- своевременный монтаж неустановленного оборудования, а также ввод в действие всего установленного оборудования за исключением части, находящейся в плановом резерве и ремонте;

- совершенствования организации производства путем:

а) сокращения времени внутрисменных простоев оборудования;

б) обеспечение непрерывно-поточного графика работы;

- повышение квалификации, мастерства персонала, обслуживающего оборудование - совершенствование системы морального и материального стимулирования персонала предприятия.

Подводя итог первой главы данной выпускной квалификационной работы можно сказать о том, что эффективность - сложная экономическая категория и для измерения ее уровня используется обширный перечень разнообразных индикаторов.

Эффективность деятельности предприятия отражает синтетический уровень успеха или провала всей производственной и коммерческой политики предприятия и должна характеризовать различные стороны его деятельности. Поэтому для более полного анализа деятельности предприятия необходимо рассматривать различные стороны его финансово-экономического положения с помощью системы экономических показателей (частных и обобщающих).

В качестве обязательной исходной информации для определения эффективности деятельности предприятия используются следующие источники информации: учредительные документы организации; баланс; отчет о финансовых результатах и их использовании, являющиеся документами внешней отчетности предприятия. Также используются данные об объемах производства, структуре затрат, среднесписочной численности и фонде заработной платы и т.п., а также документы внутренней отчетности предприятия (формы финансового и управленческого учета). - Шеремет, А.Д., Сайфулин, Р.С. Финансы предприятий. - М.: Финансы и статистика, 2017. 600с.

Таким образом, эффективная работа предприятий способствует обеспечению эффективности общественного производства. Она достигается тогда, когда невозможно перестроить использование наличных ресурсов таким образом, чтобы увеличить выпуск одного товара без уменьшения выпуска любого другого товара. В другой редакции - для достижения эффективности необходимо отсутствие возможности получения ресурсов или обмена наличными продуктами между потребителями.

Повышение эффективности деятельности оказывает многостороннее, комплексное влияние на экономику предприятия, что обеспечивает его устойчивый экономический рост, доходность и, в конечном счете, выживаемость в острой конкурентной борьбе рыночной экономики.

2. Общество с ограниченной ответственностью РИК "камертон" как субъект рынка жилой недвижимости

2.1 Характеристика управления и предпринимательской деятельности ООО РИК "Камертон"

ООО РИК "КАМЕРТОН", ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

Адрес: 443080, г. САМАРА, ул. ГАРАЖНАЯ, д. 10,

Телефон: (8462) 60-35-96.

Агентство по торговле недвижимостью "Камертон" создано в соответствии с Конституцией РФ, Федеральным законом "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 08.02.1998 №14-ФЗ. Общество руководствуется в своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об обществах с ограниченной ответственностью", а также Учредительным договором о создании Общества и Уставом предприятия.

Основой целью создания агентства по торговле недвижимостью "Камертон" является осуществление предпринимательской деятельности для получения прибыли.

Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется единоличным исполнительным органом - генеральным директором Общества.

Предприятие агентства по торговле недвижимостью "Камертон" осуществляет свою деятельность в г. Самара.

Миссия и главная забота - решение задач, поставленных клиентом, его спокойствие и удовлетворение от оказанной услуги.

Риэлторско-Инвестиционная Компания "Камертон" - коллектив высококлассных специалистов в сфере недвижимости с богатым опытом работы, Риэлторско-Инвестиционная Компания "Камертон" помогает клиентам решать их насущные жилищные проблемы.

Ценности Риэлторско-Инвестиционной Компании "Камертон" - это профессиональный уровень сотрудников и их опыт.

Каждый риэлтор Риэлторско-Инвестиционной Компании "Камертон" способен оказать услуги высочайшего качества, профессионально владеет навыками решения юридических и экономических вопросов, отлично ориентируется на рынке жилья, предельно внимателен к каждому своему клиенту и пунктуален в работе.

Риэлторско-Инвестиционная Компания "Камертон" стремиться быть лучшей, узнаваемой, уважаемой в своем деле. Все достижения компании - это результат профессионализма сотрудников. Принцип Риэлторско-Инвестиционной Компании "Камертон" - уважение к клиентам, к партнерам и к коллегам.

Отличительной особенностью общества с ограниченной ответственностью является то, что участники такого общества отвечают по своим обязательствам непосредственно в рамках уставного капитала. Другими словами, можно сказать, что уставной капитал - это сумма долей участников ООО. Надо сказать, что доли участников ООО не являются какими-либо ценными бумагами, а значит, на них не действует законодательство о ценных бумагах, и по этой причине увеличение уставного капитала производится гораздо быстрее и проще, чем, скажем, в закрытом акционерном обществе (ЗАО). Однако есть и менее приятное отличие ООО от других организационно-правовых форм: дело в том, что отношения между участниками ООО любого характера и сделки, касающиеся их паев в уставном капитале, являются более закрытыми, чем в ЗАО. Так, например, регламент ООО вводит определенные запрты и ограничения для вступления в его состав новых участников. Кроме того, согласно уставу ООО может существовать определенный порядок распределения прибыли между его учредителями. Однако, несмотря на все эти ограничения и специфические характеристики, ООО на сегодняшней день является одной из самых распространенных форм ведения бизнеса, а информация, касающаяся участников ООО, внесена в Единый государственный список юридических лиц и является общедоступной для всех желающих.

...