Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта

Размещено на http://www.allbest.ru/

158

Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта

Специальность 08.00.05 - “Экономика и управление народным хозяйством” (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - строительство)”

Автореферат диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Коланьков Сергей Вячеславович

Москва 2008 г.

Работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования “Московский государственный университет путей сообщения”

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук Волков Борис Андреевич

доктор экономических наук Максимов Сергей Николаевич

доктор экономических наук Панкратов Евгений Павлович

Ведущая организация - государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования “Санкт-Петербургский государственный университет” (СПбГУ).

Защита диссертации состоится “10” декабря 2008 г. в час. на заседании диссертационного совета Д 218.005.12 Московского государственного университета путей сообщения (МИИТ) (адрес: 127994, ГСП 4, Москва, ул. Образцова, д. 15, ауд. 3107).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

Автореферат диссертации разослан “___” _________ 2008 г.

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные печатью, просим направлять в адрес совета.

Ученый секретарь диссертационного

совета, докт. эк. наук, профессор А.А. Вовк

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность оценки недвижимости в современной России определяется потребностью субъектов предпринимательской деятельности и регламентируется требованиями нормативных документов.

Основными требованиями нормативных документов являются обязательность проведения оценки для случаев, перечисленных в законе РФ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, предусмотренных российским налоговым законодательством, нормативными актами по деятельности акционерных обществ и других.

Потребность субъектов предпринимательской деятельности заключается в определении обоснованной цены объектов для заключения договоров купли-продажи, аренды и иных сделок; возможной величины кредита, обеспечение которого будет производиться ипотекой недвижимости; вероятных или фактических доходов и расходов, связанных с обладанием объектами; в отстаивании своих интересов в судах. Кроме того, зачастую необходимо ответить на вопрос: каким образом использовать объект и какова эффективность планируемой с ним сделки.

Обоснованность и достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждается: представительным объемом статистических и расчетных данных за период 2000-2005 г.г., широкой апробацией результатов исследований при подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости железнодорожной недвижимости, сходимостью результатов расчетов с рыночными данными и показателями деятельности подразделений железных дорог.

Научная новизна исследования заключается в том, что:

Выявлена новая группа принципов, связанных с процедурой оценки (техникой расчетов) рыночной стоимости недвижимости. Определена специфика использования некоторых известных принципов при оценке специализированной железнодорожной недвижимости;

Предложена классификация объектов железнодорожной недвижимости, с выделением трех классификационных групп, что в дальнейшем позволило определить особенности оценки рыночной стоимости объектов каждой из выделенных групп;

Усовершенствована существующая классификация подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости, включая уточнение самих понятий “вид”, “подход” и “метод” оценки. Предложена новая трактовка понятия “подход к оценке”;

Предложен ряд новых методов: метод косвенной оценки величины потенциального валового дохода (ПВД, PGI), метод аналогий, новая (третья) модификация метода остатка, метод расчета величины прибыли предпринимателя, метод дисконтирования сметной стоимости, метод выделения для недвижимости в целом.

Научное значение работы заключается в развитии методологии оценки рыночной стоимости недвижимости вообще и железнодорожной недвижимости в частности, основывающейся на учете отраслевых особенностей объектов, имеющейся информационной базы, в развитии методов оценки имущества и отдельных ценообразующих параметров.

Практическая значимость работы заключается в том что:

Доказано, что один из способов определения цены перепродажи объекта в конце расчетного периода - реверсии (Rev), при котором она выражается в долях от оцениваемой стоимости недвижимости, имеет ограниченное применение. Дана характеристика области его применения;

Предложена новая классификация методов оценки величины коэффициента капитализации (нормы дисконта) и отмечено, что в современных российских условиях имеется возможность использовать, по крайней мере, три из известных методов его определения. Обоснована невозможность применения метода САРМ (метода цены капитальных активов) для определения коэффициента капитализации при оценке рыночной стоимости недвижимости;

Предложена классификация корректировок в зависимости от их влияния на величину рентного эффекта. Определено, что значения части корректировок не зависят от величины рентного эффекта;

Приведена методика расчетов методом квалиметрии с использованием пакета “Excel”, как в случае самостоятельного применения метода, так и в случае его дополнения к методу сравнения продаж.

Уточнена методика оценки рыночной стоимости земельных участков;

Разработаны численные примеры расчета оценки стоимости земельного участка каждым из известных методов.

Апробация работы. Основные научные результаты докладывались и обсуждались на конференциях “Новое в ценообразовании, проектно-сметной документации и практике заключения и реализации договоров подряда в строительном производстве” (СПб, ЛИСИ, 1994), “Новое в ценообразовании, проектно-сметном деле и практике заключения и реализации договоров подряда в проектировании и строительстве в 1995 г.” (СПб, ЛИСИ, 1995), “Опыт совершенствования проектно-сметного дела и ценообразования в проектировании и строительстве” (СПб, ЛИСИ, 1995), на экономическом семинаре-совещании руководящих работников Октябрьской ж.д. “Управление инвестициями на Октябрьской железной дороге” (СПб, ПГУПС, 1995), на второй сетевой научно-практической конференции “Современные проблемы экономики и управления на железнодорожном транспорте” (Москва, МИИТ, 2000), научно-практической конференции “Реформирование естественных монополий (структурная реформа железнодорожного транспорта)” (СПб, ПГУПС-ЛИИЖТ, 2001), на секции “Экономики и управления” научно-технического совета МПС РФ (Москва, 07 февраля 2001 г.), научно-методической конференции “Проблемы оценки эффективности инвестиций и инноваций на железнодорожном транспорте” (СПб, ПГУПС-ЛИИЖТ, 2001), международной конференции “Современные проблемы проектирования, строительства и эксплуатации транспортных объектов” (СПб, ПГУПС, 2003), “Проблемы развития региональной сети железных дорог” (Хабаровск, Дальневосточный гос. университет путей сообщения, 2003), на заседании Круглого стола журнала “Экономика и математические методы” по теме “Социально-экономическая политика российского государства и ее результаты” (Москва, ЦЭМИ РАН, май 2007 г.), междунар. научно-практич. конференции “Актуальные проблемы эффективного управления в ж.-д. отрасли” (СПб, ПГУПС, 2008 г.).

Публикации. По результатам исследования опубликованы 36 работ, в том числе 1 монография. Разработана и внедрена в учебном процессе компьютерная “Программа основных финансовых расчетов, используемых при оценке рыночной стоимости недвижимости”. Из общего количества работ 11 опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, 8 глав, основных выводов и рекомендаций, списка использованной литературы, включающего 259 наименований; изложена на 421 странице машинописного текста, содержит 24 рисунка, 19 таблиц и 18 приложений.

Объект исследования - система рыночного ценообразования в части оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.

Предмет исследования - влияние специализированного характера недвижимости железнодорожного транспорта на рыночную стоимость объектов и методику ее оценки. оценка стоимость капитализация земельный

Методы исследования. В работе использованы методы структурно-функционального анализа, системный подход, элементы теории принятия решений, применены методы математической статистики и моделирования.

Основные задачи исследования:

Классификация недвижимости железнодорожного транспорта по критерию применимости подходов (методов) оценки рыночной стоимости;

Определение сущности понятий “виды оценки”, ”подход к оценке” и ”метод оценки”; классификация подходов к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости;

Разработка новой группы принципов, связанных с выполнением расчетов по оценке рыночной стоимости недвижимости;

Разработка теоретических основ новых предлагаемых методов в составе подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости;

Определение области применения существующих и предлагаемых методов оценки рыночной стоимости недвижимости;

Уточнение методики расчетов ценообразующих параметров в некоторых методах оценки рыночной стоимости недвижимости;

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Проблемы оценки недвижимости обсуждались уже в произведениях древних авторов. В Вавилонии это были законы царя Хаммурапи, в Индии - трактат “Артхашастра”, автором которого предположительно был Каутилья Вишнугупта, советник царя Чандрагупты I. В Древней Греции вопросам недвижимости уделяли внимание Ксенофонт (“Домострой”), Платон (“Политика или государство”), Аристотель (“Политика”), в Древнем Риме - Катон Старший (“Земледелие”), Варрон (“О сельском хозяйстве”), Колумелла.

Теория оценки рыночной стоимости недвижимости стала оформляться практически с зарождением современной экономической науки. Большинство принципов, используемых в оценке рыночной стоимости недвижимости, сформулированы в работах Вильяма Петти, Пьера Буагильбера, Адама Смита, Давида Рикардо, Карла Маркса, Альфреда Маршалла, Е. Бем-Баверка.

Основные положения используемой в настоящее время методики оценки рыночной стоимости недвижимости изложены в нормативных документах. Опубликован ряд работ современных авторов: В.Т. Александрова, И.Артеменкова, А.Н. Асаула, И.Т.Балабанова, В.С.Болдырева, Б.А.Волкова, П.Г. Грабового, В.Голубева, Т. Гвортни, В.А. Горемыкина, С.В. Грибовского, В.В. Григорьева, А.Г. Грязновой, В.Е. Есипова, В.Н. Зарубина, М.А. Зельдина, Ю. Козыря, Д.Д. Кузнецова, С.Н. Максимова, А.В. Марченко, Б.Д. Новикова, Е.С. Озерова, Ник.Ордуэя, Е.П. Панкратова, В.А. Прорвича, Н.Ю. Пузыни, В.М. Рутгайзера, М.М. Соловьева, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, Н.П. Терешиной, И.А. Федотовой, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, Л.В. Шкуриной, Дж. К. Эккерта, и и др.

Кроме того, создана нормативно-методическая база в отраслях знаний, на которых базируется оценочная деятельность: маркетинг, сметное ценообразование, эффективность инвестиционных проектов, экологический и юридический аудит, техническая аттестация зданий и сооружений.

В частности, сметному делу в строительстве и оценке эффективности инвестиционных проектов посвящены работы Г.Г. Азгальдова, В.Д. Ардзинова, А.И. Барабанова, Н.И. Барановской, В. Беренса, М. Бромвича, В.В. Бузырева, П.Л. Виленского, Б.А. Волкова, Ю.Н. Воропаева, В.Г. Галабурды, П.В. Горячкина, А.Н. Ефанова, Т.П. Коваленок, А.А. Козловской, В.И. Корецкого, В.В. Коссова, В.Н. Лившица, А.Г. Шахназарова, Ю.П. Панибратова, А.Ф. Клюева, В.Я. Шульги, Л.М. Хавранека.

Таким образом, создана научная база современной теории оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Однако можно отметить, что в опубликованных работах не решен вопрос, каким образом следует учитывать специализированный характер недвижимости, что является важнейшим фактором при оценке железнодорожных объектов. Классификации состава подходов на сегодняшний день ещё окончательно не сложилось, существует смешение понятий “подход” и ”метод” оценки. Практически не выделяются принципы, связанные с техникой расчетов рыночной стоимости недвижимости.

Недвижимому имуществу на железнодорожном транспорте РФ присущ ряд особенностей, не позволяющих осуществлять оценку его рыночной стоимости по единому алгоритму: многие объекты обладают конструктивными особенностями, делающими невозможным или проблематичным иное их использование; для некоторых видов имущества (например, железнодорожных путей, объектов водоснабжения и электрификации) рынок может быть охарактеризован как монопольный, с осуществлением единичных сделок, с государственным регулированием цен на оказываемые услуги и выпускаемую продукцию; часть объектов носит сервисный характер - т.е. предназначены для обеспечения функционирования иной недвижимости, некоторые объекты могут быть проданы только при сохранении государственной формы собственности или имеют запрет на приватизацию.

Отмеченное выше позволяет классифицировать все объекты недвижимого имущества железнодорожного транспорта на три группы (рис. 1), каждая из которых требует применения своей процедуры оценки и техники счета.

К первой группе следует отнести объекты, непосредственно участвующие в перевозочном процессе, в отношении которых установлен законодательный запрет на приватизацию, имеющие все признаки естественной монополии и специфическое конструктивное строение - например, магистральные пути, станции, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта. Для объектов данной группы речь должна идти об оценке стоимости специализированного имущества, что практически не требует анализа наиболее эффективного их использования (НЭИ), из-за отсутствия рыночной информации не позволяет применить сравнительный подход к оценке, в большей степени требует ориентации на затратный подход. В доходном подходе, при анализе финансовых потоков, зачастую методически неверным будет планирование реверсии - стоимости перепродажи объекта после определенного срока владения им, т.к. федеральное законодательство не предусматривает возможность продажи объектов данной группы. При расчете чистого операционного дохода возможно применение способа прямого счета, который предполагает определение выгод всех пользователей объекта железнодорожной недвижимости (грузоотправителей и пассажиров) за счет перевозки, по сравнению с другим видом транспорта (автомобильным, водным, воздушным), а также выгоду от оживления экономики пересекаемых (прилегающих) регионов. По существу, здесь необходимо определять народнохозяйственный, региональный или отраслевой эффект.

Ко второй группе целесообразно отнести объекты, которые могут быть проданы на рынке, но в силу своих конструктивных или технических особенностей (например, конфигурации земельного участка), не предполагающие изменения формы использования новым собственником. К этой группе относятся, например, подъездные железнодорожные пути, платформы, эстакады.

Рис. 1 Классификация недвижимости железнодорожного транспорта в целях оценки рыночной стоимости объектов

В отношении объектов данной группы возможно применение анализа НЭИ, с использованием его результатов в дальнейшем - в доходном и затратном подходах оценки. Сравнительный подход применим в ограниченных масштабах, причиной чего является отсутствие требуемого объема рыночной информации по сделкам с аналогичными объектами. Вместе с тем становится возможным применение доходного подхода, но с определенными особенностями - использование балансового метода и (или) метода косвенного расчета потенциального валового дохода (ПВД), определение величины недозагрузки объекта, операционных расходов и ряда других на основе документов ОАО “РЖД” (а не на основе рыночной информации), учет низкой ликвидности объектов в коэффициенте капитализации.

Общей особенностью процедуры оценки для объектов первой и второй групп является определение в затратном подходе не рыночной стоимости земельного участка, а стоимости прав аренды или пользования им, что определяется требованиями законодательства. Кроме того, для первой и второй групп, оценщик редко столкнется с проблемой оценки функционального износа.

В 1 и 2 классификационных группах целесообразно выделить две категории объектов - здания и сооружения. Это объясняется тем, что здания имеют помещения, арендную плату за которые можно определить после анализа НЭИ на основе рыночных данных по аналогичным объектам. В отношении сооружений такой возможности у оценщика, как правило, нет из-за отсутствия рыночного оборота аналогичных объектов.

Третью группу составляют объекты, не имеющие каких-либо ограничений в отношении их включения в рыночный оборот (за исключением процедурных вопросов согласования в Росжелдоре и Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, не влияющих на процесс оценки рыночной стоимости). К этой группе можно отнести, например, жилые дома, административные здания, склады, типовые производственные цехи. Для оценки рыночной стоимости данных объектов необходимо использовать классическую процедуру, без каких-либо отраслевых особенностей. Следует учитывать только региональные (территориальные) нюансы, отражающие наличие рыночной информации, уровень цен и тенденции их изменения, требования местного законодательства, состав оцениваемых прав.

В каждой классификационной группе можно отдельно выделить также земельные участки. В частности, к первой классификационной группе относятся участки, занятые полосой отвода магистральных путей железных дорог.

Состав объектов каждой группы не является стабильным и варьируется в зависимости от активности рынка и изменения законодательных актов.

В современной научно-технической литературе зачастую смешиваются некоторые базовые понятия. По нашему мнению, необходимо разделять следующие из них: виды оценки недвижимости, подходы к оценке и методы оценки её рыночной стоимости.

Под видом оценки будем понимать характер процедуры определения какого-либо оценочного показателя, имеющую определенную, заданную заказчиком, целевую направленность.

Подходом будем называть совокупность приемов в рассмотрении определённого сформулированной целью круга вопросов оценки рыночной стоимости и эффективности использования недвижимости, объединенных общим критерием и базирующийся на характерных, свойственных ему принципах оценки.

Методом оценки будем считать конкретный способ расчетов и интерпретации исходной информации, опирающийся на критерии и принципы оценки того подхода, к которому он относится.

Табл. 1

Классификация видов оценки недвижимости

Критерий классификации	Виды оценки
1. По единице измерения	1.1.Стоимостная оценка; 1.2.Не стоимостная оценка.
2. По составу оцениваемого имущества	2.1. Комплексная оценка; 2.2. По-элементная оценка.
3. По порядку определения	3.1. От общего к частному; 3.2. От частного к общему.
4. По источникам используемой информации	4.1. Нормативная оценка; 4.2. Рыночная оценка.
5. По степени унифицированности приемов (по охвату)	5.1. Массовая оценка; 5.1.1. Экспресс-оценка; 5.2. Индивидуальная оценка; 5.2.1. Групповая оценка.
6. По виду объекта оценки	6.1. Оценка имущества: 6.1.1. Движимого; 6.1.2. Недвижимого, в т.ч. земель различного назначения; 6.1.3. Нематериальных активов; 6.2. Оценка имущественных прав; 6.3. Оценка имущественных комплексов (предприятий); 6.4. Оценка инвестиционных проектов; 6.5. Оценка рейтингов инвестиционной привлекательности и категории (класса) недвижимости; 6.6. Оценка эффективности сделок с недвижимостью; 6.7.Оценка нанесенного ущерба.

Таким образом, виды оценки различаются своими целями, подходы - критериями оценки, методы - механизмом (алгоритмом) расчета.

В диссертации разработана классификация видов оценки по нескольким критериям: по единице измерения, по составу оцениваемого имущества, по порядку определения, по источникам используемой информации, по степени унифицированности приемов (по охвату) и по виду объекта оценки (табл. 1).

Каждый вид оценки требует применения определенных подходов и собственной процедуры расчетов. Оценка рыночной стоимости недвижимости является стоимостной, индивидуальной оценкой имущества определенного типа, использующей элементы других видов оценки.

Например, для оценки рыночной стоимости железнодорожных подъездных путей необходимо использовать рыночную и нормативную информацию, они могут оцениваться в составе действующего предприятия и в качестве отдельно взятого (обособленного) имущества.

Современная теория выработала три подхода к определению рыночной стоимости недвижимости: доходный, затратный и сравнительный подходы. Можно утверждать, что критерием затратного подхода служит величина тех затрат, которые должен был бы осуществить инвестор для приобретения такого же или аналогичного объекта на рынке. Критерием сравнительного подхода выступают цены, сложившиеся на рынке на аналогичные объекты, с учетом тенденций их изменения. Критерием доходного подхода является величина дохода, который способен принести объект, в сложившихся на дату оценки рыночных условиях.

Однако, поскольку в настоящее время не выработано единое мнение о составе подходов, предлагается следующая классификация составляющих их методов оценки (рис.2).

В состав доходного подхода предлагается относить четыре метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод прямой (непосредственной) капитализации, метод дисконтирования денежного потока (ДДП), метод ипотечно-инвестиционного анализа (ИИА) и метод остатка. Области применения этих методов следующие.

В опубликованных работах обычно отмечается, что метод прямой (непосредственной) капитализации применяется в случае, когда по объекту оценки прогнозируется получение “условно бесконечных” одинаковых доходов, поступающих равномерно в условиях стабильности внешних условий. Опыт оценочной деятельности свидетельствует, что область применения метода может быть охарактеризована несколько шире. Метод прямой капитализации позволяет учесть необходимость осуществления инвестиций, но только либо в виде единовременных затрат, совпадающих с датой оценки, либо для замещения быстроизнашивающихся элементов объекта, а также вероятность изменения доходов при условии регулярного характера этих изменений в течение некоторого ограниченного начального периода времени.

Метод дисконтирования денежного потока (ДДП) применяется в случае, когда по оцениваемому объекту прогнозируются отрицательные и положительные элементы финансового потока, конечный срок получения постоянных или изменяющихся в течение всего расчетного периода доходов, возможность перепродажи или продолжения функционирования недвижимости за пределами этого срока, изменение экономической ситуации.

Размещено на http://www.allbest.ru/

158

где ДСС (ДБИ) - метод дисконтирования сметной стоимости (дисконтирования бухгалтерских издержек).

Рис. 2 Классификация подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости

Учитывая приведенную в настоящей работе классификацию железнодорожной недвижимости можно рекомендовать для объектов 1 и 2 групп, имеющих промышленный характер, устанавливать продолжительность расчетного периода не менее 10-20 лет, для объектов 3 классификационной группы - 5 - 10 лет, в зависимости от характера объекта. Увеличение расчетных сроков для объектов, относящихся к 1 и 2 классификационным группам, объясняется большой продолжительностью периода окупаемости специализированной недвижимости железнодорожного транспорта.

Областью применения метода ипотечно-инвестиционного анализа является оценка недвижимости, обремененной непогашенными заемными средствами. Метод ИИА может использоваться в двух модификациях: традиционной техники и метода Эллвуда. Кроме того, в методах ДДП и ИИА учитывается т.н. реверсия (Rev) - прогнозируемая цена продажи объекта после завершения расчетного периода. В диссертационном исследовании показано, что один из способов оценки величины реверсии имеет ограниченную область применения.

Использование метода остатка требует расчета величины чистого операционного дохода, нормы дисконта, затрат инвестора (суммы сметной стоимости строительства и величины косвенных издержек) и накопленного износа на дату оценки. Таким образом, метод остатка можно считать конгломератом двух подходов оценки - доходного и затратного. Мы рекомендуем его относить к доходному подходу из-за того, что он базируется на формуле метода прямой капитализации.

Сравнительный подход, традиционно в теории оценки рыночной стоимости недвижимости, представляется состоящим из одного метода - метода рыночных сравнений. В различных работах, при этом, отмечается, что он может применяться в виде нескольких методов или их модификаций: метод парных сравнений, метод общей группировки, метод сравнительной единицы.

В диссертации сделан вывод, что в соответствии с приведенным выше определением термина “метод оценки”, фактически идет речь об одном способе расчетов - методе рыночных сравнений.

Однако в оценочной практике используются и иные способы определения стоимости недвижимости, которые предлагается именовать методом квалиметрии и методом аналогий.

В методе квалиметрии, в отличие от метода рыночных сравнений, используются не количественные значения корректировок, а их качественные характеристики, определяемые по принципу “лучше - хуже; больше - меньше”, выраженные в баллах. В работе предложено применение метода квалиметрии либо в виде дополнения к методу рыночных сравнений, либо в качестве самостоятельного использования.

Метод аналогий позволяет дать приблизительную оценку стоимости недвижимости на основе использования каких-либо сложившихся соотношений, например, при использовании валового рентного коэффициента (ВРК) или каких-либо иных рыночных (ценовых) пропорций. Данный метод применим на неразвитых (ограниченных) рынках, что является одной из особенностей недвижимости железнодорожного транспорта, относящейся к 1 и 2 классификационным группам.

Для объектов железнодорожной недвижимости, относящейся к 1 классификационной группе, как правило, сравнительный подход в ближайшие годы будет не применим из-за отсутствия рынка данного типа имущества. Для оценки рыночной стоимости объектов 2 классификационной группы наиболее применимыми будут являться метод аналогий и метод квалиметрии. Для объектов 3 классификационной группы возможно применение всех методов сравнительного подхода, что зависит от активности регионального рынка недвижимости и, соответственно, доступности и надежности рыночной информации.

В состав затратного подхода, по нашему мнению, следует включать пять методов оценки: метод бухгалтерской (балансовой) оценки, затратный метод, метод сметного ценообразования, метод дисконтирования сметной стоимости (дисконтирования бухгалтерских издержек) и метод выделения для недвижимости в целом (метод вычитания).

Первый метод используется в системе бухгалтерского учета в целях постановки или списания объекта с учета, для переоценки основных фондов, налогообложения или инвентаризации. При этом переоценка основных фондов может осуществляться либо индексным методом, либо методом прямой оценки, что предусмотрено соответствующими постановлениями Правительства РФ и инструктивными документами Министерства финансов РФ.

Метод бухгалтерской оценки рекомендуется нами для включения в состав затратного подхода по следующим причинам:

а) в настоящее время, достаточное количество действий в отношении недвижимости железнодорожного транспорта проводится на основе данных бухгалтерского учета. К ним, например, может быть отнесено начисление налога на имущество, который используется в доходном подходе; передача объектов социальной сферы на баланс местным администрациям; при передаче недвижимости с баланса на баланс между отдельными структурными подразделениями филиалов ОАО “РЖД”;

б) в соответствии с законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимости обязательно требуется приводить значение остаточной балансовой стоимости объекта, если он принадлежит юридическому лицу;

в) в данных бухгалтерского учета отражаются сроки и объем капитального ремонта и реконструкции объектов, норма амортизационных отчислений, величина налога на имущество и земельного налога, сведения о которых используются в затратном и доходном подходах к оценке;

г) если недвижимость была переоценена методом прямой оценки, то значит, это было осуществлено независимым оценщиком путем определения рыночной стоимости объекта. Данные материалы могут быть использованы в дальнейшем, в случае необходимости новой рыночной оценки этого же объекта.

Вместе с тем необходимо отметить, что метод бухгалтерской оценки не позволяет с достаточной степенью точности оценить величину рыночной стоимости недвижимости. Основными причинами этого являются: недостаточный учет качества местоположения объекта, отнесение затрат на текущий, а для объектов железнодорожного транспорта - и на капитальный ремонт, на себестоимость продукции и услуг, что не сказывается на изменении стоимости объекта в составе основных средств предприятия; отражение только физического износа и невозможность его корректировки даже в случае накопившегося несоответствия фактическому состоянию объекта; отсутствие учета предпринимательской прибыли; неточная оценка стоимости земельного участка или прав на него и ряд других.

Затратный метод оценки (совпадающий по названию с названием подхода) рыночной стоимости недвижимости нами предлагается применять исходя из сложившейся в России сметно-нормативной базы. Здесь следует отметить, что приводимые в ряде работ классификации затратного подхода, использующие терминологию “метод сравнительной единицы”, ”метод актуализации калькуляции”, ”метод базисной цены” и т.п. не отражают иные способы расчета, что должно являться неотъемлемой характеристикой такой категории, как “метод оценки”. Они указывают лишь на различие в источниках информации, используемой для оценки базового элемента затратного метода - сметной стоимости строительства объекта.

Включение метода сметного ценообразования в состав затратного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости рекомендуется нами из-за того, что он имеет как самостоятельное значение, так и используется в качестве промежуточного результата (инструментария) для других методов.

Самостоятельное значение метод сметного ценообразования имеет в целях бухгалтерского учета, при расчете величин некоторых корректировок в сравнительном подходе. В качестве инструментария сметное ценообразование используется, например, при оценке стоимости земельного участка методом предполагаемого использования или методом остатка, в затратном подходе для оценки величины затрат инвестора, при расчете величины резерва на замещение в доходном подходе.

В работах зарубежных авторов делается вывод, что затратный метод даёт нижнюю границу рыночной стоимости, что в условиях экономического кризиса в России не находило однозначного подтверждения. Опыт осуществления оценочной деятельности в нашей стране скорее позволяет сделать вывод о том, что в условиях экономического кризиса или в депрессивных регионах, затратный подход дает, как правило, завышенный результат, в то время как использование доходного подхода, наоборот, ведет к получению заниженного итога.

Сущность вновь предлагаемых метода дисконтирования сметной стоимости и метода выделения для недвижимости в целом (метода вычитания) раскрыта ниже.

Выше было отмечено, что подходы состоят из ряда методов оценки. Однако можно утверждать, что справедливо и обратное: в различных методах могут использоваться различные подходы для расчета отдельных параметров. Данное обстоятельство положено нами в основу при использовании другого критерия классификации понятия “подход к оценке” - по характеру приема расчета отдельных ценообразующих параметров.

Например, величины износов различного вида в затратном методе оценки могут быть определены всеми названными выше подходами: сравнительным, затратным и доходным. Так, устранимый физический или функциональный износы определяются, как правило, величиной затрат на их ликвидацию. Данный прием представляет собой затратный подход в оценке недвижимости. В то же время внешний износ рассчитывается либо сравнением стоимости объекта до и после какого-либо внешнего события (сравнительный подход), либо капитализацией потери чистого дохода из-за внешнего воздействия (доходный подход).

В диссертации приведена классификация подходов в зависимости от характера приемов оценки отдельных ценообразующих параметров, используемых в различных методах оценки.

Следует отметить, что до настоящего времени не получила должного развития теоретическая база оценочной деятельности - принципы оценки.

В современной литературе, посвященной оценочной деятельности, как правило, не объясняется сущность термина “принцип оценки”. Поэтому, в диссертационном исследовании определено, что принципом оценки являются основные правила, положения, которыми руководствуются при осуществлении оценочной деятельности в отношении объектов недвижимости при установлении их стоимости или стоимости прав на них. В исследовании автором уточнена трактовка ряда известных принципов оценки, что потребовалось для учета специфики недвижимости железнодорожного транспорта, относящейся к 1 и 2 классификационным группам, а также сделан вывод, что в настоящее время практически не выделяются принципы, связанные с процедурой оценки (техникой расчетов) рыночной стоимости недвижимости (за исключением принципа остаточной стоимости земли).

Вместе с тем, процесс оценки рыночной стоимости недвижимости настолько многообразен и разнокритериален, что одного отмеченного принципа явно не достаточно, чтобы дать оценщикам надежный инструментарий производства расчетов. Цель подобного инструментария - с одной стороны, обеспечить защиту прав потребителей услуг оценщиков, с другой - вооружить их одним из способов повышения степени доказательности подготовленного отчета. И то и другое позволит снизить субъективизм оценщиков, а в некоторых случаях, уровень злоупотреблений, связанных с намеренным искажением истины. Поэтому нами предлагается ввести четвёртую классификационную группу принципов оценки рыночной стоимости недвижимости (табл. 2), которая может использоваться при разработке методик и осуществлении расчетов по ним в сфере оценочной деятельности.

Кроме известного принципа остаточной стоимости земли, в состав четвертой группы нами включены следующие принципы.

Принцип “косвенности”, в соответствии с которым железнодорожная недвижимость создает дополнительный рентный эффект у смежных земельных участков, что должно быть учтено в расчетах её рыночной стоимости.

Принцип множественности баз оценки, согласно которому процедура и методы оценки недвижимости выбираются оценщиком в зависимости от того вида стоимости, который необходимо оценить.

Принцип жизненного цикла, который определяет, что недвижимость имеет характерный жизненный цикл, в течение которого она последовательно проходит фазы рождения, роста, стабилизации и затухания. От того, на какой стадии жизненного цикла находится объект на дату оценки, может существенно измениться вывод о его рыночной стоимости.

Принцип множественности подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости, в соответствии с которым, для наиболее обоснованного вывода требуется выполнение анализа объекта и среды его местоположения с различных точек зрения (по различным критериям).

Данный принцип позволяет учесть особенности объекта, сложившуюся величину и тенденции изменения спроса и предложения на рынке, взаимосвязь первичного и вторичного рынков, экономические, экологические и юридические характеристики окружающего пространства.

Однако нельзя не заметить, что использование принципа множественности подходов является источником эклектичности теории оценки рыночной стоимости недвижимости. Эклектичность заключается в том, что рыночная стоимость объекта оценивается исходя из отличающихся критериев, что зачастую приводит к возникновению явления противоречивости результатов, разнонаправленности действия оценочных критериев. Преодоление данного недостатка осуществляется установлением независимости действий оценщика в отношении выбора подходов и методов оценки конкретного объекта недвижимости, а также согласованием результата расчетов.

Принцип сохраняющихся пропорций, в соответствии с которым на рынке недвижимости разных стран сохраняются достаточно длительное время определенные соотношения между различными финансовыми коэффициентами или ценами различных объектов.

Принцип многообразия имущества, в соответствии с которым всю недвижимость железнодорожного транспорта следует классифицировать на три группы, с тем, чтобы выбрать соответствующий алгоритм оценки.

Принцип не тождественности результатов, согласно которому использование трех различных подходов приведет к заведомо различающимся результатам из-за того, что использовались различные критерии оценки. Данное обстоятельство потребует дальнейшего согласования итоговой величины рыночной стоимости недвижимости.

Принцип существенности, который позволяет учитывать при оценке недвижимости только существенные информацию и факторы, изменяющие цены на рынке на достаточно значимую величину.

Данный принцип отражает то, что: а) оценочная деятельность является не точной наукой; б) итоговый результат оценки необходимо представлять в виде округленного числа (с точностью до 5% в условиях развитого рынка и до 10% - неразвитого рынка); в) недопустимо создание у пользователей отчета об оценке недвижимости “иллюзии точности” расчетов. Под иллюзией точности расчетов понимается психологический эффект положительного восприятия отчета пользователем, который достигается не убедительностью и доказательностью выводов оценщика, а путем механической записи чисел с высокой точностью или посредством его насыщения большим объемом текстовой, цифровой и графической информации, не используемой в дальнейшем при выполнении расчетов или интерпретации их итогов.

Принцип надежности, который требует анализа достоверности использованной оценщиком информации и является ведущим на этапе согласования результата оценки.

Принцип независимости, который может иметь две интерпретации. С одной стороны, в соответствии с Законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, должна быть обеспечена независимость оценщика, что достигается соблюдением сформулированных в нем критериев. Другая интерпретация данного принципа заключается в том, что при применении различных методов оценки следует избегать использования одной и той же информации.

Принцип интерпретации полученного результата, в соответствии с которым при оценке рыночной стоимости недвижимости необходимо все явления, носящие технический, экологический, эргономический и юридический характер следует интерпретировать таким образом, чтобы можно было определить их стоимостной (денежный) эквивалент.

Кроме того, в 4 группу принципов должны входить принципы, сформулированные в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов.

При рассмотрении этапа выбора наиболее эффективного варианта использования объекта оценки были сделан вывод о составе решаемых вопросов и определены особенности его проведения при оценке некоторых объектов железнодорожной недвижимости.

Важным вопросом является сам подход к определению варианта НЭИ объекта, опирающийся в современной теории оценки недвижимости исключительно на финансовые соображения. По нашему мнению данный подход, особенно относительно специализированной железнодорожной недвижимости, необходимо дополнить учетом социальных результатов, возникающих при реализации того или иного варианта использования недвижимости. В этом случае общую формулу определения НЭИ можно записать как:

, (1)

где ЧОД_t(б) - сумма дисконтированных к дате оценки чистых операционных доходов, возникающих реализации n-го варианта использования объекта, руб.;

Ин_t(б) - сумма дисконтированных к дате оценки инвестиций, требуемых для реализации этого же варианта использования объекта, руб.;

Р_{соц t}(б) - сумма дисконтированных к дате оценки положительных или отрицательных социальных результатов, порождаемых реализацией этого же варианта, руб.

При этом, если порождаемые реализацией варианта использования объекта социальные результаты будут проявляться “условно бесконечный” период времени, то их текущее значение определяется прямой капитализацией, если ограниченный период - дисконтированием денежного потока к дате оценки.

Под социальными результатами понимаются, например, изменяющаяся сумма затрат времени на поездки людей к месту работы в случае “выноса” предприятия из центра города в пригород, снижение экологической нагрузки в месте ликвидации какого-либо производства с одновременным её возрастанием в его новом месте расположения, появление т.н. железнодорожных барьерных объектов и увеличение в результате этого пробега иных видов транспорта или ухудшение доступности к рассматриваемой территории, суммарные потери выпуска продукции (национального дохода) и выплат по безработице в случае закрытия или перепрофилирования существующей недвижимости в целях создания какого-либо престижного объекта и т.д.

Некоторые социальные последствия могут трудно поддаваться экономической оценке в полном объеме. Например, вырубка зеленых насаждений для строительства нового объекта недвижимости приведет к потере ряда ценностей (благ) для смежных землевладельцев, которые выражаются не только в ухудшении вида из окна. К ним можно отнести сокращение обогащения атмосферы кислородом, увеличение запыленности и уровня шума, утрату благоприятного психологического воздействия (снижение негативного эффекта “каменных, асфальтовых джунглей”), потерю места отдыха, появление чувства социальной апатии, ненужности (“они” все равно сделают это без нас, от нас ничего не зависит”).

При анализе применимости доходного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта отмечено, что в современной теории оценки недвижимости выдвигается тезис об использовании в расчетах тех доходов от недвижимости, которые достаточно легко извлекаемы. Это не отражает специфики железнодорожного транспорта, который своим “присутствием” повышает рентный эффект всего региона тяготения и тем самым создает дополнительный доход у всей предпринимательской сферы и прочих резидентов. Для самого железнодорожного транспорта извлечь рентный доход в результате создаваемого рентного эффекта зачастую не представляется возможным. Данную особенность влияния железной дороги следует учитывать только при оценке объектов, составляющих первую и вторую классификационную группу и относящихся к категории “сооружения”. В этом случае доход может быть определен методом косвенной оценки, позволяющим рассчитать, как народнохозяйственный, так и коммерческий эффект от эксплуатации железнодорожной линии. Рентный доход в отношении объектов, входящих в 3 классификационную группу, извлекается обычным для недвижимости образом - в результате реализации права собственности или владения и пользования объектом.

В отношении объектов, составляющих 3 классификационную группу недвижимости железнодорожного транспорта, может использоваться известный алгоритм расчета чистого операционного дохода (ЧОД, NOI), достаточно подробно разработанный в ряде работ. Таким же образом можно действовать при оценке объектов, входящих в 1 и 2 классификационные группы и относящихся к категории “здания”.

В то же время, для объектов 1 и 2 классификационных групп, относящихся к категории “сооружения” данная задача традиционным способом решена быть не может, т.к. у них отсутствует понятие “помещения”, которые могут быть сданы в аренду и для которых на основе рыночных данных может быть определена арендная ставка. Аналогичные же этим сооружениям объекты, как правило, в аренду не сдаются. Могут быть отмечены единичные случаи сдачи в аренду каких-либо сооружений 1 и 2 классификационных групп, однако, как показывает опыт не по рыночным ставкам, а на основании экономических расчетов затратным подходом. Суть данных расчетов заключается в том, что величина арендной платы определяется на основе составления калькуляции, в которой учитываются годовая сумма амортизации по данным бухгалтерского учета, накладные расходы и прибыль собственника (владельца) объекта. При таком методе расчета ЧОД не учитывается реальное соотношение спроса и предложения на конкретный тип объектов в данном регионе, что в большинстве случаев ведет либо к завышению, либо к занижению годовой арендной платы за объект относительно рыночного уровня. Являющаяся основой всех расчетов сумма амортизационных отчислений, как правило, не отражает величину реально требуемых инвестиций на восполнение износа объекта. Кроме того, осуществление калькуляционных расчетов производится в условиях монопольного положения хозяйствующего субъекта, владеющего оцениваемым объектом недвижимости железнодорожного транспорта. В соответствии с положениями п. 1.5 Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов в этом случае необходимо использовать т.н. экономические цены. Определение экономических цен предполагает исключение из состава рыночных цен всех искажений рынка, в т.ч. влияния монополистов, субсидий, льгот по налогам и добавление неучтенных в рыночных ценах внешних эффектов и общественных благ - экстерналий. Выполнить подобную конверсию рыночных цен в экономические в настоящее время не представляется возможным в связи с отсутствием обоснованной методики.

Описанный выше метод расчета ЧОД предлагается именовать прямым или калькуляционным, который может быть рекомендован для оценки рыночной стоимости сооружений 1 и 2 классификационных групп, только в тех случаях, когда отсутствует возможность получения информации для определения рыночного уровня арендной платы за эти объекты.

В условиях, когда имеется возможность анализа рыночной информации, следует использовать другой способ расчета ЧОД для этих объектов, который мы предлагаем именовать методом косвенной оценки. Суть этого метода, основанного на сравнительном подходе, заключается в следующем.

Подбираются объекты-аналоги, часть из которых имеет какие-либо элементы недвижимости железнодорожного транспорта, а другая часть - нет. Примером такого рода объектов могут служить склады, имеющие (не имеющие) железнодорожного ввода. Затем, по всем объектам-аналогам необходимо оценить величину рыночной арендной ставки. Разность между рыночными арендными ставками (А_ст) за объекты, имеющие железнодорожный ввод и объекты без такого ввода, будет являться той арендной ставкой (А_стждп), которую следует использовать для расчета величины потенциального валового дохода (ПВД), приносимого железнодорожными подъездными путями. Основным условием для такого вывода является отсутствие существенных различий у объектов-аналогов, за исключением железнодорожных путей. В противном случае следует предварительно устранить имеющиеся отличия путем внесения соответствующих корректировок в величину арендных ставок объектов-аналогов.

Величина ПВД от подъездных железнодорожных путей определяется умножением арендной площади всех обслуживаемых данным подъездным путем объектов на величину определенной таким образом А_стждп. В случае, если подъездной железнодорожный путь обслуживает различные типы объектов, например, отапливаемые и неотапливаемые склады, открытые площадки, эстакады и т.д., то А_стждп определяется отдельно по каждой группе объектов. Величина ПВД в этом случае определяется как сумма произведений А_стждп для каждой группы объектов на их суммарную арендную площадь:

, (2)

где ПВД_косв - величина потенциального валового дохода, определенная методом косвенной оценки, руб,/год;

А _{стжд n} - величина той части рыночной арендной ставки (рентного дохода) за объекты n-го типа, которая создается исключительно наличием объекта железнодорожной недвижимости, руб./год - кв.м;

...