Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта

S _n - арендная площадь объектов n-го типа, кв.м;

n - число объектов, обслуживаемых оцениваемым подъездным путем.

Таким образом, для расчета ПВД (ЧОД) при оценке недвижимости железнодорожного транспорта можно рекомендовать три метода расчета:

Метод рыночных сравнений, если оцениваются объекты 3 классификационной группы и объекты, относящиеся к категории “здания” 1 и 2 классификационных групп;

Калькуляционный метод расчета, если оцениваются объекты, относящиеся к категории “сооружения” 1 и 2 классификационных групп в условиях отсутствия рыночной информации;

Метод косвенной оценки, если оцениваются объекты, относящиеся к категории “сооружения” 1 и 2 классификационных групп в условиях, когда имеется возможность получения и анализа рыночной информации о создаваемом рентном доходе.

В диссертации также выявлены особенности оценки ряда ценообразующих параметров, учитываемых при оценке ЧОД от объектов железнодорожной недвижимости: потерь от недозагрузки и неплатежей, дополнительных доходов, операционных расходов, резерва на замещение, налогов, связанных с недвижимостью, а также определен перечень быстроизнашивающихся элементов для объектов, входящих в группу сооружения 1 и 2 классификационных групп недвижимости железных дорог.

Зачастую требуется учитывать вероятные изменения ЧОД. В диссертации предлагается это делать различными способами. Если применяется метод прямой капитализации, то указанные изменения можно учитывать с помощью коэффициента корректировки - К_кор. При этом, корректировать можно не только величину коэффициента капитализации (нормы дисконта), как это делается в настоящее время, но и сам ЧОД, что представляется более логичным. Если применяется метод дисконтирования денежного потока, то учет прогнозируемых изменений доходности объекта нами предлагается осуществлять путем введения дополнительных слагаемых, рассчитываемых в зависимости от характера предполагаемых изменений ЧОД в перспективе.

Для этого, в целях расчета и анализа суммарного дохода при известном характере его изменения, используются следующие конечные суммы:

, (3)

где k - сумма отрезков арифметической прогрессии;

n - отрезки арифметической прогрессии.

, (4)

Выражения (3) и (4) представляют собой суммы отрезков арифметической и геометрической прогрессий, лежащих в основе многих формул финансовой математики. С помощью этих сумм в диссертации предложены формулы для учета изменений ЧОД:

1. На постоянный процент за шаг расчета ();

2. На постоянную величину за шаг расчета ();

3. На определенный процент за весь расчетный период;

4. На определенную абсолютную величину за весь расчетный период.

При анализе используемых в настоящее время методов определения величины коэффициента капитализации (ставки дисконта - Е) обоснована недопустимость применения при оценке недвижимости метода цены капитальных активов (САРМ).

Рис. 3 Зависимость ВНД и годового индекса доходности (1/Т_ок) от Ток и Тсл

При исследовании применимости метода прямой капитализации в диссертации предложена трактовка понятия “бесконечности” поступления доходов, позволяющая от качественных суждений перейти к количественному критерию.

Бесконечной предложено считать доходность, которая графически может быть показана в виде уходящей в бесконечность прямой линии. Поэтому признаком “бесконечности” срока владения объектом можно считать точку достаточного сближения кривой и прямой линий (рис. 3).

В практике оценочной деятельности возникает вопрос, начиная с какой продолжительности периода владения объекта ее (продолжительность) можно считать условно бесконечной (T_?) и, соответственно, использовать метод прямой капитализации.

Для расчета величины T_? разработан программный продукт на базе системы MATLAB, с использованием итерационной схемы вычисления значения T_? с критерием прекращения итераций:

, (5)

где Е_нов - вновь задаваемая величина ставки дисконта на новом шаге итераций, процент годовых;

Е_ст - величина ставки дисконта, использованная на предшествующем шаге итераций, процент годовых;

Э - задаваемая величина неразличимости результата, процент.

При этом на каждом шаге выполняется решение нелинейного уравнения для определения текущего значения ВНД. Принципиальная блок-схема работы программы представлена на рис. 4.

Вывод результатов организован в числовом и графическом виде. Помимо вычисленного значения T, пользователь получает график зависимости ВНД(Т), построенный с помощью сплайн-интерполяции данных, полученных в процессе итераций.

Из рис. 3 видно, что бесконечным может считаться период в 3 - 4 раза больший по сравнению с простым сроком окупаемости.

Общей проблемой для методов дисконтирования денежного потока и ипотечно-инвестиционного анализа является использование записи формулы с двумя неизвестными: оцениваемой рыночной стоимостью объекта (С) и цены продажи объекта (возможно условной) после завершения расчетного периода (реверсии - Rev).

Для того, чтобы уравнение имело однозначное решение, второе неизвестное - Rev, необходимо выразить каким-либо конкретным числом.

В современной теории оценки определение величины Rev предлагается осуществлять тремя способами:

1. Экспертной оценкой цены продажи,

основываясь на рыночных тенденциях, мнениях профессионалов рынка, аналитических материалах, публикуемых в специализированных изданиях. Из-за не высокой доказательности данного способа здесь нами рекомендуется применение, во-первых повышенной нормы дисконта и, во-вторых, интервального метода (метода граничных оценок), с помощью которого можно определить наиболее вероятные минимальное и максимальное значения, как Rev, так и Е.

2. Прямой капитализацией всех постпрогнозных доходов.

Здесь возможны несколько вариантов (рис. 5): во-первых, когда погашение кредита будет завершено до окончания расчетного периода (Т_кр ? Т_расч), во-вторых, когда на дату завершения расчетного периода останется невыплаченный остаток кредита.

В первом случае цена Rev равна капитализированной величине постпрогнозных ЧОД, при условии, что коэффициент капитализации будет равен норме дисконта для постпрогнозного периода (Е_пост):

, (6)

где ЧОД_пост - годовая величина ЧОД в первый год постпрогнозного периода, руб./год.

Во втором случае получаемая величина Rev должна быть уменьшена на дисконтированную к дате окончания прогнозного периода величину ежегодных платежей по погашению кредита. В этом случае формула примет вид:

, (7)

где PMT - ежегодный платеж по погашению кредита, руб./год;

К_ф5 - множитель пятой функции сложных процентов (PV/PMT), рассчитываемый при Е_пост и сроке Т_ок, равном продолжительности в годах от даты окончания расчетного периода до даты завершения погашения кредита.

В каждом из названных случаев может предусматриваться неизменность ЧОД в течение постпрогнозного периода или, наоборот, - его изменение неким постоянным темпом.

Размещено на http://www.allbest.ru/

158

Рис. 5 Варианты способов оценки Rev прямой капитализацией постпрогнозных ЧОД

Приведенные выше выражения (6) и (7) используются в случае, если планируется неизменность чистого операционного дохода.

В случае, если выдвигается обоснованное предположение о вероятном изменении ЧОД в течение постпрогнозного периода, то может быть применена модель Гордона, при которой знаменатель формул (6) и (7) уменьшается на величину р, характеризующую темп изменения (увеличения или уменьшения) ЧОД.

Обычно формулируются следующие ограничения для применения формулы Гордона: постоянство темпов изменения ЧОД по годам постпрогнозного периода и условие не превышения этих темпов по сравнению со ставкой дисконта: Е р. Необходимо уточнить, что второе условие справедливо только в случае, если выдвигается предположение о росте доходов в постпрогнозный период. Если предполагается, что чистый операционный доход в течение этого периода будет сокращаться (т.е. р имеет отрицательный знак), выполнение второго условия не требуется. В случае прогнозирования роста доходов в модели Гордона ставка дисконта не должна равняться темпам изменения ЧОД.

3. Определением цены Rev в долях от оцениваемой рыночной стоимости недвижимости. Например, если предполагается, что в течение расчетного периода стоимость объекта увеличится по сравнению с сегодняшней стоимостью на 25%, то цена продажи представляется как:

, (8)

где С_дп - оцениваемая доходным подходом рыночная стоимость объекта, руб.;

Д - прогнозируемое относительное изменение цены объекта в течение расчетного периода, доли единицы.

В этом случае в расчетной формуле будет содержаться одно неизвестное - С_дп, которое удовлетворяет уравнению.

Рис. 6 График изменения стоимости объекта при третьем способе определения Rev

После алгебраических преобразований параметр Д будет находиться в знаменателе выражения, полученного для оценки рыночной стоимости недвижимости методом ДДП или ИИА. Следовательно, функция будет иметь разрыв при некотором значении Д, при котором знаменатель выражения близок к нулю, а величина рыночной стоимости С_дп равна плюс/минус бесконечность (рис. 6). Указанное значение Д предложено именовать критическим значением данного параметра - Д _крит.

При этом для величины рыночной стоимости “С” справедливы соотношения:

(9)

Из графика (рис. 6) можно определить область применения третьего способа оценки Rev:

, (10)

где ?_крит - критическое значение относительного изменения рыночной стоимости недвижимости за расчетный период, доли единицы.

В диссертации предлагается третья модификация метода остатка, целесообразность которой обоснована тем, что в современных условиях может отсутствовать некоторая необходимая для использования двух известных модификаций информация. В частности, обычно не известно значение нормы дисконта для улучшений.

Предлагаемая модификация метода остатка основывается на использовании валового рентного коэффициента (ВРК, GRM - в англоязычной терминологии), значение которого во многих регионах России можно обосновать с точностью, по крайней мере не меньшей, чем величину коэффициента капитализации для улучшений, используя общедоступные источники информации. Размер возможной ошибки здесь не будет превышать её величину при оценке указанной нормы дисконта или операционных расходов при расчете ЧОД.

Оценка рыночной стоимости земельного участка выполняется по формуле:

, (11)

где Аг - величина годовой арендной платы за объект, руб./год (без НДС);

Сстр - сметная стоимость строительства объекта оценки, руб. (с НДС);

КИ - величина косвенных издержек инвестора, руб.;

И - величина накопленного улучшениями износа на дату оценки, руб.;

ВРК - значение валового рентного коэффициента;

В диссертации разработана рекомендованная для применения третьей модификации метода остатка последовательность расчетов.

В известных работах, посвященных оценке рыночной стоимости недвижимости, обычно не приводится математическое описание сравнительного подхода и техника оценки при его использовании выполняется описательно. Исходя из опыта оценочной деятельности предлагается следующая формула метода сравнения продаж:

, (12)

где Ц_k - цена продажи (предложения, спроса) k-го объекта-аналога, руб. (у.е.);

k=1…К - число объектов-аналогов;

?D - сумма значений вносимых корректировок, позволяющих учесть существенные отличия объектов-аналогов от объекта оценки, руб. (у.е.);

m=1…M - количество вносимых корректировок, ед.;

г_k - удельный вес каждого объекта-аналога в согласованном результате. При этом сумма г_k должна быть равной единице.

Учитывая опыт зарубежных стран можно утверждать, что развитие железных дорог в России в дальнейшем будет в значительной степени осуществляться при поддержке государства. Следовательно, при оценке рыночной стоимости части объектов вероятнее всего потребуется учитывать корректировку на нетипичные условия финансирования. Из традиционной теории оценки рыночной стоимости недвижимости известно, что условия финансирования могут оказывать сильное влияние на ее цену, но не влияет на стоимость объектов. Данное положение, в части работ иллюстрируется примером из нефтеразведки, правда при этом не уточняется, что речь идет о сметной стоимости.

Корректировка на условия финансирования сделок с объектами-аналогами может потребоваться в следующих случаях:

Если по одному из объектов был получен льготный кредит для финансирования сделки;

Если законодательство ограничивает предельную величину кредитной ставки (ссудного процента);

Если продажа недвижимости кредитуется продавцом (обычно это относится к низко ликвидной недвижимости).

В случае если по одному из объектов был получен льготный кредит, то величину корректировки на различия в условиях финансирования можно определить как разность между величиной кредита, выданного для финансирования сделки с недвижимостью, и дисконтированного по рыночной норме процента к дате оценки ежегодного денежного потока по погашению этого кредита:

, (13)

где PV - величина кредита, полученного для приобретения недвижимости, руб.;

PMT - периодический платеж (например, ежемесячный) по погашению кредита PV, руб./год;

2(1) - индекс, показывающий, что данная корректировка вносится второй по очереди (после корректировки на различия в правах), при этом используется первый из указанных способов её расчета.

В случае если законодательство ограничивает предельную величину кредитной ставки (ссудного процента), а один из объектов потребовал привлечения кредита под больший процент, то продавец вынужден будет уплатить т.н. дисконтные пункты. Каждый дисконтный пункт означает получение кредитором единовременной комиссии в размере 1% от основной суммы кредита.

где “дельта” процентов - разность между величинами рыночного и льготного ссудных процентов по кредитам

Рис. 7 Пример зависимости числа дисконтных пунктов от разности рыночного и льготного процентов при 12 летнем сроке кредитования и ежемесячном погашении кредита

В этом случае величина корректировки может быть рассчитана как:

, (14)

где PV'{PMT; p_пред} - расчетная величина кредита, определенная при платежах РМТ по кредиту PV, выдаваемых под процент, превышающий предельно допустимый, но дисконтированных к начальному моменту времени по ставке p_пред, руб.:

, (15)

где РМТ определяются при рыночной ставке ссудного процента;

PV - величина кредита, требующегося для приобретения объекта по рыночной стоимости, т.е. под процент, превышающий предельно допустимый, руб.

Для ускорения определения величины данной корректировки в диссертации разработана таблица и график (рис. 7) коэффициентов числа дисконтных пунктов, значения которых зависят от продолжительности срока предоставления кредита и разницы между рыночной и контрактной ссудными ставками.

Использовать график (рис. 7) при оценке рыночной стоимости недвижимости нами предлагается следующим образом. Например, если для приобретения объекта был выдан льготный кредит в размере 600000 рублей сроком на 12 лет и “дельта” рыночного и льготного процентов составила 3%, то величина корректировки равна: руб.

Таблица 2

Данные по объектам-аналогам

Номера объектов-аналогов	Дата сделки	Вид сделки	Длина путей, п.м.	Цена, тыс. руб.	Цена 1 п.м., тыс. руб.
№ 1	04.1995	продажа	83	61,17	0,737
№ 2	09.2002 г.	продажа	6254,5	1610	0,257
№ 3	07.2002 г.	продажа	13254	1500	0,113
№ 4	08.2002 г.	мена	13322	200	0,015
№ 5	08.2002 г.	мена	3651	200	0,055
№ 6	07.2002 г.	продажа	1256	200	0,159
№ 7	09.2002 г.	продажа	23517	1300	0,055
№ 8	06.2003 г.	оценка	3415	1206,5	0,353

Метод сравнения продаж может быть применен только на достаточно развитых рынках недвижимости, в отношении объектов на которых имеется возможность получения информации требуемого объема и качества. В большинстве случаев эти условия не соблюдаются на рынках специализированной недвижимости железнодорожного транспорта, к которой мы относим объекты 1 и 2 классификационных групп. Однако в настоящее время в наиболее экономически активных регионах для ряда объектов 2 классификационной группы сложились условия для применения метода рыночных сравнений.

Так, например, мы получили возможность использовать данный метод для оценки рыночной стоимости подъездных железнодорожных путей. Для этого потребовалось в течение нескольких лет вести собственную базу данных. Оценивались подъездные железнодорожные пути, примыкающие к станции “Х”, грузового района “Y”, длиной 595 п.м. Исходные данные по объектам-аналогам приведены в табл. 2.



Примечание: На оси ординат показана длина подъездных путей, км; на оси абсцисс - цена продажи, тыс. руб./п.м.

Рис. 8 Пример обработки данных таблицы 2 (после внесения корректировок) - степенная зависимость

Обработка данных таблицы 2, после внесения ряда корректировок, была произведена с помощью “мастера диаграмм” электронных таблиц ”Excel” (рис. 8).

Как видно из рис. 8, при длине подъездных путей 595 п. м, их рыночная стоимость составляет около 0,430 тыс. руб./п.м. Достоверность аппроксимации приблизительно 72%.

В случаях, когда численные значения количественно не определимы, нами рекомендуется использовать метод квалиметрии, в котором эти значения определяются качественным методом - в баллах. При этом метод квалиметрии может быть применен либо как дополнение к методу сравнения продаж, либо самостоятельно. В первом случае часть корректировок должна быть внесена количественно, а остальные - в виде баллов. Во втором случае выражаются качественно все корректировки.

В диссертации приведена методика формирования исходных и итоговых квалиметрических таблиц.

В случае если информационная база для применения методов сравнения продаж и квалиметрии отсутствует, можно рекомендовать в рамках сравнительного подхода, использовать метод аналогий. Метод аналогий может быть применен в нескольких модификациях, которые различаются используемыми базами сравнения. В методе аналогий могут использоваться: валовой рентный коэффициент (ВРК), лидирующие индикаторы, иные соотношения.

Достоинства и недостатки ВРК хорошо известны и, поэтому, не будем на них останавливаться.

При использовании в методе аналогий лидирующего индикатора предлагается исходить из того, что существуют некоторые товары, работы или услуги, цены на которые изменяются приблизительно в такой же пропорции, как и на оцениваемые объекты недвижимости. При этом данные изменения происходят открыто и быстрее, по сравнению с изменениями цен на недвижимость, что делает доступным получение исходной информации. Примером может являться объявление российским правительством дефолта 17 августа 1998 г., после которого рынок недвижимости лихорадило примерно Ѕ года, по завершении которого цены стабилизировались на уровне примерно в два раза меньшим (в валютном эквиваленте) по сравнению с до кризисной их величиной. В то же время, например, рынки цветных металлов или автомобилей, стабилизировались значительно быстрее, и падение валютных цен в дальнейшем на рынке недвижимости в целом повторило падение цен на них.

Известны другие биржевые товары, изменение цен на которые может использоваться для определения величины лидирующего индикатора: золото, зерно, нефть, лес, черные металлы, цемент. Последние три из них могут оказаться наиболее информативными, т.к. они впрямую используются на родственном недвижимости рынке - в строительстве.

Другими словами, методом аналогий стоимость недвижимости может быть выражена в определенном количестве автомобилей, тоннах нефти или кубических метрах газа, цены на которые хорошо известны.

В методе аналогий могут использоваться и иные соотношения. Например, сложившиеся пропорции между ценами на загородные и городские земли, между ставкой надежного банковского процента и нормой дисконта для земли, между стоимостью 1 кв. м офисных и складских помещений и т.д.

В рамках затратного подхода в диссертации разработана методика оценки рыночной стоимости недвижимости затратным методом оценки. При этом предложены четыре подхода к оценке стоимости строительства: с использованием имеющихся смет, по укрупненным показателям, ресурсным методом и по прейскурантам (прейскурантным ценам). Выполнена характеристика этих информационных баз, выявлены особенности их применения в оценочной деятельности; разработана номенклатура косвенных издержек инвестора и предложены два способа их расчета: прямого счета и косвенной оценки.

В ходе исследования выявлен ряд положений, которые следует внести в действующие Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков. В частности, при использовании методов выделения и остатка следует учитывать не стоимость восстановления (замещения) объекта, а остаточную стоимость затрат инвестора:

С_зи = С_вос(С_зам) + КИ - И, (16)

где С_вос(С_зам) - стоимость восстановления (замещения), руб.;

КИ - величина косвенных издержек инвестора, руб.;

И - накопленный улучшениями износ на дату оценки, руб.

При использовании метода остатка для оценки застроенного земельного участка, стоимость затрат инвестора следует определять с учетом прибыли предпринимателя, а ЧОД от единого объекта недвижимости - по объектам-аналогам, находящимся в таком же техническом состоянии, как и оцениваемый. При применении метода капитализации земельной ренты под термином ”период” следует понимать один год, а под термином “стоимость земельного участка” - стоимость прав на земельный участок, и соответствующим образом трансформировать записи формул.

Величина земельной ренты может определяться различными способами, но в любом случае под земельной рентой должен пониматься чистый операционный доход от сдачи участка в аренду на сложившихся на дату оценки рыночных условиях с учетом тенденции их изменения в перспективе:

, (17)

где ПВД_зем - потенциальный валовой доход, который способен генерировать оцениваемый земельный участок в сложившихся рыночных условиях с учетом его НЭИ, руб./год;

?П - сумма потерь дохода (расходов) собственника, связанных с обладанием земельным участком, руб./год.

ПВД определяется путем умножения площади земельного участка на величину годовой рыночной арендной ставки за землю в случае, если анализ НЭИ земельного участка показал, что его целесообразно сдавать в аренду целиком (первый случай). Если в результате анализа НЭИ был сделан вывод, что земельный участок с экономической точки зрения не однороден и его выгоднее разделить на отдельные подучастки, которые затем сдать в аренду по отдельности, по различным ставкам аренды (второй случай), то ПВД определяется как сумма указанных выше произведений:

- для первого случая: (18)

- для второго случая: , (19)

где S_зу - площадь земельного участка, кв. м;

А_ст.зу - величина годовой арендной ставки за землю, руб./кв.м в год;

n = 1…N - количество подучастков, на которые был разделен оцениваемый земельный участок перед сдачей в аренду, ед.

В диссертации предложены формулы для расчета рыночной стоимости различных прав на земельные участки.

При применении метода предполагаемого использования рекомендовано применять разные ставки дисконтирования, что позволит учесть различную степень надежности исходной информации.

Из оценочной практики хорошо известно, что с наибольшей точностью, как правило, определяется расходная часть проектов, с меньшей - доходная. Наименее обоснованным является прогноз реверсии (Rev). Следовательно, в тех случаях, когда различия в оценке данных статей реализации проекта являются существенными, целесообразно в расчетах использовать различные ставки дисконта, исходя из принципа: чем ниже надежность определения показателя, тем выше риск ошибки расчетов и тем выше должна быть используемая ставка дисконтирования.

Следуя данному правилу, для большинства случаев оценки недвижимости можно предложить следующие соотношения названных ставок:

Е_расх Едох ЕRev, (20)

где Ерасх - ставка дисконта, используемая для приведения к начальному моменту времени расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования, 1/год;

Едох - ставка дисконта, используемая для приведения к начальному моменту времени периодических доходов от наиболее эффективного использования земельного участка, 1/год;

ЕRev - ставка дисконта, используемая для приведения к начальному моменту времени дохода от Rev, прогнозируемой в конце расчетного периода, 1/год.

Если существенных различий в надежности определения ценообразующих параметров нет, о чем следует сделать специальную оговорку в отчете, допустимо использование единой ставки дисконтирования.

Кроме того, в расчетах следует:

- при оценке величины Rev выполнять исключение расходов на продажу (гонорара посредника) и налога на прибыль:

Rev = С_прод *(1-К_рлр)*(1-Н_пр), (21)

где К_рлр - величина комиссионных, выплачиваемая посреднику (риэлтеру) при совершении сделки с объектами данного типа, сложившаяся на рынке на дату оценки, доли единицы;

Н_пр - норма налога на прибыль (доход), уплачиваемая продавцом при совершении сделки с объектом недвижимости в соответствии с действующим на дату оценки законодательством, доли единицы;

С_прод - прогнозируемая стоимость продажи объекта, руб. Величина С_прод принимается в расчет без учета НДС;

- уточнять, что сумма и временная структура расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его НЭИ - это текущая стоимость затрат инвестора. В отличие от других методов предусматривать процедуру дисконтирования;

Одним из существенных, но недостаточно разработанных вопросов затратного подхода оценки рыночной стоимости недвижимости является оценка предпринимательской прибыли (П_пр). В диссертации доказано, что прибыль предпринимателя методически более верно будет определять с учетом стоимости земельного участка. Учитывая выявленные в работе недостатки существующих методов оценки нормы предпринимательской прибыли, предложен новый способ оценки данного ценообразующего показателя, который назван методом предполагаемого использования.

В качестве основного методического положения принят показатель дисконта проекта (ДП), предусмотренный Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов.

Однако, в отличие от указанных Методических рекомендаций, за дату оценки нормы предпринимательской прибыли следует принимать не начальный период времени t = t₀, а дату окончания строительной фазы осуществления проекта. Это объясняется тем, что предпринимательская прибыль от осуществления инвестиций в недвижимость в полном объеме будет получена только после окончательного расчета между инвестором, генподрядчиком и покупателем (арендатором) объекта.

Тогда норма П_пр определяется как разность показателей ЧДД и чистого дохода (ЧД), отнесенная к дисконтированной к дате завершения строительства сумме затрат инвестора:

, (22)

где ЧДД_к.р.п - величина чистого дисконтированного дохода, определенная, соответственно, на конец расчетного периода, руб.;

Т - продолжительность расчетного периода, годы;

t - номер шага расчета (года расчетного периода);

С_{зи t} - величина (стоимость) затрат инвестора на t-ом шаге расчетов, руб.;

Е - норма дисконта, доли единицы.

При использовании выражения (22) в его знаменателе следует учитывать величину накопленного улучшениями износа на дату оценки, а в составе С_{зи t} - рыночную стоимость земельного участка.

В связи с тем, что затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости не вполне адекватно отражает соотношение спроса и предложения, в диссертации предложен новый метод - дисконтирования сметной стоимости (бухгалтерских издержек) ДСС (ДБИ).

Суть метода заключается в дисконтировании распределенных по периодам строительства (как правило - месяцам, т.к. именно данный период времени является наиболее типичным при оплате заказчиком выполненных подрядчиками проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ) затрат инвестора к дате завершения строительства (окончания маркетингового периода). После чего из полученной величины должна быть вычтена сумма накопленного износа. При использовании метода ДСС (ДБИ) возможны два случая: если дата оценки совпадает с датой окончания инвестиционного цикла и если эти даты не совпадают.

Однако случай, при котором дата оценки рыночной стоимости недвижимости совпадает с датой окончания строительства, в оценочной практике встречается не часто. В большинстве случаев дата оценки устанавливается позднее даты завершения строительства объекта - т.е. оценке подлежит недвижимость, находящаяся в эксплуатации определенный период времени (Т_эксп). В этом случае схема денежного потока имеет вид (рис. 9):



Размещено на http://www.allbest.ru/

158

Здесь З_ав - величина авансовых затрат инвестора, производимых в предстроительный период, руб.;

З_ппс - величина периодических затрат инвестора, осуществляемых в период строительства объекта, руб.;

З_пост - величина затрат инвестора, производимых в постстроительный период, руб.

Рис. 9 Схема денежного потока для применения метода ДСС (ДБИ) в случае, если дата оценки не совпадает с датой окончания инвестиционного цикла

В отличие от первого случая здесь следует учитывать индексацию цен на дату оценки и величину накопленного износа, что может быть отражено следующей записью формулы:

, (23)

где Т = Т_пред + Т_стр + Т_пост - продолжительность инвестиционного цикла по возведению объекта оценки, годы. Здесь Т_пред - продолжительность предшествующего началу строительства периода; Т_стр - продолжительность строительства объекта; Т_пост - продолжительность послестроительного (маркетингового) периода, годы (мес.);

С_{ЗИ t} - величина (стоимость) затрат инвестора в t-й момент возведения объекта оценки. Как показано на рис. 9 затраты инвестора могут осуществляться в виде авансовых платежей (в предстроительный период) З_ав, платежей, производимых в период строительства (З_ппс) и платежей, осуществляемых в период после завершения строительства (маркетинговый период) - З_пост, руб.

И_{тек/стр} - индекс, учитывающий удорожание стоимости строительства на дату оценки по сравнению с датой завершения строительства;

И - накопленный улучшениями износ всех видов на дату оценки, руб.

Здесь следует иметь в виду, что сразу производить дисконтирование всех издержек инвестора к дате оценки (т.е. устанавливать величину Т = Т_пред + Т_стр + Т_пост + Т_эксп) будет методически неверно.

Это объясняется тем, что если норму дисконта применять также и в течение периода эксплуатации объекта, предшествующего дате оценки, то это будет означать учет в рыночной стоимости объекта всех предшествующих доходов, которые были уже получены предшествующим владельцем (собственником) объекта.

В диссертации выявлены особенности использования в качестве исходной информации для метода ДСС данных бухгалтерского учета. Эту модификацию рекомендуемого метода предложено именовать методом дисконтирования бухгалтерских издержек - ДБИ.

Одной из особенностей железнодорожной недвижимости являются значительные сроки ее эксплуатации, что зачастую приводит к необходимости оценки объектов, требующих существенных инвестиций. Существует также проблема оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. В данных случаях нами предлагается использовать комбинацию всех трех известных подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости - затратного, сравнительного и доходного, назвав ее методом выделения для объекта в целом или методом вычитания.

Суть предлагаемого метода выделения для недвижимости в целом (метода вычитания) заключается в том, что стоимость недвижимости, нуждающейся в инвестициях, определяется путем сравнения с аналогичным объектом, но готовым к эксплуатации. При этом объект сравнения может иметь некоторый, накопленный на дату оценки износ, не обязательно совпадающий с износом оцениваемой недвижимости. Затем из рыночной стоимости готового объекта последовательно вычитаются величина затрат инвестора, требующихся для доведения объекта оценки до технического состояния, соответствующего состоянию объекта-аналога и потеря дохода собственника объекта в течение инвестиционного периода.

Если оценка выполняется только в отношении строения, без учета стоимости земельного участка, то дополнительно требуется вычесть стоимость земли, т.к. стоимость объекта-аналога обычно используется с учетом стоимости участка.

Приведенное описание метода показано на рис. 10 и выражается формулой (24).

, (24)

где С_оц - рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

С_ан - рыночная стоимость объекта-аналога, руб.;

П_д - потеря дохода собственника объекта оценки в течение инвестиционного периода, руб.;

ЗИ - величина затрат инвестора (включая косвенные издержки), требующаяся для “доведения” объекта оценки до технического состояния, которым характеризуется объект-аналог, с учетом разности в износах объектов, руб.;

С_зу - рыночная стоимость земельного участка (прав на него), руб.

Размещено на http://www.allbest.ru/

158

Рис. 10 Суть метода выделения для недвижимости в целом

Величина затрат инвестора (ЗИ) определяется как сумма сметной стоимости работ, которые необходимо выполнить для приведения объекта оценки в состояние, характерное для объекта-аналога (пригодное к эксплуатации) и косвенных издержек (КИ), связанных с их осуществлением.

, (25)

где С_см - сметная стоимость строительных и монтажных работ и оборудования, которые необходимо осуществить для достройки объекта оценки до состояния, характеризующего объект-аналог, руб.;

И_отл - норма накопленного износа объекта-аналога, применяемая к вновь создаваемым элементам объекта оценки (включенными в сметную стоимость ремонтных работ как новые), которыми он отличается от объекта-аналога, процент (доли единицы);

С_об - рыночная стоимость оборудования, которого не имеет (минус) или имеет (плюс) объект оценки по сравнению с объектом-аналогом, руб.

?И_общ - разница в накопленных износах теми элементами объекта-аналога и объекта оценки, которыми они не отличаются друг от друга, и руб.;

В диссертации разработаны методические рекомендации по оценке каждого слагаемого выражений (24) и (25).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертации, на основании выполненных автором исследований, получены результаты, представляющие собой совокупность актуальных научно-практических решений по основам методики оценки рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта. Учитывая продолжающееся реформирование железнодорожного транспорта, развитие конкуренции и снижение монополизации отрасли, данная методика имеет важное народно-хозяйственное значение.

По результатам выполненной работы можно сформулировать следующие основные выводы и рекомендации:

1. Разработаны и сформулированы новые принципы, связанные с процедурой оценки (техникой расчетов) рыночной стоимости недвижимости. Определена специфика некоторых известных принципов при оценке специализированной железнодорожной недвижимости. Уточнены понятия “рентный эффект” и ”рентный доход”;

2. Предложена классификация объектов железнодорожной недвижимости, с выделением 3 классификационных групп, что в дальнейшем позволило определить особенности оценки рыночной стоимости объектов каждой из выделенных групп. Доказано, что состав всех групп не может быть постоянным (стабильным), что определяется активностью, развитостью рынка в том или ином регионе и периодическими изменениями законодательства, вовлекающими в оборот те или иные группы объектов;

3. Уточнена существующая классификация подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости, включая уточнение самих понятий “вид”, ”подход” и ”метод” оценки. Предложена новая трактовка понятия “подход”. В дополнение к существующей теории оценки, где под подходом понимается совокупность приемов в рассмотрении круга вопросов при оценке стоимости объекта в целом, предложено использовать термин “подход” также и при определении величины отдельных ценообразующих параметров;

4. При выборе варианта наиболее эффективного использования объектов предложено учитывать социальные последствия вариантов, в то время как в современной теории оценки учитываются только финансово-экономические результаты такого анализа;

5. В доходном подходе:

5.1. Предложен метод косвенного расчета чистого операционного дохода (ЧОД) от специализированной железнодорожной недвижимости;

5.2. Выявлены особенности определения потенциального валового дохода и ряда ценообразующих параметров для специализированной железнодорожной недвижимости;

5.3. Обоснована невозможность использования метода САРМ (метод цены капитальных активов) для определения коэффициента капитализации (К_к) при оценке рыночной стоимости недвижимости;

5.4. В методе ДДП предложено для учета изменений чистого операционного дохода использовать модели корректировки ЧОД.

5.5. Предложена математическая (графическая) интерпретация понятия “бесконечность, условно бесконечный период владения объектом”, используемого при обосновании выбора метода прямой капитализации и разработана соответствующая программа расчетов;

5.6. При определении цены перепродажи объекта в конце расчетного периода - реверсии (Rev) методом капитализации постпрогнозных ЧОД уточнена область применения модели Гордона; доказано, что метод оценки Rev в долях от оцениваемой рыночной стоимости имеет ограниченное применение. Дана характеристика области его применения

6. В сравнительном подходе:

6.1. Предложен для применения метод аналогий, основанный на использовании сложившихся на дату оценки различного рода рыночных соотношений;

6.2. Доказана возможность применения метода квалиметрии при оценке объектов 2 классификационной группы;

6.3. Предложен способ расчета корректировки на условия финансирования (аналитический и графический) в случае, если законодательство ограничивает предельную величину кредитной ставки (ссудного процента), а один из объектов потребовал привлечения кредита под больший процент;

7. В затратном подходе:

7.1. Разработана методика применения затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости, основанная на российской сметно-нормативной базе;

7.2. Предложена новая (третья) модификация метода остатка, используемого для оценки рыночной стоимости земельного участка;

7.3. Разработаны численные примеры расчета оценки стоимости земельного участка каждым из известных методов;

7.4. Предложен новый метод расчета величины прибыли предпринимателя;

7.5. Состав затратного подхода предложено дополнить двумя новыми методами - дисконтирования сметной стоимости (бухгалтерских издержек) и выделения для недвижимости в целом (метод вычитания). Выявлены особенности их использования для различных случаев назначения даты оценки или информационной базы.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах

1. Коланьков С.В. Роль заказчика в формировании стоимости строительства. В сб. тезисов докладов … конф. “Новое в ценообразовании, проектно-сметной документации и практике заключения и реализации договоров подряда в строительном производстве”, СПб, ЛИСИ, 1994;

2. Коланьков С.В. Роль заказчика в снижении подрядных рисков. В сб. тезисов докладов … научн.-практич. конфер. “Новое в ценообразовании, проектно-сметном деле и практике заключения и реализации договоров подряда в проектировании и строительстве в 1995 г.”, СПб, ЛИСИ, 1995. с. 48-51;

3. Коланьков С.В. Использование сметного ценообразования в оценке недвижимости. Метод. мат-лы докладов российской научн.-пр. конфер. “Опыт совершенствования проектно-сметного дела и ценообразования в проектировании и строительстве”. СПб, ЛИСИ, 1995. с. 28-31.

4. Коланьков С.В. Пути снижения подрядных рисков в строительстве. В сб. СПбГАСУ “Пути совершенствования проектно-сметного дела … и заключения договоров подряда в 1996 г.”, СПб, 1996. с. 42-44.

5. Хибухин В.П., Коланьков С.В., Урушева В.С. К вопросу определения сроков окупаемости инвестиций. В сб. СПбГАСУ “Опыт совершенствования проектно-сметного дела и ценообразования … и подготовка договоров подряда в 1997 г.”, СПб, 1997. с.47-50.

...